Главная --> Публикации --> Дом, который построил хайек Инвестируем в землю Сергей круглик, глава росстроя: на реформу жкх потратят 250 млрд. рублей Болевые "точки" Сдаем квартиру и дачу

Вчера, как передает ИТАР ТАСС, первый вице-губернатор Краснодарского края Александр Ремезков заявил, что объекты, возведенные в Сочи с грубыми нарушениями градостроительных, экологических и санитарных норм и правил, должны быть снесены, и даже назвал некоторые из них. По его словам, это строящиеся сейчас в Дагомысе и Адлере на реках Мзымта и Дагомыс лодочные ангары, возведение которых сужает русло рек и грозит повышением уровня паводковых вод и катастрофическим затоплением прилегающей территории. О масштабах нарушений говорит приведенная им цифра только на Мзымте число незаконных ангаров достигает 400.

Инвестировать в землю и прочие объекты недвижимости в Сочи стало крайне небезопасно. Мало того, что участки и строения могут быть изъяты для строительства олимпийских объектов, а их владельцам будет возмещена только оценочная стоимость, так еще вполне может оказаться, что купленная постройка на самом деле возведена незаконно и подлежит сносу.

Заявления краевых чиновников прозвучали на следующий день после пресс-конференции председателя комитета по управлению имуществом администрации города Сочи Георгия Валедова, на которой было объявлено, что вся земля под предприятиями не может быть приватизирована, а до 1 января 2008 года она должна быть переоформлена на правах аренды, причем не бессрочной, а только на 49 лет (подробнее см. НГ от 18.07.2007). Такой вариант полностью рушит планы тех инвесторов, кто надеялся скупить сочинские предприятия с тем, чтобы впоследствии приватизировать землю, на которой они находятся, и отдать ее под современную застройку. Впрочем, власти и до сих пор не разрешали сочинским предприятиям приватизировать землю, поэтому разочарование может постигнуть лишь тех инвесторов, кто рассчитывал на изменение позиции властей.

В последние дни тема незаконного строительства в прибрежной зоне и необходимости сноса таких построек, в том числе в столице Олимпиады 2014 года Сочи, стала одной из самых обсуждаемых в местных коридорах власти. По словам губернатора Краснодарского края Александра Ткачева, на курортах Азово-Черноморского побережья Краснодарского края начинается тотальная борьба с самовольным строительством объектов. Только в Сочи выявлено 228 объектов, не имеющих разрешительных документов. При этом 14 уже снесены, в отношении еще 31 объекта есть решения судов об их сносе. Сегодня борьбу с самозастроями мы переводим в другую плоскость борьбу с чиновниками, которые покрывают нарушения закона. Обещаю, что борьба будет беспощадной, невзирая на чины и должности, заявил краснодарский губернатор.

Как вчера сообщил НГ Георгий Валедов, сейчас цена предложения одной сотки земли в районе Адлера и Красной Поляны колеблется от 50 тыс. до 100 тыс. долларов. В Заявочном комитете Олимпиады-2014 не смогли предоставить данные о земельных участках, которые планируется выкупить в Сочи под олимпийскую инфраструктуру, и о выделяемых на эти цели суммах. В то же время, по данным источника НГ в администрации края, на эти цели закладывается всего 10 млрд. рублей, т.е. меньше 400 млн. долларов. За эти деньги сейчас можно выкупить по указанным расценкам от 4 тыс. до 8 тыс. соток, т.е. от 40 до 80 гектаров. Окажется ли этого достаточно для строительства более чем 100 олимпийских объектов большой вопрос. Дальнейшее подорожание земли и построек только ухудшит эти расчеты.

Напомним, что в 2005 году вопрос о незаконном самострое в крае поднимал замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. Тогда, по его словам, в прибрежной полосе от Адлера до Новороссийска подлежали сносу примерно 700 построек. Однако в тот раз вопрос фактически был замят, если сносы самостроев и были, то лишь единичные. Сейчас с учетом предстоящей Олимпиады и связанных с этим трат на выкуп участков для олимпийской инфраструктуры власти могут занять более принципиальную позицию. Снос самостроев и запрет на приватизацию земли объективно снижают доверие к сочинской недвижимости, соответственно может упасть и оценочная стоимость подлежащей изъятию под олимпийские объекты земли.

Происходящее в Сочи не лучшим образом может отразиться на инвестиционном климате столицы зимней Олимпиады-201 Особенно уязвимы могут оказаться инвесторы, которые уже имеют свое дело в Сочи, не исключает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Они могут потерять свой бизнес, если власть решит в силу государственных нужд расставить приоритеты по-новому. А в итоге мы можем стать свидетелями передела собственности. Территория микроскопическая, предельно ограничен земельный ресурс. Передел неизбежен, резюмировал Виталий Можаровский.
Стихийное перепрофилирование предприятий в центре города вынудило московское правительство включиться в этот процесс. Для производства выделяются большие участки на окраине, и, чтобы получить землю в центре столицы, инвестору надо лишь оплатить переезд какой-нибудь фабрики в "Пром Сити" и модернизацию ее оборудования. Правда, список перемещаемых предприятий столичные власти составят сами.

Запрет на приватизацию земель под предприятиями может иметь обратный эффект в отношении уже приватизированных гражданами участков, которые могут еще подорожать. Государство сделало все, чтобы цена на приватизированную землю в Сочи стала золотой, заявил НГ заместитель гендиректора строительной компании MR Group Виктор Микитей.

"У нас есть возможность вырвать инициативу по реорганизации промышленности из рук таких структур, как "Росбилдинг ", - объяснил задачу программы "Пром Сити" руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Олег Толкачев.

Правительство Москвы вчера одобрило идею создания "Пром Сити" - нескольких зон на окраине столицы для перебазирования промышленных предприятий из центра и жилых районов Москвы. Предполагается, что первый "Пром Сити" займет до 100 га на севере города, в Молжанинове. По замыслу чиновников инвесторы, желающие освободить площадь под застройку в центре, смогут перевести какое-нибудь предприятие в "Пром Сити Север", оплатив для него строительство новых зданий и модернизацию оборудования.

Список кандидатов на "переселение" в Молжаниново московское правительство составит в I квартале 2004 г. По мнению Толкачева, прежде всего будут перебазированы предприятия с Красной Пресни, района Павелецкого вокзала и Грузинского Вала. Следующее "Пром Сити" планируется создать на территории в 300 га в Южном Бутове.

Депутату Ирине Рукиной, курирующей в Мосгордуме промышленность, известно о планах недружественного поглощения 2000 столичных предприятий с целью перепрофилирования их территории. Предприятия, которые по Генплану должны быть перебазированы до 2020 г. , занимают 6000 - 7000 га. Рыночная стоимость их земли составляет $10 - 15 млрд, считает Рукина, а скупить их контрольные пакеты можно за $1 - 1,2 млрд. Градоначальников беспокоит, что поглощенное предприятие обычно закрывается и его сотрудники оказываются на улице. Именно этим был вызван конфликт столичных властей с компанией "Росбилдинг ", купившей несколько фабрик и других промышленных объектов.

Покупателей столичных промпредприятий эта программа заинтересовала. Высокопоставленный сотрудник "Росбилдинга" сказал, что его компания изучает возможность участия в "Пром Сити". О том же сказал "Ведомостям" и Антон Велиховский, директор инвестиционного департамента банка "Визави", у которого есть программа покупки остановившихся предприятий. Ранее об интересе к участию в "Пром Сити" говорили и в департаменте внекорпоративных реорганизаций АФК "Система".

Управлять проектами будет ОАО "Пром Сити Москва". Его учредителем должно было выступить некое ООО "Пром Сити", основанное, по словам гендиректора Александра Безрукова, группой физических лиц, "работавших в промышленности". Однако большинство членов правительства вчера выступили за то, чтобы 100% управляющей компании принадлежало городу.

Впрочем, по словам мэра столицы Юрия Лужкова, город готов взять на себя часть расходов на инфраструктуру. "Если мы проявим жлобство, то в этой очереди (желающих перебазироваться в Молжаниново. - "Ведомости") будут нули", - сказал он на вчерашнем заседании правительства.

Василий Бойко, гендиректор компании "Вашъ финансовый попечитель", считает, что "Пром Сити" заинтересует инвесторов, если город возьмет на себя расходы на инфраструктуру. Одно только перебазирование предприятий обходится в миллионы долларов, говорит Бойко, и, если к ним добавятся затраты на инженерные коммуникации (порядка $150 - 200 на 1 кв. м) , такие проекты потеряют привлекательность. Депутат Мосгордумы Ирина Рукина оценивает общие расходы на "Пром Сити" примерно в $10 млн на 1 га.

Подмосковные власти урезали аппетиты застройщиков, запретив им массовое строительство в области высотных домов и зданий с крашеными фасадами. Это уже не первая попытка ограничить застройщиков. На этот раз, по мнению экспертов, она не связана со стремлением оградить областной рынок от московских застройщиков.

Зато риэлторы вовсе не рады созданию "Пром Сити" в Молжанинове. Департамент инвестиционных программ правительства Москвы должен до 2008 г. проинвестировать строительство в этом районе 500 000 кв. м жилья. Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС, говорит, что территория Молжанинова огромна и места там хватит и на жилье, и на промзону, но риэлторы считают иначе. Директор департамента маркетинга агентства "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев полагает, что соседство с промышленными предприятиями существенно снизит стоимость жилья в районе, у которого и так есть недостатки: удаленность от города, транспортные проблемы и близость аэропорта.

Мы понимаем желание инвесторов заработать как можно больше денег, ведь увеличение этажности это увеличение прибыли, пояснил Серегин. Но мы должны отдавать себе отчет, что 25-этажные дома в 50-километровой зоне от МКАД, во-первых, выглядят неуместно, во-вторых, нуждаются в специальном противопожарном оборудовании, в-третьих, требуют дополнительных мощностей для подачи воды и тепла. Все это не украшает Подмосковье. Кроме того, по его словам, власти Подмосковья приняли решение запретить строительство на территории области домов с фасадами, нуждающимися в регулярной покраске. Сегодня строители красят фасады, сдают их на баланс предприятий ЖКХ, а через три года они становятся проблемой коммунальщиков, пояснил Серегин.

Коллегией строительного комплекса Московской области было принято решение ограничить строительство домов с этажностью более 17 этажей, заявил вчера Интерфаксу министр строительства Московской области Евгений Серегин. По нашему мнению, такие дома не соответствуют требованиям безопасности для жителей и архитектурно-строительным правилам, сложившимся на территории региона. Впрочем, министр пояснил, что в отдельных случаях власти Подмосковья разрешат возведение высоток, однако для этого будет выноситься специальное решение комиссии Минстроя области, которое займется рассмотрением проекта лишь при застройке крупных многоэтажных районов.

По мнению руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, данное решение вряд ли приведет к каким-либо серьезным последствиям как для строительного рынка, так и для компаний-застройщиков. Все-таки строительство высотных домов в Московской области, где 95% проектов относится к строительству домов не выше 17 этажей, не является массовым, полагает эксперт. Речь может идти о единичных случаях, ну а этажность можно будет и снизить. По мнению аналитика, вероятно, подмосковными властями двигало как раз стремление не допустить превращения этих единичных случаев в массовую тенденцию. Так что в принципе решение довольно разумное, считает Репченко. Как ни крути, но пригороды во всем мире стараются делать малоэтажными.

Уже начатого строительства новые ограничения касаться не будут, но в новые проекты компании-застройщики обязаны внести необходимые изменения.

Это не первое ограничение, которое власти Подмосковья пытаются ввести для застройщиков. В марте 2004 года губернатор Московской области Борис Громов и областной Минстрой приостановили своим распоряжением строительство на территории области целой серии панельных домов, которые выпускали домостроительные комбинаты Москвы. В частности, под запрет попали серии П-46М, П-3М, П-44Т, П-44М, П-44ТМ, Пд-4/16Н1 и КОПЭ. В области их посчитали устаревшими и не прошедшими сертификацию в Госстрое России, чем вызвали крайнее удивление и неудовольствие не только у столичных застройщиков, но и у властей города Москвы, заподозривших, что тем самым область пытается создать преференции для своих застройщиков в ущерб москвичам. Впрочем, как отмечает Олег Репченко, к настоящему времени эти ограничения постепенно и без лишнего шума сошли на нет.
Аварийное здание на набережной Робеспьера выставлено на аукцион со стартовой ценой 420 млн руб. Дом, построенный в середине прошлого века для семей сотрудников КГБ, можно беспрепятственно снести, а на его месте возвести жилье или офисный центр. Претендентов на этот объект будет хоть отбавляй, считают эксперты.

К сожалению, комментарий от самих компаний получить оказалось довольно затруднительно. В пресс-службе компании ПИК, чье подразделение ПИК-Регион довольно активно занимается высотной застройкой, в частности в Химках, ответить на вопрос, насколько критичным для компании будет введение в действие новых ограничений, так и не смогли, сославшись на занятость руководителя соответствующего направления. Однако в других компаниях, правда, неофициально, НГ заверили в том, что серьезных последствий запрет на высотное строительство не повлечет. Не все компании строят дома выше 17 этажей, плюс остаются лазейки, позволяющие договориться об исключениях.

Лот, включающий расселенный жилой дом общей площадью 6000 кв. м вместе с земельным участком площадью 1349 кв. м, планируется выставить на аукцион 28 сентября. Стартовая цена составит 420 млн руб., говорится в сообщении Фонда имущества.

Фонд имущества объявил на этой неделе минимальную цену, которую город хочет получить за аварийное здание на набережной Робеспьера, 32.

Жилой дом на набережной Робеспьера построен в середине прошлого века специально для семей работников КГБ, а уже в 90-х он был признан аварийным. Это первый объект, на котором городские власти опробовали схему расселения за средства горбюджета. Чиновники изъяли участок для госнужд, а квартиры у собственников город выкупал по рыночной стоимости.

По условиям торгов победитель имеет право снести это здание, хотя может и отреставрировать его. На возведение нового объекта отведено 3,5 года. Поскольку участок расположен в Объединенной охранной зоне, все строительные и земляные работы придется согласовывать с КГИОП. Ограничений функционального назначения участка не предусмотрено. Как сообщили в Фонде имущества, на набережной может появиться жилье, гостиница или офисное здание.

Престижные объекты в историческом центре, которые город продавал на торгах, как правило, имели серьезные обременения. Либо это были жесткие требования по использованию и сохранению внутренних интерьеров, как в случае с Английской набережной, 62-64, либо наличие долгосрочных договоров аренды, как в Пассаже, на Невском, 58, и в бизнес-центре Невский, 2 Впрочем, до сих пор город не выставлял на торги здания с такой высокой стартовой ценой. Два дома на Английской набережной общей площадью 9000 кв. м в декабре прошлого года были выставлены на торги за 188 млн руб., а проданы за 406 млн руб. Примерно тогда же компания Петровский трейд хаус купила два здания на Пионерской, 16, за 416 млн руб. при стартовой цене в 140 млн руб.

На торгах цена заметно возрастет объектов, расположенных в столь престижных местах исторического центра, в городе практически не осталось, передал через пресс-службу директор Фонда имущества Андрей Степаненко. Объект уникален не только исключительным местоположением, но и отсутствием ограничений для будущего инвестора, уверяет Степаненко.

Этот участок подходит в первую очередь для строительства элитного жилья, поскольку расположен в прекрасном месте, говорит представитель компании Строймонтаж, просивший не называть его имени. По его словам, компания рассматривает возможность участия в торгах.

Стартовая цена соответствует рыночным реалиям и, скорее всего, возрастет на торгах, считает директор департамента маркетинга и развития Петербургской недвижимости Михаил Бимон. Если крупная компания решит построить на этом месте свой офис, то может пойти на любые затраты. По его словам, на набережной Робеспьера лучше всего строить жилье или представительский офис.

Бимон полагает, что участников торгов может быть и не очень много, но это будут весьма крупные компании.

В этих торгах хочет участвовать половина городских компаний, а цена точно перевалит за миллиард, заявил один из петербургских девелоперов на условиях анонимности.



Главная --> Публикации