Главная --> Публикации --> Проект реконструкции военторга не получил одобрения архитектурного совета москвы Ярославский: прощай, «бабушкинское» наследство! Алеет северо-восток Mastercard обесценила москву Почему в россии продолжат дорожать элитное жилье и предметы роскоши

Закон о жилищных накопительных кооперативах действует с 1 апреля 2005 года, но, несмотря на это у будущих пайщиков все еще остаются вопросы, связанные с данной формой приобретения жилья. Одним из основных вопросов, который волнует многих, остается вопрос, как максимально себя обезопасить при вступлении в кооператив.
Как убедится в том, что кооператив не окажется очередным лохотроном? Что необходимо знать, перед тем как вступить в жилищный накопительный кооператив, что можно и надо изучить будущему пайщику?

Почти никто, перед тем как вступить в кооператив, не изучает законы о жилищных накопительных кооперативах. Часто люди обращаются в первый попавшийся кооператив и в результате остаются у разбитого корыта. Между тем есть несколько юридических моментов, на которые будущему пайщику стоит обратить внимание.

Новый вернее старого
Не верьте информации, что данный жилищный накопительный кооператив действует уже более 5 (10, 15) лет: закон о ЖНК действует только два года, и он предписывал обязательную перерегистрацию действующих кооперативов иных форм. Таким образом, кооператив в качестве именно жилищного накопительного не может действовать более двух лет.
Тех кооперативов, о которых мы помним еще с советских времен, давно уж нет, да и принцип их действия был несколько иной. Будущему пайщику стоит внимательно посмотреть даты учредительных документов: деятельность и учредительные документы любых кооперативов, привлекающих средства в жилищное строительство, созданных до вступления в силу Закона о ЖНК, в срок до 01.04.2006 года должны быть приведены в соответствие с Законом о ЖНК или ликвидированы.
Проверить правдивость предоставляемой кооперативом о себе информации можно в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР), которая ведет реестр всех жилищных накопительных кооперативов. Из этого реестра можно почерпнуть сведения о том, является ли приглянувшаяся вам компания таковой на самом деле или это очередная финансовая пирамида (если ее нет в реестре). Для этого в соответствии с законом нужно подать в ФСФР России запрос, и в течение 10 рабочих дней ответ должен быть получен.

Без учредителей
Любой жилищный накопительный кооператив является юридическим лицом, которое считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Но запомните, что в жилищном накопительном кооперативе нет и не может быть учредителей. Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек. Все данные лица являются членами кооператива, которые имеют определенные права и обязанности. Стать членом кооператива можно по достижении возраста 16 лет.

Не верьте пустым обещаниям, что, если вы внесете 50% (70, 80% и т. д.) от стоимости квартиры, то вы сразу станете собственником квартиры. Дело в том, что эти формы участия в деятельности кооператива определяются общим собранием и устанавливают минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. При этом закон прямо запрещает устанавливать какие-то особые условия для одного члена кооператива. К тому же закон описывает очередность приобретения квартир для членов кооператива, которая зависит как от размера внесенного паенакопления, так и срока накопления. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Доверяй, но проверяй документы
Как и любое другое юридическое лицо, жилищный накопительный кооператив должен иметь определенные документы. С чем можно ознакомиться, прежде чем вступать в ЖНК? В соответствии со ст. 17 Закона, кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:
1) информация об установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива (далее ОС) формах участия в деятельности кооператива, а также заключения саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений;
2) информация о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
3) утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения;
4) информация о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года;
5) иная установленная решениями органов кооператива информация.
Если число членов кооператива превышает пятьсот человек или кооператив размещает рекламу, кооператив обязан осуществлять раскрытие следующих данных:
1) об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива;
2) о формах участия в деятельности кооператива, установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива;
3) о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
4) о годовом отчете кооператива;
5) о существенных фактах в деятельности кооператива.
Существенными фактами в деятельности кооператива признаются:
1) созыв годового или внеочередного общего собрания членов кооператива;
2) решение общего собрания членов кооператива;
3) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, членов коллегиального исполнительного органа кооператива) с указанием фамилий, имен, отчеств назначенных лиц или полного наименования управляющей организации;
4) досрочное прекращение полномочий единоличного или коллегиального исполнительных органов кооператива;
5) начало процедуры реорганизации или ликвидации кооператива;
6) создание и прекращение деятельности филиалов кооператива или открытие и закрытие представительств кооператива;
7) выявление убытков, которые превышают сумму, равную 5% паевого фонда кооператива;
8) возбуждение арбитражным судом в отношении кооператива дела о принудительной ликвидации, банкротстве или введении одной из процедур банкротства, а также результаты рассмотрения такого дела;
9) выявление существенных ошибок в ранее раскрытом годовом отчете кооператива, в том числе таких ошибок, связанных с бухгалтерской (финансовой) отчетностью кооператива;
10) приостановление деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений по требованию уполномоченных государственных органов;
11) получение, аннулирование лицензий на осуществление деятельности или приостановление их действия, если кооперативом осуществляется деятельность, которая подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом;
12) предъявление кооперативу иска, удовлетворение которого может существенным образом повлиять на деятельность кооператива;
13) изменение адреса специального сайта в информационной сети, используемого кооперативом для раскрытия информации.
Отметим, что, согласно закону, вся доступная для свободного доступа информация должна быть размещена на специальном сайте в Интернете. В случае внесения изменений в указанные документы или принятия их в новой редакции такие документы должны быть размещены здесь не позднее чем через три дня со дня их вступления в силу. Если ЖНК не имеет своего сайта в Интернете, то это также повод будущему пайщику задуматься об законности деятельности кооператива. Пирамиды отличает две особенности: открытие рекламной информации и скрытие информации о деятельности, более детальной и практической. Поэтому главная рекомендация такова:
спрашивайте-спрашивайте-спрашивайте
Если вы пришли к руководству ЖНК, то задавайте как можно больше интересующих вас вопросов. К таким вопросам можно отнести следующие: как давно существует кооператив, сколько у него членов, сколько квартир уже приобретено, каковы реальные сроки ожидания квартиры, кто занимается проверкой юридической чистоты подбираемой недвижимости. Здесь любые сомнения работают на вас и сохранение ваших денег. Если есть возможность, то поговорите с другими пайщиками, кто ожидает покупки квартиры и кто уже стал собственником квартиры.

Сегодня все изменилось. В строительство пришли новые технологии. Кирпичная застройка, монолит, монолит-кирпич выбор как никогда богат. Означает ли это, что жилье в панельных домах постепенно сдает свои позиции?

Если вы придете в кооператив, предварительно прочитав Федеральный закон № 215 О жилищных накопительных кооперативах, или лучш, даже с законом в руках, и будете просить показать соответствующую норму в тексте закона, вероятность того, что вы избежите лохотрона, весьма велика.
Каких‑нибудь 30 лет тому назад именно панельная застройка помогла огромному числу граждан в нашей стране решить квартирный вопрос. Одинаковые дома росли как грибы после дождя. Почти в каждом крупном городе были свои Новые Черемушки и улица Строителей. Счастливые новоселы обживали небольшие квартиры. Правда, мало кто из них задумывался о качестве жилья, потому что сравнивать в те годы особо было не с чем.

Однако в глазах современных покупателей панель имеет и достоинства: во-первых, приемлемая цена, а во-вторых, достаточный уровень комфорта. Те люди, которые покупают панели 90‑х годов, рассматривают их как качественную альтернативу современному дорогому монолиту, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 00 Кроме того, это жилье строилось массово на определенных территориях, и многих покупателей привлекает целостность и продуманность инфраструктуры района.

В чью пользу сравнение?
Конечно, если сопоставить панельные дома с монолитно-кирпичными, то последние предпочтительней. Монолитные здания не имеют швов, в них возможна различная планировка квартир. В таких домах все несущие стены по периметру возводят из основного материала, поясняет управляющая отделения Китай-город Марина Мусаева (корпорация Рескор), а внутренние чаще всего из кирпича, поэтому их можно сдвинуть или убрать. В панельных зданиях практически все основные стены строят из готовых компонентов, и изменить планировку внутри квартиры не разрешит ни одно БТИ.

Большинство экспертов считают, что панельные дома, которые по своим характеристикам сравнимы с монолитным жильем в Москве, начали строить со второй половины 90‑х годов прошлого века. Их отличительной особенностью по сравнению с советскими сериями прежде всего считают существенно увеличенную площадь квартир.

Панель бывает разная
Такие дома начали строить (и строят до сих пор) не один десяток лет назад. Понятно, что хрущевки и современные П-44Т здания совершенно разных категорий. Риелторы дают простой практичный совет: хотите купить квартиру в панельном доме хорошего качества выбирайте здание не ниже 14‑этажного. В нем улучшенные планировки, да и внешне оно выглядит, как правило, красиво и современно.

Домами знаменитого проекта П-44 застроено все Крылатское, рассказывает Марина Мусаева. Строят их и сейчас. Теперь это модернизированная серия П-44Т, которая включает в себя однокомнатные (38 42 кв. м, кухни от 8 до 11 кв. м), двухкомнатные (56 63 кв. м) и трехкомнатные квартиры (от 72 до 75 кв. м). Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м за счет огромного эркера, который очень нравится покупателям. Многие хозяйки устраивают в них прекрасные зимние сады. Здания этой серии (в основном 17‑этажные) облицованы голубой плиткой или красным кирпичом, выглядят они очень красиво. Большим спросом пользуются дома серии И-155, которыми застроено Южное Бутово. Интересный проект, хорошая планировка, площадь однокомнатной квартиры от 50 кв. м.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру, поясняет Ольга Побединская. Площадь в старых сериях 32 34 кв. м, в новых до 44 кв. м. Площадь жилых комнат осталась практически неизменной, в то время как кухни, прихожие и санузлы стали существенно больше. Так, если площадь кухни в домах ДСК-1 была 8,5 кв. м, то в современных сериях того же застройщика она как минимум 11 кв. м. Кроме того, в многокомнатных квартирах стали размещать дополнительные санузлы.

О ценах
Сегодня предложение квартир в панельных домах современных серий на вторичном рынке эксперты оценивают по-разному. Например, управляющая компании ХИРШ-Москва Елена Голубева считает, что такое жилье составляет 25 30% всего вторичного рынка. Правда, при этом эксперт отмечает, что большая часть этих предложений менее качественные (пяти- и девятиэтажки), их вообще много, плюс от них сейчас владельцы охотнее избавляются. Ольга Побединская, говоря о качественном предложении панельных домов, утверждает, что в общем объеме такое жилье составляет небольшую долю всего 4 5%.

Эксперты отмечают, что локализация новых панельных домов соответствует районам массовой застройки десятилетней давности: Митино, Бутово, Марьино, Солнцево. Они встречаются (в меньшем количестве) во всем срединном поясе столицы. Есть они даже на окраинах Центрального округа (например, на станциях метро Улица 1905 года и Площадь Ильича). Новые панельные здания присутствуют также и в старых районах Москвы типа Черемушек. Появились они там за счет сноса пятиэтажек и застройки территории муниципальным жильем. И конечно, их возводят в Подмосковье (Красногорск, Одинцово, Балашиха и др.).

Цены на современное панельное жилье по многолетним наблюдениям сравнимы со средней стоимостью на квартиры в Москве, считает Ольга Побединская. Это означает, что участники рынка оценивают такой тип жилья как нечто среднее между хрущевками и современными монолитно-кирпичными домами.

Когда люди выбирают квартиру, они обычно исходят из своих возможностей. Иными словами, покупатель закладывает бюджет будущей покупки. Панель выбирают потому, что на нее хватает денег. Хотя утверждать, что квартира в таком доме стоит дешево, вряд ли кто решится. Стоимость во многом зависит от района, но в среднем 1 кв. м обойдется в 3800 4200 долл.

На сегодняшний день квартиры в панельных зданиях пользуются спросом. Модернизированные проекты панельных домов нравятся покупателям, говорит Марина Мусаева. Квартиры здесь достаточно удобные, дома красивые что еще нужно? Многие ведь даже не вникают, как и из чего построено здание. Просто говорят: хочу квартиру в том кирпичном доме. На деле оказывается, что это не кирпич, а облицованная панель, но данное обстоятельство важно не всем покупателям.

Ее мнение разделяет Елена Голубева: Покупают такие квартиры люди, имеющие достаточное количество денег. Квадратный метр в этих домах недешев, и самих метров в квартирах намного больше, чем в пяти- и девятиэтажках, соответственно, квартиры получаются раза в полтора дороже, чем в самых дешевых домах. Правда, под такое жилье имеет смысл брать ипотеку квартира не устареет морально и физически за тот срок, пока вы выплачиваете кредит.

Ольга Побединская так видит будущее панельных домов, начало строительства которых относится к середине 90‑х годов: Сами застройщики рассматривали панельные дома как некий переходный этап строительства между советскими стандартами жилья (малые площади, неудобная планировка и пр.) и современным комфортным домом. В таком ключе и стоит рассматривать его перспективы. Это переходный тип жилья, который по мере редевелопмента старых московских районов будет терять свою популярность. Правда, произойдет это еще очень нескоро.

Панельное будущее
Какие же перспективы у панельных домов? Специалисты считают, что их будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям. Эти квартиры останутся востребованными и современными еще очень долго, говорит Елена Голубева. Снос и реконструкцию пятиэтажек завершат никак не раньше 2010 года, потом последуют девятиэтажки, затем 12‑этажные дома 60 70‑х годов. Так что до того момента, когда постройки 90‑х годов начнут сносить, пройдет еще много лет. Эти здания достаточно хорошего потребительского качества в них большие кухни, холлы, лоджии, достаточно высокие потолки, есть грузовые лифты.

Умеренными назвали эксперты темпы роста цен на недвижимость в России в первом полугодии 2007 года. Но стоимость квадратного метра в регионах все-таки росла.



Тем не менее резкого снижения на рынке не произойдет. Более того, как считает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин, в ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен, правда, с постепенным замедлением темпов.

За шесть месяцев самые высокие темпы роста рублевых цен - 5-6 процентов - продемонстрировали Омск, Красноярск, Ростов-на-Дону. С отрывом в 3 процента следом шли Новосибирск, Санкт-Петербург, Волгоград. Все остальные города, за исключением Нижнего Новгорода с минимальным ростом в 0,6 процента, перешли в область коррекции цен, а некоторые продемонстрировали даже снижение. Лидером снижения выступила Уфа (минус 2,5 процента). В российской столице рублевые цены уменьшились на 2 процента. Примерно на столько же - в Челябинске и Самаре.

Кроме того, из года в год в стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям. По различным оценкам, этот дефицит сегодня составляет 20 процентов, а к 2008 году - дойдет уже до 4 Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства (которые потом возвращают, увеличивая продажную стоимость недвижимости) в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес- и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается. А имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры. Так, по данным Ассоциации строителей, застройщики пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65 процентов застройщиков уже не было задела по не начатым объектам. У 10 процентов он составлял менее 20 процентов от объема застройки и только 25 процентов средних застройщиков имели задел в нормативном размере.

И все-таки, вопреки расхожему мнению, купить жилье сегодня более реально, чем, например, девять лет назад. Росстат рассчитал отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи, состоящей из трех человек. Получилось время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая практически все свои доходы. Надо заметить, что данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. В итоге сегодня среднестатистическая российская семья может накопить деньги на новую квартиру за 4 года 7 месяцев. Кстати, когда готовился национальный проект о доступном и комфортном жилье, эксперты вывели более оптимистичный показатель - три года и два месяца.

Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 процентов. Довольно часто рост цен на недвижимость напрямую связывают с подорожанием основных стройматериалов, в частности, цемента. Однако, по расчетам, произведенным Центром информации и экономических исследований в стройиндустрии, рост цен на цемент оказывает незначительное влияние на себестоимость жилищного строительства. Так, доля цемента в окончательной себестоимости одного квадратного метра постоянно уменьшается и составляет примерно 2-4 процента, а в производстве одного кубического метра железобетона - 10-12 процентов. Себестоимость продукции в строительной индустрии, по данным того же института, в основном формируется за счет сырьевой составляющей. Цены на сырье в последние годы растут достаточно высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов. Кроме того, серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Наценки компаний-перекупщиков достигают 30-40 процентов. Естественно, что товар, прошедший через 3-4 посредников, становится дороже на 100 и более процентов.

Если верить самым оптимистичным прогнозам, в 2007 году по всей России будет введен в строй 61 миллион квадратных метров жилья. К 2010 году, по мнению экспертов, будет сдаваться в год уже 60-70 миллионов квадратов, а на рубеж 80 миллионов Россия выйдет ближе к 2012 году. Прежде всего это связано с тем, что строительный цикл составляет 2-2,5 года и объекты, которые строятся сегодня, отразятся на общей ситуации только по прошествии этого времени. В рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России Росстрой наметил строительство более чем 20 миллионов квадратных метров за счет реализации мегапроектов частными компаниями. По мнению специалистов строительного ведомства, этот шаг позволит стабилизировать цены на жилье эконом-класса по всей стране и приблизит Россию к так давно желаемому вводу в эксплуатацию 1 квадратного метра жилья на человека в год.
Столичные власти не первый год ищут способ решить проблему автомобильных пробок на дорогах Москвы. Идеи пересадить москвичей на вертолеты или закрыть центр города для въезда автомобилей сменились новым проектом строительством дорог по крышам домов. В правительстве Москвы уже создана рабочая группа, которая в ближайшем будущем создаст первый в мире проект дороги второго уровня.

При этом самым недоступным, согласно Росстату, жилье в России было в 1998 году, после памятного обвала рубля по отношению к доллару. Тогда считалось, что собрать деньги на собственную квартиру можно не менее чем за 7 лет и четыре месяца. Но и перед дефолтом было не так-то просто стать собственником нового жилья - на это тоже требовалось порядка шести лет. А вот начиная с 2001 года индекс доступности жилья стал постепенно, с некоторой, правда, коррекцией, сползать вниз. Все-таки уровень жизни в России медленно, но повышается.

Согласно идее немецких архитекторов, дорога нового поколения должна представлять собой транспортную схему, проложенную по крышам 4 5-этажных зданий на высоте 12 13 метров.

Впервые о возможности строительства дорог по крышам домов в Москве заговорили в прошлом году. Разработчиком проекта выступила немецкая компания Штрассенхаус Лтд.

Сами трехполосные трассы будут обнесены шумозащитными экранами и снабжены уникальной системой утилизации выхлопных газов.

Здания, которым предстоит послужить опорой для дороги второго уровня, будут строиться с нуля

Проект немецкой компании уже был рассмотрен в прошлом году на заседание Мосгордумы и в целом депутатам понравился.

Впрочем, москвичам можно не бояться, что крыши их домов превратят в скоростное шоссе. Предполагается, что все здания, которым предстоит послужить опорой для дороги второго уровня, будут строиться с нуля. А внутри них расположатся парковки, офисы и складские помещения общей площадью 15 млн кв. метров.

Как заявил руководитель Штрассенхаус Лтд Роланд Липп, компания готова полностью взять на себя расходы по сооружению новых дорог.

Особенно потому, что на строительство домов-дорог не будут потрачено ни копейки из бюджета города.

Себестоимость строительства господин Липп оценил в 1600 долларов за 1 кв. метр.

Окупить инвестиции предполагается за счет платы за проезд по чудо-дороге, а также сдачи в аренду помещений под ней.

Гораздо больше я приветствую рассматриваемый сейчас с компанией РЖД проект возведения автомобильных дорог в центре города над железнодорожными магистралями, заявлял он журналистам.

Однако мэр Юрий Лужков отнесся к оригинальному дорожному проекту более настороженно. Комментируя предложение немцев, столичный градоначальник сказал, что с сомнением относится к подобным идеям.

Как сообщает ИТАР-ТАСС, на днях московские власти создали рабочую группу по подготовке пилотного проекта строительства дороги-дома.

Впрочем, взгляды мэра, видимо, за последние месяцы изменились.

По предварительным планам, строительство первой штрассенхаус, которая пройдет параллельно Варшавскому шоссе, может быть начато уже в этом году.

Заседания рабочей группы, в состав которой вошли представители Москомархитектуры, столичного стройкомплекса, Департамента транспорта и связи, депутаты, а также представители Министерства экономики, инфраструктуры, транспорта и технологий Баварии, фирмы Штрассенхаус Лтд, будут проводиться не реже одного раза в месяц, заявили в мэрии.

По подсчетам специалистов, если проект будет реализован, он поможет разгрузить столичные автомагистрали примерно на четверть автомобилей.

Кроме того, воздушные дороги в перспективе могут продублировать Ярославское, Можайское, Волоколамское шоссе и МКАД.



Главная --> Публикации