Главная --> Публикации --> «солнечная гора» растет в высоту До 80 % нарушения законодательства приходится на самовольное занятие земельных участков Инвесторы встали в очередь Подземный ресурс петербурга Архитектура торговли

Фермерские земли в земледельческих районах США (в частности, в Небраске) подорожали в 1,5 раза за последние четыре года, пишет газета USA Today. Это вызывает одновременно ликование и беспокойство фермеров, которым уже доводилось переживать бурный рост и резкое падение цен. Они хотят понимать, что происходит и что будет происходить через полгода: если вдруг цены упадут на 20-30%, землепользователи хотели бы быть к этому готовы.

Российский рынок весьма похож на американский: мы повторяем все тенденции, имевшие место в США, но с некоторым временным лагом. В частности, в России стагнация на рынке жилья началась вслед за американской. А в последние месяцы наблюдается бум на участки земли в США раскупаются, как горячие пирожки

Движущие факторы этого подорожания: рост цен на продукцию растениеводства, повышенный интерес зарубежных инвесторов, благоприятные банковские ставки и налоговые нововведения, а также увеличение объемов строительства частных домов. Последнее, впрочем, не является основным мотивом: снижение объемов строительства в последнее время не замедлило роста цен на землю. Повышенный спрос, в особенности в земледельческих районах Среднего Запада, поддерживается высокими ценами на кукурузу и росте производства этанола, сырьем для которого является кукуруза.

Производство спирта двигатель рынка
Нынешний рост цен крупнейший рывок рынка с 80-х годов. По данным министерства сельского хозяйства США, земля подорожала практически вдвое в период с 1996 по 2006 год, причем 40% этого роста пришлось на 2004-2006 г.

Доходы в сельском хозяйстве, по прогнозам, останутся столь же высокими в течение ближайших нескольких лет ожидается, что цены на кукурузу, один из основных сельхозпродуктов в США, будут удерживаться на нынешнем рекордном уровне. Однако доходность в этом секторе может стать менее стабильной, что связано с разнонаправленным влиянием рынка этанола. К тому же, состояние рынка зависит и от энергетических рынков, погодных катаклизмов, спроса на продукты питания и корма для животных. Из негативных факторов, влияющих на рынок, можно назвать рост топливных цен и стоимости аренды земли, а также новый законопроект, который грозится принять Конгресс США. Этот законопроект может повлиять на размер субсидий, которые получают многие фермеры.

В отличие от 70-х и 80-х годов, когда бурный рост экспортных рынков заставлял фермеров брать кредиты на покупку земли под удвоенные проценты, сейчас многие покупатели платят наличными. Фермерство и занятие скотоводством стало не в пример более выгодным делом чтобы обработать 7 тысяч акров земли теперь нужно всего два работника. А несколько лет высоких цен на сельхозпродукцию позволило землевладельцам расплатиться с долгами. И все же, банкиры и экономисты, еще год назад воспринимавшие рост цен на землю с оптимизмом, сейчас начинают тревожиться.

Не все золото блестит
Сильнее всего в последние месяцы дорожают земли на Среднем Западе, но оценка ситуации за несколько последних лет позволяют говорить о росте и в других регионах, в частности, в Неваде и в Монтане (50% по сравнению с 2005-2006 гг., 35% во Флориде). Здесь, правда, скупаются скорее живописные земли для рекреационных целей. Земля под жилье здесь подорожала за этот период вдвое и втрое. Причем характерно, что землю под ранчо сейчас чаще всего покупают как второй дом. Характерной чертой последних лет стала покупка ранчо и перепрофилирование его под рекреационные цели. Некоторые участки в Монтане продаются за миллионы долларов.

Опытные банковские работники, пережившие взлет и падение 80-х, напоминают, что с 1982 по 1987 стоимость земледельческих земель упала больше, чем на четверть после бурного роста из-за увеличения объемов экспорта и высоких цен на потребительские товары.

Характерный пример: медиа-магнат Тед Тернер в прошлом месяце купил в Небраске более 26 тыс. акров земли под ранчо за $10 млн. Всего Тернеру принадлежит почти 400 тыс. акров земли в Небраске и Южной Дакоте, по данным North Platte Bulletin.

Земля имеет особую притягательность для инвесторов в силу своей материальности и незыблемости в этом она сродни золотому слитку: что бы не случилось с индексом Доу Джонса, золото и земля никогда не исчезнут. К тому же сейчас в США избыток наличности, поэтому многие инвесторы спешат вложить ее в нечто надежное, то есть в землю. Соперничество инвесторов еще больше подогревает рынок.

Характерно, что продавцы упорно держат цены на прежнем уровне и не хотят отступать от заявленных цифр, несмотря на то, что кусок земли, пару лет назад ушедший бы за неделю, сейчас выставляется на рынке не один месяц.

Рост цен на землю в таких штатах как Флорида, Калифорния и Нью-Мексико, безусловно, связан не с сельским хозяйством, а с состоянием рынка частного строительства, который в последнее время переживает явно не лучшие времена. Именно поэтому в последние месяцы в этих регионах наблюдается замедление роста цен на землю.

И хотя с охлаждением рынка строительства, подобных транзакций стало меньше, они не исчезли совсем. В штате Иллинойс в прошлом году это постановление использовалось в 43% сделок с землей ( в 2005-м 56%, в 2004-м 48%).
Получать подарки всегда приятно, да и дарить тоже. И если подарком являются цветы, ваза, книга или другая мелочь, то, конечно, между дарителем и одаряемым нет необходимости составлять договор. Но если речь идет о квартире или о другом недвижимом имуществе, все не так просто. Ведь дарение квартиры требует оформления в особом порядке, в противном случае его могут признать недействительным.
Начнем с договора

Еще одним фактором, работающим на рост цен, стали изменения в Налоговом кодексе (постановление 1031), позволяющие бизнесменам, домо- и землевладельцам продавать и покупать аналогичную собственность с отсрочкой налоговых платежей. В результате фермеры продают девелоперам земли, примыкающие к городам, а сами покупают аналогичные, но подальше.

Итак, если слова человека о подарке квартиры не просто слова, а повод к действию, то для начала вы должны составить договор дарения квартиры. Сей документ составляется в письменной форме и подписывается дарителем и одаряемым. Идти к нотариусу за удостоверением не обязательно; договор может быть составлен юристом, но, в принципе, вы можете составить его самостоятельно.

Что должно быть в договоре
Если кто-то из ваших близких в порыве нежности произносит: Все, квартира твоя, это мой подарок!, то не спешите радоваться, что вы стали собственником квартиры. Все не так просто. В соответствии с законом стороны (даритель и одаряемый) должны заключить договор дарения в письменной форме и зарегистрировать данный документ в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только после этого вы становитесь законным владельцем квартиры. Но обо все по порядку.

Для тех, у кого нет времени и желания бегать и заниматься оформлением документов, лучшим выходом будет доверенность, которую как раз необходимо составить у нотариуса. В законе предусмотрено, что если дарение совершается по доверенности, в последней должно быть указано в обязательном порядке два момента: предмет дарения и одаряемый. В противном случае доверенность признается ничтожной.

В договоре должны быть указаны стороны, их паспортные данные, адреса места жительства. Описание предмета договора (квартиры) составляется в точном соответствии с документами на квартиру: сколько комнат, какой этаж, площадь, номер квартиры, сколько этажей в доме, инвентарный номер, адрес, где расположена квартира. Необходимо в договоре указать правоустанавливающие документы, на основании которых она принадлежит дарителю.

И чего там не может быть
Договор не может предусматривать положение, в соответствии с которым одаряемый получит дар в случае смерти дарителя (дарение и завещание разные вещи). Не может быть условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за дарителем. Тут уже попахивает рентой с иждивением.

Если квартира находиться в общей долевой собственности, собственник доли вправе подарить ее (именно свою долю) любому лицу без каких-либо ограничений.
Дарение имущества, которое находится в совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Если квартира находится в общей собственности супругов, то, для того чтобы подарить ее, необходимо заручиться письменным согласием второго супруга на дарение. Такое согласие можно составить у нотариуса.

Чтобы договор не был обычной бумагой
После того, как вы составили и подписали договор, собрали все необходимые документы, договор нужно зарегистрировать в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация договора дарения является обязательной. Только зарегистрированный договор является заключенным, так что подписи сторон, в принципе, еще ничего не означают. Без произведенной государственной регистрации ваш договор это обычная бумага!

Дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия.

договор дарения в 3-х экземплярах;
правоустанавливающие документы на квартиру;
паспорт из БТИ;
паспорта сторон договора;
квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию.

Для государственной регистрации договора вам необходимо будет предоставить:

Помимо государственной регистрации договора, вам будет нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. За это также будет необходимо заплатить государственную пошлину в размере 500 рублей. После регистрации одаряемый должен получить на руки зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права. И только после всего этого одаряемого можно поздравить с подарком.

Регистрация договора производится не позднее 1 месяца со дня, когда вы предъявили все необходимые документы. Государственная пошлина за регистрацию договора составляет 500 рублей для физических лиц.

В других случаях, например, при регистрации ранее возникших прав, по желанию правообладателя до регистрации договора дарения, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав (250 рублей).

Вниманию дарителя!
Если даритель приобрел квартиру до 31 января 1998 года, то прежде необходимо зарегистрировать ранее возникшее право. Сделать это можно одновременно с регистрацией договора дарения. В этом случае не придется платить государственную пошлину за перерегистрацию.

Обещание должно быть облачено в письменную форму, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом обещание подарить в будущем все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно. Ждете подарка требуйте конкретики!

Обещания надо держать
Кстати, не обязательно сразу заключать договор дарения. Дарение может быть обещано. В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи конкретному лицу.

Налоги от щедрот
Ранее, при дарении, необходимо было уплатить налог на дарение. С 1 января 2006 года этот налог был отменен.
Но сейчас одаряемый при дарении должен заплатить налог на доходы, полученный в порядке дарения недвижимого имущества. Ставка налога для гражданина России составляет 13 %.

Если квартира в надлежащей форме обещана, а одаряемый скончался, наследники последнего не имеют права требовать выполнения обещания (если иное не предусмотрено договором дарения). Если было обещание, но умер даритель, то вот его наследники как раз обязаны выполнить дарение (опять же, если иное не предусмотрено договором дарения).

Подарков не будет!
Законом предусмотрены и случаи, когда договор дарения может быть отменен. Так, даритель вправе требовать отмены договора дарения в суде, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право требовать отмены дарения принадлежит наследникам жертвы.

От налога освобождаются в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (пп. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Чтобы привлечь инвесторов к строительству гостиниц, Arthurs Hotel Management позаимствовал бизнес-модель у компаний, занимающихся жилой недвижимостью. И понял, почему до него никто этого в России не делал.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение и в случае, если он переживет одаряемого. А если дарение отменено, то, в соответствии с п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса РФ, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

Первые гостиницы-кондоминиумы (от лат. con -- общий и dominium -- владение) появились в Европе в 1950-х годах, но наиболее широкое распространение получили десятью годами позже на курортах Северной Америки. Суть схемы в том, что часть номеров продаются отдельным собственникам как квартиры в обычном жилом доме. Владельцы могут и проживать в своих номерах самостоятельно, и сдавать их в аренду управляющей компании. Это позволяет не только существенно сэкономить на отдыхе, но и вернуть вложенные средства, поскольку в отсутствие хозяина его номер сдается другим постояльцам. У основного инвестора проекта своя выгода -- существенно снижаются затраты на реализацию и финансовые риски.

Идея создания гостиниц-кондоминиумов пришла генеральному директору и совладельцу Arthurs Hotel Management Сергею Колесникову после отдыха в подмосковном Атлас парк-отеле. Уикенд обошелся бизнесмену в $1,5 тыс., причем большая часть пришлась на оплату номера. А когда выезжаешь за город хотя бы раз-два в месяц, то в течение года набегает достаточно круглая сумма, тем более если прибавить сюда новогодние и майские праздники,-- размышлял он.-- Дешевле купить номер и оплачивать лишь дополнительные услуги.

Плох тот майор
После 15 лет военной службы судьба занесла майора ФСО Сергея Колесникова в сферу гостеприимства. Бывший военный работал директором ресторана, возглавлял управляющие компании Heliopark Hotel Management (девять отелей под управлением), а затем Orange Ring Hotel Management (ORHM), одним из объектов которой был расположенный на севере Московской области гостиничный комплекс Артурс SPA отель на 124 номера (этот объект перешел в ORHM из Heliopark Hotel Management вместе с Колесниковым). Отель входил в холдинг Артурс капитал, владеющий рядом строительных компаний в Москве, а также риэлтерским агентством Артурсриэлти.

В России подобные проекты периодически анонсировались, но все заканчивалось строительством клубных апартаментов, которые их владельцы использовали для собственного проживания. Так что Arthurs Hotel Management предстояло заложить в отечественный гостиничный кондоминиум первый пробный камень.

Для владельцев ORHM уход Колесникова оказался серьезным ударом. В новую компанию с отставным майором перешла не только практически вся команда, но и клиентура. По сути, мы лишь сменили вывеску, при этом не потеряв ни одного контракта,-- хвастается Колесников. Представители ORHM от общения с СФ отказались.

К 2007 году владельцы Артурс SPA отель существенно расширили гостиничный бизнес, пополнив его еще двумя отелями: горнолыжным Артурс Агверан резорт (55 номеров), расположенным в Армении, и Артурс Бердянск курорт (88 номеров) на Азовском море. Поскольку качество управления подмосковным отелем владельцев устраивало (уже в первый год работы заполняемость достигла 70%), они предложили Сергею Колесникову возглавить УК Arthurs Hotel Management (АНМ), а в довесок к должности посулили миноритарный пакет этой компании.

По мнению экспертов, хорошую рентабельность показывают сети, начитывающие от 10 объектов, с номерным фондом 100 150 номеров. Оператор должен управлять сетью как минимум из 750 номеров, чтобы окупать расходы, а чтобы иметь прибыль, номерной фонд должен быть больше в два раза,-- считает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Тогда как под управлением АНМ в общей сложности находится около 450 номеров. По словам директора по развитию АНМ Маргариты Терешкиной, увеличение количества объектов является в настоящее время стратегической целью компании: 10 15 отелей -- оптимальное количество. При большем числе объектов потребуется расширение и реструктуризация компании.

Обретя новых владельцев и новый статус собственника, Сергей Колесников не стал почивать на лаврах. Имея три собственных объекта, за прошедшие полгода АНМ успела заключить договор на управление отелями Князь Голицын (50 номеров, Крым, поселок Новый свет), Rocca Al Mare (30 номеров, Таллин), расположенный на Балтийском побережье. В России взят в управление санаторий Анапа-океан (на 105 номеров). Колесников уверен, что уже в нынешнем году годовой оборот его компании достигнет $20 млн. Кроме основного дохода от управления и эксплуатации гостиниц, сюда входит около $2 млн, которые компания планирует получить от консалтинговой деятельности.

По большому счету у такого малоизвестного игрока, как АНМ, был всего один способ противостоять иностранцам -- демпинг (компания взимает за управление объектами около 5% с годового оборота гостиницы, что в два-три раза меньше, чем международные брэнды). Но АНМ на этом не остановилась: она решила предложить инвесторам уникальную для России модель управления отелем -- кондоминиум.

Ловушка для инвестора
Выгода совладельца отеля- кондомини- ума в том, что номер в его отсутствие оплачивают другие постояльцы
Однако конкуренция среди гостиничных операторов на российском рынке достаточно высока. С одной стороны, инвесторы пока не очень активно вкладывают деньги в этот сектор недвижимости, так как срок окупаемости отелей приближается к десяти годам: в складах, офисах или торговле он меньше в полтора-два раза. С другой -- серьезную конкуренцию российским гостиничным операторам составляют западные УК (Marriott International, Accor Hotels).

Сейчас АНМ ведет переговоры с инвесторами по строительству еще четырех кондоотелей: два из них расположены в Московской области, по одному -- в Сочи и Киеве. Кроме того, еще одну подмосковную гостиницу-кондоминиум мы планируем построить на собственные средства,-- говорит Колесников.-- А в ялтинском отеле Garden Palace, с которым у нас также подписан договор на управление, уже начались продажи.

Инвесторам новая математика АНМ понравилась. Например, одна из столичных девелоперских фирм приобрела 12 га земли в Рузском районе. На этом участке компания решила построить SPA-отель на 170 номеров. Инвестиции в проект составляют около $25 млн, 50% из этой суммы компания планировала вложить собственными средствами, а вторую половину профинансировать за счет кредита под 14% годовых. При подробных расчетах выяснилось, что вложения окупятся почти через девять лет, но инвестора это не устраивало, и он решил выйти из проекта. Когда девелопер обратился за консультацией в нашу компанию, мы предложили добавить к запланированному фонду еще 120 номеров кондоминиума,-- хвастается Колесников.-- В результате окупаемость уменьшилась до пяти с половиной лет. Себестоимость строительства и оборудования номера-кондоминиума площадью 30 кв. м составляет $1,5 тыс. за 1 кв. м, запланированная цена -- $3 тыс. за 1 кв. м. В результате, по расчетам СФ, компания получает возможность на этапе строительства получить $5,4 млн средств, более чем вдвое снизив размер кредита.

Ноу-хау
УК Arthurs Hotel Management
-- за полгода работы на рынке взяла под управление пять гостиничных объектов с суммарным фондом более 450 номеров;
-- выставила цены на услуги управляющей компании в 3 5% годового оборота гостиницы, что является несомненным демпингом;
-- предложила схему строительства отелей-кондоминиумов, что позволило инвесторам, строящим на кредитные деньги, заметно снизить долю заемных средств за счет сбора денег.

Досье
УК Arthurs Hotel Management была образована 1 января 2007 года на базе подмосковного гостиничного комплекса Артурс SPA отель. Сегодня в собственности компании находится три гостиницы. Кроме подмосковного SPA-отеля ей принадлежат Артурс Агверан резорт, расположенный в Армении, и Артурс Бердянск курорт на побережье Азовского моря. Суммарные вложения в эти объекты составляют около $40 млн. Всего под управлением компании находится около 450 номеров. Кроме того, компания активно развивает консалтинговый бизнес. За прошедшие полгода доход от консультаций, кризисного управления и запуска новых объектов составил около $400 тыс. (в общей сложности по итогам года компания планирует заработать $20 млн). По мнению экспертов, рыночная стоимость Arthurs Hotel Management составляет около $120 140 млн.

Крымская вольница
Однако конкуренты не разделяют оптимизма АНМ. Заместитель генерального директора компании Русские отели Андрей Славецкий уверен, что время кондоминиума еще не настало. Все дело в российской ментальности, которая не позволит владельцам номеров смотреть на эту недвижимость как на бизнес. Я уверен, что наши соотечественники будут относиться к кондоминиуму как к квартире в собственности: сначала сам приедет, потом друзья, затем нагрянет теща,-- уверен эксперт. Он не исключает, что в нашей стране возможны скандальные ситуации, когда клиента гостиницы придется срочно выселять из номера, освобождая его для владельца. Марина Смирнова обращает внимание, что половина владельцев номеров могут просто оставить их для себя, и это серьезно снизит рентабельность гостиничного комплекса.

Рынок
Объем гостиничного рынка России составляет около $2 млрд, а совокупный объем площадей, по разным оценкам,-- от 16 млн кв. м до 20 млн кв. м. Из них современным требованиям отвечает не более 20 25%. Наиболее активно развивается бизнес в сфере гостеприимства в московском регионе, на который приходится около половины доходов гостиничного сектора, а также в Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье и в Сибири. В настоящее время в России представлено несколько международных гостиничных сетей: Intercontinental, Marriott Intl, Accor и другие,-- однако на их долю в Москве приходится не более 10% рынка гостиничных услуг, а в других городах -- и того меньше. Российские сети, которых сейчас около десяти, как правило, включают три-четыре объекта. Наиболее успешными из отечественных цепочек считаются Amaks Grand Hotels (14 отелей) и Heliopark Hotels Resorts (9 гостиниц). Однако по масштабу бизнеса российские компании не идут ни в какое сравнение с международными: например, лидер рынка Intercontinental Hotels Group управляет около 540 тыс. номеров, что более чем в два раза превышает объем всего номерного фонда нашей страны. Прирост гостиничного сектора по стране составляет всего 10 15% в год, однако часть экспертов замечают, что интерес инвесторов к этому сектору рынка неуклонно растет.

Однако когда дело дошло до продаж, то владельцы Garden Palace переделали концепцию Колесникова, увеличив площадь кондоединиц: сейчас реализуются номера площадью от 67 до 145 кв. м, со стоимостью 1 кв. м от $3,9 тыс. до $4,9 тыс. (для сравнения: цена 1 кв. м кондоотеля Hilton в Майами или объекта Down-town Plaza в Торонто составляет $2 3 тыс.). В результате на продажу были выставлены апартаменты по цене от $260 тыс. до $710 тыс.

Отчасти опасения экспертов уже подтверждаются. Изначально АНМ предложила для ялтинского отеля следующую схему. Половину здания -- четыре нижних этажа (40 номеров) -- владельцы отеля оставляют в своей собственности, а из четырех верхних делают кондоминиум. Изначально планировалось, что на продажу будут выставлены номера площадью 20 кв. м по $90 тыс. и 40 кв. м -- за $170 тыс. По расчетам АНМ, доход с 20-метрового номера составит $20,1 тыс. в год, из которых одну половину получают владельцы гостиницы и управляющая компания, а вторую -- хозяин номера. При этом, уточняет Маргарита Терешкина, это расчетная, а не гарантированная прибыль. Кроме того, владельцу кондоминиума придется оплачивать пополам с управляющей компанией затраты на ремонт, замену мебели и другие расходы.

Самое же интересное то, что об изменениях в проекте сам Колесников узнал от корреспондента СФ. В этом случае я не могу повлиять на ситуацию,-- посетовал он. Колесников замечает, что изначально продукт был рассчитан на средний класс, который не может приобрести в собственность коттедж, но в то же время не собирается проводить время на дачных грядках. Однако для пресловутого среднего класса четверть миллиона долларов -- сумма практически неподъемная.

Мало того что владельцы выставили на продажу гораздо более дорогой продукт, чем планировалось изначально, они еще и снизили его доходность, ведь остальные параметры в Garden Palace остались такими же, как было предложено управляющей компанией. Владельцу номера, вложившему $260 тыс., гарантируют тот же доход, что АНМ предлагала установить для тех, кто вложил $90 тыс., то есть чуть более $10 тыс. (около 4% годовых). Если изначально номер должен был окупиться менее чем за 10 лет, то теперь срок возврата средств вырос до четверти века, а значит, рассматривать покупку гостиничного номера как инвестиционное вложение средств уже нельзя. Тем не менее в Garden Palace уверяют, что половину из сорока номеров они уже продали.

Я имею в собственности земельный участок (8 соток) в садовом товариществе и являюсь членом садового товарищества. Хотелось бы подробнее узнать о приватизации земель общего пользования для садовых товариществ.
Елена Добрынина, Москва

Теперь очередь за подмосковными проектами, где планируется продавать номера площадью 30 40 кв. м по цене $3 тыс. за 1 кв. м. Ну уж здесь подобных изменений не будет,-- заверяет Колесников. Действительно, время играет против отельеров, решивших использовать концепцию кондоминиумов. Понятно, что если практика таких гостиниц приживется, владельцам отелей уже не удастся привлечь частных инвесторов новизной продукта: конкуренция возрастет, и придется продавать номера на все менее выгодных для себя условиях. А значит, получить маржу, сравнимую с наценкой Garden Palace, с каждым годом будет все сложнее.
Снаступлением лета горожане дружно потянулись за город, чтобы на свежем воздухе отдохнуть от городской суеты, а заодно привести в порядок свои дачные, садовые или огородные участки. Кому-то и ехать никуда не надо живут на земле. Сколько землевладельцев столько и вопросов, связанных с порядком пользования, владения и распоряжения участками. Сегодня юрист М2 отвечает на некоторые из них.

Товариществу следует подать заявление в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые обладают соответствующими полномочиями. К заявлению надо приложить следующие документы:
описание границ земельного участка, подготовленное товариществом;

К землям общего пользования относятся дороги, ведущие к участкам, переулки, проходы, водоемы, в общем все то, что находится на территории товарищества, за исключением участков, непосредственно закрепленных за дачниками. У любого садоводческого товарищества есть правоустанавливающий документ на земли общего пользования. Если там сказано, что земля находится в собственности, то переоформлять ничего не надо. Если указано другое, например, право постоянного (бессрочного) пользования, то заняться переоформлением необходимо. Земельные участки общего пользования передаются в собственность бесплатно.

выписка из решения общего собрания членов товарищества (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;
учредительные документы садоводческого объединения (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания, в соответствии с которым заявитель уполномочен на подачу заявления.

удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого объединения;

Заниматься всей процедурой должно руководство садового товарищества.

В двухнедельный срок с даты получения заявления органы власти обязаны принять решение о предоставлении земельного участка в собственность либо об отказе. Основанием для отказа могут служить только положения федерального закона о запрете на предоставление земельного участка в частную собственность.

Из вопроса не ясно, на каком праве (собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения) вам принадлежат дачный участок.

Имею дачный участок. Расскажите, пожалуйста, какие виды сделок разрешены действующим законодательством с дачными участками?
Сергей Парамонов, Одинцово

Если участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании, то гражданин вправе с согласия органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от него. Если на участке находится здание, являющееся собственностью гражданина, то за его наследниками участок закрепляется в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Наследники имеют право перерегистрировать участок в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли (п. 3 ст. 30 закона № 66).

Если он является личной собственностью, то вариантов сделок больше, нежели в других случаях. В соответствии с законом собственники садовых (дачных, огороднических) участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от участка. Такие земли наследуются как по закону, так и по завещанию.

В 1996 году я приобрел земельный участок в собственность. Имеет ли силу свидетельство старого образца или необходимо получать новое? Пока продавать не собираюсь, но, если вдруг надумаю, не будет ли поздно переделывать старые документы на новые?
Петр Киселев, Москва

Если участок находится в пожизненном наследуемом владении, то его разрешается передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от него. Такие участки наследуются по закону.

Также следует помнить, что вы вправе по своему желанию переоформить документы на участок в любое время, даже если не совершаете сделку. Но в этом случае взимается государственная пошлина в размере, равном половине размера пошлины за регистрацию прав.

Переделать документы никогда не поздно. В соответствии с законом права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации.
Если вы не собираетесь продавать участок, то спокойно владейте и пользуйтесь им, не переоформляя документы. Переоформление понадобится, только если предвидится сделка (продажа, дарение, залог). Регистрировать права собственности допускается одновременно с проведением сделки. В этом случае платить госпошлину за перерегистрацию не надо.

Да, вы имеете право выйти из товарищества. В соответствии с законом член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе добровольно выходить из этих объединений с одновременным заключением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
Вам это ничем грозит. Наоборот, вы не будете уплачивать обязательные членские взносы.

После приобретения садового участка я написал заявление о вступлении в садовое товарищество. В настоящее время хочу выйти из данной организации, так как членские взносы стали непомерно большими. Вправе ли я это сделать и чем это грозит?
Николай Шумилов, Москва

Конечно, такие нормы существуют. Госстрой России в 1997 году разработал и утвердил, а в 2001 году дополнил строительные нормативы (СП 11-106-97 и СНиП 30-02-97), обязательные для дачников и садоводов, их объединений при застройке территории.

Я являюсь собственником садового участка вот уже более десяти лет. Недавно сосед продал свой участок, и новый собственник начал масштабную стройку. Меняет сетчатый забор на сплошной, затемняя мой участок, возводит новый дом, который находится в непосредственной близости от моего участка. Скажите, есть ли какие-нибудь нормативы, которые касаются строительства домов и возведения заборов?
Виктория Сергеичева, Химки

Подскажите, пожалуйста, в каком нормативно-правовом акте можно найти предельные размеры земельных участков, предоставляемых в Московской области?
Юлия Сермяжко, Долгопрудный

Из СНиПа 30-02-97 следует, что индивидуальные садовые участки должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Минимальное расстояние до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должно составлять:
от садового домика 3 м;
от постройки для содержания мелкого скота и птицы 4 м;
от других построек 1 м;
от стволов высокорослых деревьев 4 м;
от кустарников 1 м.



Главная --> Публикации