Главная --> Публикации --> Пик продана Сад, который цветет на крыше Москвичей ждут проблемы с гаражами

По словам Владислава Луцкова, директора Аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя цена квартир в новостройках Центрального округа составляет $12 140 за кв.м. При этом дешевле $6 тыс. за кв.м квартиру не купить. Самое недорогое жилье можно приобрести в Пресненском районе в новостройках на Шмитовском проезде и в Басманном районе на улице Академика Туполева, где за квадратный метр просят $635 Самые дорогие элитные районы Остоженка, респектабельный Арбат и тихие окрестности Патриарших прудов. В жилом комплексе Золотая миля в Хамовниках (Хилков переулок) стоимость квадратного метра составляет $37 400, в элитном доме, расположенном в Молочном переулке, $41 17

Сегодня понятие элитная недвижимость тесно связано либо с центром Москвы, либо с престижными направлениями Подмосковья. Однако не исключено, что объекты класса DE LUXE в ближайшее время появятся на столичных окраинах: у районов, расположенных вдоль крупных магистралей на западе и юго-западе Москвы, есть все шансы войти в элиту.
Особенности менталитета
Престижность того или иного района города во многом определяется субъективными факторами. Например, в столице Бельгии Брюсселе наиболее дорогие объекты недвижимости расположены на окраинах. Согласно российскому менталитету престижным считается центр города, и Москва в этом вопросе не исключение. Лидерство отдано районам, расположенным внутри Садового кольца. Однако помимо развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности эти места славятся еще и плохой экологией и высокими ценами на жилье.

Новые фавориты
Второе место в рейтинге престижности исторически отдается Западному округу. В нем практически отсутствует промышленное производство, а сосредоточилось много учебных и научно-исследовательских институтов. Каждое учреждение пыталось построить ведомственный дом поближе к своему предприятию, говорит Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента компании КВ Инжиниринг. Этот же округ наиболее благоприятен для проживания с экологической точки зрения: он удачно расположен относительно розы ветров, рекреационные зоны занимают около 15% его площади. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя стоимость квартир в новостройках Западного округа $5700 за кв.м. Однако уровень цен неоднороден и территориально дифференцирован. Наиболее дешевые квартиры можно купить в Солнцево и Новопеределкино $2700 4000 за кв.м. Элитное же жилье сосредоточено в районе парка Победы. Стоимость таких квартир в новостройках может доходить до $13 тыс. за квадрат. На вторичном рынке уровень цен ниже $5215 за кв.м.

На вторичном рынке жилье в ЦАО дешевле средняя цена составляет $7170 за кв.м, но при этом остается большое количество предложений квартир стоимостью $25 35 тыс. за квадрат.

Сегодня в округе возводится около 40 жилых объектов. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя цена квадратного метра в новостройках $5215, на вторичном рынке $493 В Южном Бутово квартиру можно приобрести от $2700 за кв.м. Наиболее дорогие районы округа Ломоносовский и Черемушки: в расположенных здесь новостройках квартиры стоят до $7500 за квадрат.

Тройку лидеров завершает Юго-Западный округ. Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости, выделяет этот округ как наиболее привлекательный с точки зрения экологии. Помимо благоприятной розы ветров, здесь сосредоточено большое количество зеленых зон, в первую очередь Битцевский лесопарк, отсутствуют вредные производства, объясняет она. По словам эксперта, в настоящее время наблюдается высокий спрос на квартиры в районах у метро Академическая.

Несомненным плюсом Западного и Юго-Западного округов является их хорошая транспортная доступность. Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, уверен, что именно с основными магистралями этих округов связано будущее элитного строительства. Прежде всего речь идет о Кутузовском и Ленинском проспектах. В частности, на Юго-Западе подобная инфраструктура формируется вокруг здания Газпрома. Кутузовский проспект, Можайское шоссе традиционно считаются правительственными районами. Кроме того, добавляет Денис Колокольников, большие перспективы у Ленинградского направления, которое активно развивается за счет аэропорта Шереметьево. Объясняется это тем, что именно на этих направлениях активно реализуются проекты по возведению торговых и бизнес-центров высокого класса с соответствующим составом арендаторов, а также организуются частные образовательные и детские дошкольные учреждения, медицинские и спортивные центры. Таким образом, постепенно формируется вся необходимая для элитной целевой аудитории инфраструктура, считает Денис Колокольников.

Все дело в пиаре
Что касается дальнейших перспектив, то в Западном округе самый большой потенциал для нового строительства у районов Очаково, большая часть которого состоит из промзон, и Новопеределкино, существенную долю которого занимает частный сектор. Также продолжит развиваться Бутово. По данным Вадима Васильева, руководителя пресс-службы ГК МИАН, после отселения деревень Щербинка, Захарьинские дворики, Захарьино и поселков Милицейский и Липки на их месте будет построено более миллиона квадратных метров жилья. Георгий Кузин замечает, что под воздействием крупных амбициозных проектов цены внутри округов могут смещаться. Например, сильно подорожала недвижимость в Строгино, когда стало известно, что здесь появится метро. Перспективен весь район, по которому пройдет Звенигородский проспект: цены на недвижимость еще не поднялись, но это случится, прогнозирует эксперт. По его мнению, будет дорожать жилье в районах, примыкающих к Москва-Сити, в районе Фили-Давыдково, где также намечается серьезное строительство, в Солнцево, когда там появится линия легкого метро.

Что касается дальнейших перспектив, то эксперты схожи в своих прогнозах. За прошлый год объем предложений в этом сегменте серьезно уменьшился, спрос на дорогое качественное жилье будет только расти, уверен Кайдо Карма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. По крайней мере, в ближайшие пять лет насыщения рынка проектами класса de luxe в Москве не произойдет. С ним согласен Денис Колокольников, который считает, что говорить о насыщении элитного сегмента не совсем корректно. Ведь чем выше класс жилья, тем больше к нему требований предъявляется, и даже при существенном превышении предложения над спросом подобрать подходящий вариант бывает достаточно сложно.
Вчера министр транспорта Игорь Левитин отправился в рабочую поездку по трассе Москва - Дон.

Все шансы стать элитным есть у Мичуринского проспекта. Озеро Сетунь и зеленая зона располагают к появлению анклава малоэтажных таунхаусов на улице Косыгина, добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. А вот меньше всего с понятием элитного жилья у экспертов ассоциируются восточные районы из-за большого скопления в них промышленных предприятий и типовой застройки, а также плохой экологической обстановки. Впрочем, распиарить можно любой район, хоть Капотню, замечает Наталья Ветлугина, начальник аналитического отдела компании Новый город. В свое время была очень раздута популярность Крылатского, хотя на самом деле он типовой. Сейчас его престиж сдулся, но там с завидной регулярностью продолжают появляться новые элитные дома, объясняет она.

Сегодня, рассказал журналистам Игорь Левитин, речь идет о том, чтобы сделать эту дорогу полностью четырехполосной, с разделительной полосой по всей ее протяженности. Причем решить эту задачу надо в очень короткие сроки. Реконструкция, считает министр, может быть завершена в течение двух лет. В 2008 - 2009 годах на это будет направлено 60 миллиардов рублей.

По этой дороге сейчас проходит 3,5 миллиона машин в год. Но уже в ближайшее время, прогнозирует Игорь Левитин, поток транспорта может увеличиться практически вдвое. Так, буквально недавно был поставлен вопрос о строительстве нового мощного порта в Тамани и развития порта в Новороссийске. Грузы к ним пойдут как раз по автомагистрали Москва - Дон.

Дон одна из самых оживленных и масштабных автомагистралей России. Напомним, что совсем недавно в своем Послании Федеральному Собранию именно об этой трассе говорил глава государства. Министерская поездка продлится три дня. Вчера Левитин проехал по территории Московской, Тульской, Липецкой и Воронежской областей. Сегодня он проведет рабочее совещание в администрации Воронежской области. А далее путь лежит на Ростов и Краснодар. Цель поездки - проинспектировать нынешнее состояние дороги и осмотреть объекты строительства и реконструкции. А также уточнить параметры финансирования этих объектов. Кроме того, рассказывают в пресс-службе минтранса, министр осматривает объекты придорожной инфраструктуры, состояние автозаправок, съездов дорог и то, насколько это соответствует необходимым требованиям. По пути министр проводит совещание с представителями минздравсоцразвития и МЧС. Левитина интересует, насколько быстро может быть оказана помощь пострадавшим при дорожно-транспортных происшествиях.

Но перед тем как принять решение о развертывании работ, надо оценить мощности, пояснил Левитин, посмотреть, какая помощь нужна от губернаторов, справятся ли с работой подрядные организации. На трассе Москва - Дон, рассказал Левитин, впервые отрабатывается проект строительства и реконструкции не отдельных участков, а всей дороги. В дальнейшем же такие проекты будут использоваться и на других федеральных трассах.

Но скоро платных трасс в России будет больше. В конце марта правительство одобрило законопроект о платных автомобильных дорогах, а недавно он был внесен в Госдуму. И поэтому министр вчера с особым интересом осмотрел действующий платный участок на трассе в Липецкой области.

Один из самых интересных моментов дороги - это платный участок трассы в Липецкой области на обходе города Хлебное. Он был запущен еще в 1999 году на основе президентского указа, разрешающего строительство платных дорог при существовании альтернативного бесплатного проезда. Подобный участок пытались также открыть в Саратове, а в Воронеже пробовал силы платный мост через Дон. Но оба проекта оказались неудачными, так как плата за проезд не окупала расходов на содержание объектов. И в конечном итоге плату на них отменили. Так что дорога в Липецкой области единственный платный участок федеральной трассы на сегодняшний день. И, как утверждают в Росавтодоре, этот участок трассы действует вполне успешно. Плата за проезд здесь составляет 10 рублей с легковых машин и 30 - с грузового транспорта. Эти доходы покрывают все затраты, связанные с эксплуатацией дороги. А остаток средств в объеме 40 миллионов рублей перечисляется в федеральный бюджет.

На заседании правительства Москвы вчера обсуждалась стратегия развития Москвы на период до 2025 года. По мнению мэра столицы Юрия Лужкова, основа развития мегаполиса заключается в обеспечении роста доходов граждан и их безопасности, строительстве новых дорог и социального жилья. Эксперты никакой стратегии в словах Юрия Лужкова не увидели и отметили, что москвичей волнуют совсем другие проблемы: наплыв мигрантов, рост цен и взяточничество чиновников.

Еще одна остановка в пути - строящийся обход города Богородицк в Тульской области. Его начинали строить еще в 2001 году, но теперь, рассчитывает Левитин, строительство будет идти быстрее, его завершат в 2009 году. Обход позволит повысить безопасность и скорость движения на трассе. А всего на магистрали Москва - Дон должно появиться 9 обходов вокруг городов. Когда начинать строительство, министр согласует с губернаторами областей.

Способы решения остальных стратегических задач господин Лужков не предложил. Это должно быть сделано до октября 2008 года, когда мэрия планирует закончить разработку самой стратегии развития Москвы до 2025 года. По замыслу городских властей документ должен быть создан на конкурсной основе, а к его разработке планируется привлечь ученых.
Ученые в стратегии Юрия Лужкова пока не видят ничего содержательного. Повышать благосостояние и строить больше дорог это в каждом городе можно предложить без всякой стратегии, говорит эксперт Института экономики города кандидат географических наук Денис Визгалов. Сегодня шесть городов-миллионников уже имеют такие программы, например Казань, Ростов и Санкт-Петербург, говорит господин Визгалов. Из-за того что ее нет в Москве, образуются проблемы, например, социальной сегрегации в виде появления элитарных жилых районов и трущоб или застройки в центре города, которая уплотняется донельзя.

Стратегия развития столицы на заседании правительства обсуждалась впервые. Как пояснил заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, такой перспективный проект нужен, так как к 2025 году Москва должна стать финансовым, международным, туристическим и научным центром. При этом Юрий Лужков призвал чиновников повысить комфорт и безопасность жизни москвичей. Для этого следует озаботиться ростом доходов горожан и пересмотреть систему строительства жилья в Москве в пользу молодых семей и малообеспеченного населения, а не жилья, которое строит инвестор и продает по бешеным ценам. Градоначальник призвал строить жилье на освобождающихся площадках, образовавшихся в результате вывода промышленных предприятий, и запретить строительство в природоохранных зонах. Юрий Лужков упомянул и транспортную проблему, на которой надо сделать особый акцент. Для ее решения мэр предложил взимать плату за въезд на территорию внутри третьего транспортного кольца и строить больше автодорог, используя для этого в том числе пространство над железнодорожными путями.

Юрий Лужков провозгласил одной из основных задач развития города рост доходов населения. Однако москвичей, по данным социологов, беспокоят несколько иные проблемы. Так, согласно опросу, проведенному аналитическим Левада-центром в апреле, 43% горожан в первую очередь волнует наплыв мигрантов, 39% москвичей озабочены ростом коммунальных платежей, четверть ростом преступности и почти столько же нехваткой жилья. Отметим, что последняя проблема, по данным Левада-центра, в 2003 году интересовала москвичей почти в три раза меньше. Из-за роста цен на жилье большая часть оказалась просто отрезанной от улучшения жилищных условий, поясняет глава Левада-центра Лев Гудков. Рост коммунальных платежей также стал беспокоить москвичей гораздо больше, так как цены растут, а качество не улучшается, причем здесь играет роль и проблема безответственности властей перед населением, ощущение беспомощности людей перед властью.

По словам Дениса Визгалова, городу нужен новый подход к пространственному планированию. В Москве сейчас все решается на уровне отдельных домов, захотели снесли, захотели построили новый. У Москвы есть генплан, но в реальности он не действует, поясняет эксперт Института экономики города. Во-вторых, говорит он, Москве нужно наконец решить, предназначена она для бизнеса, для туризма или для промышленности, и сделать ставку на что-то одно, главное. Москве следует также скорректировать и политическую стратегию, считает эксперт. Город страдает от отсутствия местного самоуправления. Чтобы в доме лифт поменять, нужно разрешение чуть ли не самого мэра, поясняет господин Визгалов. Наконец, городу нужен имиджевый ход, например развитие его как театральной столицы мира или как города старых храмов, что привлечет туристов, говорят в Институте экономики города.

Планировка, архитектура и инфраструктура повышают стоимость загородного дома

Господин Гудков также указывает, что в 2003 году горожан вдвое меньше волновала проблема взяточничества московских чиновников. Коррупции способствует и соединение ветвей власти. В итоге решение административных и судебных проблем, которое декларируется властью, на самом деле население вынуждено оплачивать самостоятельно путем взяток, говорит глава Левада-центра. Лужков это, понятно, не упоминал, а ведь его политика это централизация управления, которая оборачивается коррупцией на низшем и среднем уровне.
Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду недвижимости. Обогнала настолько, что самые дорогие апартаменты Америки, описания и цены на которые были недавно опубликованы в The Forbes, покажутся нашему покупателю элитной недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы.

В подобной ситуации любому инвестору перед тем, как принимать решение относительно инвестиционной привлекательности тех или иных девелоперских проектов, стоит внимательно изучить обстановку на рынке и оценить основные тенденции последнего времени.

Кому-то из них повезло, как Аресу Агаларову, а кому-то - нет. Ведь даже с учетом постоянно повышающихся цен на квадратный метр и сотку земли, изначально проигрышный проект больших денег не принесет. К тому же, что в последнее время цены расти перестали и теперь все с нетерпением ждут, когда же они начнут ощутимо падать.

Казалось бы, такое положение вещей, делает офисную недвижимость лакомым кусочком для инвестора. Действительно, уже сегодня регистрируются совершенно невероятные сделки, когда клиент готов платить 2000 долларов за 1 кв.м. офисных площадей класса А в центре. Цена небывалая, даже по меркам Лондона или Токио. Однако, профессиональные девелоперы подобного оптимизма не разделяют. Так, например, известный инвестор, председатель совета директоров GVA Sawyer, Камерон Ф. Сойер утверждает, что только за последние три года объем финансовых потоков, устремленных на рынок офисной недвижимости Москвы, вырос в десятки раз.

Офисы
Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает. Не хватает до такой степени, что многие крупные компании переносят свои центральные офисы в другие города (как это сделал недавно Газпром) или арендуют несколько офисов - небольшой представительский в центре и back-офис за МКАД в одном из новых зданий. Собственно основная проблема заключается даже не в самих офисных площадях, а в московских пробках. Если твой офис находится не в центре, ты просто не можешь сколько-нибудь точно рассчитывать время, назначать встречи и в итоге весь тайм-билдинг отправляется туда же, куда в нашем отечестве традиционно отправляется все разумное, доброе и вечное.

Цены на голубые фишки - новые офисные здания в хороших районах полностью отвечающие требованиям, предъявляемым к А-классу подчас настолько велики, что о сверхприбылях остается только мечтать. Сам Камерон Ф. Сойер утверждает, что возглавляемый им инвестиционный фонд в последнее время работает преимущественно с регионами и северной столицей, поскольку объекты, которые уже построены и могут быть построены там, обладают значительно большей инвестиционной привлекательностью.

При этом количество действительно выгодных проектов не увеличилось, а скорее даже сократилось - земли под застройку в центре становится все меньше, да и правительство Москвы упорно стремится вывести офисы за МКАД раньше, чем будут решены проблемы с транспортной доступностью в центре столицы. В этой связи конкуренция между инвесторами ничуть не меньшая, а может быть даже и большая, чем между арендаторами и покупателями недвижимости.

Загородные дома
С точки зрения инвестиционной привлекательности загородные дома и коттеджные поселки представляют не меньший интерес, чем недвижимость в городе. Однако, и здесь есть свои подводные камни. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70% домов и поселков, построенных в период с 1997 по 2005 годы, на сегодняшний день стоят ровно столько, сколько стоит земля и коммуникации. То есть, без учета самих зданий. Как правило, они не отвечают даже минимальным архитектурным запросам, а главное - современным требованиям к планировочным решениям.

Что касается комплекса Москва-Сити, который был призван решить проблемы с офисными площадями в столице, то уже сегодня большая часть офисов в нем зарезервирована, а цены аренды могут отпугнуть даже транснациональную корпорацию. Иными словами, произошло то же самое, что и с первым Макдоналдсом на Пушкинской, который был открыт якобы для того, чтобы избавить Москву от очередей в кафе и в итоге породил самую удивительную и беспрецедентную по тем временам очередь.

Собственно, в каждом посёлке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или минимаркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов ещё осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещённые аккуратные дорожки, газоны, ограды. Конечно, охрана. В посёлках высокого уровня это постоянная охрана с видео-наблюдением, в посёлке бизнес-класса - наёмная на въезд/выезд. Спортивный комплекс - вот ещё одна важная часть инфраструктуры посёлка высокого уровня, также как и развлекательно-культурный комплекс.

Если для города основным секретом успеха девелоперского проекта является место, место и место, то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако, планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.

С увеличением спроса, безусловно, увеличивается и предложение на всех направлениях от МКАД. На современном рынке появляется всё больше посёлков на отдалении около 55 километров от МКАД. Это тенденция современного рынка коттеджных посёлков. Такие посёлки востребованы и становятся всё популярнее с каждым днём. Люди, живущие там, не ездят каждый день на работу в столицу, они находятся в своём загородном доме долгое время в любое время года. Ещё одна тенденция - всё больше востребованы готовые коттеджи. Покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому всё чаще приобретают готовые дома в коттеджных посёлках.

В ряду обязательных составляющих - гостевая автостоянка на территории посёлка любого уровня и детские площадки.Здание администрации как правило находится в посёлке, для того чтобы считаться самостоятельным и престижным. Сейчас 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время, как ещё несколько лет назад этот процент составлял только 10%.

Подобный анализ был проведен специалистами компании Терра на основании 106 объектов, реализованных на наиболее престижном Рублево-Успенском шоссе. Результаты исследования почти наверняка отпугнут непрофессионального инвестора. Средняя эффективная доходность девелопмента составила 10,8%, что является показателем, весьма далеким от массового представления о доходности девелопмента на Рублево-Успенском направлении.

К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. В качестве иллюстрации инвестиционной привлекательности загородного девелопмента можно взять несколько объектов, расположенных в одном месте и провести анализ их доходности, с учетом роста цены на землю. Иными словами, из общей доходности проекта вычитается доходность, обусловленная ростом рыночной стоимости земли за период строительства. Это является принципиальным моментом для анализа загородного девелопмента. В последние годы происходил бурный рост стоимости земли, который фактически покрывал все ошибки и просчеты девелоперов.

Разумеется, никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка. И недвижимость - не исключение.

При этом у значительной части реализованных проектов (37% от общего числа) эффективная доходность была отрицательной. Фактически это означает, что инвесторы получили бы больше прибыли, если бы вообще не занимались девелопментом. Такой инвестиционный парадокс, когда проекты, по сути разрушающие стоимость, тем не менее в целом становятся доходными из-за значительного роста цен на землю. Средний срок реализации также оказался неожиданно большим - 11 месяцев. При этом более половины домов (60% от общего количества) было реализовано в сроки более 6 месяцев. Учитывая, что нормальным рыночным сроком реализации считается 3-6 месяцев, можно сделать вывод, что большая часть проданных домов изначально была неликвидна.



Главная --> Публикации