Главная --> Публикации --> Сергей круглик, глава росстроя: на реформу жкх потратят 250 млрд. рублей Болевые "точки" Сдаем квартиру и дачу Малый бизнес переселяют в инкубаторы Рынок, о котором не говорят

Страхование недвижимости и движимого имущества внутри квартиры не самый распространенный сейчас в России вид страхования. Все-таки по собранным премиям лидируют автострахование и ипотечное страхование. Интенсивный рост этих секторов вызван добровольно-принудительным характером участия в них клиента: оба вида связаны с кредитованием и являются обязательным условием получения займа. А если оглядеться, на дорогах у нас стало значительно больше новеньких иномарок, чаще всего купленных в кредит.

Тема страхования большинству собственников жилья кажется скучной вне зависимости от того, пользуются они страховыми услугами или нет пока дело не дойдет до страхового случая. Собственник представляет читателям те грабли, на которые не стоит наступать.

Мы выбрали самые распространенные из заблуждений страхователей, пытающихся защитить свое недвижимое и движимое имущество с помощью полиса.

Впрочем, в последнее время все больше говорят о введении обязательного страхования жилья или хотя бы ответственности квартиросъемщиков и владельцев квартир перед третьими лицами. Так что уже через год-другой мы можем ожидать всплеска и в этом сегменте страхового рынка в добровольных видах. А посему не грех и заранее морально подготовиться хотя бы изучить подводные камни этого вида страхования.

Второй явный недостаток страхования без осмотра узкое покрытие. Коробочный продут всегда включает только те страховые случаи, риск которых минимален (таким образом страховщики опять же подстраховываются, простите за тавтологию).

Заблуждение 1: страховать жилье без осмотра выгодно и просто
Просто да, пожалуй. Пришел, заплатил, получил полис. Но эта простота из серии той, что хуже воровства. Выгодно? Ни в коем случае. Во-первых, любой коробочный продукт дороже примерно в 2 раза, чем индивидуально составленный договор (при сопоставлении условий и тарифов). Это и понятно, резко возрастает риск страхового мошенничества, а свои риски страховщики всегда закладывают в цену продукта. Продавая коробочный продукт (без осмотра) мы не можем быть уверены, даже просто в существовании самого объекта, говорит Павел Башнин, заместитель генерального директора компании ГУТА-Страхование.

Кстати сказать, при страховании движимого имущества в квартире нужно обязательно составить подробную опись каждого страхуемого предмета (не телевизор, а ЖК-телевизор Sony модель такая-то с диагональю такой-то). Иначе, при обращении за возмещением, вы получите стоимость просто телевизора, а не высококлассной дорогой техники.

И третий важный момент сумма при выдаче полиса без осмотра всегда весьма ограничена.

Заблуждение 3: льготное муниципальное страхование хоть от чего-то защищает
Все мы видели договоры льготного страхования жилья на синеньких бланках их кладут нам в почтовые ящики уже с подписью второй стороны. Тарифы там смешные, но и выплат как таковых нет. Некоторые страховщики даже называют льготную московскую программу псевдострахованием: рисков никаких, обращений пострадавших почти нет, да и выплаты, коли случаются, коту на смех. Максимально возможная страховая сумма в 4 раза ниже среднерыночной цены квадратного метра.

Заблуждение 2: при наступлении несчастья (страхового случая) клиент получает на руки всю страховую сумму
Только в том случае, если от дома совсем ничего не осталось и разрушены стены. Это случается только в одном случае техногенных или природных катастрофах. Но стоит иметь в виду, что большинство страховых компаний исключают терроризм из страховых случаев. Даже взрыв бытового газа или пожар, скорее всего, не разрушит дом до основания. А при протечке (самый распространенный страховой случай) или краже имущество пострадает не очень сильно. Степень его сохранности определят эксперты-оценщики, как правило, либо являющиеся штатными сотрудниками страховых компаний, либо аффилированные с ними. Так что при типичных бытовых ситуациях пострадавший получает 15-20% от заявленной страховой суммы.

Заблуждение 4: степень защиты жилища не влияет на стоимость страховки
Страхователи почему-то постоянно забывают о том, что уже вложенные в охранные системы деньги позволяют сэкономить на стоимости полиса. При наличии круглосуточной охраны объекта, сложных сигнализаций с многоступенчатой защитой, датчиков протечек и т.п. вы можете смело требовать у страховщика скидку в несколько десятых процента. При условии, что стоимость страхования жилья колеблется в пределах 0,7-1,5%, этот дисконт может оказаться существенным.

Стоимость страхования по льготной городской программе составляет всего 90 копеек с 1 кв. м общей площади в месяц. Для небольшой однокомнатной квартиры это 30 рублей в месяц, для двухкомнатной площадью 50 м кв. 540 рублей в год. Это тоже коробочный продукт: размер взноса указывается в платежной квитанции по квартплате. Заплатили страховку считайте, застраховались. Действовать она начинает с первого числа месяца следующего после оплаты. При желании сумму взносов и соответственно выплат можно увеличить раза в 1,5 до 18 рублей с 1 кв. м общей площади. В зависимости от взносов максимальная выплата будет рассчитываться, исходя из 17 тыс. руб. или из 25 тыс. руб. на 1 кв. м.

Заблуждение 6: можно страховать только все вместе: конструкции, отделку, обстановку
По правилам страхования большинства компаний, можно страховать: 1) отдельно конструкции (стены, пол, потолок); 2) конструкции+отделку; 3) просто отделку; 4) конструкции+отделку+ движимое имущество внутри квартиры; 5) ответственность перед третьими лицами.

Заблуждение 5: не обязательно хранить подтверждающие стоимость ремонта и обстановки документы, раз договор со страховщиком уже подписан
При страховании отделки и движимого имущества крайне важно иметь договор со строителями, утвержденную смету ремонта, подтверждающие документы на стоимость материалов и обстановки. Эти документы необходимо хранить до последнего, чтобы при наступлении страхового случая у страховщика не возникало вопросов, почему отделка оценена так высоко. Любой уважающий себя страховщик, естественно, постарается занизить сумму выплаты. Нужно, чтобы у вас было что противопоставить этому желанию.

Характерно, что даже на съемной квартире вам имеет смысл застраховать свою ответственность перед третьими лицами, особенно если вы затеваете хоть какой-то ремонт. В этом случае все заботы и разборки с соседями возьмет себя страховая компания. Тариф на этот вид страхования колеблется вокруг 1% от страховой суммы, которая в большинстве случаев не превышает $10 тысяч (вряд ли вы сумеет нанести квартире соседей урон на большую сумму).

Заблуждение 7: страхование ответственности ничего не дает арендатору
Страхование ответственности перед соседями сравнительно новый для нас вид полисов, но приобретающий все большую актуальность. Сейчас, когда стоимость ремонта и обстановки в квартире зачастую сопоставима со стоимостью самой квартиры и в любом случае измеряется десятками тысяч долларов, прорыв трубы и залив соседей снизу может стать катастрофой для вашего бюджета. С отменой ЖЭКов как таковых ответственность за неполадки внутри квартиры (прорыв батареи или трубы, пожар, взрыв газа и т.п.), приведшую к повреждению чужого имущества, полностью ложится на плечи владельцев квартиры или квартиросъемщика.

В четверг, на последнем заседании городского правительства, власти решили окончательно отстранить СМУ Энергоспецстрой от строительства жилого комплекса. Дольщики первой очереди восприняли эту новость с большим энтузиазмом. Как заявила председатель созданного на объекте ТСЖ Татьяна Гончарова, это самый логичный шаг, который могла сделать администрация. Мы очень рады, что отменой этого распоряжения из проекта окончательно убран недобросовестный застройщик. Без этого невозможно завершить строительство и подключить корпуса к сетям. Мы надеемся, что в итоге недостроенное здание будет выставлено на торги с обременением, -- сообщила Ъ госпожа Гончарова.

Павел Башнин из ГУТА-Страхования считает, что именно этот вид страхования стоило бы сделать обязательным, поскольку страховать или не страховать свое имущество, каждый вправе решать сам, а вот научить наших граждан страховать свою ответственность крайне важно.
Городские власти отстранили СМУ Энергоспецстрой от строительства жилого комплекса на Белградской улице, 2 Теперь дольщикам одной очереди многострадального дома предстоит самостоятельно решить проблему подключения своего жилья к инженерным коммуникациям. А дольщикам другой, если они успели купить в ней квартиры, самостоятельно достроить свой дом. С подробностями Наталья Ковтун.

Строительство дома на Белградская улице, 28, началось в 1999 году. Пятно площадью 2 га под жилую застройку получил институт Инжекон. В качестве генерального инвестора строительства институт привлек ЗАО СМУ 'Энергоспецстрой', которое собрало средства с дольщиков, продав квартиры по $350-500 за квадратный метр. Планировалось в четыре очереди возвести здание общей площадью около 15 тыс. кв. м. В 2003 году в качестве соинвестора к объекту подключился концерн ИПС. Этой компании достались вторая и третья очереди строительства. Первая и четвертая очереди остались за ЗАО СМУ 'Энергоспецстрой'. С ними и возникли проблемы. Сдача объектов была назначена на 2003 год, но из-за конфликта между Инжеконом и Энергоспецстроем сроки были сорваны. Дольщики компании собрали инициативную группу. В прошлом году, чтобы получить акт приемки передачи полностью достроенной первой очереди, им пришлось объявить голодовку. Однако дом до сих пор не подключен к инженерным коммуникациям. Четвертая очередь и вовсе построена только на 25% -- из запланированных 14 этажей 160-квартирного дома построено только 7 этажей.

Правда, созданный на объекте ТСЖ и не собирается решать проблемы недостроенной четвертой очереди. Сколько дольщиков успели приобрести в ней квартиры и за чей счет построено 7 этажей, тоже остается неясным. Попытки Ъ дозвониться до руководства компании Энергоспецстрой и получить комментарии на этот счет не увенчались успехом. В то же время информация на сайте компании в Интернете свидетельствует о том, продажи квартир в четвертой очереди жилого комплекса на Белградской не остановлены. Стоимость 1 кв. м с 4 января 2007 года составляет 1600-1800 у. е. Вы можете уточнить конкретную стоимость квартир у менеджеров. Наши цены ниже на 100-200 у. е. любых застройщиков по аналогичному дому, -- говорится в информации для покупателей.

По ее словам, дольщики первой очереди, создавшие ТСЖ, собираются решить проблему с подключением объекта к воде, теплу и электричеству своими силами и за свой счет. В минувшую пятницу уже состоялось совместное заседание чиновников администрации и представителей городских компаний-монополистов по подключению дома к коммуникациям. Будем надеяться, что за август месяц нам помогут заключить соответствующие договоры, -- надеется госпожа Гончарова. По мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игоря Лучкова, ТСЖ сможет завершить все вопросы по оформлению готового дома, однако строительство дольщики вряд ли осилят без помощи подрядчиков и консультантов.

Отметим, что это уже не первый случай, когда речь идет о продаже жилищного недостроя на торгах. Но ни одна из этих попыток пока не увенчалось успехом.

В любом случае, если дольщики успели приобрести квартиры в четвертой очереди, им придется создавать свою инициативную группу и искать строительную компанию, которая согласится довести ее до ума. На наш взгляд, разумно, если объект будет достаивать профессиональный застройщик. В этом смысле, как один из вариантов может рассматриваться продажа городом на аукционе права достройки объекта с существующим обременением, в данном случае -- частично распроданных квартир, -- считает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. При этом, как отмечает директор департамента маркетинга и развития компании Петербургская недвижимость Михаил Бимон, в городе пока нет позитивной практики работы с недостроями, да еще с таким серьезным обременением. Не отработана процедура. Поэтому выставить здание на торги будет довольно сложно. Желающих его купить и доделать может просто не оказаться, поскольку ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток, -- отметил он. Эксперт подчеркнул, что вариант, когда дольщикам придется доплатить за достройку, -- не самый худший для граждан, особенно если учесть, что рыночные цены на недвижимость за годы строительства выросли в несколько раз. По оценке Михаила Бимона, чтобы достроить здание, провести все работы по его отделке и подключению к коммуникациям, потребуется около $1 млн.

Понадобится всего два документа

- Какие документы нужны, куда с ними нужно обращаться, чтобы оформить садовый участок?
Кирилл.

КП продолжает помогать своим читателям в оформлении в собственность дачных участков по новым упрощенным правилам. Недавно мы провели Прямую линию Комсомолка на Маяке. Сегодня вместе со специалистами Росрегистрации мы отвечаем на те вопросы, на которые не успели ответить в прямом эфире.

акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим на момент его издания;

- Основанием для оформления в собственность является правоустанавливающий документ на участок. Если вы владеете землей на основании права пожизненного наследуемого или постоянного (бессрочного) пользования. Если в документе о выделении вам земельного участка не указано, на каком праве вам предоставлен земельный участок, то на основании вашего заявления будет зарегистрировано право собственности. Подтвердить факт наличия у вас земельного участка помогут следующие документы:

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если этот участок был выделен для ведения личного подсобного хозяйства);

акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный органом власти в порядке, установленном законодательством на момент его издания;

Для регистрации права понадобится кадастровый план, для его составления нужно провести работы по межеванию участка. Госрегистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового плана.

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный участок.

- Приобрел дачный участок в садовом товариществе вместе с домом. В договоре купли-продажи есть только право на землю, но нет права на дом. Как его узаконить?
Владимир, Москва.

- Для регистрации дачного домика (если для него не требуется разрешения на строительство) достаточно предоставить в органы Росрегистрации следующие документы:

Пакет документов (правоустанавливающий документ на землю, кадастровый план и квитанцию об уплате госпошлины) нужно отнести в отделение Росрегистрации по месту нахождения участка. Через месяц (по закону), вам должны выдать или выслать по почте решение о регистрации права собственности.

правоустанавливающий документ на землю;

самостоятельно заполненную декларацию с описанием строения (бланки можно получить в отделениях Росрегистрации).

Обязательно нужно приложить кадастровый план участка, на котором расположен дом.

квитанцию об уплате госпошлины.

Платить придется несколько раз?

Все документы вы также относите в отделение Росрегистрации по месту нахождения участка, а через месяц вы получаете свидетельство о регистрации права собственности.

- В случае, если права на объект недвижимого имущества зарегистрированы на основании декларации, представление технического паспорта объекта недвижимости для совершения в дальнейшем сделки с ним не требуется. В этом состоит упрощение, которое внес Закон о дачной амнистии.

- На мой взгляд, дачная амнистия оказалась большой аферой со стороны государства по отношению к гражданам. Все равно придется идти в БТИ и (если оформляется дом) - получать техпаспорт. Если же после того как гражданин, задекларировавший свой дачный домик, захочет его продать или подарить, все равно придется дооформить имущество. То есть пройти регистрацию в БТИ и процедуру получения техпаспорта. И где же упрощение?
Михаил, Москва.

- Как вы предлагаете решить вопрос с дикими очередями в подразделения Роснедвижимости и Регистрационные палаты? В день по живой очереди проходят не более 20 - 30 человек, талоны на прием по записи дают уже на сентябрь - октябрь. Очередь нужно занимать почти за сутки, по спискам с ночными перекличками...
Денис, Москва.

Когда закончатся очереди?

Федеральной регистрационной службой решаются вопросы об увеличении числа специалистов, занятых в сфере регистрации. Также планируется создать более комфортные условия в территориальных органах Росрегистрации как для граждан, так и для специалистов.

- Надеемся, эта проблема скоро разрешится. Сейчас Федеральной регистрационной службой разрабатывается программное обеспечение, позволяющее гражданам подготовить заявление о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перечень сдаваемых на государственную регистрацию документов, и переслать их по электронной почте. Внедрение систем позволит в значительной степени сократить время, затрачиваемое на прием заявителей.

- У меня есть участок земли в собственности в садовом товариществе (СТ) Животновод. После приватизации участка председатель товарищества сказал, что я могу написать заявление о выходе из дачного товарищества и что взносы я больше платить не должна. Я написала заявление о выходе из кооператива. Но власть в СТ поменялась, и с меня стали требовать уплату взносов за два года. Должна ли я платить взносы за дачное товарищество, хотя я из него вышла и мой участок в собственности?!
Наталья Ивановна, Москва.

Нужно ли платить взносы в садовое товарищество?

Но в то же время вы пользовались и будете пользоваться инфраструктурой, которая находится в собственности товарищества (дороги, водопровод, свалка и т. д.). Вы должны подписать договор с товариществом в письменной форме. В этом договоре будет установлена плата за пользование общим имуществом.

- С одной стороны, по закону взносы платят только члены некоммерческого объединения, в данном случае садового товарищества.

Сколько нужно платить за регистрацию?

Если же вы не платите эти взносы, но пользуетесь имуществом, члены товарищества могут через суд потребовать погасить вашу задолженность.

- Представление технического паспорта БТИ для государственной регистрации прав на дачное строение, создаваемое или созданное на земельном участке, предназначенном для дачного хозяйства, не требуется. Если вы регистрируете право на жилой дом, на строительство которого требуется разрешение, тогда необходим технический паспорт.

- Имеется участок, зарегистрированный два года назад. Постройки на участке тоже были зарегистрированы. В этом году построили новый дом, точнее, сруб поставили, пока необшит. Хотим его зарегистрировать. Нужен ли технический паспорт для этого или достаточно декларации? И уточните, пожалуйста, расценки за регистрацию!
Марина Викторовна, Москва.

Вопросов по дачной амнистии у наших читателей возникло очень много. Поэтому Комсомолка провела свою Прямую линию с сотрудниками Росрегистрации. Отчет будет напечатан на страницах КП. Следите за публикациями.
Проблема обеспечения граждан жильем с правовой точки зрения и в прошлом и в настоящем имела множество способов решения, начиная с жилищных кооперативов, существовавших еще в советский период, и заканчивая долевым участием в строительстве многоквартирных домов сейчас.

За регистрацию права собственности граждан на земельный участок взимается государственная пошлина в размере 100 рублей.

Результатом массового нарушения прав граждан в сфере долевого строительства стало оперативное принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Указанный закон, как и предполагали его авторы, направлен на защиту прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, доступности приобретения жилья. Процедура заключения с гражданином договора долевого участия в строительстве в рамках закона об участии в долевом строительстве построена таким образом, что злоупотребления правами со стороны строительной организации практически исключены. Однако необходимо сразу оговориться, что закон об участии в долевом строительстве распространяется на отношения граждан с застройщиком, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов жилой недвижимости, разрешения на которые выданы после 1 апреля 2005 года. В том случае, если разрешение на строительство выдано до указанной даты, гражданин не сможет воспользоваться преимуществами указанного закона.

При этом если оценивать риски советских граждан, строивших кооперативное жилье, и риски россиян, так или иначе инвестирующих в строительство жилья сегодня, можно сделать неутешительный вывод о том, что в наши дни инвестирование граждан в строительство - гораздо более рискованное предприятие, чем в период строительства кооперативных квартир в советской России. Об этом свидетельствуют и многочисленные неудачные попытки инвестировать в строительство, которые в средствах массовой информации получили наименование феномен обманутых вкладчиков. Такое красноречивое название раскрывает основную причину неудач при инвестировании в строительство жилья: недобросовестность строительных организаций, привлекающих денежные средства населения.

Необходимо отметить следующие нюансы. В соответствии с общими требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами согласованы все существенные условия договора. В свою очередь, существенными являются условия о предмете договора, а также те условия договора, которые в законе прямо указаны в качестве существенных. Применительно к договору долевого участия в строительстве такими условиями являются условия о подлежащем передаче конкретном объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Таким образом, гражданину необходимо обратить внимание на наличие всех указанных условий в тексте подписываемого с застройщиком договора.

В то же время при заключении с застройщиком договора долевого участия необходимо убедиться в соблюдении последним ряда юридических формальностей. В соответствии со ст.3 закона застройщик вправе привлекать денежные средства граждан, то есть заключать договоры долевого участия в строительстве, лишь после опубликования либо предоставления для ознакомления проектной декларации. Проектная декларация представляет собой документ, структурно состоящий их двух информационных блоков - информации о застройщике, а также информации об объекте строительства. Информация о застройщике должна включать в себя сведения о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; о государственной регистрации застройщика; об учредителях застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования юридического лица - учредителя, фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя, а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Информация об объекте строительства по своему содержанию должна быть еще более детальной и содержать сведения о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы; о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров. В целом указанный объем информации полностью обеспечивает осуществление прав граждан на получение информации об объектах строительства и об организациях.

Также следует обращать особое внимание на порядок исполнения гражданином обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости. Оплату следует осуществлять по реквизитам организации-застройщика, указанным в договоре долевого участия в строительстве. Поступление от организации-застройщика предложения произвести оплату в пользу иных юридических лиц, например, в качестве погашения задолженности за строительные материалы и прочее, является достаточным и веским основанием для проявления недоверия со стороны дольщика. Если застройщик не может внятно объяснить необходимость осуществления платежа в пользу третьих лиц, дольщику необходимо строго следовать условиям договора и производить оплату на счет застройщика. Это имеет важное значение и в связи с тем, что ненадлежащее исполнение дольщиком обязанности по оплате стоимости жилого помещения, выражающееся в систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В связи с тем, что предметом договора долевого участия в строительстве являются жилые помещения, со стороны дольщика нередко выступают граждане, приобретающие помещения для проживания своей семьи. В связи с этим важным является соблюдение общих требований о совершении сделок супругами. Если договор долевого участия в строительстве заключается одним из супругов, то поскольку сделка по заключению договора долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, для заключения указанной сделки требуется получение нотариального согласия второго супруга. В случае отсутствия такого согласия договор долевого участия в строительстве может быть признан ничтожной сделкой, а недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением обязанности каждой из сторон возвратить все полученное по сделке. То есть гражданин в случае признания договора долевого участия недействительной сделкой получит от застройщика лишь уплаченные им денежные средства и будет не вправе требовать передачи ему жилого помещения.

Отдельно необходимо рассмотреть случаи возникновения уязвимости гражданина в отношениях с застройщиком, которые наблюдались в период, предшествовавший вступлению в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и потенциально возможные в настоящее время. К таким случаям относится вступление гражданина в отношения долевого строительства посредством заключения договора уступки права требования (договора цессии). На практике ситуация складывалась следующим образом. Застройщик и иная организация заключали между собой договор о долевом участии в строительстве жилого помещения. Затем эта организация продавала свои права по указанному договору долевого участия в строительстве дольщику, а взамен получала от дольщика денежную компенсацию. Гражданин же продолжал осуществлять финансирование объекта в оставшейся после заключения договора уступки прав части. Такая договорная конструкция, с юридической точки зрения, является некорректной, поскольку в отношениях между дольщиком и застройщиком у каждой из сторон по отношению друг к другу имеются как права, так и обязанности. Для полного выбытия организации из отношений с застройщиком требуется передача всего комплекса прав и обязанностей от организации к гражданину. В рамках же договора цессии осуществляется передача лишь прав организации к гражданину, то есть организация не выбывает из отношений с застройщиком в части своих обязанностей по договору. Результатом заключения такого договора уступки права требования может стать, в частности, отказ застройщика от исполнения своих обязательств перед гражданином или их приостановление в связи с неисполнением обязанности по финансированию объекта выбывшей организацией. Денежные средства, перечисленные гражданином застройщику, в свою очередь также не могут быть признанными в качестве денежных средств, переданных по договору. Таким образом, эта ситуация, которая по существу является патовой, может быть искусственно создана недобросовестным застройщиком, чтобы обосновать свой отказ от передачи объекта, а фактически затянуть строительство. Избежать такого развития событий гражданину можно, лишь настаивая на заключении договора о перемене лица в обязательстве. Такой договор заключается с участием организации, выбывающей из отношений финансирования строительства, гражданина и в обязательном порядке самого застройщика. В результате получается договор, с юридической точки зрения содержащий в себе признаки договора уступки права требования (договор цессии) и признаки договора о переводе долга.

И наконец, рассматривая меры по защите интересов гражданина в момент приемки законченного строительством объекта по договору долевого участия в строительстве, необходимо обратить внимание на соблюдение процедуры его передачи дольщику. Передача квартиры дольщику производится по передаточному акту, подписываемому дольщиком и застройщиком. В момент составления указанного акта необходимо указать в нем все имеющиеся в принимаемом объекте недвижимости отступления от проекта строительства, недоделки и некачественно выполненные работы. Значение этой процедуры состоит в том, чтобы в дальнейшем обеспечить дольщику право предъявлять к застройщику претензии относительно качества выполненных работ, требования об исполнении гарантийных обязательств в отношении объекта строительства.



Главная --> Публикации