Главная --> Публикации --> Алеет северо-восток Mastercard обесценила москву Почему в россии продолжат дорожать элитное жилье и предметы роскоши Тверская «хайвеем» не станет. а пушкин останется на своем месте «солнечная гора» растет в высоту

Market Up и Sauce Strategy составили портрет московского среднего класса, опросив 1072 респондента (личные интервью). Уровень дохода респондентов $1500 в месяц на члена семьи. Market Up занимается маркетинговыми исследованиями и управленческим консалтингом (создана в 2001 г., экс-Русинфомар). Sauce Strategy входит в рекламный холдинг Sorec Group.

Москвичи считают себя средним классом, если их доход выше $2000 на члена семьи, выяснили маркетинговая группа Market Up и рекламное агентство Sauce Strategy. Им совершенно все равно, где жить, но обязательные атрибуты среднего класса дача и дорогой автомобиль. Половина копит деньги, храня их под матрасом или на счете в банке.

Оказалось, что средним классом считают себя люди со среднедушевыми доходами выше $200 Те, у кого на человека в семье по $1500-1700, считают, что доходы среднего класса от $2200 на человека, а москвичи с реальными доходами в $1700-2000 думают, что порог среднего класса $2909 на человека.

Люди с высокими доходами не любят рассказывать о себе, поэтому до сих пор в большинстве исследований критерии состоятельности были занижены ($500-700 на человека), а опирались они на опросы малого количества респондентов, рассказывает директор Market Up Марина Власова. Чтобы выяснить вкусы действительно высокодоходной аудитории, Market Up и Sauce Strategy выбрали людей, чей доход примерно вдвое выше средней зарплаты в Москве. Чуть больше половины участников опроса имеет доход $1500-1700 на члена семьи, 19% $1700-2000, еще 15% $2000-3000, остальные 11% свыше $3000.

Средний класс это не только уровень дохода: важны социально-культурные характеристики, уровень накоплений, специфика профессии, отмечает главный экономист Тройки Диалог Евгений Гавриленков: Уборщица, работая в трех местах, тоже может зарабатывать $1500, но ее сложно отнести к среднему классу.

Доход в $1500 на члена семьи в месяц оправданный порог для определения представителей среднего класса в Москве, считает эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Игорь Поляков. По подсчетам ЦМАКП, к среднему классу в Москве можно отнести примерно треть населения. Самооценка этих людей явно занижена из-за высоких зарплатных ожиданий, полагает Поляков. Работники с доходом выше $1500, как правило, относятся к профессиональным группам, пользующимся спросом на рынке труда, они надеются, что скоро зарплаты вырастут, рассуждает Поляков.

Большинство (71%) респондентов считают, что у представителя среднего класса должен быть автомобиль, причем 41% думает, что это новая дорогая иномарка. 15% полагают, что в семье должно быть минимум два автомобиля. Еще больше (85%) опрошенных уверены, что у представителя среднего класса должен быть загородный дом.

С характеристиками у состоятельных москвичей все в порядке. Представитель среднего класса должен иметь высшее образование, считают 76% опрошенных. Правда, для 48% не важно, где оно было получено.

Советская формула счастья квартира, машина, дача действует и сейчас, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Поэтому средний класс стремится иметь загородную недвижимость. Но стоимость недвижимости в престижных районах такова, что средний класс с доходами от $1500 приобрести ее не в состоянии, говорит гендиректор Building Media Group Сергей Елисеев. По оценкам ирн.ru, около 80% владельцев квартир в столице устраивает район, где они живут. Высокие требования к классу дома предъявляют богатые москвичи, а не средний слой, добавляет Репченко.

Зато состоятельные москвичи не придают значения тому, где они живут. Главное, чтобы квартира была (в собственных живут 82% опрошенных). Ее размер (средний для опрошенных 70,4 кв. м), класс дома и престижность района не важны.

Зачем копим
Половина состоятельных москвичей делают накопления, выяснили маркетологи. В основном на непредвиденные расходы (66% респондентов), 36% планируют купить недвижимость, 31% откладывают на отпуск, 17% на автомобиль, 16% на образование детей. Над инструментами инвестирования долго не раздумывают: 74% хранят деньги в банке, 39% просто в наличной валюте, 35% в наличных рублях.
Объем ипотечного кредитования во II квартале почти удвоился, а число выданных кредитов выросло на 34%.

Уровень накоплений (см. врез) среди москвичей все равно невысок: в США откладывают все, отмечает Гавриленков. Часть людей, получающих от $1500, не обзавелись машинами, мебелью, техникой и копят. Москвичи выражают себя в потреблении, говорит Гавриленков: У кого больше кепка тот и самый важный.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, с апреля по июнь 2007 г. в Петербурге выдан 3771 ипотечный кредит на сумму 9,6 млрд руб., в I квартале 2814 кредитов на 5,1 млрд руб. Средняя сумма кредита увеличилась с 1,8 млн руб. до 2,6 млн руб.



Самые большие кредиты в среднем 5,2 млн руб. раздает петербургский филиал Москоммерцбанка, сохранивший третье место в списке лидеров по объему выданных средств. На первом месте инвестбанк КИТ Финанс, в затылок ему дышит Северо-Западный банк Сбербанка, утративший лидерство лишь в начале года. ГИБ, выдавший за три месяца 179 кредитов на 475 млн руб., переместился с четвертого на восьмое место. Статистика отражает наш статус как первичного кредитора, банк не рефинансирует кредиты, не выкупает их у других банков, объясняет Жигунов.

Объем кредитования растет быстрее числа кредитов, в ипотеку приходят состоятельные клиенты, констатирует зампред правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Игорь Жигунов.

КИТ и Санкт-Петербург принимают сведения о доходах заемщика в свободной форме, а Сбербанк нет. Тем самым он существенно сужает число потенциальных клиентов, говорит замдиректора агентства Бекар Леонид Сандалов. Конкурентным преимуществом Сбербанка он называет сравнительно низкие ставки, а Глинер добавляет разветвленную сеть и имидж народного банка.

В топ-пятерку впервые попали банк Санкт-Петербург и ВТБ 2 Розничный банк заработал в полную силу после перевода бизнеса из ВТБ, заявила начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 Татьяна Хоботова. Санкт-Петербург расширил розничную сеть, в июне открыл ипотечный центр. С начала года Санкт-Петербург динамично осваивает первичный рынок жилья и, вероятно, поставил рекорд по числу аккредитованных строительных компаний, отмечает замгендиректора входящей в группу Невский альянс Службы ипотеки Владимир Глинер. У банка 20 партнеров.

Число платежеспособных заемщиков не увеличивается, происходит их перераспределение между действующими участниками рынка, добавляет Жигунов. По его оценке, в этом году объем рынка удвоится, а потом рост замедлится до 60-70% в год.

Сандалов считает, что рост рынка ипотечных кредитов замедляется. Еще недавно рост цен на недвижимость значительно опережал рост доходов потенциальных покупателей. В этих условиях выигрывают банки, которые предлагают более гибкие программы кредитования, говорит он.

Вторая жизнь чердака

Мансарда: ближе к звездам. Жить в квартире с мансардой по-прежнему считается престижным. Но каких усилий это стоит, знают лишь те, кто на практике столкнулся с проблемой получения в собственность пространства под крышей.

В Москве мансардам дали "зеленый свет" в 1996 году, когда появилось распоряжение мэра г. Москвы "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" от 02.07.96 г. № 49/1-РМ. Разрешив оборудовать чердаки, городские власти, видимо, хотели не только казну пополнить, но и решить отчасти проблему ремонта домов. Мэр не раз заявлял о необходимости реконструировать имеющийся жилой фонд. Один из вариантов достойного ремонта - сделать из нежилых чердаков жилые мансарды.

Обитель бомжей и голубей носит неблагозвучное название - "чердак", но если приложить к нему руки и привести в состояние, пригодное для проживания, - оно будет именоваться уже мансардой. Сие заморское слово появилось в обиходе еще в XVII веке. Французского архитектора, построившего жилое помещение под вальмовой крышей, звали Франсуа Мансар. Его идея обживать чердаки получила широкое распространение. Даже вельможи перестраивали свои дома, а новые помещения под самой крышей называли мансардами. Так архитектор увековечил свое имя.

Поход по инстанциям

Сегодня в каждом административном округе столицы есть предприятие, решающее вопросы передачи чердаков в частные руки.

Далее вам понадобится техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций и перекрытий в вашем доме. Важной частью согласования является эскизный проект. Его может разработать частный архитектор. Средняя цена - $20 за квадратный метр. Этот проект надо согласовать в шести инстанциях: Москомархитектуре, Управлении по охране памятников, СЭС, пожарной охране, с балансодержателем и МосжилНИИпроектом. Затем эскизный проект поступит в Городскую оценочную комиссию, которая собирается два раза в месяц.

Итак, вы решили поселиться под крышей, поближе к звездам. Присмотрели домик и чердак. Первое, что вам надо знать, - это в каком состоянии находится жилой дом, в котором вы хотите жить. Здание не должно стоять в списках на реконструкцию и уж тем более на снос. Необходимо, чтобы крыша была в виде шатра или домика. К тому же технические возможности крыши и дома должны быть в состоянии пережить грядущие перемены. Справку о состоянии дома получают у балансодержателя. Выписку из техпаспорта и план экспликации квартиры и чердака - в БТИ. Вам понадобятся еще копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и выписка из домовой книги (ее выдают в РЭУ). Если в ваших планах обустройство той части чердака, что над вашей квартирой, то вас минет еще одна неприятная процедура - общение с соседями. Оно предстоит лишь тем гражданам, кто хочет значительно увеличить свои владения за счет соседского участка крыши. В таком случае придется получить их письменное согласие на строительство. "Уступка" соседей обойдется от $2000 до 5000.

После определения стоимости вы примете участие в конкурсе заявок. Его проводит префектура. На конкурсе будут рассматриваться заявки на обустройство чердачного пространства в вашем доме. Ведь получить чердак в собственность может захотеть любой человек. Правда, преимущество у обитателей последнего этажа. Когда все желающие определились, каждый из них за неделю до конкурса оплачивает 30% стоимости права инвестирования, определенной оценочной комиссией. Победитель вносит оставшиеся 70%, а проигравшие получают свои деньги обратно.

Для чего вы все это делаете? Да для того, чтобы определить стоимость метра чердака. Ведь вы должны будете его выкупать у города. Стоимость одного "квадрата" оценивается в зависимости от местоположения жилого дома. Чем престижнее район, тем, соответственно, дороже. Самый дешевый вариант обойдется будущему мансардовладельцу в $200, а самый дорогой - $600 за 1 кв. м. Однако четко регламентированных правил оценки нет. Поэтому оценка носит субъективный характер. Одной моей знакомой, желавшей обустроить "домик Карлсона", предложили пойти на компромисс. Метр ее чердака будет стоить $400, но сверху придется положить еще $100 за каждый "квадрат" как компенсацию чиновничьей сговорчивости. Итого $500 за метр чердака. Не считая платежей за каждую выданную чиновниками бумажку.

Сладкий вкус победы

К слову, если ваши соседи не собираются претендовать на чердак, то вам об участии в конкурсе придется кого-нибудь попросить. Потому что без противоборства конкурса не бывает. А без конкурса - не видать вам и чердака.

Впереди - основные капиталовложения. Строительство "съест" как минимум еще по $500 за каждый метр. В этом пункте верхней планки быть не может. Как только вы закончили отделочные работы в новом жилище, вам необходимо пригласить комиссию из префектуры. Она составляет акт о приемке вашего детища в эксплуатацию. После этого новая жилплощадь в документах БТИ "подшивается" к старой и в Москомрегистрации оформляется ваше право собственности на двухэтажную квартиру.

Победитель конкурса заключает инвестиционный договор с префектом округа. После чего вы получаете в собственность желаемый чердак и право строить там мансарду. Вроде бы все. Бумажная волокита закончена.

Приобретение чердака.Достоинства:
- дешевле, чем покупка квартиры;
- красивый вид из окна;
- можно выгодно продать квартиру-мансарду.
Недостатки:
- необходимость серьезных финансовых вливаний;
- процедура приватизации чердака энергозатратна и длительна по времени;
- стоимость получившейся постройки может сравняться со стоимостью аналогичной по площади квартиры в этом доме;
- перекрывать крышу придется за свой счет, а все протечки и обрушения компенсировать самому;
- подвести коммуникации на чердак не самая простая задача;
- на чердаке нет лифта.

По оценкам специалистов, "на выходе" стоимость квадратного метра в мансарде - не менее $130 Зато можно существенно заработать на продаже. Обычно квартира с мансардой выставляется на торги от $1900 за квадратный метр. Бывает и дороже. По этой причине некоторые считают прибыльными вложения в чердачное строительство. Но это мероприятие лишь тогда принесет хороший доход, когда заранее будет просчитана каждая операция и каждый этап финансовых вливаний в будущий проект.

ООО Кузбасс Капитал Инвест, аффилированное с крупным кемеровским ритейлером ЗАО Система Чибис, основано в 2005 г. Управляет коммерческой недвижимостью более чем в 20 городах и районах Кузбасса. Сейчас в управлении компании находится более 150 000 кв. м торговой и офисной недвижимости. ЗАО Система Чибис развивает сеть магазинов-дискаунтеров (64 магазина, оборот за 2006 г. около $150 млн).

Документы, необходимые для получения прав инвестирования
на обустройство чердачных помещений под жилые цели

В оценочную комиссию:
- справка об отсутствии дома в перечне строений, подлежащих реконструкции;
- выписка из паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план на квартиру и чердачное помещение, справка о состоянии строения;
- справка об инвентаризационной стоимости обустраиваемого чердачного помещения;
- документы о собственности на квартиру;
- согласие собственников квартир, расположенных непосредственно под (рядом с) обустраиваемым чердаком;
- письмо балансодержателя дома о технической возможности обустройства чердачного помещения.
На конкурсную комиссию:
- справка об инвентаризационной стоимости обустраиваемого чердачного помещения;
- выписка из протокола оценочной комиссии;
- справка об отсутствии дома в перечне строений, подлежащих реконструкции.
- согласие ДЕЗ на техническую возможность обустройства чердака;
- перечень планово-предупредительных, текущих или капитальных ремонтных работ по дому;
- выписка из паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план на квартиру и чердачное помещение, справка о состоянии строения;
- документы о собственности на квартиру;
- выписки из домовой книги по квартирам, расположенным под (рядом с) обустраиваемым чердаком;
- согласие собственников квартир, расположенных непосредственно под (рядом с) обустраиваемым чердаком.
- документы о собственности на квартиру;
- эскизный проект, согласованный установленным порядком Москомархитектурой, Охраной памятников, ДЕЗ, МосжилНИИпроектом, Госпожнадзором, СЭС;
- техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций перекрытий квартиры, обустраиваемого чердака и крыши.
Сибирские девелоперы все чаще черпают кадры во властных структурах. Возглавлявший семь лет комитет по управлению имуществом Кемерова Сергей Прокопьев назначен директором по стратегическому развитию одного из крупнейших девелоперов в области ООО Кузбасс Капитал Инвест. Ему поручено обеспечить компании 30-40%-ный прирост коммерческих площадей ежегодно.

Один из менеджеров компании, просивший не называть его имя, рассказал, что собственников привлек богатый опыт Прокопьева в управлении кемеровской недвижимостью и в нем видят стратега для реализации амбициозных задач.

Сергей Прокопьев назначен директором по стратегическому развитию Кузбасс Капитал Инвеста, говорится в сообщении компании.

Сам Прокопьев считает, что в его новой работе много общего с предыдущей: Инструменты эффективного управления муниципальной и частной недвижимостью, повышения ее доходности мало чем отличаются. По словам Прокопьева, руководство Кузбасс Капитал Инвеста поставило перед ним задачу обеспечить ежегодное увеличение площадей недвижимости под управлением компании на 30-40%. В ближайшие годы нас интересует торговая, офисная и складская недвижимость в городах Кузбасса, рассказал Прокопьев. Доход от управления собственники будут реинвестировать в создание торговых сетей.

52-летний Прокопьев выпускник Томского института автоматизационных систем управления и радиоэлектроники. С 1994 г. работал в администрации г. Кемерово. С декабря 2000 г. руководил комитетом по управлению муниципальным имуществом города. Чиновник в администрации Кемерова подтвердил переход Прокопьева на другую работу и отметил, что официально новый глава комитета пока не назначен.

Андреев, хорошо знакомый с Прокопьевым в бытность чиновником, убежден, что у него все получится в бизнесе. У Сергея Николаевича [Прокопьева] всегда был рыночный взгляд на управление имуществом, утверждает Андреев. Он сумел сделать коммерчески доходными ряд муниципальных объектов даже без их приватизации.

В последнее время компании все чаще приглашают на работу чиновников. Так, Александр Веселков, руководивший в 90-е гг. управлением финансов и налоговой политики Новосибирской обладминистрации, теперь возглавляет девелоперскую компанию Строительные технологии. Курировавший строительную отрасль в должности вице-мэра Новосибирска Игорь Люзенков с 2005 г. возглавлял девелоперский проект Ланта-банка (до своей смерти весной 2007 г.). Дмитрий Андреев в июле 2004 г. ушел с поста директора департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска и занялся девелопментом. Сибсервисстройреконструкция, совладельцем которой является Андреев, строит Тихвинский жилмассив в Новосибирске.



Главная --> Публикации