Главная --> Публикации --> Подкова на счастье Проект реконструкции военторга не получил одобрения архитектурного совета москвы Ярославский: прощай, «бабушкинское» наследство! Алеет северо-восток Mastercard обесценила москву

Японские архитекторы всегда отличались амбициозностью и желанием создать проект, который поразит весь мир своими масштабами. Чтобы не так, как у всех. Одна из подобных затей Пирамида Мега-Сити (Mega-City Pyramid), которую изобретательные инженеры мечтают возвести в токийской бухте.

Еще в древние времена человечество пыталось возвести здание до самых небес. По разным причинам: чтобы стать ближе к богу, посоревноваться в изобретательности или просто посмотреть, что же там, за облаками. Началось это со строительства Вавилонской башни и продолжается до сих пор чего стоят одни только небоскребы в мегаполисах.

Японская строительная корпорация Shimizu еще не определилась с высотой постройки по разным данным высота пирамиды должна составить приблизительно от 700 до 2004 метров (кстати, проект носит еще одно название TRY 2004). В любом случае, Пирамида Мега-Сити будет в несколько раз выше, чем пресловутая Великая пирамида в Гизе.

Планируемый пирамидальный город на 750 тысяч человек будет подвешен над водой и сильно изменит образ жизни многих горожан. Если эта мега-пирамида будет построена, она станет самым высоким искусственно созданным рельефом планеты.

Еще одно отличительное качество мега-проекта это его целостность. В сущности, это будет настоящий город, а не отдельно стоящая постройка. Сообщение между отдельными его кварталами должно обеспечиваться огромными трубами-улицами, соединяющимися между собой в шароподобные узлы. Внутри наклонных труб будут построены лифты, а горизонтальные тоннели заполнят бегущими дорожками. Узлы станут не только прочными опорными соединениями пирамиды, но и пересадочными станциями.

Гигантскую конструкцию предполагают разместить на 36-ти огромных бетонных колоннах, упирающихся в дно бухты соответственно, общая высота постройки окажется больше той, которая будет доступна взору. Архитекторы Shimizu обсуждают варианты заполнения километров зданий пирамиды жилыми комплексами, офисными и административными сооружениями, культурно-развлекательными центрами и всей необходимой для полноценного функционирования города инфраструктурой. Плотность наполнения города будет неоднородной, поскольку форма пирамиды значительно сужается к верхушке, что предполагает уменьшение свободного пространства.

Инженеры уверяют, что внутри места хватит всем. Предусмотрено даже пространство для вертолетов, хотя довольно трудно представить себе пилотов, совершающих полеты внутри здания. Что касается материала для строительства, японские инженеры выбрали гигантские трубки из легкого материала, выполненного из сверхпрочных углеродных нанотрубок. Согласно их замыслу, пирамидальный каркас строения должен быть построен специальным роботом-пауком, ползающим по натянутым между постройками тросам и оставляющим за собой волокна несущей системы.

Планы насчет начинки висячего города будоражат воображение. Задумано возвести небоскребы и многоэтажные здания как в форме обычных прямоугольников, так и пирамид. Они будут подвешены внутри несущей структуры на огромных кабелях из нанотрубок. Архитекторы объясняют, что подобная конструкция призвана амортизировать толчки в случае землетрясения. Кроме того, инженеры продолжают работать над вариантами защиты города от цунами, ураганов и других стихийных бедствий. Весь каркас строения будет состоять из 55-ти гигантских пирамид, расположенных в пять слоев (по другим данным пирамид будет больше, а слоев восемь) и напоминающих по виду атомарную кристаллическую решетку. Каждая из них будет выше известного на весь мир здания казино Luxor в Лас-Вегасе (106-метровая конструкция с самым большим в мире атриумом). Согласитесь, звучит внушительно.

Каково это жить в воздухе? Пока еще рано говорить о том, как будут себя чувствовать жители Mega-City Pyramid. Ведь там не будет привычных нам улиц, площадей с голубями под голубым небом и водоемов только транспортные трубы-каналы, соединяющие подвешенные в воздухе сооружения с большой землей. Несомненно, в японском Токио, который по плотности застройки уже сейчас напоминает муравейник, подобная затея не покажется людям чем-то экстраординарным. Но человек, родившийся в подобном городе, будет смотреть на обычные города уже другими глазами и, вероятнее всего, гордиться своей необычной малой родиной.

Похоже на фантастический фильм, но разработчики Mega-City Pyramid настроены весьма серьезно. В проект вовлечены не только токийские профессионалы итальянский архитектор Данте Бини и работники его компании BiniSystems уже создали свой вариант возведения каркаса висячего города: это временные надувные сферы, которые создадут прочную опору для монтируемых труб.

Можно добавить, что в связи с растущей популяцией и быстрым развитием японских городов, матрешечная идея города в городе имеет в себе логику и здравый смысл. Остается только пожелать архитекторам удачи в осуществлении подобного проекта, ведь без такой конструкции уже через несколько десятков лет токийцам попросту не будет хватать места. А с другой стороны, мега-затея по-прежнему упирается в то, смогут ли технологи предоставить суперпрочный материал для строительства, ведь вес всего Mega City Pyramid достигает нереальных цифр. Как бы там ни было, если проект Города в воздухе будет реализован, когда-нибудь в будущем инопланетяне, возможно, внесут гигантский колосс на бетонных ногах в список достопримечательностей планеты Земля.
Чиновники предлагают запретить в городе приватизацию земли, а также изъять некоторые участки, где будут расположены основные олимпийские объекты. Впрочем, эксперты уверены, что ограничения могут, наоборот, привести к росту стоимости земли в два раза, с $10 млн до $20 млн за 1 га.

Чтобы сгладить эффект вездесущего серого бетона, металла и пластика, город будет также оснащен зелеными насаждениями, атриумами, ветровыми электростанциями и солнечными батареями. По трубам будут ходить автоматические капсулы-такси без водителей.

Депутат заксобрания Краснодарского края Александр Звягин подтвердил, что на прошлой неделе на совещании у губернатора Александра Ткачева обсуждался земельный вопрос в Сочи, но сказал, что окончательного решения по поводу запрета на приватизацию принято не было. Для этого потребуется подготовить нормативную базу, к осени депутаты городского и краевого заксобраний едва ли успеют, добавил господин Звягин.

Власти Сочи предлагают включить курорт в список особо охраняемых территорий, что позволит ввести запрет на приватизацию новых земельных участков, а срок аренды остальных ограничить 49 годами, сообщил Ъ депутат городского заксобрания Юрий Копачев. Своей земли могут лишиться и часть существующих собственников: участки вокруг бывшего колхоза Россия в Имеретинской бухте и в Красной Поляне, где будут расположены основные олимпийские объекты, власти намерены изымать у собственников для госнужд, рассказал другой сочинский чиновник. Вчера же представитель департамента по архитектуре и строительству Краснодарского края Владимир Василенко заявил, что в ближайшее время начнется инвентаризация всех строений в районе большой олимпийской стройки и незаконно возведенные объекты будут снесены. Действия властей направлены на прекращение спекуляцией землей,-- признается господин Копачев.

Инициатива сочинских властей удивила участников рынка. Чтобы включить Сочи в список особо охраняемых территорий, необходимо внести изменения в Земельный кодекс, что без участия федеральных властей невозможно,-- говорит юрист юридической компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Москва уже поставила задачу решить земельный вопрос в Сочи, и процесс согласования по созданию нормативной базы, позволяющий наложить мораторий на приватизацию, может начаться в ближайшее время, утверждает чиновник сочинской администрации.

По данным девелоперов, с прошлого июня цены на землю в Сочи выросли на 50%, до $10 млн за 1 га. Одновременно взлетела и стоимость квартир: с $1,8 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м экономкласса и с $5 тыс. до $7 тыс. за 1 кв. м элитного жилья. Сразу после объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 цены выросли еще на 10%, по оценкам девелоперов. До конца года они ждут роста еще на 30-40%.

Денис Семыкин, гендиректор девелоперской компании Новая площадь, работающей в Сочи, считает, что инициатива сочинских властей приведет к очередному подорожанию земли с нынешних $10 млн за 1 га до $20 млн, а в самых престижных районах стоимость 1 га может достичь $140 млн. С этой оценкой согласен господин Микитей, который отмечает, что со введением запрета на приватизацию автоматически повысится стоимость и участков, находящихся в аренде на 49 лет. На этом могут заработать земельные спекулянты, считает господин Семыкин. Он убежден, что компенсировать затраты на покупку дорогой земли девелоперы будут за счет увеличения стоимости готовых объектов -- цена 1 кв. м жилья может увеличиться на 30-40%, до $7,8-8,4 тыс. за 1 кв. м (впрочем, пока недвижимость Сочи продолжает привлекать новых инвесторов -- см. стр. 13).

К тому же большинство компаний давно переоформили свои участки из бессрочной в долгосрочную аренду на 49 лет, потому что понятия бессрочной аренды нет в новом Земельном кодексе, удивлен заместитель гендиректора MR Group (строит два жилых комплекса в Сочи) Виктор Микитей. В любом случае по Земельному кодексу у юридических лиц--арендаторов земли есть возможность до января 2008 года не только переоформить договоры с бессрочной аренды на 49 лет, но и выкупить ее,-- добавляет Дмитрий Раев. В случае изъятия земли для строительства олимпийских объектов власти обязаны предложить собственникам компенсацию, эквивалентную рыночной стоимости земли и находящейся на ней недвижимости, или выделить сопоставимый по цене участок в другом районе, отмечает юрист.

Нижние этажи: минусов больше, чем плюсов.

Перед каждым покупателем, выбирающим квартиры в многоэтажном доме, встает трудный и даже мучительный вопрос: на каком этаже поселиться. Мы исследовали этот вопрос на московском рынке новостроек, подробно рассмотрев преимущества и недостатки нижних, верхних и средних этажей.

Шум. Как отмечают специалисты, бытовой шум может серьезно подорвать наше здоровье. Постоянное, фактически круглосуточное воздействие шумовой среды на человека оказывает негативное влияние на все системы организма, характер сна, степень физического и нервного напряжения.

Экология. Ситуация с воздухом у жителей нижних этажей критическая. Как правило, атмосфера здесь загрязнена автомобильными выхлопами: уровень максимальной концентрации вредных СО и СН находится на высоте 3-го этажа (быстро уменьшаясь к пятому). Следует знать, что выхлопные газы распространяются не менее чем на 150 м от автострады. На втором этаже также скапливаются различные тяжелые газы, включая радон. Очень ощутимы грязь и пыль с улицы. Если район новый, то могут годами продолжаться строительные работы, ездить грузовики. Чего стоят только автомобили, ночующие под вашими окнами! Мало того, что ночью в любой момент может завыть сигнализация, утром вам еще придется слушать мотор разогреваемого автомобиля и закрывать форточку из-за выхлопных газов. Экология жилой среды также во многом зависит от степени “шумового” загрязнения квартиры.

Нежилой первый этаж зачастую оказывается проблемой для жильцов второго этажа. Вместо офиса вполне может быть круглосуточный магазин или зал аэробики с вечерними занятиями.

“Снимаю квартирку на втором этаже. При открытых форточках люди, беседующие у подъезда, как будто разговаривают у меня за занавеской. Соседи возвращаются с работы до 2-3 ночи, хлопают дверьми. А в 6 утра приезжает мусоровоз”.

И все-таки офисы — это не самые вредные соседи. Конторы работают днем, но не работают ночью, обычно в них отсутствуют домашние кинотеатры и воспроизводящая техника большой мощности. К протечкам они относятся более терпимо и до суда, требования денег обычно не опускаются (хотя, конечно, бывает по-разному). В случае нарушения ими порядка, милиция способна помочь. Юридическое лицо значительно более уязвимо, чем физическое. Вдобавок не забывайте, что все происходящее под вашими окнами будет находиться под бдительным оком охраны офиса — жулики не залезут, и молодежь разборки не устроит.

Если окна находятся над входом в офисы, где сотрудники регулярно курят, то невозможно открыть окно, чтобы проветрить квартиру. Работники офиса порой приходят на работу и в субботу с утра, а перед началом рабочего дня любят покурить, обменяться новостями. Если спишь с открытой форточкой, это гарантирует тебе подъем. А еще такие соседи снизу временами отмечают праздники, сопровождаемые громко орущей музыкой, песнями и плясками до утра. Милиция, конечно, решит проблему, но нервы вам не возвратит.

Прочее. Если под вами нежилое помещение, вы на втором этаже имеете право сделать любую законную перепланировку, например, перенос кухни или ванной, что этажом выше уже невозможно (в панельных домах).

Лифт. Первый и второй этажи — это полная независимость от лифта. Практически единственный, но очень большой плюс, который сразу кроет несколько минусов. Лифт нужен только для подъема тяжестей. По лестнице быстрее дойти, чем ждать лифт, даже если он едет со второго этажа, не тратится время, если надо выскочить по-быстрому из дома. Это немаловажно, если в семье маленький ребенок. Лифты у нас, как известно, имеют свойство ломаться, а перспектива подниматься пешком с коляской не радует.

“Знаю случай. Человек купил квартиру на 2-м этаже в новостройке. После того как дом сдали, обнаружилась пристройка прямо под окном этой квартиры, с прямым доступом с крыши в это самое окно”.

Есть у нижних этажей один подводный камень: под окнами могут построить гараж или еще что-нибудь.

Верхние этажи: плюсов больше, чем минусов

Резюме. Решение брать или не брать второй этаж зависит от того, какие виды из окон и что под окном. Если дорога, магазин, забирайтесь как можно выше, если тихий дворик, то и второй этаж может быть вполне удобным для жизни. Как говорят пожившие на первом (втором) этаже люди, все проблемы верхних этажей — временные (лифт когда-нибудь починят), а вот проблемы первого-второго — это навсегда.

Самый простой способ борьбы с “альпинистами” — установить на все окна, включая лоджию, решетки. Возможно, не всем понравиться смотреть на мир через решетчатые окна, поэтому можно решить проблему с помощью вневедомственной охраны. Блокировка двери стоит 1400 рублей, датчики движения — 1500 рублей за штуку, абонентная плата около 200 рублей в месяц. Впрочем, современные стеклопакеты разбить не так просто, поэтому можно установить их и просто не забывать закрывать окна перед уходом. Не помешает укрепить дверь на чердак, заменить навесной замок на врезной.

Воры. “У моих знакомых воры влезли в квартиру с чердака, через вентиляционный короб (проломили стенку короба на кухне). Также известны “карлсоны”, которые спускаются с крыши по веревке на балкон последнего этажа”.

Летом бывает жарковато. Одной из проблем многоэтажек является неравномерный прогрев дома. Теплый воздух поднимается наверх, и верхние этажи многоэтажного дома прогреваются значительно сильнее. Если летом на третьем этаже плюс 20°С, то на 23-м этаже вполне может быть 25 °С.

Протекание крыши. Протекание крыши в новых панельных домах есть факт, который всегда следует иметь в виду. Стоки забиваются — крыша течет. Во многом это зависит от того, насколько хорошо застройщик сделает крышу. Протекать может не только крыша, но и межпанельные швы, все это зависит от направления ветра во время дождя. Как показывает опыт, в современных панельках если течет, то у всех вплоть до нижних этажей, так что эта проблема не только “верхов”. Выход здесь один: бороться с ДЭЗом (или со строителями, если у вас новостройка) по поводу крыши и швов. Занятие это долгое, но не безнадежное. Как известно, раз в 4 года случаются выборы, когда можно заставить ДЭЗ не то что крышу, даже унитаз починить. Некоторые жильцы самостоятельно делают гидроизоляцию на техническом этаже, не дожидаясь работников.

Вторая. В квартире жарко из-за того, что панель — плохой теплоизолятор (если еще слабый и изношенный утеплитель), она хорошо пропускает жару (как и холод). Особенно страдают комнаты с окнами на восток. Летом с 6.00 до 14.00 прямое солнце основательно “прожаривает” квартиру. Усугубляет положение комната с лоджией. Лоджия нагревается, так как воздух не циркулирует, поэтому открыть окно и проветрить невозможно. Летом воздух на лоджии может нагреваться до 45 градусов. Вывод: без кондиционера на последних этажах не обойтись.

Причин этому две. Первая. Панельная коробка нагревается, и теплый воздух поднимается вверх к последнему этажу — получается система перевернутого стакана, под дном которого скапливается воздух. С этой проблемой поможет справиться хорошая теплоизоляция входной двери квартиры, отсекающая горячий воздух из подъезда.

Вентиляция в обычном режиме работает на вытяжку, но иногда из-за перекрытия воздуховода или слабого перепада температур летом может пойти обратный процесс — так называемое опрокидывание вентиляции. Вы это сразу почувствуете по запаху из кухонь-туалетов всех нижних соседей. Решить подобную проблему может установка обратных клапанов на вентиляционные отверстия.

Проблемы с вентиляцией. Особая проблема возникает с вентиляцией квартир на верхних этажах. Многие бытовые газы легко поднимаются наверх, поэтому жители верхних этажей дышат тем, что “выдохнули” нижние квартиры. Интересно, что к ухудшению вентиляции квартир привело использование герметичных стеклопакетов, которые уменьшили проветривание квартир. В современных домах жилье проветривается с помощью вентиляционной камеры, проходящей через все квартиры. Как и у обычной печки, тяга выше на нижних этажах и совсем слабая на верхних, поэтому жителю верхних этажей “башни” стоит озаботиться дополнительной принудительной вентиляцией своей квартиры, например, установить канальные вытяжные вентиляторы или стеклопакеты с системой микропроветривания.

Проблема “шума от соседей сверху” в многоэтажных домах выделяется своей остротой. Так как только от соседей сверху можно получить полный и острый шумовой коктейль: звук телевизора вместе с детским криком, приправленный цоканьем шпилек по паркету или медвежьим топаньем по линолеуму 120-килограммового главы семейства. В сочетании со звуками падающих на пол предметов и громкой руганью жизнь соседа внизу превращается в непрерывный кошмар.

Отсутствие шума сверху. “Специально переехал на последний этаж после полугода “выживания” на восьмом в панельке-новостройке, где облегченность конструкций достигла своего апогея. Все телодвижения соседей сверху отдавались громким эхом, гулом и вибрацией у нас в квартире”.

Шум от соседей снизу можно уменьшить путем наращивания на полу шумоизолирующей прослойки (пенополистирол и шумопоглотительная вата). Толщина такого “бутерброда” составит 10-15 сантиметров.

Хотите достичь относительной тишины — выбирайте последний этаж. Звукоизоляцию на полу сделать значительно проще, чем подвешивать фальшпотолок и набивать его звукопоглощающей ватой.

Часто в верхних этажах людей смущает возможная нестабильность подачи горячей и холодной воды. Действительно, напор воды обычно слабее, чем на нижних этажах, однако в сериях КОПЭ и П-44Т, например, разводка воды и тепла производится сверху. Поэтому проблемы с водой можно не опасаться.

Прочее. Особый вопрос — пожарная безопасность высоких этажей. Максимальная высота пожарного коленчатого подъемника — 68 м, а пожарной лестницы и вовсе 50 м, причем подъемников даже в Москве всего единицы. Поэтому пожар в квартире выше 22-го этажа представляет серьезную угрозу и потребует эвакуации с помощью вертолета.

Резюме. В большинстве своем недостатки последнего этажа устранимы и исправимы, а вот запретить народу ходить, прыгать у тебя над головой невозможно. Как говорят натерпевшиеся жильцы, тишина сверху — не просто плюс, а несколько сэкономленных лет жизни.

В заключение упомянем про статистическое исследование японских ученых, согласно которому чем выше этаж, тем короче продолжительность жизни живущих на нем. Согласно рекомендациям ученых, жить следует на 4-5 этажах, не выше крон деревьев.

У средних этажей один самый большой недостаток: соседи сверху и соседи снизу, поэтому акустическая картина может быть совершенно непредсказуемой. Прибавьте к этому шум от движущейся кабины лифта и лифтовых лебедок, возможные проблемы с лифтом. Чистота воздуха и вид из окна также могут быть не идеальными.

Средние этажи — самые популярные

Предполагалось, что квартиры в одном доме примерно одинаковой площади и одинаковой цены (но на различных этажах) можно считать рыночно эквивалентными. Определив, насколько быстро продаются такие квартиры на том или ином этаже, можно найти рыночную “востребованность” этих этажей.

Тем не менее, посмотрим, что предпочитают сами покупатели квартир. Нами было проведено собственное маркетинговое исследование, дающее ответ на этот вопрос. Исследовались квариры в 16-этажных панельных новостройках серий И-155, П-3М, П-44Т, П-46М с достаточно широким выбором квартир по этажам.

В качестве исходного материала для исследования использовались базы данных предложений фирм — лидеров рынка недвижимости, находящиеся в открытом доступе. После обработки выборки из 80 тысяч квартир были получены цифры, показанные на диаграмме.

Основной параметр и искомый результат исследования — это время экспозиции (время продажи) квартир, располагающихся на различных этажах.

— дом утопает в тихом зеленом дворике без гаражей, вдали от автомагистрали;

В заключение приведем общие рекомендации для выбора этажа. Больше всего проблем у нижних этажей. Квартиры на таких этажах можно выбирать только, если:

— вы страдаете акрофобией (боязнь высоты);

— территория двора закрыта и охраняется (например, в элитных домах);

Средние этажи наиболее популярны и практически идеальны для проживания, если сверху спокойные соседи.

— вам просто не хватает денег на нормальный этаж.

Невозможность оформить землю (даже ту, на которой стояли частные дома в деревнях, поглощенных разросшимся городом) объяснялась по-всякому: не разграничена собственность на землю между федеральным центром и столицей, не проведено межевание участков, нет правил оформления документов и т.д. На самом деле земельный вопрос - политический: передача земли в частные руки сильно затруднит (если не остановит) проекты по застройке. Ведь против желания собственников квартир снести их старый дом будет нельзя.

Последний этаж — неплохой вариант как в панельных, так и в монолитных домах, особенно если дом малоэтажный.
На днях столичная мэрия сделала первый шаг к великому земельному переделу - начала устанавливать правила приватизации земли под многоэтажками. На словах правительство Москвы никогда не возражало против провозглашенного Земельным кодексом принципа неделимости недвижимости - к любому зданию должен автоматически прилагаться земельный участок, на котором оно стоит. Но за почти 6 лет действия кодекса ни один кусок земли под многоквартирным домом в Москве не перешел в общедолевую собственность квартировладельцев.

Для начала - провести общее собрание собственников квартир. Цель собрания - получить голоса более половины собственников за оформление в собственность жителей дома земельного участка. Голосовать можно как в очной форме - то есть непосредственно на собрании, так и в заочной - поставив соответствующие галочки в бюллетенях и передав их в правление ТСЖ или инициативную группу. Протокол решения собрания нужно передать в префектуру - в специальную комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Отдельный пункт постановления гласит, что комиссия не вправе требовать других документов, кроме нижеперечисленных:

После принятия Жилищного кодекса тормозить процесс смены хозяев столичной земли стало сложно - усилилось давление товариществ собственников жилья (ТСЖ), которые стали активно требовать причитающееся им по закону. Одна из важных уступок - постановление N 569-ПП Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на днях подписанное мэром. Теперь москвичам объяснили, с чего начинать, если они хотят приватизировать землю под домом.

Информация о том, как должны выглядеть все эти бюрократические произведения, содержится в многочисленных приложениях к постановлению N 56 (Полный текст постановления, включая приложения, читайте на сайте izvestia.ru.) Когда жители выполнят эти требования, им остается только ждать от властей следующего шага навстречу - вопрос межевания участков остается по-прежнему открытым.

- заявление уполномоченного представителя жителей, выбранного общим собранием, о формировании земельного участка;
- схема распределения долей собственников в праве на общее имущество дома;
- копии уведомлений о проведении общего собрания;
- лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в собрании;
- доверенности представителей собственников помещений или письменные решения;
- протокол общего собрания.



Главная --> Публикации