Главная --> Публикации --> Активный отдых как стиль жизни Частный инвестор - кто он? Миф о золотых мостовых Шереметьево открыли поездам Неэффективные предприятия уступят место жилой застройке

В большинстве своем основу стратегии развития сетевых операторов составляет принцип Количество населения в городе. Поэтому развитие сетей в регионах осуществляется по убывающей: сначала города-миллионники, затем города с населением 500 000+ человек и только после этого города с населением 300 000+ человек. Кроме фактора численности населения для сетевиков важными являются показатели уровень доходов на душу населения, процент безработицы и товарооборот на душу населения. Совокупность этих факторов позволяет определить наиболее перспективные регионы: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов, Омск, Волгоград, Тюмень.

В настоящее время в России наблюдаются бум роста торговых сетей и их укрупнение посредством выхода на региональные рынки. Курс на стремительную экспансию в регионы взят практически всеми российскими ритейлерами, работающими в формате гипермакет, в том числе компаниями Перекресток, О'Кей, Седьмой континент, Вестер, Карусель, Мосмарт, Лента, а также иностранными торговыми сетями Рамстор, Ашан, Реал, Метро. Кроме того, в начале этого года о своем приходе на российский рынок (не только столичный, но и региональный) заявили еще два крупных иностранных игрока группа компаний Карфур и компания Зельгрос.

В связи с тем что многие сетевые компании начали развитие в регионах еще в начале 2000-х гг. (среди них Рамстор, Метро, Лента, Перекресток), то к сегодняшнему дню оператору, планирующему строительство своего гипермаркета в регионе, приходится очень тщательно выбирать место расположения, с тем чтобы обеспечить безубыточность инвестиций. Некоторые регионы на сегодняшний день уже перенасыщены торговыми операторами, и торговые сети не рассматривают их как перспективные для нового вхождения (так, многие сетевые операторы с пессимизмом смотрят на Петербург, Казань, Набережные Челны, Тольятти, Самару). Естественно, что депрессивные, дотационные регионы с мало зарабатывающим населением неинтересны для сетевиков.

При выборе регионов сетевикам приходится принимать во внимание не только перечисленные факторы, но и возможность логистической доставки грузов. В связи с этим развитие сетей происходит обычно кластерно, т. е. внутри определенных кластеров: Центральный кластер, Северо-Западный кластер, Волжский кластер, Южный кластер, Уральский кластер, Сибирский кластер.

Земельные войны
Критерии выбора земельных участков для строительства гипермаркетов очевидны: близость к крупному жилому массиву, удобный подъезд, возможность устройства большой парковки (не менее одного машино-места на 15 кв. м торговой площади). Учитывая, что требования к участкам одинаковы, между продуктовыми сетями идет настоящая борьба за наиболее выгодные площадки для строительства собственных торговых комплексов в регионах.

Сама стратегия развития в регионе разнится у разных компаний: например, торговые компании развиваются как посредством строительства собственных комплексов, так и посредством участия в торгово-развлекательных центрах в качестве якорного арендатора. У некоторых сетевых компаний подписаны стратегические соглашения о развитии с крупными девелоперами: например, французская сеть Ашан развивается в сотрудничестве со шведской IKEA как часть торгового молла Мега. Сети формата cash carry (Метро и Лента) развивают региональную сеть только за счет строительства торговых комплексов на собственных земельных участках.

Земельный участок можно либо приобрести на вторичном рынке, либо получить от местной администрации.

Рынок земли в большинстве российских регионов еще не сформировался, предоставление земельных участков происходит стихийно это обусловлено тем, что у большинства городов до сих пор не разработаны генеральные планы.

Институт права частной собственности на землю развит не везде одинаково: в большинстве регионов инвестор получает право выкупить участок только после окончания строительства (Самара, Екатеринбург, Челябинск, и др.). В некоторых же регионах в черту города попали земли бывших колхозов и совхозов, поэтому много участков, пригодных для освоения под торговые центры, находится в частной собственности (Рязань, Тольятти, Тюмень).

Цены на участки на вторичном рынке сегодня достигают в ряде регионов $1,5-2 млн за 1 га. Особенно дорогим считается Ростов-на-Дону: здесь цены доходят до $3 млн за 1 га. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то заключается договор купли-продажи участка, и после его регистрации право собственности на участок переходит к приобретателю. Покупателю необходимо помнить, что перед покупкой участка нужно получить выписки из всех открытых источников информации земельного и градостроительного кадастров. Также обязательно получить сведения о наличии возможных сервитутов водоохранных и прибрежно-защитных зон, санитарно-защитных зон, археологических зон и др. Знание всех сервитутов защитит инвестора от сюрпризов при реализации проекта. Известны случаи, когда компания покупала участок, но не могла на нем реализовать проект строительства гипермаркета до тех пор, пока не сокращала водоохранную и санитарно-защитную зоны находящегося рядом завода или кладбища.

Часто сетевики находят для себя идеальные участки, которые предоставлены муниципальными властями в аренду на срок от 3 до 49 лет для строительства торговых комплексов. В этом случае возможны также два варианта: либо переуступка права аренды (в случае краткосрочной аренды с согласия арендодателя, т. е. муниципалитета, в случае долгосрочной аренды с уведомлением арендодателя), либо продажа акций или долей компании арендатора участка. При покупке компании проводится не только юридический, но и финансовый аудит.

В ряде случаев собственник участка уже успел оформить на себя часть исходно-разрешительной документации, получить постановление о разрешении проектирования торгового центра, технические условия на присоединение инженерных мощностей. В этом случае компанией-покупателем обычно приобретаются акции либо доли компании-продавца. В результате сделки приобретатель становится владельцем компании, участка и всей ранее полученной ИРД.

Например, в Казани, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Кемерове и ряде других городов предоставление участков происходит преимущественно посредством проведения торгов. В ряде администраций практикуется, что при подаче только одной заявки на участие в торгах победителем признается фирма, подавшая заявку, и получает она участок по минимальной цене. В большинстве же регионов в таком случае торги признаются несостоявшимися. Это регламентируется местными законами и сложившейся в регионе практикой. В случае проведения торгов администрация самостоятельно получает техусловия, гарантирует разрешенное целевое использование участка.

Торги и тендеры
Второй возможный путь получения участков для строительства от местных администраций. Согласно Земельному кодексу в РФ возможными являются две процедуры предоставления участков: по процедуре предварительного согласования места размещения либо путем проведения торгов. Метод администрация выбирает самостоятельно, исходя из регионального законодательства, имеющейся градостроительной документации, количества поступивших заявок на участок.

В соответствии с Земельным кодексом РФ администрации могут предоставлять участки для строительства объектов в аренду на любой срок. Инвесторы часто настаивают сразу на 49 годах (это не запрещает федеральное законодательство). В итоге порой происходят неприятные случаи, когда инвестор, получив землю в аренду на 49 лет, не реализует строительство объекта в указанный в договоре аренды срок и участок (часто в центре города либо на основных магистралях) остается незастроенным. Инвестор исправно платит арендную плату, и администрация не имеет рычагов воздействия на инвестора с целью принуждения его к застройке. От этого страдает архитектурный облик города, а также бюджеты городских и областных администраций, которые недополучают налоги (на имущество, на прибыль и др.) из-за нереализованных проектов.

Во многих регионах предоставление земельных участков для строительства происходит по процедуре предварительного согласования места размещения. Данная процедура осложнилась в настоящее время тем, что согласно региональному законодательству в большинстве регионов РФ работы по подготовке акта выбора земельного участка и проекта границ участка и работы по выпуску постановлений о предоставлении земельных участков в аренду для строительства осуществляются администрациями разных уровней (например, Самарская обл., Ярославская обл.). Выбор участка осуществляется муниципальными властями, а подписание распоряжения о предоставлении участков в аренду для застройки губернаторами регионов. Как правило, подобное распределение ответственности между администрациями приводит к тому, что сроки реализации проектов удлиняются и инвестору приходится проводить еще больше времени во властных коридорах.

Анализируя рынки земельных участков в субъектах Российской Федерации, приходим к выводу, что развитие региональной градостроительной политики осложнено в первую очередь отсутствием в городах утвержденных генеральных планов застройки. В результате администрациям приходится бороться с долгосрочным неосвоением участка инвесторами и многократными перепродажами участка. От этого страдает архитектурный облик города, бюджеты всех уровней недополучают налоги и земля остается не вовлеченной в экономический оборот.
Чтобы оценить, стоит ли покупать в том или ином городе недвижимость, необязательно приезжать туда лично. Предварительную информацию о том, что строится и продается в регионах, можно получить и дома. Был бы Интернет, да в помощь ему газетный киоск. Надо только усвоить алгоритм поиска.

С целью избежания подобной ситуации региональные власти вводят рычаги воздействия на инвесторов при предоставлении им в аренду земельных участков. Вариант первый. Администрации предоставляют участки в аренду на период проектирования на один год. Инвестор вынужден платить арендную плату уже на периоде проектирования, что стимулирует его скорее закончить проектирование и перейти к этапу строительства. Такой вариант применялся к инвесторам среди прочих регионов в Самаре. Второй вариант. Администрация предоставляет участок в аренду на три года на период строительства и прописывает в договоре условие, что при неосвоении участка в течение трех лет договор аренды расторгается. Такой вариант практикуется в Ярославле.

Квадратный метр и Квартира. Дача. Офис ограничивают свои интересы, в основном, недвижимостью Москвы и Подмосковья. А вот у всезнающей Из рук в руки на сайте irr.ru есть очень приличная региональная база, где можно обнаружить много предложений прежде всего по вторичному рынку. По новостройкам гораздо меньше, и это, как правило, объявления частных лиц, а не предложения компаний. Так что всю эту информацию надо тщательно проверять, тем более, что сами редакторы в правилах подачи частных объявлений написали: Ответственность за достоверность информации, содержащейся в объявлениях, несут их податели.

Шаг 1
Изучаем столичную прессу, гуляем в Сети
Газет и журналов, публикующих информацию о предложениях купли-продажи жилья из других городов, пока не так много. Исключение составляют разве что южные регионы практически во всех печатных СМИ, необязательно профильных, активно рекламируется недвижимость в курортных городах России, Украины, Грузии.

Практически все крупнейшие специализированные порталы такие, например, как Лента.Ру-Недвижимость realty.lenta.ru РБК-Недвижимость realty.rbc.ru и т.п., размещают у себя данные по регионам.

Опрошенные нами риэлторы хвалили рекламно-информационное издание Недвижимость и цены, которое тоже имеет региональную базу как в Интернете dm-realty.ru, так и в печатной версии, правда, не слишком обширную. Разумеется, дать полную гарантию порядочности и добросовестности каждого рекламодателя и читателя редакция не может, но все же, как отмечают специалисты, Недвижимость и цены предпочитают проверять достоверность информации, подающейся в частных объявлениях.

Однако посмотреть прямо здесь и сейчас, на мониторе, предложения и цены далеко не всегда удается. Специалисты головных компаний советуют сразу звонить непосредственно коллегам в приглянувшемся городе и задавать конкретные вопросы им.

Шаг 2
Обратимся к риэлтерам
А что, если обратиться непосредственно к риэлтерам? Не все крупные агентства обзавелись региональными отделениями, да и те, кто уже их открыл, как правило, пока предлагают жилье в двух, максимум в четырех городах или регионах России. Так, компания Инком-недвижимость запустила проекты в Кирове и Красноярске. Бест-недвижимость активно работает в Хабаровске и Якутии, имеет отделение в Мордовии (в городе Саранске), вскоре откроет отделение в Иркутске, компания Миэль-недвижимость уже работает в Омске. Разумеется, все это отражено на сайтах компаний.

Шаг 3
Попытаем строителей
Задача существенно упрощается для тех, кого интересует только строящееся жилье или квартиры в новостройках. Разумеется, лучше других о рынке недвижимости знают его игроки компании, которые строят жилье. Московские девелоперы, которые уже пришли в регионы, активно рекламируют свою продукцию.

Удобную услугу оказывает только Миэль-недвижимость - на официальном сайте компании miel.ru есть специальная страничка, посвященная жилью в Санкт-Петербурге, а в разделе Услуги - каталог междугородних сделок между Питером и Москвой, где можно проглядеть и цены.

Аналогично о том, что строится в регионах можно узнать на официальных сайтах строительных крупняков - СУ-155, Конти, Ренова-строй групп, Пик-регион, Пересвет-Регион.

Например, ОАО СТ Групп Регион участвует в различных региональных проектах с 2001 г. На сайте компании можно прочесть описание и посмотреть фотографии готовых объектов компании в разных городах: в Новосибирске, Сочи, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Краснодаре, Омске, Ханты-Мансийске, на Украине. Кстати, для жителей северных регионов имеются преференции, поскольку компания участвует в государственной программе переселения жителей Севера, поэтому человек, обратившийся в своем городе в агентство недвижимости, представляющее интересы СТ Групп Регион, может выбрать себе жилье в средней полосе России, на юге страны, на Северном Кавказе и так далее.

Шаг № 4
Идем на региональные ресурсы
Еще проще сделать выбор тем, кто точно знает, в каком городе ему нужна квартира или дом. Существуют региональные порталы как риэлтерских агентств, так и для опубликования частных объявлений. Информацию о продаже, покупке, аренде или обмене домов, квартир и комнат размещают порталы регионального масштаба, например, Урал-недвижимость u-n.ru, сайт медиагруппы Южный регион yugmedia.ru. Есть вполне симпатичные городские ресурсы: Недвижимость - Пермь и Пермская область domik.perm.ru, Недвижимость в Тюмени dom72.ru, Недвижимость Ростова-на-Дону nexthome.ru.

Кроме того, помочь может и официальный портал московского стройкомплекса stroi.ru, где регулярно публикуется информация о межрегиональном сотрудничестве Москвы и регионов в сфере строительства специальная тема выделена в новостной ленте сайта. Из нее можно узнать где и что строится под эгидой правительства Москвы. Здесь же справочник строительных организаций, контакты управления выполнения межрегиональных программ. Еще один полезный ресурс официальный сайт Ассоциации строителей России a-s-r.ru, где ведется каталог строительных организаций, в том числе региональных.

И все-таки, пройденный нами путь это всего лишь навигация в море российской недвижимости. Покупателю предстоит долгая и кропотливая работа по проверке компаний, продавцов, квартир и т.п. Но это уже следующий этап разрешения квартирного вопроса.

А было бы все в одном месте
В конце-концов, любой поисковик выведет вас на имеющуюся базу заинтересовавшего города. Главное, что бы он не был депрессивным, и в принципе функционировал рынок недвижимости как таковой. А уж информация о нем обязательно попадет в Сеть. Но одного источника явно мало. Надо все-таки постараться изучить все, что доступно объявления частных лиц, информацию риэлтерских агентств и строительных компаний и сопоставить данные. Эти базы где-то, несомненно, где-то пересекутся, а где-то дополнят друг друга как кусочки мозаики.

Ипотека в России доступна, недвижимость нет. Таков, пожалуй, основной итог конференции Ипотека в России 2007, организованной Ведомостями в апреле. Россияне теперь не боятся брать кредиты под залог жилья, но возможностей для этого у подавляющего большинства жителей страны по-прежнему нет.

Конечно, в Интернете, как в Греции, можно найти почти все. Но могучего всероссийского все сводящего в единую базу ресурса нам обнаружить не удалось. А так хотелось. Так что дарим идею.

Да, банки становятся все лояльнее к заемщикам, но не от хорошей жизни, а от безысходности подорожание квартир в большинстве регионов превышает рост зарплат и, соответственно, платежеспособность граждан. А цены на жилье в Москве в 2006 г. поднялись до заоблачных высот. Поэтому в текущем году банкиры будут заниматься в основном региональной экспансией и так называемой корпоративной ипотекой сотрудничеством с крупными компаниями, готовыми дотировать процентные ставки по кредитам для своих сотрудников или предоставлять им иные льготы на приобретение жилья.

Близок локоть
Жилья, тем более доступного, в России по-прежнему строится недостаточно. В 2006 г. было возведено 50,2 млн кв. м новостроек, десятая часть из них пришлась на Москву (что дало ей 70 000 квартир).

Банк DeltaCredit изучил динамику роста цен на квартиры в разных регионах, одновременно рассмотрев, как увеличивались доходы населения и менялись ипотечные программы банков. В 2003 г. в Москве средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла $50 000, средний доход московской семьи, обращавшейся за ипотекой, $1200, средняя ставка по кредиту 15%, а его размер не превышал $40 00 Таким образом, имея 20% собственных средств и взяв недостающую для покупки квартиры сумму в долг у банка, столичные жители могли стать домовладельцами.

В ближайшие годы число региональных кредитов будет расти, перекрывая долю столичных в разы, прогнозирует Илья Зибарев, руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка. Сейчас в Москве и Санкт-Петербурге люди предпочитают покупать жилье в новостройках, в регионах все еще отдают предпочтение вторичному рынку. Пока что цены на вторичное жилье в столичных и нестоличных городах, даже миллионниках, несравнимы.

Банкам доверяют
Тем не менее, по данным на конец I квартала 2007 г., 442 банка в России выдавали ипотечные кредиты, а по информации Федеральной регистрационной службы, из зарегистрированных в 2006 г. в стране 78 603 жилищных ипотек почти половина (47%) была оформлена банковскими закладными. Об этом рассказал Мартин Шаккум, председатель комитета Государственной думы ФС РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Депутат видит в этом положительный результат: в России развивается как банковская ипотека, так и ипотека, ориентированная на последующее рефинансирование. Но из-за явного отставания предложения жилья и несоответствия объемов его ввода объективным потребностям и при помощи ипотеки проблемы не решить. Хотя та и становится нормой жизни, как выразился Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения нацпроекта Доступное жилье Минрегиона РФ. Изменяется ментальность граждан, им становится понятно, что жить в кредит можно, радуется чиновник.

В 2006 г. ситуация кардинальным образом изменилась. Цена обычной однушки выросла до $190 000, а средний размер кредита подтянулся до $90 00 Средние доходы поднялись до $2000, ставки снизились до 11%. Чтобы теперь купить квартиру по ипотеке на стандартных условиях, москвичам нужно иметь в загашнике не менее 53% накоплений, т. е. почти $100 00 Несмотря на бодрые рапорты Москомстата об увеличении доходов москвичей, мало кто из них может похвастаться столь значительным капиталом.

C 2006 г. доля населения в регионах, готового воспользоваться ипотекой, выросла на 4%, а число москвичей, планирующих обратиться в банк за кредитом, наоборот, снизилась на 6%, отмечает Дудницкий.

Банкир Зибарев также отмечает существенный рост доверия к банкам у населения. По его словам, если в 2003 г. 25% россиян не доверяли банкам, то сейчас всего 6%. Ипотека наряду с банкоматами стала самым известным банковским продуктом о ней знают более 80% респондентов, свидетельствуют данные опроса, проведенного в марте 2007 г. Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). По словам Владимира Дудницкого, гендиректора НАФИ, сейчас каждый третий россиянин знает, что такое ипотека, но только 2% населения ею воспользовались уже выплатили или пока выплачивают ипотечный кредит. Хотя потребность граждан в улучшении жилищных условий, по мнению НАФИ, составляет 57% по России в целом и 53% в Москве.

Для избранных
Но так как ипотека продолжает оставаться предметом особого внимания верхних эшелонов власти, ее развитию вынуждены активно способствовать чиновники на местах. Правда, жилье от этого не становится доступнее, зато кредиты дешевеют. В России был даже придуман термин социальная ипотека: особые условия для социально не защищенных слоев населения.

Оценивая современную ситуацию на рынке, Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, говорит, что все знают об ипотеке, все больше банков ее предлагает, многие люди ее хотят, а ее не видно. Если в развитых странах доля ипотечных кредитов к ВВП доходит до 99,9%, как, например, в Нидерландах, отмечает Анна Меньшикова, начальник отдела развития законодательства о рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, то в России в 2006 г. этот показатель был равен всего лишь 1%. В России около 1,5% приобретается при помощи ипотеки, продолжает чиновница. По подсчетам Минэкономразвития, не таким оптимистичным, как у НАФИ, доля семей, воспользовавшихся ипотекой в 2006 г., по России в целом составила 0,1%. По словам Андрея Чибиса, ипотека доступна сейчас не более 10% трудоспособных россиян.

До 2005 г. я доказывал, что социальной ипотеки в Москве быть не может, говорит Николай Федосеев, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, но мои начальники мне объяснили, что она возможна. Теперь Федосеев является ее пропагандистом.

По словам Александра Левченко, и. о. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, московская мэрия уже давно пришла к выводу, что городу необходима своя особая ипотечная схема. В столице социальная ипотека внедряется с 2005 г. Ее основные параметры следующие: ставка не превышает инфляцию и фиксируется на весь срок кредита, который составляет до 25 лет, а сумма первоначального взноса составляет не более 15% от полной стоимости жилья. По данным Левченко, по такой схеме в 2006 г. 2300 московских семей смогли улучшить свои жилищные условия. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, в 2006 г. 900 очередников смогли приобрести квартиры по ипотеке при помощи Московского ипотечного агентства (КБ МИА). На 2007 г. правительством Москвы поставлена задача построить и передать на реализацию по системе социальной ипотеки не менее 200 000 кв. м.

Федосеев обещает, что в этом случае себестоимость жилья будет близка к себестоимости строительства. В качестве дополнительного бонуса город готов отказаться от обычных обременений застройщика (вроде затрат на инфраструктуру и т. п.). Чиновник заявил, что такая схема обсуждалась московскими властями с Федеральной антимонопольной службой (ФАС). Ведь по новому Градкодексу с октября 2005 г. абсолютно все земельные участки под жилую застройку должны проходить через аукционы. ФАС, по словам Федосеева, не возражает сделать для Москвы исключение, при условии что эти квартиры целенаправленно достанутся очередникам, а не попадут на рынок. Как именно мэрия будет следить за этим, Федосеев не уточнил.

Он рассказал о готовящейся схеме так называемой кооперативной ипотеки. Мэрия хочет возродить, несколько модифицировав, жилищно-строительные кооперативы, во множестве действовавшие в советские времена. Под контролем исполнительной власти с 2008 г. начнется строительство домов, квартиры в которых в конечном итоге будут переходить в собственность специально отобранных пайщиков, пока что исключительно из числа наиболее платежеспособных очередников. Земельные участки под застройку будут выделяться без конкурса и сначала оформляться в собственность кооператива, который сможет, заложив их, взять кредит на строительство. По окончании строительства дома будет происходить переоформление залога земли в залог земельно-имущественного комплекса. Собственность ЖСК будет переоформлена на его членов, а его долг будет таким образом раскинут на пайщиков. Последние в результате станут собственниками не только жилья, но и соответствующей доли земельного участка.

Аукционная норма в России, в принципе, пока работает со скрипом. По словам Андрея Чибиса, в конце 2005 г., когда она вступила в силу, в стране практически не было ни одного земельного аукциона. А в I-II кварталах 2006 г. было зафиксировано большое число нарушений при предоставлении участков. Власти были вынуждены показать регионам правила игры, говорит Чибис, по стране прокатилась волна проверок ФАС и сейчас нарушения незначительны. Однако темпы ввода жилья возросли не сильно.

Сейчас в столице в очереди на жилье стоит 180 000 человек, когда ЖСК вберут из них наиболее платежеспособную часть, число участников этой программы может быть расширено в нее будут приглашены москвичи, но не все, а те, которых власти сочтут таковыми. Будет действовать ценз проживания в городе (не менее 10 лет), остальные условия пока не оглашаются.

Мало жилья
Рост ипотеки превысил плановые показатели: по словам Андрея Чибиса, в 2006 г. было выдано кредитов на сумму 260 млрд руб., что в 2,5 раза больше, чем предполагалось нацпроектом Доступное жилье, но ввод жилья за этот период составил 99% от целевого показателя, предусмотренного программой Жилище. В 2007 г., как ожидается, будет построено как минимум 56,3 млн кв. м. Плановый показатель в ежегодные 80 млн кв. м, на которые по программе страна должна выйти к 2020 г., с позиции сегодняшнего дня кажется недостижимой высотой. По мнению же Артура Маркаряна, гендиректора корпорации Главстрой, для сбалансированного спроса и предложения надо строить и того больше как минимум 140 млн кв. м в год. Но пока что в регионах почти нет готовых площадок, нет градостроительного планирования и понимания того, как город будет развиваться, сетует Маркарян.

Для того чтобы в России больше строили, говорит Шаккум, Госдума приняла в конце 2006 г. 232-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ. Среди прочих нововведений, направленных на снятие административных барьеров и т. п., этим законом предложены новации в сфере ипотеки. Муниципалитеты получили возможность залога муниципальных и неразграниченных земельных участков. Вырученные средства, как ожидается, они направят на обустройство инженерной инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного строительства.

В 2006 г. банк Возрождение активизировал выдачу кредитов на этапе строительства и работу напрямую с застройщиками, рассказывает Александр Долгополов, заместитель председателя его правления. По его словам, так же поступило большинство банков. Это хлопотный и дорогостоящий процесс, сетует Долгополов, однако сейчас треть кредитного портфеля банка составляют кредиты на новостройки.

О каком развитии ипотеки может идти речь, когда застройщики продают квартиры, только начав строить дом? К моменту его готовности цены вырастают как минимум на 30%, но и продажи уже почти закончились, хотя только тут и можно включать механизм классической ипотеки. По словам Маркаряна, банки лукавят и выдают кредиты на новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Кредиты на первичное жилье дороже, кредиторам надо оправдывать свои риски.

Социальная ипотека в регионах может предлагаться под 3-5% годовых для ограниченных категорий населения, говорит Федосеев, но снижение процентных ставок это тупиковый путь. Мало того что в бюджет необходимо заложить определенные средства на дотирование ставок на несколько лет, а то и десятков лет, что в принципе невыполнимо. Такая ипотека для избранных сильно зависит от политической конъюнктуры. Если в регионе сменится власть, то не известно, насколько лояльно она будет относиться к социальным долгам своих предшественников.

Банкиры предпочитают работать не только с проверенными и брендовыми застройщиками, но и с крупными компаниями так как под каждую из них надо готовить свой продукт, банку выгоднее запускать масштабные программы. Тем не менее, по признанию Долгополова, увеличивать долю первичных кредитов банк не будет, в числе приоритетов на 2007 г. развитие корпоративных и социальных ипотечных программ. Банк уже работает с Мострансавто, РЖД, ГК ГАЗ, ОАО Тяжпрессмаш (Рязань), с которыми пришел к консенсусу об особых условиях ипотеки для сотрудников этих компаний. Среди них сниженные процентная ставка на этапе строительства и комиссия за оформление документов по сделке и сокращенный срок их рассмотрения. Возрождение также участвует в социальной программе Обеспечение жильем молодых семей в Нижнем Новгороде, Москве и Московской области, Волгограде, Мурманске, Туле и Ставрополе.

По данным Ромир Мониторинга, 12% российских домохозяйств выразили готовность в течение ближайшего года воспользоваться ипотекой. Это 4 млн человек. Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, по крайней мере на ближайшую перспективу банки клиентами обеспечены.

Правильная ипотека не только помогает вселить клиента банка в дом, но и делает так, чтобы он в нем жил, а не понял через пару лет, что выплаты по кредиту ему недоступны, и потерял жилье, говорит Алла Цытович. Сейчас мы можем любого загнать в ипотеку, продолжает она, но нам важно развивать программы для заемщиков, а не для банков.

Панельное домостроение, преобладающее в прошлом веке, в XXI в. утратило свое монопольное положение. По данным аналитиков компании Инком-Недвижимость, доля современных панельных новостроек на первичном рынке недвижимости столицы в три раза меньше, чем монолитных домов. По данным аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%, а на вторичном рынке не более 10%.

Панельные дома, возводимые индустриальным методом по типовым проектам, за последние годы все-таки изменились в лучшую сторону, хотя и не полностью избавились от недостатков. Конкуренция заставляет домостроительные комбинаты совершенствовать выпускаемую продукцию и разрабатывать новые конкурентоспособные серии домов. Но без фанатизма, поскольку по-прежнему квартира в панельной новостройке самый экономичный вариант, а значит, товар неизменно востребованный. На вторичном рынке 1 кв. м жилплощади в домах новых типовых серий стоит столько же, сколько и в монолитных зданиях.

Кто и где
Основной тенденцией современной жилой застройки, как считает Лана Волохина, директора департамента городской недвижимости Vesco Realty, является постепенное вытеснение в столице панельных домов монолитными и монолитно-кирпичными домами. В ЦАО (в округе больше панель не строят) предложение жилья в панельных домах весьма ограниченно и составляет не более 8% объемов рынка, уточняет она. В том же направлении развивается ситуация в наиболее благоприятных для проживания районах, расположенных на юго-западе, западе и северо-западе Москвы.

Хотя Лидия Гречина, директор по маркетингу Инкома, считает, что панельные дома в ближайшее время вряд ли утратят актуальность как для застройщиков, так и для потребителей. Они по-прежнему нужны городу для реализации социальных программ, а для покупателей, у которых каждая копейка на счету, это единственный способ решить жилищный вопрос, подчеркивает она.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации МИАН-Девелопмента, по количеству возводимых домов типовых панельных серий лидируют районы, граничащие с МКАД или расположенные за кольцевой автодорогой (Солнцево, Новопеределкино в ЮЗАО, Кожухово в ЮВАО и др.)

Основной объем панельных новостроек возводится в рамках муниципальных программ. Панельная застройка преобладает в малопрестижных районах Москвы. На типовые дома в ЮВАО приходится почти 80% рынка, в ВАО 72%, говорит Волохина. В районах СВАО и ЮАО панельные и монолитные новостройки составляют примерно равные пропорции. По словам Натальи Козловой, начальника департамента новостроек АН Домострой, в районе Марьинского Парка с 1994 по 2004 г. было построено около 3,5 млн кв. м жилья, в основном панельных серий П-44Т и П-3М.

Типовые панельные дома в Москве возводит несколько домостроительных комбинатов. ДСК-1 выпускает серии П-44Т и П-44К. В состав ГК ПИК входят ДСК-2 и ДСК-3, на первом производятся дома серии КОПЭ-М-Парус, а на втором серия П-3М. СУ-155 выпускает серию И-155, С-Холдинг серии С-222 и С-220, а Главмосстрой ГМС- Названные компании и являются основными игроками рынка панельного жилья, говорит Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек холдинга Миэль.

Самая большая строительная площадка на сегодняшний день расположена в ВАО в Кожухове. Там уже возведены и продолжают строиться десятки панельных домов серий П-44Т, ГМС-1, И-155, уточняет Ирина Егорова, маркетолог Инкома. Завершена застройка муниципального мкр. № 4, где преобладают дома типовых серий П-46, ГМС-2001 и П-44Т. Введено в эксплуатацию 14 жилых муниципальных домов общей площадью 161 800 кв. м. Строительные работы в мкр. № 1, 2, 3, 6, 7, 8 подходят к завершающей стадии. Разработан проект и начата реализация застройки одного из последних микрорайонов Кожухова № И в нем домов типовых панельных серий будет большинство.

В Новопеределкине ГК ПИК застраивает 14-й жилой микрорайон NewПеределкино вдоль ул. Лукинской. По данным пресс-службы компании, на территории площадью 23,6 га намечено возвести 206 000 кв. м жилья. Первая очередь включает жилые корпуса № 1, 3, 5, это 22-этажные панельные дома серии КОПЭ, жилые корпуса № 2, 4, 6 17-этажные панельные дома серии П-3М. В микрорайоне Волгоградский (на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара) ПИК будет построено 18 панельных домов серии П-3М.

В черте города домостроительные комбинаты в основном возводят единичные объекты. В редких случаях речь идет о застройке в масштабах микрорайона. К примеру, обновленные дома серии КОПЭ (КОПЭ-М-Парус) хорошо вписались и в существующую застройку срединной части города. ЖК Маломосковский, возводимый ГК ПИК из домой этой серии, разместится между пр-том Мира и парком Сокольники, в районе с уже сложившейся инфраструктурой. Комплекс состоит из 11 секций высотой от 14 до 22 этажей (более 45 000 кв. м).

Не хуже монолита
Самыми используемыми при застройке столичных районов в настоящее время являются дома серий П-44Т, КОПЭ, И-155, П-3М, П-46М, П-55М. Дома серий П-44М, КОПЭ-М-Парус, С-222 относятся к новым разработкам, поэтому встречаются гораздо реже.

За пределами МКАД, где объемы панельной застройки несопоставимо больше по сравнению с объемом строительства в срединной части города, одновременно задействованы мощности нескольких компаний. Например, в Кожухове работа нашлась для ДСК-1, СУ-155, СУ-83 МФС, МСМ-5 и МФС-6.

Сравнительно новая разработка ДСК-1 проект Юбилейный, из-за того что конвейерное производство панели для строительства серии пока не пущено на поток, в массовом порядке не строится. Хотя у серии есть ряд достоинств. Например, гибкие конструкции, используемые при его сборке, позволяют проектировать квартиры необходимого метража и планировок на каждом жилом этаже. Предусмотрены зимние сады и встроенные гаражи.

По мнению экспертов, одной из самых удачных и популярных у покупателей современной панели считается типовая серия П-44Т. Значение имеют внешний вид дома и планировки квартир. В отделке фасада П-44Т используется керамическая плитка под кирпич, кровля домов выкладывается натуральной черепицей, а окна оснащены теплозащитными пакетами. В 2- и 3-комнатных квартирах предусмотрены эркеры, что добавляет помещению площади. Существенное удобство вентиляционный стояк расположен не на кухне, как во многих других панельных сериях, а в коридоре.

Дома серии И-155 бывают башенного или многосекционного типа. Конструкция новой индустриальной серии позволяет возводить здания высотой 12-24 этажа. В зависимости от планировок в квартирах есть эркеры, остекленные лоджии и балконы. В стеклопакеты с внутренней стороны устанавливается специальное энергосберегающее стекло. В домах усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире.

В домах серии П-3М удачными считаются 3- и 4-комнатные квартиры. В квартирах есть эркеры, кладовки, в 4-комнатных второй санузел. Для удобства инвалидов спроектированы пандусы. Инженерное оснащение домов серии П-3М современного уровня соответствует нормам безопасности.

После модернизации положительные изменения произошли в домах типовой серии П-55М. В предшествующей серии П-55 площадь кухни была чуть более 8 кв. м, в серии П-55М она увеличилась до 11 кв. м. В квартирах есть лоджии и гардеробные, в 3- и 4-комнатных квартирах по два санузла.

Отличительная особенность серии состоит в том, что в И-155, как в монолите (несущие панели имеют шаг 7,2 м), можно делать квартиры востребованного метража. Во всех квартирах, кроме 1-комнатных, комнаты выходят на разные стороны света, кухни по 11 кв. м. Серия И-155 отличается от остальных панельных домов тем, что позволяет осуществить любые планировочные решения, говорит Наталья Козлова. Например, из 1-комнатной квартиры можно сделать студию.

Дома серии КОПЭ-М-Парус отличаются полукруглыми застекленными лоджиями, которые появились как на фасадном эркере, так и в торцах зданий. В каждом подъезде установлено три лифта, более 60% поверхности фасада остеклено. Несколько лет назад применялась алюминиевая проводка в домах, сейчас

Мы разработали собственные серии домов С-222 и С-220 на основе ранее выпускаемых серий 111-М и 90, рассказывает Оксана Басова, пресс-секретарь компании С-Холдинг. Преимущества наших домов: кирпичные наружные стены (дома теплее, нет протечек), высота этажа в 220-й серии 2,95 м, большая комфортабельность квартир достигается за счет усовершенствования планировок, в частности комнат в форме квадрата. Что важно в панельном доме появились подземные гаражи.

По словам Ланы Волохиной, современная панель по эксплуатационным характеристикам начала приближаться к монолитным зданиям. Производимые серии домов существенно отличаются от старых разработок. Так, серия П-44М от ДСК-1 отвечает противопожарным нормам ЕС, а дома серии С-222 компании С-Холдинг рассчитаны на срок эксплуатации более 150 лет. Этот показатель для монолита в среднем составляет около 200 лет, в отдельных случаях девелоперы заявляют сроки эксплуатации до 300 лет, уточняет Волохина.

только медная. Практически все квартиры в доме считаются удачными. Например, жилая площадь 1-комнатных квартир около 25 кв. м, а в коридоре есть место для гардеробной. Площади кухонь не менее 10,3 кв. м.

Наталья Усова отметила более продуманные планировочные решения домов современных панельных серий, увеличенный метраж квартир, в частности, это относится не только к жилой зоне, но и к площадям кухонь и санузлов, холлов.

Лучше, но не намного
Но в целом технологии производства панелей изменились незначительно. Как и раньше, в современном панельном домостроении используются панели двух типов железобетонные и керамзитобетонные. Трехслойные железобетонные панели (прослойка утеплитель) для наружных стен имеют толщину около 300 мм. Керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола изготавливаются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам превышают железобетонные. Внутренние панели железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки 80-90 мм, перекрытия железобетонные. По сравнению с домами более ранних лет постройки в современных панельках улучшены звукоизоляция и теплоизоляция, говорит Лидия Гречина. Современные серии панельных домов являются более удобными и теплыми.

Окончательно не решена проблема продуваемых швов. Однако, по мнению большинства экспертов, эта проблема не конструктивная, так как хорошая герметизация межпанельных швов достигается за счет качества используемых материалов и самого качества строительства.

Говоря о положительных тенденциях развития панельного домостроения, эксперты отметили и недостатки. Гречина обращает внимание на то, что даже после доработки звукоизоляция в панельных домах оставляет желать лучшего. Устранить этот существенный недостаток можно за счет увеличения толщины стен, но технически это сделать невозможно, так как требуется переналадка производства на выпуск других панелей, говорит она.

Эксперты также отмечают, что разработчикам не всегда удается справиться с задачей оптимизации планировок квартир. По словам Ланы Волохиной, в обновленной серии П-55М улучшены планировка квартир и архитектура фасада, но покупателей не устраивают вытянутые и узкие комнаты в квартирах.

Панельные дома, за единственным, пожалуй, исключением, значительно уступают монолитам и по проектным срокам службы. В среднем типовой панельный дом рассчитан всего на 60 лет.

Наталья Усова говорит, что в 1-комнатных квартирах серии П-44Т маленькая лоджия, малогабаритная кухня (7-8 кв. м), которая имеет форму вытянутого прямоугольника. Борис Флексер отмечает неудачные по планировкам квартиры в домах типа ИП-46 (2- и 3-комнатные квартиры) и ГМС-3 (1- и 3-комнатные квартиры). Большие площади квартир, малые площади балконов и отсутствие помещения для консьержа, перечисляет он.

Не лишена недостатков и одна из самых удачных серий КОПЭ. К примеру, в 2-комнатных квартирах этой серии входная дверь расположена так, что слева и справа от нее остаются слишком маленькие зазоры, недостаточные для шкафчика или полки. Тогда как небольшой сдвиг двери в одну из сторон позволил бы более эффективно использовать пространство.

По оценкам экспертов Миэля, наиболее популярны у покупателей серии П-3М 38%, П-44Т(М) 33%. Далее с большим отрывом идут серия И-1723 11% и П-111М 10%. Остальные серии занимают около 5% спроса. Такое распределение объясняется тем, что в первых двух сериях предусмотрены квартиры с самыми маленькими площадями: 1-комнатные (37-42 кв. м), 2-комнатные (52-62 кв. м) и 3-комнатные (79-84 кв. м). Покупательские предпочтения объясняются высоким спросом на квартиры небольшого метража, считают в Миэле.

Современные панельные дома по своим потребительским характеристикам схожи друг с другом: метражи квартир, площади комнат и кухонь практически равнозначны, подводит итог Ирина Егорова. Отличие в отделке фасадов, которые либо красят, либо облицовывают плиткой. Долговечность красок не более 15 лет, облицовки вплоть до окончания срока эксплуатации дома.

ДСК-1 работает над серией БМС (башня монолитно-сборная). В данном случае задействованы две технологии: монолитное литье и панельная сборка. Вертикальные внутренние конструкции колонны и простенки отливаются на месте, и на монолитный каркас укладываются плиты перекрытий. Наружными стенами будут служить трехслойные панели. Отличительная особенность высота домов до 30-35 этажей. На первых этажах планируется разместить нежилые помещения и места для парковки автомобилей. В 3- и 4-комнатных квартирах появятся гостевой санузел, застекленная лоджия, высота потолков 3 м.

Новинки от домостроителей
По словам Оксаны Басовой, в настоящее время Руспроект институт компании С-Холдинг разрабатывает серию малоэтажного строительства С-10 В ее основе лежат конструктивные решения в типовых и серийных элементах для обеспечения свободной планировки, которая дает возможность делать дома как муниципальные, так и коммерческие. Этажность домов серии С-100 от четырех до девяти этажей. Руспроектом также разрабатывается серия С-300 жилые высотные муниципальные здания с несущим каркасом из трубобетона, дисками перекрытий из предварительно напряженных железобетонных плит, развитой стилобатной частью для инфраструктуры района, а также подземными гаражами, объясняет Басова.

Дефицитный товар
Жилплощадь в домах современных типовых серий можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического отдела Инкома, на первичном рынке доля панельного жилья составляет 33%. По мнению Натальи Усовой, на первичном рынке в пределах МКАД соотношение монолита и панели составляет 85% и 15% в пользу монолита, а за пределами кольцевой автодороги 45% и 55%, большие объемы представлены панелью.

Новинка от Главмосстроя серия ГМС-3, которая предусматривает гибкую компоновку секций дома. Идея та же: на основе одних и тех же конструкций строить разные дома и для муниципального заказа со строгими требованиями к площади квартир, и для коммерческих целей с повышенными метражом и комфортностью.

Лана Волохина считает, что в перспективе рыночное предложение панели сойдет к минимуму, так как, несмотря на улучшение характеристик этого жилья, сроки функционирования домов недостаточно высоки, а рентабельность строительства ниже, чем в сегменте монолита.

По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в I квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя IV квартала 2006 г. Меньшая доля предложения (менее 30%) это панельные дома. А по оценке аналитического консалтингового центра Миэля, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%.

По словам Натальи Усовой, средняя цена 1 кв. м жилплощади в домах из современной панели на вторичном рынке по итогам марта составила $5052, но в Миэле называют более низкие цифры $4400-4500 за 1 кв. м.

По данным холдинга Миэль, средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках из современной панели в марте составила $3079 за 1 кв. м. Ирина Егорова уточнила, что стоимость квадратных метров в новостройках определяется месторасположением и инфраструктурой района. Самые высокие цены на жилплощадь в панельных новостройках зафиксированы в СВАО, САО и ЮАО, где цена 1 кв. м составила соответственно $4167, $3945 и $379 Самыми же дешевыми округами являются СЗАО ($2854 за 1 кв. м) ВАО ($3270 за 1 кв. м), ЗАО ($3271 за 1 кв. м) и ЮЗАО ($3291 за 1 кв. м). Столь низкий показатель в ЗАО и СЗАО обусловлен тем, что основная доля панельных домов в этих округах расположена за территорией МКАД в районах Солнцево и Митино, где цены заметно ниже, поясняют в аналитическим отделе компании Инком.

Эксперты прогнозируют, что как минимум стремительного роста цен в 2007 г. удастся избежать. Предпосылок для существенного роста цен в этом году нет, говорит Маргарита Кошлаба. Лидия Гречина считает, что цены на квартиры в домах из современной панели будут зависеть от общей ситуации на рынке. В настоящее время наблюдается незначительное снижение цены предложения на данный тип жилья. В марте средний показатель цены 1 кв. м в домах из современной панели снизился по сравнению с февралем на 0,7%. Это позволяет экспертам предположить, что в течение весны и лета возможны незначительные колебания уровня средней цены как вверх, так и вниз. Но начиная с осени возможны более заметное оживление рынка и возобновление роста цен на уровне инфляции. Прогнозируется рост в среднем на 1-2% в месяц, уточняет Усова.

Как отметила Маргарита Кошлаба, старший специалист отдела продаж компании Пересвет-Девелопмент, цена 1-комнатной квартиры теперь не ниже $170 000, а если дом расположен в шаговой доступности от станции метро, цена вырастает до $190 00 На вторичном рынке современная панель пользуется спросом. Более удобная планировка выгодно отличает квартиры в этих домах от построенных ранее, добавляет Наталья Козлова.

Цена предложения приблизилась к предельному для спроса уровню, и перспективы таковы: типовые новостройки за год могут возрасти в цене не более чем на 15-20%, а объекты вторичного рынка на 10-15%, подводит итог Волохина.

Рост цен в настоящее время на квартиры в современных панельных домах отсутствует, говорит Борис Флексер. Однако с учетом малой доли данных квартир на рынке возможен рост цен в пределах 20-25% за год.



Главная --> Публикации