Главная --> Публикации --> Москва становится гетто для богачей? Туристы постсоветского периода Застройщик дерипаска Студенты-архитекторы вскружили голову мэру За новые квартиры теперь платят на треть дороже, чем в прошлом году

По оценкам экспертов отдела складских помещений компании «Стайлз энд Рябокобылко», общая площадь складских помещений в Москве и Московской области составляет приблизительно 1,6 млн кв.м. Преимущественно это небольшие склады (менее 5 тыс. кв.м), главным недостатком которых является отсутствие необходимой складской инфраструктуры. Однако точно определить объемы рынка невозможно, так как многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности. Российским компаниям обычно не требуются большие складские помещения, они арендуют маленькие площади – от 500 до 2000 кв.м с минимальным набором сервиса. Современные склады, предлагающие высококачественные услуги, в основном интересуют международные компании, которые и являются традиционными арендаторами в этом сегменте рынка. Однако в последнее время прослеживается и другая тенденция – отечественные компании, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали отдавать предпочтение высококлассным складским комплексам. И в ближайшие годы бурный рост будет происходить именно в этом сегменте рынка.

Хороший склад пока в дефиците

По прогнозам «Стайлз энд Рябокобылко», до конца этого года будут построены и сданы в эксплуатацию еще примерно 130 тыс. кв.м складских помещений международного стандарта. В то же время Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, менее оптимистичен в своих прогнозах и считает, что прирост рынка до конца года составит около 15 тыс. кв.м складов, в 2004 г., возможно, еще 30, максимум 50 тыс. кв.м. Правда, эти цифры включают только строительство помещений именно для сдачи в аренду, а не для собственного использования.

К помещениям международного стандарта (класс А), отвечающим современным требованиям логистики, на сегодняшний день можно отнести лишь 30–35% от общего объема складских помещений, это не более 200 тыс. кв.м.

По ценам мы уже в Eвропе

Эксперты сходятся в одном – сколько бы свободных помещений на рынке не появилось, хороших свободных складов как не было, так и не будет, в ближайшее время их прирост не превысит 2–3% от общего метража данной недвижимости.

Многие складские компании не просто сдают помещения в аренду, а предоставляют услуги логистики, отмечают эксперты компании «Стайлз энд Рябокобылко». Это обработка груза, сортировка товара, формирование заказа, маркировка и т.д., и оплачиваются такие услуги дополнительно к арендной плате, увеличивая доходность операторов. Подобный спектр услуг, например, оказывает российско-французская компания FM Logistics, в составе складского комплекса которой в «Шереметьево-2» есть таможенный терминал. И, скорее всего, таких складов «с дополнительными услугами» в ближайшем будущем будет большинство.

На сегодняшний день спрос в этом сегменте рынка значительно превышает предложение, а, следовательно, сдается практически любое складское помещение. По данным компании «Стайлз энд Рябокобылко», цены в Москве на складские помещения класса А являются одними из самых высоких в Европе – от $130 до $150/кв.м в год. Арендные ставки при этом включают в себя и эксплуатационные расходы. Хотя одним новшеством 2003 г. может стать выделение владельцами складских помещений эксплуатационных расходов из арендной платы.

В результате, отмечают в компании Colliers International, когда на рынок начнут поступать сотни тысяч квадратных метров складских площадей, это приведет лишь к плавному снижению арендных ставок, которое может продлиться 2–3 года, после чего цены стабилизируются, опустившись с прогнозируемых $140–160 до $110–120/кв.м в год.

Эксперты компании «Стайлз энд Рябокобылко» прогнозируют незначительное повышение арендных ставок в ближайшее время до $140-160/кв.м в год. Однако в дальнейшем ситуация с арендными ставками изменится, и цены начнут постепенно снижаться, считает Рубен Алчуджян из Colliers International. Но резким падение не будет. Степень незаполненности рынка такова, считает он, что пройдет еще много времени, пока цены ощутимо снизятся. В сложившейся ситуации рынок сможет поглотить очень большие объемы площадей без существенных колебаний цен.

Именно рынок складской недвижимости в ближайшие годы имеет реальные шансы стать фаворитом. Бурный всплеск активности в этом сегменте нельзя назвать внезапным – он вполне укладывается в традиционную историю развития рынка: сначала идет развитие жилого сектора, затем офисного и торгового, и только потом очередь доходит до складов. Надо также отметить, что в Советском Союзе такого рынка не было вообще, да и нигде не было, так как современный рынок логистики появился около 10–12 лет назад. Сейчас этот рынок привлекает реальные инвестиции, причем в подавляющем большинстве иностранные. И тот факт, что западные девелоперы не боятся вкладывать деньги в Россию, а это десятки миллионов долларов, доказывает, что даже снизившиеся арендные ставки позволят им выйти на приемлемый уровень доходности.

Фаворит рынка недвижимости

Храните товар в области

Срок окупаемости складских комплексов класса А вполне сопоставим со сроками окупаемости для офисов и торговых помещений и составляет 4–8 лет, а себестоимость и сроки возведения складов при этом значительно меньше. По данным МИАН, строительство одноэтажного склада с высотой потолков 10 м и шагом колонн 12518 м обойдется примерно в $500–700/кв.м (фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети). В эту сумму не включены стоимость земли, согласования проекта, подключения к внешним инженерным сетям, управления проектом и налоги. Стоимость же строительства офиса в Москве в зависимости от его класса и местоположения достигает $2 тыс./кв.м.

Например, один из лидеров рынка компания «Кулон» сейчас возводит складской комплекс на Новорижском шоссе в 7 км от Москвы. Складские объекты площадью 23 тыс. кв.м («Кулон-Балтия») компания планирует ввести в эксплуатацию в 2004 г.

Количество складов в пределах МКАД со стороны города сокращается. В первую очередь это объясняется тем, что стоимость земельных участков в столице под строительство новых объектов очень высокая, в результате арендные ставки в уже готовых складах в Московской области значительно ниже московских. Так, стоимость земельных участков за МКАД, но в пределах Кольцевой дороги А-107 («Бетонки»), с коммуникациями вблизи участка, составляет $10–40/кв.м, что является решающим фактором для большинства клиентов. Кроме того, строительство складских помещений за МКАД удобнее с точки зрения организации подъездных путей, так как большегрузному транспорту запрещен въезд в центр Москвы без специальных пропусков.

По мнению специалистов Colliers International, сейчас, пока рынок еще не сформировался окончательно, рано говорить о прямой зависимости стоимости складских помещений от расстояния от МКАД и направления. Когда появится свободный выбор помещений, тогда и станет понятно, кто был дальновиден и строил в «правильном» месте, а кто, увы, не смог уловить будущую конъюнктуру рынка. На сегодняшний день большинство современных складских комплексов расположено в трех направлениях: вдоль магистралей, идущих на запад, север и юг. На западном направлении располагаются автотрассы, связывающие Москву с европейскими государствами. На севере – аэропорт Шереметьево, трасса на Санкт-Петербург и Хельсинки. Аэропорт Домодедово и шоссе, ведущие в южные регионы России, соответственно, на юге.

На Подмосковье делают ставку и другие компании – российско-французская FM Logistics, уже построившая в международном аэропорту «Шереметьево-2» современный грузовой комплекс площадью около 48 тыс. кв.м, заканчивает строительство склада FM Logistic-2 в Чехове. В ближайшее время будет введен в строй «Индустриальный парк Шереметьево» и складской комплекс REG Development в Химках. Подмосковье оказалось привлекательным и для американцев – крупная американская компания Hines, занимающаяся девелопментом и управлением коммерческой недвижимостью, полным ходом ведет работы по запуску проектов складских комплексов недалеко от Москвы. На реализацию первой стадии проекта уже выделено $60 млн. Hines не собирается ограничиваться одним складским комплексом – речь идет о нескольких отдельных проектах объемом по 100–200 тыс. кв.м каждый. Планируется, что первое здание будет готово уже к концу 2004 г.

При сложившемся дефиците одним из самых простых решений, но отнюдь не самым дешевым для заказчика, является возведение складов «под себя» (или по-другому – проекты «build to suit»). Такое строительство предполагает, что сдаваемые в аренду помещения возводятся или переоборудуются в соответствии с пожеланиями заказчика. Например, склады оснащаются любым требуемым оборудованием вплоть до камер для дозревания бананов. На осуществление такого проекта требуется в среднем всего 6–8 месяцев после согласования всей документации, в то время как на строительство обычного склада уходит как минимум год.

Конечно, и в черте города будут появляться складские помещения: «Кулон-Дорожная» на Дорожной улице (8 тыс. кв.м складских и 4 тыс. кв.м офисных площадей), находящийся на завершающей стадии строительства, и складской комплекс в Печатниках. Кроме того, планируется строительство комплекса Northpoint на Алтуфьевском шоссе у МКАД.

И, наконец, чтобы точно знать, за что же в ближайшее время будет происходить «битва инвестиционных гигантов», приведем точное описание складского комплекса-мечты.

Приближение к идеалу

непосредственная близость к транспортным магистралям;
удобные подъездные пути, обеспечивающие подъезд крупнотоннажного транспорта (еврофур);
перед воротами необходима площадка длиной не менее 25 м для маневрирования фур;
наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам;
автономные электроподстанция и тепловой узел;
круглосуточная охрана здания, к грузам должен быть обеспечен постоянный доступ;
внутри помещения – потолки не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы;
на верхних этажах должна быть предусмотрена возможность размещения офисных помещений для арендаторов.

Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям:

Группа ЛСР основана в 1993 г. Объединяет более 20 компаний, специализирующихся на строительстве, девелопменте и производстве стройматериалов. В 2006 г. выручка по МСФО 21,1 млрд руб., чистая прибыль 1,1 млрд руб. Основным владельцем ОАО Группа ЛСР является ее основатель Андрей Молчанов (около 78% акций). По данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2007 г. объем офисных площадей классов А и В в Петербурге составлял около 570 000 кв. м. Дефицит высококлассных офисных площадей 250 000-300 000 кв. м, ежегодно спрос растет примерно на 120 000 кв. м. В течение 3-4 лет планируется ввод еще около 2 млн кв. м офисных площадей.

Группа ЛСР выводит свои офисные проекты в отдельную компанию, которая со временем должна обеспечивать ей до 30% оборота. К 2012 г. она намерена построить в Москве и Петербурге около 500 000 кв. м офисных площадей, что потребует, по оценкам экспертов, $600 млн. Рынок жилищного строительства переживает стагнацию, так что внимание к коммерческой недвижимости оправдано, считают участники рынка.

Жилой и коммерческой недвижимостью занималась девелоперская компания Возрождение Санкт-Петербурга. А вчера гендиректор группы Игорь Левит рассказал, что в прошлом году группа ЛСР приняла решение о выделении проектов по строительству и управлению коммерческой недвижимости в отдельную структуру. Этим направлением будет заниматься недавно созданная компания A Plus Estate, уточнил управляющий директор группы ЛСР Георгий Богачев. В управлении у нее находятся два офисных центра на улицах Марата и Галерной.

ЛСР, которая специализируется на жилищном строительстве, вчера официально открыла свой первый офисный центр Apollo (общая площадь 8900 кв. м). Коммерческие площади входят в состав крупных проектов, которые реализует ЛСР, таких как Смольный квартал (общая площадь 100 000-150 000 кв. м) и Electric City (многофункциональный центр на месте завода Электрик общей площадью 340 000 кв. м). В проекте Парадный квартал предусмотрено около 25 000 кв. м офисных и торговых помещений. Кроме того, группа строит офисный центр на 25 000 кв. м в Москве.

По словам Богачева, компания рассчитывает построить к 2012 г. около 500 000 кв. м коммерческих площадей. К тому времени направление коммерческой недвижимости может составить до 30% оборота группы. Стоимость инвестпрограммы в компании не раскрывают. Исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова оценивает ее примерно в $600 млн.

Новая компания займется разработкой техзаданий для проектов будущих офисных комплексов, а также их управлением после достройки, говорит Богачев. Девелоперами будут предприятия, входящие в Возрождение Санкт-Петербурга и Мосстройреконструкцию .

На рынке высококлассных офисов спрос по-прежнему доминирует над предложением. В условиях грядущего дефицита в городе участков под застройку мы решили не продавать такие объекты, а развивать и управлять собственными силами, объяснил Богачев. По его словам, выполнение группой девелоперской функции позволяет надеяться на получение операционной прибыли на уровне 18-20%.

Развивая направление коммерческой недвижимости, ЛСР диверсифицирует свой бизнес и повышает суммарную капитализацию компании, считает управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский. По его словам, это логичный шаг для вертикально-интегрированного холдинга. Кроме того, рынок строительства жилья сейчас находится в стадии стагнации, поэтому инвестиции в строительство коммерческой недвижимости естественное решение, говорит Горский. По его оценке, операционная рентабельность на рынке жилья сейчас не превышает 10-12%.

Возможно, такая стратегия была бы оптимальна. Петербургский рынок офисов к 2010-2011 гг. будет близок к насыщению и доходность проектов при удержании объектов в собственности вряд ли будет превышать 8-9%, размышляет Дровянникова: Компания принимает очень правильное решение о выходе на московский рынок офисов, потенциальная емкость которого измеряется миллионами квадратных метров.

Дровянникова считает, что в случае выхода компании из проектов через год после сдачи в эксплуатацию доходность может составить до 30-40%.

Компания, в прежние годы контролировавшая весь поток иностранных туристов в страну, решила воссоздать сеть отелей, причем не только в России, но и за рубежом. Стратегическая цель - организовать крупнейшую в стране *. О том, какая судьба ждет знаменитые московские гостиницы Космос и Пекин, какие отели будет выгодно строить в ближайшей перспективе, о развитии гостиничного бизнеса в целом в интервью РИА Новости рассказал Президент компании Интурист Отель Групп, управляющей гостиничными активами туристического оператора группы компаний Интурист, Филипп Брисбуа.

Биржа подождет
Группа ЛСР, в прошлом году заявившая о возможности проведения IPO, не спешит реализовывать эти планы. По словам гендиректора группы Игоря Левита, компания приступила к внедрению лучших принципов корпоративного управления и повышения информационной открытости компании. Но это вовсе не означает, что компания приняла решение о выходе на IPO, говорит он. Конкретных планов на этот счет у нас сегодня нет.

Компания Интурист Отель Групп управляет сетью гостиниц, в том числе такими известными московскими отелями, как Пекин класса 3* на 199 номеров и Космос класса 4* на 1771 номер.

Справка: ОАО Внешнеэкономическое акционерное общество по туризму и инвестициям Интурист (ВАО Интурист) создано в 1929 году. Сегодня компания обслуживает более 400 тысяч иностранных и российских клиентов в год и присутствует в 33 регионах России. Основными акционерами компании являются холдинг АФК Система, Департамент имущества Москвы, ОАО ГАО Москва.

На мой взгляд, ожидается бурный рост инвестиционной активности российских и западных компаний в гостиничную отрасль не только в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге, но и в других регионах России. Это обусловлено как ростом деловой активности в регионах, так и развитием внутреннего и въездного туризма. Кроме того, международные гостиничные сети также заметно активизировались в последние год-два и предпринимают настойчивые попытки войти и закрепиться на гостиничных рынках России. С учетом того, что прогнозируемый годовой рост сегмента - 20-25%, перспективы гостиничного бизнеса в России немалые.

Филипп Александрович, как Вы оцениваете уровень развития гостиничного бизнеса в стране?

Ваша компания возникла как самостоятельное подразделение всемирно известного туроператора ВАО Интурист относительно недавно - в 2003 году. Какие цели вы преследуете на гостиничном рынке?

Ключевым сегментом на сегодняшний день в гостиничном секторе являются гостиницы класса две-три звезды с качественным обслуживанием на уровне мировых стандартов и приемлемыми ценами. Но проблема кроется в том, что практически все действующие гостиницы уже распределены между участниками рынка, и значительная их часть находится в обветшалом состоянии. Поэтому наступает этап, когда отельеры должны вкладываться в строительство новых, современных гостиниц с соответствующей гостиничной инфраструктурой, которые потом также могут переходить из рук в руки.

Поэтому Интурист Отель Групп выстраивает свою деятельность на основе международного управленческого опыта и стандартизации всех гостиничных процессов, включая: стратегию управления, управление персоналом, управление качеством услуг, информационное обеспечение, формирование обратной связи, а также управление процедурами и технологиями продвижения гостиничных услуг на международный рынок. Кроме того, мы используем последние достижения в области IT технологий. Например, наши гостиницы подключены к системе OPERA. На ее основе в компании создан единый информационный центр, через который осуществляется управление сразу несколькими гостиничными предприятиями в единой базе данных. Таким образом, управление номерным фондом всех гостиниц, включенных в сеть, осуществляется централизовано - в том числе поселение и выписка гостей, проверка статуса номера, управление мероприятиями и многое другое.

Наша цель - создание на основных направлениях туристических потоков сети гостиниц с высоким уровнем обслуживания, позволяющей обеспечить туроператоров, входящих в группу компаний Интурист, номерным фондом.

Время гостиниц-одиночек прошло, так как они не успевают за быстрыми темпами развития индустрии гостеприимства и, как правило, не владеют современными гостиничными технологиями, при этом остро нуждаясь в профессионально подготовленных кадрах, желающих работать именно в гостиничном бизнесе.

Какова судьба знаменитых московских гостиниц Пекин и Космос, находящихся под вашим управлением?

Обновление номерного фонда в гостинице Космос уже началось, частично и поэтапно обновляется интерьер, оборудование, коммуникации. При этом гостиница Космос продолжает функционировать.

Что касается гостиниц Космос и Пекин, то одна из первоочередных задач - модернизировать оба отеля, увеличить номерной фонд, расширить и обновить гостиничную инфраструктуру.

Изменится ли класс Пекина после реконструкции?

План реконструкции гостиницы Пекин пока находится на этапе разработки и утверждения.

В ближайшие годы гостиница Пекин вернет себе былую славу и на новом витке своего развития приобретет черты высококлассного европейского отеля с хорошей репутацией.

Да, изменится. Скажу больше, гостиница Пекин заслуживает более высокого статуса по всем параметрам: узнаваемое историческое здание, удачное расположение в центре Москвы на пересечении основных магистралей, своя история, интересные интерьеры - все говорит о том, что Пекин незаслуженно выпал из списка лучших московских гостиниц. Мы намерены исправить эту несправедливость.

В рамках стратегии развития компании Интурист Отель Групп планируется увеличение числа гостиниц, находящихся под нашим управлением, не только за счет аренды уже действующих, но и за счет строительства или приобретения новых. Причем особое внимание мы планируем уделять проектам, в которых наша компания сможет выступить в качестве гостиничного оператора полного цикла. Имеется в виду строительство новых объектов, участие в управлении которых начинается с момента проектирования, что важно для дальнейшей эксплуатации гостиниц. Сегодня многие инвесторы начинают осознавать, что строительство гостиниц - совершенно особый вид бизнеса, принципиально отличающийся от строительства других объектов недвижимости. Поэтому к нам все чаще обращаются с предложением выступить в качестве консультанта с дальнейшей возможностью передачи гостиницы в управление.

Намерены ли вы строить собственные гостиницы?

Туристический комплекс Алтай-RESORT будет включать в себя гостиницу категории четыре звезды на 120 номеров, всю горнолыжную инфраструктуру и SPA-комплекс. Подобных проектов в Горном Алтае пока нет.

Кроме того, полным ходом идет строительство горнолыжного курорта на Алтае, которое должно завершиться к началу 2010 года. Это достаточно большой и привлекательный для инвесторов проект. Предполагаемый размер инвестиций составит более 20 миллионов долларов.

Сейчас на Алтае уже построены VIP-коттеджи из оцилиндрованного бревна, а также здание SPA-комплекса из бруса. Планируется создание искусственного озера, вертолётной площадки, зон рекреации и активного отдыха.

Внешне гостиница будет представлять собой четырехэтажное здание, выполненное с элементами альпийской архитектуры, с использованием натуральных природных материалов. Площадь гостиницы составит 13тысяч квадратных метров, а площадь участка, на котором будет осуществляться застройка и создаваться рекреационная зона комплекса, - 15 га.

Понимая эту проблему, правительство Москвы несколько лет назад приняло решение построить пять отелей класса три звезды в городах знаменитого Золотого кольца, расположенных на территории Ярославской области. Гостиницы Московский тракт в Ростове Великом и Москва в Угличе уже построены, отели в Ярославле, Переславле-Залесском и Рыбинске будут сданы в ближайшей перспективе.

Кроме того, у нас есть планы развития сети гостиниц и в городах Золотого кольца - традиционно популярного направления среди иностранцев и россиян. Ведь оживляющийся внутренний туризм очень нуждается в приличных современных гостиницах.

В качестве городов, где могли бы появиться гостиницы под нашим управлением, мы также рассматриваем Тверь, Кострому и Владимир.

По соглашению с московским правительством, компания Интурист Отель Групп управляет всеми этими объектами. Данные гостиницы позволят туроператорам внести изменения в свои маршруты. Например, Ростов Великий, который, несмотря на уникальные достопримечательности, не имел хорошей гостиницы, всегда был для туристов, в том числе и иностранных, транзитным городом. Теперь же появилась прекрасная возможность остановиться в гостинице Московский тракт.

Выбор регионов, в которых мы управляем гостиницами и строим новые отели, во многом соответствует туристическим потокам компании Интурист. Поскольку приоритетной задачей всех компаний, входящих в группу Интурист, является выстраивание вертикальной цепочки головного бренда, то обслуживание туриста предполагается на каждом этапе его отдыха: от покупки путевки до проживания в нашем отеле.

По каким критериям компания выбирает регионы для реализации своих проектов?

Сейчас мы проводим реконструкцию отеля, улучшаем его качество, расширяем спектр услуг, которые будут предоставляться клиентам, включая SPA-процедуры, и уверены, что это полностью себя оправдает.

Так, сейчас у нас за рубежом уже есть две пятизвездочные гостиницы в собственности. Одна из них - Savoy Westend Hotel в Карловых Варах (Чехия). Это очень красивое здание XIX века с бассейном. Для Карловых Вар такие отели - редкость, потому что город находится в горах, и построить там отель с бассейном технически очень сложно. Кроме того, в гостинице предоставляется весь комплекс современных медицинских услуг. Второй отель - Principe, тоже пять звезд de luxe, находится в Форте-дей-Марми, на западном побережье Италии. Это уникальное место по климатическим условиям, где расположены только самые роскошные виллы, и поэтому в этом месте имеет смысл строить действительно люксовые отели, рассчитанные на вполне определенную категорию отдыхающих.

Вместе с тем, мы стараемся обращать внимание и на перспективные, но пока еще не слишком популярные направления, среди которых можно выделить Алтай, Калмыкию и Карелию.

Кроме того, мы рассматриваем несколько бизнес-предложений по возможности получения гостиниц в управление на наших основных направлениях - в Испании, Италии, Греции и Таиланде, где группа компаний Интурист планирует укреплять свои позиции и в дальнейшем.

Да, мы серьезно рассматриваем возможность развития бизнеса в Турции и Египте, а также в Болгарии - то есть в тех странах, где у Интуриста самый большой турпоток. Там нам интересны четырех - пятизвездочные отели, наиболее популярные у россиян. В принципе, на каждом массовом направлении есть несколько отелей, куда туристы постоянно возвращаются. Нам интересно получить в управление именно такие отели, потому что мы собираемся загружать их силами собственных туроператоров.

А такие популярные у наших туристов направления как Турция или Египет попадают в зону вашего внимания?

Это временные трудности - так называемые трудности роста, которые мы намерены успешно преодолевать, формируя у клиента позитивное восприятие бренда нашей компании за счет высокого качества услуг и эффективной деятельности. Любое новое дело нуждается в раскрутке и создании хорошей репутации, на что обычно требуется время.

Пока ваши гостиницы не воспринимаются как принадлежащие единому сетевому бренду. Вы не боитесь конкуренции, в том числе со стороны мини-отелей?

Несмотря на жаркие обещания чиновников разобраться и повлиять, кидалово (а по-другому не скажешь), которое лишает граждан нервов, сбережений и жилья, никуда не исчезает. Более того, способов обжулить становится только больше. Вот самый свежий, придуманный застройщиками: покупателю предлагают заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Он ещё не даёт права собственности, но якобы даёт право по завершении строительства заключить другой договор, который и передаст ключи от оговорённой заранее квартиры в руки покупателя. Это самая изощрённая форма мошенничества, предостерегает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства Дольщик Сергей Кузнецов. Застройщик может совершенно безнаказанно отказать в передаче квартиры в собственность, потому что на деле предварительный договор купли-продажи ничего не значащая бумажка.

Что касается мини-отелей, то у этой категории есть своя особая клиентура - люди, рассчитывающие платить только за проживание в гостинице. Ведь в мини-отелях нет возможности для комплексного обслуживания постояльцев, да и необходимости в этом нет. Например, в этой категории гостиниц, как правило, нет собственной кухни: человеку, проживающему в мини-отеле проще выйти в город и поужинать в ресторане. Мини-отели никогда не смогут предоставить услуги такого же качества, как полноценная гостиница.
Для потенциального покупателя квартиры обманутые дольщики это что-то далёкое по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что его-то при покупке жилья не обманут. Увы, практика показывает: эпоха обманутых дольщиков в России продолжается.

Деньги дороже договора?
Единственный вид договора, по которому гражданин на сегодняшний день может без страха приобретать жильё в строящемся доме, договор долевого участия (ФЗ № 214 ). Он заключается между застройщиком и покупателем, без посредников. Однако его игнорируют. Распространена так называемая переуступка прав: застройщик переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот продаёт их самостоятельно, а иногда ещё и через риелторскую фирму, рассказал ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев.

Ещё одна скользкая ситуация: компания замораживает строительство и просит дополнительные деньги с будущих жильцов, якобы для того, чтобы продолжить строительство. Это чистой воды вымогательство и сигнал к тому, что пора обращаться в суд, считает председатель Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Антон Беляков. Иллюзия, что стройка будет возобновлена, может привести и к утрате первоначально вложенных средств, и к дополнительным затратам. На строительном рынке работают только те компании, у которых надёжные связи с властями всех уровней. Поэтому даже при наличии всех необходимых документов покупателю будет трудно наказать застройщика-обманщика.

Лекарство от обмана
Эксперты могут дать совет, как свести риск к минимуму, но гарантий от обмана не даст никто.
Нужно собрать максимально полную информацию о застройщике: узнать, есть ли права на объект, который он строит. Об этом говорят два документа: договор аренды земельного участка под новостройкой (или оформленное право собственности на него) и разрешение на строительство. Документы должны предъявляться гражданину в подлиннике, так как при современном уровне техники подделать ксерокопию несложно.

Такой вариант покупки обойдётся дешевле, но покупатель рискует тем, что в итоге окажется не единственным владельцем купленных метров. Печальным рекордсменом схемы двойных продаж стала двушка в Ульяновске: её ухитрились продать сразу девяти покупателям. Посредничество банка тоже не панацея от обмана. В этом убедилась москвичка Марина С., покупая жильё в кредит. Банковские юристы проверили фирму-продавца, и банк перечислил на счёт фирмы деньги за квартиру. В результате Марина выплачивает кредит, а в квартире живут другие люди. Фирма-продавец растворилась.

Договора инвестирования, действовавшие последние 10 лет, могут продолжать заключать только те компании, которые получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 г. Однако этот документ, по мнению большинства юристов, полон увёрток, которые максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств. При этом дольщик выступает соинвестором, который полностью разделяет все риски застройщика, а значит, не может предъявлять претензий. Если стройка не закончена, он тоже будет виноват.

С застройщиком нужно заключать именно договор о долевом участии. Он подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж, покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. Дольщик становится связан с объектом юридическими узами, получает право залога на часть земельного участка. В соглашении о долевом участии должны указываться конкретные параметры объекта, а также квартиры, на которую претендует покупатель, вплоть до даты сдачи дома. Обязателен гарантийный срок 5 лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счёт застройщика.



Главная --> Публикации