Главная --> Публикации --> Деньги на квартирный вопрос На российских дорогах появятся соловьи-разбойники Снимите это немедленно Сбор налогов за аренду квартир: стоит ли игра свеч? Сросшиеся

От Царицына до Волгограда
Первое упоминание о городе, который тогда носил имя Царицын, относится к 1589 году. Свое название он получил от речки Царицы, впадающей в Волгу. Русское поселение с деревянной крепостью первоначально служило для обороны волжского пути от степных кочевников. Позже Петр I задумал использовать город как перевалочный пункт для военных кораблей при переходе из Волги в Дон. Тогда даже попытались построить канал, однако идея так и не была реализована.

Волгоград протянулся вдоль берега Волги на 90 км и занимает площадь 56 тыс. га. Эта территория разделена на восемь административных районов: Тракторозаводский, Краснооктябрьский, Центральный, Дзержинский, Ворошиловский, Советский, Кировский и Красноармейский и несколько рабочих поселков. Население города насчитывает более миллиона человек. Благодаря своему выгодному транспортно-географическому положению и высокому промышленному потенциалу Волгоград выполняет важные стратегические функции в социально-экономическом развитии Юга России.

В 1925 году Царицын переименовали в Сталинград, в это время в городе происходил бурный рост населения, вызвавший строительный бум. Сталинград по праву считался крупным индустриальным центром страны. В 30‑е годы рядом с градообразующими предприятиями Тракторным заводом, заводами Красный Октябрь, Судоверфь возвели поселки. Дальнейшее развитие прервала война.

В конце XVIII века Нижнее Поволжье утратило свое пограничное значение. Царицын лишился статуса важной военной крепости и стал обычным уездным городом Саратовской губернии. Однако после реформы 1861 года он превратился в мощный транспортный, промышленный и торговый центр Нижнего Поволжья. В 1880 году вступил в строй нефтеперерабатывающий комплекс фирмы Нобель, были построены крупнейшие в России нефтехранилища, стали развиваться судостроение, деревообрабатывающая промышленность. В начале XX столетия в городе действовали уже свыше 230 фабрик и заводов, банки, банкирские конторы, телефонная станция.

На характере реконструкции сказалось отсутствие сколько-нибудь значимых памятников архитектуры, которые послужили бы опорными сооружениями при выборе вариантов планировки. Поэтому градостроители ориентировались прежде всего на промышленные комплексы: заводы Тракторный, Баррикады, Красный Октябрь. Учитывая большую протяженность города, особое внимание архитекторы уделили созданию главных продольных магистралей. Помимо этого, в их задачу входило не просто восстановить Сталинград, но и улучшить его облик, а также увековечить память легендарной битвы. Поэтому в центре сосредоточили монументальную архитектуру, призванную подчеркнуть великую военную историю города.

В ходе шестимесячной битвы за Сталинград оказалось сожжено и разрушено более 90% жилого фонда. Сохранившиеся здания можно было пересчитать по пальцам. Но сразу же после войны началось массовое движение за создание строительных бригад, и в свободное от работы время жители своими руками восстанавливали город.

Современный город на Волге
Сегодня Волгоград обладает значительным промышленным и культурным потенциалом, благодаря чему выполняет важные стратегические функции в социально-экономическом развитии Юга России. На его долю приходится около 11% объема промышленного производства Южного федерального округа.

В 1961 году Сталинград был переименован в Волгоград. К этому времени жилой фонд в 2,2 раза превысил довоенный показатель.

Значимой остается тема высвобождения ценных городских приречных территорий и выноса с них промышленных предприятий. Для ее решения архитекторы разрабатывают программу Волгоград выходит к Волге. С помощью набережных, обращенных к реке, фасадов и панорам жилой застройки они хотят создать новый привлекательный архитектурный образ Волгограда, вместе с тем предполагая развивать и заложенную в предыдущих Генпланах градостроительную идею композиции городской ткани.

Волгоград сохранил исторически сложившуюся линейную систему планировки. К числу главных задач градостроительного развития относятся вопросы транспортной инфраструктуры, в частности завершение строительства моста через Волгу, Третьей продольной магистрали, берегоукрепительных работ, а также сооружение рокадной дороги вдоль берега реки, международного аэропорта и других транспортных объектов.

Специалисты шутят, что город увлекся строительством элитных многоквартирных домов. В каждом районе найдется как минимум две такие готовые новостройки и столько же находятся в процессе возведения. Почти каждая волгоградская строительная компания имеет три-четыре проекта в элитном сегменте, а некоторые из них и вовсе делают ставку на дорогую по местным меркам недвижимость. За квадратный метр в подобном доме придется заплатить около 66 тыс. руб. Стоимость квадрата в сегменте бизнес-класса находится в пределах 39 тыс. руб. Метр в квартире в так называемом доме повышенной комфортности обойдется в среднем в 29 тыс. руб., а в Центральном районе города 31 тыс. руб. В жилье экономкласса цена одного квадрата составляет около 25 тыс. руб.

Волгоградцы нуждаются в новом жилье
В последнее время в Волгограде идет активное возведение жилых домов. Новостройки занимают примерно половину общего прироста предложения за последние два года (150 тыс. кв. м из 300 тыс.), однако пока этого объема явно недостаточно для насыщения существующего спроса. В течение 2007 года запланировано ввести в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья.

Вместе с тем в одном и том же районе Волгограда квартиры с одинаковыми характеристиками могут предлагать по различной стоимости. Все зависит от конкретного местоположения дома (в центре района или на окраине), немалое значение имеет и экологический фактор. Так, находящийся поблизости промышленный объект, как правило, ощутимо сбивает цену. Например, трехкомнатная квартира в сталинке в центре Кировского района стоит 1 млн 300 тыс. руб., а на его окраине от 800 тыс. до 1 млн. Приблизительно та же ситуация и в Краснооктябрьском районе. Здесь на стоимость жилой недвижимости в немалой степени влияют местные заводы Красный Октябрь и Баррикады. Если раньше на соседство с производством практически не обращали внимания, то сегодня для потенциальных покупателей это существенный момент. Тем не менее даже в самых непривлекательных районах вторичную однокомнатную квартиру дешевле 500 600 тыс. руб. не купить.

Стоимость недвижимости на вторичном рынке, как правило, зависит от местоположения. Самыми дорогими районами Волгограда считаются Центральный, Ворошиловский и Дзержинский. По высокой цене выставляют на продажу квартиры в жилом комплексе на Тулака (Советский район). Чуть дешевле можно купить жилье в Краснооктябрьском, Советском (за Тулака), Тракторозаводском, Кировском и Красноармейском районах. В Центральном районе квадратный метр вторички стоит в среднем от 39 до 53 тыс. руб., в Ворошиловском от 31 до 36 тыс. руб., в Тракторозаводском и Краснооктябрьском районах города 27 30 тыс.

Елена Черневич, специалист по рекламе и PR ООО Пересвет-Регион (входит в ГК Пересвет-Групп)

В прошлом году цены на первичном рынке Волгограда повысились в среднем на 50, а на вторичном на 60%. Как полагают специалисты, рост, хотя и не такой значительный, будет продолжаться и в нынешнем году. Для этого, по их мнению, есть все основания, в том числе набирающее в регионе обороты ипотечное кредитование и реально существующий дефицит первичного жилья.

Волгоград крупный промышленный город с быстрорастущей экономикой. Увеличивающиеся доходы населения делают возможным развитие ипотечного кредитования, поэтому многие жители региона, покупая квартиру, не просто решают свои жилищные проблемы, а приобретают новое качество жизни.

Сегодня в Волгограде появляется все больше новостроек, действительно отвечающих стандартам элитного жилья. Прошли времена серых панельных девятиэтажек, современные дома возводят по индивидуальным проектам, а потому заметно улучшился и внешний вид зданий, и планировочные решения, а также увеличились площади квартир.

Примером служат наши проекты в расположенном недалеко от центра Ворошиловском районе. Экологическая обстановка здесь благоприятная, транспортное сообщение удобное. До Волги прогулочным шагом 5 7 мин. Мы завершаем тут возведение 17‑этажного кирпичного дома и уже в ближайшее время приступим к сооружению нескольких социально значимых объектов.

Естественно, цена жилья в волгоградских новостройках зависит от района города. Сегодня на вторичке хрущевка с видом на Волгу может быть приравнена к сталинке с видом на заводские трубы. Поэтому компания Пересвет-Регион стремится выбирать площадки для строительства своих объектов в экологически чистых районах, вдали от промышленных зон.

Инфраструктура объекта будет включать подземную автостоянку, закрытую охраняемую территорию, детские и спортивные площадки, теннисный корт, картинговый и велосипедный треки, фитнес-центр с тренажерным залом, бассейном и солярием, кафе и рестораны, обширную развлекательную зону. В помещениях коммерческого этажа разместят магазины и службы быта. ЖК Царицын остров градоформирующий проект с оригинальными фасадными и планировочными решениями.

Другой наш проект в Волгограде Царицын остров. Комплекс относится к классу элитных и представляет собой шесть монолитно-кирпичных жилых зданий разной этажности. Его поместят на огромной платформе в виде острова, приподнятой над поймой реки и повторяющей рельеф местности.

Олег Михеев, генеральный директор треста Диамант-Волгоградстрой

И в дальнейших планах компании Пересвет-Регион фигурирует комплексная застройка. Только так можно адекватно задействовать все возможности территории.

Но пока квартир строят мало, и волгоградцы все активнее приобретают их на вторичном рынке. Поэтому цены на новостройки практически сравнялись со стоимостью квадратного метра на вторичном рынке.

Существующие темпы строительства явно не удовлетворяют потребностей волгоградцев в жилье. В российской экономике наступает период стабильности, с каждым годом становятся все доступнее ипотечные кредиты.

В ближайшие пять лет Диамант намерен довести показатель введенного в эксплуатацию жилья до показателей советских времен полмиллиона квадратных метров в год.

Спрос на жилье сильно превышает предложение, и стоимость квадратного метра стремительно идет вверх. Выход один: надо строить больше, чтобы уравнять спрос и предложение. Только так удастся остановить рост цен и, возможно, даже снизить их.

Как поступить, если выяснилось, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков?


В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214‑ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон о долевом строительстве), призванный упорядочить отношения между застройщиками и инвесторами. Об особенностях содержания и применения этого закона сказано уже немало, и многие наши читатели в общем представляют, как следует заключать и регистрировать договор долевого участия, какова ответственность сторон за его нарушение, какие гарантии получает дольщик и тому подобное. Однако в таком важном деле, как приобретение жилья, любая деталь имеет огромное значение. Сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, связанные с обязанностями застройщика.

Соответственно, если впоследствии выяснится, что хотя бы одно из названных условий не было выполнено, соинвестор вправе потребовать от застройщика немедленного возврата уплаченной по договору суммы, а также предусмотренных ст. 395 гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) процентов (двойной размер этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Согласно п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве, для того чтобы начать принимать деньги у дольщиков, застройщик обязан предварительно получить разрешение на строительство и оформить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проектная декларация должна быть опубликована в установленном порядке (в СМИ или информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе Интернете) не позднее чем за 14 дней до дня заключения первого договора долевого участия. Исключение составляют только случаи, когда средства привлекают без использования рекламы, но и тогда застройщик обязан по первому требованию предоставлять для ознакомления декларацию любому обратившемуся к нему лицу.

Да, в случае смерти дольщика все его права и обязанности по договору долевого участия переходят к его наследникам, и застройщик не вправе отказать им в этом (п. 7 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Однако российским законодательством о наследовании предусмотрено, что лица, признанные судом недостойными наследниками на основаниях, указанных, в частности, в ст. 1117 ГК РФ, не могут наследовать ни по завещанию, ни по закону.

Можно ли передать права и обязанности соинвестора по наследству?

Как установлено ГК РФ (ст. 211), риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, по общему правилу до передачи соинвестору квартиры ответственность за ее разрушение или повреждение лежит на застройщике, а после подписания соответствующего акта все риски берет на себя дольщик (п. 6 ст. 4 Закона о долевом строительстве). При этом застройщик обязан направить дольщику заказным письмом или вручить под расписку уведомление о необходимости принять построенный объект.

Кто несет ответственность, если с квартирой в новостройке произошло ЧП?

Некоторые соинвесторы намеренно не подписывают акт передачи, опасаясь понести риск случайной гибели имущества. Но в случае уклонения или беспричинного отказа дольщика от исполнения обязанности по принятию квартиры в установленный договором срок застройщик по истечении двух месяцев с этого момента вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче. После совершения данной процедуры все риски считают перешедшими к другой стороне. Впрочем, в договоре на такой случай может быть предусмотрен иной порядок действий.

Важно знать, что передачу объекта долевого строительства осуществляют не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и не позднее предусмотренного договором срока.

К сожалению, несмотря на то что застройщик обязан передать соинвестору объект в состоянии, указанном в договоре долевого участия, а также соответствующем требованиям технических и градостроительных регламентов и других обязательных нормативов и проектной документации, качество новостроек порой оставляет желать лучшего.

Какова ответственность застройщика в случае, если объект имеет дефекты?

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных дефектов в разумный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов, установленных п. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве. Если недостатки не столь значительны, соинвестор может обязать застройщика устранить их безвозмездно, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на ремонт помещения.

П. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве дает дольщику право до принятия квартиры потребовать составить специальный акт, в котором будут зафиксированы все ее дефекты, и не подписывать акт передачи до момента, пока застройщик не устранит указанные недостатки.

Закон о долевом строительстве устанавливает гарантийный срок для объекта не менее пяти лет с момента передачи его дольщику (п. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве), в течение которого можно предъявлять претензии к качеству дома или квартиры. Если застройщик был обязан устранить какие-либо недоделки, то этот срок начинают отсчитывать с момента, когда соинвестор принял жилье свободным от всех указанных в соответствующем акте дефектов.

Когда дольщик не вправе предъявлять застройщику требования в связи с дефектами объекта долевого строительства?

Когда дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия?

Однако даже если срок гарантии еще не истек, застройщик не несет ответственности за обнаруженные недостатки, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа дома или его частей, нарушения дольщиком требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных условий эксплуатации объекта. Если причиной появления дефектов стал ненадлежащий ремонт, проведенный самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, никаких обязательств у застройщика также не возникает.

* Если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок.
* При наличии существенных нарушений требований к качеству объекта.
* Если застройщик не выполнил требований дольщика, которые он выдвинул при обнаружении дефектов объекта (не устранил недостатки, не возместил дольщику средства, потраченные на их самостоятельное устранение, или соразмерно не уменьшил цену договора).

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях.

Расторгнуть договор с застройщиком можно и в судебном порядке при наличии следующих оснований.

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия обеспечено поручительством банка, то не позднее чем за месяц до истечения срока такого поручительства его стороны обязаны уведомить об этом дольщика. Кроме того, застройщик в течение 15 дней с момента прекращения действия договора между ним и банком должен заключить новый. Если указанные процедуры произведены не были, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о долевом участии.

В этом случае застройщик обязан вернуть соинвестору все, что было им уплачено по договору, а также выплатить на данную сумму проценты за пользование денежными средствами.

* Прекращение или приостановление строительства объекта, если обстоятельства очевидно свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок данный объект передан не будет.
* Существенное изменение проектной документации, например в части размера возводимого здания.
* Изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Марина Георгиева из «Центрального агентства недвижимости» придерживается концепции «отдельных сделок». «В Москве, – говорит Георгиева, – практически нет жилых особняков. В центре, в пределах Садового кольца, человек покупает особняк, но в жилищном реестре он не зарегистрирован как жилой дом. Скажем, был известный дом на углу Бакунинской улицы, принадлежавший «Инкомбанку», и там располагалось несколько «комнат отдыха», здание можно было воспринять и как жилое, и как офис. Но таких домов, которые бы продавались на семью или на две семьи, практически нет. Наше агентство заключает в этой сфере одну сделку в два-три года. А чистых сделок купли-продажи и того меньше, потому что, скажем, в коттеджном поселке в Серебряном Бору довольно солидная часть домов принадлежит Мосдачстрою и сделка купли-продажи осуществляется в завуалированной форме. В Алтуфьево есть поселок художников, там дома частные, но это еще более запущенный случай, потому что клиент покупает ветхое строение, с большим трудом добивается права на его реконструкцию, и под видом реконструкции совершает полную переделку дома. Земля там очень дорогая, $30–50 тысяч за сотку».

Поселки – особый случай

Деревня «Москва»

Евгений Иванов из агентства «Усадьба», занимающегося коттеджным поселком в Серебряном Бору, демонстрирует наибольший оптимизм с точки зрения признания наличия рынка частных домов. «Серебряный Бор, – говорит он, – самый известный в Москве поселок, где расположены частные дома. Конкурировать с ним может только Екатериновка на пересечении Рублевского шоссе и МКАД, но Серебряный Бор ближе к центру города». Это остров, его окружает вода, там много зеленых насаждений. Это экологически чистый район; соснам, расположенным в лесопарковой зоне, по 130–190 лет. Коттеджей в Серебряном Бору около 200, а всех домов, вместе с разными старыми домиками, около 30 «Причем Мосдачстрою, – уточнил Иванов, – принадлежит только треть коттеджей, а остальные две трети заняты юридическими и физическими лицами. Там все жестко зарегламентировано – дом можно строить не выше 10 метров в высоту, не больше двух метров в глубину, это препятствует развертыванию масштабного строительства. Цена земли в Серебряном Бору также около $30–50 тысяч за сотку. Владение землей оформляется как договор аренды, который следует продлевать через 49 лет».

Кроме домов в пределах Садового кольца и коттеджных поселков (их на территории Москвы около 20), существует еще третий случай: дом на окраине, в деревне, с печью, козами и курами, случай экзотический и почти сказочный.

Многие специалисты считают существенным препятствием для развития рынка частных домов в Москве то, что землю в столице, по действующему законодательству, невозможно купить в собственность. Но из этого правила есть исключения: в поселке художников «Сокол» земля передается в собственность – это происходит потому, что на его территории действует не московское, а федеральное законодательство. Впрочем, и в случае с арендой Евгений Иванов не видит проблемы: «Участок прилагается к дому и фактически является собственностью, просто эта собственность оформляется как договор аренды».

Типаж, ассоциирующийся с такой деревенькой, это бизнесмен, который выменивает у бабушки ее частный дом на двухкомнатную квартиру. Не через агентство. Потому что убежден, что бабушка не знает истинной цены того, чем владеет, и стремится сделать все максимально тихо, по «сказочным» ценам покупая то, что стоит очень дорого. В последнее время, правда, цивилизованный способ продаж берет верх, потому что, по оценкам экспертов, практически не осталось таких «аборигенов», которые не ведают, сколько стоит их собственность. Продавцы даже склонны завышать цену. В данном случае стиль российской старины вступает в многоплановый диалог с современной цивилизацией. И пока этот диалог идет с перебоями.

Вот, например, деревня Терехово, где местные жители настолько далеки от цивилизации, что не воспринимают пиво с иностранными этикетками (пьют исключительно «Жигулевское»), где адрес звучит «Москва, деревня Терехово», и куда «городские» еще несколько лет назад ходили драться «стенка на стенку» с «деревенскими». «Ты из Москвы, что ли?» – спрашивают местные жители людей, выглядящих по-городскому.

Как трактуют ситуацию с частной собственностью на землю и на строения в Москве юристы? Какие изменения произошли после принятия Земельного кодекса? На эти вопросы отвечает Алексей МОЛОДЕЦКИЙ, юрист компании «Новый город».

Землю – народу

Вынужденные переселенцы

Законом предусмотрено несколько основных видов прав на землю. Это собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и т.д. Есть также подвиды, являющиеся производными от собственности – аренда, субаренда и т.д. Земельный кодекс (ЗК) предусматривает, что продажа или любое другое отчуждение строения автоматически влечет за собой переход прав на участок, на котором это строение находится. Новый собственник приобретает участок, занятый строением, на том же праве, что и старый (за исключением права пожизненного наследуемого владения, которое может быть передано только наследникам). На территории г. Москвы порядок приобретения прав на землю регулируется Земельным кодексом РФ и Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». Статьей 6 указанного Закона, а также ст. 45 Закона г. Москвы от 11 апреля 2001 г. №12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» допускается приватизация земельных участков, «занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации)», хотя и с множеством оговорок. Однако порядок реализации этого закона еще не проработан, хотя уже известны прецеденты приобретения земельных участков в собственность. Практически же Московский земельный комитет при оформлении прав на землю всегда старается навязать собственникам строений договор аренды, а ставки арендной платы в г. Москве чрезвычайно высоки. Если взять окрестности Сокола (это вторая оценочная зона), то участок, например, в восемь соток будет обходиться своему владельцу примерно в $30 тысяч в год, не считая единовременного платежа за выкуп права аренды. В Митино и прочих окраинных районах арендная плата будет ниже, но не кардинально. В любом случае это несколько тысяч долларов в год. Навязывание договора аренды абсолютно незаконно – как и вообще принуждение к заключению любого договора. И власти прекрасно знают, что в случае отказа собственника от заключения договора ничего сделать они не смогут, обращение в суд для них бесполезно. Но назойливые предложения все равно поступают. А в случае отказа собственнику угрожают полностью блокировать все будущие сделки – документы будут «заворачиваться» в госорганах под любыми предлогами. Человеку, столкнувшемуся с подобным, можно порекомендовать лишь одно – твердо знать свои права и настаивать на их соблюдении. Если же строение расположено на муниципальной земле, следует помнить, что никем не отменен закон 1992 г. «Об основах платного землепользования». По нему, пользуясь муниципальным земельным участком, можно платить лишь земельный налог, который рассчитывается исходя из нормативной цены земли, т.е. суммы будут в сотни раз меньше, чем при аренде. Что касается вопроса с собственностью на землю в целом, то ситуация в Москве просто «висит». ЗК такое право дает, но конкретная методика, порядок передачи участка в собственность на территории города Москвы не разработаны. Все упирается в позицию московских властей, у которых одна сверхзадача – сбор максимального количества денег в казну, для чего, конечно, выгоднее не продавать землю, а продолжать сдавать ее в аренду.

Участники местного рынка недвижимости оценивают Самарскую область как административно закрытый регион. Крупным национальным инвесторам нелегко войти в область, если они незнакомы с местной спецификой и не обладают налаженными связями с властями, говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости. Виктор Антипов, генеральный директор компании Индэст-девелопмент, отмечает, что в регионе практически не ведется работа по привлечению инвесторов в строительство. Инвесторам почти не предоставляют льгот, девелоперам не оказывают помощь в подборе площадок, не субсидируют процентные ставки по кредитам на значимые для города проекты, как это делают в других регионах Поволжья, соглашается с ним Винтаев.

Несмотря на то, что индивидуальные дома находятся в частной собственности, а придомовые территории – в основном в бессрочной или долгосрочной аренде, власти города «недолюбливают» такую недвижимость и там, где есть возможность, стараются их ликвидировать. Резон строительных чиновников понятен: землю, на которой мог бы уместиться многоэтажный дом на десятки и даже сотни квартир (и, соответственно, принести большую прибыль казне и застройщикам), занимает одна семья. Хрестоматийным примером тут считается известная история о неравной борьбе семьи Ждановых, проживавших в доме на Большой Тульской улице, и московского правительства. Этот дом полтора века был в частной собственности семьи Ждановых, даже при социализме. Но в середине 90-х власти города задумали на его месте разместить отрезок Третьего транспортного кольца. Чиновники предложили Ждановым переехать в новую квартиру. Однако условия переселения не удовлетворили Ждановых: по их мнению, рыночная стоимость домика была выше предоставляемого жилья. Спор властей и семьи переместился в суд. Первое дело против московской администрации Ждановы проиграли. Подали иск в кассационный суд. И тоже проиграли. Осталась последняя надежда – на Страсбургский суд по правам человека. 11 сентября 2001 г. Симоновский суд Москвы прекратил право пользования Ждановых на дом по Большой Тульской, 3 Затем снесли строение. А рассмотрение дела в Страсбургском суде затягивается: полтора года назад без вести пропал адвокат Михаил Юдин, который составлял жалобу в Страсбург, причем со всеми документами по делу. Сегодня Ждановы живут в типовой квартире в Марьино. Это компенсация за их снесенный дом. При этом им до сих пор на бумаге принадлежит земля, на которой располагалось строение, даже налоги они за нее продолжают платить. По этой земле сегодня проносятся автомобили. Им невдомек, что они проезжают по частной территории.
Крупные проекты на рынке реализуют в основном местные игроки. Инвестиционный климат в Самаре не слишком благоприятен для прихода варягов из-за закрытой политики властей и неразвитости земельного рынка.

Винтаев добавляет, что сложности с проведением тендеров на земельные участки также тормозят выход новых инвесторов на местный рынок недвижимости. К тому же в Самаре все меньше и меньше остается участков, не требующих серьезной подготовительной работы, т. е. отселения, подведения коммуникаций и проч., добавляет Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН Самарская площадь.

Приход инвесторов на самарский рынок недвижимости в 2006 г. тормозили проверки областной прокуратуры, а также смена городских властей. Из-за этого крупные игроки, заинтересованные в экспансии в область, заняли наблюдательную позицию, ожидая, когда обстановка станет более стабильной, считает Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис.

Сейчас в Самаре реализуется несколько крупных проектов.
В этом году должны быть сданы БЦ от Бэл Девелопмент (15 000 кв. м), Активный капитал (5500 кв. м), следующие очереди Витязя (почти 60 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), комплекс Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м) и Вертикаль (8500 кв. м). О планах реализации других масштабных проектов в сфере строительства офисов в последнее время практически не заявлялось.

Последние события в Тольятти, связанные с задержанием мэра города Николая Уткина, повлияли на отношение инвесторов ко всему региону. Областная прокуратура обвинила главу города во взятке и использовании служебного положения. Дело, которое рассматривается сейчас в суде, связано с выделением земель под строительство. Самарские эксперты говорят, что остается лишь надеяться на то, чтобы на волне проверок в Тольятти вновь не дестабилизировалась ситуация на самарском рынке недвижимости.

Наиболее масштабными из них являются молл Мега (130 000 кв. м), ТРЦ Планета (120 000 кв. м), ТРК на пересечении ул. Авроры и А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), ТЦ Бристоль (55 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м), ТРК Рубин (40 000 кв. м) и ТРК Мост на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м). Почти все они будут сданы в 2008-2009 гг. Подавляющее число девелоперов являются местными.

Рынок офисов замер, поэтому сегодня инвесторы начали больше инвестировать в торговую недвижимость, объясняет Игорь Рязанов, управляющий компании Информатика. Сейчас в Самаре строится не менее 15 крупных торговых центров.

Начавшееся насыщение торговой и офисной сферы и рост конкуренции привели к тому, что сегодня многие инвесторы заинтересовались складами, отмечает Ирина Семенюк, директор риэлторско-инвестиционной компании Камертон.

По словам Рязанова, офисная недвижимость при хороших показателях окупается в Самаре через 7-9 лет. Торговые помещения окупаются в среднем через шесть лет, говорит Петухов. В регион идут крупные торговые сети, у ритейлеров больше потребности в площадях, добавил Рязанов.

Самарская ассоциация Версиво строит в Железнодорожном районе Самары складской комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м. Идет активная скупка складов и производственных баз в районе площади Урицкого, Заводского шоссе, рассказал Петухов.

Компания Виктор и Ко, специализирующаяся на строительстве и управлении торговыми центрами, ведет строительство логистического комплекса общей площадью 130 000 кв. м.

Доходность может быть и выше, она во многом зависит от масштаба объекта, отмечает Семенюк. Сейчас инвесторы предпочитают вкладывать в крупные проекты, мелкие объекты интересуют их меньше. Эксперт констатирует, что в 2006 г. ставки доходности в сегменте офисной и торговой недвижимости могли доходить и до 30%. Но сейчас на этих рынках уже достаточно предложений, поэтому рентабельность составляет меньше 20%, говорит она.

Учитывая то, что рынок складов в Самаре еще недостаточно развит, а конкуренция не так высока, как в других сегментах коммерческой недвижимости, специалисты компании Камертон считают, что сейчас выгодно вкладываться в строительство складских помещений. С ними согласны и аналитики инвестиционной компании Дом, по информации которых доходность складского строительства сопоставима сейчас с офисным и торговым и может доходить до 20%.

По оценкам самарских риэлторов, прогноз доходности новостроек в этом году может составить 40-70%, в сегменте вторичного жилья он будет находиться на уровне 50% годовых.

По-прежнему высоки ставки доходности на рынке жилья, рассказывает Галина Мыльникова, директор представительства Московское компании Центр недвижимости, отмечая некоторое падение спроса частных инвесторов на долевое участие в строительстве. По словам Мыльниковой, они наиболее охотно вкладываются сейчас в готовое жилье, так как в нем минимум рисков.

В 2007 г. о планах строительства крупных коттеджных поселков заявили самарские строительные компании Портал и Волга-групп. Проект Портала обойдется ему в 800 млн руб., Волга-групп объем инвестиций не разглашает.

Винтаев говорит, что сложности с получением земли в городе, а также рост спроса на загородное жилье подтолкнули стратегических инвесторов к освоению рынка коттеджей.



Главная --> Публикации