Главная --> Публикации --> Малый бизнес переселяют в инкубаторы Рынок, о котором не говорят Территории столичных промзон собираются сократить вдвое и переместить к мкад Пятилетка в стиле hilton Деньги на квартирный вопрос

Появившиеся позже первые дома шалаши, либо сложенные из необработанного камня строения (историки не дают точного ответа, каким именно был первый дом человека) выполняли ту же функцию, что и пещеры, то есть, в основном, предназначались для защиты от внешних неблагоприятных факторов и опасностей.

В первобытные времена, когда людям еще не приходило в голову строить, и квадратные метры в пещерах им предоставляла сама природа, требования к жилищу были предельно просты. Тогда комфортным и удобным было любое жилье, которое защищает от плохой погоды и опасных хищников.

На планировку дома влияло много условий географическое положение, особенности местности и строительных материалов, род занятий человека или всего поселения, традиции общества и социальное положение будущего жильца. Многие из этих факторов имеют большое значение и в наши дни.

Позднее, когда человек уже научился возводить более сложные строения, требования к жилищу начали возрастать. Люди стали планировать свой дом, как внутри, так и снаружи (во дворе), с учетом своего быта. Планировка стала важным фактором, который зависел от рода деятельности человека и его образа жизни.

В нашей стране в прошлом веке господствовало типовое строительство. Сталинки, хрущевки, брежневские дома классификация серий имени правителя используется по сей день и понятна каждому. Хотя надо отметить, что и внутри этих серий есть различия. Например, сталинские дома в общепринятом понимании это массивные строения с высокими потолками большим количеством комнат, большими кухнями и ванными. При этом многие сталинки отличались небольшими комнатами нелепой формы и отсутствием ванной, так как были построены для массового проживания рабочего класса.

Из давних времен пришли к нам многие методы строительства и виды планировок. Например, история каркасного строительства насчитывает несколько тысяч лет. Обустройство в доме помещения для приготовления еды кухни стало важнейшим моментом еще на заре человечества. Анфиладная и коридорная системы, при которых один проход идет сквозь ряд комнат или параллельно ему тоже используются очень давно, а особенно были распространены в средние века во дворцах правителей или просто важных и богатых персон.

Типовое строительство существует и сейчас, но серий стало значительно больше, а главное получило большое распространение строительство по индивидуальным проектам, которое со временем может вытеснить однотипные бетонные коробки.

Хрущевки тоже строились разные. Есть панельные времянки, которые по первоначальным замыслам предназначались для временного решения жилищной проблемы до наступления коммунизма. Такие дома в Москве, например, до 2010 года должны быть полностью снесены. Есть более прочные кирпичные хрущевки, которые пока в сносе не нуждаются.

Театр начинается с вешалки, а дом начинается с прихожей ведь это первая зона, в которую попадает человек, заходя в дом. Здесь должно быть достаточно места для того, чтобы хозяева и гости дома могли снять верхнюю одежду и повесить ее, а также расположить обувь.

Крупные жилые комплексы и небольшие частные коттеджи теперь часто строятся по проектам архитекторов с мировым именем. В них уже требования к планировке не ограничиваются наличием удобств в виде ванны и туалета. Все последние разработки, призванные обеспечить комфорт и современный стиль жизни используются в индивидуальных домах нашего времени.

Часто бывает, что двухкомнатные и трехкомнатные квартиры имеют сходную площадь. В этом случае, необходимо ориентироваться на количество членов семьи и необходимое число спален.

Далее уже все зависит от количества членов семьи и их стиля жизни, в соответствии с которым необходимо зонировать внутренние помещения кухню, гостиную, спальни, санузлы, подсобные помещения.

Связь зон между собой возможно реализовать по-разному. Зоны могут переходить непосредственно одна в другую, либо быть связаны буферным пространством, например, коридором. Однако надо помнить, что в современном жилище наличие длинных коридоров или связующих холлов считается минусом ведь эти зоны нефункциональны и только отнимают жилую площадь а это относится к такому виду ошибок, как неэффективное соотношение жилой и нежилой площади. Наоборот, в старых квартирах при перепланировке сейчас принято увеличивать жилую площадь за счет нежилой. При этом, по мнению специалистов, отношение жилой площади к нежилой должно составлять не менее 1,8.

По современным меркам, кухня должна иметь достаточную площадь для того, чтобы выполнять также и функции столовой, а спальни располагаться как можно дальше от шумных общественных зон родительская спальня должна иметь собственный большой санузел. Второй или третий, меньший по площади санузел, планируется гостевым и проектируется ближе ко входу в квартиру.

К неудачным планировкам можно отнести помещения с длинными коридорами, занимающими большую площадь, или квартиры площадью свыше 50 кв.метров но имеющие только один санузел, или планировки с маленькой кухней. Крайне неудобны проходные комнаты.

На рисунках представлены примеры удачных планировок. Сразу можно обратить внимание, что в этих примерах нет коридоров, съедающих ценное пространство жилища. Метры жилплощади тут использованы наиболее функционально. Зоны связаны холлом-прихожей и плавно переходят из одной в другую то есть, площадь используется максимально эффективно. Спальни на примерах отдалены от кухни, присутствуют несколько санузлов. Приватная и гостевая зона четко разделены.

Зонирование тоже может быть неудачным например, прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета серьезный минус для общего комфорта жилища. Или также неудачным считается расположение единственного санузла в противоположном от входа конце квартиры.

Кроме того, нередко встречаются вытянутые комнаты-пеналы, идущие длинным прямоугольником от окна неудобные по форме, с плохим освещением, их трудно приспособить для комфортного проживания.

Подводя итог, можно выделить основные требования к планировке жилого пространства:
1.Буферная, нефункциональная зона (коридоры, холлы) не занимает много места. Наоборот, все спланировано так, что почти все пространство отдано функциональным зонам.
2.Сами зоны удобно размещены и связаны между собой.

При выборе планировки квартиры необходимо обратить внимание на будущие маршруты перемещения жильцов по квартире. Например, если вы собираетесь установить систему домашнего кинотеатра в гостиной, то лучше всего выбрать планировку, в которой гостиная не будет проходной. Иначе постоянно проходящие мимо жильцы квартиры или гости будут мешать просмотру.



Планировка жилища серьезнейший вопрос, который помимо очевидных имеет ряд малозаметных, не бросающихся в глаза факторов, но от этого не менее важных. Например, при планировке необходимо придерживаться целого ряд норм, влияющих на безопасность жилища. Кроме того, некоторые нормы при планировке жилых помещений закреплены законодательно, и их необходимо согласовывать и закреплять документально. Поэтому, определив свои пожелания к планировке дома, никогда не будет лишним обратиться к специалистам, которые смогут разъяснить преимущества и недостатки определенной планировки.

Вполне понятно, почему Лужков выступил со своим заявлением именно сейчас. Точечная застройка -- это, извините за тавтологию, болевая точка столицы. Есть обманутые соинвесторы -- но это проблема только нескольких тысяч горожан. Есть жители сносимых деревень, недовольные выселением, но их счет идет максимум на сотни. Есть автомобильные пробки, но даже самый предвзятый критик понимает, что не во всем тут виновато правительство, да и делается в этом направлении немало. А вот точечная (или, еще более страшное слово, уплотнительная) застройка -- это то, что можно предъявить московскому правительству в первую очередь. И самое главное -- эта проблема касается абсолютно всех москвичей, потому что нет в столице такого места, где при желании нельзя было бы поставить уплотняющую точку. Представленный президентом к новому сроку мэр дал понять, что для него что-то значит мнение граждан, хотя они уже не являются его избирателями.




Едва ли не первым заявлением, с которым выступил в начале своего пятого срока мэр Москвы Юрий Лужков, стало требование немедленного отказа от точечной застройки. То есть обещание решить одну из самых серьезных проблем города. Обозреватель Власти Андрей Воскресенский, однако, считает, что вздыхать с облегчением еще рано. Точнее, уже поздно.

Раз точечную застройку прекратят, возникает вопрос, где же будет возводиться новое жилье -- ведь столица не собирается уменьшать объемы строительства. Было бы логично предположить: если запрещено строить точки, значит, строители двинутся в поля, на неосвоенные площади. Да только таких площадей почти не осталось. Практически одновременно с высказываниями Лужкова о точечной застройке руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин объявил о начале застройки Щербинки, одной из последних неосвоенных территорий в административных границах города. Там будет построено 420 тыс. кв. м жилья, и все оно будет передано Министерству обороны, на продажу ничего не останется. Есть еще Молжаниново, которое будут застраивать Интеко и МФС-6, там ресурс примерно на 1 млн кв. м. Вот, собственно, и все. Причем Щербинка и Молжаниново будут застраиваться в течение нескольких лет, так что эти 1,5 млн кв. м жилья -- сущий пустяк по сравнению с пятью миллионами, которые столица собирается строить ежегодно.

Так повелось, что высказывания градоначальника вызывают гораздо больший общественный резонанс, чем официальные документы, им же подписанные. А между тем запрет на точечную застройку был введен в Москве более трех лет назад (см. справку) и продолжает действовать по сей день. Вернее, он просто существует, а точечная застройка идет своим чередом, что очевидно любому жителю столицы.

И вот здесь, собственно, начинается самое интересное. Основной формой застройки в городе станет (да уже и становится) так называемая комплексная реконструкция кварталов. В идеале это выглядит так: сносятся пятиэтажки, на их месте вырастают современные дома, соответственно увеличению количества жителей строится соцкультбыт (школы, блоки начальных классов, детсады, поликлиники, торговые точки). Однако в чистом виде пятиэтажных кварталов у нас немного, в них тут и там понатыканы здания высотой в девять и более этажей. С точки зрения жильцов этих домов, сносить которые никто не собирается, такая застройка, конечно же, является уплотнительной, с точки зрения города -- это комплексная реконструкция.

Ресурс для новой застройки -- промзоны, но они выводятся за пределы города медленно, потому что этот вывод связан со множеством трудностей. Также будут активно застраиваться территории вдоль МКАД, но в основном торговыми и гаражными комплексами. А без малого 5 млн кв. м жилья, выходит, будут ежегодно встраиваться в уже сложившиеся микрорайоны. Каким же образом можно выполнить указание Лужкова и при этом не снизить объемы строительства?

Но это окраины, а как быть с центром города, где запрет на точечную застройку, казалось бы, вообще отменяет всякое строительство? Тут есть своя тонкость. Квартал -- это городская территория, ограниченная несколькими пересекающимися улицами или переулками. В центре города улочки и переулочки переплетены так густо, что порой один небольшой дом составляет вполне полноценный квартал. Например, жилой комплекс Фьюжн Парк, который строит Интеко в Хамовниках на площади 3,5 га,-- квартал в чистом виде.

На самом деле реконструкцией квартала является даже снос одного-единственного дома и строительство на его месте нового. Если при этом были проложены новые сети, проведена внутриквартальная дорога и покрашены свежей краской стены близлежащих домов. И необязательно даже сносить пятиэтажки. Вот, например, в Северном Чертанове строится высотный жилой комплекс по соседству с существующими домами. Когда-то на его месте был еще советской поры недострой -- торговый комплекс. Недостроенную коробку снесли, на ее месте будут три 40-этажные башни площадью более 300 тыс. кв. м и торговый центр. Какая же это точка, если площадь нового комплекса больше, чем у всех соседних домов, к тому же появится новая транспортная развязка?

Интересно, что застройщики, которые, казалось бы, должны пострадать от запрета на точечную застройку, восприняли эту новость довольно спокойно.

И наконец, есть еще такая вещь, как права собственника. Если в моем владении находится здание, я имею право его реконструировать так, как мне захочется. А понятие реконструкции включает в себя любое видоизменение здания, в том числе его полный снос и строительство нового. Понятно, в данном случае речь не идет о памятниках истории и архитектуры. То есть никто не запретит мне построить на том же месте новое здание той же или меньшей площади. Правда, если я хочу увеличить площадь или изменить профиль здания (например, с нежилого на жилое), то мне придется заключать инвестиционный контракт с городом и проходить все соответствующие согласования. Но если речь идет о центре, то игра стоит свеч, и согласования получить можно. И это будет опять же никакая не точечная застройка, а реализация права собственника на реконструкцию принадлежащего ему дома.

Запрет на точечную застройку может нарушить сложившийся рыночный баланс между спросом и предложением. В последнее время и так почти не появилось новых проектов. Все это может привести к качественно новому уровню ценообразования на рынке,-- считает коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов. Но ведь понятно, что нарушение баланса может быть только временным, а высказывания мэра продавцы используют только как повод для нового витка цен.

У нас уже находится в разработке несколько крупных проектов застройки в центральной части города. Общая площадь этих проектов такова, что вряд ли их даже можно назвать точечными. И работы там на несколько лет вперед,-- говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании.

Запретить размещение точечных объектов
В обещаниях Юрия Лужкова нет ничего нового -- в Москве уже давно действует официальный запрет на точечную застройку.

Запрет на точечную застройку -- абсолютно беспроигрышный демарш Лужкова. Отчитываться перед москвичами о выполнении этого императива ему не придется -- по той простой причине, что никакой статистики точечного или неточечного строительства не существует. Да и само выражение точечная застройка, даром что употребляется в официальных документах, не имеет четкого определения и может трактоваться совершено по-разному в зависимости от того, кто его употребляет. Горожане склонны толковать его расширительно -- как любое строительство в сложившихся городских районах. Власти, наоборот, любую такую застройку вольны рассматривать как реконструкцию квартала или реализацию прав собственника. Другое дело, что, если они захотят по какой-то причине отклонить какой-то проект, достаточно просто признать его точечной застройкой.

Из постановления от 30 марта 2004 года N178-ПП О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы.

П. Запретить размещение точечных объектов на территориях сложившейся застройки, включенных в среднесрочную программу и подлежащих комплексной реорганизации, свободные участки на данных территориях использовать под строительство переселенческого фонда.

Из постановления от 23 мая 2006 года N336-ПП О продлении срока реализации среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы и дополнительных мерах по ее выполнению.

П. 8. При разработке документации по планировке территорий кварталов и микрорайонов, включенных в среднесрочную программу, предусматривать... исключение застройки точечных объектов вне границ проектирования без соответствующего обоснования возможности использования участка под застройку.

Отныне, пообещал Ресин, при начале строительства комиссия будет разбирать каждый конкретный случай. Накануне этого заявления в Москве прошли сразу две акции протеста жителей против уплотнительной застройки. Причем на улице Академика Павлова в Западном административном округе Москвы дело дошло до массовой драки. А в Северо-Западном округе, на улице Маршала Бирюзова, жильцы возвели баррикаду.

Московские власти изменят порядок получения разрешений строителями для точечной застройки. Глава комплекса архитектуры, строительства и реконструкции столицы Владимир Ресин заявил в пятницу, что все ранее выданные разрешения на строительство таких объектов будут пересмотрены. Так московские власти отреагировали на стихийные выступления жителей столицы, протестующих против строительства на придомовых территориях новых объектов жилой и коммерческой недвижимости. Впрочем, если бы столичные власти не препятствовали приватизации москвичами земли под их домами и дворов, накал проблемы был бы значительно ниже. Но особых подвижек в этом вопросе пока не видно.

Депутат в четверг собрал пресс-конференцию по случаю десятилетия принятия закона о государственной регистрации недвижимости. Он назвал этот закон базовым и системным, поставив в один ряд с Жилищным и Гражданским кодексами. Однако как бы ни был хорош закон, он не защищает ни простых граждан, ни юридических лиц от произвола чиновников. В частности, процессы приватизации земли в столице под объектами жилой и коммерческой недвижимости практически заморожены.

Несмотря на всю их значимость, обещания Владимира Ресина разбираться в каждом случае не решают коренным образом проблему точечного строительства в Москве. В конечном счете последнее слово останется за чиновниками. Единственной по-настоящему эффективной мерой против этой напасти могла бы стать приватизация придомовых территорий. Этот процесс тормозят столичные власти. И, похоже, надеждам москвичей на то, что федеральный Центр вмешается и призовет их к порядку, не суждено сбыться. Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников заявил НГ, что нижняя палата не собирается вносить поправки, уточняющие права жителей на приватизацию придомовых территорий, в действующее законодательство.

Не исключено, что городские власти постараются максимально сократить размеры передаваемых в собственность ТСЖ земельных участков. По крайней мере чиновники неоднократно выражали опасение по поводу начавшегося в 2006 году межевания городских микрорайонов в свете установок нового Жилищного кодекса, который оставляет в собственности домовладения не только землю непосредственно под зданием, но и большие прилегающие территории. Руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев считает, что это грозит сложностями при дальнейшей застройке города.

Наиболее уязвимы в Москве оказались жильцы многоквартирных домов, под которыми ни один участок земли за шесть лет с момента введения Земельного кодекса не приватизирован, хотя еще в середине прошлого года столичное правительство рапортовало о том, что готовит к приватизации около 400 земельных участков. Дело с мертвой точки не сдвинулось. Лишь год спустя, в начале июля 2007 года, было принято постановление № 569-ПП Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Однако чиновник департамента градостроительства Москвы, не пожелавший назвать себя, признался, что нормы выделения земли в столице все еще не определены. Единственное, в чем был уверен наш собеседник, эти нормы в разных районах Москвы будут отличаться.

Сейчас земля в Москве почти ничейная, констатировал руководитель аналитического департамента юридической фирмы Вегас Лекс Максим Черниговский. По его мнению, отсутствие права частной собственности на землю в столице, с одной стороны, позволяет экономить городской бюджет и выкупать участки для нужд города по заведомо низким ценам, с другой стороны создает предпосылки для злоупотреблений. Неизбежны и конфликты вокруг объектов точечной застройки. Большинство из них не были бы возможны, если бы ТСЖ могли закрепить за собой в общедолевой собственности придомовую территорию.

Столичный мэр Юрий Лужков определил максимум, на который могут претендовать ТСЖ: 1 2 метра земли от периметра фундамента здания. Дворы градоначальник считает целесообразным сохранить за городом. Таким образом, передача земли в частную собственность в Москве будет достаточно символичной, зато это не ограничит свободу маневра столичных чиновников в реализации проектов точечной застройки.

Для столичных жителей ипотека уже не в диковинку. По данным риелторов, до 10% сделок в Москве совершается с помощью ипотеки. Как правило, приобретают жилье в новостройках или на вторичном рынке в черте города или в городах-спутниках. А вот покупка загородной недвижимости с помощью ипотечных кредитов до последнего времени была не особенно популярна. Прежде всего на нее не очень охотно шли банки квартирный рынок для них более прогнозируемый, в то время как кредитование земельных участков и строящихся на них объектов связано с большими рисками. Ведь подмосковный рынок загородной недвижимости относительно молод, еще несколько лет назад не было понимания истинной стоимости объектов и перспективности инвестирования. Многие постройки не проходили по банковским требованиям, вставали проблемы и с их ликвидностью.

Павел Крашенинников считает подобные действия столичных властей незаконными. Ограничения на приватизацию земли Конституцией допускаются, однако в строго определенных случаях, заявил он, отвечая на вопрос НГ. Например, если это связано с интересами обороны и безопасности государства, если речь идет о приграничных территориях и т.п. Во всех остальных случаях никаких ограничений быть не должно. То, что они есть, факт. Но оппонировать московским властям, добиваясь отмены незаконных решений, Госдума, по признанию Крашенинникова, не намерена. Есть прокуратура, есть суды, которые должны реагировать. Это их компетенция, подчеркнул он, ясно давая понять, что добиваться справедливости гражданам придется самостоятельно.
Загородная ипотека сегодня развивается в Подмосковье благодаря активному строительству высококлассных коттеджных поселков и таунхаусов. На такую недвижимость банки охотнее дают кредиты ведь она отвечает всем банковским требованиям.

Скорее всего спрос на ипотеку обусловлен общим подорожанием недвижимости. Сегодня средняя цена коттеджа вплотную приблизилась к 1 млн. долл. Людей, у которых есть живые деньги на такую покупку, становится все меньше. Одновременно заинтересованность в ипотеке проявляют и крупные застройщики. Как правило, они сотрудничают по загородной ипотеке сразу с несколькими банками. Многие компании создают специальные консультационные отделы, нацеленные на работу с ипотечными покупателями. Все чаще такие консультанты помогают собрать необходимые документы и оформить кредит совершенно бесплатно.

По мнению экспертов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU), сегодня ситуация изменилась. За счет активного строительства организованных коттеджных поселков и таунхаусов около 30% загородных объектов потенциально подходят под требования банков, а это довольно значительная цифра, считает руководитель аналитического центра Олег Репченко. Это подтверждает проведенное в этом году исследование рынка коттеджных поселков и таунхаусов, где активно ведутся продажи. По данным ирн.RU, практически на всех объектах предусмотрена ипотечная схема приобретения жилья. Это говорит о том, что почти вся самая дорогая и ликвидная часть загородной недвижимости может быть куплена в кредит еще на стадии застройки. По мнению Олега Репченко, количество сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке загородной недвижимости приближается к столичному уровню.



Главная --> Публикации