Главная --> Публикации --> Замглавой росприроднадзова недовольны дачники Кто имеет право на жилищную субсидию? Привлекательность коттеджных поселков зависит от загруженности трасс Подкова на счастье Проект реконструкции военторга не получил одобрения архитектурного совета москвы

А реалии таковы, что нарисовать собственный дом непросто. Индивидуальный проект подразумевает большую работу. Самое трудное для заказчика передать архитектору свой взгляд на будущее жилище. Очень часто представление об этом оказывается весьма туманным. Приходится угадывать, вносить коррективы, снова думать... Дело небыстрое. Один знакомый с женой рисовали свой дом два года. И не сказать, что варианты архитектора не нравились просто сам процесс увлёк. Понятно, что вылилось это в весьма и весьма приличные деньги. Хорошо, хоть на стройку хватило. Правда, участок пришлось поменять задуманное просто не помещалось на нём по нормам.

Нарисуем - будем жить! - эту фразу из известной детской песенки знают все. Но знал бы её автор, сколько копьев сломано вокруг нарисуем, переделал бы строчку. Закажем проект построим или купим готовый проект построим звучало бы более приближенно к суровым реалиям.

Многие боятся слова типовой. Страх из середины 90-х, когда огромное количество коттеджей строилось всего по нескольким проектам. Красный кирпич, пара башенок так выглядел типичный коттедж. Такой же, как у соседа. Показатель статуса.

Те, кого больше интересует не процесс, а результат, чаще всего покупают типовые проекты коттеджей. Быстро, гладко и дёшево.

Что в плюсах?
Главный плюс типовых проектов домов простота и лёгкость выбора. И сам поиск подходящего проекта не менее увлекателен, чем разработка с нуля. Вы видите Ваш будущий дом тот результат, который получите по окончании строительства. Ни раз и ни два бывало такое человек приходит в архитектурное бюро для заказа индивидуального проекта, а выбирает типовой. Смотрит, сравнивает и понимает лучше ему не придумать.

Времена изменились статус жилища сейчас уже оценивается не столь прямолинейно. Соответственно, выросло и количество типовых проектов. Можно найти почти всё что угодно на любой вкус и кошелёк. При этом шанс, что сосед построит подобный дом, сводится к нулю. Индивидуальность нычне в моде.

Домик с видом на море или дом в морском стиле?
Основной вопрос желающего построить дом звучит почти философски - Что первично проект или участок?. В России принято начинать строительство с выбора участка. Здесь с участка хороший вид, здесь хорошая инфраструктура, здесь цены пониже выбор есть. И только после покупки участка люди начинают задумываться о том, а какой же вообще дом они хотят видеть на этом самом участке?

Второй плюс дешевизна. Вам не надо оплачивать труд 10-15 человек, не надо думать о нюансах. Экономия многократная, а строить можно начинать незамедлительно.

Инкубационный период, или Как вЫносить проект дома?
Типичная ошибка выбирать коттедж по внешнему виду. Часто приходится слышать что-то вроде хочу круглый дом с мезонином и остроконечной крышей или хочу как у воооон того!. При этом совершенно не принимается во внимание а будет ли удобно жить в подобном жилище Вашей семье? Например, каково будет бабушке подниматься на мансарду по узкой извилистой лестнице или как Вы сможете делить по утрам единственную душевую с детьми.

Часто бывает лучше вести отсчёт от идеи. Идея проста построить дом. Какой? Сколько в нём будет этажей? Как он будет выглядеть? Кто в нём будет жить? Вместе с ответами на эти вопросы приходит и образ будущего коттеджа. Огранка образа участок. Наиболее удачные инсталляции коттеджа на местность получаются у тех, кто перед выбором участка уже выбирает проекты домов. Теперь у них есть точка отсчёта. Можно легко представить, как будет смотреться коттедж на участке и всё ли будет удобно и гармонично. Вы удивитесь результату отличные на первый взгляд участки вдруг окажутся неподходящими. Достаточно лишь представить на них Ваш будущий дом. Дом с крышей в китайском стиле совершенно не впишется в образ участка посреди поля, готический замок никак не будет дополнять образ одноэтажной деревни, и т.д. Кроме того, многие участки не подойдут по чисто техническим соображениям. Дом может просто не поместиться в желаемом положении, может возникнуть ситуация окна спальни смотрят на помойку, и т.д. Так что проект в руках это тот критерий, которого многим не хватает. Понятно, что его надо ещё и правильно выбрать.

Лучший способ не ошибиться представить свой будущий дом изнутри. Вот Вы идёте из спальни на кухню удобно ли? Где будет стоять Ваша машина как парковать её в непогоду? И так далее.

Начало начал удобство и жилая площадь. Казалось бы, в чём проблема чем больше, тем лучше. Но здесь играют роль уже другие факторы стоимость строительства и сроки возведения. Зачем переплачивать в 1.5.-2 раза, если половина комнат всё равно будет пустовать? Отапливать-то всё равно придётся, равно как и делать внутреннюю отделку, а впоследствии следить за чистотой. Поэтому хороший дом это в первую очередь удобный дом. Причём удобный именно для Вашей семьи. Типовые проекты в данном случае особенно хороши они позволяют выбирать, а не выдумывать. И выбор будет правильным планировка в типовых проектах отработана и продумана до мелочей. После этого уже можно посмотреть и на общую площадь. Не удивляйтесь, если жилой площади среди общей окажется меньше половины это вполне нормально и обеспечивает необходимый жизненный комфорт дом будет казаться просторным.

Цветовая гамма стен, цвет крыши, и т.д. - чаще всего не константа. Современные отделочные материалы позволяют легко всё поменять. Металлочерепица вовсе не обязана быть красной, а отделочный камень коричневым. Главное пропорции дома и расположение его основных элементов. Если эти показатели Вас устраивают, то необходимо ещё приложить дом к участку. Причём предусмотреть надо всё мелочей здесь не бывает. Как дом будет смотреться? Удобны ли подходы и подъезды? На какую сторону света смотрят окна? Как выглядит дом в застройке улицы? Возможно ли соблюсти нормы на конкретном участке? Если упустить хоть что-то, то потом может наступить горькое разочарование. Известен случай, когда вход в дом сделали с торца рядом с границей участка. Это казалось оптимальным с точки зрения удобства. Но только до тех пор, пока сосед не возвёл кирпичный забор.

Хороши с лица, да заходить с торца
Наверняка, типовых проектов нужной Вам площади и планировки окажется достаточно много. Именно из них Вам предстоит выбирать дом по внешнему виду и соотносить его с участком или наоборот подыскивать участок под проект дома.

Важен и ещё один фактор, который часто упускается скорость строительства. Внешне практически одинаковые дома могут строится совершенно за разное время один полгода, другой два месяца.

Скорость новоселья
Любые типовые проекты коттеджей имеют свою стоимость возведения, при этом оценить её можно достаточно точно. Различие (при одинаковой площади) складывается в основном из разницы в применяемых материалах. Дом может быть полностью натуральным - стены из бруса, крыша из черепицы, тёплый пол с натуральным паркетом, а значит дорогим, а может быть построен с использованием заменителей металлочерепица, кирпич, ламинат. Разница в стоимости разы. И изменить здесь ничего нельзя. Если в проекте стены из кирпича, то никто не согласиться возводить их из пенобетона. Даже замена бруса на бревно требует изменения проекта. Поэтому стоимость возведения далеко не последний критерий оценки проекта.

Большинство из риэлторов высказалось относительно плавного роста цен, в отдельных регионах возможно даже их снижение.

Построим будем жить
Итак, с проектом определились, выбрав понравившийся и тщательно совместив его с участком. Устроили и стоимость, и скорость строительства. Теперь можно строить. Но может возникнуть ситуация, что в проект придётся внести изменения. Если необходимы крупные изменения, то это значит только одно проект Вы выбрали неправильно. Если мелкие, то не стоит сразу обращаться к архитектору за внесением изменений велики затраты. Лучше не скупиться и нанять профессиональную строительную фирму с хорошими рекомендациями. Во-первых, они помогут Вам внести изменения в будущий дом во время строительства без внесения изменений в проект таким образом, чтобы при сдаче дома не возникло проблем. Во-вторых, Вы можете быть уверены, что получите именно то, что хотите удобный и красивый дом идеально подходящий для Вас и Вашей семьи. Удачного Вам строительства и счастливой жизни в новом доме!
С таким вопросом редакция портала Domik.net обратилась к руководителям крупных операторов рынка недвижимости, работающих в разных регионах и в столице Украины.

Директор агентства недвижимости RealNest (г. Запорожье) Елена Сафронова
- Мы предполагаем, что летом ситуация принципиально не изменится, резких всплесков или падений наблюдаться не будет, а осень принесет рынку оживление и соответствующий рост цен.

Настоящий материал составлен по итогам проведенного опроса. В завершение его - краткий комментарий редакции.

Директор агентства недвижимости Реал-Сервис (г. Запорожье) Дмитрий Швыдкий:
- Если судить по первому кварталу, то можно с уверенностью говорить о том, что в среднем стоимость одного квадратного метра увеличилась на 10,8% - в месяц это 3,6% роста. Если не произойдет каких-либо чрезвычайных обстоятельств, и ситуация в стране будет такой, как есть, то тенденция роста сохранится в таких же пределах.

Директор агентства недвижимости Жилком (г. Донецк) Сергей Тахтаров:
- Мы считаем, что можно прогнозировать незначительное снижение цен в пределах 1-2% в летние месяцы на некоторые виды жилья.

Директор агентства недвижимости Гривна плюс (г. Луганск) Татьяна Давыдова:
- В ближайшее время - только при условии политической стабильности - рынок оживет.

Директор агентства недвижимости Твой дом (г. Кировоград) Владимир Доленко:
- Мы предполагаем только снижение цен на недвижимость. С учетом тех фактов, которые стали известны в последний период, тенденция к обвалу цен началась в США, в Испании, на московском рынке. К примеру, много наших строительных бригад обычно работало в Киеве. Но буквально недавно одна из них приехала из столицы и ищет работу в Кировограде. На вопрос: почему так, строители отвечали, что в Киеве сейчас не оказалось работы

Директор агентства недвижимости НТН (г. Симферополь) Дмитрий Майоров:
- По нашим прогнозам в течение лета может произойти незначительный рост стоимости от 3 до 5%. К осени этот темп должен остановится. Мы исходим из расчетов наших ипотечных структур. У населения первоначального взноса нет, все пытаются войти в банк со взносами 0-5%, и одновременно очень туго идут кредиты с первоначальным взносом 20-25%.

Директор агентства недвижимости Николаевская недвижимость 2000 (г. Николаев) Игорь Бионосенко:
- Летом, думаю, спада не будет. Затишье может быть, т.е. возможно сокращение продаж, но к осени возможен еще один скачок цен - предположительно на 10%.

Директор агентства недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Проконсул (г. Харьков) Алексей Попов:
- По нашим наблюдениям, сейчас спрос будет отложен до лучших времен, может быть, рынок немного откатит - предположительно на уровень начала года или середины первого квартала. И все же я не могу говорить о возможном падении цен. Они зафиксированы, и банкам не выгодно их падение. А отложенный спрос к осени вновь выплеснется, что приведет к очередному непредсказуемому росту цен.

Директор агентства недвижимости БЕЯCOM (г. Ужгород) Беата Мендел:
- Наш рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Никто у нас не ожидал такого прироста цен в течение первого квартала. В том случае, если стагнация не случится, то мы все же уверены, что цены будут возрастать. Это может быть вызвано влиянием первичного рынка на цены на вторичном. Иными словами если застройщики будут и дальше поднимать цены, то это приведет к их росту и на вторичном рынке жилья Думаю, что многое будет зависеть от того, как изменится политическая ситуация. Но говорить конкретно о каких-либо процентах роста сейчас не рискну.

Директор агентства недвижимости Ваш Ковчег (г. Черновцы) Сергей Босовик:
- Мы считаем, что незначительный рост цен будет и впредь, хотя он будет выше уровня инфляции. Ведь возрастает стоимость энергоносителей и особенно продукции стройиндустрии. Развитие торговли и большое количество заробитчан из нашего региона тоже частично влияет на спрос. Потому незначительного роста цен все же следует ожидать.

Могу сказать однозначно, что застройщики цены снижать не будут: ведь новых земельных участков для строительства у нас не появляется, существенно наблюдается рост цен на стройматериалы. Никто из застройщиков не пойдет на снижение рентабельности.


За летнее время, скорее всего, мы будем наблюдать дальнейшую коррекцию цен она составит порядка 5-10%.

Исполнительный директор группы компаний Планета Оболонь (г. Киев) Алексей Котенко:
- На сегодняшний день на рынке недвижимости Киева мы наблюдаем стабильность цен и даже некоторую стагнацию. Такое состояние было прогнозируемым ранее. Оно продлится, скорее всего, до окончания нынешнего политического противостояния. Предполагаем, что это случится вначале осеннего сезона деловой активности. Вполне возможно, что после этого цены немного поднимутся.

Директор агентства недвижимости Дина (г. Донецк) Дина Зеленская:
- Если в течение 1 квартала у нас наблюдалось подорожание стоимости недвижимости на 10%, то к настоящему моменту всего на 4% - то есть по 2% в апреле и в мае. Иными словами, наблюдаем снижение темпов роста цен. Количество предложений по отношению к апрелю увеличилось на 35%-40%. В то же время количество сделок у нас уменьшилось в три раза.

В конце публикации краткий комментарий редакции.

Соучредитель агентства недвижимости Недвижимость Черкассы Андрей Рубан:
- Относительно прогноза, то, по нашему мнению, ситуация будет стандартной: как и в прошлые несколько лет первая половина лета вялые продажи квартир и чуть больше спрос на дома, которые можно перестроить до заморозков. В августе - начало оживления рынка. А массовые торги будут происходить осенью - до середины ноября.

Исходя из этого, мы предполагаем стабилизацию и, возможно, снижение цен в течение лета.

- На рынке недвижимости Ивано-Франковска реально предполагать стабилизацию цен в течение летнего периода на вторичном рынке и начало их снижения к концу года.

Директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Прикарпатський дім (г. Ивано-Франковск) Владимир СОВТУС:

Директор агентства недвижимости Волинське агентство нерухомості (г. Луцк) Лариса Мусийчук:
- Отмечу, что в настоящий момент на рынке недвижимости Луцка наблюдается типичный сезонный рост цен. В 1 квартале на вторичном рынке однокомнатные квартиры при продаже подорожали на 10%, двух- и трехкомнатные на 5.3%.

Председатель наблюдательного совета ЗАО Технопарк ЛЗТА (г.Львов) Юрий Сытник:
- Относительно стабилизировались ли цены на рынках жилой и торговой недвижимости, за исключением элитной. Особенно ощутимый рост цен на торговую недвижимость в центре города. Положительная динамика роста цен сохраняется на офисную и складскую недвижимость. Предполагаем, что такая тенденция сохранится до конца текущего года, а удорожание возможно лишь в случае роста цен на энергоносители.

Директор агентства недвижимости Риелт Информ (г. Ровно) Анжела Мыхайлюк:
- Летом цены обычно немного падают, но в сложившейся сейчас ситуации сложно что-либо вообще прогнозировать.

Количество предложений и сделок в нынешнем году остается на том же уровне, что в аналогичный период 2006 г. Исходя из этого, мы предполагаем, что летом также может произойти незначительное в пределах уровня инфляции - возрастание цен. К концу года мы предполагаем общий рост стоимости жилой недвижимости на уровне 10-15%.

А что касается количества операций на рынке, то оно уменьшилось. Но даже если учесть то, что приведенные мною данные - это по предложениям, уменьшения стоимости недвижимости или обвала цен в Тернополе не наблюдается.

Заместитель директора агентства недвижимости Яворына (г.Тернополь) Анатолий Венгриновч:
- В целом количество предложений на рынке жилой недвижимости возросло. Учитывая общие показатели динамики цен по жилой недвижимости Тернополя, то на вторичном рынке у нас прирост стоимости квадратного метра с начала года до конца мая на уровне от 4 до 11%, а в месяц - на 2,2%. На первичном рынке жилья рост составил только 7% (в начале года среднеарифметическая стоимость квадратного метра была 700 долл., сейчас - уже 750 долл.). Ситуация с коммерческой недвижимостью несколько иная в течение этого же периода цены в среднем по городу возросли на 21-22% - как по офисным, так и по торговым площадям.

Директор агентства недвижимости А-Лекс (г. Хмельницкий) Андрей Загоруйко:
- Относительно цен на жилье, то их рост остановился и расти, как нам кажется, не будет до осени... Осенью же цена может подняться на 20-30% и будет на уровне 1200-1300 долл. за кв.м.

Мы ожидаем, что летний сезон останется традиционным, рост цен в это время будет плавным. К концу года в среднем цены на жилую недвижимость возрастут еще приблизительно на 10% - это максимум.

Директор агентства недвижимости Автограф (г. Сумы) Александр Катасов:
- Если говорить о нынешней ситуации, то о ней можно сказать одним словом: застой. Обороты нашего агентства резко снизились. В предложениях появилась масса объектов, но при этом цены резко не падают. Ощущается плавное снижение стоимости жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра снизилась примерно на 7%. При этом выставлено немало квартир, так сказать, для чистой продажи то есть, это не разменные варианты или что-то еще. Такое положение на рынке недвижимости города типично для этого весенне-летнего периода. Если в обычные периоды активности рынка наше агентство продавало 8-12 объектов, то в настоящее время 1-

Цены на земельные участки и коммерческую недвижимость будут расти постоянно в связи с превышением спроса над предложением в среднем на 10% в квартал. До конца года средняя цена на торговую недвижимость (не в центре) может составить 2000-3000 долл. за кв.м.

Мы отмечает также некоторое снижение стоимости аренды помещений на 3%. Но мы предполагаем, что ситуация в этом сегменте стабилизируется.

В секторе коммерческой недвижимости стало заметным явное стремление части покупателей к перекупкам ряда объектов. Определенная группа коммерсантов сейчас старается приобрести большие нежилые помещения, земельные участки. И в этом сегменте цены стали повышаться.

Директор агентства недвижимости Мультидом (г. Севастополь) Наталья Массальская:
- Количество сделок по сравнению с прошлым годом у нас сейчас уменьшилось, но, как уже говорилось, из-за роста цен. У нас этот рост продолжается, не взирая ни на какие кризисы. Конечно, его темпы меньше, чем было в прошлом году. Но и в нынешнем году уже на лицо устойчивая тенденция к росту - по жилой недвижимости на уровне 2,5-3% в месяц, по земле этот показатель выше.

Директор компании Одесский Центр Аукционов Вячеслав Маркаров:
- В целом спрос не уменьшился, а увеличился. Но что касается объектов, то их становится все меньше и меньше. Подчеркну: не в количественном плане, а в качественном то есть, попадаются такие объекты, которые юридически продать невозможно. В процентном отношении на 50% сократились предложения и на 50% - количество сделок. Динамика сейчас плохая, и, судя по всему, лето закончится так же. Хотя к концу года, как мы предполагаем, рынок будет развиваться и возникнет совсем другая ситуация, все наладится.

Наши прогнозы на лето это дальнейший рост в пределах 2-3% в месяц. И в течение года этот показатель в среднем достигнет 25%.

Буквально недавно мы тоже делали опросы среди сотрудников компании и наших клиентов и оказалось, что у нас наиболее активны покупатели из Донецка, Киева и Запорожья и из России. Мы видим, как они интересуются крымской недвижимостью, нередко как второй для своей семьи (если говорить о жилье) или как инвестиционно привлекательными объектами для бизнеса. Перспективным для них является и приобретение земельных участков.

На вторичном рынке резко упал спрос на однокомнатные квартиры старой постройки. До начала кризиса цены на них были сильно подняты. На двух- и трехкомнатные квартиры вялый спрос все же присутствует.

Директор Херсонского Центра Недвижимости Юрий Стешенко:
В последние пару недель наблюдается некое оживление - работа рынка возобновилась, однако не во всех сегментах рынка. Спросом пользуются:
- коммерческая недвижимость;
- первичный рынок жилья (по умеренным ценам);
- популярен по умеренным и низким ценам частный сектор;
- востребованы земельные участки - как под застройку частного жилья, так и для коммерческого использования (под торговые площади).

В этом году, по нашим прогнозам, удешевления недвижимости не будет на то нет объективных причин.

По нашим предположениям, в ближайший период и до осени (летние отпуска, сезонные заработки и т.д., традиционный застой) цены будут незначительно прирастать из-за отсутствия достаточного количества новостроя. Правда, в последние полгода наблюдается значительный прирост в этом сегменте. Но при этом следует учесть, что подорожала себестоимость строительства, ощутившая повышение стоимости топлива, стройматериалов, самих работ, использования техники.

Как изменятся цены на недвижимость летом 2007 г.

Комментарий Domik.net

Напротив снижение цен в летний период прогнозируют операторы 6 регионов (27,2%). Характерно, что среди них руководители агентств недвижимости, работающих в таких крупных городах, как Киев, Донецк, Харьков. Кроме них, в снижении стоимости в летний период уверены операторы из Кировограда, Ровно, Хмельницкого.

Из 23 опрошенных участников 4 крупных региональных операторов (18,2% от всех участников опроса) - из Днепропетровска, Черкасс, Сум и Николаева, - считают, что цены на недвижимость в их регионах в течение нынешнего лета будут стабильными.

6 операторов (27,2%) считают, что в их регионах цены на недвижимость будут оставаться стабильными до конца года. Такой прогноз предлагают операторы Луганска, Ивано-Франковска, Львова, Одессы, Симферополя. А 2 оператора (9,1%) - из Ровно и из Сум - признались, что в сложившейся политической ситуации им сложно что-либо прогнозировать до конца года.

Как изменятся цены к концу 2007 г.

Результаты проведенного опроса однозначно свидетельствуют о том, что операторы во всех регионах Украины не предполагают существенного повышения цен на рынке недвижимости. При этом редакция Domik.net рада отметить своего рода плюрализм видения развития события на рынке. От снижения цен и их стабилизации до роста в разном процентном соотношении. Потому остаются необоснованными иные обвинения в заангажированности риэлторов. Заметна также профессиональная сдержанность экспертов в их высказываниях относительно развития событий. Никто из них не пытается нагнетать обстановку какими-либо популистскими предположениями о скачках цен или об их обвале. По их видению, рынок недвижимости Украины до конца 2007 г. будет вести себя традиционно.

12 представителей регионов (54,5%) предполагают незначительный рост цен до конца 2007 года в пределах 10-25%. Среди них операторы Донецка и Харькова из восточных областей, Днепропетровска, Киева, Черкасс из центральных областей, Луцка, Тернополя, Ужгорода, Хмельницкого, Черновцов из западных областей, Запорожья, Николаева, Севастополя, Херсона из южных областей.

Представители только двух агентств недвижимости (9,1%) - Твой дом Владимир Доленко (Кировоград) и Прикарпатський дім Владимир Совтус (Ивано-Франковск) считают, что цены на недвижимость в их регионах к концу года снизятся.

- Есть ли у вас уверенность, что в вашем регионе земельные аукционы будут проводиться регулярно, и выделение земельных участков под застройки будет процессом прозрачным?

Опрос на эту тему редакция Domik.net провела среди представителей крупных операторов рынка недвижимости, работающих в разных регионах Украины и в Киеве. Риэлторам было предложено ответить на три вопроса такого содержания:

- Закладывает ли власть в стоимость выставляемого на аукцион объекта работы, не связанные с рыночной стоимостью данного участка?

- Можно ли допустить, что в результате проведения земельных аукционов будет формироваться рыночная цена объектов?

Директор агентства недвижимости RealNest (г. Запорожье) Елена Сафронова

Настоящий материал составлен по итогам проведенного опроса. В завершение его комментарий редакции портала.

Но процесс участия в аукционе любого заинтересованного лица сам по себе непростой. У нас ощутима недостаточная информационная поддержка аукционов. Это приводит к тому, что стоимость земельного участка на аукционе не всегда можно отнести к совершенной рыночной.

В настоящий момент Днепропетровский горсовет в стадии принятия ряда процедурных решений и положений, цель которых снизить влияние человеческого фактора на процессы, связанные с земельными участками и объектами недвижимости. Насколько эти решения окажутся жизнеспособными и приведут ли к желаемому результату, покажет время.

Директор агентства недвижимости Жилком (г. Донецк) Сергей Тахтаров:

Чтобы ни вкладывалось в стоимость, окончательное ее формирование происходит на самом аукционе - за счет интереса потенциальных покупателей. Закладывает ли власть что-либо в стоимость участка дополнительно, никого не интересует. Если интереса потенциальных покупателей нет, то будет следующий этап снижение стартовой стоимости. При эффективной информационной поддержке любой аукцион это наиболее справедливый способ определения стартовой стоимости.

Мы считаем, что цена не может складываться на аукционах. Она формируется коммерческим путем. Если, скажем, в центре Донецка есть какие-то участки, то цена на них уже запредельная. И, когда кому-то необходим какой-то участок, то вопрос об этом решается в определенных кругах, а не на аукционе

- Вряд ли такие аукционы будут проводиться регулярно, и прозрачность выделения земельных участков очень сомнительна. Если и будут выставляться на аукционы некоторые объекты, то по известной пословице: на тебе, боже, что мне негоже. В этом году какие-то попытки были, но настолько все это было тихо, что даже мы об этом не знали когда проводились такие аукционы и кто на них присутствовал.

Директор агентства недвижимости Реал-Сервис (г. Запорожье) Дмитрий Швыдкий:

Хотя земельные аукционы это еще молодая поросль, но, как правило и насколько нам известно, если участник желает что-то получить, то его вынуждают делать именно те затраты, о которых поставлен вопрос. Тут есть и требование покраски фасада какого-то дома, и перечисления средств в фонд развития города, и укладка плиткой улицы, и другое. Только в том случае, если выделение земельных участков будет осуществляться для создания каких-то новых спальных районов, такие аукционы могут быть прозрачны.

Директор агентства недвижимости Твой дом (г. Кировоград) Владимир Доленко:

- Да, такие мероприятия сейчас осуществляются. В частности, в первом квартале в Запорожье был проведен один аукцион, на который были выставлены три участка в Шевченковском районе. Они не были реализованы на тот период времени ситуация в стране была в подвешенном положении. 28 апреля состоялась сессия Запорожского горсовета, и депутаты утвердили перечень участков, которые будут выставлены на аукцион в ближайшее время.
- Относительно формирования рыночной цены на аукционе, то я думаю, что если есть не одна заявка на участие в конкурсе, то стоимость выставленных на продажу объектов наверняка должна быть рыночной.

Директор агентства недвижимости Гривна плюс (г. Луганск) Татьяна Давыдова:

- Никакие земельные аукционы в Кировограде не проводятся. Как распределяется земля, никто здесь вообще не имеет представления. Земля для продажи тут есть, но о ней никто ничего не знает. Похоже, что власти не ставят пред собой вопрос, который стоило бы изучить и вести продажи с целью пополнения бюджета. По-моему, в бюджете города нет даже раздела пополнения бюджета за счет земли. Хотя в центральной части земельные участки стоят очень дорого.

Цены на земельные участки, скорее всего, возрастут, потому что в их стоимость закладываются и затраты по подготовке аукциона, по изготовлению техдокументации. Ни о какой прозрачности рынка пока нельзя вести речь, так как исполком горсовета не слишком афиширует свои действия.

- Что касается продажи земельных участков через аукцион, то в Луганске не проведено еще ни одного земельного аукциона. В настоящее время на сессии Луганского городского совета принято решение о проведении такого мероприятия по нескольким объектам, но пока только готовится техническая документация. Когда состоится такое чудо в нашем городе, неизвестно.

- Аукционы проводятся. Уже при въезде в город бросаются в глаза наделы на перспективные земли. Сплошные заборы и ограждения. Оценивая проводимые местными властями мероприятия, отмечу, что они стараются, но чтобы процесс стал полностью прозрачным, еще необходимо время. Пока все спешат застолбить за собой право пользования тем или иным участком, не особо думая о прозрачности..

Директор агентства недвижимости Николаевская недвижимость 2000 (г. Николаев) Игорь Бионосенко:

Директор агентства недвижимости НТН (г. Симферополь) Дмитрий Майоров:

Говоря о том, может ли сформироваться рыночная цена участков на аукционе, скажу однозначно: нет. Цена, по которой земля приобретается на аукционах, не рыночная. За реальную стоимость ее выставляют, как правило, после проведения аукциона.

Мы ничего не знаем о том, какие аукционы планируется провести. Поэтому ни о какой о прозрачности процессов или мероприятий говорить не можем.

- Недавно в телеэфире мер Симферополя заявил, что необходимо продавать земельные участки. Но на самом деле мы пока этих процессов не ощущаем, риэлторов ни к чему не привлекают. Возможно, для определенных лиц устраиваются какие-то теневые продажи, о которых мы не знаем. Весьма ощущается коррумпированность депутатского корпуса, его договорные отношения. Сегодня городская власть с таким положением ничего поделать не может, Нередки попытки отменить решение прежнего руководства города по землеотводам. Лица, которые получили по этим решениям участки, обращаются в суд, а суд выносит решение о незаконности действий нынешней городской власти. Замечаем и желание отменить одни решения и предоставить участки другим лицам видимо, уже на других условиях.

- Сейчас невозможно ответить ни на один из поставленных вопросов, поскольку аукционы в Ужгороде вообще не проводятся.

Директор агентства недвижимости БЕЯCOM (г. Ужгород) Беата Мендел:

- Насколько мне известно, в настоящий момент этот процесс идет нормально. Аукционы в городе проводятся, и цены на объекты выставляются на них рыночные. Но у нас, к сожалению, земли для застроек мало. Потому большинство выставляемых на аукционы участков продается.

Директор агентства недвижимости Ваш Ковчег (г. Черновцы) Сергей Босовик:

Исполнительный директор группы компаний Планета Оболонь (г. Киев) Алексей Котенко:

Мне неизвестны факты включения в стоимость участков дополнительных работ. Застройщики иногда о них говорят, но подтверждений этому нет. Хотя известно, что их предупреждают об обязательном проведении отдельных работ - скажем, прокладывании всех необходимых сетей. В одном из трех наших районов в Садгорском сейчас строится коттеджный городок, и пока там застройщики не проведут все сети, строительство не начнется. Для такого городка должны быть сооружены центральная канализация, отдельная новая подстанция и т.д. Эти вопросы решаются с пониманием и ими строители занимаются вплотную.

Есть и другой вариант. К примеру, к документам по каждому проданному участку будет прилагаться акт оценки или заключения независимых экспертов-оценщиков о том, насколько отличается стоимость участка от рыночной стоимости в совокупности со всеми дополнительными накладными расходами, которые ложатся на плечи покупателя. Тогда можно будет говорить о прозрачности ценообразования.

- У нас есть уверенность в том, что в столице земельные аукционы будут проходить регулярно. Во-первых, уже общественное сознание созрело к тому, чтобы требовать от городской власти проведения таких мероприятий. И, слава Богу, власть откликается на эти требования. С другой стороны, если говорить о прозрачности составления цены, то этот вопрос еще остается без ответа. В частности, вполне логичным выглядит перекладывание на плечи участников аукциона сооружение коммуникаций и осуществление затрат на другие накладные расходы. Но пока непонятно, каким образом наши граждане смогут отслеживать адекватность стоимости выставленного на аукцион участка. Ведь они не являются квалифицированными оценщиками и не могут подсчитать, сколько будут стоить те или иные работы при решении вопросов по возведению коммуникаций. Почему бы самому городу не взять деньги, вырученные от продажи участков на аукционе, и не сделать эту работу силами муниципальных предприятий? Тогда на аукционе не работы будут продаваться и не работами проводиться взаимозачеты, а участки будут уходить за конкретные деньги.

Оставляет желать лучшего и вопрос об информированности СМИ относительно проведения такого рода торгов. На эти мероприятия надлежит приглашать представителей масс-медиа. Чтобы общество могло наблюдать за течением всех процессов и делать соответствующие выводы об их открытости и прозрачности. К сожалению, сейчас люди о них узнают только пост-фактум.

В настоящий момент средства массовой информации обращаются к нам, риэлторам, с вопросами об адекватности стоимости проданных участков. Дать более или менее вразумительный ответ мы не в состоянии, потому как не являемся экспертами в вопросах стоимости строительных работ. А к тому же нигде не сообщается об объемах этих работ. Естественно, что делать какие-либо выводы о прозрачности такого подхода невозможно. Вот общество пока и остается в неведении, проданы участки по рыночной стоимости или нет.

- С одной стороны, нас не привлекают к участию к продажам земельных участков, с другой, - мы интересуемся этим профессионально. К сожалению, приходится слышать только призывы к прозрачности в этих вопросах и при этом оставаться в неведении ни о торгах, ни об их результатах...

Соучредитель агентства недвижимости Недвижимость Черкассы Андрей Рубан:

Директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Прикарпатський дім (г. Ивано-Франковск) Владимир СОВТУС:

Земельные торги в Черкассах - это иная планета, признаки жизни на которой никак не влияют на рынок земли. Единственное эхо все застройщики, работающие на первичном рынке, упорно подтягивают цены на свои долгострои под рыночные, не смотря на заверения, дававшиеся в течение двух лет, что цена увеличиться только на чуть-чуть.

Как правило, в результате проведения аукционов формируется рыночная цена на земельные участки.

- В Ивано-Франковске аукционы проводятся регулярно, и результаты продаж участков на них положительные. Потому можно говорить о стремлении власти к прозрачности в этих вопросах.

- Мероприятия по проведению земельных аукционов декларативные и популистские. Реально процесс далеко не прозрачен и контролируемый непосредственно мэром Львова.

Председатель наблюдательного совета ЗАО Технопарк ЛЗТА (г.Львов) Юрий Сытник:

Директор агентства недвижимости Волинське агентство нерухомості (г. Луцк) Лариса Мусийчук:

У нас сложилось впечатление, что аукционы во Львове готовят под предварительные договоренности или выбрасывают на рынок ненужные участки. Рыночная цена формируется на вторичном рынке при продаже участков или объектов недвижимости, функциональное назначение которых предполагается изменить. Например, снос производственного здания с последующим строительством на данном участке жилья.

В основном, цена на землю формируется рынком. Аукционы, если и проводились в нашем городе, то негласно. По крайней мере ни нам, ни другим участникам рынка о них ничего известно не было. Потому повлиять на ценообразование они не могли. Тем временем цены на земельные участки растут. Отмечу, что в центре Луцка свободных участков практически нет. Кое-где используется территория жилья, идущего под снос и по желанию собственников применяется цена самого жилья, которая порой доходит до 50-60 тыс. долл. за 1 сотку. В других районах в пределах города стоимость земельных участков возросла на 20% - сейчас она составляет примерно 3 тыс. за 1 сот.

- До настоящего момента такого рода мероприятия не проводились. Только недавно как бы дан старт продажам земельных участков на конкурсных началах. В частности, на очередной сессии Луцкого горсовета было принято решение о порядке продажи земельных участков субъектам предпринимательской деятельности путем проведения земельных торгов, в форме конкурса и аукциона.

- Городской властью Ровно земельные аукционы не проводятся. Прозрачности в этом вопросе нет.

Директор агентства недвижимости Риелт Информ (г. Ровно) Анжела Мыхайлюк:

Новая городская власть практически начала свою работу только с августа прошлого года. Определенное время никакие земельные вопросы в Тернопольском горсовете не рассматривались. Что касается мероприятий, то сейчас идет инвентаризация земельных участков. Изучается все, что есть в городе, чтобы предложить на аукцион. На недавней сессии горсовета был утвержден перечень участков, которые и должны быть проданы через аукцион. Общая стартовая стоимость этих 5 участков около 3 млн. грн. Их площадь - от 0,4 до 0,7 га. Все они находятся в одной промышленной зоне, рядом с микрорайоном Сонячный. Каждый из участков имеет разное назначение под застройку складских помещений, пункта технического обслуживания, торгово-развлекательного комплекса и др.. Интересен тот факт, что их предложат с готовыми разрешительными документами, и покупателям не придется оббивать пороги разных инстанций, добывая их.

Заместитель директора агентства недвижимости Яворына (г. Тернополь) Анатолий Венгриновч:

Что касается стартовых цен на предлагаемые для продажи через аукцион участки, то они фактически подведены к среднерыночной стоимости. В связи с этим была произведена экспертная оценка их. Но мы не можем сказать, что рыночная цена формируется в результате проведения аукциона, потому как сами аукционы еще не проводились. Как сложится ситуация на рынке после первого, - вопрос пока открытый.

Аукцион, предположительно, состоится в июне-июле этого года, он станет первым таким мероприятием, связанным с продажей земельных участков.

Руководитель аналитической службы группы компаний Проконсул (г. Харьков) Виктория Каратанова:

Нынешний городской голова Роман Заставный шел на выборы 2006 г. с обещаниями сделать процесс землеотводов прозрачным. Нам известно и о его планах по проведению конкурсов на приобретение права на аренду участков. Об этом было заявлено в нашей прессе. Естественно, в результате этого в местный бюджет ежемесячно будут поступать определенные средства, которые можно будет использовать на разные нужды города, что тоже положительно.

Кроме того, депутаты намерены продать право аренды земли площадью 0,4 га по улице Полтавский шлях, 37 - под жилищную застройку.

- В апреле нынешнего года депутаты Харьковского городского совета утвердили перечень участков, которые будут выставлены на земельный аукцион. В частности 2 участка площадью 2,85 га на углу Белгородского шоссе и улицы Чкалова - для строительства многофункционального центра; 0,54 га по Красношкольной набережной (в районе цирка) - под многоэтажный паркинг.

В дальнейшем власти Харькова планируют проводить земельные аукционы не чаще, чем раз в три месяца. Главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы.

Ориентировочная сумма стартовых цен еще не называлась и может быть объявлена только после разработки проектов отвода земли, изготовления технических паспортов и проведения экспертной денежной оценки.

- Хмельницкий городской совет постоянно проводит аукционы (конкурсы) по выделению земельных участков под строительство. Но, учитывая, что в привлечении к конкурсам по строительству жилья предпочтение отдается местным фирмам, все эти участки со временем попадают на черный рынок. Факт проведения аукционов не делает его прозрачным. Зато теперь затраты на приобретения земельных участков строители официально проводят по бухгалтерии и этим аргументируют повышение цен.

Директор агентства недвижимости А-Лекс (г. Хмельницкий) Андрей Загоруйко:

Директор агентства недвижимости Автограф (г. Сумы) Александр Катасов:

По моему мнению, кроме роста цен, проведение конкурсов ничего доброго для конечных потребителей не принесет, поскольку основной рынок, связанный с выделением земельных участков и переходов прав собственности, остается в тени. Сама идея землеотводов через конкурсы (аукционы) очень неплохая, но для ее эффективной реализации необходимо, чтобы:
- правила и условия проведения конкурсов были установлены центральными органами власти, а не отданы на откуп местным органам самоуправления;
- работа конкурсных комиссий должна осуществляться под общественным контролем - во избежание коррупции (ведь нередки случаи проведения конкурсов под определенного заказчика);
- на конкурсы должны выноситься все свободные земельные участи, а не выборочно, для галочки, когда непонятно, кто определяет количество и качество выставленных участков (в Хмельницком это - прерогатива городского головы под прикрытием сессии горсовета).

Что касается вопроса о формировании цен путем проведения аукционов, то мы считаем, что это возможно. В результате проведения упомянутого аукциона город получил реальную стоимость земельных участков. Сейчас в зависимости от места расположения цены на земельные участки колеблются в пределах от 2.5 до 5 тыс. тыс. долл. за 1 сот. Но черная перепродажа участков тоже происходит.

- Земельные аукционы у нас уже начали проводить. Причем именно в Сумах прошел первый земельный аукцион в Украине, о чем стало известно даже Президенту Украины, который одобрил это начинание. Сейчас мы можем рассчитывать на то, что весь процесс будет прозрачным. В настоящее время появилось немало объектов на продажу. Но наши местные строители не согласны с тем, что земли под застройку в городе нередко отдают киевским, донецким и другим застройщикам. Они просят поддержать их, выделить им землю и обещают, что могут сами построить объекты на тех участках, которые запланированы под застройки. Некоторые лакомые участки, находящиеся в центре или поблизости центральной части, оказались предметом судебных споров. За этими фактами стали ощутимы попытки осуществления своего рода земельного рейдерства.

В Одессе такие аукционы проводятся регулярно. Их делают как можно прозрачнее, и процесс этот наладился. Накануне в СМИ публикуется весь перечень участков, которые будут выставлены на аукцион. Поэтому в целом можно положительно оценить стремления властей сделать этот процесс прозрачнее.

Директор компании Одесский Центр Аукционов Вячеслав Маркаров:

В целом в результате таких мероприятий формируется рыночная цена. Правда, были случаи, когда с аукциона продавалась земля, находящаяся в хороших местах города, по цене выше рыночной.

Правда, так сложилось, что наша компания с городом не сотрудничает ни как продавцы, ни как покупатели. Но, конечно, отслеживаем ряд моментов, в надежде на то, что какие-то участки могут быть выставлены на продажу после аукциона хотя такие случаи у нас единичные.

Такие мероприятия, как земельные аукционы, в Севастополе осуществляются регулярно. Выделение земельных участков под застройки тоже стало уже прозрачным процессом. Существует сайт горсовета, где четко объявляется дата проведения аукциона, кроме того, идет реклама таких мероприятий, так что мы имеем возможность знать о них и их отслеживать. Ведь нашей компании приходится участвовать и в строительных работах на тех участках, которые выставляются на аукцион, и в оценочных работах. То есть мы как бы подключены ко всему этому процессу и потому мы в курсе движения участков, цен на них, и в моментах продаж. Мне известно, что в городе существуют четкие планы реализации участков, городская власть настроена на то, чтобы пополнять городской бюджет и с этой целью регулярно проводить такие аукционы. К примеру, по поводу одного из аукционов по всему городу были размещены рекламные биллборды, то есть велась настоящая рекламная кампания.

Директор агентства недвижимости Мультидом (г. Севастополь) Наталья Массальская:

Что же касается формирования рыночных цен в результате аукционов, то мне известны покупатели, которые после приобретения права аренды земельных участков на аукционе, выставляют потом это право на перепродажу по цене, которая выше. Но в большинстве случаев мы убеждаемся, что рыночная цена на участки не формируется в результате проведения аукционов.

Но у власти существуют свои соображения на тот счет, какие участки выставить на аукцион, чтобы продать право аренды, а какие отдать на конкурс. Тут нам сложно влиять на этот процесс. Но если уже принято решение, чтобы выставить на аукцион тот или иной участок, то оно действительно прозрачно.

Комментарий Domik.net

Директор Херсонского Центра Недвижимости Юрий Стешенко:

- В Херсоне процессы выделения земельных участков явно не прозрачны. Мы ничего не слышали о проведении земельных аукционов. Их практически не было. Потому сложно судить, как бы формировались рыночные цены на участки и закладываются ли властью в их стоимость какие-то дополнительные затраты.

15 операторов (68%) на вопрос о проведении земельных аукционов ответили положительно. Эти мероприятия осуществляются в областных центрах восточных регионов (Донецк, Харьков), центральной части (Киев, Днепропетровск, Черкассы), в областных центрах Западной Украины (Ивано-Франковск, Львов, Тернополь, Хмельницкий, Черновцы), в Сумах на севере и в южных регионах Запорожье, Одессе, Николаеве, Севастополе.

Из 22 участников опроса 7 крупных операторов рынка (31,8%) сообщили, что земельные аукционы в их областных центрах не проводились, и процесс землеотводов остается непрозрачным. Такие утверждения прозвучали от операторов Луганска из восточных областей, в Кировограде - из центральных, в Луцке, Ровно, Ужгороде - из западных и из двух южных регионов Симферополя и Херсона.

По оценкам 15 операторов рынка (68,1%), рыночные цены на земельные участки в результате проведения земельных аукционов не формируются.

Правда, 6 из тех же 15 операторов, ответивших положительно на вопрос о проведении земельных аукционов, вынуждены были признать, что аукционы в их городах хоть проводятся, но говорить о прозрачности действий властей пока еще рано. Так выглядит ситуация в Киеве, Донецке, Днепропетровске, Львове, Николаеве, Хмельницком и Черкассах. В частности, эксперты отметили недостаточную информационную поддержку.

В 7 регионах Украины (31,8%) операторы рынка недвижимости относительно заинтересованности местной власти в проведении таких мероприятий или в стремлении к прозрачности в вопросах выделения земли настроены пессимистически. Так оцениваются действия городских властей Луганска, Днепропетровска, Кировограда, Черкасс, Львова, Ровно, Ужгорода.

Только 6 участников опроса (27,2%) - из Запорожья, Ивано-Франковска, Одессы, Сум, Тернополя и Черновцов - считают, что рыночные цены на земельные участки в их регионах формируются или будут формироваться в результате проведения аукционов.

Операторы двух областных центров (9,1%) Севастополя и Хмельницкого озвучили факты перепродаж земельных участков после их приобретения на аукционах.

Риэлторы Львова, Симферополя, Черкасс (13,6% от всех участников), отозвавшись на опрос, прямо заявили о фактах коррупции в решении вопросов землеотводов или в проведении аукционов.

Подводя итог опроса на эту тему, можно сказать: к сожалению, до настоящего момента сохраняется тенденция к тому, что местные власти большинства регионов Украины не заинтересованы в прозрачности решения вопросов, связанных с выделением земли. Но проводить аукционы и конкурсы их может обязать соответствующее законодательство и центральная власть.

Только в ответах двух руководителей (9,1%) - агентства недвижимости Мультидом (г. Севастополь) Натальи Массальской и Одесского Центра Аукционов Вячеслава Маркарова было сообщено о надлежащем информационном обеспечении земельных аукционов - с использованием биллбордов, объявлений в СМИ, веб-сайтов горсоветов. При этом потенциальным участникам предлагается вся информация относительно объектов продаж. Некоторая информация о предстоящем аукционе и о планах городской власти появляется и в тернопольской прессе, хотя представитель местного агентства недвижимости Яворына Александр Венгринович пока не называет это полноценной информационной акцией.

Градостроительный совет при мэре Москвы в четверг одобрил проект новой высотки: ее построят в Оружейном переулке Садового кольца к 2005 году. Архитекторы представили 8 проектов, в том числе точную копию знаменитых сталинских башен. Но совет выбрал довольно скромный макет под условным названием «Дом-парус» от архитектурного бюро «Тромос». Как сказал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, квартир в этом доме не будет.

С другой стороны, процесс проведения земельных аукционов в Украине уже набирает обороты. Но и там, где они проводятся, еще явно не хватает надлежащего информационного обеспечения и общественного контроля.
Новая высотка Москвы не дотянется до сталинских.

Вчера на повторный конкурс было выставлено восемь проектов. Авторы первого варианта из Моспроекта-2 предлагали построить в Оружейном переулке две уменьшенные копии сталинских высоток. «Повторять в XXI веке нашу знаменитую архитектуру 1950-х мне кажется нетактичным», - с этими словами Александр Кузьмин отверг проект. Совет отверг также и парафраз здания СЭВ, и аналог еще недавно бывшей самой высокой в мире башни Sear's в Чикаго.

Участок на Садовом кольце, ограниченный Долгоруковской и Краснопролетарской улицами, был зарезервирован под новый вертикальный акцент центра города еще в 70-е годы. Сейчас на этом месте пустырь. Конкурс проектов высотных зданий уже проводился, но неудачно: члены общественного градостроительного совета забраковали все представленные варианты как сильно затеняющие существующие дома и блокирующие движение на прилегающих улицах.

Площадь 35-этажного здания составит 17 тысяч кв. м. На первых этажах разместятся торгово-развлекательный центр и магазины, этажи выше займут офисные помещения и временные апартаменты. Как пояснил Кузьмин, экологи не рекомендовали строить на этом месте жилой дом. Непосредственно под зданием построят четырехэтажную парковку на 1500 машин, а участок Садового кольца от Краснопролетарской улицы до улицы Фадеева уберут в подземный четырехполосный туннель.

Внимание экспертов привлек вариант, представленный архитектурно-проектным бюро «Тромос»: одна башня с параллелепипедами меньшего объема рядом, общими очертаниями напоминающие дугу, - за это проект получил условное название «Дом-парус».

СПРАВКА

Здание высотой 120 метров не затмит семь знаменитых сталинских высоток. "Дом-парус" должен быть на 5 метров выше шпиля гостиницы «Украина» и ниже остальных. Но не исключено, что в итоге зданию не дадут "перерасти" и "Украину". Как напомнил директор Госинститута искусствознания Алексей Комеч, экспертно-консультационный совет (ЭКОС) рекомендовал снизить высотность здания на 10 метров, чтобы новая высотка не выступала над уровнем башен Нового Арбата.



Главная --> Публикации