Главная --> Публикации --> Жилье под 8% годовых Дмитровское шоссе расширят с помощью партийной дисциплины Нет денег на квартиру? купите комнату Замглавой росприроднадзова недовольны дачники Кто имеет право на жилищную субсидию?

Количественная оценка качества недвижимости производилась по пяти базовым направлениям: архитектура и материалы, комфортность жилья, инфраструктура, коммуникации, положение. Каждое направление численно выражалось в виде интегрального индекса, нормированного к единице, который являлся совокупностью множества субиндексов. Итоговый рейтинг недвижимости складывался как взвешенная сумма индексов: архитектура и материалы 33%, инфраструктура 27%, положение 20%, коммуникации 13%, комфортность жилья 7%, при этом вклад направлений в итоговый рейтинг был определен при опросе экспертов-строителей и потребителей. Группа опроса была выбрана из 20 экспертов-строителей и 10 потенциальных покупателей. Под инфраструктурой подразумевалось наличие тех или иных объектов быта, магазинов, развлекательных объектов, сервисов, услуг, предлагаемых жилым комплексом для своих обитателей, системы безопасности и охраны и т.п.

Для составления рейтинга недвижимости Астаны мы использовали данные первичного рынка недвижимости, полученные методом анкетирования застройщиков. Нами рассматривались объекты стоимостью 1800 долларов за кв. м. Это пороговое значение было выбрано после рассмотрения конъюнктуры рынка недвижимости города как стартовое для недвижимости элитного класса или класса бизнес. Всего было отобрано 11 объектов, но представители 2 из них отказались от участия.

• Этажность (ЭТ). При этом принималась в расчет гипотеза, что большая высота комплекса имеет негативный эффект на психологическое восприятие здания как жилого. Это заключение подтверждается практикой риелторов Москвы, которые рассматривают недвижимость класса элит высотой до 6 этажей. Для вычисления субиндекса рассчитывалась средняя высотность.

При расчете индекса Архитектура и материалы (АМ) использовались следующие субиндексы:

• Наличие и степень озеленения участка (ОЗ) рассчитывались как отношение общей площади озеленения к площади участка застройки.

• Размер доступной территории (ТР), относящейся к дому или жилому комплексу. Фактор рассчитывался как отношение площади участка застройки к площади основания дома.

• Материал внешней отделки здания (МВО) оценивался на основе рейтинга.

• Качество озеленения (КОЗ) рассматривалось как отношение площади газонов к общей площади озеленения.

• Материал кровли (МК) оценивался на основе рейтинга.

• Стеновой материал (СМ) оценивался на основе рейтинга.

Индекс Инфраструктура рассчитывался как нормированный рейтинг участников, построенный на основе балльной оценки наличия тех или иных видов удобств внутри комплекса:

Рейтинги материалов были получены в ходе опроса целевой группы. Каждый субиндекс рассчитывался при помощи ранжирования комплексов-участников по возрастанию параметра и последующей нормировки позиций к единице. АМ определялся по следующей формуле: АМ = ЭТ + ТР + ОЗ + КОЗ + МВО + СМ + МК. Полученный индекс каждого участника приводился к шкале от 0 до 1 методом нормировки по максимальному значению.

• Очистка воды для водоснабжения +1.

• Кондиционирование воздуха (отсутствует +0, централизованное +2 или автономное +1 для каждой квартиры).

• Охрана +1.

• Ограждение территории комплекса +1.

• Наличие зоны отдыха газоны, предназначенные для отдыха, либо аллеи со скамьями +1.

• Наличие детской игровой площадки +1.

• Наличие лифта пассажирского +1 за каждый лифт.

• Наличие социальной инфраструктуры: тренажерный зал +1, бассейн +1, солярий/салон красоты +1, бар +1, сауна +1, холл для приема гостей +1, индивидуальные кладовые +1, торговый центр +1, прачечная +1, банк/кассы +1, детский сад +1.

По набранным баллам все участники ранжировались в порядке возрастания, а итоговый индекс вычислялся как нормировка позиции рейтинга к максимальному значению. Комплексы, набравшие одинаковые баллы, ставились на одну позицию рейтинга.

• Наличие лифта грузового +1 за каждый лифт.

Индекс Коммуникации, как и индекс Инфраструктура, определялся как нормированный рейтинг на основе балльной оценки наличия тех или иных коммуникаций в комплексе-участнике. В частности, суммарный балл вычислялся по позициям:

Индекс Положение рассчитывался как степень престижности района размещения комплекса-участника. Оценка каждого участника рейтинга производилась по соседним жилым комплексам. Окружающие жилые комплексы оценивались по собственной методике классификации недвижимости, разработанной ТОО Синергия для выделения классов элит, бизнес и эконом. Мы считаем, что престижность района в первом приближении определяется долей недвижимости, классифицируемой потребителем как элит и бизнес. Окончательный субиндекс выводился как процентный вклад недвижимости классов элит и бизнес в шкале от 0 до 1.

• Отопление центральное +2 или автономное +1, нет +0.

• Энергоснабжение. Наличие автономного резервного питания в жилом комплексе +1.

• Умный дом инфраструктура внутридомовой видеосвязи +1, датчики состояния квартиры +1, температуры +1, живых объектов +1, сигнализация +1.

• Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое) и радиаторы с возможностью регулировки температур. Да +1, нет +0.

• Подключение комплекса к сети интернет. Да +1, нет +0.

• Наличие развитых телекоммуникаций. Состояние АТС района застройки (цифровая АТС +1, аналоговая АТС +0), состояние кабелей (недавно проложены +2, средний срок +1, давно проложены +0), типы проведенных каналов в жилой комплекс (нет +0, медь витая пара +1, оптоволокно +2).

За наличие дополнительного выбора провайдера интернета или кабельного телевидения начислялся дополнительный балл по каждой позиции.

• Наличие кабельного телевидения. Да +1, нет +0.

• Показатель квадратуры рассчитывался как синтетический параметр, являющийся функцией площади квартир, заложенных в проект дома, и разнообразия (количества) вариантов выбора для покупателя. Вычислялся как площадь трапеции под линейным трендом на графике Количество комнат в квартире Площадь квартиры.

Индекс Комфортность жилья рассчитывался по принципу: насколько жилье удобно, комфортно и как оно воспринимается человеком с точки зрения проживания внутри квартиры. Для построения индекса мы использовали субиндексы:

• Общая оценка жилья выведена на основе предыдущих собственных маркетинговых исследований, выставлялась регрессионной математической моделью.

• Средняя площадь комнаты и кухни в квартирах рассчитывалась в предположении стандартной планировки, заложенной застройщиком.

Альбион (АО Корпорация Строй Контракт)
Жилой дом класса VIP (ТОО Асем Кала)
Северное сияние (корп. Базис-А)
Авиценна (ТОО Стройинвест СК)
Отрада (ТОО Ромул)
Ак булак-3 (ТОО Евразия Стройинвест)
На Водно-Зеленом бульваре (корп. Базис-А)
Абай (ТОО Стройинвест СК)
Highvill (ТОО Хайвил Казахстан)
1 Резиденция Kempinski (ТОО Okan Holding)
1 Luxus Haus (ТОО Каблан)
1 Триумфальный (корп. Базис-А)
1 Green Village (ТОО Тандем Астана)

Каждый субиндекс рассчитывался при помощи ранжирования комплексов-участников по возрастанию основного параметра и последующей нормировки позиций участников к единичной шкале.
Сейчас очень многие проекты позиционируются как элитные. Но в то же время сами застройщики говорят об отсутствии как элитных жилых объектов в Астане, так и единой классификации в данном сегменте. Использование термина элитный является эффективным маркетинговым инструментом для строительных компаний и риелторов. Таким образом, размывается само понятие элитная недвижимость, что в итоге приводит к девальвации этого понятия. И данный рейтинг лишь условно можно назвать Рейтингом элитной недвижимости. Его объектом является первичная жилая недвижимость (строящиеся многоквартирные жилые дома) столицы, стоимость которой по состоянию на конец апреля 2007 года превышала 1800 долларов за 1 кв. м. Порог в 1800 долларов был выбран для того, чтобы очертить круг объектов рейтинга. В поле зрения попало 13 объектов:

Каждому свое
Для каждого из представителей строительной отрасли понятие элитное жилье включает различные параметры. Правда, есть несколько критериев, являющихся основополагающими. Во-первых, это качество строительных и отделочных материалов, во-вторых, наличие современных коммуникаций и инфраструктуры, в-третьих, престижный район. Кстати, экология имеет второстепенное значение. Экологичность это где-то за городом. Но месторасположение за городом больше подходит для строительства коттеджных поселков. Многие люди в Астане сейчас все больше времени проводят на работе, поэтому хотят иметь жилье поближе к ней, считает председатель совета директоров корпорации Базис-А Александр Белович. Иного мнения придерживается Кайрат Алталипов, директор ТОО Асем Кала: Экологичность это близость зеленой зоны, парков, скверов, а не оживленный городской район где-то у дороги с интенсивным движением. Если говорить о географии наиболее элитным районом в Астане считается проспект Республики, а также левый берег Ишима. Если брать критерий районирования, то обязательно наличие сложившихся коммуникаций. Левый берег это жилье на перспективу. Через 5 лет дома там будут дороже, чем на проспекте Республики, уверена Наталья Овчаренко, начальник юридического отдела ТОО Стройинвест-СК. Причина столь пристального внимания именно к этому району, по мнению г-жи Овчаренко, проста: В Астане, кроме реки, ничего нет, ни озер, ни лесных массивов.

Однако некоторые застройщики информацию о своих объектах не предоставили.

В данное же время одним из определяющих факторов выбора места для будущего строительства для застройщиков является не столько степень его удаленности/приближенности к городскому центру, развитость инфраструктуры, экологическая составляющая, а генплан.

Но в то же время в скором будущем другие районы станут не менее интересными. Главное условие наличие инфраструктуры, а также формирование однородного социального слоя жильцов.

Пока же наиболее востребованным на астанинском рынке является жилье эконом и элит-класса. Что связано с дефицитом предложения в этих сегментах. Чем дешевле квартира, тем более она востребована. Но мы говорим именно о количестве желающих приобрести жилье, а не о том, что среди этих людей есть единицы, желающие и имеющие возможность купить пентхаус. По своему опыту могу сказать, что если, к примеру, есть 1, 2, 3, 4, 5−комнатные квартиры, то быстрее всего продаются именно 1 и 2−комнатные. Это говорит о более приемлемой цене на них, а не о том, что люди хотят жить именно в 1−комнатных, считает начальник юридического отдела ТОО Стройинвест-СК.

Учитывается и фактор этажности. Как правило, считается, что элитная недвижимость малоэтажна. Но это правило не является основополагающим для Казахстана. По мнению экспертов, элитными могут быть и многоэтажные строения. В нашем случае все зависит от предпочтений потребителей. Многие люди считают, что до 4 этажей это и есть жилье элит-класса. А есть те, кто уверен, что элитное жилье это прекрасный вид из окна, говорит Темирхан Ержанов, главный инженер ТОО Хайвил Казахстан. По словам Натальи Овчаренко, элитное жилье может быть как малоэтажным, так и многоэтажным. У нас малоэтажное жилье считается элитным лишь в силу того, что земля дорогостоящая. Дело в том, что все затраты от выплаты компенсаций жильцам сносимых домов до прокладки коммуникаций ложатся на застройщиков. Потому строительство высотных домов является более рентабельным. Помимо этого, согласно генеральному плану города Астаны существуют районы малоэтажной и многоэтажной застройки. Вероятнее всего, коттеджное строительство в Астане начнет более активно развиваться только после того, как будет застроен центр города.

Наши клиенты люди, побывавшие за границей, у которых сложилось мнение о том, каким должно быть жилье. Они предъявляют конкретные требования, например, наличие джакузи с гидромассажем, многие хотят теплые полы и т.д., говорит руководитель проекта Luxus Haus Кристофер Питч. И застройщикам приходится соответствовать реалиям времени.

Дефицит концептов
В то же время, по словам специалистов, в Астане немного действительно интересных концептуальных решений. Покупатели стали более требовательны. Пять лет назад покупателю было неважно, в каком районе, какой дом, устраивала черновая отделка. Сейчас покупатель ищет жилье с чистовой отделкой, ищет хороший район, первое, что он хочет, комфорт и удобства, уверен г-н Ержанов. Думаю, что покупателю не жалко платить за очень качественную отделку и за высокотехнологичное жилье, так сказать, встроенные опции: подземный автопаркинг, охрана, домофон. На это есть большой спрос. И чтобы в каждом комплексе было как централизованное, так и автономное отопление, электроснабжение, водоснабжение, т.е. страховка.

Все элитнее и элитнее?
На сегодняшний день недвижимость в Астане, в частности элитная, является привлекательным объектом инвестирования, несмотря на то что на столичном рынке недвижимости есть периоды подъемов и спадов. Некоторые эксперты предрекают рост цен до алматинских, другие называют цифру в 9 тыс. долларов за 1 кв. м элитного жилья. Третьи более осторожны. Пока жилье привлекательно для инвестирования, но идет большой спад ажиотажа, отмечает директор СК Асем Кала Кайрат Алталипов. Мне кажется, цена сильно расти не будет. Постепенно поднимется до 3 тыс., не выше, считает г-н Ержанов.

Строительные компании зачастую сами выступают в роли управляющих компаний домов, сданных в эксплуатацию. Мы эксплуатируем объекты, у нас есть специальная компания в Астане. Почему она будет лучше работать, чем КСК? Потому что для ее нормальной деятельности нам иногда приходится ее спонсировать. Бывает, что на какие-то нужды недостаточно денег, собранных с жильцов, не все вовремя платят. Также необходима спецтехника, инструменты, материалы, и мы это предоставляем, чтобы обслуживающая компания могла оказывать максимум услуг. Помимо обычных услуг уборки и текущего ремонта, есть также доставка товаров, билетов, заказ такси. Надо забрать ребенка из школы заберем, рассказывает г-н Белович.

В то же время, по словам г-на Питча, жилье высокого качества исполнения будет стоить дороже, потому что его очень мало.

Если говорить о тенденциях в строительстве, то, вероятнее всего, уже в скором времени в Астане появятся действительно элитные объекты. Вкусы и потребности у человека растут. И то, что сейчас считается жильем высокого уровня, завтра будет обычным. Богатые люди захотят чего-то другого, прогнозирует глава Базис-А.

Цены на московские квартиры в элитных домах сегодня одни из самых высоких в мире. Только Лондон и Монако могут похвастаться более дорогими объектами, чем те, что строятся на Остоженке и в других районах центра столицы. Не исключено, что нынешние ценовые рекорды на элиту не предел. По оценкам аналитиков, по итогам года ее стоимость вырастет еще на 20%.

Московская элитная недвижимость неспешно расширяет как свою географию, так и ассортимент, оставаясь островком стабильности на стагнирующем рынке жилья.

Главный принцип, по которому определяется статус и, соответственно, цена недвижимости, в англоязычном мире обозначают как принцип трех L, в русском варианте трех М: место, место и еще раз место. Большинство российских претендентов на элиту выбирают себе квартиры, также руководствуясь этим фактором. Поэтому, хотя о перенаселении и о других недостатках золотой мили (район ЦАО) говорят уже года два-три, покупатели уверены: настоящее жилье топ-класса только здесь. Как замечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, при таком выборе клиенты ценят не только престижность района и близость к центру, но и однородную социальную среду, которая сформировалась на этих территориях.

Золотая миля потускнела
До середины 1990−х годов элитного жилья в Москве как такового не существовало. Самыми престижными и дорогими на тот момент считались так называемые цековские дома, построенные в 1960 70−е годы (Гранатный пер., 10, Пожарский пер., 7а, Леонтьевский пер., 15, Спиридоновка, 18/15). Дома на четной стороне по улице Косыгина до сих пор котируются очень высоко, прежде всего именно благодаря своему местоположению, отмечает гендиректор компании Новая площадь Евгений Якубовский. Сильно меняться параметры элитного рынка начали с 1996 года, когда на улице Вересаева был построен первый элитный дом в Москве здание из монолита, облицованного кирпичом, с большим количеством застекленных лоджий и оборудованными под ключ квартирами. С того времени основным местом концентрации жилья топ-класса стали районы Остоженки, Пречистенки, Тверской, Арбата. До сих пор эта территория является средоточием самого дорогого жилья в стране и одного из наиболее дорогих в мире. Стоимость новых объектов здесь нередко начинается с 15 тыс. долларов за 1 кв. м.

Кроме того, как считают некоторые эксперты, смещению акцентов способствует тот факт, что район Остоженки сильно переоценен. Продажи на золотой миле идут уже не столь активно. Когда застройка Остоженки только начиналась, покупатели, по сути, приобретали не конкретную квартиру, а концепцию, мечту о золотой жизни на золотой миле. Сейчас, когда концепция воплощена в жизнь, некоторые ее составляющие оказываются весьма спорными, рассуждает Кайдо Каарма. Основная проблема Остоженки в том, что она не предназначена для семейного проживания. Скорее это представительские и бизнес-квартиры, которые большую часть времени пустуют.

Правда, за последние пару лет районы элитной застройки в Москве все-таки постепенно расширяют свои границы. Это связано в первую очередь с тем, что удобные для строительства площадки в центре начали иссякать. Зато появились новые возможности для застройки на местах вывода крупных промзон, вроде той же фабрики Красный Октябрь (Золотой остров) или завода Каучук (район Плющихи). Территории бывших заводов дают девелоперам и такое преимущество, как масштаб. Рядом с каждым домом можно устроить территорию для жизни, которая по своим качественным характеристикам будет соответствовать самому дому, рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Миэль-новостройки Кайдо Каарма.

Однако сомнения насчет того, что это будет именно альтернатива, остаются: транспортные проблемы по пути на работу никто не отменял. Поэтому можно ожидать, что люди будут покупать такое жилье в качестве второго. Здесь будут приобретать квартиры для пожилых родителей или для семей, где есть маленькие дети, считает Александр Зиминский. Изменения станут возможны, когда в Москве появятся новые деловые центры, которые будут сосредоточены не только в центральной части столицы, но и на окраинах.

Смена прописки
Хотя элитный сегмент по-прежнему сосредоточен в центре Москвы, на рынке продолжаются разговоры о расширении его географии. Альтернативное предложение загородные районы топ-застройки. Так, около двух лет назад представители компании Нафта-Москва заявили о строительстве в трех километрах от Москвы по северо-западному направлению элитного района Рублево-Архангельское. Здесь предполагается строительство самых разных типов качественного жилья, начиная от квартир и закачивая частными уединенными виллами. Девелоперы также обещают роскошную инфраструктуру, яхт-клуб, ландшафтный дизайн и все прелести загородной жизни. Есть и другие заметные попытки сделать из загородного жилья достойную альтернативу московскому рынку элиты, такие как поселок Agalarov Estate или жилой комплекс Остров Барвиха. Инвесторы этих и других подобных проектов делают ставку на хорошую экологию и социальную однородность то, чего не хватает центральным районам города. Мегапоселки сделают загородное жилье достойной альтернативой городским квартирам для огромного числа покупателей, считает директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество Андрей Уфимцев. Причем, несмотря на значительное число крупных проектов, им не придется конкурировать между собой. В каждый заложена своя концепция, и каждый несет свою функциональную составляющую. Так, Рублево-Архангельское подойдет молодым и активным представителям среднего класса, а, к примеру, Agalarov House создается для элиты.

Элитная сегрегация
Требования отечественных покупателей к элитному жилью за неимением собственных примеров формировались, с одной стороны, под влиянием зарубежных стандартов, с другой под давлением российской действительности и стереотипов. Отсюда разнобой мнений и вкусов. Из соображений безопасности у многих покупателей велико желание жить в многолюдных комплексах с охраной, огороженных от внешней среды, в больших и удаленных от земли квартирах, отмечает Евгений Якубовский. Другие по этим же причинам предпочитают изолированные клубные дома с фейс-контролем и ограниченным числом соседей.

Примерно такие же перспективы у загородных многоквартирных домов вдоль Рублево-Успенской и Новорижской трасс. Подобные проекты периодически появляются на рынке, можно сказать, что они востребованы нашими клиентами. Но продажи в них растягиваются на два-три года. Квартиры в домах, расположенных в центре Москвы, реализуются значительно быстрее, утверждает Александр Зиминский. Однако в Knight Frank считают, что такие дома вполне могут считаться элитными. По словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, на эти объекты всегда есть свой потребитель. Хотя загородный дом на первый взгляд и лучше, чем загородная квартира в малоэтажном комплексе, стоит принять во внимание, что не у всех, кто хочет жить за городом, есть возможность и время следить за домом и поддерживать его в хорошем состоянии, считает она.

В целом элитная недвижимость понятие столь же туманное, как и доступное жилье. Есть определенный набор ассоциаций и требований, которым отвечает топовый объект, но нет четких признаков и границы. Ситуация с классификацией усложняется тем, что риэлтеры и застройщики любят выделять подкатегории непосредственно в элитном сегменте. От их названий и различий у неискушенного потребителя может зарябить в глазах. Deluxe, клубный, VIP-класс или класс А все это обозначения элитных домов. Все, что близко к ним, но по каким-либо причинам не дотягивает до полной элитарности, принято называть В-классом или классом премиум, рассказывает Евгений Якубовский. Категорию объекта определяет сам застройщик. Как правило, происходит завышение. Часто, чтобы продать, он выдает бизнес за элиту, premium за delux, признается Андрей Уфимцев.

Одна из последних тенденций на рынке связана с переездом топ-жилья чуть дальше от центра и появлением более крупных многоквартирных проектов. Новые элитные дома будут и дальше наращивать этажи. Тем более что отношение покупателей к большому количеству соседей тоже меняется. Конечно, такой формат неспособен обеспечить камерность проживания, присущую малоквартирным клубным домам. Но, как показывают результаты продажи квартир в ряде подобных объектов, это не смущает покупателей, говорит директор департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина. Ярким примером подобного жилого комплекса является проект Фьюжн парк. Стираются требования к масштабам: ведется строительство небоскребов и многоэтажных домов, дополняет Андрей Уфимцев. Впрочем, такую позицию одобряют не все. Идеи, что элитный дом может быть на 100 200 квартир, да еще и не в центре столицы, распространяют некоторые застройщики и риэлтеры. Им выгодно убедить в этом клиента, продав ему жилье более низкого класса по ценам элитного, говорит один из участников рынка.

Другой формат
Такой сегмент рынка, как элитная недвижимость, отличается не только высокими ценами, но и широтой ассортимента: пентхаусы, лофты, отдельные особняки и апартаменты и т. п. На московском рынке пока присутствует отнюдь не весь набор.

Среди основных факторов, по которым топ-жилье делится на категории, чаще всего называют местонахождение, архитектурные решения, качество строительства и материалов, безопасность. В соответствии с ними выделяют три категории: delux, класс А и класс В. Но отличия между ними условны. Так, первая категория предполагает небольшое количество квартир (до 30), вторая до 100, а третья неограниченное. Отличаются они также по оснащенности инфраструктурой и уровню парковки. Если в первых двух категориях это подземный паркинг, то в третьей может быть просто наземная охраняемая стоянка. Но в целом специалисты признают, что уже само многообразие терминов говорит о расплывчатости критериев. Если раньше в определении объектов такого класса серьезную роль играла именно малая этажность, то теперь появился целый ряд зданий, в которых, несмотря на большой масштаб, созданы все условия, присущие жилью топ-класса.

Другой элитный формат пентхаус. Изначально его концепция представляла собой отдельно стоящий дом на крыше какого-либо здания, имеющий свою территорию, выходы во все стороны и персональный лифт. Со временем на московском рынке произошла подмена понятия, и сейчас любая квартира большой площади на последнем этаже с выходом на крышу называется пентхаусом, замечает Кайдо Каарма. Судя по базам данных элитных агентств недвижимости, так оно и есть. Большая часть предложений, фигурирующих в графе пентхаусы, представляет собой просто квартиру на верхнем этаже и не всегда даже двухуровневую. Таких вариантов на рынке сейчас около 20 Настоящих же пентхаусов специалисты Нового качества насчитали не более 60, а эксперты из Knight Frank всего 1 Пентхаусы на нашем рынке штучный товар, и спрос на них всегда превышает предложение. Стоимость такого жилья с отделкой на Остоженке достигает примерно 50 тыс. долларов за 1 кв. м. Впрочем, в бизнес-классе можно найти и варианты подешевле по цене 4 тыс. долларов за 1 кв. м.

Так, у нас нет лофтов, хотя их появление прогнозируется в ближайшем будущем. Классический лофт это жилое помещение, расположенное в бывших зданиях промышленного назначения, таких как фабрики, заводы, электростанции, складские комплексы и т. д. Лофты огромные площади без межкомнатных перегородок с высокими потолками (10 20 м), большими окнами, а также подлинными элементами интерьера и конструкций промышленных предприятий, иногда с панорамным остеклением. Обычно площадь лофтов составляет 500 1000 кв. м. В Москве их планируется строить на территории бывшей фабрики Красный Октябрь. Несмотря на то что в продажу они еще не поступили, риэлтеры предсказывают на них высокий спрос. Предпочтение лофтам отдают в основном люди искусства и бизнес-элита, замечает Андрей Уфимцев.

В прошлом году, когда жилье на московском рынке дорожало с невиданной скоростью, элитный сегмент несколько отставал от среднерыночных темпов. Его рост был более плавным, но зато устойчивым. Когда в течение прошлогодней осени-зимы московский рынок пришел в состояние стагнации, элита продолжала понемногу набирать в цене. В целом за прошлый год стоимость этого вида жилья выросла на 70%. Таких прогнозов не было ни у одной компании. В результате по итогам 2006 года Москва вошла в десятку самых дорогих городов мира по стоимости жилой недвижимости.

Еще более дорогой и редкий товар на рынке Москвы частные особняки. Можно выделить два основных типа: реконструированные дома XVII XIX веков или начала XX века и дома, построенные в последнее десятилетие. Реконструированных особняков больше, поскольку построить дом в четыре-пять этажей с 20 40 квартирами на очень дорогой земле в центре Москвы намного выгоднее, чем небольшие двухэтажные особняки на одну семью, рассказывает Александр Зиминский. Однако и реконструированные особняки появляются в продаже нечасто. Во-первых, большинство домов XVII XIX веков относятся к нежилому фонду, и после восстановления их удобнее использовать как офисы. Во-вторых, реконструкция требует значительных финансовых вложений и временных затрат, так что выгода от продажи такого дома не всегда очевидна. Иногда особняки включают в состав элитных жилых комплексов. Так, в клубный комплекс Чистые пруды на 30 семей входят шесть одноквартирных домов площадью от 887 до 1075 кв. м с лифтами, бассейнами, каминными залами. Средняя стоимость этого роскошного жилья 22 40 тыс. долларов за 1 кв. м. В продаже особняки появляются эпизодически и уходят быстро. Наибольшей популярностью пользуются, безусловно, дома в историческом центре Москвы, в районах Остоженки, Пречистенки, Арбата, Патриарших прудов, Замоскворечья.
Вверх и только вверх

Согласно отчету компании Knight Frank за первый квартал 2007 года, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья составила 16,8 тыс. долларов, на вторичном 19 тыс. долларов. Темп роста цен за этот период достиг 15,4 и 0,8% соответственно. В целом за первые пять месяцев 2007 года повышение стоимости на первичном рынке элитного жилья составило около 16%. На мой взгляд, эти данные свидетельствуют о том, что в элитном сегменте не стоит ждать снижения цен. Они будут продолжать расти, хотя такого увеличения, как в 2006 году, ожидать бессмысленно, отмечает Екатерина Тейн. Правда, по данным компании Миэль-недвижимость, средний рост цен на рынке элитной недвижимости в первом полугодии 2007 года составил всего 8 9%. Спрос на дорогую недвижимость сейчас повышается, но срок принятия решения у покупателя увеличился, замечает Кайдо Каарма. Галопирующий рост цен закончился, однако, по словам риэлтеров, падения никто не ожидает. Почти все эксперты предполагают, что примерно на 20% стоимость элитного жилья обязательно подрастет.
Участки под застройку в центре столицы с каждым годом получить все сложнее: инвесторы готовы платить за них городу миллионы долларов на аукционах и перекупать у конкурентов, успевших подсуетиться раньше. Тем временем одна из крупнейших в столице строительных компаний - "Ингеоком" начала внедрять оригинальную схему, благодаря которой компания уже получила как минимум 15 участков в весьма привлекательных местах центрального и северных округов - на Тишинке, в районе "золотой мили" и на Пресне. Новые строения будут возведены на месте центральных тепловых пунктов, которые "Ингеоком" реконструирует или перенесет на другое место.

Сегодня наиболее дорогостоящие предложения в элитном сегменте сосредоточены на рынке вторичного жилья. Квартиры во всех известных брендовых домах, таких как Агаларов Хаус, Стольник, Монолит, продаются по цене выше 30 тыс. долларов за 1 кв. м. Понятно, что такую покупку можно сравнить с приобретением дорогого автомобиля, например Bentley, когда часть денег платишь не за функциональность машины, а за бренд. Проживание в таком доме наряду с комфортом и удобством месторасположения предполагает определенный статус, за который покупатель готов платить, поясняет Кайдо Каарма. По данным Нового качества, минимальный уровень цен на элитном рынке 7 тыс. долларов, максимальный 37 тыс. долларов.

На днях вышло постановление правительства Москвы (N 750-ПП) , согласно которому ЗАО "Объединение "Ингеоком" должно на собственные средства в порядке эксперимента реконструировать центральные тепловые пункты (ЦТП) , расположенные во дворах Центрального и северных округов столицы. Среди адресов - Большая Грузинская, Гороховский переулок, Садово-Каретная улица и прочие не менее интересные для девелопера участки. Небольшие будки (100 - 140 кв. м) , в которых находятся пульты управления горячим водоснабжением окрестных домов, расположены на муниципальной земле. А участки под ними и вокруг, площадь которых значительно превышает площадь самих зданий, ГУП "Мосгортепло", арендует у города. Теперь согласно постановлению договор аренды должен быть расторгнут, ЦТП реконструированы или перенесены, а освободившиеся участки будут в равных долях распределены между инвестором и городом.

Компания "Ингеоком" создана в конце 80-х гг. ; по оценкам участников рынка, входит в число крупнейших строительных компаний Москвы. Состоит из 11 специализированных дочерних предприятий, способных выполнять проектные, инженерные, горно-проходческие работы, строительство подземных объектов, жилых и общественных зданий, реконструкцию и отделку. Именно эта компания выкопала самый глубокий в Европе котлован для подземного "ядра" международного центра "Москва-Сити"; один из последних и самых известных проектов - торговый центр "Атриум". Сейчас "Ингеокому" поручено освоить подземное (парковки) и надземное (торговые комплексы) пространство на Садово-Спасской улице и на площадях Болотной, Сухаревской и Павелецкого вокзала. По собственным данным компании, ее оборот в 2001 г. составил $270 млн. Состав владельцев не раскрывается.

Эксперты отмечают, что все земельные участки, освобождающиеся в результате реконструкции центральных тепловых пунктов, безусловно, представляют большой интерес для инвесторов. По их мнению, большая часть участков, упомянутых в 750-м постановлении, относится к двум категориям - "дорогие" и "очень дорогие". Участки в центре стоят недешево: например, на инвестиционном конкурсе, прошедшем в апреле, за право строительства жилого дома на участке по адресу: ул. Русаковская, вл. 37 - 39 (площадь участка - 1,2 га) , компания "Дон-строй" перечислила в бюджет города $21 млн. Чиновник московского правительства, пожелавший остаться неназванным, заявил "Ведомостям", что ЦТП сейчас - "модная и очень выгодная тема", однако заметил, что "получить кирпичную будку в собственность может далеко не каждый желающий".

Как пояснил "Ведомостям" управделами "Ингеокома" Алексей Бирюков, пока еще неизвестно, что будет построено на месте ЦТП. "Это решит Москомархитектура, которой мы заказали проектную документацию, это может быть и небольшой торговый центр, и жилье, и спортивно-оздоровительный комплекс - все зависит от конкретного участка", - рассказал Бирюков. По этой же причине в "Ингеокоме" не смогли назвать точный объем инвестиций в этот эксперимент. Как сообщили "Ведомостям" в службе информации ГУП "Мосгортепло", реконструкция одного ЦТП обходится в 10 - 15 млн руб. Впрочем, возможно, что инвестору не придется тратиться на реконструкцию. По словам заместителя главного инженера "Ингеокома" Андрея Кружилина, большинство ЦТП давно устарели и не используются, а водоснабжение близлежащих домов осуществляется иными способами. "Таких "мертвых" и "полумертвых" кирпичных будок по Москве много, их можно снести, а на этом месте построить что-то полезное для города", - говорит Кружилин. Скорее всего, 30 участками дело не ограничится, и если эксперимент будет признан удачным, то их количество увеличится.



Главная --> Публикации