Главная --> Публикации --> До 80 % нарушения законодательства приходится на самовольное занятие земельных участков Инвесторы встали в очередь Подземный ресурс петербурга Архитектура торговли "максимальная приемлемая для человека высота — высота дерева"

Распоряжение правительства Москвы о застройке участка в районе пересечения Минской улицы с киевским направлением Московской железной дороги площадью 47,98 га было опубликовано вчера. На этом участке планируется жилая застройка, а инвестором выступит ООО Территориальная дирекция 'Волынская', которое стало собственником участка в 2003 году. По данным СПАРК-Интерфакс, по 50% акций ТД Волынская принадлежит Интеко и ЗАО Бестлайн, дочке Интеко. Представитель пресс-службы Интеко подтвердил наличие у компании нового проекта, уточнив, что на этом участке планируется в 2008-2013 годах построить 300 тыс. кв. м жилья повышенной комфортности, инвестиции в проект не раскрываются. Стоимость строительства нового комплекса Интеко член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев оценивает в $1,5 тыс. за 1 кв. м ($450 млн за весь комплекс), а продажную стоимость квартир -- минимум в $7 тыс. за 1 кв. м.

Компания Интеко продолжает наращивать портфель проектов в Москве после переназначения Юрия Лужкова. Около Минской улицы на западе столицы компания планирует построить около 300 тыс. кв. м жилья стоимостью $450 млн. Участники рынка говорят, что новый проект Интеко столкнется с жесткой конкуренцией: рядом с ним располагаются уже построенные комплексы Золотые ключи-2 Mirax Group и Воробьевы горы компании ДОН-строй.

Это уже третий проект Интеко, согласованный после переназначения Юрия Лужкова на должность московского мэра: около недели назад столичное правительство одобрило строительство 120 тыс. кв. м жилья на Мичуринском проспекте и 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости на Ходынке.

ЗАО Интеко занимается девелопментом и производством пластмасс. 100% акций принадлежит Елене Батуриной. Выручка за январь--сентябрь 2006 года -- 8,2 млрд руб.

Однако проект Интеко на Минской улице столкнется с жесткой конкуренцией, предупреждает начальник отдела первичного жилья бюро Агент 002 Дмитрий Иванов. Рядом с участком компании располагаются уже построенные жилые комплексы Золотые ключи (Росглавматериалы) и Золотые ключи-2 (Mirax Group), с другой стороны Минской улицы ДОН-строй уже достроил комплекс Воробьевы горы, а СТ Групп Александра Чигиринского к 2010 году планирует построить малоэтажный жилой комплекс Новая Сетунь общей площадью 50 тыс. кв. м. Представители ДОН-Строя и Mirax сообщили, что 100% квартир в их комплексах продано. Но комплекс 'Интеко' будет конкурировать с вторичными продажами квартир в этих объектах,-- считает начальник отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект Константин Парменов.

С запуском нового проекта на Минской Интеко становится одним из крупнейших застройщиков на западе столицы. Рядом, на участке 54 га на пересечении Минской и Староволынской улиц, компания построит бизнес-парк площадью 570 тыс. кв. м и жилой квартал площадью 360 тыс. кв. м. Еще два участка общей площадью около 40 га на западе зарезервированы за входящей в Интеко территориальной дирекцией Раменское: 400 тыс. кв. м жилья будет построено на улице Лобачевского, еще 120 тыс. кв. м предполагается возвести на Мичуринском проспекте. Общий портфель Интеко в Западном округе (ЗАО) достигает почти 1,7 млн кв. м жилья и офисов. Однако компания Елены Батуриной пока уступает лидеру этого рынка, портфель Mirax Group в ЗАО -- 3,5 млн кв. м. Западный округ сохраняет второе место в столице после Центрального по дороговизне жилья,-- объясняет интерес инвесторов руководитель аналитического консалтингового центра Миэль-недвижимость Владислав Луцков. Сейчас, по его словам, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Центральном округе -- $13 900, в Западном -- $5769, а в Юго-Западном, занимающем третье место,-- $496 Средняя стоимость жилья по Москве, по данным Миэль,-- $4745 за 1 кв. м.

Самая, вероятно, большая неприятность, которая может произойти с покупателем новостройки – это когда он остается и без денег, и без квартиры. Отдал строительной компании требуемую сумму – и остался ни с чем. Причин, по которым может случиться такое, две: либо застройщики изначально были аферистами, и ничего строить и не собирались; либо честно пытались все сделать, но не смогли. Впрочем, очевидно, что несостоявшемуся новоселу от этого не легче.


Назад возврата нет

На троих не получится

Отметим сразу, что все подобного рода происшествия – дело прошлого. С 1997 г. ничего подобного в Москве не случалось, и покупателям жилья нужно благодарить за это столичное правительство, создавшее четкую и жесткую систему контроля строительного бизнеса. Вот любопытная деталь: раньше застройщики часто запускали проект, имея деньги лишь на фундамент и возведение первых трех этажей. Предполагалось, что остальное принесут покупатели квартир. Ясно, что если покупатели по каким-то причинам не находились (или их оказывалось мало), стройка останавливалась. Сегодня выигравшая тендер компания должна сначала проплатить инвестиционную стоимость проекта, и лишь затем имеет право начинать стройку. При такой системе, если будут распроданы не все квартиры, инвестор недосчитается доходов, но строительство будет завершено, и приобретшие жилье частные лица не пострадают. На потребителя работает и общее состояние строительного рынка – он на подъеме, инвесторы остро конкурируют за места под застройку. Простаивать, теряя деньги, никто не хочет – едва выправлены все необходимые документы, начинается строительство. Такого явления, как знакомый нам по 1970-80-м годам долгострой, сейчас в принципе нет.

Фирма-застройщик должна иметь контракт с правительством Москвы о строительстве на данном участке. Причем документы должны разрешать строить именно то, что строится – всем памятна двухгодичной давности история с Филипповским переулком, где вместо разрешенного 6-этажного дома решили возвести восемь этажей. Это своеволие московские власти пресекли – но ведь застройщики уже выставили на продажу квартиры на 7-8 этажах. В другой похожей ситуации по документам разрешалось построить административно-гостиничный комплекс, а начали возведение жилого. Если бы строительство было завершено, через несколько лет оно вполне могло быть признано через суд незаконным.

Похожая ситуация – квартира продана двум или нескольким покупателям. Лет 6–7 назад это была довольно распространенная форма мошенничества, сегодня подобное если и происходит, то как результат ошибки. Причем ее вероятность крайне мала – и строители, и риэлторы создают полные базы данных реализуемых квартир, где сразу фиксируется факт продажи. Но даже если ошибка происходит, покупателю подбирают в точности такую же квартиру из резерва. Конфликты сегодня не нужны никому.

Проблема, вероятно, менее болезненная, но куда более частая – несоблюдение сроков строительства. Обычно в этом винят строителей, но они, как правило, виноваты меньше всех – если и отстают от графика, то на месяц максимум. Значительно чаще причина в другом – в рекламе квартиры указан срок сдачи дома госкомиссии (ГК), и покупатель наивно полагает, что это и есть тот момент, когда в дом можно заселяться. На самом деле, ГК и заселение – это те самые «две большие разницы», предстоит еще оформление очень большого количества документов. Действительно финальная точка – подписание Акта реализации инвестиционного контракта, только после этого квартиры в доме становятся жильем в юридическом смысле, можно оформлять на них права собственности, можно регистрироваться по месту жительства («прописываться»). В среднем от приема дома ГК до подписания Акта реализации проходит 6–8 месяцев, но в отдельных случаях этот срок растягивается до года-полутора.

Время – деньги

«Мы за ценой не постоим»

И еще одно наблюдение по поводу сроков. С точки зрения законодательства, договор инвестирования – это обычное юридическое соглашение, в котором прописаны обязательства двух сторон. Одна вносит деньги, другая к определенному сроку предоставляет квартиру. И, естественно, любая из сторон вправе обратиться в суд в случае несоблюдения другой стороной условия договора, а срыв сроков – это как раз вопиющий случай такого несоблюдения. Минувшей весной суд одного из районов Московской области обязал застройщика выплатить своим покупателям компенсацию за проволочки с оформлением документов. Риэлторы и застройщики не любят вспоминать эту историю, в частных беседах признавая, что создан судебный прецедент, способный основательно подрубить весь их бизнес. В этом вопросе они предпочитают «давить слезу» – рассказывают клиентам о 30-градусных морозах, во время которых нельзя было проводить бетонные работы, и о кровососах-подрядчиках, поставивших трубы на месяц позже обещанного. Но вот там, где дело касается обязанностей клиента, разговор становится предельно жестким: срок проплаты – 10 дней, а на 11-й ваш задаток сгорит, и знать ничего не хотим…

Но все эти маневры с площадью, конечно, «семечки». Главное – это стоимость квадратного метра, и желание застройщика (вполне понятное на фоне постоянного роста цен) ее «подкорректировать». Какие тут есть варианты? Если в договоре наличествует фраза вроде «в случае повышения цен на энергоносители продавец имеет право поднять цену» и покупатель с этим согласился (подписал договор), то цена неминуемо будет повышена, и ничего здесь поделать невозможно. Правда, по оценкам специалистов, такого рода пункты вносят в типовые договоры не более чем 15% застройщиков. Остальные – честные, и таких «шалостей» себе не позволяют. Стандартная, общепринятая формулировка – «цена окончательная и изменению не подлежит». В этом случае любая попытка корректировки цены договора (чем бы она ни мотивировалась – изменением уровня цен, курсом доллара, внутренними проблемами застройщика) является незаконной, подобного рода «предложения» надо немедленно пресекать, угрожая обращением в суд. При судебном разбирательстве у продавца не будет абсолютно никаких шансов, и сами застройщики это прекрасно понимают.

Но, пожалуй, самые главные страсти разворачиваются вокруг цены квартиры. В чем-то ее пересмотр после окончания строительства законен – продажа в еще несуществующем доме производится на основе проектно-сметной документации, а после завершения строительства БТИ проводит уточненные обмеры, в ходе которых выясняется истинная площадь квартиры – она может отличаться от проектной на 1–1,5 кв.м. На предварительной стадии в площадь не включаются лоджии и балконы – а, например, в больших квартирах по две лоджии, и площадь из-за них увеличивается сразу на 2–3 «квадрата». Соответственно, покупателю нужно доплачивать.

Приблизительно то же самое можно сказать и о пункте, позволяющем застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций. Даже с учетом того, что деньги при этом полностью возвращаются, покупателю квартиры это очень невыгодно – цены на недвижимость растут. Получается, что он фактически давал застройщику кредит, причем беспроцентный.

Договор имеет силу

Недоделстрой

Сегодня подавляющее большинство московских агентств недвижимости продают новостройки на основании договора поручения (он же агентский договор). При такой схеме риэлтора нанимает продавец (он собственник жилья, но поскольку самого жилья еще не существует, на юридическом языке он называется праводержателем). От праводержателя риэлтор и получает вознаграждение за свою работу. С точки зрения покупателя эти тонкости важны потому, что одна и та же квартира может продаваться в разных агентствах – цена будет одинаковой. Прогулявшись по новостройкам родного города, мы убедились, что жизнь эту теорию не подтверждает – цены у разных продавцов отличались. Несильно – иногда всего на $300–400, что на фоне цены квартиры в $80 тыс. не очень существенно, но все же… Вероятно, некоторые риэлторы, получая оговоренное с праводержателя, пытаются «поиметь» еще что-то и с покупателя. И выраженное клиентом желание посмотреть на договор поручения обычно оказывает правильный эффект.

…В целом рекомендации покупателям новостроек можно свести к трем словам: внимательнее все читайте! Перепроверяйте факты, требуйте показать все документы. Добросовестного застройщика и риэлтора это никоим образом не обидит – все уже привыкли к тому, что клиенты пошли въедливые, привыкшие беречь заработанные деньги. А если продавец начинает нервничать, что-то скрывает – для этого, вероятно, есть причины. И стоит задуматься: надо ли покупать квартиру непременно у него?

Наиболее незначительными и легко преодолеваемыми трудностями при покупке новостроек можно признать строительные недоделки. Квартиры в новых домах чаще всего продаются без отделки – это снимает проблемы вроде плохо приклеенных обоев в виду отсутствия последних. Если же какие-то дефекты все же есть – плохо вставлены окна, незагерметизированы межпанельные швы – большинство застройщиков быстро, бесплатно и без волокиты их устраняют. Достаточно обратиться в их собственную службу контроля качества. Кстати, в последнее время к этой проблеме обратилось и правительство Москвы, принимающее и активно реагирующее на жалобы на плохое качество строительства.

Привлекательный ритейл
Торговля остается наиболее привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости, но масштабные проекты в условиях довольно насыщенного рынка реализовывать сложно, особенно если у девелопера такой объект первый, говорит Олег Сорокин, генеральный директор ГК Столица Нижний. По его словам, крупных местных игроков на этом рынке, управляющих несколькими объектами, пока только два: возглавляемая им компания и Земляне. Среди новых проектов у Столицы Нижний ТРЦ на Родионова (общая площадь 130 000 кв. м) и вторая очередь ТРЦ Республика. Земляне реализуют вторую очередь Новой эры на Сормовском повороте и ТЦ Куба на пл. Свободы.

В условиях обострения конкуренции на рынке недвижимости инвесторам и девелоперам остается осваивать новые сегменты и расширять географию проектов.

Самый крупный проект среди иногородних компаний осуществляет AIM Property Development это ТРЦ площадью 156 000 кв. м в Советском районе. Русская тройка намерена построить в микрорайоне Мещерское озеро ТРК площадью 116 000 кв. м. Остальные проекты представлены в основном сетевыми торговыми операторами. Среди них Лента, Доринда, Metro AG, Карусель, Мосмарт. Уже стало аксиомой: если ритейлер размещает в городе магазин, то стремится открыть как минимум еще один: учитывая особенности географического положения города, торговые точки девелоперы стараются расположить по обе стороны Волги, делящей город на две части.

Из других нижегородских компаний строительством торговой недвижимости занялись ГК Электроника она строит ТРЦ площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова, Классика (ТРЦ площадью 15 000 кв. м на Московском шоссе), Блик (ТРЦ площадью 42 000 кв. м в Московском районе).

По ее мнению, наиболее привлекательны для строительства торговых объектов Дзержинск, Выкса и Кстово. Spar строит ТРЦ в Выксе, Электроника в Арзамасе.

Если столичные девелоперы идут в регионы, привлеченные более низкими сроками окупаемости проектов, то нижегородские игроки все чаще обращают свои взоры за пределы города. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, объясняет это изменением ситуации: Девелоперы столкнулись с тем, что период окупаемости крупного ТРЦ может достигать до 10 лет.

Выход новых проектов на рынок может изменить ситуацию. В 2007-2008 гг. ожидается ввод нескольких бизнес-центров высокого класса. Отделочные работы идут в БЦ класса В Лондон, который построил Выбор. УК Центр международной торговли ведет строительство БЦ класса В на ул. Ковалихинской, компания Новый город строит административно-торговое здание Лобачевский Plaza на ул. Алексеевской, где будут расположены офисы класса А.

Офисы заполнены на 100%
Сейчас на нижегородском рынке, утверждает Сорокин, не хватает качественных офисных площадей. Единственный бизнес-центр класса А БЦ Столица Нижний на ул. Горького. В нем практически нет свободных площадей. В новых и реконструированных БЦ заполняемость также приближается к 100%.

Поэтому к строительству новых офисных зданий девелоперы подходят достаточно осторожно: Лобачевский Plaza, Центр международной торговли, комплекс Русская тройка все это многофункциональные здания, в которых предполагаются торговые, а в двух последних и гостиничные площади.

Романчева отмечает, что уже сейчас ставки аренды в бизнес-центрах в нагорной части города практически не растут. Сорокин полагает, что падение ставок аренды на офисные площади не за горами. Насыщение рынка приводит, как и в торговой недвижимости, к увеличению сроков окупаемости проектов.

Постояльцев больше, чем гостиниц
В городе нет ни одного отеля 5 звезд, четыре гостиницы с натяжкой можно отнести к классу 4 звезды. Мария Свиридова, директор туристической компании Роза ветров НН, считает, что Нижнему нужны высококлассные гостиницы. Правда, отмечает она, хороших мест в центре города для их строительства почти не осталось. Все вкусные места заняли торговые центры, сожалеет эксперт. Инвестиционная компания Роза ветров строит загородный четырехзвездочный отель Terra Ski в Кстовском районе, в 20 км от Нижнего.

А городская администрация на выставке MIPIM в Каннах представила грандиозный по масштабам Нижнего проект высотного делового комплекса Сити Стрелка (Стрелка мыс при слиянии Оки и Волги. Ведомости). Пока что он существует в виде эскиза, к тому же права собственности на часть участка, где планируется разместить комплекс, принадлежат Нижегородскому порту, вопрос с которым не урегулирован. Наконец, строительство высотных зданий с многоуровневыми подземными парковками предполагается в зоне, где обязательна гидрологическая экспертиза, а она еще не проводилась.

Отчасти проблема восполнения номерного фонда решается за счет реконструкции существующих отелей. Предполагается реконструкция гостиницы Волжский откос, отданной в управление системе отелей Турист. Гостиницы Октябрьская, Ока и Нижегородская также обновляются и расширяются.

В самом городе заявлено о строительстве нескольких гостиниц в составе торговых и бизнес-комплексов: в Центре международной торговли, в ТРЦ Мега, в ТРК Русская тройка.

Участок под строительство девяти жилых домов в Кузнечихе получила компания Нижегородкапстрой (учредители правительство Нижегородской области и СУ-155).

Высокодоходное жилье
Инвестиции в жилье остаются пока самыми прибыльными. Например, Столица Нижний, строившая до сих пор точечные объекты, в 2007 г. объявила о намерении построить жилой комплекс площадью около 150 000 кв. м жилья в микрорайоне Мещерское озеро.

Окончательный текст проекта Стратегии должен появиться к осени, после чего его рассмотрит кабинет министров. Но первое же обсуждение показало: у экспертов по-прежнему нет единого взгляда, каким образом можно обеспечить доступность жилья не только для богатых (как сейчас), но и для всех остальных россиян. Во всяком случае, предложенное возобновление после 2010 года строительства муниципального социального жилья, которое могло бы предоставляться нуждающимся малообеспеченным гражданам бесплатно, вызвало массу вопросов. Министр Владимир Яковлев тут же среагировал: Мы что, к социализму возвращаемся? А губернатор Тамбовской области Олег Бетин и вовсе заявил, что строить и раздавать - это неправильно, поскольку всегда найдутся любители скрыть доходы, чтобы получить квартиру за государственный счет.

Еще одна крупная московская компания ПИК-регион подала заявку на строительство жилого комплекса в Приокском районе. Заявка инвестсоветом одобрена, но получить участок можно будет только в результате проведения торгов. По мнению Ольги Сажиной, директора по маркетингу компании Жилстрой-НН, конкурсное распределение земель приведет к постепенному вытеснению мелких нижегородских компаний крупными московскими инвесторами.
Во вторникспециалистам в области строительства, входящим в научно-технический совет минрегиона, был представлен черновой вариант документа с весьма пафосным названием: Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан.

Итак, всех россиян нужно поделить на несколько групп по уровню доходов. И для каждой группы предложить свой механизм обеспечения жильем, рассказал представлявший проект концепции Андрей Чибис (в минрегионе он возглавляет отдел сопровождения нацпроекта Доступное жилье). Для тех, у кого доходы ниже прожиточного минимума, муниципальное социальное жилье должно предоставляться бесплатно. Если доходы выше прожиточного минимума, но недостаточны ни для покупки, ни для коммерческого найма, семья опять-таки сможет претендовать на муниципальные метры, но будет их оплачивать, выкладывая каждый месяц 10 процентов дохода за найм плюс 15 процентов - за коммунальные услуги.

Между тем еще на заседании президиума госсовета в Казани прошлой зимой эксперты констатировали, что количество нуждающихся в улучшении жилищных условий уменьшается почти исключительно за счет богатых россиян и верхнего слоя среднего класса. И хотя ипотечные кредиты, по некоторым экспертным оценкам, сегодня способны взять примерно 20 процентов российских семей, на деле ими воспользовались пока только четыре семьи из 10 Остальные, невзирая ни на какие благоприятные прогнозы, почему-то медлят... А надо, чтобы нацпроект предложил реальные механизмы по обеспечению жильем и середнякам, и беднякам. Собственно, именно для этого и было задумано написание Стратегии.

Следующая ступень за бесплатным и платным, но дешевым наймом - наем коммерческий. Здесь предусматривается легализация рынка частного найма и создание соответствующего муниципального фонда.

Реплики Владимира Яковлева и Олега Бетина докладчика не сбили. По его мнению, в группу самых социально незащищенных попадет не так много россиян, а качество жизни в социальном жилье будет весьма скромным. К тому же договор муниципального найма будет пересматриваться через каждые пять лет, и всякий раз семье придется подтверждать свои крайне низкие доходы. Так что, пояснил Андрей Чибис, программа предусматривает систему стимулов, подвигающих семью заняться жилищным самообеспечением.

Наконец, пятая группа граждан с наиболее высокими доходами, которая в состоянии купить жилье без кредитов и без поддержки государства. Для них предусмотрено единственное послабление - налоговый вычет при приобретении квартиры.

Четвертая группа - это люди, чьи доходы уже позволяют приобретать жилье, пусть и скромное, в собственность. Кстати, сегодня жилья эконом-класса на рынке остро не хватает. Инвесторы и строители бьются за дорогие проекты, а массовку гнать не хотят. Поэтому для этой группы граждан придется решать две задачи: не просто помогать потенциальным покупателям (теми же льготными кредитами и скидками по подоходному налогу), но и создать преимущества для бизнеса, готового занять этот сегмент рынка. В частности, предлагается организовать особые аукционы при выделении участков под такие дома.

Это и проблема наращивания производства стройматериалов. Это и нехватка энергоресурсов, сдерживающая и развитие стройиндустрии, и само строительство. Это и внедрение новых технологий, и даже такой, казалось бы, прозаический вопрос, как нехватка кадров. В строительстве привлечение абы кого, по выражению одного из выступающих, это никакая не проза, а реальная угроза безопасности будущих жильцов.

Но, разумеется, просто расписать всем сестрам по серьгам не достаточно. Главная тема - как увеличить объемы сдаваемых жилых метров. На уровень 140 миллионов квадратов в год российский стройкомплекс сможет выйти к 2015 году. (Для сравнения: в прошлом году было сдано чуть более 50 миллионов кв. метров.) Но чтобы такие цифры стали реальностью, нужно разрешить массу проблем. Это и пресловутый земельный вопрос (от прозрачности выделения участков под строительство при помощи аукционов и до перевода примыкающих к городам неиспользуемых сельхозугодий и земель минобороны в другую категорию).

Правда, обеспечить всю эту красивую жизнь планируется не скоро - к 2025 году.

На самом деле проблем так много, что проговорить подробно о каждой эксперты вчера так и не успели. Зато цели нового документа были перечислены очень четко. Во-первых, основная задача (кстати, практически та же, что когда-то ставилась партией и правительством к 2000 году...) - это обеспечение каждой семьи отдельным жильем, соответствующим определенным стандартам качества и комфорта. Во-вторых, обеспечение комфортности проживания - это и благоустройство прилегающей территории, и наличие всей необходимой социальной инфраструктуры (школы, больницы, магазины, спортсооружения). В-третьих, обеспечение доступности всех видов жилья (если социального - стоять в очереди максимум три года, если покупать самому - то опять же копить не более трех лет). Плюс сюда же, что немаловажно, решено включить такой показатель, как доступность коммунальных услуг. Плата за них не должна превышать 15 процентов от дохода семьи.



Главная --> Публикации