Главная --> Публикации --> Миф о золотых мостовых Шереметьево открыли поездам Неэффективные предприятия уступят место жилой застройке Дом, который построил хайек Инвестируем в землю

Уже более полугода рынок недвижимости находится в состоянии стагнации: цены плавно снижаются. Некоторые категории жилья продаются уже на 10 15% дешевле, чем несколько месяцев назад. Риэлтеры говорят об уменьшении платежеспособного спроса и количества сделок. Но, несмотря на выжидательную позицию покупателей жилья, участники ипотечного рынка утверждают, что число заявок на жилищные кредиты в этих условиях только растет.

Банки стараются облегчить жизнь заемщику, снижая ставки и предлагая эксклюзивные программы. Какую экономию получает клиент от предлагаемых многочисленных ноу-хау? Зачем брать кредит в экзотических валютах? Какие преимущества дает заем на 40 лет? В этих и других вопросах разбирался D’

В 2007 году ситуация изменилась кардинально. Сегодня ипотечные заемщики могут без особых проблем выбрать подходящую жилплощадь, и они уже не будут последними в очереди, так как само понятие очереди отсутствует. Сейчас уже почти половина одобренных банком клиентов в итоге берут кредит. И хотя, по словам риэлтеров, спрос на жилье в первом полугодии постоянно снижается, кредиторы на нехватку клиентов не жалуются. Рост объемов и числа выданных кредитов на жилье отметили в Сбербанке, Русском ипотечном банке, Райффайзенбанке и других. По словам директора департамента продаж брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павла Комолова, объем полученных с помощью НБИК кредитов на конец мая текущего года был равен общему объему за 2006 год.

Эхо минувшего года
Прошлогодний галоп цен на московское жилье имел для рынка ипотеки неоднозначные последствия. С одной стороны, накопления людей, достаточные для первоначального взноса по ипотеке, на фоне удорожания жилья очень быстро обесценивались, и банки теряли потенциальных клиентов. К тому же стоимость 1 кв. м росла так быстро, что почти две трети заемщиков, одобренных банком, не использовали кредит они просто не успевали подобрать себе жилье. Количество заявок росло, но число заемщиков стремительно сокращалось. В связи с этим банки были вынуждены менять программы под рынок снижать первоначальный взнос, сокращать сроки рассмотрения и т. п. В то же время рост цен сыграл и на руку ипотеке, так как подстегнул очень многих потенциальных покупателей выйти на рынок, пока еще хоть что-то можно купить. Часть людей, которые еще недавно могли себе позволить приобрести квартиру без кредита, были вынуждены либо умерять потребности, либо идти в банк.

Дольше и дешевле
Два наиболее ярких события, которые минувшее полугодие принесло на ипотечный рынок, это увеличение срока кредитования до 40 лет и введение низких (от 6%) процентных ставок. Увеличение срока кредитования до 40 лет, объявленное Росевробанком с 1 мая, вполне в духе западных традиций. В США и Европе долгосрочные кредиты, которые могут в отдельных случаях даже переходить по наследству, давно стали нормой. Банки, предлагающие такие ипотечные программы, предполагают, что большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, многие имеют свой бизнес, поясняет начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. Да, если подумать, то для банка на самом деле риск при таком сроке не слишком увеличивается. Хотя бы потому, что всегда остается залог в виде квартиры. А вот для заемщика полезность этого новшества сомнительна. С одной стороны, при более долгом сроке займа ежемесячный платеж уменьшается за счет размазывания суммы, и человек может позволить себе взять больший кредит. Но при этом процентная ставка за пользование кредитом на долгие сроки, как правило, выше, и итоговая переплата за жилье увеличивается более чем в три раза. Так, если человек покупает сейчас квартиру за 150 тыс. долларов и берет в Росевробанке кредит 135 тыс. долларов на 40 лет под 12%, то, согласно калькулятору банка, к концу срока он выплатит за свое жилье 667 тыс. долларов.

Есть и обстоятельства, омрачающие картину светлого ипотечного будущего. Скачок цен создал вполне реальной потолок для роста объемов ипотеки. Как заявил недавно председатель Счетной палаты РФ Сергей Степашин, в связи с беспрецедентным ростом цен на недвижимость покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки в последние два года снизилась в среднем на 30%. И, как замечают многие участники рынка, рост объемов ипотеки в последние месяцы идет не столько за счет числа заемщиков, сколько за счет увеличения сумм кредитов. Если средний размер кредита еще год назад составлял около 70 тыс. долларов, то теперь 120 тыс. и выше. Но и эта сумма говорит о том, что нынешние клиенты люди либо улучшающие свои жилищные условия, либо имеющие значительные накопления. Представители среднего класса с зарплатой 2 3 тыс. долларов остались за бортом ипотеки. Брать 150 тыс. долларов на плохую панель они не хотят, а кредиты на большую сумму им недоступны, жалуется один из банкиров. Участники ипотечного рынка чувствуют этот потолок и ощущают растущую конкуренцию. Поэтому первое полугодие 2007 года не в меньшей степени, чем предыдущее, было отмечено чередой демонстративных движений навстречу клиенту.

Другой яркий шаг полугодия введение беспрецедентно низких ставок. Банк Москвы в мае этого года начал выдавать кредиты в швейцарских франках и японских иенах под 7 и 6,5% годовых соответственно. Правда, если заемщик берет кредит на новостройку или не может предоставить справку о доходах по форме 2−НДФЛ, ставка увеличится на 0,5%. Но даже в этом случае итоговая ставка будет ниже среднерыночного уровня (10% годовых в долларах). Большинство конкурентов Банка Москвы считают, что новшество не получит широкого распространения. Спрогнозировать поведение курса швейцарского франка или иены, по мнению аналитиков валютного рынка, сложно. Так что со временем россияне могут столкнуться с теми же проблемами, что и граждане Восточной Европы, где дешевые займы в иностранной валюте крайне популярны. Колебания курса могут потребовать потратить приличную часть семейного бюджета на платежи по кредиту, а в другой раз, наоборот, оставить заемщику дополнительные средства, предполагает Анна Горячева. Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош предупреждает, что заемщикам придется ежемесячно сталкиваться с необходимостью конвертации валют, что существенно повысит реальную ставку. Тем не менее такие продукты могут быть популярны при краткосрочном кредитовании у финансово грамотной части наших сограждан, считает он. Еще одно возражение против кредитования в швейцарских франках возникновение налога на материальную выгоду: разница между банковской ставкой и ставкой, указанной в Налоговом кодексе РФ (три четверти ставки рефинансирования ЦБ для кредитов в рублях и 9% в валюте), будет облагаться подоходным налогом. Однако в Банке Москвы обещают, что даже с учетом налоговых выплат и конвертации, воспользовавшись новыми условиями, заемщик сэкономит до 500 тыс. рублей с каждого миллиона рублей полученного кредита. Кроме того, вероятно, что в ближайший год в Налоговый кодекс будут внесены изменения, которые избавят заемщика от этого странного обязательства платить налог с кредита. Во всяком случае, предложение об уменьшении и отмене налога в отношении дешевых кредитов уже одобрено бюджетным комитетом Госдумы.

Еще один момент получить кредит на 40 лет может лишь заемщик, которому не более 25 лет, ведь, по словам представителей Росевробанка, заем дают при условии, что возраст человека на конец срока погашения кредита не превысит 65 лет. Уровень зарплат молодых специалистов невысок, поэтому даже при кредите на 40 лет вряд ли сумма займа будет значительной. А тридцати-, сорокалетние специалисты смогут взять кредит на 20 30 лет. Такие займы предлагают большинство участников рынка и по более низким ставкам, уверяют конкуренты Росевробанка.

Почти одновременно с Банком Москвы ударить по цифрам решил и Независимый строительный банк (НСБ), предложивший рублевые кредиты на покупку жилья в возводимых компанией СУ-155 домах по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых в рублях. Но действовать она будет лишь до момента заключения договора купли-продажи квартиры, то есть в течение двух-трех лет. После же оформления квартиры в собственность ставку по кредиту приравняют к ставке рефинансирования ЦБ плюс 5% (то есть 15,5%). В то же время, если клиента это не устроит, по словам представителей строительной компании, он сможет перейти в другой банк без каких-либо штрафных санкций. Опыт НРБ может стать переломным в отношении кредитования рынка новостроек. До недавнего времени большинство банков очень избирательно относились к объектам на этапе строительства, покупку которых они готовы были кредитовать, но по более высоким ставкам, чем вторичку. Рост конкуренции, похоже, стимулирует банки к большей лояльности, а затянувшаяся стагнация на рынке жилья и замедление продаж мотивируют застройщиков искать новые пути, как расшевелить клиентов. Так, по данным Павла Комолова, программы кредитования строящихся коттеджей и многоквартирных домов к концу года появятся еще у трех-пяти банков.

Можно ожидать, что к осени ирония конкурентов поутихнет, а опыт кредитования в редких для нашего рынка валютах возьмут на вооружение и другие банки. Кстати, уже сейчас Инвестсбербанк также предлагает своим клиентам кредитование в швейцарских франках, правда, под 9 9,2% годовых. Впрочем, на таком уровне долго оно не продержится. По словам исполнительного директора дивизиона розничного бизнеса Инвестсбербанка Ласло Чука, новая программа, которая будет запущена осенью, позволит уменьшить ставки до предела, заявленного Банком Москвы, но при этом избавит заемщика от необходимости платить налог. Мы рассчитываем сделать такой продукт, по которому сам банк будет перечислять налоги за клиента, говорит Ласло Чука.

Еще одна закономерная тенденция более плотное сотрудничество с брокерами и риэлтерами. Как сообщили в Миэль-брокеридже, согласно экспертным оценкам, к концу 2006 года брокерские компании завоевали в совокупности около 25% доли ипотечного рынка Москвы по количеству привлеченных клиентов. Планируется, что к декабрю 2007 года эта доля увеличится до 50%, то есть брокеры играют все большую роль, замечает Юлия Вербицкая. Банки подталкивает к партнерству растущая конкуренция, и они заинтересованы в дополнительных источниках продаж своих кредитов. Кроме того, сами брокеры проводят очень активную пиар-деятельность: начинают предлагать клиентам не просто посреднические услуги, но и дисконты, льготные условия в банках-партнерах. Агентству это тоже выгодно, поскольку банки готовы оказывать дополнительные преференции нашим клиентам. Они могут получить значительные скидки, например на комиссию банка или даже на саму ставку, либо предоставить особые условия выдачи кредита, которые оговариваются в каждом конкретном случае между партнерами банком и агентством недвижимости, рассказывает руководитель направления ипотечного кредитования МИАН агентство недвижимости Владимир Мильдзихов. Дальше всех в продвижении своих услуг пошла, пожалуй, компания Фосборн Хоум. Фирмы, специализирующиеся на продаже недвижимости, будут направлять в Фосборн Хоум клиентов, нуждающихся в ипотечном кредите. За каждую голову брокер готов выплачивать партнерам комиссию в размере 0,5% от займа, а клиенты в таком случае станут обслуживаться бесплатно. Подобные партнерские программы будут действовать и с банками: в их рамках банк-кредитор оплачивает услуги брокера за клиента, которого тот к нему привел. На Западе такая модель взаимодействия очень распространена, но для России это нонсенс. Пока на подобный эксперимент решились только три банка: Инвестсбербанк, Ай-Си-Ай-Си-Ай Банк и Первый чешско-российский банк.

Продолжение банкета
Большинство остальных изменений этого полугодия вряд ли можно назвать новациями в полной мере. Все они являются лишь продолжениями тех трендов, которые начались еще год назад. Например, банки все увереннее обосновываются на рынке загородной недвижимости и земли, хотя еще год назад взять кредит под залог покупаемого дома или участка было проблематично. Директор по ипотеке Миэль-брокериджа Юлия Вербицкая подтверждает, что рынок загородной недвижимости активизировался и, как следствие, возросла потребность в ипотечных кредитах. Думаю, что до конца года наиболее интенсивно будет развиваться именно этот сегмент ипотеки кредитование первичной и вторичной загородной недвижимости, замечает она.

Было предложено несколько рецептов исправления ситуации: расширить круг страховщиков-участников программы для усиления конкуренции, усилить рекламно - разъяснительную работу с населением, обязать участников ТСЖ и ЖСК платить коммунальные услуги через единые информационно-расчетные центры /ЕИРЦ/, ведь именно после введения оплаты через ЕИРЦ доля застрахованных квартир существенно увеличилась. И вдруг один из участников заседания вспомнил, что раньше существовала система обязательного страхования жилья, которая начала действовать еще во времена СССР и прожила аж до 1998 г, и предложил вернуться к ней. Руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина достаточно неожиданно выразила готовность департамента подготовить соответствующие предложения по изменению федерального законодательства, с которыми могло бы выступить правительство Москвы как субъект законодательной инициативы.

Смена курса
Банки с завидной регулярностью объявляют об очередном снижении ставок на полпроцента, об уменьшении первоначального взноса (до 5 10%) или о совместной акции с брокерами, по которой клиенты смогут сэкономить на комиссиях целую тысячу рублей. Многие из участников сами признают, что большая часть изменений носит рекламный характер, призванный привлечь внимание потребителей, но на деле не дает заемщику никакой реальной выгоды. Установление единой ставки на большие сроки кредитования пожалуй, единственное новшество, полезное для заемщиков, тогда как все остальные более представляют собой маркетинговые ходы, считает Алексей Дорош. Условия кредитования постепенно стандартизируются: принципиальных отличий между программами разных банков становится меньше. Средняя ставка сегодня составляет 10% в валюте и 12% в рублях. Те, кто еще не опустился до этого уровня, продолжат снижать ставки, однако большинство игроков на рынке ипотеки поведут борьбу в иной плоскости. В первую очередь в сфере ипотечного сервиса. При прочих равных условиях клиенты начинают больше внимания обращать на такие вещи, как удобство обслуживания, количество отделений и т. п. Также банки начинают все больше задумываться над необходимостью реформировать не только формальный сервис, но и свое отношение к заемщикам. Поскольку именно сейчас стала очевидной еще одна характеристика российского ипотечного рынка недоверие и страх потенциальных клиентов. На эту тему нет официальных исследований, но большинство профессиональных участников рынка как банковских специалистов, так и брокеров на своем опыте делают вывод, что именно страх сегодня является одним из основных сдерживающих факторов для потенциальных клиентов. Они не доверяют банкам, ожидают подвоха в виде скрытых комиссий или иных сборов, а кроме того, людей пугает и мысль о возможных трудностях, которые помешают им выплачивать кредит. У нас, в отличие от Запада, до сих пор отсутствует та социальная подушка в виде бесплатного жилья, предоставляемого человеку в случае дефолта по кредиту. А народная поговорка От сумы да от тюрьмы не зарекайся крепко сидит в общественных архетипах.
На этой неделе столичное правительство рассматривало на заседании вопросы страхования в свете реализации городских программ. Неожиданно в ходе обсуждения льготной программы страхования жилья, которая работает в Москве с 1996 г, возникла тема введения обязательного страхования жилья. Дело в том что, несмотря на успешность льготной программы по ней застраховано только порядка 50 проц московских квартир, и этот показатель был достигнут сравнительно давно. Между тем, никаких прорывов в плане увеличения доли застрахованных квартир, к неудовольствию членов московского правительства, не предвидится. Связано это с тем, что с каждым годом в Москве увеличивается число квартир в ТСЖ и ЖСК, а в них доля застрахованных квартир едва превышает 20 проц. Кроме того, страховщики, по заявлению чиновников, особо не стараются расширить круг своих клиентов и спокойно почивают на уже завоеванных лаврах.

Тема обязательного страхования жилья периодически всплывает на различных уровнях власти и на страховом рынке. Пик активности ее обсуждения пришелся на 2002-2004 гг, когда в результате ряда широкомасштабных стихийных бедствий правительство было вынуждено нести значительные расходы, связанные с необходимостью компенсации гражданам России утраченного жилья. Тогда мотором продвижения идеи выступал упраздненный в результате административной реформы Госстрой во главе с его тогдашнем руководителем Николаем Кошманом. Его поддерживало МЧС. Стоит отметить, что энтузиазм Госстроя значительно усилился после вступления в силу в июле 2003 г закона об обязательном страховании автогражданской ответственности. Если у нас есть закон об обязательном страховании гражданской ответственности автомобилистов, то почему бы не подумать каждому о необходимости защитить свой дом, квартиру, - говорил тогда руководитель Госстроя и обещал, что законопроект об обязательном страховании жилья поступит в Думу до конца 2004 г. Однако этим обещаниям не суждено было сбыться. С уходом Н.Кошмана про законопроект забыли.

С учетом того, что по Гражданскому кодексу обязательное страхование может осуществляться только на основании отдельного закона, правительству Москвы для реализации этой задумки придется подготовить ни много, ни мало отдельный проект федерального закона.

Теперь попытать свои силы в нелегком деле продвижения этой идеи взялось правительство Москвы. Есть правда большие сомнения, что ему это удастся сделать. Основная проблема, которая, кстати, обсуждалась и в первую волну заключалась в противоречии этой инициативы Гражданскому кодексу, согласно которому нельзя заставить собственника страховать свое имущество. Именно по причине противоречия ГК по представлению Генпрокуратуры и было в 1998 г отменено обязательное страхование жилья, отметил руководитель Федеральной службы страхового надзора Илья Ломакин-Румянцев.

Стоит также отметить, что в конце 2004 г была предпринята попытка внести положения об обязательном страховании жилья его собственниками в Жилищный кодекс. Однако эта поправка не прошла, поскольку депутаты справедливо решили, что вопросы страхования жилья не являются предметом ведения Жилищного кодекса.

Интересно, что на заседании московского правительства только один из его участников выразил сомнение в возможности введения такого вида страхования в обязательной форме и хотел перевести обсуждение в другую плоскость - в плоскость обязательного страхования гражданской ответственности собственников жилья за причинение вреда третьим лицам, которое прекрасно стыкуется со всем законодательством. Однако этот призыв услышан не был.

Председатель совета директоров СК Стандарт-Резерв Виктор Юн говорит, что Гражданский кодекс, если и не является священной коровой, то для внесения в него поправок, необходимых для реализации обязательного страхования жилья на практике, нужны очень веские аргументы и основания. Он сомневается, что их удастся найти.

С учетом того, что правительство Москвы находится только в начале пути в плане подготовки своих предложений, то, возможно, оно прислушается к мнению экспертов и откажется от непроходной идеи обязательного страхования жилья в пользу более прогрессивных форм защиты интересов граждан.

Между тем, И.Ломакин-Румянцев поддерживает идею создания механизма защиты имущественных интересов граждан, в том числе с использованием страхования. Он считает, что она может быть реализована, например, путем обязательного страхования ответственности квартиросъемщиков перед третьими лицами или путем введения обязательного страхования строительных конструкций.

Тем самым чиновники хотят решить проблему живущих в дорогих квартирах пенсионеров и прочих категорий граждан с низкими доходами, опасающихся, что в случае введения высокого прогрессивного налога на элитное жилье они окажутся не в силах его оплачивать. Возможны в законе и другие послабления. Во многих странах Европы малые квартиры и дома налогом не облагаются, и мы вполне можем воспользоваться этим опытом, сообщила НГ замначальника отдела имущественных налогов Минфина Надежда Гаврилова. По ее словам, Минфин не собирается превращать абсолютно всех граждан в плательщиков налога на недвижимость. Окончательную ставку местного налога на недвижимость будут устанавливать муниципальные власти, но мы считаем, что она должна лежать в пределах 0,1 0,5% от рыночной цены недвижимости, говорит Надежда Гаврилова. При этом, по ее словам, основная часть граждан должна получить возможно больший налоговый вычет. В законопроекте, который уже прошел первое чтение в 2004 году, налогом не облагается средняя по городу стоимость 5 квадратных метров общей площади жилья, но вполне возможно увеличить этот порог до 20, а для инвалидов и до 50 квадратных метров, считает Гаврилова. Кроме того, для успешного прохождения законопроекта нам, вероятно, придется установить максимальный предел налоговых изъятий, который может составлять, например, не более 5% годового дохода семьи.

Минфин рассматривает возможность увеличения не облагаемой налогом на недвижимость площади жилья до 20 кв. м и выше на каждого жильца. Об этом сообщила вчера НГ сотрудник Минфина, непосредственно занимающаяся разработкой поправок ко второму чтению соответствующей главы Налогового кодекса (НК).

В марте в одном из телеинтервью глава Минэкономразвития Герман Греф пообещал, что налог на недвижимость не будет обременительным для владельцев скромной недвижимости, типовых и малогабаритных квартир, дачных домиков и гаражей. Ранее послабления малоимущим обещали замминистра финансов Сергей Шаталов и глава экспертного управления администрации президента Аркадий Дворкович.

Напомним, что принятая Госдумой в 2004 году в первом чтении версия упомянутой главы НК предусматривает введение налога на недвижимость, который объединит ныне уплачиваемые налоги на имущество граждан, имущество организаций и земельный налог. При этом послабления для плательщиков в нем минимальны. В то же время рассчитываться налог должен не по заниженной в разы от рыночной стоимости БТИ, как сейчас рассчитывается налог на имущество, а от кадастровой стоимости, которая должна быть приближена к рыночной. При этом разница между налогом на элитную квартиру в центре города и квартиру, расположенную в хрущевке на окраине, могла достигать десятка раз. Чтобы избежать социального взрыва, обусловленного исторически сложившимся расселением в нашей стране, в дорогих квартирах в центре крупных городов и в столице часто живут совсем не миллионеры власти задумались над смягчением налогового бремени.

Однако главная трудность введения единого налога на недвижимость заключается не в выборе налоговых ставок, а в создании реестра объектов недвижимости с адекватной оценкой их стоимости. Даже после того как Госдума примет закон о налоге на недвижимость в 2007 году, эта норма не будет действовать еще несколько лет, поскольку подавляющее большинство муниципалитетов не имеет ни полного перечня объектов недвижимости, ни их рыночной оценки, отмечает депутат Госдумы Галина Хованская. В Минфине же считают, что налог на недвижимость скорее всего будет введен только после 2010 года и основная задержка связана с отсутствием кадастра всех объектов недвижимости.

В конце прошлой недели Минфин официально согласился сделать будущий налог на недвижимость более избирательным. В пятницу в ответе на запрос Торгово-промышленной палаты (ТПП) ведомство Алексея Кудрина объявило о готовности рассматривать предложения о повышении налоговых ставок для налогообложения элитной недвижимости в сочетании с льготами для жилья, занимаемого по социальным стандартам и другой недвижимости, не являющейся предметом роскоши. Впрочем, как пояснил вчера НГ замдиректора департамента по законодательству ТПП Дмитрий Фадеев, никакого определения роскошной недвижимости, а также размера налоговых ставок мы пока не предлагали.

С тех пор как жилье вновь попало в прицел интересов власти, о проблемах в этой сфере заговорили с невиданной энергией. Прошедший II съезд строителей Сибири развил эту тему в содержательных направлениях. Более 200 делегатов из 41 региона России обсуждали ход реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Косточки программе перемыли тщательно, а на специализированных круглых столах разобрали конкретные важные проблемы. На одном обсудили Градостроительный кодекс, на другом разгорелись жаркие дискуссии по отмене лицензирования в сфере проектирования и строительства с созданием саморегулируемых организаций. Большой интерес у делегатов вызвало и обсуждение перспектив развития малоэтажного строительства. Проблема привлечения к работе мигрантов и обеспеченности родными кадрами тема еще одного стола. Отдельно выделили ипотеку со всеми ее прикрасами и сложностями. Финальным аккордом стал круглый стол, где участники поднимали вопрос взаимодействия органов власти и профессиональных объединений.

В бюджетном послании на 2007 год президент Владимир Путин поставил задачу введения налога на жилую недвижимость, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости, с 2009 года. В то же время Аркадий Дворкович назвал этот срок нереальным, а Герман Греф объявил в конце марта, что повышенный налог на дорогую недвижимость может быть введен после 2010 года.
Несмотря на то что жилья в Сибири с каждым годом строится все больше и больше, доступнее оно пока еще не стало.

Нарисуем будем жить
Громкая программа Доступное и комфортное жилье гражданам России на данном этапе практически провалилась. Причину председатель Союза строителей России видит в неправильной расстановке акцентов: Серьезные денежные вливания привели к тому, что цены взлетели, а компенсирующих механизмов разработано не было. Объемы строительства в Сибири растут быстрыми темпами. Правда, так же стремительно увеличивается и стоимость. Так, в Новосибирске цены за год повысились на 72% до 50 тыс. рублей за квадратный метр, в Красноярске на 57%, до 32 тыс. рублей. Причем дальнейший рост неминуем. По мнению главного специалиста по маркетингу красноярской строительной компании Монолит-Холдинг Дмитрия Тронина, уже к концу года в Красноярске цена квадрата может вырасти до 45 тыс. рублей. Интересно, что причины роста специалисты видят, в том числе, в самом проекте Доступное жилье. Директор новосибирской аналитической компании RID Analytics Елена Ермолаева среди факторов роста выделяет расширение возможностей приобретения за счет ипотечных программ. Так, в целом по Сибири только за I квартал было выдано кредитов на 15,5 млрд рублей. При этом Новосибирская область, а также Алтайский и Красноярский края входят в десятку самых активных по развитию ипотечного кредитования регионов России.

Символом выставки стало строительство игрушечного дома, в возведении которого приняли участие полпред Президента РФ в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин и председатель Союза строителей России Виктор Забелин. В строительных фартуках они и другие гости с энтузиазмом соорудили здание будущего из разноцветных блоков. Здание будущего аллегория доступного жилья. Правда, игры пока далеки от жизненных реалий.

Другой пример удачный борьбы за доступное жилье продемонстрировали в Кемеровской области. Там работает система льготного кредитования. Бюджетники и молодые семьи могут получать займы сроком на 20 лет под 5, 3 и даже 0%. Заместитель губернатора Кемеровской области Евгений Буймов привел пример: Если в семье рождается ребенок или один из заемщиков защитил кандидатскую или докторскую диссертацию либо был удостоен государственной награды, то ставка по этому льготному кредиту снижается до трех процентов.

По мнению председателя Союза строителей Красноярского края Николая Глушкова, урегулировать ситуацию с ценами и доступностью жилья можно лишь вдумчивым подходом с новаторскими идеями. И такие подходы начинают появляться. Например, интересное решение предложено в Иркутской области. Там внедряется концепция социально ориентированного найма жилья строительство доходных домов для малообеспеченных слоев. Уже начато возведение зданий с одно и двухкомнатными квартирами, площадью не больше 40 кв. м. Таким жильем должны обеспечиваться очередники, молодые семьи. Помимо частичного покрытия спроса иркутяне рассчитывают и на стабилизацию цен на рынке жилья. В результате его доступность должна возрасти. Сейчас возможность строительства подобных домов изучают в Кемеровской, Омской и Новосибирской областях.

Мал этаж, да недорог
Уже сейчас около 40% возводимого в России жилья одно и двухэтажные дома. Возможность монополизации рынка малоэтажного жилья значительно меньше, чем многоэтажного. При правильном подходе можно ожидать, что массовое строительство малоэтажек урегулирует спрос и нормализует цены во всех сегментах рынка недвижимости. Ведь стоимость квадрата в таких домах на 20 30% ниже, чем в больших городских высотках. Генеральный директор Томской домостроительной компании Александр Шпетер видит проблему недостаточного развития малоэтажного домостроительства в отсутствии развитой инфраструктуры. Виктор Забелин несколько смещает акцент: Пока не существует нормативных документов, соответствующих современным представлениям о малоэтажном строительстве. Предусмотренный Земельным кодексом порядок предоставления участков для малоэтажного строительства сложен даже для строительных фирм и неудобен для индивидуальных застройщиков. Не определено право собственности на инженерную и транспортную инфраструктуру на территориях малоэтажных застроек. Отсутствуют законодательные определения организационно-правовых форм объединения граждан. Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий. Проект предусматривает поправки в Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы, а также обязывает органы власти оказывать содействие в сфере малоэтажного строительства. Одно из интересных новшеств изменение состава инвесторов. Из числа участников земельных аукционов предлагается исключить коммерческие организации, в том числе строительные компании. Если это произойдет, то взвинчивание цен инвесторами становится практически невозможным. Документ принят в первом чтении. Он вызвал возражения комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Комитет считает необходимым доработать текст, оставив в нем только нормы, касающиеся особенностей регулирования общего имущества собственников земельных участков и работе кооперативов малоэтажников.

В Красноярском крае откликнулись программой Четыре Д (Дом, Демография, Дети и Деревня). По программе Дом в 2007 году планируется обеспечить жильем 1 064 молодые семьи. Не последнюю роль планируется отвести строительству малоэтажного жилья. Отметим, что этот тип домов находится в фокусе пристального внимания всех сибирских строителей.

Лицензирование сам или не сам?
Бурная полемика, продолжавшаяся на протяжении последних месяцев по поводу лицензирования, вылилась в активные обсуждения на II съезде строителей Сибири. Недавно депутаты утвердили закон о продлении лицензирования в сфере проектирования и строительства до 1 июля 2008 года. Против отмены действующей системы допуска строительных, проектных и изыскательских организаций на рынок и контроля за их деятельностью выступали региональные лидеры и строители-практики. Однако многие чиновники, занимающие ответственные посты, неоднократно меняли свое мнение на противоположное. По словам Виктора Забелина, в строительной отрасли до сих пор не разработаны технические регламенты, которые должны заменить старые СНиПы. Их законодательное введение потребует еще минимум два-три года. Упустить строительство из-под государственного контроля значит утратить реальное влияние на эту сферу. Не стоит вводить систему саморегулируемых организаций в принудительном порядке. Саморегулирование должно предлагаться в качестве варианта на добровольной основе. Это должно быть правом предпринимателя создавать или нет такую организацию, считает руководитель Федерального лицензионного центра при Росстрое Александр Толкачев. Делегаты съезда настаивают на выработке и обеспечении механизмов реального равноправия всех членов саморегулируемой организации, созданию конкурентной среды и защите интересов малого бизнеса. Для строительной отрасли, где более половины субъектов малые предприятия и индивидуальные предприниматели, эти вопросы предельно актуальны.

Пока прорабатывается законодательная база, строители уже прочувствовали привлекательность этого направления. Руководитель красноярской строительной компании Омега Александр Пуртов рассказал, что при сегодняшней конъюнктуре рынка очень разумно заняться именно малоэтажным строительством: В ближайших планах компании малоэтажное строительство в Солонцах (район в пригороде Красноярска Ред.), сейчас идут переговоры, решаются проблемы отвода площадки. Подобный опыт первый для Омеги. Нам привычнее строить многоэтажные дома, но рынок явно развивается в сторону уменьшения этажности. В апреле 2007 года в крае презентовали пилотный проект малоэтажной застройки Новолэнд. На участке в 100 га через пару лет появится более 600 благоустроенных домов со всей инфраструктурой. По словам Николая Глушкова, в целом планируемая площадь возведения домов малой этажности в районах края превышает 500 га. Это позволит обеспечить застройку трех тысяч земельных участков с расселением 10 тысяч человек. В Алтайском крае проектными организациями, персональными творческими мастерскими разработаны проекты одно-двухэтажных жилых домов, выполненных из местных строительных материалов. В пригороде Барнаула идет строительство поселка Сибирская долина с полноценной инфраструктурой. В Иркутской области 51,5% от 250,2 тыс. кв. м жилья, введенного в эксплуатацию в 2006 году, пришлось как раз на индивидуальную застройку, в Новосибирской области 340 тыс. кв. м. В этом году в Омской области будет введено в эксплуатацию не менее 3 100 индивидуальных домов общей площадью 320 тыс. кв. м. По словам директора Омской строительной компании Александра Сапунова, подъем на рынке индивидуального строительства связан с использованием новых технологий, помогающих возводить быстро и недорого: Активно стали использоваться плиты ЦСП, неснимаемая опалубка из пенополистирола, оцилиндрованные бревна. На съезде особо было подчеркнуто, что развитие малоэтажного строительства напрямую связано с совершенствованием законодательства. Впрочем, не меньшую роль в правовом поле строительных дел играет и вопрос лицензирования в сфере проектирования и возведения жилья.



Главная --> Публикации