Главная --> Публикации --> Нет денег на квартиру? купите комнату Замглавой росприроднадзова недовольны дачники Кто имеет право на жилищную субсидию? Привлекательность коттеджных поселков зависит от загруженности трасс Подкова на счастье

Объемы въездного туризма, в немалой степени определяющего спрос на современные гостиницы, хотя и отстают от показателей туризма выездного, но тем не менее растут быстрыми темпами. По данным госстатистики, в 2002 г. в Россию въехали более 3 млн иностранных туристов, при том что в 2001 г. эта цифра равнялась 2,380 млн. За границей в 2002 г. отдохнули более 5 млн россиян.

В провинции начинается гостиничный бум. В городах-миллионниках и туристических центрах один за другим строятся новые или реконструируются старые отели. И это неудивительно: регионы стремятся принять участие в дележе огромного пирога. Оборот гостиничного рынка в прошлом году, по данным Госкомстата, составил $1,2 млрд. Впрочем, Москва и Петербург, на которые приходится до 70% этих денег, тоже с ними расставаться не намерены.

Несмотря на ряд крупных проектов по реконструкции столичных гостиниц ( "Москва", "Интурист", "Урал", "Пекин", "Минск") , власти Москвы обеспокоены нехваткой качественного и недорогого номерного фонда.

Московские сложности.

Международные сети осваивают Питер.

В августе правительство Москвы выпустило постановление "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года". Из него следует, что за три года в столице будет построено 122 гостиницы (сейчас в городе около 150 отелей) на 22 000 мест. Документ содержит адресный перечень из 59 участков, у которых, по данным градоначальников, уже есть инвесторы. Однако есть сомнения, что все проекты будут реализованы в срок. Как оказалось, далеко не все указанные компании знают, что числятся среди инвесторов гостиничных проектов. Топ-менеджеры компаний "Перекресток" и "Гиперцентр" (согласно документу должны построить соответственно гостиницу на 200 номеров у метро "Войковская" и на 100 номеров в Новокосине) были очень удивлены появлением своих компаний в документе. Со слов источника в "Перекрестке", компания планирует открыть на "Войковской" лишь свой магазин. А "Гиперцентр" рассматривает возможность строительства гостиницы пока только теоретически, и то не по указанному в документе адресу. Интерес к строительству гостиниц в столице у инвесторов есть, но достаточно осторожный. Владислав Мягков, аналитик Ernst Young, говорит, что при успешной реализации проекта гостиница среднего класса может окупить инвестиции через 6 - 8 лет. (Расходы на такие гостиницы оцениваются от $5000 до $150 000 на номер. ) При этом, по данным риэлторов, вложения, например, в жилье окупаются за год с небольшим.

До конца года планируют завершить строительство гостиниц в Петербурге компании "Строймонтаж" (на Крестовском острове) и "АЛРОСА" - на Большом проспекте Петроградской стороны. На этом рост гостиничного сектора Северной столицы не остановится. Компания "Исаакиевский отель" заявила о намерении инвестировать около $35 млн в отель класса "3 - 4 звезды" на 220 номеров, который планируется открыть к 2005 г. Около месяца назад участок под строительство гостиницы на 260 мест на Лиговском проспекте между домами 61 и 63 получила компания "Торговый двор". Сергей Ковалев, исполнительный директор фирмы "ИнтерКонсалт", говорит, что до полного насыщения гостиничному рынку Петербурга еще далеко. По его данным, предложение, например, в наиболее популярном среднем сегменте увеличивается примерно на 8 - 9% в год, а спрос со стороны иностранцев - на 13%.

Несколько крупных "премьер" этой осенью состоятся на гостиничном рынке Санкт-Петербурга. Балтийская строительная компания (БСК) планирует открыть осенью гостиницу Renaissance в Санкт-Петербурге, на Почтамтской улице. Еще одну трехзвездную гостиницу БСК строит на набережной Макарова. Осенью на Владимирском проспекте наконец-то должна открыться гостиница "Достоевская" на 230 номеров (первоначально называлась дата 10 апреля). Она будет работать под брэндом Ramada (как и Renaissance, входящая в группу Marriott) , до этого в России не представленном, сообщил "Ведомостям" сотрудник компании Infinity Hospitality Partners, представляющей интересы Ramada в России. Владелец "Достоевской" - ООО "Владимирский пассаж".

Хотя Москва и Санкт-Петербург по-прежнему собирают львиную долю доходов в гостиничном бизнесе, регионы все больше привлекают внимание инвесторов. Как отмечает Александр Лесник, гендиректор консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG) , за последние два года доля двух столиц на гостиничном рынке уменьшилась более чем на 10% и тенденция к децентрализации бизнеса проявляется все заметнее. Оживление гостиничного рынка заметно в крупных городах с населением от 1 млн человек (за счет повышения деловой активности) и в туристических центрах.

Из столиц - в провинцию.

Вице-президент инвестиционной группы "Дельта Капитал менеджмент" Пол Прайс сообщил "Ведомостям", что первый отель в сети, которую создает его компания, скорее всего, появится в Екатеринбурге. В феврале этого года "Дельта Капитал менеджмент" подписала соглашение с международным гостиничным оператором Rezidor SAS о строительстве в России 50 отелей под брэндами Country Inn и Park Inn в течение ближайших 15 лет. Привлекательными городами, по словам Прайса, также являются Пермь, Нижний Новгород и Красноярск. Предполагается, что региональные отели обойдутся "Дельте" в среднем по $8 - 12 млн за объект. Не будут забыты Москва и Петербург, в этих городах стоимость отелей может доходить до $30 - 40 млн.

О намерении открывать свои гостиницы в регионах говорят все крупные инвесторы, намеренные создавать гостиничные сети - АФК "Система" (пока начала строительство трехзвездной гостиницы в Замоскворечье) , "Интеррос" (ему принадлежит "Новотель" на Новослободской) , МЕНАТЕП, "Металлоинвест" (холдингу принадлежат гостиницы "Минск" и "Центральная") , "Альфа-Эко" (купившая 25% столичной гостиницы "Космос") , Балтийская строительная компания, "Дельта Капитал".

Конкурентная ситуация во многих регионах выглядит привлекательнее, чем в столице. Например, в Самаре сейчас всего пять крупных (от 100 номеров) гостиниц. "Нехватка номеров особенно остро ощущается, когда одновременно в городе проводится несколько форумов", - говорит директор самарской гостиницы "Европа" Александр Григорьев. Однако в Поволжье уже приходят международные брэнды. Балтийская строительная компания завершает в Самаре строительство четырехзвездочного отеля на 180 номеров, который будет работать по франшизе под маркой Renaissance. "Дельта" также рассматривает Самару как одно из стратегических направлений развития своей гостиничной сети. В Перми, с администрацией которой также ведет переговоры о выделении участков "Дельта", сейчас можно остановиться в 14 крупных гостиницах. Компания "Стройиндустрия" заявила о намерении инвестировать в строительство "Атлантик-сити" - многофункционального комплекса, в состав которого войдет 24-этажная гостиница на 500 мест с подземной автостоянкой. Планируется, что окончательно строительство комплекса завершится в 2006 г. По словам директора "Стройиндустрии" Семена Леви, за получение права аренды участка площадью 30 000 кв. м, на котором появится "Атлантик", застройщик заплатил 11 млн руб.

В Самаре и Перми просторнее.

В полуторамиллионном Нижнем Новгороде сейчас всего семь крупных гостиниц, из них классифицирована только "Волна" (четыре звезды). Пока в городе немного рабочих проектов в гостиничном бизнесе: реконструкция "Центральной" и проект гостиничного комплекса на 150 - 200 номеров ВАО "Нижегородская ярмарка". Эта компания уже вложила в строительство цокольного этажа и инженерные работы около $1 млн и теперь намерена привлечь долевого участника для достройки комплекса.

Особый случай Нижнего.

Нулевой цикл
Несколько мощных экскаваторов и другая строительная техника работают на просторах, окруженных лесами, без остановок. Именно так обстоят дела на стройплощадках 2-го и 3-го микрорайонов. И это только начало. По словам руководителя столичного Стройкомплекса Владимира Ресина, в перспективе в Щербинке можно возвести миллионы кв. метров жилья. Но пока речь идет об обещанных домах для военнослужащих в основном они будут строиться во 2-м микрорайоне.

По данным источника в городской администрации, интерес к строительству отелей в Нижнем проявляют инвесторы из Италии, Франции и Прибалтики. Но участники рынка говорят, что превращению этого интереса в конкретные проекты мешают два гостиничных скандала. В 1997 г. ООО "Весенние инвестиции", учрежденное компаниями из США, Канады и Великобритании, по соглашению с мэрией демонтировало гостиницу "Москва", расположенную в самом центре города, на Большой Покровской улице. На этом месте планировалось построить четырехзвездочный отель. Но при строительстве под фундаментом было обнаружено захоронение XVI - XVII вв. , после чего нижегородская епархия выступила с требованием прекратить работы. А несколько лет назад администрация предыдущего мэра Нижнего - Юрия Лебедева выделила участок под строительство отеля на Сенной площади компании "Гривна", которая даже успела заложить фундамент гостиницы. Но в 2002 г. , когда мэром стал Вадим Булавинов, администрация заявила, что участок был выделен незаконно. Дело до сих пор находится в арбитражном суде. (В написании обзора принимали участие Елена Виноградова, Андрей Мусатов, Ксения Финаева, Владимир Штанов, Ольга Дерягина, Павел Миляев. )
Еще недавно информация в СМИ о поселке Щербинка была связана в основном с территориальными конфликтами и судебными разбирательствами. Теперь горячие новости будут поступать с щербинских стройплощадок: до конца года здесь планируется построить почти 260 тысяч кв. метров жилья.

Строители уже обосновались на щербинских пространствах, начали рыть котлованы сразу для нескольких домов, быстро соорудили штаб и в конце июня отметили символическое новоселье. Сейчас на пяти объектах во 2-м микрорайоне заканчиваются работы нулевого цикла, и уже в середине августа начнется монтаж самих корпусов.

И, конечно, не останутся без внимания московские очередники. Для них к концу года в 3-м микрорайоне Щербинки построят несколько домов. Лес, чистый воздух, непривычный для мегаполиса простор все это неоспоримые плюсы новостройки. Правда, далековато... Но сегодня разрабатывается удобная система дорожно-транспортных коммуникаций.

В принципе, все продумано. В Щербинке будут возводиться дома новых серий И-155, ИП-46С. Это детища группы компаний СУ-15 Их специалисты ведут строительство на всех объектах новой Щербинки. И это дает возможность хорошо и слаженно организовать работу. Абсолютно все уверены, что индустриальные новинки будут собраны быстро. А за качество и надежность фирма-застройщик отвечает своей репутацией.

Понятно, что предшествующие работам конфликты и суды серьезно усложнили жизнь строителям. Во всяком случае, по срокам. Щербинские объекты доверены надежным застройщикам. Строители работают на совесть, но все-таки в авральном режиме. И волнение их очевидно. Ведь объемы и сроки почти фантастические...

Основная серия ИП-46С отличается самым востребованным набором квартир преимущественно однокомнатных и двухкомнатных.

Солнце по норме
Жилые дома в новых микрорайонах Щербинки будут в основном многоуровневые от девяти до семнадцати этажей, с довольно интересными фасадными решениями и удобной планировкой квартир. По проекту этажность зданий рассчитана так, чтобы норма инсоляции (обеспеченность солнечным светом) была соблюдена для всех квартир.

А компот?
По данным специалистов ЗАО СУ-155, до 2010 года в Щербинке планируется возвести 410 тысяч кв. метров жилья. Важная особенность проекта его социальная направленность. В настоящий момент решается вопрос о передаче под застройку 1-го и 4-го микрорайонов.

В новой Щербинке появятся не только многоподъездные протяженные дома, но и башни. Три таких 24-этажных дома уже запроектированы для возведения в 3-м микрорайоне. Также будут построены детский сад и подземный гараж-стоянка.

Горячие объекты взяли под личный контроль мэр Москвы Юрий Лужков и глава Стройкомплекса Владимир Ресин. Поэтому неудивительно, что работа по всем направлениям ведется в трехсменном режиме. При этом руководителям стройки дано указание позаботиться о том, чтобы на осваиваемых территориях строители могли не только ударно трудиться, но и вовремя обедать.

Застройщикам предстоит не только построить дома, но и обеспечить новостройки всей необходимой инфраструктурой. Это касается и прокладки инженерных сетей, и строительства школ, детских садов и т.д. Уже начаты работы по прокладке водопровода, канализации, теплосети.

Так уж сложилось, что среди моих знакомых журналистов, специализирующихся на недвижимости, за последние три года лишь двое купили квартиры. Остальные пишут на эту тему исключительно с чужих слов по известному принципу: Ох и сладки гусиные лапки. А ты их едал? Нет, видал, как барин едал. Между тем покупка квартиры процесс не только радостный, но и таящий в себе множество скрытых и явных ловушек, игнорируя которые, в итоге можно либо пополнить ряды обманутых дольщиков, либо купить не то, не там и не по той цене. Пытаясь не оказаться у разбитого или порядком подпорченного корыта, многие потенциальные покупатели обращаются к СМИ в поисках удачного и неудачного личного опыта и редко его находят.

Покупая квартиру, следует обращать внимание на множество мелочей и деталей, от которых в итоге зависит успех этого мероприятия. Заключаемые договора юридически не защищают покупателя жилья на первичном рынке.

Компромисс между желаниями и возможностями
Выбор месторасположения новой квартиры обусловлен несколькими обстоятельствами, главные из которых сумма, которую я и моя жена готовы потратить на новое жилье, связь с нынешним местом жительства, ну и, естественно, требования к качеству квартиры. Изначально мы готовы были вложить в стройку примерно 230 250 тыс. долл., причем сразу готовы были отдать лишь половину. Примерно столько мы выручили от продажи однушки в Химках, приобретенной нами шесть лет назад всего за 17,5 тыс. долл. Остальную сумму хотели погасить в рассрочку не менее чем за три года.

Поэтому, когда мне на днях главный редактор поручил написать животрепещущий материал по недвижимости, у меня не было особых сомнений, о чем писать о процессе покупки квартиры, основанном на личном опыте. Как раз в апреле я ввязался в рассчитанный на ближайшие три года процесс приобретения квартиры в подмосковных Химках.

Последние 12 лет мы с женой живем в этом городе. Здесь же сын учится в хорошей школе, славящейся почти стопроцентной поступаемостью выпускников в вузы, учениками победителями районных и областных олимпиад, поездками за границу на языковую практику и жесткой селекцией до семи заявок на место при наборе в первый класс. В эту же школу мы планируем отдать и подрастающую дочь. К школьному вопросу мы относимся трепетно и очень удивляемся, когда знакомые журналисты а среди специализирующихся в экономике коллег добрая половина в последнее время купила собственное жилье вовсе не задумываются о том, есть ли поблизости хорошая школа. Правда, у многих из них детей пока нет.

На эти деньги в принципе можно было бы купить квартиру и в Москве. Скорее всего, это была бы двух-трехкомнатная квартира в панельном доме где-нибудь у МКАД. Нам же хотелось купить достаточно большую квартиру в кирпичном или монолитно-кирпичном доме. За такие деньги в Московском регионе это возможно сделать лишь в Подмосковье. Впрочем, никаких особых недостатков жизни в ближнем Подмосковье по сравнению с окраинами Москвы мы не видим уже привыкли добираться на работу за час час двадцать. Привязывают нас к Химкам и другие обстоятельства.

Указанным пожеланиям в Химках соответствовали только три закладываемые сейчас новостройки. Вот их-то мы и решили сравнить, чтобы понять, какая нам больше подходит.

Немаловажна и близость к транспортным артериям: железнодорожной станции и Ленинградскому шоссе. Жена предпочитает ездить на работу на машине. Я, так как не вожу, на электричке. Еще пять лет назад я старался приурочить свой уход на работу к отбытию жены, чтобы проехать хотя бы часть пути с комфортом. Последние три года это потеряло всякий смысл: автомобильные пробки привели к тому, что жена сейчас добирается в центр Москвы в лучшем случае за час, в худшем за полтора. И то часто бросает машину на полпути у какой-либо станции метро, чтобы не терять время в пробках. У меня же на дорогу от квартиры до Ленинградского вокзала стабильно уходит 45 50 минут, при этом по пути я еще и забрасываю сына в школу. Еще 20 минут я трачу на дорогу от вокзала до своего рабочего кабинета. Примерно такие же временные показатели мне хотелось сохранить.

Если же цены снизятся слишком сильно, за вложенные деньги можно будет купить квартиру значительно большей площади. Такая ситуация, к примеру, сложилась после кризиса 1998 года, когда за девять месяцев цены на жилье упали более чем в полтора раза. В этом случае иногда выгоднее выйти из процесса покупки новой квартиры либо договориться с застройщиком о новых условиях, например о снижении цены или предоставлении квартиры большей площади. Один мой знакомый в 1999 году добился снижения цены примерно на 30% за приобретаемую в рассрочку квартиру, первый взнос за которую был внесен еще до кризиса.

О деньгах и времени
Время для продажи однушки и покупки новой квартиры сейчас довольно подходящее рынок не растет, что важно, когда возможен временной разрыв между обеими операциями. Это позволяет избежать ситуации, когда, получив деньги за проданную квартиру и потратив на выбор нового варианта неделю-другую, покупатель обнаруживает, что за это время цены выросли и полученная им сумма в пересчете на квадратные метры порядком обесценилась. Во избежание подобных неприятностей мы с женой постарались заключить контракт на покупку в тот же день, как нам перечислили деньги за продажу однушки.

Только без риелторов
Еще одним принципиальным моментом для нас было обязательное отсутствие между нами и застройщиком посредников-риелторов. У нас с женой уже есть собственный опыт покупок-продаж квартир: в процессе улучшения жилищных условий мы продали четыре квартиры, а предстоящая покупка должна была стать нашим шестым приобретаемым жильем. Каждый раз мы удачно обходились без риелторов. Хотели избежать их участия и на этот раз. В Химках услуги риелторов обходятся не так дорого по сравнению с Москвой 3 5 тыс. долл. Но зачем отдавать ничего не гарантирующим посредникам и эти деньги, если подобрать интересующее нас жилье мы можем и самостоятельно?

В то время это было довольно распространено. Сейчас многие застройщики оговаривают возможность выхода из процесса с штрафом в 5 7% от общей суммы покупки и растягивают возврат уплаченных сумм на несколько месяцев. Так что нелишне учитывать и это обстоятельство.

Во всяком случае, один раз мы готовы были чуть снизить цену продаваемой квартиры, если бы нас об этом попросили, боялись только, что нас попросят снизить цену больше, чем нам хотелось бы. И в панике думали, как нам выходить из такой гипотетической ситуации, если она вдруг сложится. Однако риелторы, видимо, вписавшись в заданные параметры многоступенчатой сделки, даже не заикнулись о возможности торга. Более того, узнав, что выставляемое на продажу жилье юридически и физически свободно, и показав его своим клиентам-покупателям, они стали их убеждать, что вариант настолько хорош, что и думать не стоит о поиске альтернатив. Услышав это, мы с женой только переглянулись. Выходило, что, преследуя свои интересы, риелторы за деньги своих клиентов поработали на нас, вместо того чтобы постараться хоть немного минимизировать их расходы или найти за эти деньги квартиру чуть большей площади.

Продавая ранее две наши прежние квартиры, мы могли понаблюдать за действиями риелторов со стороны. Они связались с нами от имени покупателей наших квартир. Их работа оставила двойственное впечатление. С одной стороны, видимо, без их участия довольно сложно провернуть многоступенчатые сделки с большим количеством участников. С другой, риелторы, на наш взгляд, могли подобрать для своих клиентов-покупателей варианты и получше.

Не представляет особого труда также попросить, а при случае дополнительно перепроверить наличие разрешений на строительство. Для Химок этот вопрос особенно актуален, учитывая, что одна компания перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами и разорилась именно из-за того, что не смогла найти общий язык со сменившейся администрацией города, при том что при прежней администрации не успела оформить все необходимые разрешения. Помощь риелтора в таких случаях нужна, если вы обращаетесь к совсем незнакомым застройщикам без сложившейся репутации.

В случае же c приобретением первичного жилья услуги риелторов и вовсе нам представлялись пустой тратой денег. Найти застройщика всегда можно через интернет или по телефонам, вывешенным на заборах строек. По крайней мере при наших предыдущих приобретениях мы всегда поступали именно так. Кроме того, из головы до сих пор не выходят телевизионные картинки с годичной давности митингов обманутых дольщиков, в которых пострадавшие инвесторы утверждали, что они вкладывались в строящееся жилье именно с помощью одной уважаемой в Москве риелторской компании. По их словам, компания при возникновении проблем на стройке попросту умыла руки, заявив, что по договорам она за действия прогоревших застройщиков не отвечает.

Договорные хитрости
Телефонный обзвон выбранных нами трех вариантов выявил одну неприятную для нас особенность: стандартный договор долевого строительства с клиентами оказалась готова заключить только одна компания. Две другие предложили сложные вексельные схемы с участием посредников. В одном случае посредником выступал банк, в другом межрегиональная компания. Они выпускали векселя, которые мы должны были купить, и одновременно посредники обязывались по окончании строительства предоставить взамен векселей соответствующее их цене на нынешний момент количество квадратных метров.

Впрочем, сами мы знаем лишь одного человека, опять же из журналистского пула, который при покупке жилья на первичном рынке обратился к риелторам, мотивируя свои действия отсутствием у него времени на поиски вариантов. Все остальные наши знакомые покупали строящееся жилье непосредственно у застройщика.

Впрочем, за деятельностью обоих застройщиков мы следили на протяжении последних пяти лет, и до сих пор попыток не рассчитаться с покупателями за ними не наблюдалось. И это при том, что на рынке за эти годы многие застройщики отказались выполнять свои обязательства либо просили своих клиентов сделать доплату. Кроме того, заключаемые договора первичного инвестирования вроде бы должны были защитить от возможного желания застройщика и его посредников-контрагентов по завершении строительства просто обналичить векселя по номиналу вместо предоставления квартиры.

Минус векселей состоит в том, что по своей сути это бумаги, которые после завершения строительства дома выдавшая их организация на законных основаниях может просто погасить по номиналу. Такой соблазн у нее может появиться, если цены на жилье за время строительства вырастут, что сделает финансово более привлекательным непосредственную продажу квартир совершенно новым покупателям.

Третий застройщик хотя и предлагал заключить с ним договор долевого участия в строительстве, от двух вышеуказанных, по мнению застройщиков, недостатков этих договоров был защищен. Дело в том, что разрешения на строительство были им оформлены еще до внесения два года назад поправок в законодательство, которые ужесточают для застройщиков ответственность за срыв сроков и облегчают дольщику выход из строительства. А так как закон обратной силы не имеет, то и застройщик избегал неприятных для него острых углов.

По статистике, сейчас до 90% застройщиков Московского региона перешли на вексельные схемы, объясняя свое нежелание связываться с доминировавшими еще два года назад на рынке договорами долевого участия в строительстве несовершенством законодательства. По закону, покупатель из таких договоров в отличие от вексельных схем может довольно легко выйти, что пугает застройщиков в условиях, когда на рынке идет коррекция цен и наблюдается снижение спроса. Во-вторых, законодательство о долевом строительстве накладывает на застройщиков штрафы за задержки со сдачей объектов. Задержки, и иногда не на один год, случаются сплошь и рядом.

Для частного инвестора существует три основных способа заработать на земле

Выходило, что в каждом из трех вариантов рассчитывать на прописываемые в действующем законодательстве защищенность и широкие права для инвестора-дольщика не приходилось. В такой ситуации мы решили, что особой разницы между застройщиками в договорах нет, следовательно, основное внимание следует обратить на репутацию каждого из застройщиков, а также качественные и ценовые характеристики строящегося ими жилья.
Рынок земли предоставляет частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем рынок жилья. В том, как с выгодой преумножить свой капитал за счет земельных вложений, разбирался D'.

Три пути к богатству
Для частного инвестора существует три основных способа заработать на земле. Первый - прямые спекулятивные инвестиции, то есть приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене. По расчетам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, доходность таких операций составляет около 25-30%. Но, по мнению специалистов УК Масштаб, сегодня спекулировать землей имеет смысл только на территориях западных направлений, от Калужского до Новорижского шоссе в пределах 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД). По их прогнозам, до конца 2007 года стоимость сотки на этих направлениях вырастет на 30-40%. В то же время цена земельных участков на востоке, а также находящихся за пределами 50-километровой зоны будет повышаться куда более скромными темпами. По непопулярным направлениям (Егорьевскому или Горьковскому) еще в течение двух-трех лет ничего развиваться и строиться активно не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель в 50-километровой зоне и далее на более престижных направлениях, таких как Калужское и Новорижское, - полагает начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа УК Масштаб Игорь Лебедев. Однако у Константина Ковалева совершенно иной взгляд на ситуацию. По его мнению, цены на земли в ближнем кольце уже достигли своего психологического максимума и почти не представляют интереса с точки зрения инвестиций. Наоборот, в третьем кольце земель Подмосковья (за 30-50 км от МКАД в зависимости от направления) рынок характеризуется низкой ликвидностью, соответственно, цена зачастую в десятки раз ниже стоимости аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих вложений на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет, - предсказывает он.

Сделки по покупке-продаже земли давно не редкость, однако этот рынок пока лишь формируется. До сих пор нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок. С одной стороны, все это снижает доверие и интерес частных инвесторов к покупке земельных участков, с другой - доходность на этом рынке уже сейчас может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем.

В любом случае эксперты считают, что сами спекулятивные операции с землей отходят в прошлое и становятся все менее прибыльными.

По мнению специалистов компании RIGroup, такой вариант подходит для профессиональных инвесторов, поскольку предполагает хорошее знание рынка и чутье на недооцененные активы. По данному варианту можно получить большую доходность до 100% годовых и выше. Можно порекомендовать инвесторам следить за развитием и реконструкцией автомагистралей Подмосковья. Так, например, мы ожидаем бурного роста цен на земельные участки по Киевскому шоссе, реконструкция которого завершится в 2009 году, - говорит начальник отдела жилой недвижимости компании RIGroup Александр Винокуров.

Второй путь - купить участок с домом в организованном поселке на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене. Если в сегменте городского жилья покупка квартиры на этапе котлована одна из самых распространенных схем, то в случае с загородными домами и таунхаусами она применяется пока редко: все дело в дефиците качественных и недорогих поселков, а те, что есть, разбираются покупателями моментально, чаще всего для собственных нужд. Этот путь является наименее рискованным вложением. Порог входа от 200 тыс. долларов для поселка экономкласса, от 400 тыс. - для нижнего сегмента бизнес-класса. Наиболее перспективными объектами для таких инвестиций являются дома и участки на Киевском и Калужском направлениях, - считает Александр Винокуров. Здесь следует смотреть на направление, транспортную доступность, инфраструктуру и многие другие факторы, которые влияют на цену. Ошибка в выборе объекта инвестиций может привести к убыткам, тогда как удачное вложение даст до 20-30% прибыли, - уверяют участники рынка.

В связи с принятым законом, который позволяет строить на землях сельхозназначения, скорее всего, их стоимость будет расти, а цена на земли поселений - падать. Кроме того, если земельный налог будет повышен, то он очень сильно ударит по крупным землевладельцам. Многие из них будут либо развивать и осваивать земли, которые у них есть, либо избавляться от них. Если они изберут первый путь, это приведет к увеличению предложения и, как следствие, к уменьшению стоимости конкретных объектов. Если же они решат продавать, то это приведет к затовариванию рынка и снижению стоимости земли, - уверяет Игорь Лебедев.

Самостоятельное привлечение инвестором подрядной организации для строительства дома обойдется в среднем на 20% дешевле, чем подрядные работы от девелопера поселка, - утверждает начальник отдела загородной недвижимости компании Пересвет - Реал Эстейт' Василий Цап. - Экономия может доходить до 40%. Кроме того, важно, что расходы рассредоточены по времени. Условно говоря, сегодня вы покупаете землю, а завтра вкладываете деньги в строительство дома. Земля с подрядом и без стоит одинаково, прибыль же, по словам экспертов, получается за счет оптимизации расходов на строительство. Вы можете выбрать менее затратные проекты, тогда как девелоперы поселков экономкласса предлагают ограниченный выбор вариантов домов и, как правило, несколько больше по площади, чем рассчитывают покупатели, - поясняет гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. К примеру, сотка земли в 30?километровой зоне стоит около 10 тыс. долларов, и за участок 15 соток вы заплатите 150 тыс., строительство обойдется еще в 200 тыс. долларов. Продать такой дом можно за 500 тыс. долларов, правда, спрос будет зависеть от ликвидности направления (наиболее востребованы дома и участки, расположенные на Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском, Дмитровском и Киевском направлениях), месторасположения дома и самого поселка, качества проекта. При удачном сценарии инвестор заработает около 30-35%, правда, здесь мы не учитываем инфляцию и налог, который придется выплатить с суммы, вырученной от продажи дома, - добавляет руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова. В то же время, если проект дома выбран неудачно, такой экземпляр можно безуспешно продавать два-три года, в этом случае инвестор вместо прибыли будет подсчитывать убытки. Все чаще потребители хотят иметь дом в организованном поселке с единой концепцией. Время архитектурной солянки в поселках, когда каждый строил дом в соответствии с собственными представлениями о красоте, прошло, - утверждают риэлтеры. Кроме того, потенциальному покупателю может не понравиться и тот факт, что он будет жить не в ухоженном и полностью застроенном поселке, а по соседству с вечной стройкой - ведь на участках без подряда возведение домов может продолжаться много лет.

Строим сами
Третий путь - покупка земли без подряда. То есть приобретается участок в организованном коттеджном поселке и затем на нем на собственные средства строится дом, который впоследствии реализуется по более высокой стоимости. По мнению экспертов, наиболее высокую прибыль инвестору приносит именно такая схема.

Как рассказали в УК Масштаб, по стоимости сотки земли в организованных коттеджных поселках сейчас лидирует Новорижское направление (30 тыс. долларов за сотку), второе место делят Минское и Калужское шоссе (20,4 и 20,2 тыс. долларов соответственно). За ними с небольшим отставанием следует Дмитровское и Киевское шоссе - по 18 тыс. долларов за сотку. Самое дешевое предложение земли на Егорьевском шоссе, здесь средние цены составляют около 1,7 тыс. долларов за сотку. Основным фактором, влияющим на цену земли, в первую очередь является направление, по которому располагается поселок и удаленность участка от Москвы. В зависимости от категории земли также происходит коррекция цен. Сегодня стоимость участка, относящегося к земельным поселениям, может в два раза превышать цену на землю сельхозназначения. Необходимо учесть и дополнительные коммуникации, при наличии которых (электро-, газо-, теле-, водоснабжение и др.) цена на участок возрастает. Стоимость земли в поселке зависит и от природных характеристик - отсутствия или наличия водоемов, лесопарковых зон, а также промышленных предприятий.

Что, где, почем?
Наиболее дефицитный и востребованный товар на рынке Подмосковья - дома эконом-класса. По данным УК Масштаб, 70% потребителей рассчитывают на приобретение недвижимости данной категории. Большинство земель под такие поселки расположены на северо-восточном, юго-восточном и восточном направлениях, в переделах 30-километровой зоны от МКАД, а также на западном и северо-западном (до 60 км от столицы). По данным аналитика компании Villagio Estate Романа Попова, доля поселков, где покупатель имеет возможность приобрести участки без подряда, - не более 15-20% от общего числа представленных на рынке. Цены на них начинаются от 5-6 тыс. долларов за сотку на восточном и юго-восточном направлениях и могут достигать 70 тыс. долларов и выше на западном.

В процессе сделки следует проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов землеустроительного дела. Необходимо установить законность всех ранее проведенных сделок: оформления договоров купли-продажи, дарения, наследства и т. д. Если после заключения сделки обнаружатся нарушения, а также в случае судебного иска к новому владельцу, сделку могут признать недействительной. По мнению специалистов компании Пересвет - Реал Эстейт, высокие риски сопровождают сделку купли-продажи земельных участков бывших колхозов или совхозов. Следует соблюдать осторожность при покупке участков, ранее принадлежавших государственным органам и имевшим иное целевое назначение. Прокуратура может посчитать, что в свое время госорганы распорядились землей неправомерно, и оспорить права новых владельцев, - отмечает Константин Ковалев.

Следует помнить, что степень риска при приобретении земельного участка гораздо выше, чем при покупке жилой недвижимости.

Специализированные кредиты для покупки земельных участков будут обходиться заемщикам значительно дешевле, нежели потребительский кредит наличными, так как при специализированном кредите процентная ставка ниже потому, что банк минимизирует риски за счет залога. У этих программ есть свои плюсы: низкие процентные ставки, большой размер кредита, длительные сроки кредитования.

Земельная ипотека
Покупка земли всегда считалась надежными инвестициями. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Вкладывать деньги в землю очень выгодно. Знаете, мой дедушка всегда говорил: Земля это золото. Еще можно привести в качестве примера слова Марка Твена: Покупайте землю, ее больше не делают, рассуждает о надежности капиталовложений Андри Ставру Теохарус, директор московского представительства кипрского LaikiBank. Поэтому и кредит на покупку земли может показаться очень выгодным капиталовложением, а купить землю можно с помощью ипотечного или потребительского кредита.

Но в данный момент в России не так уж и много банков, которые предоставляют подобные кредиты. Земельную ипотеку предлагают Сбербанк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Московский кредитный банк и несколько других банков.

В перечне документов, необходимых для получения кредита, стандартный набор в виде паспорта и справки о доходах, а также документы на землю: копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев участка, Государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) ограничений. Некоторые банки также могут попросить свидетельство о браке и копию трудовой книжки заемщика, а также документ, который удостоверяет уплату налога на землю за последние 12 месяцев. Помимо большого количества документов придется уделить внимание и оценке.

В целом для России такой кредитный продукт очень перспективен, но не для Москвы, где существует транспортная проблема, следовательно, дорога от дома до работы будет занимать много времени, отвечает на вопрос РБК-кредит Ирина Радченко, президент группы компаний Лаурел. В регионах же постройка собственного дома как решение жилищной проблемы может стать выходом из положения для многих семей, поэтому кредитование под залог земельного участка там будет востребовано.

Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.



Главная --> Публикации