Главная --> Публикации --> Территории столичных промзон собираются сократить вдвое и переместить к мкад Пятилетка в стиле hilton Деньги на квартирный вопрос На российских дорогах появятся соловьи-разбойники Снимите это немедленно

Недавно прочитал в Профиле, что в России может появиться альтернатива ипотеке стройсберкассы. Ипотека сегодня подавляющему большинству россиян недоступна из-за высоких цен на жилье (по крайней мере в Москве). В случае со стройсберкассами как решится эта проблема?

Редакция журнала Профиль совместо с порталами Pro-Credit.ru (Москва), Buscomm.ru (Санкт-Петербург) и TatCenter.ru (Казань) провела мост, посвященный российскому кредитному рынку.

Иван Грачев: Как разработчик закона о строительно-сберегательных кассах хотел бы добавить, что проект его был внесен на обсуждение шесть лет тому назад. Необходимость в таком законе уже тогда была очевидна. В конце минувшего года в Думу внесен новый проект закона о стройсберкассах. В первом варианте законопроекта мы не указывали конкретных сумм размеров господдержки. Сейчас записали так: на каждый взнос вкладчика государство добавляет 20% от этой суммы, но не более 70 тыс. рублей в течение года. Это дополнительный стимул для привлечения средств населения в жилищное строительство.

Николай Корчагин: Появление стройсберкасс не сможет решить проблему высоких цен на недвижимость. Возможно, это позволит немного удешевить стоимость заемных средств для наших сограждан, но не более. Но даже если кредиты вдруг станут бесплатными, это не решит жилищного вопроса из-за несоответствия уровня доходов населения и ценовой ситуации на рынке недвижимости. Резкое увеличение темпов строительства, создание цивилизованного строительного рынка с высокой степенью конкуренции, общий рост благосостояния населения вот рычаги, способные в совокупности улучшить ситуацию.

Государственная программа реконструкции ветхого и аварийного жилья. Президент предложил выделить на нее 250 млрд рублей.

Анатолий Аксаков: Ассоциация региональных банков Россия предлагает следующие шаги.

Жилищные накопления становятся первым шагом к ипотечному кредиту. Развитие ипотеки обеспечивается за счет целевых накопительных программ и премий, выплачиваемых лицам, которые производят жилищные накопления в банках.

Аккумулирование целевых жилищных накоплений населения. Государство помогает гражданам решить жилищную проблему на условиях совместного финансирования.

Одновременно средства инвесторов и банков направляются на инфраструктурные проекты, в том числе развитие социальной инфраструктуры. Они должны реализоваться на принципах частно-государственного партнерства.

Средства ипотечных кредитов и жилищные накопления, а также банковские кредиты становятся источником в программах малоэтажного строительства и строительства социального жилья. В то же время для граждан, которые не готовы приобрести жилье, должна существовать система коммерческого найма жилья молодежные таунхаусы.

Евгений Пен: Финансовые пирамиды существуют во всем мире, Россия далеко не родина слонов. У нас они активно растут ввиду крайне низкой финансовой грамотности населения и желания быстро обогатиться. Все финансовые пирамиды делятся на две категории: мошеннические, для организаторов которых есть соответствующая статья УК, и пирамиды, где эксплуатируется наша с вами лень и нежелание читать правила и условия, а там маленькими буквами написано...

Уважаемые эксперты, объясните, пожалуйста, почему в России до сих пор вполне легально существуют финансовые пирамиды?

Андрей Бочаров: Быстрый рост количества кредитов, выданных банками, давно вызывает опасения у специалистов, знающих о причинах, например, корейского банковского кризиса (происшедшего из-за чрезмерной долговой нагрузки, которую взвалили на себя обычные люди).

В Профиле как-то была статья о том, что в России строится кредитная пирамида. Затем о возможности банковского кризиса заявил министр финансов Кудрин. А после вроде бы эту тему замяли. Что происходит?

Дмитрий Афонин: На сегодня нет предпосылок для кризиса банковской системы. Конечно, большую озабоченность вызывает рост невозвращенных кредитов. Но по мере развития системы проверки заемщиков, системы кредитных бюро, где накапливается информация о добросовестных и недобросовестных клиентах, ситуация будет налаживаться.

Насколько близка ситуация в России к той, что была в Корее или в других странах? Может ли население обслуживать взятые кредиты и расплачиваться по ним? Будут ли люди платить в случае, если доллар все-таки прыгнет? Что произойдет с банковской системой, если эти риски сработают? Пока, по общему мнению, прогнозы далеки от пессимистичных. Поэтому ждать кризиса от кредитной пирамиды в этом году не следует, да и в следующем вряд ли.

Марат Ганеев: Розничный бизнес быстро развивающееся направление банковской деятельности в России, и создание подобных пирамид скорее говорит о развитии розничного банковского сектора и росте благосостояния населения, чем определяет предпосылки к возникновению банковского кризиса.

Юрий Королев: В ближайшие 23 года кризис плохих долгов не грозит. Сегодня среднестатистическая задолженность россиян перед банками в разы меньше критических значений.

Говорят, что Путин дал распоряжение направить пенсионные деньги в ипотечные схемы. Правда ли это, и если да, то могут ли возникнуть какие-то риски для пенсионеров?

Иван Захаров: Думаю, что сегодня главная опасность для банковского сектора связана с зависимостью от рынка недвижимости. Обвал цен на этом рынке (если таковой произойдет) может серьезно пошатнуть банковскую систему, которая и по линии ипотеки, и по линии собственных капиталов, и по линии инвестиций тесно завязана на недвижимость.

Давно уже слышно, что Дума собирается принять закон о потребкредитовании. А что с ним сейчас? Или о нем забыли? Будет закон или нет?

Николай Корчагин: Размещение средств пенсионных фондов в ипотечные активы это мировая практика. Опасений это не должно вызывать. Во-первых, ипотечные активы имеют отличное обеспечение недвижимость, поэтому средства пенсионных фондов будут иметь высокую степень защиты. Во-вторых, структура портфелей пенсионных фондов имеет высокую степень диверсификации и на законодательном уровне ограничена возможностью размещения средств только в определенный круг высоконадежных активов, что позволяет обеспечить надежную сохранность пенсионных денег.

В момент выдачи необходимо гарантировать предоставление заемщику всей информации, в момент обслуживания и погашения защищать необходимо кредитора. Более того, в случае неисполнения обязательств по кредиту такая защита должны быть усилена. В то же время закон должен оградить заемщика от слишком ретивых кредиторов. Например, в Германии Гражданский кодекс подробно регулирует как, в какое время суток и с какой периодичностью кредитор может напоминать заемщику о необходимости вернуть долг (так называемое правило двух звонков).

Анатолий Аксаков: Доработанная редакция закона подготовлена. Мы говорим о том, что это должен быть комплексный документ, в котором наряду с заемщиком-потребителем будет защищен и кредитор. В нем вводится понятие эффективного процента, коллекторской деятельности, порядок предоставления информации и работы с проблемной задолженностью. Одновременно поправки вносятся в закон о рекламе, ГК, ГПК и УК, Трудовой кодекс и банковское законодательство.

Дмитрий Афонин: К сожалению, размер пенсий в России не так велик, чтобы позволить пенсионерам выплачивать платежи по кредиту. Если у вас есть дополнительные источники дохода, вы правильно рассчитываете свои силы, но кредит на ваше имя не дают из-за ограничения по возрасту, то можете договориться с вашими близкими об оформлении ссуды на них. В других случаях риски как для банков, так и самих пенсионеров достаточно велики, и пока пенсия не будет значительно превышать прожиточный минимум, пенсионеры, к сожалению, не смогут стать активными заемщиками.

Кредит по-прежнему сложно оформить требуется поручитель или залог. Получается, что кредитный бум состоялся только для отдельной категории граждан. Взять кредит пенсионерам по-прежнему сложно. Будут ли изменения в этом направлении?

Какой прогноз вы можете дать по ипотеке? Будут ли снижаться ставки? Банк Москвы недавно ввел в обиход ипотечные кредиты в иенах и швейцарских франках. Это действительно выгодно или просто рекламный ход?

Юрий Королев: Изменения для пенсионеров уже происходят. У ряда банков, например, уже сейчас нет ограничений по максимальному возрасту заемщика. Кредит можно получить в любом возрасте начиная с 18 лет.

Следовательно, необходимо следить за курсом, иметь при себе деньги для обмена, быть постоянно в курсе событий, то есть совершать лишние усилия.

Андрей Бочаров: Над тем, как сделать свои кредитные программы максимально привлекательными, бьются практически во всех банках. Очевидно, что чем меньше ставка, тем выше интерес рынка. Однако заемщикам, которые берут кредит в иностранной валюте, необходимо учитывать валютный риск то есть ситуацию, когда валюта кредита по отношению к национальной валюте (в России рублю) может вырасти в цене.

Марат Ганеев: Следует быть внимательным при выборе валюты кредитования с учетом следующих факторов: колебания курса валюты и постоянные расходы при конвертации могут в долгосрочной перспективе привести к значительным переплатам. Кроме того, следует учесть, что низкие ставки по кредитам облагаются подоходным налогом.

Хотя ход, безусловно, очень яркий и наверняка привлечет внимание рынка.

Рынок потребительского кредитования очень развит. Однако, даже получив кредит, клиент банка сталкивается с рядом проблем необоснованные проценты, комиссии. Куда можно обратиться с жалобой на работу банка, и в каком случае она будет иметь силу?

Юрий Королев: Это действительно выгодно, если вы имеете доход в иенах или в швейцарских франках. В противном случае кредит становится рискованным по причине возможных изменений курсовой стоимости данных валют.

Марат Ганеев: Во-первых, еще при оформлении договора следует внимательно изучить все документы, на которых вы ставите свою подпись. Доказать необоснованность процентов и комиссий, с которыми вы согласились при оформлении кредита, довольно проблематично.

Юрий Королев: Обращаться необходимо в Роспотребнадзор.

Сейчас говорят о появлении неких финансовых супермаркетов. В чем суть этих организаций?

Однако в случае, если кредитная организация действительно нарушает закон и/или ограничивает права клиента, вы можете обратиться к руководству этого же банка с просьбой разъяснить сложившуюся ситуацию, а также в органы по защите прав потребителей.

Николай Корчагин: Финансовые супермаркеты это компании, которые продают товары ведущих производителей финансовых продуктов (банки, страховые компании).

Дмитрий Афонин: Концепция финансового супермаркета подразумевает, что клиент может получить все банковские, финансовые, инвестиционные и страховые услуги и продукты в одном офисе, в нашем случае офисе банка. Пока довольно немного российских банков заявили о такой стратегии развития, среди них УралСиб, Альфа-банк, Промсвязьбанк и пр. Для клиента это весьма удобно, так как значительно экономит время, позволяет зачастую воспользоваться различными льготными условиями и спецакциями, которые банки предлагают для стимулирования спроса на разные услуги.

С 1 июля по распоряжению Центробанка все банки обязаны указывать эффективную ставку в своих кредитных договорах. К чему это приведет? Будет снижение ставок?

Придя в такую организацию, человек, базируясь на своих жизненных условиях и приоритетах, может выбрать из сегодняшнего многообразия предложений вариант, оптимальный для него. Рынок идет к тому, что для клиента возможность такого выбора обойдется в символическую плату, а основной доход таких компаний будет формироваться за счет производителей финансовых продуктов.

Самые низкие ставки будут у дочек иностранных банков, таких как BSGV, Pайффайзен и т.д. Но лидерами рынка по объему кредитов они не станут, так как для заемщика главным фактором сегодня является сервис и скорость принятия решения банком. Стоимость кредита остается на втором-третьем месте.

Юрий Королев: Безусловно, данные рекомендации ЦБ РФ приведут в среднесрочной перспективе к некоторому снижению стоимости кредитов.

Основные игроки действительно снизили ставки по ряду продуктов, а часть банков значительно скорректировали свои продуктовые матрицы, что в конечном счете также привело к снижению стоимости кредитов для населения.

Андрей Бочаров: Приятно отвечать на прогнозные вопросы после случившегося события, когда вероятность ошибки равна нулю.

Диляра Бикчурина: В расчет эффективной ставки включаются все расходы клиента по кредиту. Факт обнародования агрегированной процентной ставки, скорее всего, не повлияет на снижение процентных ставок по кредитам в связи с тем, что цена привлечения ресурсов на текущий момент осталась неизменной.

Однако в вопросе ЭПС эффективной процентной ставки по-прежнему нет твердых гарантий, что не знакомые с финансами (или с математикой) люди смогут без ошибок определять банк с действительно выгодными условиями.

Иван Захаров: Думаю, будет более понятна реальная цена кредита. И это главный результат введения обязательного раскрытия ЭПС. Что само по себе уже большое дело: люди смогут видеть реальные объемы обязательств, которые они на себя берут по кредитному договору.

Дмитрий Афонин: Падение ставок будет происходить независимо от данного распоряжения при снижении уровня инфляции в стране и обострении борьбы за клиента. Конечно, введение эффективной процентной ставки задаст единый стандарт поведения для банкиров. По данным наших исследований в Москве, 96% заемщиков при выборе кредитной программы и банка ориентируются на размер процентной ставки и 80% на размер ежемесячных комиссий. При этом довольны этими условиями лишь 61% это меньше, чем по каким-либо другим параметрам кредитования.

Взглянем на выбор банка с позиций разных категорий заемщиков.

Профиль приводит часть онлайн-конференции, полную версию читайте на сайте Профиля profile.ru
Ипотечных программ и банков, предлагающих подобные кредиты, сейчас великое множество. Но люди, надумавшие с помощью кредита решить жилищный вопрос, тем не менее сталкиваются с проблемами. На что стоит потенциальному заемщику обратить внимание, чтобы первый же поход в банк принес результаты?

Но следует помнить, что ставки по кредитам в банках, как правило, разнятся в зависимости от вида дохода. Если в рекламе банковских программ написано: от 9% годовых, то наверняка эти условия лишь для тех, кто может подтвердить доход официально. Для серых заемщиков кредитные ставки повышаются в среднем на процент-полтора.

Доход белый, серый... совсем неподтвержденный
По мнению руководителя отдела по связям с общественностью ФОСБОРН ХОУМ Юлии Поляковой, любому заемщику, прежде чем начинать походы по кредитным учреждениям, нужно обратить внимание на требования каждого конкретного банка к белизне дохода. Есть банки, которые принимают к рассмотрению заявки клиентов только с белой зарплатой и требуют официальное подтверждение дохода по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки допускают к рассмотрению заявления клиентов с серой зарплатой и просят предоставить лишь справку о подтверждении дохода в свободной форме, заверенную на предприятии, где работает заемщик.

После стремительного взлета цен на недвижимость полтора года назад приобретение квартиры в столице даже с помощью ипотечного кредита стало доступным немногим. Ведь размер кредита напрямую зависит от величины дохода заемщиков. Не секрет, что сейчас для получения ипотечного кредита, достаточного для покупки жилья в столице или ближнем Подмосковье, суммарный доход заемщиков не должен быть ниже $200 Есть ли выход у семей, получающих меньшую зарплату, которым необходимо решить квартирный вопрос?

Для того, чтобы разобраться во всем многообразии кредитных предложений, человеку, далекому от специфики ипотечного рынка, лучше всего обратиться за помощью к кредитному брокеру, которому известны все существующие программы всех кредитных организаций на рынке, советует Юлия Полякова.
Зарплата небольшая

Без московской прописки
Практически все банки декларируют, что готовы выдавать кредиты всем гражданам РФ вне зависимости от их постоянной регистрации. Но есть небольшой нюанс.

Таким семьям можно посоветовать тщательнее изучать предложения банков, считает Юлия Полякова. Лучше всего заемщику присматриваться к программам, где кредит выдается на максимально большой срок, чтобы ежемесячный платеж был как можно меньше. В случае увеличения дохода всегда можно погасить кредит досрочно, сэкономив на невыплаченных процентах.

А семья молодая
Об участии в ипотечных программах мечтают многие молодые семьи. Специалисты советуют этой категории заемщиков также брать долгосрочные кредиты. Кроме того, молодым семьям имеет смысл присматриваться к программам без первоначального взноса. Такое кредитование, например, предлагает Банк Москвы. Если семья успела накопить пусть даже небольшие деньги, то можно выбрать интересную программу с минимальным первоначальным взносом. Таких программ на ипотечном рынке сегодня существует немало. Если первоначальный взнос невелик или совсем отсутствует, то ежемесячный платеж будет выше, чем в случае, если за квартиру заплачено уже 20% или 30%. Но в то же время молодая семья будет избавлена от сложностей с накоплением средств на внесение первоначальной суммы за новое жилье.
Вместо маленькой большую?

Да, действительно, многие кредитные организации охотно кредитуют людей, не имеющих постоянной регистрации в Москве. Но большинство банков для жителей не-столичных регионов значительно повышают процентные ставки. И все-таки проценты для немосквичей поднимают не все банки. Поэтому у людей, не имеющих постоянной регистрации в Москве или области, все-таки есть шанс найти ипотечную программу с невысокими процентами. Надо только тщательно анализировать банковские программы.

Этой категории заемщиков важно, чтобы положительное решение о выдаче кредита было выдано банком в конкретные сроки и не затянулось на неопределенное время, считает Юлия Полякова. Иначе есть риск того, что квартира, в которой до сих пор проживал заемщик, будет отчуждена, то есть продана, еще до того, как будет одобрен кредит. Для того, чтобы точно знать, в какие сроки и при каких условиях заявка с максимальной вероятностью будет одобрена, а не бегать по банкам, опять же лучше взять в помощники брокера, который знает специфику работы каждого банка.
Если пока одинок...

Сейчас велика доля ипотечных кредитов, необходимых для того, чтобы поменять меньшую квартиру на большую. В этой ситуации для доплаты средства нужны меньшие, чем просто при покупке жилья. Поэтому интерес к таким видам кредитов повышен.

Если доход недостаточен для получения необходимой для покупки квартиры суммы, то следует обратить внимание на банки, которые в качестве созаемщиков могут рассматривать не только супругов, но и других родственников. Например, многие банки готовы в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту рассмотреть родителей заемщика.

Если доход высокий, банку в принципе все равно, кому выдавать кредит семье или одинокому, но перспективному человеку. Для банкиров главное величина дохода заемщика. Банкиры оценивают, позволяют ли доходы одинокому заемщику влезть в ипотеку, и на какую сумму.

Комментарий специалиста
Директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов:

...Или на пенсию скоро
Если перевалило за пятьдесят, то получить кредит будет непросто. Даже если банки рассмотрят такого человека в качестве заемщика, то возраст и связанные с ним риски непременно отразятся на проценте за страховку. Иногда страховые компании поднимают тарифы в два раза по сравнению со страхованием жизни и здоровья заемщиков в возрасте до 40 лет. Например, для заемщика в возрасте до 40 лет средний суммарный тариф по всем ипотечным рискам 1,2%. Если за кредитом обращается человек в предпенсионом возрасте, то проценты по страховке могут вырасти до 2,5%. Но возможность найти ипотечную программу с оптимальными условиями есть и у этой категории заемщиков, считает Юлия Полякова. Ее совет людям предпенсионного возраста: оформлять ипотеку на детей.

Если времени на это нет, есть другой путь написать все 90 банков на бумажке и, закрыв глаза, ткнуть куда-нибудь пальцем. Если доход позволяет рассчитывать на кредит, вам его дадут. Правда, можно упустить другие выгодные проекты и переплатить банкирам несколько десятков тысяч долларов за годы погашения кредита.

У заемщика есть три пути выбора банка. Первый: действовать самостоятельно. То есть берем месяц отпуска, изучаем программы примерно 90 ипотечных банков Москвы с помощью Интернета, звонков в call-центры, пары-тройки подач документов (с ожиданием ответа неделю-другую).

Выбор банка похож на выбор продукта в магазине ты хочешь, чтобы он был вкусным, недорогим и хранился подольше. Эти желания совпадают и у школьников, и у пенсионеров. При получении ипотечного кредита вопрос цены актуален для всех категорий заемщиков.

Конечно же, более быстрый и к тому же экономный вариант это обратиться к профессионалам рынка, т.е. ипотечным брокерам.

Наше мнение
Действительно, у любой категории заемщиков существуют два пути при подборе кредитной программы. Первый: обстоятельно и капитально с тетрадкой или ноутбуком самому изучить предложения всех банков и выбрать наиболее интересные именно для него. Но программа может казаться привлекательной, а поучаствовать в ней помешают какие-нибудь подводные камни. В любом случае человек, изучив ипотечный рынок, извлечет много полезного, узнает много новой информации, сможет в дальнейшем консультировать друзей, а может быть и брокерскую компанию надумает открыть.

На вопрос, как следует выбирать кредитную программу разным категориям граждан, ответ один нужно внимательно изучать условия кредитования каждого банка и подбирать оптимальную для себя программу или же обращаться к специалистам. Другого варианта нет.

В ходе укрупнения петербургского строительного рынка мелкие компании вынуждены перейти из застройщиков в подрядчики.

Но если надо сэкономить время и силы на беготню по банкам и анализ программ, то, конечно, прямой путь к специалистам. Кстати, при обращении в брокерскую компанию расходы на посредников могут окупиться. Ведь все солидные брокеры имеют скидки, преференции от банков. Правда, эти скидки заемщик ощутит на своем кармане, лишь начав выплачивать кредит. Надо учитывать, что на этапе оформления кредита обращение к брокерам влечет за собой дополнительные затраты.

Глобальные проекты любимая фишка городской администрации. При губернаторе Владимире Яковлеве многие мелкие подрядные и даже ремонтные фирмы успели перейти в новое качество стали застройщиками. Однако распространение практики продажи прав на застройку огромных земельных участков вкупе с их дороговизной и полной необеспеченностью инженерией не позволяет мелким компаниям и даже значительному числу средних удерживаться в роли застройщиков. Работать над глобальными проектами могут только крупные предприятия. Теперь в работе большие земельные участки, которые не потянуть мелким фирмам. Они постепенно вымываются с рынка, говорит Борис Пугачев, исполнительный директор Союза строительных компаний Союзпетрострой.

На строительном рынке Петербурга происходит своего рода отраслевая глобализация проекты становятся более масштабными, на рынок выходят крупные столичные игроки. В результате небольшие компании вынуждены уходить из сегмента девелопмента. Многие не ищут счастья на стороне, но переориентируются на подрядные услуги и поставки. Сейчас в этом сегменте спрос превышает предложение и продолжает нарастать.

Средние и мелкие компании весь цикл работ пытались делать сами и строить, и продавать. Теперь надо уходить в подряд. Рынку сегодня нужны компании, специализирующиеся на подрядных работах, говорит Борис Пугачев. Наиболее востребованные виды подряда возведение монолитно-кирпичных стен, а также поставки. Однако перешедшие на подряд девелоперы теряют прибыль.

Земельные участки под будущее строительство сегодня активно скупают крупные компании главным образом из других регионов, в основном столичные. Петербургских компаний среди них немного. По мнению Дмитрия Николаева, исполнительного директора СК Падамс, сегодня девелопментом могут заниматься лишь те, кто давно приобрел земельные участки. Впрочем, как утверждает Сергей Смирнов, руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы компаний Прок, в Петербурге еще остается достаточный резерв небольшие пятна, пригодные для средних компаний. Он полагает, что в ближайшие три-пять лет крупные игроки не смогут полностью выдавить с рынка средние фирмы: Уходят те, кто был ненадежен. Причины ухода из девелопмента отсутствие грамотного управления, планирования, материальной базы строительства, которая позволяет хотя бы часть работ выполнить самостоятельно.

В то же время девелоперы и рискуют больше подрядчиков. Основной риск остановка работ на объекте. Причин множество: требования контролирующих органов, несвоевременное финансирование участниками строительства, задержка поставок, нарушение сроков выполнения работ со стороны подрядчиков и субподрядчиков. Но по крайней мере часть своих рисков девелопер может нивелировать. Например, штрафовать партнеров или компенсировать неритмичное финансирование с помощью кредитных средств. Подрядным компаниям тоже никто не запрещает брать кредиты. Однако, прибегнув к заемным средствам, подрядчик может проиграть тендер, поскольку кредит увеличивает стоимость работ. Подрядчики сегодня, тем не менее, вынуждены брать короткие кредиты. Но все чаще приходится вкладывать собственные средства, говорит Дмитрий Николаев.

Большие риски малых
По словам Сергея Смирнова, рентабельность строительного бизнеса в целом по рынку оценивается в 5−15%. По данным Союзпетростроя, обычная рентабельность компании-застройщика составляет 25−30%. Дмитрий Николаев считает, что прибыльность подрядных работ в разы меньше, чем девелоперских. На подряде можно максимально заработать 10−12%.

Есть у подрядчика есть и другие риски, например связанные с поставками стройматериалов. Цены на них постоянно растут вслед за компаниями-застройщиками увеличивают расценки остальные участники процесса. Благодаря этому растет себестоимость строительства. Как правило, удорожание материалов случается в мае, накануне активизации строительства, связанной с наступлением теплого периода. Один из рисков подрядчиков и поставщиков отсутствие точных прогнозов роста цен на исходные материалы, что приводит к непрогнозируемым расходам. Больше всего от этого страдают мелкие компании.

В соответствии с принятой на строительном рынке схемой расчетов оплата происходит поэтапно. Например, заказчик авансирует 50% будущего объема работы, остальные 50% после завершения объекта. То есть подрядчик должен выполнять примерно половину работ за свой счет. Если весь объем разбит на несколько частей, заказчик рассчитывается с подрядчиком после выполнения каждого этапа. Такая схема предполагает обязательное вложение собственных средств подрядчика лишь на начальном этапе, так что авансирование работ может составлять небольшую часть от общих затрат, например 10−15%. Но для подрядной компании и это риск.

При срыве сроков поставок и, соответственно, сроков выполнения работ прибыль вообще может сойти на нет. По словам Бориса Пугачева, в Союзпетрострое также известно об откатах, которые подрядчики вынуждены платить устроителям тендеров. Это ведет к дополнительным расходам и удорожанию строительства.

Рынок стройматериалов не насыщен, нет товарных запасов, утверждает Дмитрий Николаев. Поэтому при возникновении дефицита того или иного вида стройматериалов поставщики могут сорвать сроки отгрузки. У тех подрядчиков, которые закупают большие объемы продукции, риски не такие высокие. По словам Петра Моринова, директора по продажам компании УРСА Евразия, если материалов будет не хватать, раньше других их получат подрядчики, которые зарекомендовали себя как стабильные. Кроме того, при большом объеме поставок производители дают скидки на свою продукцию. А мелкие компании при возникновении дефицита вынуждены вставать в очередь. И совсем плохо им приходится, когда происходят сбои у производителей, что, к сожалению, бывает не так уж редко. Как рассказал Дмитрий Николаев, в прошлом году в Подмосковье на время закрылся один из заводов по производству утеплителей. Дефицит возник такой, что цены на этот материал выросли втрое. Подобные риски также не поддаются прогнозам.

Дефицит на семь лет
В Петербурге растут объемы строительства. Жилье прибавляется медленно, крупные проекты квартальной застройки пока существуют только на бумаге. Однако объем заказов на строительные работы увеличивается благодаря активному строительству зданий нежилого назначения. По словам Дмитрия Николаева, сегодня строится много логистических объектов, промышленных предприятий, проектов реконструкции зданий для нежилого использования. Соответственно росту объемов строительства растут и объемы подрядов.

Да, можно заработать на спокойном рынке, когда заказчик платит регулярно, комментирует Николаев. Но потери подрядчиков бывают существенными.

По данным УРСА Евразия, уже сейчас наблюдается дефицит практически всех видов теплоизоляционных материалов, а спрос в этом сегменте, по прогнозам, будет еще и расти. Во-первых, это связано с технологическим прогрессом. Пока что уровень потребления теплоизоляционных материалов на российском и европейском рынках несопоставим, однако по мере распространения в России современных строительных технологий спрос на такие материалы будет расти. Кроме того, ужесточаются требования по теплосбережению, что заставляет застройщиков активнее использовать утеплители при возведении ограждающих конструкций. По данным компании УРСА Евразия, в последние годы спрос на утеплители рос на 15% ежегодно, так что к 2010 году общая потребность в теплоизоляции возрастет до 24−32 млн кубометров, в том числе жилищное строительство потребует 18−20 млн кубометров.

Спрос в отрасли носит сезонный характер, поскольку летом строительство активизируется. Но и в стабильный период он оказывается неудовлетворенным. Основная причина нарастающий дефицит стройматериалов, причем, по словам Сергея Смирнова, почти всех видов. Чаще всего он обостряется в горячий сезон, но нередко и в другие периоды, из-за плохо налаженной системы перевозки или отсутствия складов для хранения.

Кто на новенького
По данным ITM Group, пару лет назад, когда строительный процесс несколько замедлился, а компании-застройщики испытывали нехватку оборотных средств, некоторые подрядные компании сменили направление работы и переключились с корпоративных клиентов на частных. Частные заказы приносят больше средств, но их сложнее получать, комментирует Сергей Смирнов. Корпоративные клиенты обеспечивают постоянную загрузку мощностей, но меньшую прибыль. А для подрядных и субподрядных компаний иногда важнее загрузить мощности, чем получить большую прибыль.

По словам Петра Моринова, спрос может замедлиться, если на рынке стройматериалов увеличатся объемы предложения в разных сегментах. Но это возможно лишь с организацией новых производств, сооружением новых предприятий. Однако в ближайшие семь лет насыщения рынка ожидать не стоит.

Порог входа на рынок различается в зависимости от вида подрядных услуг. Для одних видов требуются большие расходы на материально-техническую базу, для других значительно меньшие. Для вхождения на рынок, полагает Сергей Смирнов, важны три составляющих техническая база, кадры и менеджмент. Сегодня во главе многих компаний-новичков стоят опытные руководители, в прошлом работавшие в крупных подрядных или строительных фирмах. С персоналом дело обстоит сложнее. По словам Дмитрия Николаева, иметь собственный штат рабочих дорогое удовольствие. Средняя легальная зарплата специалистов на стройке составляет 25−30 тыс. рублей. При этом она растет постепенно, по мере легализации иммигрантов.

Поскольку рынок подрядных услуг растет, на него не только возвращаются компании, ушедшие в свое время в застройщики, но также появляются совершенно новые, иногда даже не знакомые со спецификой строительной отрасли. Такие компании при входе на рынок испытывают весь комплекс связанных с этим проблем. Возвращенцам несколько проще.

Рынок услуг, полагают специалисты, уже сложился. Следовательно, должен наступить этап конкуренции. По словам Дмитрия Николаева, рынок сегодня практически насыщен, однако качество работ во многих случаях оставляет желать лучшего. При этом качество далеко не всегда востребовано заказчиками. В сегменте дорогого жилья конкурируют качеством, в массовом ценой и скоростью исполнения заказа, поясняет Петр Моринов.

Вход свободный
Глобализация, как утверждает Петр Моринов, заметна даже на рынке генподрядных услуг, однако на подряде пока еще работает много мелких фирм: Думаю, это временное явление. Строительный бум провоцирует выход на этот рынок всех кому не лень. Как правило, ничего хорошего из этой массовки не получается. В ближайшее время они уйдут. Тем не менее сегодня, по словам руководителя одной подрядной фирмы, появляется много контор, которые нанимают узбеков и пошло-поехало.

Венец конкурентной борьбы демпинг также присутствует на рынке. По словам Сергея Смирнова, существуют разные причины для демпинга. Во-первых, низкие расценки предлагают компании, которые даже не пытаются скрыть, что качество их работ будет низким. Во-вторых, компания может обладать уникальными технологиями, которые позволяют значительно удешевить процесс. В-третьих, это способ выхода на рынок ценовая война с конкурентами и вытеснение их с рынка. Мы ищем такие лазейки новые технологии, которые могут удешевить строительство, говорит Смирнов. Но пока на горизонте глобального технологического прорыва не наблюдается. Таким образом, демпинг сегодня главным образом способ вхождения в рынок.

Если подрядчик решает конкурировать по качеству работ, участвуя в тендере, он называет расценки более высокие, чем у всех остальных, рассказывает Дмитрий Николаев. Но нередко заказчик выбирает низкую цену, а о качестве узнает потом. Падамс, например, когда проводит тендеры на субподрядные работы, сразу отсекает самую высокую и самую низкую цены. Остаются средние предложения, из них и выбирается оптимальное. Хотя жадность инвесторов иногда берет верх над разумом. Как водится, жадным приходится платить дважды: сначала выигравшему в ходе тендера подрядчику за некачественные работы, потом новой компании, которую приглашают для исправления ляпов.

Снижение цен невозможно из-за роста всех прочих составляющих, в первую очередь удорожания стройматериалов. Цены на жилье сегодня меняются дифференцированно: дорогое дорожает, дешевое дешевеет, говорит Петр Моринов. Если все жилье станет дешеветь, участники рынка вынуждены будут хотя бы остановить цены на существующем уровне или не увеличивать удельный вес подрядных работ в структуре себестоимости. Но, по мнению Дмитрия Николаева, даже этого произойти не может: расценки на подрядные работы будут увеличиваться в первую очередь из-за удорожания стройматериалов.

Конкуренция мешает качеству
Специалисты утверждают, что конкуренция на рынке подрядных услуг будет расти и впредь. Однако снизить расценки или обеспечить высокое качество работ она не способна.

Структура нового закона включает базовые правовые нормы, регулирующие отношения при государственном кадастровом учете, формировании объектов кадастрового учета, определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, обеспечении информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета.

Если объемы строительства продолжат расти сегодняшними темпами, спрос на подрядные услуги также вырастет. В этих условиях, полагает Сергей Смирнов, заказчики не будут обращать внимание на качество: Вопрос в том, что будет расти быстрее спрос или качество. Кроме того, нельзя исключить глобализацию рынка подрядных услуг вслед за девелоперским сегментом. Но это лишь предположение, практического подтверждения которому пока нет.
С 1 марта 2008 года земля и недвижимость станут единым целым. Все объекты, подлежащие учету у нас в стране и распределенные сегодня по различным реестрам, будут объединены в единый кадастр объектов недвижимости, соответствующий закон О государственном кадастре недвижимости уже одобрен сенаторами и ждет подписи президента.

Кадастровый учет будет осуществляться по заявлению собственников или их представителей в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменения как уникальных, так и иных характеристик объекта недвижимости. Постановка или снятие с учета будут осуществляться в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. За постановку на учет будет взиматься государственная пошлина. Все выданные до принятия закона документы, описывающие объекты недвижимости для целей государственной регистрации, будут иметь равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Кадастр будет состоять из трех разделов: реестр объектов недвижимости, кадастровые дела и кадастровые карты. В государственный кадастр недвижимости могут быть включены земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, подземные сооружения. Положения закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

В странах с рыночной экономикой сведения кадастра являются активами для привлечения кредитов и инвестиций. По оценкам аналитиков, до 50 процентов кредитов в развитых странах предоставляются посредством ипотеки, что делает кадастр мощным катализатором роста экономики. В мировой практике основными целями создания кадастров недвижимости является обеспечение государственных гарантий прав собственности на недвижимость, обеспечение сбора имущественных налогов и обеспечение задач управления территориями. Кадастр недвижимости предполагает широкий доступ пользователей к сведениям, содержащимся в нем.

Новый кадастр создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка. Власть уверена, что создание единого кадастра приведет к повышению капитализации российских компаний и увеличит поступления в местные бюджеты от земельного налога. Регистрация прав собственности предельно упростится и появится доступная база данных об объектах недвижимости на территории России. В свою очередь доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости в сделках по ее залогу и купле-продаже, в чем заинтересованы большинство покупателей и владельцев недвижимости, кроме того, это на руку банкам, занимающимся ипотекой.

Введение единого кадастра поможет решить эти проблемы, так как две учетные системы будут объединены в одну. Уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Новые специалисты должны будут состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность.

В России же кадастровый учет стали вести только с 1991 года, и сегодня, по самым оптимистичным оценкам, только часть земельных участков, не говоря уже о зданиях и строениях, полноценно оформлена и внесена в кадастр. Основная проблема состоит в оформлении земли в собственность как предпринимателям, так и гражданам. Чтобы оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, приходится потратить на это не один месяц и обить пороги нескольких ведомств. Сведения о земле и недвижимости собирают два ведомства - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и Бюро технической инвентаризации (БТИ). Самое интересное, что, собрав все для регистрации, отстояв очередь, можно узнать, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу и в результате в регистрации вам отказано. Кроме того, описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу.

Несмотря на то, что закон вступает в силу следующей весной, сам единый кадастр объектов недвижимости появится не так скоро. Переход будет происходить поэтапно. В начале кадастр будет введен на территории не менее трех субъектов, затем девяти субъектов, и завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года. Положение закона о создании единой федеральной информационной системы, в которую войдут государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними на электронных носителях, начнет действовать с 1 января 2012 года.

Правда, согласно новому закону о кадастре, до 2010 года кадастровые реестры будет как и прежде вести Роснедвижимость, а обмер зданий и помещений осуществлять БТИ.



Главная --> Публикации