Главная --> Публикации --> Снимите это немедленно Сбор налогов за аренду квартир: стоит ли игра свеч? Сросшиеся Москва становится гетто для богачей? Туристы постсоветского периода

Идея массового строительства в пригородах относительно дешевых малоэтажных индивидуальных домов пропагандируется в последнее время довольно широко, однако пока не попала в поле зрения большинства россиян знают или хотя бы что-то слышали об этом только 36% опрошенных.

Опрос населения в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России. Интервью по месту жительства 20 21 мая 2006 года 1500 респондентов. Дополнительный опрос населения Москвы 600 респондентов. Статистическая погрешность не превышает 3,6%.

Отдых от суеты требует сил на обустройство дома
Сейчас большинство россиян проживают в многоквартирных многоэтажных домах (64%, причем в отдельных квартирах 62%), имеют частный дом или часть дома 34%. Даже в малых городах в индивидуальных домах постоянно проживают лишь треть жителей (31%), в больших городах 12%, а в мегаполисах практически все живут в многоквартирных домах. Однако большинство участников опроса (59%) заявляют, что предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде жилью в многоэтажном доме в городе. Особенно привлекательна эта идея для людей среднего возраста (67% респондентов 36 54 лет предпочли бы дом в пригороде). Только 27% опрошенных ответили, что при наличии выбора остановились бы на многоэтажном доме в городе (среди 18 35-летних 36%).

Малоэтажное строительство в пригороде предлагается как способ решения жилищной проблемы, альтернативный традиционному строительству многоэтажных жилых домов в городах. Каждый четвертый участник опроса (25%) согласен с тем, что застройка пригородов малоэтажными домами позволит быстрее решить проблему обеспечения населения жильем, каждый третий (34%) считает, что в этом плане эффективнее строительство многоэтажных домов в городах; 41% опрошенных не берутся отдать предпочтение тому или иному варианту.

Сторонники жизни в многоэтажных домах ценят городской комфорт, городскую инфраструктуру, возможности для досуга, обучения детей, близость работы. В конце концов не нужно заботиться о содержании дома и земли, что тоже является одной из составляющих комфорта (ближе к работе, требуется меньше времени, чтобы добраться до работы, нет автомобиля и финансов, чтобы добираться до пригорода из города, где работаю, в городе больше культурных центров, в многоэтажном доме больше покоя в плане коммунальных услуг 13%). Еще 8% опрошенных вообще не представляют себе жизнь вне города, считая городской образ жизни единственно возможным для себя (мы урбанисты). 2% полагают, что в пригород могут ехать только молодые, полные сил люди, а пожилым будет трудно жить в индивидуальном доме (для малоэтажного дома необходимо больше здоровья, чтобы его содержать). Из ответов респондентов видно, что жизнь в пригороде в малоэтажном индивидуальном доме зачастую ассоциируется у них не с западными образцами, а с образом российской деревни, где в домах нет элементарных удобств, а жизнь полна бытовых тягот и лишений.

Те, кто предпочел бы жить в индивидуальном малоэтажном доме в пригороде, чаще всего объясняют это заботой о своем здоровье, стремлением к покою, любовью к природе (экология и здоровье, тишина, покой, от суеты подальше, от земли исходит хорошая энергия 26% опрошенных), желанием ни от кого не зависеть, чувствовать себя хозяином своего жилья и не соприкасаться с соседями (в этом доме все мое, свое, и я отвечаю сама за все хозяйство, а в многоквартирном все по-другому, не люблю, когда кто-то прыгает над головой и шумит за стеной 17%), а также привычкой к сельскому образу жизни или проживанию в частном секторе (6%).

Крупные строительные компании уже договорились о распределении выгодных земельных участков и приступают к подготовке проектов целых коттеджных поселков, а мелкие быстро осуществляют точечную застройку в наиболее популярных пригородных зонах. Рынок малоэтажного жилья проснется через год, а через два предложения удовлетворят любой спрос во всех его сегментах. А пока участники тихо, без громких объявлений готовятся к оживлению и разыгрывают партии влияния.

Абстрактная готовность
Респондентов, заявивших, что у них сегодня есть необходимость, потребность купить квартиру, дом для себя или для своих детей, родственников (а таковых 54%), спросили, как бы они поступили, если бы имели средства на покупку жилья только в малоэтажном индивидуальном доме в пригороде купили бы или не купили такое жилье? Подавляющее большинство 81%, или 44% от выборки в целом, ответили на этот вопрос положительно, 13%, или 7% от выборки, такое жилье покупать бы не стали. Более того, если бы у нуждающихся в жилье был свободный выбор возможность приобрести жилье любого типа, подавляющее большинство из них предпочло бы жить в малоэтажных индивидуальных домах в пригороде (63%), а не в многоэтажных в городе (26%).
Новосибирский рынок малоэтажного строительства напоминает игру в шахматы на животе спящего великана. Участники распределяют доли сверхдоходной в недалеком будущем сферы

Локальное строительство индивидуальных домов именно так на данный момент выглядит основное предложение на рынке малоэтажного жилья Новосибирска. Сколько-нибудь организованного подхода нет. Ни один региональный застройщик не имеет проекта готового поселка, возведенного с нуля. В то время как, например, в Екатеринбурге около 40 коттеджных поселков, а в Омске в настоящее время два организованных сообщества, а проекты создания малоэтажных поселков уже перекрывают емкость городского рынка. Не говоря уже о малоэтажном городе-спутнике Кемерова Лесная Поляна, который вошел в федеральный список проектов для отработки технологий жилищного строительства.

Иглоукалывание
За первое полугодие 2007 года, по данным мэрии Новосибирска, доля многоквартирных домов в совокупном общем объеме ввода жилья сократилась за счет малоэтажного строительства: из общих 248,5 тыс. кв. м чуть больше половины приходится на нее. Прирост обеспечила, прежде всего, точечная коттеджная застройка, ведущаяся на всех известных пригородных территориях. Наибольшей популярностью пользуются дачные кооперативы и селения у воды на берегу Оби, Обского моря и Бердского залива. Среди активно наполняющихся коттеджных сообществ можно выделить Светлый и Благовещенку по южному направлению и Дубравушку по северному. В уже сформированных старых поселках есть доступ к коммуникациям. Это главное, что привлекает будущих хозяев. Большая часть существующих коттеджей расположена в поселках по северному (42 процента всех сооружений) и юго-западному (33 процента) направлениям, говорит аналитик компании Сибакадемстрой Федор Голованов. Все эти поселки возникли стихийно, и их расположение объясняется различными факторами, но в основном это наличие поблизости тех или иных коммуникаций. Большое скопление коттеджей можно увидеть вблизи совхоза Морской: здесь практически вплотную друг к другу расположены четыре поселка, в которых насчитывается порядка 200 домов. Активное обновление малоэтажного фонда происходит в Заельцовском бору, на территориях вдоль Мочищенского и Бердского шоссе, а также в поселке Краснообск и в Бердске. В таких местах раскупаются любые клочки земли.

Тем не менее, большая часть гипотетических поселков остается за пределами гласности. Сейчас работа идет, по сути, на невидимом рынке, которому сопутствуют передел земли, решение вопросов о правах собственности. После того как земля будет окончательно поделена между крупными игроками, коттеджные поселки вырастут как грибы после дождя.

Неубитого медведя уже поделили
Новосибирский рынок малоэтажек еще только начинает формироваться. Лидеры региональной отрасли уже оценили растущий спрос на индивидуальное жилье и осознали необходимость его массового ввода. Среди наиболее крупных игроков, осуществляющих подобную застройку, можно назвать концерн Сибирь, возводящий жилой комплекс из таунхаусов и коттеджей вблизи совхоза Морской, Сибакадемстрой коттеджный поселок вблизи Бердского залива и СМУ-17 проект строительства таунхаусов в поселке Кирово, рассказывает Федор Голованов. Наиболее раскрученным является проект возведения элитного комплекса в селе Морозово компанией Фуд-мастер-консалтинг. Он будет включать в себя не только дома, но и необходимые спортивные сооружения, причал и яхт-клуб.

Очень сложно оценивать проекты, так как в открытых источниках о них практически нет информации: ни о сроках сдачи, ни об объемах, ни о стоимости. Такое ощущение, что все это просто скрывается, а в итоге жилье будет продаваться на узком рынке среди местной элиты, делится наблюдениями заместитель генерального директора по маркетингу ООО РАТМ-Девелопмент Юлия Елецкая. И эти выводы небезосновательны. Некоторые известные застройщики отвечать на вопросы о планах возведения загородного жилья просто отказались. Мы не комментируем рынок индивидуального строительства, заявила корреспонденту PR-менеджер крупной новосибирской компании, регулярно участвующей в открытых дискуссиях на тему строительного рынка. Неразглашение, вероятно, связано с непростым земельным переделом. Ведь сегодня те игроки, что займут выгодные площадки, через некоторое время будут получать прибыль на одном из самых доходных рынков. Спрос на малоэтажное жилье сильно подогрет. Для застройщика реализовать проект индивидуального дома гораздо проще и дешевле, чем многоквартирного. А новые применяемые технологии позволяют сделать конструкцию более экономичной. По словам участников рынка, из средств, потраченных на строительные работы, 40% приходится на оплату труда рабочих, в элитных проектах до 60%. В остальном затраты не так велики, и главное легко окупаемы. Сроки возведения в зависимости от сложности от одного до пяти месяцев. И если себестоимость одного квадратного метра сегодня составляет от 10 тыс. рублей, то его рыночная стоимость может вырасти до 20 25 тысяч. А удачное расположение может утроить данную цифру сегодня местонахождение коттеджа подчеркивает статус владельца и определяет его принадлежность к элите.
Для конформистов и эстетов

Удачные площадки для загородного строительства находятся по северному направлению вдоль Мочищенского шоссе. Это место привлекательно прежде всего транспортной доступностью дорога до центра города занимает всего 15 20 минут. Несмотря на то что многие компании с интересом смотрят на земельные участки в этом месте, официально никто не заявлял о планах малоэтажной застройки в этом районе. По данным Эксперта-Сибирь, основными создателями будущей Мекки индивидуального жилья, кроме уже перечисленных, выступают компании АВС-офис (Морской), УК Сибпроект-Девелопмент (Бурмистровский), РосЕвроДевелопмент (Сибирский ботанический сад).

Еще один фитиль
Актуальным направлением на рынке станет сегмент управляющих компаний. Возводящийся фонд жилья малой этажности потребует профессионального управления. Сегодня сервис ограничивается в основном наличием охраны или будки со сторожем на въезде в поселок. Естественно, поселки недалекого будущего потребуют внедрения более современных технологий. Застройщики, имеющие большой опыт возведения жилых комплексов, уже организовали или приступили к выделению из своего состава управляющих компаний. Видимо, ту же тенденцию стоит ожидать и на рынке малоэтажек.

Все чаще загородные коттеджи становятся альтернативой жилью в городе. Основные требования, которые покупатели предъявляют к будущему жилищу на земле, уже были озвучены это имеющиеся инженерные коммуникации в поселке и его транспортная доступность. Однако и то и другое в уже существующих застройках не в полной мере удовлетворяет основные нужды желающих обменять квартиру на дом. Поэтому на первое место в будущих проектах выходит концепция. Новые сети снабжения, хорошие дороги это фундамент идеи. Поликлиника, школа, детский сад, магазины, спортивные сооружения и так далее это инфраструктурная составляющая, реализацию которой также возьмут на себя застройщики. Помимо того, в каждом поселке уровень доходов его жителей должен примерно совпадать, а архитектура выдержана в одном стиле. Директор компании Доктор Ключ Илья Балахонов объясняет, что современный поселок должен отличаться от нынешних стихийных застроек. Раньше человек покупал земельный участок и сам начинал работы. Естественно, не обращая внимания на экстерьер соседнего дома. Поэтому вид нынешних поселков неоднородный и местами неопрятный. Рядом с обычными коттеджами выросли целые дворцы. У покупателей меняются приоритеты. Им комфортнее жить рядом с соседями, подходящими им по статусу. Архитектурное единообразие также становится важным для сегодняшних потребителей. Эстетический аспект становится приоритетным, как и функциональный, заключает риелтор. Свой дом позволяет владельцу в определенном смысле самореализоваться, считает финансовый директор РАТМ-Девелопмент Павел Гашников: Возможностей проявить фантазию у заказчика гораздо больше в отношении индивидуального проекта по сравнению с квартирой. И клиенты, стремящиеся к наиболее полной самореализации, склоняются именно к жилью на земле. К тому же, здесь они получают больше контроля над ходом проведения работ. Если речь идет о строительстве квартиры, которая в любом случае является составной частью жилого комплекса, возможностей влияния на сроки у заказчика намного меньше. Возведение индивидуального жилья может длиться ровно столько, сколько того пожелает клиент, не считая ограничения по минимальным срокам.

Очевидно, что Новосибирск строится и растет. Ежегодно все больше горожан становятся хозяевами новых квадратных метров. Но очевидно и то, что в улучшении жилищных условий население нуждаться стало не меньше, чем несколько лет назад, когда объемы ввода жилья не были столь внушительными. И наконец, третье очевидно, связывающее воедино реальную и такую предсказуемую сегодня картину спроса и предложения на рынке Новосибирска, ипотека, несмотря на статистический рост и приоритетную роль, утвержденную соответствующим национальным проектом, так и не стала доступным инструментом приобретения жилплощади. Причем как в глобальном плане большинству она не поможет в решении квартирного вопроса из-за своей дороговизны, так и в локальном даже у платежеспособных граждан возникают трудности с выбором из-за узости предлагаемых программ. Зачастую потенциальные заемщики не имеют возможности приобрести желаемую квартиру из-за того, что застройщик и банк попросту не нашли общего языка. Именно поэтому актуальным становится вопрос эффективного взаимодействия участников процесса ипотечного кредитования. Банкиры и строители сегодня должны договориться, для того чтобы сделать такой непростой продукт доступнее.

Только уроки гибкости и умение работать сообща позволят ипотечным операторам популяризовать такой нужный стране продукт, как ипотека.

Сложности возникают прежде всего потому, что число участников процесса совершения ипотечной сделки достаточно велико. Гипотетический треугольник заемщик банк продавец недвижимости на практике принимает более сложные геометрические формы. В схему подключаются риелторская фирма, оценочное бюро, страховая компания, регистрационные службы. И это далеко не все. Список может расширяться в зависимости от потребностей клиента и сложности сделки: ипотечный брокер, органы опеки и попечительства, инвесторы строительства и так далее. Связующим звеном в этой геометрии является, конечно, сам заемщик как инициатор сделки. Поэтому бремя по координации работы ложится на его плечи. Минимизация усилий с помощью комплексного подхода один из решающих факторов при выборе партнеров потребителем. А поскольку большинство участников процесса являются коммерчески заинтересованными сторонами, объединение им также на руку. Консолидированно пока выступают только банки и страховые компании. Как правило, кредитные учреждения предлагают заемщику приобрести пакет страховых услуг у своих партнеров в этой сфере. И оформить его на месте. Очень удобно. Но в полной мере эта традиция не иллюстрирует объединение усилий различных участников процесса, так как зачастую компании, оказывающие финансовые услуги, бывают аффилированными структурами. Консолидация остальных участников рынка ипотечного кредитования в Новосибирске находится на начальной стадии.

Сад камней
Этой теме был посвящен круглый стол, организованный журналом Эксперт-Сибирь, генеральным партнером проекта ЗАО Райффайзенбанк Австрия, а также компанией Строитель. Новосибирские игроки обсудили точки пересечения и то, почему они становятся камнями преткновения в достижении общих целей.

Действующим примером сближения участников рынка сегодня можно считать программу ипотечного брокерства, о которой недавно заявил новый игрок в Новосибирске Городской Ипотечный Банк. Крупные агентства подписали с кредитным оператором соглашения и теперь продвигают ипотечные программы партнера среди своих клиентов.

Во время дискуссии на круглом столе участники озвучили взаимные претензии. Так, из-за отсутствия организованного обмена информацией работа банков, застройщиков и агентств недвижимости, активно занимающихся ипотекой, иногда напоминает противостояние. Финансисты сетуют, что риелторы недостаточно осведомлены обо всех кредитных программах. Ставки и условия кредитов периодически меняются, проходят различные акции, а посредники, не обладая актуальной информацией, могут попросту дезинформировать клиента. Заместитель генерального директора по инвестициям ЗАО ИСК Метаприбор Елена Астахова отметила, что в связи с текучкой кадров в некоторых агентствах недвижимости сотрудники не всегда могут оперировать полной информацией от застройщиков. В свою очередь, посредники не готовы на приоритетных условиях работать с банками и строительными компаниями из-за того, что они занижают дивиденды от сделок. Риелторы отметили, что все более актуальной для потребителя становится покупка квартиры в строящемся доме, но программы ипотечного кредитования на данный вид приобретения, несмотря на кажущееся разнообразие, довольно узкие.

Приобрести жилье на этапе возведения довольно заманчивая перспектива для покупателей. Цены на недвижимость на первичном рынке ниже, чем на ту, которая уже сдана в эксплуатацию. Но схемы ипотечного кредитования в этих сегментах отличаются. Если залогом в сделке на покупку жилья на вторичном рынке является сама квартира, которую в случае неплатежеспособности заемщика банк может самостоятельно реализовать, тем самым окупив свои затраты, то в случае со строящейся недвижимостью объект залога отсутствует. То есть, если нет факта сдачи дома в эксплуатацию, значит, нет квартиры, которая может являться залогом. Выход из положения был найден, финансовые организации стали предлагать программы кредитования стройки под залог имеющегося у клиента жилья. Сумма займа в таком случае может достигать 90% от стоимости имеющейся недвижимости. Все было бы достаточно просто, если бы не проволочки, без которых кредитование возводимого жилья чаще всего не обходится. Это наиболее рисковый сегмент для банков, поэтому перед тем как дать согласие на выдачу ипотеки, они вынуждены проверять не только самого заемщика, как это происходит обычно, но и застройщика, и, более того, конкретный объект. Проще, когда компания заранее прошла аккредитацию в банке. Как правило, финансовые институты сотрудничают с несколькими застройщиками и предлагают потребителям выбрать из имеющегося списка. Если заемщик сам приходит с предложением купить жилье у компании, не аккредитованной в банке, ему придется набраться терпения и выжидать, пока кредитор проверит надежность потенциального партнера. С одной стороны, это не только проверка рисков банка, но и, в известном смысле, страхование заемщика от сделки с недобросовестным девелопером. По словам начальника отдела обслуживания физических лиц новосибирского филиала Газпромбанка Елены Бусовой, банк всегда открыт для новых контактов и прилагает всевозможные усилия, чтобы аккредитовать новых игроков (кстати, Газпромбанк в Новосибирске имеет один из самых внушительных списков партнеров среди строительных фирм 26). Мы знаем все компании, на которых стоит черный крест, и для себя уже давно отнесли их в категорию ненадежных. И, конечно, объясняем заемщику, желающему приобрести жилье у данных застройщиков, что на них стоит клеймо двойных продаж и других серых сделок. К счастью, таких организаций не так много в Новосибирске, а вступление в силу поправок к федеральному закону о долевом участии в строительстве делает сделки на первичном рынке недвижимости менее рискованными и более защищенными, говорит Елена Бусова.

Тянем-потянем
Одно из приоритетных направлений сегодня это кредитование покупки жилья в строящихся домах. Ипотека на стройку могла бы выстрелить на рынке, если бы участники могли договариваться быстрее.

И все-таки надо
Ипотеку в Новосибирске выдают более 25 кредитных организаций. Порядка двух сотен строительных компаний и агентств недвижимости реализуют жилье. Несмотря на численный перевес, сложный вопрос, кому из участников рынка стоит проявлять наибольшую инициативу в деле консолидации усилий. Сегодня, несмотря на все недостатки ипотечного кредитования, это единственный наиболее распространенный механизм, который позволяет приобрести жилье тем, кто не имеет сразу необходимой суммы целиком. Продвигать данный продукт выгодно всем. Только это возможно путем взаимных уступок и выгодных компромиссов. На это пока идут немногие. И медленно.
Региональное правительство определилось с тем, кто будет заниматься правами дольщиков. Надзорные функции теперь переданы краевой инспекции государственного строительного надзора. Это сделано для приведения краевого законодательства в соответствие с 214 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Ранее контролем за строительством в Приволжском округе занималась Федеральная служба по финансовым рынкам, расположенная в Казани.

Постепенно банки действительно расширяют набор аккредитованных партнеров, в основном ими становятся крупные и известные в городе фирмы. Но на рынке жилищного строительства Новосибирска действует более 200 игроков. А в банках, как правило, насчитывается в среднем 10 20 строительных компаний и не более 50 аккредитованных объектов строек. Выбор клиента так или иначе ограничивается. Но процесс взаимодействия запущен. Сегодня инициатива взаимонаправлена. Как финансисты выходят на сотрудничество с застройщиками, так и наоборот. Усиливают активность в этом деле и сами частные инвесторы, которые обращаются к банкам со своими предложениями.

Новое подразделение будет проводить ежеквартальные проверки финансовой устойчивости подрядных организаций, занимающихся долевым строительством. Если баланс фирмы будет говорить о ее несостоятельности, то у инспекции есть право применить меры административного воздействия на недобросовестных строителей от начисления штрафов до обращения в суд.

Как говорит начальник инспекции государственного строительного надзора Ольга Антипова, раньше ее ведомство занималось исключительно техническим контролем. Поэтому при инспекции будет создано специальное подразделение. В инспекции нет такого количества юристов и экономистов, сейчас объявлен набор в кадровый резерв. В течение месяца мы надеемся собрать коллектив, пояснила Известиям Антипова.

По мнению представителей строительных компаний, сейчас нововведение не сильно повлияет на рынок жилья. Мы не сильно ощущали на себе работу федеральной службы. Теперь, может быть, увеличатся затраты на подготовку к проверкам, но не более, пояснил Известиям топ-менеджер одной из строительных организаций.

Несмотря на то, что полномочия передаются инспекции только сейчас, жалобы и обращения обманутых дольщиков в ведомство передавались из краевого правительства уже с начала года. Как говорит Ольга Антипова, большая часть документов поступает по проблемам, связанным с жилищным строительством. По застройке торговых и досуговых центров претензии чаще касаются технических моментов. Одна сторона жалуется на другую, что предоставлен не тот проект, или что-то не так построено, считает Антипова.

Впрочем, строители не исключают, что спокойствие на рынке жилья временное явление. После того, как краевая власть отдала под жилищную застройку в Прикамье огромные территории, рынок ожидают резкие изменения. Здесь же застройщики готовятся к появлению проблем. Правда, связывают их не с финансовой несостоятельностью застройщиков или дольщиков, а с неготовностью пермских инженерных коммуникаций к подключению больших объемов жилья.

Также участники строительного рынка говорят, что в Перми, в отличие от других городов, ситуация с обманутыми дольщиками достаточно спокойная. В качестве единственного серьезного примера приводится история с компанией Поллукс, когда фирма начала долевое строительство нескольких многоквартирных домов, но не смогла завершить. При этом все участники рынка сходятся к тому, что никакого отношения к жилищным пирамидам этот случай не имеет, скорее всего, компания просто не рассчитала свои силы.



Главная --> Публикации