Главная --> Публикации --> Неэффективные предприятия уступят место жилой застройке Дом, который построил хайек Инвестируем в землю Сергей круглик, глава росстроя: на реформу жкх потратят 250 млрд. рублей Болевые "точки"

Тормозит лизинг недвижимости оптимизация налогообложения

Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно реже.

Низкая осведомленность

С чем это связано?

Черные схемы

Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

Заниженные доходы

Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

Колебания курса

Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях оптимизации налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Стоимость местоположения

Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

Бремя обязательств

Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого места) по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.

Долгосрочность процесса

Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

Риски лизингополучателя

Долгие сроки лизинга, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие длинные деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.

Бюрократические проволочки

Хасаншин Артур, начальник отдела развития и рекламы управление лизинговых операций АКБ Лефко-Банк
Существует целый ряд причин, мешающих развитию лизинга недвижимости в России. Самой значительной из них, пожалуй, можно назвать теневой рынок недвижимости. Реальная сумма сделки может расходиться с официальной ценой, указанной в договоре купли-продажи, в десятки раз; активно используются банковские ячейки и наличные. Для лизинговых компаний, работающих официально и по безналу такие правила игры не подходят.

Комментарии экспертов

Персидский Михаил, менеджер по развитию бизнеса ОАО НОМОС-Лизинг
Даже не смотря на наличие проблем и спорных ситуаций в области лизинга недвижимости сегодня можно ожидать определенных позитивных изменений. Бурный рост строительства в последнее время, охвативший все регионы, даст в будущем хорошую основу для рынка лизинга недвижимости.

Кроме того, лизинговые компании не могут осуществлять покупку инвестиционных прав на этапе строительства, что сразу лишает их большой части потенциальных клиентов.

Выкуп из аренды или приватизация эти процедуры не предусмотрены для Сочи, заявил председатель комитета по управлению имуществом администрации города Сочи Георгий Валедов. Чиновник пояснил НГ, что изменения не затронут физических лиц, для которых есть дачная амнистия. Другое дело предприятия и организации, обязанные согласно федеральному законодательству до 1 января 2008 года переоформить право на аренду земельных участков. Причем в пользование не бессрочное, как прежде, а сроком на 49 лет. При этом Георгий Валедов особо подчеркнул, что сегодня у юридических лиц не может быть земли в собственности за исключением случаев, если они выкупили ее у физических лиц. Чтобы закрепить за собой право аренды земельных участков, на которых расположены предприятия, на новых условиях, владельцам достаточно подать письменное заявление в городскую администрацию.

Если давно обещанные поправки в законодательство РФ будут внесены, скорость лизинговых операций с недвижимостью, количество сделок и их эффективность заметно возрастёт и тогда уже с уверенностью можно будет сказать что лизинг дешевле и выгоднее чем аренда.
Власти пытаются положить конец ажиотажу, который разгорелся вокруг земельных участков в Сочи сразу после того, как было объявлено о победе в конкурсе на право провести зимние Олимпийские игры 2014 года. Вчера администрация Сочи объявила о запрете на приватизацию земли в городе, сохранив для владельцев участков лишь право оформления долгосрочной аренды на 49 лет.

По мнению экспертов, власти послали сигнал арендаторам о возможных изъятиях земли для строительства олимпийских объектов. А тех, кто на волне олимпийского угара попытается ухватить кусок собственности, заранее предупреждают о невозможности это сделать. Однако в принципе ситуация радикально не изменилась в Сочи и так до последнего времени полноправных собственников были единицы, остальные же пользовались лишь правом долгосрочной аренды.

Между тем накануне запрета на приватизацию раздутые спекулянтами цены на сочинскую землю достигли очередного рекорда. Так, например, в Красной Поляне цена одной сотки земли уже превысила 100 тыс. долл.

Проектировщики из крупнейшей в России промышленной группы Бородино придумали революционный даже по нынешним высокотехнологичным временам проект городка Инфо-Сити. Под него есть и участок земли на юго-западе научного Зеленограда, есть деньги инвесторов и есть строители. По плану авторов первые очереди комплекса могут быть открыты в начале 2010 года. Если, конечно, власти одобрят смелую задумку.

Как отметил НГ руководитель аналитического управления юридической фирмы Вегас-Лекс Максим Черниговский, прекратить право собственности или аренды можно лишь в случае добровольного согласия или через суд, в случае возникновения государственных нужд. Например, в Лондоне, который готовится принять летнюю Олимпиаду в 2012 году, по его словам, проблема земельных участков решена лишь на 70%, по остальным идут судебные процессы. Это же предстоит и Сочи, так как без принятия чрезвычайных мер соблюсти законный порядок и уложиться в довольно сжатые сроки будет очень трудно, а средний срок изъятия земель при этом может растянуться на несколько лет. Во-первых, о грядущем изъятии собственника или арендатора необходимо предупредить за год, потом может быть суд это еще как минимум полгода, затем исполнительное производство и т.д., отмечает эксперт. Таким образом, по оптимистичному прогнозу на все процедуры может понадобиться полтора года, но скорее это займет 2 3 года. Естественно, что просто так лишить собственников земли государству не удастся потребуется материальное возмещение. Но, как считает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский, говорить о его размерах можно лишь в каждом конкретном случае: дом ли это, магазин, отель или помидорная грядка. В любом случае сначала должна быть оценена как собственность, так и убытки от ее потери, поясняет аналитик. Размер возмещения зависит от оценки, которая будет проводиться независимой компанией. Впрочем, учитывая, что назначать оценщика будет государство, можно предположить: заключение будет стремиться к нижней границе.



Этот Инфо-Сити призван поддержать репутацию Зеленограда как научного города.

Так разом решатся многие социальные и бытовые проблемы зеленоградцев. Местные мастера высоких технологий и работу по своей специальности получат, и в Москву им больше не придется мотаться на заработки. Тратить на это время, стоять в пробках. И дороги, в том числе Ленинградское шоссе, освободятся от лишнего транспорта.

- Здесь найдут работу 7000 высококвалифицированных сотрудников ранее действовавшего Московского института электроники, а всего можно разместить сотни фирм с количеством сотрудников более 30 000, - говорится в описании проекта, представленного на выставке.

А захотят ли здесь жить люди?
Конечно, проект выглядит заманчиво. Непонятно только одно - откуда возьмутся люди, чтобы жить в чудо-городе, и вообще есть ли они?

Еще одна фишка проекта в том, что в Инфо-Сити устроят трехступенчатый образовательный центр. Фактически это детский сад, школа и институт в одном микрорайоне. Представляете, проучиться всю жизнь в одном месте, просто перейдя через дорогу из детсадовской песочницы в школьный класс, потом оттуда в вузовскую аудиторию. Тут же под боком и жилые многоэтажки построят. Словом, все в одном флаконе. Пока в будущем чудо-городке между проектируемыми проездами стоят лишь старые здания.

Эксперты утверждают, что да. Дело в том, что инвесторы, которые и вкладываются в строительство Инфо-сити, получат свою долю жилья в этом квартале. Именно эти бизнесмены в дальнейшем и планируют открыть свои производства на территории чудо-города. А потому своих ценных специалистов в Инфо-сити они будут заманивать льготными ценами на квартиры. Предполагается также льгота от городских властей. Планируется, что мэрия часть жилья будет продавать тем же ценным спецам по жилищному сертификату, то есть гораздо ниже рыночной цены. А это, согласитесь, весомый аргумент.




Комментарий специалиста
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
- Инфо-Сити - это часть государственной программы поддержки технопарков. С их помощью Россия перейдет от сырьевой экономики к высокотехнологичной. Такие районы на 15 - 30 тысяч жителей, по сути, похожи на академгородки советского периода. А вот за образец пространственного решения застройки взято много из опыта Индии, одного из лидеров в области IT-технологий. Важно, что наши квалифицированные научно-технические кадры будут жить в комфорте вблизи своей работы. Вторая задача технопарков - дать толчок к развитию пригородов, в данном случае Зеленограда и самой Москвы.

Кстати, подобный Инфо-сити уже строится в Москве в Нагатинской пойме (об этом мы писали 26 декабря 2006 года). Правда, он не такой масштабный, как в Зеленограде.




Таким будет Инфо-Сити

Как стало известно, в ближайшее время процедура инвестиционных торгов в Москве будет изменена. В соответствии с требованиями федерального законодательства участники аукционов впредь будут бороться за право заключить с городом договор аренды земельного участка для строительства на нем нового объекта. И.о руководителя департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев заверил , что первые земельные аукционы состоятся уже в сентябре 2007 года, и рассказал, чем они будут отличаться от ныне действующей процедуры торгов.

Главный вход.
Мэрия городка.
Спорткомплекс (плавательный бассейн, манеж легкой атлетики, залы борьбы и гимнастики), крытое футбольное поле и площадки для баскетбола, гандбола, волейбола, бадминтона и тенниса.
Новый зеленоградский загс.
Планетарий.
Центральная площадь городка. На возвышении площади - пространство для массовых событий, снизу - автодороги с выделенной полосой для велосипедистов и роллеров.
Детский сад.
Школа.
Университетские здания.
1 Вертолетные площадки.
1 Здание технических служб городка.
1 Горнолыжная трасса.
1 Участок под электростанцию. Она будет вырабатывать ток для городка и ближайших микрорайонов Зеленограда.
1 Башни информации: одна - 96 этажей и две - по 8 На верхних этажах - офисы, на самых верхних - квартиры. На нижних этажах: кафе-рестораны, выставочный и концертный залы, кинотеатры, ночной клуб, боулинг, кафе, бутики.
1 Надземные (видимые) части автостоянок. Вместимость - 18 124 машины.
Геннадий Дегтев рассказал о переменах в аукционной системе Москвы

По новому законодательству участки должны передаваться под застройку по итогам земельных аукционов, предметом которых является или право собственности на земельный участок, или право его аренды. Так что инвестконтракты в их нынешнем виде доживают последние месяцы. Земельный кодекс признает только два типа контрактов, заключаемых городом с победителем инвестторгов, это может быть или договор на развитие застроенной территории, или договор на аренду земельного участка с конкретными инвестиционными обязательствами. Первый документ обычно применяется, когда речь идет о комплексной застройке, в том числе реконструкции сложившихся кварталов. Второй будет использоваться в случае строительства на свободном участке отдельного объекта.

Геннадий Валентинович, сейчас торги проводятся на право заключения инвестиционного контракта. Этот порядок будет изменен?

Честно говоря, не вижу смысла для города продавать свою землю в собственность, пока на ней ничего не построено. Ведь покупая участок земли, собственник не берет на себя обязательств перед городом по его использованию. Соответственно, земля в течение долгого времени может находиться в неосвоенном состоянии, что плохо с точки зрения города. Мне кажется, более разумный вариант аренда земельного участка с последующим оформлением прав собственности. В этом случае инвестор берет на себя определенные обязательства, например, построить гаражи. А когда объект будет сдан, он сможет приватизировать участок с находящимся на нем строением. В этом случае кадастровая стоимость участка поднимается. Собственник должен быть к этому готов, а никаких иных препятствий, в том числе административного порядка, по выкупу земли на данный момент не существует.

А приобрести свободный земельный участок в собственность будет возможно?

Это иллюзия. Например, в Гонконге земельные участки никогда не продавались в собственность. Кроме того, во всех цивилизованных государствах действуют градостроительные нормы и правила, ограничивающие желания застройщиков. Если бы они строили что им заблагорассудится, полагаясь лишь на рентабельность проектов, то все города Европы превратились бы в сплошной Манхэттен.

Однако во всем мире на аукционе землю можно сразу приобрести в собственность и строить на ней что заблагорассудится.

Нам потребовалось время, чтобы изменить порядок аукционной системы. С этим, кстати, была связана отмена в 20062007 гг. ряда торгов по комплексной реконструкции кварталов, на что обратили внимание многие СМИ.

Когда начнутся торги по новой процедуре?

Сколько аукционов успеете провести до конца года?

Во-первых, нужно было утвердить процедуру публичных слушаний, чтобы жители были информированы о градостроительных планах властей на данной территории. А во-вторых, разработать формы договоров на развитие застроенной территории и аренду земельного участка с инвестиционными обязательствами. Ведь ранее этих документов не существовало вместо них, как я уже говорил, заключался инвестконтракт. Сейчас эта работа в основном завершена. Начиная с сентября мы начнем проводить земельные аукционы, в том числе на комплексную реконструкцию кварталов.

За год вы провели два аукциона в режиме видеомостов один с Мюнхеном, другой с Веной. Это ноу-хау вашего департамента или подобная практика в мире существует?

Федеральное законодательство потребовало выставлять на аукционы земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет. Эта норма также повлияла на активность проведения торгов. С учетом этой процедуры, я думаю, до конца года мы реально сможем выставить на торги не менее 60 объектов, приоритет которых будут определять префектуры и профильные департаменты. В первую очередь это будут объекты гаражного и гостиничного строительства, а также кварталы сложившейся застройки.

Видеосвязь, соединившая торговые площадки в Москве, Мюнхене и Вене, позволила показать в режиме реального времени, как на практике действуют трудные, с точки зрения западного инвестора, законодательные нормы. Это был очень полезный опыт. И мы намерены продолжить организацию подобных видеомостов.

Я бы не назвал эти торги ноу-хау. Режим видеомоста в мире, как правило, используется для дискуссии, мы же с его помощью решили популяризировать российское законодательство в области привлечения инвестиций.

Такая практика существует, но мы с ней активно боремся. Наша задача сделать так, чтобы в случае мошенничества компания, которая этим занимается, понесла существенные финансовые потери, а интересы города не пострадали. Для этого мы уже подняли величину задатка. Он, как известно, в случае отказа победителя торгов подписать контракт ему не возвращается.

Насколько распространенной является практика, когда участники торгов играют на повышение цены лота, а потом отказываются от подписания контракта?

А предоставления банковской гарантии разве уже не требуется?

Недавно мы пошли еще дальше и стали требовать от претендентов подписать инвестконтракт до внесения задатка, с тем чтобы по итогам торгов победитель уже нес определенные обязательства перед городом. Кроме того, от всех участников мы требуем предоставить так называемые комфортные письма банка, которые представляют собой определенные финансовые гарантии, что в указанные сроки данный контракт будет реализован.

Вторая банковская гарантия должна была предоставляться финансовым учреждением на 30% суммы инвестиций, необходимых для реализации данного проекта. И вот тут возникли проблемы. Во-первых, сроки реализации проектов довольно длительные от 3 лет и выше. Во-вторых, суммы большие от нескольких десятков до сотен миллионов рублей. Банки оказались просто не готовы давать гарантии на таких условиях, и торги срывались. Последний раз мы по этой причине были вынуждены перенести 4 объекта. Претендентов не оказалось даже на такой, казалось бы, рентабельный объект, как деловой центр на Таганской площади. Однако факт остается фактом: заявок не было. После этого мы начали прямые консультации с участниками рынка, прежде всего с представителями банковского сообщества, поскольку и мы, и они одинаково заинтересованы в поиске компромиссного решения.

Мы требовали от застройщиков предоставить две банковские гарантии одну на ту сумму, которую победитель обязан внести в бюджет по итогам аукциона. Это абсолютно справедливое требование, с которым все согласны.

Да. На входе банковская гарантия однозначно остается. Во-первых, наличие солидарной ответственности с банком не позволит застройщику до бесконечности поднимать стоимость лота, о чем мы уже говорили выше. Во-вторых, и для нас это главное, мы полностью защищаем интересы города, поскольку по итогам аукциона деньги гарантированно поступят в бюджет. Если не от самого застройщика, то от банка. Что касается гарантии на сумму инвестиций, то вместо нее теперь надо будет предоставить комфортное письмо, в котором банк подтвердит, что либо у инвестора есть собственные финансовые ресурсы для реализации данного проекта, либо он ведет переговоры о выделении кредитной линии. На наш взгляд, этого будет вполне достаточно, однако прежде чем эта схема начнет применяться на практике, нам потребуется внести изменения в действующий в городе порядок.

Такое решение нашлось?

Скажу так: если претендента два или три, то степень взаимных договоренностей высокая. Когда участников больше, то сговор практически исключен. По моему мнению, эта тема должна быть снята с повестки дня изменением самой процедуры проведения торгов: если на торги по инвестициям пришел один претендент, с ним нужно заключать договор на стартовых условиях. Тогда участникам не нужно будет никого с собой приводить, ни с кем заранее договариваться. Единственный претендент сможет заключить договор на объявленных условиях.

Насколько распространены сговоры между участниками торгов? Создается впечатление, что итог многих аукционов заведомо предрешен.

По вашему ощущению, какие объекты идут наиболее тяжело и пока не пользуются большим спросом со стороны инвесторов?

На мой взгляд, это абсолютно справедливо, поскольку установленная стартовая цена уже является приемлемой для города. Не будет сверхприбылей, но будет более прозрачной процедура. Сейчас федеральное законодательство регулирует этот вопрос.

Юрий Лужков предложил москвичам использовать для выбора компаний по управлению жилым фондом имеющуюся в городе инфраструктуру. Как будут проводиться эти конкурсы? Когда они начнутся?

Практика показывает, что из-за отсутствия претендентов чаще всего переносятся торги по гаражным объектам. У этих проектов пока низкая рентабельность, и инвесторы не готовы рисковать. А вот гостиницы с учетом льгот, предоставленных застройщикам московским правительством, последнее время идут неплохо. До конца года мы проведем торги по 11 объектам гостиничной программы, причем 4 из них малобюджетные отели, в строительстве которых планируется использовать конструктивные элементы гостиницы Россия.

Поскольку в Москве очень большой процент приватизированного жилья, город вряд ли сможет повлиять на решение собственников. Однако мы со своей стороны хотим помочь москвичам не ошибиться с выбором УК и не попасть в руки мошенников. Мы готовы предоставить ТСЖ типовые договоры, в которых учтены все юридические нюансы привлечения компаний к управлению жилым фондом, а также городские торговые площадки, где они смогут провести конкурсную процедуру отбора претендентов. Департамент жилищно-коммунального хозяйства сейчас завершает разработку типового договора. Мы также считаем необходимым сформировать систему страхования ответственности УК перед собственниками за полученные средства. Я уверен, что в сентябре мы будем полностью готовы принять у себя ТСЖ.

Инициатором проведения конкурса в данном случае является ТСЖ.


Cправка
Дегтев Геннадий Валентинович. Родился 20 июля 1960 года в городе Дзержинский Московской области. В 1983 году окончил Московский энергетический институт, а в 1999-м МГИМО. Кандидат юридических наук. С 1991 по 1998 год супрефект МО Лефортово, глава управы района Лефортово. С 1998 по 2000 год заместитель председателя кабинета министров Чувашской Республики министр промышленности, энергетики и транспорта.

Сейчас в городе 39 000 жилых домов, соответственно, для их обслуживания потребуется порядка 40005000 управляющих компаний. При этом главной задачей города, как отметил Юрий Михайлович, является создание барьера на пути недобросовестных псевдоуправляющих, которые попытаются получить средства населения, не обеспечив должного качества услуг.



Главная --> Публикации