Главная --> Публикации --> Цены на элитное жилье в москве в 1-м квартале немного снизились, однако купить квартиру за 1 млн долл по-прежнему невозможно Жилье под 8% годовых Дмитровское шоссе расширят с помощью партийной дисциплины Нет денег на квартиру? купите комнату Замглавой росприроднадзова недовольны дачники

Деловитому характеру мероприятия способствовало разнообразие тематических секций, направленных на обсуждение современных технологий риэлторского бизнеса. Несмотря на платное участие, форум собрал 170 человек (из них 33 — представители СМИ).

Такую оценку II Форуму столичных риэлторов дала исполнительный директор МАГР Луиза Каширская.

Впервые в Форуме риэлторов приняли участие представители власти: зампредседателя МосгорБТИ Татьяна Малинина рассказала об изменениях порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество. В ходе круглого стола риэлторы смогли выразить свои замечания и пожелания по поводу готовящихся изменений в законодательстве, в частности, к регистрации через «одно окно».

А послушать аналитиков пришли даже те, кто не заинтересовался февральской конференцией по аналитике. По словам Л.Каширской, такое изменение во взгляде скептиков обусловлено ожидаемым переломом на рынке недвижимости: все ждут сигнала, чтобы успеть поменять тактику поведения на рынке.

На тематических секциях во второй день форума большой интерес вызвали темы, посвященные информационным технологиям и PR в риэлторском бизнесе.

Также на круглом столе были рассмотрены особенности работы с государственными жилищными сертификатами. Решения заседания будут использованы в работе рабочей группы по реализации программы ГЖС.

Что касается рекламы и PR, то тут риэлторы обращали внимание только на затратные методы, оставив в стороне относительно дешевую рекламу в Интернете. Чрезвычайно популярной оказалась социальная деятельность — спонсирование концертов, детских творческих коллективов или артистов. Крайнюю необходимость риэлторы испытывают в интегрированных коммуникациях, когда реклама идет со всех сторон. Еще одна тенденция в сферы PR — не продвижение конкретной фирмы, а ломка стереотипов у населения в отношении риэлторского сообщества в целом, изменения отношения потребителей к жилищной проблеме.

Вопросы информатизации все чаще решаются в Интернете. Виртуальный офис на веб-странице стал уже нормой, обсуждаются только форма подачи. Даже проблема растущих компаний — когда клиент не может дозвониться до агента, также исчерпывает себя сегодня только с помощью Internet Protocol`ов.

Ипотечное кредитование самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, который потеснил потребительское кредитование. К такому выводу пришли авторы исследования Знакомьтесь российская ипотека, подготовленного инвестбанком Траст. Объем выданных ипотечных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. в 4,4 раза (на 1 апреля 2007 г. составлял 412 млрд руб., по данным ЦБ), подсчитали аналитики.

Третий форум, возможно, пройдет весной следующего года.
Объем рынка ипотечного кредитования к 2010 г. составит 5 трлн руб., а рублевые ставки по ним снизятся до 7-8%, прогнозируют аналитики инвестбанка Траст. Вместе с ипотекой взрывной рост ждет и рынок ипотечных бумаг.

Банк предложил консервативный прогноз, который сбудется при сочетании нескольких факторов: динамика доходов населения будет оставаться высокой (в номинальном выражении 20%, в реальном около 10%), гладкие выборы не принесут потрясений в экономику, а укрепление рубля продолжится, рассказывает экономист инвестбанка Траст Евгений Надоршин.

Мы ожидаем, что в ближайшие 3-4 года рынок ипотеки продолжит расти стремительными темпами. Объем выданных ипотечных кредитов к 2010 г. приблизится к 5 трлн руб., при этом средние ставки упадут с нынешних 11-14% до 7-8% в рублях, считают авторы исследования. Ожидания первого вице-премьера Дмитрия Медведева оптимистичнее. Надеюсь, что через 1,5-2 года [ставка по ипотечным кредитам] будет уже 8%. Эта ставка дальше будет снижаться, стало быть, и доступность ипотеки возрастет, цитирует его ИТАР-ТАСС.

Зампред правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев оценивает рынок ипотеки к 2010 г. в 4 трлн руб. Ставки могут снизиться максимум до 8,5-9%, считает он. Но все будет зависеть от мировых ставок, к которым привязывается секьюритизация. Сагдиев полагает, что в виде ипотечных облигаций может обращаться до трети всего объема выданной ипотеки, т. е. к 2010 г. этот рынок может составить 1,3 трлн руб.

Вместе с ростом рынка авторы исследования ожидают бурного развития секьюритизации и рынка ипотечных облигаций. Сейчас настоящих (обеспеченных закладными на недвижимость) ипотечных облигаций на российском рынке всего семь выпусков. Из них пять номинированы в иностранной валюте на общую сумму $800 млн, а два в рублях на 6 млрд руб. Авторы исследования ожидают, что через 5-7 лет рынок ипотечных бумаг будет сопоставим по размеру с рынком корпоративного долга и превысит 1 трлн руб. До конца года объем рынка ипотечных облигаций увеличится как минимум еще на $800 млн, прогнозирует аналитик Траста Марина Власенко: о планах разместить в сентябре облигации на 10 млрд руб. заявляло АИЖК, на $500 млн Урса Банк, на $150-200 млн Уралсиб и др.

ВТБ 24 снижает ставки
ВТБ 24 снизил с 12 июля процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам в среднем на 2% (до 11-12,25%), по долларовым кредитам на 1% (до 9,8-12%), передает Прайм-ТАСС. Банк планирует увеличить портфель ипотечных кредитов до $2,8 млрд на конец 2007 г., сообщил директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников.

Впрочем, аналитик Ренессанс Капитала Николай Подгузов скептически оценивает прогнозы Траста. Он считает, что законодательство об ипотечных бумагах не добавляет инвесторам уверенности в них как в долговом инструменте и без устранения этого препятствия говорить об объемах в 1 трлн руб. не приходится.

Понятно, что компенсировать такой недостаток с помощью традиционного дорожного строительства не представляется возможным. Вот и появляются у архитекторов все более экзотические варианты решения пробочной проблемы. Так, немецкие проектировщики предложили Москве проложить дороги прямо на крышах жилых домов.

У большинства столичных автомобилистов Москва ассоциируется, увы, не с архитектурными красотами, а исключительно с изнурительными многокилометровыми пробками. По оценкам градостроителей, дефицит протяженности столичных магистралей сегодня составляет около 400 км. Только вдумайтесь в эту колоссальную цифру!

Как считают разработчики, по надземной дороге, которая будет платной и односторонней, автомобилисты смогут быстро преодолевать большие расстояния. Фактически предлагаемый проект объединяет функции эстакады, жилого дома, моста, гаража и прочих типов зданий. Кроме того, он обещает улучшить экологию города выхлопные газы будут поглощаться специальными приборами, установленными прямо на крышах домов, и потому не причинят ущерба ни жителям этих домов, ни соседним, более высоким сооружениям. Кроме того, проект предусматривает и парковки. Правда, ездить по штрассенхаузу смогут только легковые автомобили: конструктивная схема зданий не рассчитана на многотонные грузовые машины, трейлеры и бетономешалки.

Дом и дорога в одном флаконе
Впервые проект Штрассенхауз, что в переводе с немецкого означает дорога на доме, был представлен в прошлом году в Мюнхене на форуме Москва-Инвест. Германские проектировщики предложили проложить автомобильные дороги так называемого второго уровня и с их помощью дублировать самые важные и загруженные артерии города. По мнению немецких специалистов, такие магистрали можно создать либо над существующей автотрассой, либо над застройкой, окружающей магистраль. Оптимальная высота размещения автомобильного полотна 12 м.

Штрассенхауз решит проблему доступного жилья
Московские власти встретили немецкий проект с оптимизмом. Ведь дороги на крышах способны решить и другую острейшую проблему Москвы нехватку доступного жилья. В штрассенхаузе же, по предварительным расчетам немцев, можно будет разместить около 15 млн кв. м (!) полезной площади, в том числе 80 тыс. новых парковочных мест и несколько сотен тысяч квартир.

Под дорогой, на уровне последних этажей зданий, архитекторы предполагают разместить все необходимые инженерные коммуникации и тоннель, по которому без водителя, в автоматическом режиме, станут передвигаться вагоны-капсулы, каждый из которых способен перевозить одну тонну груза.

Правда, во сколько может автомобилистам, не желающим стоять в пробках, обойтись проезд по надземной дороге, в компании пока не знают: практического опыта функционирования подобных сооружений пока нет нигде в мире.

Кстати, именно исходя из этих цифр компания Штрассенхауз Лтд готова полностью взять на себя финансирование сложного строительства. Окупить инвестиции предполагается за счет сдачи в аренду помещений в домах-дорогах, парковочных мест, которые также будут устроены на крышах зданий, стен домов под рекламные щиты и объемные конструкции. По словам руководителя компании Роланда Липпа, себестоимость таких сооружений составит около $1600 за кв. м.

Возводить дома-дороги можно лишь на окраинах Москвы: сейчас НИиПИ Генплана и Москомархитектуры рассматривают несколько вариантов месторасположения воздушных дорог вдоль Ярославского, Можайского, Волоколамского и Варшавского шоссе. В перспективе, считают столичные чиновники, такие дороги можно пустить и параллельно с Ленинградским проспектом, продублировать ими весь МКАД, а в далеком будущем и Четвертое транспортное кольцо сделать сплошь из домов с магистралями сверху.

Воздушная дорога захватит окраины
Впрочем, самое серьезное препятствие в реализации необыкновенного проекта заключается не в его уникальности, а в особенностях московской застройки. Дело в том, что самые неприятные пробки случаются в Москве в историческом центре, на узких извилистых улочках и переулках с односторонним движением. Разгрузить эти заторы с помощью дорог второго уровня не представляется возможным, поскольку многочисленные памятники архитектуры, составляющие суть столичного центра, невозможно подвергнуть столь коренной реконструкции.

Одним из уровней сооружаемых объектов обязательно станут дороги, что обещает дать Москве несколько новых вылетных магистралей. Что же касается проекта Штрассенхауз, если он и будет реализован, то сначала в качестве небольшого типового микрорайона, на примере которого можно будет экспериментально апробировать эффективность и действенность придуманной немецкими инженерами концепции.
X5 Retail Group решила заработать на российской недвижимости. Как стало известно Ведомостям, ритейлер запускает сеть крупных торгцентров площадью 50 000-80 000 кв. м. Это непрофильный проект, и развивать его компания будет в партнерстве с крупными инвестфондами либо западными девелоперами. Поиском партнеров, скупкой участков и начальным этапом строительства занимается специально созданное подразделение Х5 Development.

Конечно, окончательного согласования проект пока не получил, оставаясь лишь одной из концепций, к обсуждению которой руководство города время от времени возвращается. Зато уже утвержден и начал реализовываться похожий градостроительный замысел: многоярусными и многофункциональными конструкциями в ближайшие годы будут перекрыты железные дороги, расходящиеся во всех направлениях от девяти вокзалов столицы, и открытые ветки московского метрополитена.

Структура под названием Х5 Development упоминается в презентации отчета группы за II квартал 2007 г. Мы достигли прогресса по ряду направлений, включая создание земельного банка для наших гипермаркетов и торговых центров, запуск деятельности Х5 Development и строительства логистической и складской инфраструктуры, прокомментировал директор по развитию Х5 Retail Group Андрей Рыбаков и добавил, что X5 Development была образована в феврале 2007 г., а ее задача создание и развитие сети торговых центров в крупных городах европейской части страны.

X5 Retail Group крупнейший в России продуктовый ритейлер. Управляет сетями дискаунтеров Пятерочка и супермаркетов Перекресток. Чистая выручка за 2006 г. $3,55 млрд, EBITDA $365 млн. X5 контролируют совладельцы Альфа-групп, в свободном обращении на LSE находятся 24,8% акций голландской X5 Retail Group N. V. Капитализация на LSE вчера $7,07 млрд.

Покупкой земли и строительством занимаются и Пятерочка, и Перекресток, но их проекты гораздо меньше по площади. У нас появилась возможность построить объекты от 50 000 кв. м до 80 000 кв. м, где крупные форматы Х5 станут якорными арендаторами. Но мы не собираемся управлять торгцентрами и финансировать их. Задача Х5 Development оформление участков, дизайн, надзор за строительством и подбор партнеров-соинвесторов. Мы хотим оставить за собой либо долгосрочную аренду, либо право собственности на торговые площади под свои магазины. Остальное будет в управлении и собственности партнеров, объяснил Подольский. Сейчас Х5 ведет переговоры с потенциальными соинвесторами: рассматриваются ведущие международные фонды недвижимости либо крупные девелоперские компании, обсуждается возможность нахождения стратегического партнера по таким проектам для всего Х5, заключил он.

В стадии реализации четыре проекта: два в ближайшем Подмосковье, один в Рязани и один в Самаре. Площадь каждого из центров порядка 60 000 кв. м, сообщил Рыбаков. Финансовый директор Х5 Виталий Подольский говорит, что эти торгцентры рассчитаны в первую очередь на развитие крупноформатных проектов: гипермаркетов Frank и супермаркетов.

По словам Подольского, первый торгцентр планируется сдать в конце 2008 начале 2009 г., Х5 рассматривает возможность создания единого сетевого бренда для этих объектов. Сколько будет вложено в Х5 Development, Подольский говорить отказался.

Один из менеджеров Х5 Development рассказал Ведомостям, что под строительство торгцентров отведены два участка: сразу за МКАД по Калужскому шоссе и в 5 км от МКАД по Киевскому шоссе. Это подтвердил директор по рознице крупной сети непродовольственных гипермаркетов, знакомый с планами Х5.

Находчивый способ минимизировать издержки: отдельно стоящие гипермаркеты проигрывают по потоку потребителей торгцентрам, но развивать такой формат в одиночку дорогое удовольствие, комментирует аналитик Уралсиба Андрей Никитин.

Аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко оценил стоимость четырех объектов примерно в $100 млн.

Вряд ли у Х5 возникнут проблемы с выбором партнеров за последние полгода инвестировать в российский рынок торговой недвижимости решили свыше десятка иностранных инвестфондов, причем каждый планировал вложить не менее $500 млн.

Скорее всего, Х5 будет действовать по схеме sales-leaseback: продаст все площади в торгцентрах и возьмет их в долгосрочную аренду, полагает директор департамента торговой недвижимости Collier International Максим Гасиев.



Главная --> Публикации