Главная --> Публикации --> Рынок, о котором не говорят Территории столичных промзон собираются сократить вдвое и переместить к мкад Пятилетка в стиле hilton Деньги на квартирный вопрос На российских дорогах появятся соловьи-разбойники

О том, что компания Finstar, управляющая активами Олега Бойко, в течение трех-пяти лет рассчитывает построить около 2 млн кв. м торговой недвижимости, Ъ рассказал сам предприниматель. Директор по развитию Finstar Properties (специально создана для инвестиций в недвижимость) Сергей Храмов уточнил, что эта компания будет иметь два подразделения: одно займется строительством торгцентров площадью 10-70 тыс. кв. м, а другое -- возведением ритейл-парков площадью до 300 тыс. кв. м для крупных арендаторов, таких как, например, гипермаркеты Метро, Ашан и т. д. Можно сказать, что мы всегда занимались девелопментом,-- добавил господин Бойко.-- В Ritzio примерно 3 тыс. человек заняты поиском помещений для игровых клубов и оформлением соответствующей документации.

Компания Finstar Properties, подконтрольная главе игорного холдинга Ritzio Entertainment Олегу Бойко, намерена за три-пять лет построить более 2 млн кв. м торговых площадей в России, на Украине и в Казахстане. По словам бизнесмена, его партнерами в этом проекте могут стать и другие совладельцы Ritzio -- Борис Белоцерковский, Сергей Кузьмин и Владимир Шерман. Совместными усилиями им придется потратить $1,6-3 млрд, подсчитали эксперты.

Ritzio Entertainment Group контролирует около 700 игорных заведений в России, Казахстане, на Украине, в Румынии, Боливии, Перу и Мексике под брэндами Вулкан, Миллионъ, Метро-Джекпот и т. д. Выручка в 2006 году -- $1,17 млрд. Журнал Forbes оценивает личное состояние президента и главного совладельца холдинга Олега Бойко в $1,2 млрд.

О планах главы Ritzio знает менеджер девелоперской компании, подбирающей участки для холдинга. По его данным, Finstar Properties располагает участками в нескольких городах -- площадью до 10 га на окраинах и 3-5 га в центре. Сергей Храмов уточнил, что уже приобретены участки в Барнауле, Белгороде, Липецке, Магнитогорске, Ульяновске, Смоленске, Омске и Московской области. Всего у Finstar Properties сейчас 20 участков для возведения 500 тыс. кв. м торговых площадей. Строительство объектов на этих участках начнется до конца года, а сдача в эксплуатацию намечена на первый-второй кварталы 2009 года. В течение года компания рассчитывает увеличить количество земли в собственности и долгосрочной аренде, ее должно хватить для возведения 1 млн кв. м торговой недвижимости. А через пять лет Finstar Properties рассчитывает стать собственником уже 100 участков, на которых будет построено около 2 млн кв. м торговых площадей.

Господин Бойко утверждает, что на все свои проекты, в том числе в недвижимости и ритейле, Finstar потратит до $8 млрд в течение четырех-пяти лет. По собственному признанию, он собирается инвестировать в продуктовый ритейл (строит федеральную сеть супермаркетов Смак; см. Ъ от 29 мая), сетевые рестораны (развивает сеть гриль-баров Гран-при; см. Ъ от 20 июня), торговлю парфюмерно-косметическими товарами, одеждой, автомобилями, стройматериалами и товарами для дома. Его партнеров -- миноритарных акционеров Ritzio Бориса Белоцерковского, Сергея Кузьмина и Владимира Шермана -- инвестиции в ритейл мало интересуют (еще один совладелец холдинга Олег Чамин сейчас продает свою долю -- больше 10%, но меньше 20% -- самой Ritzio). Зато в проектах на рынке недвижимости все они почти наверняка примут участие,-- добавляет господин Бойко. Не исключено, что к проектам Finstar Properties присоединятся и совладельцы петербургской компании Рицио Северо-Запад Владимир Скигин и Сергей Федотов, которые сейчас самостоятельно инвестируют в недвижимость в Санкт-Петербурге.

Замгендиректора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева оценивает стоимость строительства 1 кв. м в торговом центре в $1,5 тыс. без учета стоимости земли. А партнер консалтинговой компании S.A.Ricci/King Sturge Илья Шуравин полагает, что себестоимость строительства 1 кв. м в ритейл-парке без учета стоимости земли может быть даже меньше -- на уровне $80 Таким образом, на постройку 2 млн кв. м Finstar Properties потребуется $1,6-3 млрд, подсчитали эксперты.

По данным Пермьстата, по итогам I квартала 2007 г. строительными организациями Пермского края было выполнено работ на сумму 5,4 млрд руб. По итогам 2006 г. этот показатель был равен 25 млрд руб.

Опрошенные Ъ эксперты не сомневаются, что господин Бойко не будет испытывать трудностей с финансированием проекта. Однако, по их мнению, новому игроку на рынке, каким является Finstar Properties, будет сложно одновременно управлять всеми объектами. Для любого девелопера нереально вести больше пяти-семи проектов параллельно,-- отмечает директор отдела торговых площадей Cushman Styles Wakefield Riabokobylco Наталья Орешина. С ней соглашается и Илья Шуравин, по словам которого будет логично, если Finstar станет продавать уже построенные торгцентры, а вырученные средства инвестировать в новые объекты.
Местные девелоперы меняют финансовые приоритеты. Вместо средств соинвесторов они привлекают деньги пайщиков или предлагают рынку ценные бумаги. Банковские кредиты перестали играть ведущую роль для застройщиков. В строительство хотят вкладываться как пермские игроки, так и иногородние компании.

По оценкам местных игроков, наиболее интересными секторами для инвестиций являются жилая и торговая недвижимость. Учредитель строительной компании Сатурн-Р Александр Репин говорит, что в жилую недвижимость сейчас можно инвестировать не раздумывая, даже когда рынок насытится, некоторое время квартиры будут скупаться по инерции. Аналогичная ситуация складывается и на рынке коммерческой недвижимости. По словам учредителя Финансово-строительной компании Юрия Борисовца, рынок еще не насыщен торговыми площадями. Если у нового торгового центра продуманная и оригинальная концепция, то его можно строить, не сомневаясь в хорошей перспективе, уверен Борисовец.

Есть куда расти
Пермский рынок недвижимости имеет большой потенциал. Долгое время цены на недвижимость в регионе росли ощутимо медленнее, чем в других городах. По данным Российской гильдии риэлторов, в 2006 г. жилье в Москве подорожало в среднем на 82%, в Санкт-Петербурге на 120%, тогда как в Перми этот показатель был равен 43,6%. В ближайшие три года пермские риэлторы не исключают ежегодный рост цен на недвижимость более чем на 70%.

По словам Юрия Борисовца, проблемы нехватки финансирования для серьезных строительных компаний сейчас не существует. Главное, чтобы был интересный проект, а деньги под него найдутся, полон оптимизма застройщик.

Пермские компании все активнее осваивают финансовые инструменты привлечения денег. Хотя банковские кредиты по-прежнему являются солидным источником денежных средств для девелоперов, отмечает заместитель председателя правления банка Урал ФД Александр Яцков. По его оценкам, в среднем не менее 50% средств, необходимых для строительства, компаниям дают банки. Яцков говорит, что актуальные ставки по кредитам для застройщиков варьируются от 12% до 17%.

Немалые деньги строительному комплексу региона начинают приносить и закрытые ПИФы недвижимости. Например, шесть паевых фондов недвижимости под управлением компании Витус за 2005-2007 гг. вложили в строительный сектор региона 0,5 млрд руб. По словам исполнительного директора УК Витус Юрия Скудаева, в течение 2007 г. стоимость чистых активов двух фондов будет увеличена в общей сложности на 400 млн руб., плюс планируется зарегистрировать еще два ЗПИФНа. В результате от частных пайщиков будут привлечены еще 700 млн руб.

Проекты в обмен на ценные бумаги
Для диверсификации финансовых потоков строительные компании выходят на рынок публичных заимствований. Например, СГ Камская долина, выступающая теперь под новым брендом KD Group, выпустила несколько облигационных займов: на 100 млн, 200 млн и 500 млн руб. Полученные средства направляются на застройку микрорайонов Юбилейный-2 и Альпийская горка. По словам финансового директора KD Group Владимира Пучнина, сейчас организация рассматривает новые возможности привлечения средств. На 2007-2008 гг. запланирован выпуск кредитных нот в валюте. В 2008-2009 гг. KD Group намерена разместить еврооблигации. На 2010 г. компания планирует IPO. По похожему пути идет и Пермглавснаб, который в 2007 г. выпустил пробный вексельный заем размером 14 млн руб. со сроком погашения в 2-3 месяца и доходностью 16% годовых.

По словам директора пермского филиала Брокеркредитсервиса Алексея Бушуева, по мере развития ПИФов банки умножат свои вложения в недвижимость. Покупка паев в таких организациях для банков отличный способ размещения свободных средств, считает он.

Еще более 100 млн руб. от частных инвесторов планируется привлечь в 2007 г. в два паевых фонда Трест Первый и Квартиры Прикамья, управляемые компанией Ермак.

Новый важный источник инвестиций в строительную отрасль региона вложения иногородних инвесторов. Денис Соколов, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, говорит, что наиболее привлекательными сегментами рынка пермского региона являются торговая и складская недвижимость. Аналогичную оценку дает и руководитель департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев.

Еще один источник финансирования строительных проектов пенсионные деньги. Пермский негосударственный пенсионный фонд Стратегия активно инвестирует средства в строительство. Его крупнейшим проектом станет реконструкция здания в центре Перми (ранее принадлежавшего ракетному институту ВКИУ) по адресу: Комсомольский пр-т, 1, и строительство в нем офисного центра класса А. Размер инвестиций, по сообщению президента Стратегии Петра Пьянкова, составит 750 млн руб. Это не первый опыт Стратегии в недвижимости: фонд уже инвестировал в строительство офисов и жилья.

Список крупных проектов жилой застройки впечатляет. Компания ПИК-Регион строит жилой комплекс площадью 58 000 кв. м. Ренова-Девелопмент ведет застройку квартала в центральной части Перми, планируя вложить 1,5 млрд руб., чтобы построить 60 000 кв. м жилья. Компания известного диамантера Льва Леваева Africa Israel Investments уже проинвестировала в проект Ворота Прикамья $400 млн, финансовые вливания планируется продолжить. Компания Комстрин начала работы по строительству жилого комплекса площадью 60 000 кв. м в центре города. По сообщению компании, размер финансирования составит $100 млн (или 2,6 млрд руб.), из них 1 млрд руб. привлеченный банковский кредит. По словам Аркадия Каца, к Перми проявляет интерес множество девелоперов, которые активно ищут участки. Среди них он назвал Росеврогрупп, Advantage group, группу Сок.

Аркадий Кац, сити-менеджер Перми, говорит, что администрация работает над тем, чтобы создать условия для притока инвестиций в коммерческую недвижимость. Если для жилой застройки уже сформирован список участков, которые будут выставлены на торги, то для коммерческих объектов это еще предстоит сделать. В 2007 г. инвесторы должны получить список таких площадок на выбор, обещает Кац.

При подведении итогов конкурса конкурсная комиссия решила привлечь займы от обоих банков. Предполагается, что Сбербанк откроет Перми кредитную линию на сумму 200 млн руб., Росбанк на 1 млрд руб.

Банкиры кредитуют Пермь
По сообщению Интерфакс-Поволжье, Росбанк и Сбербанк России получили право предоставить Перми кредитные линии на общую сумму 1,2 млрд руб. для финансирования временных кассовых разрывов и дефицита городского бюджета на 2007 г.
Как сказано в сообщении, размещенном на веб-сайте администрации города, с целью выбора банков для оказания услуг по кредитованию города был объявлен конкурс. Заявки на участие в нем подали Росбанк и Сбербанк.

О роли психологического фактора в квартироторговле уже пора писать специальные исследования. Чем еще можно объяснить феномен сегодняшнего дня, когда: раз - жилищный вопрос по-прежнему стоит остро; два - доходы населения вслед за экономикой страны растут; три - простых и понятных для неопытного человека мест приложения капитала по-прежнему мало?

Московский рынок жилой недвижимости - переоцененный, избалованный ажиотажем (как привыкли рассуждать покупатели и с чем в корне не согласны продавцы) - сегодня переживает не лучшие времена. Аналитики исправно отсчитывают проценты снижения цены, пользуясь главным доступным им источником: базой предложений о продаже. По одним данным, за апрель цены в среднем упали на 0,5%, по другим - на 2%. Риэлторы-практики к таким расчетам относятся скептически: как можно считать цену товара, который не продается?

- Апрель 2007 года принес окончательную ясность, - уверен директор центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. - Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года.

Известия уже отмечали, что недвижимость, как бы ни была она желанна, не хлеб и не сахар, не предмет первой необходимости. С ее покупкой можно повременить. Вот и временят - те же самые тысячи наших сограждан и даже иностранцев, которые еще год назад готовы были купить все что угодно и за любую цену. А вдруг жилье подешевеет? На рынке московской недвижимости снова разразилась война нервов, подобная той, что столица переживала осенью 2004 года. Накануне цены так же летели вверх (правда, не такими безумными темпами, как в 2005-2006 гг.), ряд экспертов так же говорили о перегретости рынка, о неадекватности цен, о неизбежном крахе. Ту войну выиграли продавцы: цены, поколебавшись немного, выстояли и пошли вверх.

В общем, чем закончится нынешнее противостояние, понять трудно. Радикалы пророчествуют падение на 30-40%. Консерваторы обещают легкие колебания вокруг инфляции и 5-10-процентный рост по итогам года. Оба лагеря вооружены, в принципе, одними и теми же исходными данными. А они таковы: только за апрель средняя цена предложения упала на полпроцента. А с учетом снижения курса доллара (именно в этой валюте устанавливаются цены на недвижимость) - на все полтора.

По мнению же директора Аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Владислава Луцкова, период стабилизации не бесконечен и активизации ценового прироста следует ожидать уже к осени 2007 года.

Вопрос в том, много ли найдется продавцов, в силу жизненных обстоятельств вынужденных продавать жилье задешево, - они-то и обрушат цену. А пока что большую стойкость проявляют покупатели, бойкотирующие рынок.

- Мне трудно судить, как в нынешних условиях можно оценивать стоимость недвижимости, - недоумевает, беседуя с Известиями, риэлтор Тимур Зыков. - Дело в том, что стоимость, заявленная в объявлениях о продаже, ни о чем не говорит. Приведу пример. В начале апреля я выставил в продажу две квартиры в Измайлове. Одну хорошую - в кирпичной башне, с шикарным двором, в отличном состоянии. Другую почти в том же квартале - хрущевку на первом этаже. По обеим дал завышенную процентов на 7 цену. Ни одного звонка. Через неделю уронил цену до средней. Опять ни одного звонка. Еще через неделю упал (с согласия хозяев, разумеется) еще на 10%. Это, прямо скажем, на грани фола. Скорее, ради эксперимента. Один пустой звонок. И это не исключение: рынок стоит мертво, покупателей нет. За сколько уйдут (если уйдут) эти и другие квартиры, по которым работаем я и мои коллеги, - даже боюсь предполагать. Напоследок еще один пример. В середине апреля у меня ушла нормальная двухкомнатная квартира в Теплом Стане. За 155 тысяч долларов! Это возмутительно дешево. Ведь первоначальная - и вполне реальная - цена была 170 тысяч. Квартира экспонировалась полтора месяца - по последним меркам это совсем мало. Хозяева, чуть не плача, падали в цене от безысходности: у них был очень сложный и срочный размен.

Игроки
Банк DeltaCredit стал первым специализированным ипотечным банком, который принялся осваивать одновременно столичный и региональные рынки. С 1998 по 2002 год работа велась через банки-партнеры, продававшие ипотечные продукты в Казани, Красноярске, Владивостоке, Екатеринбурге, Новосибирске, Оренбурге, Омске и других городах, а потом компания взялась за дело самостоятельно. Другой пример тоже очень характерный независимый инвестиционный банк КИТ Финанс появился на ипотечном рынке сравнительно недавно, но уже открыл 31 офис по всей России. На их долю приходится 60% от общего объема кредитов, выданных в регионах.


На рынке недвижимости продолжается движение игроков в регионы, которые вслед за Москвой переживают сегодня настоящий бум. При этом речь идет не только о девелоперах в глубинку потянулись также ипотечные брокеры и банки. Однако там им зачастую приходится ориентироваться на иные условия работы, поскольку обкатанные на москвичах шаблоны не всегда оказываются столь же эффективными в провинции. Словом, другие рынки требуют свежих идей. И те, кому удается подойти к процессу творчески, извлекают для себя значительную пользу.

Кроме банков на просторах страны активно действуют московские риелторы и ипотечные брокеры, задача которых наладить взаимодействие финансового учреждения и клиента и, главное, найти затем заемщику подходящее жилье. Одно из таких агентств, МИЭЛЬ Недвижимость, оценивает долю ипотечных сделок в регионах в 60% от общего объема. А Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) полгода назад занялось организацией региональной сети, и сегодня пилотные проекты, представляющие собой независимые брокерские компании, объединенные партнерскими отношениями с НБИК, уже функционируют в Липецке, Астрахани и Тольятти. О своем намерении выйти в этом году на рынки Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода заявило также ипотечное бюро Фосборн Хоум.

Получается, что за пределами Москвы столичные банки конкурируют не с местными игроками, а друг с другом. Так, Международный Московский банк (ММБ) впервые запустил свою ипотечную программу в 2004‑м, а уже в следующем году выдавал кредиты в Челябинске, Перми, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже и Самаре.

Но даже самые ипотечно-активные регионы требуют к себе особого подхода, поскольку работа на местах имеет свою специфику. Так, поскольку зарплаты на периферии ниже, чем в Москве, банк DeltaCredit, чтобы облегчить процедуру андеррайтинга, рассматривает доход не одного заемщика, а всей его семьи и отказался от привлечения поручителей.

Сложности и отличия
Регионы очень отличаются как по уровню развития рынка ипотечного кредитования, так и по готовности сделать рывок вперед и принять новых игроков. В НБИК говорят, что есть отдельные уникальные регионы и города, например Самара или Уфа, где до 30% квартир покупают в кредит, а есть отстающие, где доля таких сделок крайне низка. Скажем, Санкт-Петербург в этом отношении некоторые эксперты характеризуют как Москву полуторагодовалой давности. Одна из главных причин такого разброса стоимость жилья на локальных рынках недвижимости. По словам Алексея Аксенова, генерального управляющего по розничным продуктам и услугам ММБ, достигать хороших показателей столичным операторам удается не столько за счет размеров кредитов, которые в провинции, естественно, ниже, чем в Москве, сколько за счет их количества, то есть числа заемщиков.

Эксперт отмечает и другую причину отставания региональных ипотечных рынков от московского отсутствие у людей уверенности в завтрашнем дне. Ведь взять кредит означает спланировать свои доходы и расходы на 10 20 лет вперед. Население в провинции старается найти возможность оплатить покупку жилья сразу, а не растягивать ее на годы. Еще одна интересная деталь: в отличие от москвичей у остальных россиян, за исключением жителей портовых городов, практически не пользуются спросом валютные ипотечные кредиты. Как считает Игорь Садовский, заместитель председателя правления DeltaCredit, население предпочитает рубли долларам, потому что очень хорошо помнит дефолт 1998 года.

В МИЭЛЬ Недвижимости отмечают, что в некоторых городах есть трудности с оценкой принимаемых в залог объектов, например частных домовладений. Дело в том, что если городское жилье мы можем классифицировать без проблем, поскольку все процедуры отработаны, то загородная недвижимость плохо поддается типизации, говорит Роман Куман, директор по региональному развитию компании. Поэтому получить кредит на покупку таунхауса, коттеджа или земельного участка сложнее, нежели на квартиру.

Впрочем, есть в работе на периферии и очевидные плюсы. Например, отсутствие конкуренции со стороны местных игроков. И здесь на руку столичным компаниям играет их опыт и знание технологий. Сложности, с которыми приходится сталкиваться при выходе на другие рынки, связаны обычно с тем, что основные процедуры еще не отлажены, утверждает Р. Куман, поэтому большой опыт ведения деятельности в различных регионах, который имеют московские компании, является весомым преимуществом. Так же оценивают ситуацию и в ММБ. Мы не рассматриваем местные банки в качестве основных конкурентов, подчеркивает А. Аксенов. В силу различных факторов они не могут предложить своим клиентам такие же условия кредитования, как крупные столичные игроки, в частности и мы. Как правило, набор ипотечных продуктов у них уже, а процентные ставки выше. В развитых регионах есть ипотечные брокеры, но с очень низким уровнем клиентского сервиса. Да и они обычно являются либо агентствами недвижимости, либо сервисными агентами АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), выдающими кредиты других банков по федеральным программам, добавляет П. Воличенко.

У ипотечных брокеров, расширяющих зону деятельности, свои сложности. Павел Воличенко, директор по развитию НБИК, упоминает крайне низкий уровень риелторских услуг, низкую квалификацию персонала местных банков, их неготовность видеть в лице брокера стратегического партнера, способного обеспечить поток клиентов.

В МИЭЛЬ Невижимости рассказывают о том, что особой поддержки сверху компаниям из других регионов нет, отношение скорее безразличное: не мешают, но и не помогают. Там же, где власти проявляют высокую заинтересованность в решении жилищных проблем граждан, ведется активное жилищное строительство, а для участников рынка создают комфортные условия, что может проявляться как в конкретных преференциях, так и в популяризации ипотеки среди населения. Но, к сожалению, таких областей немного.

Административный ресурс
Как реагируют местные власти на приход столичных игроков? В НБИК отмечают, что для региональной администрации развитие ипотеки часто является одним из самых очевидных показателей собственной эффективности, в том числе и применительно к реализации программы Доступное жилье. Соответственно, чем больше выбор у населения, тем лучше, поэтому в регионах приветствуют московские компании, способные предложить достойную альтернативу местным кредитным организациям. Менее оптимистичен И. Садовский: В регионах картина разная. Где-то власти активно содействуют распространению ипотеки, где-то выдают разнарядки на определенный объем предоставленных кредитов, где-то занимают пассивную позицию. Но в принципе картина благоприятная во многом благодаря нацпроекту.

Дальнейшие перспективы ипотеки в России эксперты связывают с ростом конкуренции, причем в первую очередь с точки зрения качества обслуживания клиентов. По мнению Р. Кумана, банки с интересом смотрят в регионы и заинтересованы в построении партнерских отношений с работающими там риелторскими компаниями. По прогнозам DeltaCredit, к 2009 году объем рынка жилищного кредитования достигнет 30 млрд долл. против прошлогодних 6,5 млрд долл. При этом наибольший потенциал для роста демонстрирует не столица, а именно периферия, уверена Ольга Базанова, директор банка по маркетингу.

Прогнозы
Российский рынок ипотечного кредитования в настоящий момент находится лишь на начальной ступени развития. Если в странах Европы и в США общий объем выданных ипотечных кредитов составляет 50% от ВВП и более, то в нашей стране этот показатель равен всего нескольким процентам, а по некоторым оценкам не превышает 1% от ВВП.



Главная --> Публикации