Главная --> Публикации --> Солнечный поселок архитектора диша Власти москвы отбирают инвесторов для "пром сити" Олигархам подарили 100 миллиардов "зеленых" В поисках идеальной ипотеки На рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат

Формальным препятствием для участия иностранных компаний в жилищном строительстве Москвы и других российских городов является невозможность оформления прав собственности на земельный участок. Земельный кодекс РФ, предусматривающий право частной собственности на землю, был принят почти два года назад. Но в российских городах, в том числе и в Москве, частная собственность на землю до сих пор не введена. Формально – из-за отсутствия соответствующих местных законов, на деле – из-за нежелания городских властей приватизировать землю. Как не раз говорил журналистам первый заместитель мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев, в ближайшее время столичные власти не собираются передавать в частную собственность более 10% городской земли.

На столичном рынке жилищного строительства сейчас нет ни одного иностранного инвестора. В то же время зарубежные инвестиции в ипотечный бизнес России исчисляются сотнями миллионов долларов. Дисбаланс между строительными инвестициями и вложениями в ипотечные программы является одним из факторов ежегодного роста стоимости квартир на 15-20%. Через два года иноинвестиции в ипотечный бизнес, возможно, будут составлять миллиарды долларов. Если при этом зарубежные инвестиции в индустрию жилищного строительства по-прежнему останутся на нуле, ежегодный рост цен на квартиру будет составлять уже десятки процентов.

Генеральный директор корпорации "Конти" Владимир Демура приводит и другие причины отсутствия иностранных инвесторов в сфере жилищного строительства, в том числе и тот факт, что "порядок получения согласований строительства очень долог, но главное – непрозрачен со стоимостной точки зрения прежде всего". На самом деле эта причина не мешает иностранным компаниям инвестировать, например, в офисное строительство. Просто прибыльность этого бизнеса, по оценке консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, почти в два раза ниже, чем в жилищном строительстве. Соответственно, значительно ниже конкуренция со стороны российских компаний, которых никогда не смущала "непрозрачность" согласования проектов.

Но даже если приватизация земли приобретет массовый характер, собственникам земельных участков это ничего не даст. Хотя бы потому, что застройка городских земельных участков в любом случае должна утверждаться структурами столичного правительства. Именно по этой причине турецкая ENKA до сих пор не может получить согласования от городских властей на строительство торгового, бизнес- и гостиничного центра на Кутузовском проспекте Москвы, несмотря на то что занимается этим более двух лет. И это учитывая тот факт, что большей частью планируемого под застройку участка распоряжаются не городские, а федеральные власти, уже санкционировавшие строительство.

Иностранные компании, довольствующиеся выполнением подрядных работ, неофициально соглашаются с невозможностью конкуренции в жилищном строительстве с российскими компаниями, но официально, как, например, шведская Skanska, на вопрос об инвестициях в жилищное строительство предпочитают давать ответы, в которых не исключают, что когда-нибудь выйдут на этот рынок как самостоятельные игроки. "Наш московский опыт пока ограничивается строительством жилого комплекса в Кунцеве (его заказчиком являлась группа 'Тема'.– 'Ъ-Дом'). Дальнейшая активность зависит от результатов исследования рынка и эмпирических шагов",– говорит начальник отдела маркетинговых коммуникаций финской компании Skanska East Europe Oy Вера Ваурамо.

Иностранных инвесторов на стройках заменяют иностранные строители.

Несмотря на это, поток иностранных инвестиций в ипотечный бизнес РФ не ослабнет просто потому, что в Западной Европе и США проценты по ипотечным ставкам значительно ниже. Кроме того, притоку денег из-за рубежа будут способствовать правительственные гарантии под ипотечные программы зарубежных агентств (предварительные согласования с американскими и европейскими банками у российского правительства на этот счет уже имеются). В результате на Россию будет обрушена огромная масса ипотечных денег.

На фоне отсутствия иностранных инвестиций в жилищное строительство Россию ожидает колоссальный приток зарубежных денег в ипотечное кредитование. По крайней мере потому, что с прозрачностью этого бизнеса проблем не существует. Уже сейчас, по оценкам Госстроя РФ, до 5% российского населения имеет реальные возможности для погашения ипотечных кредитов даже по действующим процентным ставкам. По прогнозам руководителя Ипотечной комиссии Госдумы РФ Ивана Грачева, через пару лет объем иностранных ипотечных инвестиций станет "пиковым", в результате чего кредитные ставки ипотечных кредитов резко упадут с 12-15% годовых в валюте до 7-9%.

Конечно, возможен и другой сценарий: западные компании, банки и инвестфонды начнут инвестировать в жилищное строительство. Но это маловероятно. В интервью Ъ Ричард Стронг, глава одного из ведущих американских инвестфондов Strong Investmens, распоряжающегося более $40 млрд средств своих пайщиков, заявил, что западные инвесторы российский рынок жилищного строительства, в отличие от ипотеки, и сейчас, и в ближайшее время будут относить к рискованному объекту капиталовложений и инвестировать средства в этот бизнес скорее всего не будут.
Новостройки Подмосковья не только захватывают свободные территории, но и перехватывают покупателей, ранее ориентированных на московское жилье. Больше всего это проявляется в отношении недвижимости в организованных жилых комплексах, зачастую малоэтажных, где качество жизни выше, чем во многих новостройках Москвы. Что строится за пределами столицы и сколько это стоит, изучала обозреватель Денег Евгения Дмитриева.

Среди столичных застройщиков в дальнейшем росте цен и на московскую, и на российскую недвижимость уже никто не сомневается. При этом руководители строительных компаний, например глава S. Holding Алексей Шепель, считают одной из основных причин подорожания именно приток ипотечных денег. Дисбаланс между ростом ипотечных и инвестиционных вложений в жилищное строительство в России в ближайшее время почти неизбежен. Следовательно, неизбежен и рост цен на квартиры. В какой-то степени эти ожидания подогревают и высокие цены на одну из основных статей российского экспорта – нефть.

По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, в новостройках Подмосковья средняя цена предложения составляет $1100-2486 за квадратный метр. На стоимость жилья в новостройке значительное влияние оказывают два ключевых фактора: расположение и тип дома. В 2006-2007 годах наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным и переход от точечной застройки к возведению целых жилых микрорайонов. Качество строительных работ ни в чем не уступает московскому, а иногда даже выше,-- говорит директор департамента продаж агентства недвижимости Домострой Наталья Козлова.

Количество строительных площадок в городах близ Москвы растет небывалыми темпами, и задумывающимся о покупке жилья стоит к ним присмотреться. Дело не только в пресловутой цене квадратного метра, которая в области пока еще в полтора-два раза ниже, чем в Москве. Дело в качестве жизни, которое сегодня предлагает пригород. Конечно, речь не идет об одиночных домах-новостройках. Речь о жилых комплексах, городах в городах, где еще на стадии проектирования закладываются основные компоненты инфраструктуры. Если побывать на строительных площадках малоэтажных комплексов, то сомнений в качестве как самих домов, так и прилагающейся к ним инфраструктуры не остается.

Строительство малоэтажных загородных комплексов -- это, безусловно, тенденция. Причем показательно демонстрирующая, что потребители жилой недвижимости пусть медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфорта проживания. Покупатели все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологическую составляющую, а не только возможность быстро доехать до работы. Ведь по стоимости квартиры в малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы с квартирами в Москве. Естественно, стоимость квадратного метра ниже, чем в столице ($1300-3500). Однако площади квартир больше, поэтому общая цена за однокомнатную или двухкомнатную квартиру сопоставима со стоимостью квартиры в Москве с тем же количеством комнат.

Первые малоэтажные дома появились еще в 90-х, однако у этих объектов, как правило, не было ни собственной территории, ни гаражей, ни инфраструктуры. Сегодня строительство ведется без этих недочетов. Разрабатываются не только подземные парковки, но и гостевые стоянки, детские площадки и песчаные пляжи для барбекю. Поселки строятся в едином, но индивидуальном архитектурном стиле.

Между тем у квартиры в малоэтажном комплексе есть ряд преимуществ. В отличие от коттеджа и таунхауса ее можно запереть и спокойно уехать, ни о чем не беспокоясь. То же касается и уборки территории -- как от листьев осенью, так и от снега зимой: это забота сугубо эксплуатационной службы. Кроме того, проблема живого муравейника остается в прошлом -- новые жилые комплексы малоэтажного строительства, как правило, оснащены подземной парковкой из расчета два машиноместа на квартиру. Немаловажный момент -- охраняемая территория. А еще в подобных комплексах, как правило, есть детские площадки и садики.

Например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв. м, а в малоэтажном комплексе -- 75-90 кв. м. Кажущаяся ценовая доступность этого вида жилья на самом деле обманчива. Из-за больших площадей цена покупки может приближаться к миллиону, а иногда и превышать его в зависимости от направления,-- уверена Наталья Козлова.

Во многих случаях в рамках одного комплекса существуют и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Это так называемые мультикомплексы, где территория измеряется десятками гектаров. Масштабных проектов не очень много, однако все же есть из чего выбрать. Например, Зеленый квартал в Ивантеевке, ЖК Эдем по Пятницкому шоссе, ЖК Жемчужина по Минскому шоссе, ЖК Сосновый бор в Королеве, уже упоминавшиеся Семь звезд и Семь звезд-2, где стоимость квадратного метра пока держится на уровне $1600-1700.

В поселке или жилом комплексе дома строятся обычно на территории минимум 1-2 га и состоят из нескольких корпусов по три-семь этажей каждый. Существенное отличие от типовых московских квартир -- высота потолков не менее трех метров и никаких проблем с экологией. И если местоположение комплекса не самое удачное, то это компенсируется другими плюсами. Например, ЖК Семь звезд и Семь звезд-2 расположены по непрестижному горьковскому направлению, но этот недостаток с лихвой перекрывается наличием подземных гаражей, террас, высокими потолками, собственной территорией более 4 га, обширной инфраструктурой и собственным пляжем у реки.

Другой проект, на который также стоит обратить внимание,-- жилой комплекс Наташинский парк в городе Люберцы. Вблизи домов этого комплекса находится исторический памятник -- Свято-Троицкий храм и Наташинские пруды. На придомовой территории будут оборудованы пешеходные зоны, зоны отдыха, детские площадки. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв. м с 10-метровой кухней -- $90 тыс. А минимальная цена двухкомнатной квартиры общей площадью 70 кв. м с 12-метровой кухней -- $127 тыс.

Однокомнатную квартиру общей площадью 44,6 кв. м в жилом комплексе Лукино можно купить за $60 тыс., а трехкомнатная квартира общей площадью 86 кв. м обойдется минимум в $109 тыс. Комплекс расположен в северо-восточной части города Балашиха, в непосредственной близости от реки Пехорка. На севере района расположен национальный парк Лосиный остров, на востоке -- рекреационные территории Озерного лесопарка. Инфраструктура района включает школу, детский сад, библиотеку, супермаркеты и рестораны. Туда также входят отделение связи, банк, поликлиника и аптека.

В качестве варианта также можно рассмотреть жилой комплекс Солнцеград по Горьковскому шоссе. Там двухкомнатную квартиру можно приобрести по $1700-1800 за 1 кв. м. В проекте предусмотрен инфраструктурный комплекс, ориентированный на семьи с детьми: школа, детский сад, сад-ясли, а также поликлиника, библиотека и спортивно-тренажерный зал. 'Солнцеград' благополучен с точки зрения экологии, так как он расположен между двумя лесными массивами -- Балашихинским лесом и Горенским лесопарком -- и соседствует с Лосиным островом. Сейчас проект находится на этапе строительства, завершение первой очереди которого намечено на 2008 год,-- говорит директор отделения На Ленинском компании Миэль-Новостройки Юлия Гераськина.

Еще один загородный комплекс, состоящий из 12 трехэтажных домов, носит название 12 месяцев. Он находится в трех километрах от МКАД между Сколковским и Боровским шоссе, рядом с Баковским лесопарковым заповедником и бывшими дачами партийной элиты. Не менее интересны поселок экономкласса Полянка, расположенный в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе, а также уже запущенный проект Рублевское предместье в районе деревни Глухово Красногорского района. В настоящий момент проектируется еще несколько загородных жилых комплексов подобного формата в районе Королева, а также в Химкинском районе.

Вместо квартиры в малоэтажном комплексе можно приобрести и таунхаус, который по основным характеристикам и цене сопоставим с квартирой. Например, в поселке таунхаусов Мечта, расположенном в 23 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, стоимость квадратного метра составляет $140 Покупка таунхауса (около 190 кв. м) в этом поселке обойдется в $260 тыс. В поселке предусмотрено строительство детского сада, школы, бассейна. Планируется открытие музыкальной и художественной школ и библиотеки. В ЖК Новая Опалиха, в одном из старых и наиболее известных дачных поселков ближайшего Подмосковья, также продаются таунхаусы площадью от 279 кв. м по цене $1700 за метр.

Если же сроки поджимают и квартира нужна уже сегодня, имеет смысл обратить внимание на микрорайон Центральный в Долгопрудном. Хотя цены здесь составляют порядка $2300-2400 за квадратный метр, этот вариант нельзя сбрасывать со счетов, поскольку квартиры в этих домах предлагаются уже с отделкой. Помимо этого потенциальным клиентам доступен широкий ряд ипотечных программ. Также интересный вариант есть в 5-м микрорайоне города Видное, где стоимость квадратного метра колеблется от $2075 до $250 По этой цене можно приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью от 44 до 51 кв. м со специальной планировкой. В этих квартирах кухня совмещена с гостиной. По сравнению со стандартными однушками квартиры европейского типа имеют очевидное преимущество -- покупатель наряду с кухней получает дополнительное жилое пространство, которое можно организовать по собственному усмотрению.

Девелоперская группа ПИК разместила бумаги на биржах. Акции были проданы по нижней границе объявленного ранее диапазона 25 долларов за штуку. У ПИК есть потенциал роста компания выполняет объемный пакет заказов, напоминают аналитики. IPO ПИК стало одним из крупнейших среди девелоперских компаний.

За последние год-два наметилась явная тенденция ведения масштабной застройки территорий ближайшего Подмосковья. На рынок планируется вывод крупных проектов, они заявлены в новом формате -- застройка города. Планируется строительство жилья в широком диапазоне классности от 'эконом' до 'элит'. К таким проектам относятся А101 в Ленинском районе Московской области (на 300 тыс. человек), проект строительства элитного города 'Рублево-Архангельское' и 'Большое Домодедово',-- рассказывает руководитель аналитической службы МИАН -- агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

У ПИК есть потенциал роста компания выполняет объемный пакет заказов, но все будет зависеть от цен на недвижимость Книгу заявок организаторы IPO закрыли накануне вечером. Компании удалось разместиться по нижней границе ценового диапазона, продав каждую акцию за 25 долларов. Таким образом, капитализация компании составила11,4 млрд долларов. Акции ПИК включены в список РТС, компания также подала заявку на листинг акций на ММВБ.

Девелоперская группа ПИК разместила 15% акций на лондонской и российских биржах. Объем привлеченных средств составил 1,8 млрд долларов.

Компанией ПИК на паритетных началах владеют бизнесмены Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Выручка группы в 2006 году выросла на 90% и достигла более 1,5 млрд долларов, EBITDA в 2006 году составила 486 млн долларов. Чистая прибыль в 2006 году увеличилась почти до 298 млн долларов против 20 млн долларов в 2005 году.

Совместными глобальными координаторами и букраннерами IPO выступили Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International, совместным лид-менеджером IPO стал Merrill Lynch International, говорится в сообщении компании.

Портфель заказов компании включает 413 проектов. Большая часть приходится на Москву и Московскую область.

ПИК стала самой дорогой девелоперской компанией в России, обогнав компанию Льва Леваева AFI Development.

Уставный капитал компании составляет 28,516 млрд рублей. С 2002 года группа разместила пять облигационных займов общим объемом 2,57 млрд рублей. В дальнейшем ПИК собирается разместить допэмиссию акций объемом 11,3% от увеличенного уставного капитала.

Группа компаний ПИК работает на российском рынке недвижимости с 1994 года. Основные направления деятельности: инвестиции в жилищное строительство, девелоперская деятельность, ипотечное жилищное кредитование, строительство, производство строительных конструкций и материалов. Земельный банк группы насчитывает 1,1 тыс. га, который предполагает возведение 10,5 млн кв. м жилья. В 2006 году было введено 50,2 тыс. кв. м жилья.

Капитализация AFI Development составила 7,3 млрд долларов, цена одной акции при размещении 14 долларов. Но сейчас ее акции подешевели до 11 долларов, а капитализация снизилась до 5,73 млрд долларов.

Предыдущее большое IPO среди девелоперов провела компания AFI Development. Оно состоялось в начале мая текущего года.

Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры в наем? Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.

Аналитик ИФК Университет Евгений Кривой считает, что, несмотря на размещение по нижней границе, IPO компании ПИК можно считать успешным. Общая тенденция рынка такова, что разместиться лучше было бы трудно. Кроме того, у ПИК есть потенциал роста компания выполняет объемный пакет заказов. Но все будет зависеть от цен на недвижимость, считает Евгений Кривой.
Рост цен на жилье и его аренду заметно прибавили популярности частным инвестициям в недвижимость. Все чаще инвесторы покупают квартиры с привлечением ипотечных кредитов и сдают их в аренду, а схема, когда проценты по кредиту выплачиваются из арендной платы, становится все более распространенной. Но, вкладывая деньги в недвижимость, частный инвестор редко задумывается о налогообложении. И напрасно, потому что невнимание к налоговым органам чревато большими неприятностями, включая уголовную ответственность. Однако налоговые отчисления можно уменьшить, причем вполне законно. Надо только знать, как это сделать.

Декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля, а сумма налога, исчисленного на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2006 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2007 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2007 года.

Если, например, помимо сдачи квартиры в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Точку в споре с налоговыми органами поставил Верховный суд, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.

Однако достаточно ли будет одной лишь налоговой декларации в том случае, если в аренду сдается не одна квартира, а несколько? В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. Как следствие, такие операции должны вести только лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей. Цели налоговой инспекции были достаточно просты - в отличие от физических лиц деятельность индивидуальных предпринимателей дополнительно облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.

Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления?

Что же необходимо сделать для того, чтобы, не нарушая налогового, и тем более уголовного, законодательства, осуществлять сдачу в аренду одновременно нескольких объектов недвижимости? Первым шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно просто - регистрация отнимет несколько часов вашего времени и по срокам не превысит 10 дней.

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода.

Такой способ, являющийся абсолютно законным, имеется. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся упрощенной системой налогообложения (УСН).

Вопросы в Личные финансы присылайте по электронной почте finans@izvestia.ru или письмом по адресу: 127994, Москва, ул. Тверская, д. 18, корп. 1, Редакция газеты Известия, Личные финансы

Необходимо помнить и об ограничениях, которые налагает УСН - сумма совокупного годового дохода не должна превышать 20 млн. руб. А стоимость имущества, сдаваемого в аренду, - 100 млн. руб.



Главная --> Публикации