Главная --> Публикации --> Сбор налогов за аренду квартир: стоит ли игра свеч? Сросшиеся Москва становится гетто для богачей? Туристы постсоветского периода Застройщик дерипаска

Москоммерцбанк дочерняя структура казахского Казкоммерцбанка, создан в 2001 г. В рейтинге Интерфакс-ЦЭА на 1 апреля 2007 г. занимает 50-е место по величине активов ($1,8 млрд) и 3-е по объему выданных ипотечных кредитов ($1 млрд). Чистая прибыль за 2006 г. по МСФО составила 302,986 млн руб. Филиалы работают в Санкт-Петербурге, Волгограде, Калининграде, Новосибирске и Челябинске.

Москоммерцбанк в августе откроет филиал в Нижнем Новгороде, а в сентябре в Самаре. В числе прочих услуг банк намерен предоставлять физическим лицам ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости. Участники рынка отмечают, что пока этот вид кредитования развит слабо.

Бизнес-ипотека пока редкая услуга на рынке, отмечает замдиректора департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка Ирина Клунник. Ипотечный портфель Москоммерцбанка на 1 июля 2007 г. составил $1,25 млрд (ежемесячный рост около $100 млн), из которых на коммерческую ипотеку приходится 6%. Клунник отмечает, что Москоммерцбанк развивает долгосрочное кредитование коммерческой недвижимости, поскольку в крупных городах рынок коммерческой недвижимости очень бурно развивается, а конкуренция по этой услуге намного ниже, чем по жилищной ипотеке.

Открытие нижегородского филиала Москоммерцбанка запланировано на конец августа, самарского до конца года, сообщила Ведомостям начальник управления по коммуникациям банка Юлия Мячина. По словам начальника главного управления Банка России по Нижегородской области Станислава Спицына, документы на открытие филиала в Нижнем сейчас в стадии согласования. По словам Мячиной, филиалы будут ориентированы на выдачу ипотечных кредитов, автокредитование, а также на предоставление бизнес-ипотеки. Впоследствии в пакет услуг добавится предоставление кредитов по пластиковым картам. Жилищные кредиты будут предоставляться от 10,8% годовых на срок до 25 лет на сумму от $10 000 до $500 00 А бизнес-ипотека (кредиты на приобретение коммерческой недвижимости) 12-14% годовых на срок до 15 лет на сумму от $50 000 до $750 000 под залог приобретаемой недвижимости. Бизнес-ипотеку могут получить как физлица, работающие по найму, так и владельцы бизнеса. Филиал в Нижнем возглавит Валерий Евтюгин, бывший директор блока потребкредитования нижегородского филиала Альфа-банка.

По словам председателя нижегородской ассоциации защиты интересов малого бизнеса Ирины Борисовой, такая ипотека актуальна для малого бизнеса, но не всегда ею удается воспользоваться. Несколько предпринимателей нашей ассоциации пытались получить долгосрочные ипотечные кредиты, но Ак Барс отказал им, несмотря на хорошую залоговую базу, рассказала она. А исполняющая обязанности начальника кредитного отдела самарского филиала Ак Барс (открыт в 2005 г.) Татьяна Иванова сообщила, что ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости банк предоставляет уже больше года, но до настоящего времени не было выдано ни одного кредита из-за отсутствия заявок.

В Нижнем и Самаре кредиты на покупку коммерческой недвижимости физлицам предоставляет также Ак Барс под 13,9% годовых на срок до 20 лет. По словам директора нижегородского филиала Ак Барса (работает с 2004 г.) Александра Скорнякова, доля этого продукта в розничном портфеле кредитования филиала около 10% (10 млн руб. в год). По его мнению, эта ниша перспективна, но пока не развита: потенциальных заемщиков часто сдерживает условие, по которому приобретаемая недвижимость находится в собственности банка до погашения кредита. Председатель правления НБД-Банка Александр Шаронов говорит, что большинство заемщиков предпочитают брать такие кредиты на 3-5 лет, поскольку спрогнозировать свой бизнес на 15 и более лет сложно.

Это закрытие вызвало немалое волнение водителей. Но, как считают специалисты, поводов для паники нет. В зоне тоннеля сохраняются шесть полос: три в сторону области и столько же в сторону центра города.

Бизнес-ипотека в регионах
Кредитный портфель по ипотеке филиала Москоммерцбанка в Санкт-Петербурге, который работает с апреля 2006 г., составляет $123 млн, из них на бизнес-ипотеку приходится $23,1 млн, сообщила Ведомостям начальник управления развития региональной сети банка Оксана Щепинская. В филиале Волгограда (работает с июля 2006 г.) $10 млн и $2,4 млн соответственно, в Калининграде (открыт с апреля 2007 г.) $1,8 млн и $78 40 Данных по филиалам в Новосибирске и Челябинске пока нет, так как они открыты в июне-июле этого года, говорит Щепинская.
Как уже сообщала РГ, в ночь на субботу строители окончательно закрыли тоннель на Ленинградском проспекте в районе станции метро Сокол.

По сути, это первый этап в строительстве трехуровневой транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе. Ее цель - усиление конструкций, которые позволят построить автодорожный тоннель под Ленинградским проспектом на пересечении улиц Алабяна и Балтийской.

На время ремонта планируется сделать проезд с Ленинградского проспекта на Ленинградское шоссе бессветофорным, а также ввести одностороннее движение на некоторых улицах, включая Планетную улицу и Петровско-Разумовский проезд. По ним можно будет доехать до улиц 8 Марта и Балтийской, минуя Ленинградский проспект. Также односторонними станут улицы Усиевича и Красноармейская, которые обеспечат объезд Ленинградского проспекта в сторону Третьего транспортного кольца.

Как утверждают специалисты, старые конструкции тоннеля морально и физически устарели. Более того, тоннель давно не соответствовал нормам безопасности, не имея аварийной полосы. В ходе ремонтных работ тоннель на два метра расширят, а старые сборные конструкции заменят на монолитные. Обновленная Ленинградка, несомненно, станет скоростной трассой. Многополосное движение по тоннелю в сторону области и в сторону центра, а главное - бессветофорное, сделает езду по ней приятной и комфортной.

- За пять месяцев, в течение которых будут проводиться строительно-ремонтные работы, проезжую часть проспекта расширят, освободят от светофоров и разгрузят от общественного транспорта, - рассказал корреспонденту РГ главный инженер НПО Космос Геннадий Громов. - Сделаем все возможное, чтобы ремонтные работы не застопорили движение на Ленинградке.

Автомобилистам, похоже, во все эти планы верится с трудом, а зря. Другого способа, кроме масштабной реконструкции магистралей, для разгрузки города от пробок не существует. Свидетельством тому может служить недавно отстроенный участок этого же Ленинградского проспекта на участке от станции метро Динамо до станции метро Аэропорт. Давно ли и там автомобилисты ехали черепашьим шагом. Зато теперь проносятся в сторону области со скоростью 100 километров в час.

Во втором тоннеле, на Волоколамке, появятся по три полосы в оба направления. В третьем тоннеле - с улицы Балтийской на Алабяна - также будет по 3-4 полосы в каждом направлении, и тоже без светофоров. Помимо этого сверху над тоннелями вырастут разворотные площадки. И этот узел будет без светофоров. Так что в перспективе на выезде из центра Москвы за город никаких проблем не будет.

Одновременно с дорожными работами на Ленинградке идет строительство подземных пешеходных переходов и пешеходных мостов с лифтами и пандусами. А в окрестных домах обновляются инженерные коммуникации.

Заметим, что расширяя и модернизируя дороги, городские власти не забывают и о людях, проживающих на Ленинградском проспекте. Именно ради них было решено отказаться от эстакадного варианта, который значительно дешевле и менее трудоемкий. Но представьте себе, что ждало бы жителей, если бы на уровне третьего-четвертого этажа мимо их квартир понесся поток машин, щедро одаряя их выхлопными газами. Тоннельный же вариант экологически чище и безопаснее.

Справка РГ
Напомним: в ходе комплексной реконструкции Ленинградского проспекта планируется строительство транспортных тоннелей с подземными автостоянками и пешеходными переходами; развязки на пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина (выезд с Ходынского поля); реконструкция Ленинградского проспекта на участке от Беговой улицы до станции метро Сокол; строительство транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе; расширение Ленинградского проспекта в районе станции метро Войковская; строительство транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Головинского шоссе; транспортной развязки на пересечении Ленинградского шоссе с улицей Фестивальная...

- В районе Лениградского проспекта водопроводные трубы лежат еще с 30-х годов прошлого века, и многие находятся в аварийном состоянии, - говорит Геннадий Громов. - Сейчас их меняем на новые. В домах, выходящих окнами на Ленинградскую магистраль, заменим и оконные рамы - вместо них бесплатно вставим звуконепроницаемые пластиковые стеклопакеты.

О том, что есть в Москве районы престижные, не очень престижные и совсем, прямо скажем, аутсайдеры, известно всем. Притом, что материя эта не поддается математически точному выражению (а значит, здесь возможны определенные разночтения), всем, в общем-то, понятно, кому можно гордиться местом своего обитания, а кому лучше помалкивать об этом в приличном обществе.



Наследственность: хорошая
Одна из главных составляющих историческая престижность места. В районе, где уже живут уважаемые и состоятельные люди, хотят жить другие такие же. Там строятся современные элитные дома, открываются объекты инфраструктуры соответствующего уровня цен и качества. Одним словом, такой саморазвивающийся, сам подпитывающий себя процесс

И, в связи с большой, как это было принято говорить в прежние годы, социальной значимостью этого момента возникает вопрос: а из чего складывается престижность? Почему одни районы поднимаются, а другие совсем наоборот? Дело приобретает еще более практический оттенок в перспективе: может быть можно по дешевке прикупить квартиру там, где цены сейчас относительно невысоки, но потом выстрелят?

Места, в которых маховик престижа был раскручен в прошлые годы и сегодня продолжает тянуть район вверх, можно обнаружить не только в Центре. Например, традиционно популярны Черемушки, Кунцево благодаря построенным там в 70-е годы царским селам. Еще более продолжительная история престижности у Университета главное здание МГУ было построено еще при Сталине, в те же годы неподалеку квартиры получили университетские профессора и с тех пор, уже более 50 лет, район этот считается очень привлекательным.

На первое место по престижности в Москве я бы поставила район Поварской и Никитских улиц. А также расположенные между ними переулки: Столовый, Ножовый, Скатертный, Хлебный, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. Достаточно почитать классическую литературу XIX века, чтобы убедиться, что именно там жили всевозможные высокие чины, генералы. И сегодня в этом районе много посольств иностранных государств. Также очень элитная территория между Старым Арбатом и Пречистенкой Чистый переулок, Левшинский, Староконюшенный. Недаром там находится резиденция Патриарха всея Руси. Это о многом говорит.

Самый красноречивый пример Остоженка, наша московская Золотая миля. Она может кому-то не нравиться, но объективно (с точки зрения стоимости жилья) на сегодня это самая дорогая и престижная в Москве территория. Между тем, район этот во все времена был достаточно второсортным, к концу 80-х годов прошлого века он подошел с обильным грузом домов едва ли не барачного типа, огромным количеством различных мелких предприятий, специализировавшихся на обслуживании Кремля всевозможных швейных и пищевых производств, мастерских Одним словом, никакого сравнения с теми же арбатскими переулками до которых, кстати, два шага. Но когда девелоперам понадобилась близко расположенная к самому Центру территория, которую можно было быстро и без особых хлопот очистить под новое строительство, оказалось, что лучше Остоженки не найти. Там появились новые, невиданные доселе в Москве евродома. А остальное, в превращении района в московскую Белгравию, сделал пиар, развернутый застройщиками.

И самая посредственная
Впрочем, бывает и так, что район взлетает по причине своей предшествующей второсортности приблизительно так же, как сын бедных родителей, нахлебавшийся в детстве нищеты, внезапно обнаруживает незаурядную деловую хватку и сколачивает состояние. Такие случаи, понятно, нечасты (и с людьми, и с районами), но иногда происходят

Живописуя Золотой остров, не следует забывать, что разговоры о нем ведутся по меньшей мере семь лет а строительные работы так и не начались. Сказывается, во-первых, тот факт, что совладельцы этой территории никак не могут договориться между собой. А во-вторых, отмечает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, там существует огромный дефицит всех коммуникаций. Например, только для того, чтобы начать строительные работы, надо проложить силовой кабель стоимостью $20 млн. Так что в итоге Золотой остров, несомненно, станет лучшим в Москве районом вот только когда?

Нечто похожее разворачивается сейчас и на Золотом острове такое название получила западная часть Болотного острова, где сейчас находится кондитерская фабрика Красный Октябрь. Да, до Кремля близко но есть и другие места, расположенные ничуть не хуже. Именно тот факт, что там есть достаточно большая промышленная зона, которую можно разрушить до основанья, а затем построить с нуля новые дома для богатых, и делает Золотой остров золотым.

Традиционно в Москве лучшей с экологической точки зрения считалась западная половина. Объяснялось это и розой ветров, и направлением течения Москвы-реки, и концентрацией на востоке всевозможных заводов. И хотя теория о лучшей экологической ситуации именно на западе вызывает массу сомнений (главными загрязнителями нашего воздуха давно стали не предприятия, а автомобили, а их по Москве везде поровну; кроме того, жить на востоке, но рядом с парком, явно лучше, чем на западе, но с окнами на проспект), бесспорно одно: недвижимость в западной половине города дороже. И подавляющее большинство объектов бизнес-класса застройщики предпочитают строить также на западе на востоке будут проблемы с реализацией.

И дышится легко!
Современные горожане чрезвычайно озабочены вопросами экологии что неудивительно, стоит лишь посмотреть на московский смог. Поэтому аргумент здесь хорошая экология действует на покупателей безотказно: кто же будет экономить на здоровье?!

Мы поедем, мы помчимся
Проблема, о которой лет 20 назад никто не задумывался транспортная доступность. Автор этих строк (не старый вроде бы еще!) прекрасно помнит времена, когда от Алексеевской (она в ту пору называлась Щербаковской) можно было доехать на троллейбусе до Кузнецкого моста причем времени это занимало столько же, сколько и на метро. Сегодня иначе и покупатели жилья не могут не учитывать транспортную ситуацию.

На привлекательность района влияет и архитектура построенных в нем зданий, виды, открывающиеся из окон квартир, отмечает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. Очень высокая популярность Фрунзенской набережной во многом объясняется красивым видом на реку, за которой расположен Парк Культуры, подчеркивает эксперт.

Заглянем в будущее?
Прогнозы дело неблагодарное, но все же осмелимся на один. В карте престижности Москвы в будущем возможны самые различные перемены, но самые дорогие районы будут, вероятно, в Центре. На периферии будут районы хорошие, очень хорошие, но ни один из них не догонит ЦАО. Что же касается конкретных мест, то здесь возможны самые невероятные повороты история со взлетом Остоженки показывает это со всей наглядностью. Безусловно, перспективными выглядят окрестности сооружаемого Сити. Быстрыми шагами развивается Павелецкая этот район на глазах превращается в один из деловых центров Москвы, этакий Даунтаун. Огромным потенциалом обладают окрестности метро Курская и Комсомольская. Сейчас земли, находящиеся в непосредственной близости от вокзалов и промышленных зон, являются самыми дешевыми в ЦАО. Именно поэтому, если только будет принято решение о выводе всего этого добра куда-нибудь за околицу, инвесторы, без сомнений, накинутся на эти территории.
Казань Приоритеты инвесторов, как местных, так и пришлых, меняются. В городе анонсируется все больше проектов крупных складских комплексов, а известные гостиничные сети ведут переговоры с местными властями. Офисов и крупных торговых центров по сравнению с предыдущими годами вводится значительно меньше девелоперы предпочитают строить многофункциональные объекты.

Близость к дому магистрали штука обоюдоострая. С одной стороны, ехать легко, с другой в квартире шумно и запах омерзительный. Пластиковые щиты, устанавливаемые вдоль дорог, спасают мало, пластиковые стеклопакеты, подаренные городскими властями тоже. Поэтому покупатели квартир рассуждают так: пусть лучше трасса будет на некотором удалении. По статистике риелторских компаний, после прокладки Третьего транспортного кольца, квартиры в домах, расположенных в 1-1,5 км от него, подорожали процентов на 1 А вот с окнами прямо на трассу подешевели, нередко до 50%.

Тенденция, которую отмечает чиновник, в строительство жилья все чаще наравне с девелоперами инвестируют банки. К примеру, Солнечный город и Седьмое небо реализуются банком Ак Барс. Строительство жилого комплекса Магеллан было инициировано банком Зенит. Интехбанк же реализует в основном проекты точечной застройки, перечисляет он. Галиуллин уточняет, что чаще всего речь идет о среднесрочных инвестициях на срок до трех лет.

Банки как девелоперы
По общему мнению опрошенных Ведомостями экспертов, сегменты офисной и торговой недвижимости Казани насыщены. В то же время, по словам Инсафа Галиуллина, начальника отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани, инвестиционная активность наблюдается в сфере жилой недвижимости: от точечной застройки девелоперы перешли к реализации проектов комплексного жилья.

Заместитель генерального директора торгового дома недвижимости Йорт Дина Журавлева уверена, что инвестиционная активность в сфере жилой недвижимости сохранится в течение 2007 г.

Сейчас жилье наиболее привлекательно и доходно для инвесторов. Доходность достигает 40%, средний срок окупаемости два года, говорит Илья Вельдер, заместитель начальника управления проектного финансирования банка Ак Барс. Для сравнения эксперт приводит сроки окупаемости в других сегментах недвижимости: в торговой около семи лет, в офисной 6-7 лет, в гостиничной не менее восьми лет.

Уже завершено строительство первой очереди погрузочно-разгрузочного терминала Поволжской логистической компании. В ней 15 400 кв. м заняли склады, а 1436 кв. м офисы. Общая площадь комплекса планируется в 30 000 кв. м. Он располагается на 11-м км трассы Казань -Оренбург, в 2 км от городской черты. Объем инвестиций в строительство в ПЛК не раскрывают.

Казани нужны склады
Еще одна тенденция, которую выделяют участники рынка, оживление инвесторов в сегменте складской недвижимости. По информации мэрии Казани, сейчас на разных стадиях готовности находятся три крупных складских объекта класса А общей площадью 334 600 кв. м.

Национальная интендантская компания планирует вложить $136 млн в создание логистического парка класса А общей площадью около 125 000 кв. м на участке площадью 23 га в Кировском районе, в 6 км от железнодорожного узла Юдино. По сообщению компании Praedium, эксклюзивного агента по сдаче площадей в аренду, сейчас ведутся проектно-изыскательные работы.

Quinn Group планирует вложить не менее $130 млн в строительство логистического и складского комплекса Q Парк Казань. В настоящий момент проект получает необходимые согласования. До конца 2009 г. неподалеку от международного аэропорта Казань будут построены 230 000 кв. м площадей. По сообщению пресс-службы кабинета министров Республики Татарстан, девелопер проекта московская компания RDS Developments.

Галиуллин считает, что интерес к этому сегменту коммерческой недвижимости у девелоперов будет сохраняться. Казань крупный узел железнодорожного, автомобильного, воздушного транспорта. Город очень удобно расположен и может стать крупным логистическим центром, размышляет он.

Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора компании Единая арендная система, отмечает в Казани растущий спрос на склады. Это вызвано экспансией в город федеральных сетей, в первую очередь торговых. Им нередко нужны собственные распределительные центры. Казанские филиалы московских ритейлеров часто работают в соседних регионах Чувашии, Кировской области, Башкирии, в результате появляется потребность в логоцентрах уже регионального уровня, объясняет эксперт.

По словам Журавлевой, инвесторы пытаются таким образом подстраховаться, ведь сдавать в аренду только офисы или торговые площади в Казани все труднее делать ставку только на них уже нельзя.

Как минимум три в одном
Еще одна новая тенденция на рынке стремление девелоперов к многофункциональности возводимых объектов. Все чаще новые проекты объединяют разные составляющие: торговую, офисную, гостиничную, развлекательную и даже жилую.

Он отмечает, что если в строительство жилья инвестируют в основном местные компании, то интерес к строительству гостиниц и логистических комплексов наблюдается, как правило, со стороны московских и зарубежных компаний. О своем интересе к гостиничному бизнесу в Казани заявили такие крупные операторы, как Hilton и Marriott, а также известная норвежская сеть отелей, рассказал Галиуллин.

Например, компания Сувар-Казань инвестирует в масштабный ТРК с гостиницей и аквапарком Ривьера около $100 млн. Развлекательная часть комплекса, которая начала работать в прошлом году, занимает 25 500 кв. м, в этом году планируется открытие гостиницы и аквапарка. Отель на 200 номеров 5 звезд и фитнес-центр премиум-класса займут 16 000 кв. м. Развитие гостиничного бизнеса поддерживают городские власти. По словам Галиуллина, для привлечения инвесторов предусмотрен ряд налоговых льгот. Например, налог на прибыль может быть снижен, но не более чем на 13,5%. В некоторых случаях власти на определенный срок могут отменить налог на имущество. Возможно также предоставление льгот по земельному налогу для девелоперов, реализующих проекты гостиниц уровня 2-3 звезды. Именно недорогие гостиницы больше всего нужны сейчас городу, считает чиновник.



Главная --> Публикации