Главная --> Публикации --> Почему в россии продолжат дорожать элитное жилье и предметы роскоши Тверская «хайвеем» не станет. а пушкин останется на своем месте «солнечная гора» растет в высоту До 80 % нарушения законодательства приходится на самовольное занятие земельных участков Инвесторы встали в очередь

Новую высотку построят в центре столицы к 2005 г. Такое решение принял в конце прошлой недели градостроительный совет при мэре Москвы. В новом «доме-парусе» не будет жилых квартир - все здание будет отдано под офисы и апартаменты временного проживания. Высота здания составит 120 м, или 35 этажей. Стремление столичных властей строить небоскребы в центре Москвы объясняется дороговизной земли в сочетании с высокой прибыльностью строительства. При этом власти забывают о сохранении исторического облика города - высотки в центре Москвы просто закрывают московские виды. Кроме того, по мнению архитекторов, избыточное строительство в центре города ведет к усилению транспортных проблем: чем больше офисов в центре, тем больше пробок будет на подъезде к нему. В самом центре движение вообще может остановиться. На этой неделе, в четверг, противники градостроительной политики московских властей собираются провести первый общегородской митинг, который пройдет вечером на Пушкинской площади.

По мнению экспертов, современные высотки, возводимые в Москве, нарушают исторический облик и провоцируют транспортный коллапс.

Это не единственная высотка, которая появится в ближайшие годы в столице. В рамках программы «Новое кольцо Москвы» к 2015 г. планируется возвести 60 небоскребов. «Градостроительное значение этой программы заключается в формировании нового кольца современных высотных зданий в срединном и периферийном поясе Москвы, - сообщили RBC daily в строительной компании «Конти», владеющей авторскими правами на эту программу. - Все здания будут различными как по функциональному, так и по архитектурному решению, а все вместе они должны образовывать единый ансамбль, напоминающий о кольце высотных зданий, построенных в 1950-х годах». В первую очередь планируется построить восемь зданий, том числе «Эдельвейс» (43 этажа) на Давыдковской улице, «Вертикаль» (50 этажей) на Ленинском проспекте, «Континенталь» (48 этажей) на Маршала Жукова. Все дома будут монолитно-кирпичные, с высотой потолков 3 м, в домах будут скоростные лифты, охрана, различные оздоровительные и развлекательные комплексы. «До сих пор у строительства московских высоток есть много противников. Конечно, при покупке жилья каждый делает свой индивидуальный выбор. Сегодня спрос на наши высотки весьма высок, в первую очередь раскупаются квартиры на последних этажах», - сообщили RBC daily в «Конти». Архитекторы утверждают, что из-за дороговизны земли в центре столицы высотное строительство будет развиваться все больше и больше. «За высотным строительством будущее, - сказал RBC daily архитектор Тимур Бакшаев. – Такое строительство оправдано не только высокой стоимостью земли. В столице всегдабыли высотные доминанты».

Высотку на Садовом кольце на пустыре между Долгоруковской и Краснопролетарской улицами было запланировано построить еще в 1970-е годы. Конкурс проектов уже проводился, но все представленные на него варианты оказались малопригодными к исполнению: они либо затеняли уже существующие дома, либо мешали движению транспорта. Поэтому они и были отклонены. На только что завершившийся конкурс также была представлена масса проектов, среди которых присутствовали и «клоны» существующих сталинских домов: Моспроект-2 предлагал возвести на этом месте две уменьшенные копии знаменитых высоток. Но эта идея не понравилась главному архитектору Москвы Александру Кузьмину, которому показалось нетактичным повторять архитектуру «диктаторских» времен. Помимо этого предлагалось возвести нечто похожее на здание СЭВ и т.д., однако в итоге был отобран проект, представленный архитектурным бюро «Тромос», предложившим возвести башню, окруженную более низкими зданиями. В итоге все сооружение должно напоминать дугу, за чтопроект и прозвали «дом-парус». В здании будет 35 этажей, его площадь составит 17 тыс. квадратных метров, высота 120 м. На первых этажах разместятся развлекательный центр и магазины,на верхних – офисы и гостиница. Под зданием будет четырехуровневая парковка на 1500 машин. Здание должно быть на 5 м выше шпиля гостиницы «Украина». Правда, уже сейчас экспертно-консультационный совет (ЭКОС) рекомендовал снизить высоту метров на десять.

Рядовые москвичи, по крайней мере те, кто не раскупает квартиры в высотках (по статистике, это в основном богатые выходцы из другихроссийских регионов и стран СНГ), также крайне скептически относятся к идее превращения Москвы в Нью-Йорк. «Учитывая дороговизну московской земли, особенно в центре, можно представить, о каких суммах идет речь, - сказал RBC daily член Общественного комитета защиты москвичей Сергей Селиванкин. – В этих деньгах заинтересованы прежде всего заказчики и чиновники, заключающие контракты. Большинство же жителей столицы волнует проблема, насколько согласуются высотные проекты с малоэтажными зданиями старой Москвы, имеющими историческую и архитектурную ценности. И действительно, нынешние высотки выпадают из стиля русского классического зодчества. Подобные строения, не нарушающие облик города, можно пересчитать по пальцам. Причем все они относятся к середине прошлого столетия. Нынешние же высотки страдают отсутствием элементарного вкуса. Построенные почти в центре Москвы небоскребы, например у станции метро «Сокол», жители соседних домов называют Крематорием, настолько не вписываются в старый интеллигентный московский стиль две огромные красные безвкусные коробки. В этот четверг, 25 сентярбря, в шесть вечера мы проведем митинг на Пушкинской площади, где москвичи смогут выразить свое мнение относительно градостроительной политики мэрии». По мнению Сергея Селиванкина, в настоящее время происходит потеря формировавшихся столетиями русских архитектурных традиций, восстанавливать которые придется следующим поколениям.
Средняя цена предложения 1 квадратного метра в Москве к началу лета снизилась на 1,4 процента. Объем предложений за это же время уменьшился на 3,3 процента. Больше всего подешевели квартиры на западе столицы (-2,4 процента), меньше всего - в центре (-0,2 процента). По другим сведениям, цены на жилье в Москве за май понизились на 1,7 процента, и именно в центре они подешевели более всего (-3,1 процента).

Впрочем, высотное строительство выглядит полезным и оправданным лишь с точки зрения причастных к высокодоходному строительному комплексу чиновников - минусов у него тоже хватает. «Высотное строительство в центре Москвы не оправдано по нескольким причинам, - сказал RBC daily архитектор Глеб Соболев. – Во-первых, чрезмерное уплотнение центра города приводит к усилению транспортных проблем. Когда в центре строится большое количество офисов, они привлекают огромное количество транспортных потоков: люди едут на работу, на встречи. В Париже, например, была реализована специальная программа по выводу офисных зданий из центра города на периферию. Люди в результате перестали стремиться в центр в рабочие часы, и это существенно облегчило транспортную нагрузку. У нас делается наоборот. Уже сейчас в центре невозможно проехать из-за постоянных пробок. Увеличение числа офисов здесь только усугубит эту проблему». Этому во многом способствует и застраивание так называемых «красных линий» (мест, где должны были пройти транспортные магистрали). В итоге город получается организованным по принципу воронки: в рабочее время все жители стремятся в деловой центр, большое количество автомобилей приводит к образованию пробок. «Во-вторых, строительство высоток в центре закрывает исторические виды столицы, - продолжает Глеб Соболев. – Например, строительство жилого дома закрыло вид на Петровский монастырь с Трубной площади. То же самое происходит с Замоскворечьем. Раньше от Кремля открывался вид на малоэтажную застройку этого района. Сейчас его просто закрыли бетонной стеной. Во всем мире исторические виды охраняются законом уже более ста лет. Более того, в таких городах, как Париж и Амстердам, градостроительная политика властей направлена на превращение центра в жилые районы с малоэтажной застройкой. У нас все наоборот».

Причиной падения цен эксперты считают стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке. По некоторым данным, сейчас на продажу выставлено 60 000 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 года составил 21 989 объектов.

Понижение цен на московское жилье продолжалось и в июне, однако их уровень все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка жилой недвижимости и увеличение числа сделок. По мнению экспертов агентства, для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15-20 процентов от пиковых уровней осени 2006 года.

По мнению аналитиков, наиболее вероятно, что жилье будет продолжать дешеветь сходными темпами (1-1,5 процента в месяц) как минимум до марта 2008 года, то есть до президентских выборов. Московский квартирный рынок сейчас не интересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои интересы: долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен.

Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене 2750 долларов за квадратный метр.

Ну это еще, как говорится, бабушка надвое сказала, а сегодня цены на жилье продолжают падать. А сейчас цена однокомнатной квартиры в пятиэтажке, которая в прошлом году на пике стоила 170 тысяч долларов, 120 тысяч. По данным ирн.ru в январе, когда началось падение, метр в Москве стоил более 4200 долларов, а по итогам прошлой недели этот показатель составлял уже 4108 долларов.

Между тем эксперты Росгосстраха подсчитали, что, если средняя московская семья сможет на свой годовой доход купить 13 квадратных метров жилья, то рост рынка недвижимости может возобновиться. Сегодня такая семья может купить только 11 метров. Что это за средняя семья такая - непонятно, но допустим, что это так, тогда, по мнению экспертов Росгостраха, такая семья может докупить два метра уже в следующем году.

Снижение стоимости жилья наиболее ярко проявляется в ранее переоцененных сегментах московской недвижимости. На первичном рынке это прежде всего типовая панельная застройка в масштабах микрорайонов, где большой объем равноценных, с точки зрения потребителя, предложений провоцирует снижение цен.

Спрос на квартиры резко упал - число сделок сократилось с 6-7 тысяч в месяц прошлым летом до 4,5 тысячи в феврале этого года.

Затянувшаяся стагнация на московском рынке недвижимости уже отразилась на поведении такого важного индикатора, как индекс доходности жилья. В прошлом году в условиях резкого взлета цен на столичную недвижимость доходность от владения квартирой более чем в 10 раз превышала номинальную доходность по банковским депозитам. Но за последние полгода этот показатель упал ниже доходности по депозитам, и сейчас уже стал отрицательным. А это значит, что в таких условиях проблема инвестиционных покупок и спекуляций с квартирами исчезла сама собой.

Также к переоцененным можно отнести некоторые монолитные и качественные кирпичные строения бизнес-класса. В этом сегменте зафиксировано максимальное снижение цен - около 9 процентов.

Уже к концу этого года эксперты ожидают всплеска инвестиционной активности на рынке. Сейчас на нем в основном присутствуют местные компании, а крупные же столичные и иностранные инвесторы с интересом к региону присматриваются.

Что касается недвижимости в других городах страны, то здесь мы наблюдаем разнонаправленные векторы. В Санкт-Петербурге, например, с июня цены застыли на отметке 1140 долларов за метр. Как только цены на жилье стали снижаться, спекулянты ушли с рынка, но тот, кто действительно нуждается в жилье, не спешит его покупать в надежде, что цены снизятся еще.

В ожидании иностранных фондов
Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, считает, что в городе до сих пор нет полноценной программы привлечения инвесторов. Из удачных точечных мероприятий он отмечает пятилетнее освобождение от налога на имущество и субсидирование кредитных ставок для инвесторов жилой недвижимости.

По данным Новосибирскстата, в 2006 г. объем инвестиций в строительство составил почти 19,9 млрд руб. В городе введено 829 000 кв. м новостроек, 120 000 кв. м торговых и 178 000 кв. м офисных помещений. По прогнозам RID Analytics, в 2007 г. в Новосибирске будет сдано в эксплуатацию более 800 000 кв. м жилой недвижимости, 0,5 млн кв. м торговых площадей, а также по 130 000 кв. м офисных и складских помещений.

Например, о своей заинтересованности в Новосибирске заявила израильская AFI Development, которая присматривает здесь участки. Компания задумала осуществить два жилых проекта общей площадью 397 400 кв. м, построить 4000 кв. м офисных, 3600 кв. м торговых и 76 000 кв. м складских площадей на территории 166,9 га, говорится в ее инвестиционном меморандуме. Сумма инвестиций не разглашается, но, по экспертной оценке, составляет примерно $900 млн.

Директор АН Дельта Владимир Затримайлов полагает, что в Новосибирске для инвесторов до сих пор решающее значение имеет административный ресурс. На рынке лидируют местные и российские компании, а иностранные фонды пока остаются за бортом, подтверждает президент Сибирской гильдии девелоперов Олег Луговой. По его словам, по-настоящему крупные деньги в столицу Сибири еще не дошли, но процесс идет. Зарубежные инвестфонды ищут новые проекты, результаты их работы проявятся через год, надеется эксперт.

Татьяна Высоцкая, ведущий аналитик рынка недвижимости АН Сибакадемстрой Недвижимость, говорит, что в среднесрочной перспективе на рынке проявится повышенный спрос на торговые площади. По ее словам, новосибирцы стали оставлять в магазинах больше денег.

По подсчетам DSO Consulting, в 2006 г. ставки аренды в современных ТЦ выросли на 15-18%, а в офисных центрах класса А на 12-15%. Рост цен на торговые помещения составил в среднем 50-70%, достигая по ряду объектов 100%. Офисные площади подорожали в цене на 30-50%. Сроки окупаемости ТЦ составляют сейчас 6-7 лет, офисов 7-9 лет.

По мнению директора АН Акрополь Зафара Умарова, при разовых сделках для инвесторов представляет наибольший интерес жилая недвижимость, а при долгосрочной перспективе лидируют офисные и торговые помещения, которые практически сравнялись в цене. Прошлогоднего бурного роста цен и арендных ставок в 2007 г. не повторится, сожалеет Умаров.

Сергей Феокритов, аналитик той же компании, в более отдаленной перспективе советует инвесторам вкладываться в офисную недвижимость. Ставка доходности офисных помещений снижается медленнее, чем у торговых площадей, объясняет он.

Компания Трансервис готовится сдать в III квартале 2007 г. БЦ Гринвич. Как рассказал ее президент Александр Бойко, в проект уже вложено более 400 млн руб. из планируемых 650 млн руб. Общая площадь нового БЦ составит 34 644 кв. м, арендные ставки за 1 кв. м определены в 1350 руб. (без НДС).

ГК Росевродевелопмент весной 2007 г. завершила строительство БЦ Росевроплаза. Его общая площадь около 27 000 кв. м, инвестиции в проект составили $35 млн. Росевродевелопмент сдает площади арендаторам по $450 в год (без НДС) это высокая ставка для Новосибирска.

Если инвестиции в строительство офисов и торговых площадей будут происходить такими же темпами, то уже через два года мы увидим недостаток арендаторов, утверждает директор АН Афина Паллада Ильдар Шариппаев, прогнозируя грядущее насыщение рынка коммерческой недвижимости. С ним соглашается директор АН Эрмитаж Тимур Тагиров, который уже сейчас наблюдает первые признаки борьбы за арендаторов.

В УК Апромако рассказали о том, что сдача в эксплуатацию БЦ Кронос (девелопер Строитель) планируется на осень 2007 г. Общая площадь БЦ Кронос составит 48 000 кв. м, базовая арендная ставка планируется от 700 руб. за 1 кв. м. $35 млн, вложенные в строительство, инвестор планирует окупить за семь лет.

Миллионы в склады и отели
По данным DSO Consulting, в Новосибирске в 2007 г. строится и планируется к строительству более 1 млн кв. м складов. Из крупных инвесторов можно назвать Росевродевелопмент с заявленными 300 000 кв. м, Евразию (250 000 кв. м), Эльдорадо (250 000 кв. м), Международное логистическое партнерство (100 000 кв. м), Mirland Development (180 000 кв. м). По словам Высоцкой, срок окупаемости логистических проектов в Новосибирске составит не более 4-5 лет, так как в городе наблюдается дефицит складских площадей.

По оценке аналитического центра Сибакадемстрой Недвижимость, сейчас 1 кв. м в бизнес-центре сдают в среднем по 1000 руб. Покупка 1 кв. м современного офисного помещения обойдется в 70 000 руб. Торговые площади в ТЦ в центре города будут стоить покупателям 150 000 руб. за 1 кв. м. Снять их возможно по 1500-2500 руб. в месяц.

Частные инвесторы предпочитают жилье
По оценке Сибакадемстрой недвижимости, на конец апреля 2007 г. средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке составила 40 000 руб. В качестве инвестиционного инструмента на рынке жилой недвижимости частные лица, как правило, рассматривают новостройки, говорит ведущий аналитик рынка недвижимости АН Сибакадемстрой недвижимость Татьяна Высоцкая. Строящееся жилье почти сравнялось по цене с готовым, отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. По данным директора АН Акрополь Зафара Умарова, по итогам в 2006 г. жилье в среднем подорожало на 60%.
После месячного перерыва, в течение которого решалась карьерная судьба столичных управленцев, новоиспеченным министрам и заместителям мэра Москвы, похоже, не терпится вновь занять свои кресла на Тверской, 1 Уже завтра, 25 июля, не дожидаясь следующего вторника (сегодня в мэрии еще работают дублеры из молодежного правительства), чиновники высшего звена решили провести первое заседание в обновленном составе. Претерпев некоторые структурные изменения, команда Юрия Лужкова все же сохранила основной костяк. Об этом заявил вчера начальник управления госслужбы и кадров московского правительства Александр Прокофьев, считающий, что не будет серьезных потрясений и при заполнении все еще остающихся вакантными должностей. Правда, он не исключает и того, что по отдельным кандидатурам в связи с возрастом Юрий Михайлович будет принимать отдельные решения.

В ближайшие годы в Новосибирске появятся комплекс Skycity (девелопер Сибакадеминвест), включающий в себя пятизвездочную гостиницу, и бизнес-центр общей площадью 65 000 кв. м. Ранее упоминалось, что инвестиции в объект составляют $130 млн, а в качестве управляющей компании выступает Swissotel. Фонд London Regional Properties вложится в создание комплекса 4 звезды площадью 26 800 кв. м, объем инвестиций составит $40 млн.

При этом г-н Прокофьев подтвердил, что для опытных пожилых чиновников, с которыми градоначальник расставаться не намерен, в структуре мэрии создается особое подразделение -- институт советников-наставников. Документ, регламентирующий его работу, уже готовится. Причем в отличие от уже действующего при мэре общественного совета старейшин институт наставников, по словам г-на Прокофьева, будет функционировать на договорной основе, предусматривающей оплату консультаций ветеранов столичной бюрократии. По словам кадровика московского правительства, заработок советников-наставников будет соразмерен жалованью руководителей столичных департаментов с основной ставкой 14 тыс. рублей.

Впрочем, старейшие члены городского правительства уже сохранили свои посты. Переназначены первый заместитель мэра, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города 71-летний Владимир Ресин и полномочный представитель мэра в Мосгордуме 70-летний Анатолий Петров. А из руководителей, все еще считающихся исполняющими обязанности, пенсионный барьер миновал разве что глава департамента потребительского рынка и услуг города 66-летний Владимир Малышков.

Что касается новой структуры правительства, то, по его словам, работа по усовершенствованию функциональности исполнительного органа власти столицы началась еще в марте. И основная цель, которую ставит г-н Лужков, -- усиление контролирующих функций городского аппарата. Так, у мэра появится новый заместитель по вопросам контроля за инвестициями и контрактами. На эту должность назначен Александр Рябинин, до сих пор возглавлявший комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ Москвы (Мосинвестконтроль). Структура под руководством г-на Рябинина, по словам Александра Прокофьева, объединит в едином комплексе усилия Мосинвестконтроля, Мосгосэкспертизы и нового комитета по контролю за исполнением контрактов на поставки товаров, выполнение услуг для государственных нужд (Москонтрактконтроль). Кроме того, Юрий Росляк как руководитель комплекса экономической политики и развития города, по словам г-на Прокофьева, сможет сконцентрироваться исключительно на проектировке перспектив мегаполиса. А его функцию управления городским имуществом передадут новой структуре -- комплексу имущественно-земельных отношений под руководством в недавнем прошлом главы департамента имущества Владимира Силкина. Его статус повышен до заместителя мэра. Полномочия заместителя мэра по вопросам межрегионального сотрудничества, массовых коммуникаций и спорта Валерия Виноградова, сохранившего свой пост, будут дополнены регулированием туристической и игорной отрасли. Ранее эту сферу контролировал Иосиф Орджоникидзе.

Институт наставничества из пяти человек будет работать непосредственно при столичном правительстве, и каждый из советников займется сферой, близкой по функциям с его прежней должностью. Они будут напрямую подчиняться мэру Москвы. Их точные функции сейчас определяются. Однако ясно одно -- что они будут выполнять работу, которую делали раньше на своих местах, и имеют необходимый опыт, -- отметил Александр Прокофьев.



Главная --> Публикации