Главная --> Публикации --> На лофтца и зверь бежит Цены на элитное жилье в москве в 1-м квартале немного снизились, однако купить квартиру за 1 млн долл по-прежнему невозможно Жилье под 8% годовых Дмитровское шоссе расширят с помощью партийной дисциплины Нет денег на квартиру? купите комнату

Инвесторов часто обвиняют в неумеренном аппетите и жадности до денег. Хотя сами они очень просто объясняют, откуда берутся высокие ставки продажи. Кроме активных продаж самих машин на авторынке, которые привели к появлению на улицах столицы огромного числа автомобилей, и отсутствия цивилизованных парковок виной гаражной проблемы стали высокие ставки продажи гаражных боксов. Автовладельцы в большинстве своем не могут или не хотят приобретать машино-место даже за $15 000 в отдаленных от центра районах, не говоря уже о $25 000 и $40 00 В Южном округе Москвы гаражные боксы стоят $20 000-

Проблема парковок в столице настолько многогранна и запутанна, что можно находить десятки причин ее возникновения. Но основная беда мегаполиса в том, что дефицит машино-мест в нем возникает не из-за низкого спроса или неспособности частных инвесторов финансировать проекты, а из-за нежелания потребителей покупать гаражи по завышенным ценам.

Возникает вопрос: в чем проблема высоких цен на современные, да и на советские гаражи? Действительно ли потребитель не готов к таким покупкам? И, главное, не завышают ли инвесторы цены, возводя машино-места за $10 000 и продавая их по $25 000?

50 000, по данным Миэля. Но инвесторы-девелоперы не в состоянии снизить ставки продажи, как бы их ни просили, так как стоимость строительства не позволяет им этого сделать. В итоге со всех точек зрения успешные паркинги строятся лишь в единичных экземплярах удачные продажи им могут быть обеспечены в жилых домах, в многоярусных гаражных комплексах с дополнительными коммерческими функциями (автосервис, магазин, клуб) и в кварталах, где они будут бойко продаваться. Несмотря на все потуги городской администрации разгрузить захламленные дворы и улицы столицы от машин, поместив их на автостоянки, массового строительства паркингов со стороны частных инвесторов все равно не начинается.

Неготовность москвичей покупать места на стоянках даже по $25 000 в центре Москвы, как выразился один гаражный девелопер, объясняется отчасти психологическими проблемами. Дело не только в местоположении. Есть паркинг, который строится уже два или три года в районе железнодорожной станции Мытищи, говорит Элина Занина, замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэля. Хотя район густонаселенный, места в комплексе почти не продаются. По ее мнению, потребителю пока чужд такой формат парковки. Особенно это касается многоуровневых парковок с открытой внутренней планировкой, где у владельца нет ничего, кроме нескольких разлинованных квадратных метров бетона. Нет ощущения собственного гаража, который российским людям привычно использовать для разных хозяйственных нужд. Потому цена $30 000-40 000 за пустое место, на взгляд автовладельца, неоправданна.

Капризы рынка
Есть случаи, когда места в многоярусных паркингах распродавались на ура. Но чаще это касается формата гаража в жилом доме, причем в каком-нибудь бизнес-классе или элите. Не забывается история в дорогом доме на ул. Новый Арбат, 29, жильцы которого были готовы выкупать места по $200 000-250 000, из-за того что парковка оказалась в дефиците. Но если говорить о гаражном комплексе как о самодостаточном проекте коммерческой недвижимости, то большинство современных многоярусных отдельно стоящих паркингов превращается в недострои, долгострои или объекты с затянувшимися сроками окупаемости. Можно вспомнить долгосрочный проект на ул. Бакунинской, 57-69, компании Лафер, который создавался более пяти лет, по словам ее генерального директора Валерия Шахова. Или несколько вяло продающихся гаражных комплексов фирмы Базисстрой в Восточном округе, что подтвердил руководитель компании Анатолий Рябский. А также долгострой-многоярусник на ул. Краснодарской, 66, и недострой на ул. Полбина, 21, о которых рассказали в девелоперской компании Исик Плюс, строящей гаражные комплексы.

Исследования аналитического центра ирн.ru выявили несколько причин непопулярности паркингов у москвичей и того, как этот настрой влияет на цены. Ставки на гаражи растут гораздо медленнее, чем в жилищном секторе. Парковка товар ходовой, но люди действительно не готовы платить много денег за дом для машины. Естественным же ограничителем цены бокса является стоимость самого автомобиля. Предложения в парковках для домов бизнес-класса в среднем составляют $56 000 за место, что эквивалентно достойной новой иномарке. Получается, что цена гаражей почти достигла пика и потенциал ее дальнейшего роста скорее всего исчерпан. В общем проще оформить каско и спать спокойно. Стоимость полного страхования составляет около 10% от цены автомобиля. При очень высоких ценах на недвижимость паркинги попадают в категорию роскоши, а не вынужденной необходимости. И если рост ставок на парковки не замедлится в ближайшие годы, как это наблюдалось в 2006 г., то гаражи в столице превратятся в совсем неликвидный товар.

Комплексы со свободной планировкой еще долго могут не восприниматься покупателями. Такое место должно продаваться по цене простой стоянки или сдаваться в аренду. Мне как потребителю такой гараж неинтересен. И нет уверенности, что машина в открытом паркинге будет защищена. Для ее охраны нужна надежная управляющая компания, убеждена Занина.

Продажная стоимость наземных и подземных многоярусных парковок в округах Москвы примерно такова: машино-места на этапе строительства в ЦАО стоят около $20 000-50 000 в подземных паркингах, а в построенных и сданных в эксплуатацию подземных боксах $40 000-90 00 В многоярусной стоянке на нулевом этапе строительства места стоят около $12 000-30 00 Готовое предложение $15 000-40 00 На 2-м месте по дороговизне ЮЗАО и ЗАО. Далее СЗАО, САО, СВАО, ВАО и остальные округа Москвы, по данным Vesco Consulting.

А результат будет один: заставленные машинами переулки и улицы, затрудненное движение, взрытые колесами газоны и прочие не радующие глаз реалии современной Москвы.

Понятно, что нерентабельный проект создавать не имеет смысла. Предлагать же в аренду гаражные комплексы целиком этот метод в жилых кварталах инвестору однозначно не подходит, что уже доказано практикой (долгий возврат инвестиций). Для аренды рентабельно отвести лишь один этаж многоярусного наземного комплекса. Остальное надо только продавать, чтобы вырученные средства пустить в новое дело.

Умеренные запросы
Так почему же инвесторы, которые все-таки берутся за проекты гаражей по инвестконтракту ли, навязанному властями, или ради эксперимента, назначают такие высокие ставки продажи? И действительно ли так дорога себестоимость строительства и стоимость проекта современного московского паркинга?

Доход, прибыль, маржа или наценка инвестора и составляет разницу между инвестиционными затратами и конечной ценой продажи бокса. Доля этой дельты прибыли, по мнению Пальчиковой, очень сильно зависит от месторасположения строящегося комплекса. Например, в Кожухове у Трест-1991 есть проект наземного многоярусного паркинга, в котором боксы продаются от $12 000 до $15 000 при стоимости строительства $10 000-11 000 и себестоимости $8000 на место. Наценка инвестора здесь составляет 5-15% от стоимости строительства одного машино-места. Прибыль так заметно варьируется, потому что места в комплексе есть подороже и подешевле. В другом проекте Трест-1991, в бизнес-парке района Кунцево, стоянки в подземном паркинге продаются по $40 000 при инвестиционной себестоимости $30 000-35 000 и себестоимости строительства $23 000-25 000.

Инвестиционная себестоимость отдельно стоящих наземных паркингов, по исследованиям Vesco Consulting, приближается к $5000 за машино-место в зависимости от стоимости земли, от самого проекта здания. К примеру, в ЮЗАО инвестиции в строительство одной из многоярусных стоянок на 500-600 машино-мест составили $2,5-2,7 млн. В Подмосковье строительство обходится дешевле около $2000-2500 за машино-место. По словам Татьяны Пальчиковой, замгендиректора Трест-1991 компании, возводящей гаражи в Москве и Подмосковье, стоимость строительства отдельно стоящих гаражных комплексов колеблется в районе $5000-20 000 на машино-место. Цена зависит от участка строительства и обнаруженных на нем обременений, стоимости аренды земли, особенностей проекта здания и, конечно, типа гаража (из легких, дешевых конструкций, с неогороженными боксами внутри, или наоборот боксового типа; кирпичный, бетонный или на основе металлоконструкций; подземный или наземный и т. д.).

С другой стоимость объекта состоит из стольких расходов, что для прибыли инвестора места как будто бы и не остается. По словам Аверьянова, в общую (инвестиционную) стоимость закладываются и предпроектные работы, которые составляют 2% от всей стоимости проекта, и коммуникации, на которые приходится около 2%, и подготовительные работы на участке, которые занимают 1%. Сами строительные работы обходятся примерно в 80%, а отделка помещений в 15%. Это не учитывая административного коэффициента, который может достигать 20%.

С одной стороны, инвестор не упустит своей выгоды и всеми возможными способами будет стараться заработать на каждом клочке проекта, даже если это небольшой гараж в составе огромного микрорайона. Генеральный директор проектной мастерской Стандарт-Проект Радион Хегай специализируется на разработке гаражных проектов, он несколько лет проработал в Московском институте гаражного строительства, занимающемся подготовкой конкурсной документации и предпроектных проработок для гаражей по заказу стройкомплекса Москвы. По его словам, инвестор в России пока настроен на получение 100%-ной прибыли от объекта и такое же мировоззрение у строителей паркингов. Исходя из нашего опыта консультирования девелоперов, занимающихся строительством гаражных комплексов, застройщики ориентируются на расчетные показатели доходности в рамках 200% по итогам реализации проекта. Тем не менее это лишь проектные данные, тогда как на практике невозможно рассчитать так называемый административный коэффициент (все расходы, связанные с согласованиями проекта в государственных органах), который, как правило, снижает показатели доходности проекта в целом, делится генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Самый дорогой вид паркингов подземные. Особенно если говорить о комплексах, не связанных с жилыми домами и построенных в виде отдельно стоящих сооружений. Затраты на одно подземное место в столице в среднем приближаются к $20 00 Они могут быть необременительными для инвестора, если являются составной частью какого-нибудь торгового или многофункционального комплекса. В таких проектах подземные парковки, конечно, влияют на стоимость строительства всего объекта в сторону подорожания. Но и окупаются они благодаря коммерческому назначению здания, а не сами по себе. По данным Алексея Аверьянова, при подземном строительстве каждый уровень паркинга означает повышение стоимости проекта на 25-30%. Одно время с подачи московских властей в разных районах пытались внедрить так называемые обвалованные гаражи. Но строить их оказалось очень дорого, во всяком случае, проекты меньше чем на 100 мест. Цена продажи одного подземного машино-места доходит в них до 100 000 евро. Особенно дорого рыть землю в центре, где много коммуникаций и порой перекладка лишь одной оптоволоконной линии обходится в $1 млн.

Радион Хегай расшифровывает основные этапы затрат: начинается все с конкурса на площадку, исходно-разрешительной документации и акта разрешенного использования. Потом инвестор сталкивается с обременениями на участке, которые в том числе могут быть связаны с подведением инженерных коммуникаций. Далее следуют разработка проекта, его утверждение, согласование и экспертиза. Потом получение разрешения на строительство, подготовительные работы и сама стройка. И, наконец, сдача объекта в эксплуатацию.

Загадочный коэффициент
Инвесторы и консультанты не дают однозначного ответа на вопрос, завышаются ли ставки продажи в московских паркингах. Например, Алексей Аверьянов ссылается на виноватый во всем непрозрачный административный коэффициент, расходы по которому не может спрогнозировать ни один игрок. Учитывая этот фактор, девелопер вынужден максимально страховать свои риски, которые, конечно же, закладываются в стоимость проекта и сказываются в результате на ставках продажи. Отношения с властью и ее местными представителями действительно заносятся инвесторами в главные статьи расходов и рисков при строительстве. На это указывает и Радион Хегай, утверждая, что административные риски невозможно подсчитать, так как они индивидуальны для каждой площадки. К тому же они стали обязательной и дорогостоящей графой в смете. К стоимости проекта можно добавить еще и споры с местными жителями, для которых забастовки стали своеобразным бизнесом. В таких условиях расходы снизить нереально. Стандартный многоярусный наземный паркинг в нормальных условиях должен возводиться не дольше 1,5 года, но как раз часто из-за административного фактора проекты затягиваются, а значит, получаются не такими прибыльными, как рассчитывалось сначала.

Vesco Consulting довелось курировать проект строительства большого гаражного комплекса-кооператива, примерно на 6000 машино-мест, в подмосковном городе Видное, в 5-м и 6-м микрорайонах. Количество предложения современных парковок в этом городе ограниченно, а цены на существующие места колеблются в пределах $12 000-16 00 При объеме затрат на этот комплекс в $68 млн инвестор планирует выручить от продаж не менее $91 млн. Реализация проекта должна завершиться в течение двух лет, в этот период боксы размером около 32 кв. м планируется продавать по $16 000 при себестоимости $350 на 1 кв. м. Объем продаж должен составлять примерно 2600 машино-мест каждый год. Комплекс строится как часть нового жилого микрорайона, в котором будут возводиться многоэтажные и малоэтажные дома, торговый центр и складской терминал.

Среди рисков, которые всегда подстерегают гаражного инвестора и которые учитываются при расчете стоимости строительства, Алексей Аверьянов насчитал не меньше пяти. К списку относится повышение стоимости строительства в процессе (что особенно часто случается, когда объект затягивается по срокам и подвергается общей инфляции). Появление конкурентов по соседству. Снижение спроса в районе. Невыполнение плана продаж машино-мест и вынужденное снижение цен на них.

На взгляд Татьяны Пальчиковой, ни один инвестор не откажется от наценки в таком размере, какой только позволяет извлечь тот или иной объект. И это нормальная психология участника рынка. Дело лишь в том, будет ли на гараж спрос. И в этом случае успех продаж боксов опять же зависит от района. Пальчикова не припоминает каких-то серийных случаев, когда собственник, например, снижал ставки на гаражи. Была ситуация в районе Обручево, где владелец пытался продать машино-места по завышенным ценам, из-за чего продажи долгое время шли вяло. Тогда пришлось сделать скидку. В центре города был пример, когда собственнику пришлось сдавать боксы в аренду, вместо планируемой продажи, тоже из-за дороговизны машино-мест. В основном же, инвестору удается правильно составить бизнес-план и назначить ставку, адекватную месту. В противном случае он не берется ничего строить.

Компания Паркинг-155, входящая в строительный холдинг СУ-155, тоже разработала свой формат дешевой многоэтажной автостоянки на 5-6 уровней. Каркас такого здания предлагается возводить из металлоконструкций отечественного производства и облицовывать профлистами. На этажах же делать открытую планировку. Подобные объекты можно строить на 40% дешевле, чем подземные паркинги, и примерно на 20% экономичнее монолитных или кирпичных комплексов. Радион Хегай предлагает снизить стоимость гаражей, делая их неотапливаемыми и уменьшая удельную площадь одного машино-места.

Альтернативы
Здесь и сейчас потребителю нужны от инвестора более дешевые гаражи. Одни эксперты утверждают, что инвестиционную стоимость объектов снизить невозможно. Другие же говорят, что пора переходить на более экономичные гаражные форматы. Олег Иванов, гендиректор компании Исик Плюс, строящей паркинги в Юго-Восточном округе, не раз предлагал идею возводить многоуровневые наземные строения, экономя на ограждающих конструкциях, и применяя в здании стены из панельных блоков, вместо монолитной технологии. Из расчета $5000 на место можно возвести наземный паркинг с монолитными или железобетонными перекрытиями, который по периметру здания будет обнесен простой сеткой.

Однако не все построенные объекты будут востребованными, предупреждают аналитики. Наиболее конкурентоспособными станут сегменты офисной и торговой недвижимости. А самыми привлекательными для инвестирования останется гостиничная и складская недвижимость где емкость рынка большая, а игроков не так много.

Игроки рынка соглашаются, что заботу о доступности машино-мест для потребителей должен взять на себя город. То же самое касается расходов на обременения в проектах. Повторяя опыт зарубежных стран, некоторые парковки можно было бы сделать полностью муниципальными. Иные игроки вообще выступают за кардинальные меры. Пора создать такие финансовые условия, при которых автомобиль станет роскошью, а въезд в центр столицы большим праздником. Вырученные же средства можно будет направить на развитие общественного транспорта. А с огромным числом беспорядочно разбросанных на улицах автомобилей можно было бы бороться, приняв законы, при которых автолюбитель не сможет парковаться где попало. Надо поставить его в условия, в которых он будет вынужден покупать или арендовать место в паркинге рядом с офисом во время рабочего дня и на специальной дворовой стоянке вечером рядом с домом. Тогда, готовясь покупать автомобиль, столичный житель уже в уме сто раз просчитает, сколько денег надо закладывать в обязательную статью своих расходов на хранение железного коня.
Один из лидеров среди российских городов по притоку инвестиций в недвижимость переживает настоящий бум. Проекты здесь намерены реализовать крупнейшие российские и международные игроки.

Создание многофункциональных комплексов, в которых офисные площади соседствуют с торговлей, гостиницами и даже жильем, становится актуальной тенденцией, отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Крупным компаниям выгодно заниматься масштабными проектами их реализация потребует не менее пяти лет, а нижняя граница доходности составит не менее 15-25% годовых, оценивает эксперт.

Комплексы: самое вкусное
Наиболее амбициозные планы у компаний Олега Дерипаски. Структуры Базэла предложили мэрии Новосибирска построить в городе около 2 млн кв. м жилья. Немногим скромнее планы израильского диамантера Льва Леваева. Подконтрольная ему AFI Development собирается построить в Новосибирске два жилых комплекса общей площадью 397 400 кв. м, а также 4000 кв. м офисных, 3600 кв. м торговых и 76 000 кв. м складских площадей на территории 166,9 га.

От года к году комплексные проекты в Новосибирске становятся все масштабнее. Один из самых крупных и дорогих реализует AEON Corporation, которой принадлежит 49% акций аэропорта Толмачево. На территории в 200 га рядом с аэропортом планируется построить комплекс в 620 000 кв. м, из которых 200 000 кв. м займут торговые площади, около 100 000 кв. м склады, 150 000 кв. м выставочный комплекс и 170 000 кв. м офисы. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн инвестиций.

В ближайшие годы активность иностранных игроков будет расти и дальше, прогнозирует директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева. В результате на рынок выйдет достаточное число качественных проектов с хорошей концепцией, которые вытеснят с рынка часть плохо продуманных девелоперами объектов они окажутся невостребованными и утратят былую доходность, полагает она.

Реализацию больших комплексных проектов ранее начали РосЕвроДевелопмент и Моссибинвест. Однако обе компании столкнулись со сложностями при их реализации.

Аэропорт обеспечит постоянный поток клиентов и покупателей, а значит, проект будет востребован, считает директор АН Акрополь Зафар Умаров. По его словам, девелоперы все чаще стремятся строить объекты вдали от центра города. По его мнению, в ближайшие годы количество проектов на окраинах и в промзонах будет расти.

Реализация проекта технопарка РосЕвроДевелопментом, в котором предусмотрено большое количество офисных площадей, автоматически приведет если не к снижению, то к стабилизации ставок аренды на офисные площади, надеется директор АН Дельта Владимир Затримайлов. Сейчас, рассказывает он, ставки в институтах Академгородка, перепрофилированных под офисы, еле соответствующие классу С, составляют от 800 руб. за 1 кв. м в месяц. За эти деньги уже можно арендовать офис в бизнес-центре в центре города, сетует он.

Строительство общественно-делового центра у Оперного театра (Моссибинвест) увязло в согласованиях с Росохранкультурой. А РосЕвроДевелопменту пришлось пересмотреть концепцию IT-парка в Академгородке после протестов окрестных жителей, не согласных с выбранным девелопером месторасположением объекта. Лесная зона Академгородка не должна пострадать в результате громадной стройки, заявили горожане и добились ее переноса. В результате себестоимость проекта возросла на 12%.

Офисы: конкуренция
Сейчас новосибирский рынок бизнес-центров это около 1,6 млн кв. м офисных площадей, из которых, по оценке DSO Consulting, на долю офисов класса В приходится лишь 130 000 кв. м. Почти половина из них (около 60 000 кв. м) перепрофилированные здания бывших проектных институтов, учреждений и т. п.

Крупнейшим комплексным проектом местных девелоперов станет офисно-торговый комплекс на ул. Ватутина площадью около 80 000 кв. м, который намерена ввести ИСК Трансервис. Это рабочая окраина левобережной части города. В составе комплекса будут автосалон и бизнес-центр класса В. Объем инвестиций составит более 2 млрд руб. Комплекс будет состоять из салона, торгующего автомобилями, площадью около 5000 кв. м и бизнес-центра площадью 70 000-75 000 кв. м.

До сих пор новосибирский рынок можно было считать развивающимся, где доходность была обеспечена практически любым проектам, отмечает Елена Ермолаева. Однако, уточняет она, если все заявленные проекты офисных центов будут реализованы, то владельцам многих нынешних офисных зданий придется смириться со снижением показателей доходности, а некоторым и с оттоком части арендаторов. По ее мнению, в большей степени это справедливо для офисов класса С и ниже.

Последние несколько лет в секторе бизнес-центров наблюдается повышенный уровень инвестиционной активности. Сейчас строится около 300 000 кв. м офисных площадей, подсчитал Дьячков. Ранее планировалось, что они начнут функционировать с конца 2006 г. Однако сроки ввода новых комплексов хронически не соблюдаются.

Уровень ставок для офисов класса С составляет от 700-800 руб. за 1 кв. м в месяц, что соответствует уровню качественных офисов в центре города, отмечает Ермолаева. Для офисов класса В, по ее словам, месячные ставки составляют от 900 руб. за 1 кв. м. Например, по такой цене сдаются помещения в БЦ на ул. Державина. Для офисов, позиционирующих себя как класс А, верхняя граница ставок может достигать отметки 1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Ниша офисов класса С и ниже в Новосибирске по-прежнему самый многочисленная. DSO Consulting оценивает их количество в 1,4 млн кв. м. Рынок пополняют все новые объекты этой категории, подавляющую часть которых составляют кабинеты, перепрофилированные из помещений бывших промпредприятий, в частности заводов оборонной промышленности, большинство из которых тихо скончалось в 90-х, отмечает Умаров. Новые собственники увлеклись девелопментом: после небольшого ремонта заводские здания превращаются в офисы, склады, торговые площади и т. д.

Первым бизнес-центром класса А является РосЕвроПлаза (девелопер РосЕвроДевелопмент) площадью 27 000 кв. м и стоимостью около $35 млн. Годовая ставка аренды составляет от $440 за 1 кв. м и более половины площадей уже сдано в аренду, говорят в компании.

Если в офисном сегменте класса В наиболее активны небольшие местные компании, то в нише класса А представлены крупнейшие девелоперы и московские игроки.

В июле 2007 г. Трансервис планирует сдать бизнес-центр Гринвич площадью 34 000 кв. м. Первые договоры аренды уже заключены по ставке от 1350 руб. за 1 кв. м.

Компания СТ Групп Регион также решила попробовать силы в этой нише. Площадь нового офисного комплекса класса А, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, а построят его на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на 2008 г. Возможная арендная ставка $400-450 за 1 кв. м в год.

Девелоперы убеждены, что их проекты будут востребованы у арендаторов. Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и до насыщения спроса еще далеко, уверен коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Высокий спрос на качественные офисные помещения связан с общим повышением деловой активности в регионе, а также приходом в регион иногородних компаний, соглашается менеджер по развитию Трансервиса Никита Некипелов. По мнению коммерческого директора РосЕвроДевелопмента Натальи Коротаевой, потребность в офисах класса А составляет не менее 130 000 кв. м, ежегодно спрос увеличивается примерно на треть.

Девелоперская компания Труд планирует ввести в эксплуатацию БЦ Кобра площадью 20 000 кв. м в 2008 г. Управлять построенными центрами будет компания Экопласт-Сервис, входящая в структуру Труда.

Хотя большинство из заявленных объектов пока не сдано, первые признаки насыщения уже налицо, отмечает Ермолаева. По ее данным, с начала 2007 г. рост ставок аренды составил не более 5%, а увеличение цен продаж офисных помещений не превысило 10-15%. Сроки окупаемости для офисов сейчас составляют 4-10 лет, а показатели доходности от 10-13% для инвесторов, вложившихся в покупку небольших площадей, до 20-25% для девелоперских компаний, реализовавших проект с нуля.

По мнению Дьячкова, реализация всех заявленных проектов приведет к неминуемому насыщению рынка. Поэтому большинство арендодателей будет вынуждено зафиксировать ставки, а часть бизнес-центров столкнется с увеличением сроков экспозиции кабинетов и даже оттоком арендаторов. Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограниченна, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по ценам предложения, соглашается с Дьячковым замдиректора Труда Анатолий Пастушенко.

Мелких инвесторов аналитики приглашают вкладываться во встроенные помещения на первых этажах домов, перепрофилированные под офисы. Спрос на такие помещения чрезвычайно высок со стороны компаний, бизнес которых строится на активной работе с клиентами: риэлторских контор, банков, салонов красоты, образовательных учреждений и т. п. Себестоимость строительства таких помещений сравнима с жильем, а цены продажи выше как минимум в два раза, отмечает Зафар Умаров.

Аналитики говорят о скором насыщении рынка, новосибирские власти придерживаются иного мнения. Потребность города в качественных бизнес-центрах до сих пор не удовлетворена, считает губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский. Источником новых площадок под строительство новых объектов, в частности бизнес-центров, станут выводимые из города промпредприятия. Власти создают под Новосибирском промзону, куда они будут перемещены. Освободившиеся площадки в городской черте будут предложены под бизнес-центры и жилье повышенной комфортности.

Инвестфонд Raven Russia намерен построить в Новосибирске склад класса А. Сроки реализации, а также возможные параметры проекта фонд не раскрывает. Этот проект часть инвестиционной стратегии фонда по строительству в крупнейших городах России и Белоруссии около 1 млн кв. м складов класса А.

Склады: потребность
О намерении занять складскую нишу Новосибирска заявили инвестфонды Raven Russia Limited и Mirland Development (дочка структур Fishman Group), уже реализует свой проект Международное логистическое партнерство.

Компания Международное логистическое партнерство еще в 2006 г. заявила о намерении реализовать проект комплекса на 100 000 кв. м стоимостью $100 млн класса А, однако еще только ищет площадку.

Уже подыскивает площадку под строительство складского терминала класса А площадью 180 000 кв. м Mirland Development. По подсчетам участников рынка, объем инвестиций в строительство составит от $200 млн.

Евразия Логистик возводит парк Толмачево площадью 500 000 кв. м класса А стоимостью $350 млн. Полностью проект будет готов к 2010 г. Также в районе Толмачево ТГ Эльдорадо строит складской комплекс площадью 250 000 кв. м. Объем инвестиций составит около $125 млн. Сеть логистических комплексов класса А намерен создать Сиб-агроцентр, подразделение петербургской Евросиб-девелопмент. В состав новосибирского комплекса класса А общей площадью 30 000 кв. м войдут контейнерный терминал и теплые склады стеллажного хранения.

До недавнего времени профессиональные комплексы строили для собственных нужд крупные производители, торговые сети Красный Восток, Балтика, Инмарко, Сибирский берег. В прошлом году в окрестностях Новосибирска начали строиться сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня.

По данным консалтинговой компании КИА-центр, потребность города в современных складских площадях составляет около 1,2 млн кв. м. Городские власти скромнее в своих оценках. Сейчас в Новосибирске около 700 000 кв. м складских помещений, а оперативная потребность города без учета роста рынка в логистических комплексах класса А еще 700 000 кв. м, прикидывает Владимир Епимахов, руководитель департамента транспорта администрации Новосибирской области.

Для инвесторов, вкладывающихся в склады, очевидно, что потенциал Новосибирска как распределительного центра российского масштаба пока не реализован.

Реализуемые проекты не закроют существующую потребность в складах, полагает Новиков. В Новосибирск готовы войти Auchan и Metro AG, которым потребуются значительные объемы складских площадей. Большая же часть заявленных объектов будет введена не ранее 2009 г., объясняет он. Возможно, склады не так доходны, как офисные центры высокого класса, зато это наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости с дефицитом складов вынуждены считаться как мелкие фирмы, так и крупные компании, рассуждает Новиков.

Инвесторы лишь недавно обратили внимание на эту нишу, отмечает директор новосибирского представительства Таблоджикс Евгений Новиков. Причина, по его мнению, в длинных сроках окупаемости (от 7-8 лет) и необходимости подгонки проектов под конкретного логистического оператора.

Торговля: хит сезона
Проекты крупнейших торговых и торгово-развлекательных центров в Новосибирске реализуют IKEA и РосеЕвроДевелопмент. Торговый центр Мега IKEA площадью 130 000 кв. м откроется уже осенью. ТРЦ Планета (150 000 кв. м) РосЕвроДевелопмент планирует сдать в 2008 г.

По данным RID Analytics, за 2006 г. рост ставок на логистические услуги составил около 10-15%, аренда хорошего склада стоит около 200 руб. за 1 кв. м в месяц.

По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске строится или проектируется 1-1,5 млн кв. м торговых площадей общей стоимостью около $1,7 млрд. Инвесторов можно понять за 2006 г. рост цен на торговые площади составил в среднем 50-70%, достигая по ряду объектов 100%, говорит Дьячков.

Самый масштабный проект местных девелоперов это ТК Новосибирск-Сити площадью 77 000 кв. м (девелопер Автоярус, входит в ГК Успех).

Доходность торговой недвижимости сейчас составляет около 25% годовых, стандартный срок окупаемости для торговых центров 4-5 лет, считает Дьячков. Однако с введением заявленных площадей цены и ставки снизятся, а сроки окупаемости возрастут, убежден он. Таким образом, торговые площади интересны для инвестирования в краткосрочной перспективе, полагает аналитик.

Город вызывает огромный интерес у ритейлеров. Федеральные игроки (одежные, продуктовые, DIY, аптечные сети) готовы открыть здесь магазины любой ценой, радуется директор АН БрокерКом Александр Назаров. По его данным, сейчас помещения под стрит-ритейл в центре города предлагаются по $18 000 за 1 кв. м. Правда, не факт, что будут совершены сделки по таким ценам, признается риэлтор.

Практически единственным конкурентом будущему комплексу станет Sky City на ул. Кирова. Этот проект Сибакадеминвеста будет включать 25-этажную гостиницу 5 звезд под управлением швейцарской сети Swissotel и 30-этажный бизнес-центр класса А. Общая площадь комплекса составит 65 000 кв. м. Объем инвестиций $130 млн. Планируется, что строительство будет закончено в 2008 г.

Отели: игроков мало
Британский фонд London Regional Properties (LRP) выбрал для реализации девелоперских проектов сегмент гостиничной недвижимости Новосибирска. Комплекс уровня 4 звезды на 190 номеров строится на участке 0,5 га в центре, около ТЮЗа. Гостиничным оператором выступит Protea. Общая площадь комплекса 26 870 кв. м, из них 10 000 кв. м займут офисные помещения и конференц-зал, а более 16 000 кв. м собственно гостиница. Объем инвестиций около $40 млн, срок реализации проекта март 2008 г. В LRP интерес к гостиничному сегменту объясняют высокой потребностью города в подобных услугах. Причина нашего интереса к этому бизнесу проста: спрос на отели в России крайне велик, подчеркивает управляющий директор LRP в России Дэвид Джованис.

Дьячков считает, что проекты Сибакадеминвеста и LRP фактически полностью закроют потребность города в гостиницах высокого класса. Для других останется почти пустая, но менее доходная ниша отелей уровня 3 звезды.

Проекты остальных участников рынка реализуются не столь гладко. В частности, компания Турсиб, задумавшая построить отель 4 звезды на 350 номеров на ул. Ватутина еще в 2006 г., так и не начала строительство. Причиной стали разногласия из-за определения границ участка с компанией, строящей по соседству с Турсибом общественно-деловой центр. Проект Русских отелей по строительству бизнес-центра и гостиницы (16 000 кв. м) на Красном проспекте увяз в согласованиях.

Пока существуют стройки, существует и вероятность неприятностей, которые могут произойти в этих опасных зонах. Во всем мире от подобных напастей принято страховаться, защищая себя от разорительных последствий страховым полисом. Постепенно эти правила игры устанавливаются и на российском рынке.

В этой нише сейчас активизируются частные инвесторы. В основном они строят маленькие отели, где цена за номер от 2000 руб. в сутки. По словам директора гостиницы Полярная звезда Людмилы Романовой, из-за дефицита номерного фонда в городе такие гостиницы не испытывают проблем с заполняемостью, а сроки окупаемости подобных проектов ниже, чем в среднем по рынку.

России, конечно, до этого далеко. Строительное страхование в России имеет не столь долгую историю от силы 1517 лет, и даже крупные застройщики не на все 100% осознали необходимость страхования строительно-монтажных рисков (СМР).

Когда я решила построить дом под Парижем, мне пришлось заключать сразу несколько контрактов со страховыми компаниями! жаловалась моя знакомая из новых французских. Я даже черепицу на крышу не могла положить без документа от страховщика они на мне озолотились! По рассказам подруги, во Франции любой строительный процесс, даже ремонт частного жилища, должен начинаться с покупки полиса иначе никак, местные власти зорко следят за исполнением законов.

В международной практике страхование как форма негосударственного регулирования строительной деятельности применяется давно проекты реализуются только при страховании всех строительных рисков. На российском рынке этот показатель не превышает 20%, уверяют эксперты. И если в Москве страхованием охвачено 7080% возводимых объектов, то в регионах едва ли можно говорить о 1015%.

Но бурный рост строительства на 1015% ежегодно продолжает увеличивать спрос на страховые услуги. Ведь вместе с ростом объема недвижимости растет количество аварий и катастроф из-за несовершенства технологий, низкого качества инженерных изысканий, проектирования, несоответствия проектных решений условиям эксплуатации и обеспечения их безопасности. Техногенные катастрофы в Трансвааль-парке и на Басманном рынке наглядные тому примеры.

Абсолютные цифры, в том числе и по росту премии, здесь весьма относительны, поскольку корректную статистику по данному сегменту не ведет ни одно ведомство в России, возражает директор департамента корпоративного страхования Первой страховой компании Елена Сазонова. Мы доверяем тем экспертным оценкам, по которым реальный годовой объем страховых премий на территории России по СМР составляет примерно $100 млн.

По нашим оценкам, в 2006 году объем рынка СМР составил около $400 млн с учетом страхования гражданской ответственности, утверждает директор департамента корпоративных продаж страхового общества Якорь Наталья Зорькина.

В первую очередь надо понять, о каких именно организациях идет речь, добавляет Дмитрий Романи, замначальника отдела Центра имущественного страхования РОСНО. При строительстве крупных жилых, офисных комплексов или промышленных предприятий страхование СМР является нормой. Но, как говорилось ранее, это прежде всего требование заказчика, а не желание или сознательность подрядчика. При строительстве небольших коттеджных поселков или отделке квартир данные обязательства на подрядчиков возлагаются редко, соответственно, спрос на страхование строительства таких объектов очень мал.

Но даже эти цифры не свидетельствуют о сознательном выборе строителей. Зачастую страховки покупают те подрядчики, чьим заказчиком является западная фирма, либо на этом настаивает инвестор или банк, выдавший кредит под строительство. Последние все чаще требуют страхования СМР для защиты своих вложений. Значительно выросли сборы по страхованию строительной техники, которая страхуется принудительно, так как передается в лизинг.

Тем не менее страховщики смотрят на этот сегмент рынка с большим оптимизмом. По оценкам Международной ассоциации страховщиков технических рисков (IMIA), по объемам страхования СМР Россия занимает уже 13-е место в мире. На рост рынка прежде всего влияет увеличение инвестиций в реальную экономику. Так, по словам начальника отдела страхования технических рисков Ингосстраха Радия Сулейманова, главной точкой роста рынка становятся значительные вложения частных инвесторов в обновление основных фондов крупных предприятий тяжелых отраслей и энергетики, а также новое строительство, в том числе коммерческое жилье, строительство многофункциональных центров и логистических парков, серьезный рост бюджетных инвестиций различного уровня в развитие инфраструктуры.

Многие застройщики называют страхование строительства в России бумажным бизнесом. Большинство компаний приобретает полисы для номинального выполнения обязательств перед заказчиком и с минимальным лимитом ответственности, печалится первый заместитель гендиректора Ростра Дмитрий Глобенко. В результате страхование СМР в том виде, в каком оно существует и практикуется сегодня, не удовлетворяет запросам участников процесса априори и о росте вширь говорить преждевременно.

Рискованный список
Итак, любой объект можно застраховать еще на этапе его строительства или в период реконструкции, расширения, капитального ремонта. Чаще всего страховкой покрываются непосредственно строительно-монтажные работы. Страхуются риски аварий взрыв, пожар, самовозгорание при проведении взрывных, бурильных, сварочных и иных работ, стихийные бедствия, затопления водой котлованов и скважин, осыпания грунта, повреждения конструкций, риск противоправных действий третьих лиц. Эти риски, как правило, входят в базовое страховое покрытие, говорит Михаил Ермишкин, заместитель директора департамента страхования строительного комплекса САО ГЕФЕСТ. Строительство мостов, тоннелей, подведение фундаментов требует при страховании СМР особого акцента на рисках ущерба от воды. А при строительстве уникальных гидротехнических сооружений, высоковольтных линий электропередачи, трубопроводов, где технологии модифицируются даже в процессе строительства, оценка и управление рисками требуют высококвалифицированного андеррайтинга с привлечением сотрудников НИИ.

Строительство это действительно сложный процесс, требующий больших вложений, который так или иначе подвержен всевозможным рискам. Несмотря на то, что этот вид в настоящее время пока не является обязательным по российскому законодательству, бизнес все чаще руководствуется правилами, регламентирующими включение в договор подряда раздела о страховании с указанием рисков, которые должны застраховать подрядчик и субподрядчики, участвующие в будущем строительстве, подчеркивает замгендиректора ОСАО Россия Алексей Галахов.

Страховое покрытие может быть расширено и за счет включения так называемой оговорки взаимная ответственность если на одном объекте работает сразу несколько строительных организаций, оформлять отдельный полис на каждое юридическое лицо не потребуется.

Компании застрахуют не только имущество подрядчиков, здания, сооружения, строительные материалы, конструкции, но и технику, а также механизмы, находящиеся на строительной площадке. При страховании рисков строительства и монтажа страхуется также гражданская ответственность перед третьими лицами на случай, если, например, пожар перейдет на соседские постройки, крановщик заденет соседский забор или в процессе работ пострадает припаркованный неподалеку автомобиль. Страховкой также могут покрываться ошибки в проектировании и расходы по расчистке территории. Ну и, наконец, предлагаемые страховщиками программы включают послепусковые гарантийные обязательства (часто случается, что строители необоснованно несут ответственность, например, за некачественное исследование грунта и возникшие по этой причине проблемы с фундаментом) и, что немаловажно, страхование строителей от несчастного случая на производстве.

Дом в пакете
Обычно участники рынка предлагают как комплексную защиту по полному пакету рисков, так и страхование по отдельным позициям. Решение о необходимости страхования от того или иного риска принимает сам страхователь.

Нередко застройщики спрашивают, можно ли застраховаться на случай невыполнения подрядчиком сроков строительства. Увы, отвечают участники рынка, это страхование договорных отношений, и компании такие услуги не предлагают. Кстати, в полисе всегда оговаривается перечень событий, при наступлении которых страховка не будет выплачена. Например, никогда не возмещаются убытки из-за военных действий, гражданских волнений, воздействий ядерной энергии или радиоактивного загрязнения, умышленных и мошеннических действий страхователя, полного или частичного прекращения работ на строящемся объекте.

Все зависит от финансовых возможностей строительной организации, добавляет Наталья Зорькина. Часто бывает так, что крупный, важный объект строительства не застрахован, а какая-нибудь маленькая подъездная дорога застрахована по полному пакету рисков.

По словам заместителя гендиректора Московской страховой компании Рустема Гараева, в большинстве случаев СМР страхуются единым пакетом, но в ряде случаев страхователь просит застраховать отдельные риски имущество (строительные материалы, оборудование, строительная техника и т.д.) и/или ответственность.

Вообще, стоимость полиса зависит от целого ряда факторов: расположения строительной площадки и степени ее подверженности рискам, объекта строительства, высотности, срока эксплуатации строительной техники, квалификации строителей и т.д. В среднем стоимость пакета от всех рисков составляет 0,50,7% от общей страховой суммы (см. таблицу).

Договор страхования строительно-монтажных рисков и ответственности обычно заключается на весь планируемый срок сооружения объектов. Потенциальным страхователям стоит знать, что чем ближе финал строительства, тем сложнее найти страховщика и тем выше страховой тариф.

Для заключения контракта клиент предоставляет в страховую компанию договор подряда с перечнем планируемых работ, их стоимостью и сроками исполнения, опись принимаемого на страхование имущества, а также лицензию подрядчика на выполнение строительно-монтажных работ. Процедура заключения договора такова, что страховщик в обязательном порядке должен изучить документацию, касающуюся строительства объекта, а в случае, если строительство уже ведется, в обязательном порядке провести осмотр объекта страхования, объясняет Елена Сазонова. Для этих целей запрашивается проектная документация, разрешение на строительство объекта, чертежи, графики работ и т.п..

В то же время страховая сумма, или лимит ответственности страховой компании, определяется на основании утвержденной сметы строительно-монтажных работ. Адекватность цен в этой смете проверяют эксперты страховой компании. Если имущество дорогое, страховая компания может потребовать проведения специальной оценки.

Эта идея обсуждается чиновниками давно, и соответствующий законопроект уже есть, но, по словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика, он недоработан. Возможно, его окончательный вариант, который может быть внесен на рассмотрение в Госдуму, будет готов к осени.

Законодательные риски
По мнению страховщиков, заметно повлиять на ситуацию на рынке может введение обязательного страхования ответственности строительных организаций вместо упраздняемого с 1 июля 2008 года лицензирования строителей.

Чиновники предлагают установить период страхования от начала строительства не менее трех лет с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при строительстве многоквартирных жилых домов такой срок может составлять не менее пяти лет. Минимальная страховая сумма составит 10 млн рублей, а размер выплат по причинению вреда здоровью по вине строителей 600 тыс. рублей.

В начале июня этого года общественный совет Росстроя обсудил концепцию закона. В перечень участников строительного процесса были внесены застройщики, изыскатели, архитекторы-проектировщики и лица, выполняющие строительно-монтажные работы. В список страховых рисков предлагается включить ошибки в инженерных изысканиях, несоответствие проектной документации техническим требованиям, а также ошибки и упущения при проведении СМР.

Но лицензии строителей сами по себе тоже не являются гарантией качества выполненных работ, они лишь разрешают подобный род деятельности, добавляет первый заместитель гендиректора СК Ростра Дмитрий Глобенко.

Пока страховщики относятся к этой идее с определенной долей скепсиса. На мой взгляд, добровольно-принудительные виды страхования не всегда приводят к положительному результату. Возможно, у этого проекта есть свои плюсы, но пока они неочевидны. А лицензия строителей это и есть своего рода страховка для потребителя, доказывает Наталья Зорькина. С ней согласны многие специалисты рынка введение обязательного страхования гражданской ответственности строителей перед третьими лицами не должно быть альтернативой отмене лицензирования строительных компаний. Ведь при принятии ОСАГО водители не стали управлять автомобилями лучше или хуже. Существует вероятность того, что, застраховавшись, строительные организации в каких-то случаях могут позволить себе расслабиться при выполнении своих профессиональных обязанностей (по принципу страховщик все равно за все заплатит). Так что говорить о повышении качества строительных объектов вряд ли придется, сетует Наталья Зорькина.

Вообще, по мнению страховщиков, объем премий в этом сегменте рынка растет, в том числе и из-за ожидания отмены лицензирования, заказчики стремятся хоть как-то обезопасить себя. Да и в будущем темпы роста добровольного страхования могут увеличиться. Проект закона предлагает страховать не имущество, а ответственность, а основным источником премии является именно страхование имущества, говорит Наталья Карпова из Ренессанс Страхования. Предполагаем, что введение закона повысит страховую грамотность строителей.

По мнению наблюдателей, введение обязаловки позволит строителям воспользоваться этим прекрасным поводом для повышения стоимости своих услуг. Cейчас на страхование в строительстве закладывается до 3% от сметной стоимости, но никто не говорит о чрезмерности этой статьи расходов, возражает Дмитрий Глобенко, В среднем все расходы на страхование, включая страхование СМР, гражданской ответственности, временных зданий и сооружений и послепусковых гарантий, должны уложиться в эту цифру. Другое дело, если строительная организация будет иметь такую хорошую страховую историю, что тариф по ее страхованию может быть значительно большим. Но таких случаев много не будет.

Объемы страхования увеличиваются опережающими темпами, страховщиков уже воспринимают равноправными партнерами. Конечно, остается вопрос субъективизма, потому что каждый руководитель строительного проекта сам принимает решение, что страховать и как. В целом разрыв между темпами роста объемов строительства и строительного страхования уменьшается примерно процентов на 10 в год, рассуждает Михаил Ермишкин.

Будущее рынка
По словам аналитиков, покажет ли рынок страхования СМР рост и в дальнейшем, будет зависеть не столько от темпов роста строительной индустрии и введения тех или иных видов страхования в качестве обязательных, сколько от сознательного отношения строительных организаций к выполняемым ими работам.

Развитие рынка страхования в предыдущие годы показывает: существует непосредственная зависимость между ростом объемов строительства и ростом объемов страхования строительных рисков. Страхование СМР становится все более популярным среди застройщиков, констатирует замгендиректора Московской страховой компании Рустем Гараев.

Такой вывод, по словам специалиста, позволяет сделать анализ динамики страховых операций в данном секторе и развития строительного комплекса в целом. В частности, доля строительства в 2006 году возросла с 8,4% до 9,9%. И ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2007-м.

Начальник управления имущественного страхования СОАО Русский страховой центр Вячеслав Андреев утверждает, что для развития рынка вширь необходимо принятие закона, который требовал бы финансовых гарантий от строителей (в том числе это могут быть и страховые гарантии) за качество работ. В последние годы власти стали требовать от строителей при страховании СМР страхования послепусковых гарантий на значительный срок, до 5 лет и даже более. Это, конечно, потребует от страховщиков более тщательной проработки при принятии на страхование таких объектов, а от строителей повышения качества работ, резюмирует Андреев.

Кроме того, предполагается существенное увеличение государственного бюджетного финансирования строительства, а государство, как рачительный собственник, в настоящее время проявляет заботу об экономической безопасности своих строительных объектов, почти на 100% обеспечивая их страхованием.

Крупные контракты-2007
Первая страховая компания застраховала гражданскую ответственность компании Китайстрой перед третьими лицами на период строительства торгово-офисного комплекса Stockmann в центре Санкт-Петербурга. Страховая сумма по договору составила 5 млн евро.
Компания ПАРИ страхование первого этапа создания морского пассажирского терминала в западной части Васильевского острова в Санкт-Петербурге. Страховая сумма свыше 10,5 млрд рублей.
Компания ГЕФЕСТ застраховала сооружение транспортной развязки в районе Ленинградского проспекта в Москве. Общая сумма страховой ответственности превышает 6,8 млрд рублей.
Страховое общество Якорь взяло на страхование ответственность пяти строительных организаций Тюменской области за неисполнение госконтрактов (обустройство дорог, организация и обеспечение безопасности движения и т.д.). Сумма по договору составила свыше 1 млрд рублей.
ГУТА-Страхование страхование СМР дагестанского ОАО Избербашский радиозавод имени Плешакова. Предприятие реконструирует аэропорт Менделеево на острове Кунашир (Сахалинская область). Общая страховая сумма составляет 873 млн рублей.
СК МАКС заключила договор комплексного страхования СМР управления капитального ремонта и строительства г. Москвы. Сумма 183,7 млн рублей. Еще на 500 млн рублей предприятие застраховало ответственность перед третьими лицами.
МСК заключила договор страхования с компанией-застройщиком Эргоном. На страхование принято недостроенное административное здание с подземной стоянкой и трансформаторной подстанцией. Суммарная страховая сумма составила 278,9 млн рублей.
Национальная страховая группа застраховала реконструкцию усадьбы Зубовых в Москве (XVIII век). Общая страховая сумма по договору превышает 140 млн рублей.

Но рынок страхования СМР уже растет стремительными темпами по прогнозам аналитиков ГЕФЕСТа, в ближайшее время, даже если не будет принято никаких протекционистских мер со стороны государства в этих видах страхования, он может достигнуть 15 млрд рублей. А прирост рынка страхования строительных рисков в 2007 году составит до 15% по отношению к прошлому, 2006-му.

Дмитрий Романи, заместитель начальника отдела центра имущественного страхования РОСНО:
При страховании строительных работ РОСНО индивидуально подходит к каждому объекту. Мы подбираем страховое покрытие, исходя из наиболее характерных для выполняемого вида работ рисков, клиенту не приходится переплачивать за страховку. Ориентируясь на международные стандарты, РОСНО предлагает максимальное покрытие с большим количеством расширений, которые включают в себя косвенные риски, связанные с проведением строительных или монтажных работ: страхование имущества на строительной площадке, страхование рисков проектировщиков, страхование послепусковых гарантийных обязательств, принятых в эксплуатацию частей возводимых зданий и т.д. Мы покрываем убытки и от несвоевременной сдачи строительного объекта: выплачиваем прибыль, недополученную заказчиком в результате наступления страхового случая на строительной площадке, из-за которого произошла задержка ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Какие программы по страхованию строительно-монтажных работ предлагает ваша компания?

Радий Сулейманов, начальник отдела страхования технических рисков ОСАО Ингосстрах:
Обычно в отношении объектов строительства и/или реконструкции предоставляется комплексное строительно-монтажное страхование на условиях от всех рисков с широким покрытием в соответствии с международной практикой страхования всех рисков строительства и монтажа. В покрытие включаются в том числе риски гражданской ответственности перед третьими лицами и в отдельных случаях риски возникновения убытков в связи с задержкой с вводом в эксплуатацию объектов строительства и монтажа. Комплексные программы страхования разработаны для арендаторов торгово-развлекательных и офисно-деловых центров в связи с отделкой и обустройством арендуемых помещений. Есть ряд программ по страхованию объектов массового жилищного строительства.

Елена Сазонова, директор департамента корпоративного страхования Первой страховой компании:
Специалисты Первой страховой прежде всего тщательно изучают документацию, касающуюся строительства объекта, а в случае, когда строительство уже ведется, в обязательном порядке проводят осмотр объекта страхования. Это позволяет детально изучить риски и предложить оптимальную страховую программу: не страховать того, что практически не может произойти, то есть сэкономить средства страхователя, но уделить максимум внимания реальным рискам, что позволит нашему клиенту избежать финансовых потерь при наступлении страхового случая. Кроме того, мы проводим мониторинг, даем рекомендации строителям по уменьшению степени риска. Как правило, мы рекомендуем клиенту страховаться по полному пакету рисков и включить в него гражданскую ответственность предприятия, связанную с обязанностью возместить ущерб, нанесенный третьим лицам в процессе СМР. Тариф в среднем не превышает 0,51% от сметной стоимости строительного объекта. Тариф по страхованию гражданской ответственности перед третьими лицами находится в диапазоне от 0,2% до 0,6%. И, разумеется, в тех или иных договорах страхования, учитывая потребности клиента, мы можем прописать особые условия по страхованию строительных и монтажных работ.

Вячеслав Андреев, начальник управления имущественного страхования СОАО Русский страховой центр:
Наша компания в рамках страхования СМР предлагает страхование монтажных работ при изготовлении и ремонте вооружений и военной техники; страхование монтажных работ при изготовлении и ремонте водных судов; страхование монтажных работ при изготовлении и ремонте воздушных судов; страхование строительно-монтажных работ в промышленном, гражданском и жилищном строительстве; страхование гражданской ответственности при проведении СМР во время ремонта зданий, помещений.

Наталья Карпова, вице-президент компании Ренессанс Страхование:
Наша компания предлагает несколько программ страховой защиты для участников процесса строительства. Во-первых, это договоры комплексного страхования крупных проектов, которые включают в себя страхование самого объекта на период строительства, а также определенную защиту объекта на период гарантии и страхование гражданской ответственности при выполнении строительно-монтажных работ. Во-вторых, мы предлагаем страхование строительных машин. Такие программы позволяют защититься от всего комплекса рисков, связанных как с повреждением собственного имущества, так и с защитой от предъявления претензий. В-третьих, мы готовы предоставить договоры страхования профессиональной ответственности строителей, защищающие интересы третьих лиц. Ну и, наконец, в числе наших продуктов договоры страхования строительной техники (как правило, на годовой основе) и генеральные договоры страхования строительно-монтажных работ (применимы в случае, если страхователь выполняет однотипные виды работ).

Татьяна Кудрина, начальник отдела страхования имущественных рисков и ответственности СК ПАРИ:
СК ПАРИ предлагает страхование строительно-монтажных работ как по полному пакету рисков, так и по отдельным позициям. Программа разрабатывается специалистом компании индивидуально для каждого объекта строительства. Также мы разработали комплексную программу для подрядных организаций, осуществляющих ремонт и реконструкцию квартир, коттеджей, офисов. В нее входят три вида страхования: страхование строительно-монтажных рисков, страхование ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ, страхование послепусковых гарантийных обязательств. По мере необходимости в этот комплекс мы включаем и страхование ответственности исполнителей за качество работ (услуг). Наш опыт в данной области страхования показывает, что это пакетное предложение позволяет ремонтникам обезопасить себя от всех основных рисков на объектах.

Дмитрий Глобенко, первый заместитель генерального директора ООО СК Ростра:
Страховая компания Ростра имеет пятилетний опыт страхования строительно-монтажных работ, гражданской ответственности при проведении СМР и профессиональной ответственности строителей. Наши комплексные программы страхования СМР включают в себя страхование строительно-монтажных работ, страхование гражданской ответственности строителей при выполнении этих работ, страхование профессиональной ответственности строителей, страхование пусконаладочных работ и гарантийного срока эксплуатации, страхование экологических рисков, коллективное страхование работников от несчастных случаев и болезней, медицинское страхование, страхование транспортных средств. Страхование СМР покрывает прямой материальный ущерб, причиненный застрахованному имуществу в результате практически любых событий, происшедших на территории страхования. Оно позволяет в случае аварии или повреждения восстановить объекты незаконченного строительства, строительные конструкции и материалы, инженерные коммуникации и складские помещения, строительную технику и оборудование.

Рустем Гараев, заместитель генерального директора Московской страховой компании:
МСК предлагает комплексную страховую защиту в отношении всего инвестиционного строительного проекта, включающую в себя риски на стадии тендеров на приобретение участка под строительство, риски проектирования, собственно строительно-монтажные риски (МСК предлагает как европейский вариант страхового покрытия по всем рискам All Risks, так и страхование по поименованным рискам), включая гражданскую ответственность, послепусковые гарантийные обязательства, потерю прибыли, несчастные случаи и т.п., все, вплоть до страхования финансовых рисков дольщиков. При этом любая составляющая комплексной программы может быть застрахована отдельно.

Михаил Ермишкин, заместитель директора департамента страхования строительного комплекса САО ГЕФЕСТ:
ГЕФЕСТ практически единственная компания в России, полностью специализирующаяся на страховании строительных рисков, поэтому мы предлагаем все страховые услуги, которые необходимы строительным организациям и пользуются у них спросом. Чаще всего на объектах строительства заключаются договоры страхования строительно-монтажных работ и гражданской ответственности. Иногда страховой защитой обеспечиваются дорогостоящая строительная техника и персонал. Пользуются спросом комплексные программы страхования, в рамках которых могут быть застрахованы разные виды работ, стройматериалы и конструкции, расходы на зарплату, перевозку, таможенные сборы и пошлины, гражданская ответственность перед третьими лицами, послепусковые гарантийные обязательства подрядчика, наконец, здоровье и жизнь работников предприятия.

Алексей Галахов, заместитель генерального директора ОСАО Россия:
В рамках страхования СМР пакет рисков формируется исходя из индивидуальных потребностей клиента. В частности, наша компания предоставляет услуги по страхованию реконструкции, внутренней отделки помещений или демонтажа, страхованию гражданской ответственности перед третьими лицами, а также страхованию от всех рисков на строительной площадке. Например, возможно покрытие рисков, расширяющих страховую защиту на период дополнительного технического обслуживания, после сдачи объекта в эксплуатацию, а также страхование ответственности перед третьими лицами, жизнь, здоровье и имущество которых может пострадать во время работ на строительной площадке. Эта ответственность может быть распространена и на период послепусковых гарантийных обязательств. В страховой полис также могут быть включены такие риски, как ущерб в результате забастовок, беспорядков, гражданских волнений и даже террористических актов.
Вопреки растущему у населения и экспертов скепсису по поводу успешности жилищного нацпроекта, итоги первого полугодия 2007 года породили невиданный оптимизм у его реализаторов. Как отметил вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев, за этот период объемы ввода жилья выросли почти в полтора раза на 42% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Причем около половины прироста пришлось на индивидуальное жилищное строительство вне больших городов.

Наталья Зорькина, директор департамента корпоративных продаж страхового общества Якорь:
Страховое общество Якорь страхует непосредственно строительно-монтажные риски, послепусковые гарантии, работников от несчастного случая, а также профессиональную ответственность строительных организаций. Главная особенность нашей страховой программы СМР комплексный договор страхования, который позволяет строительной организации возместить непредвиденные расходы на всех стадиях выполнения работ. В рамках страхования имущества мы защитим объекты строительных и монтажных работ (включая строительные материалы и конструкции, монтируемое оборудование; строительные элементы, материалы и оборудование, поставляемые по контракту), строительно-монтажную технику на строительной площадке, оборудование строительной площадки (временные здания и сооружения, складские помещения, строительные леса, инженерные коммуникации и т.п.). Тарифные ставки в нашей компании дифференцируются и зависят от ряда факторов.

Тем не менее на совещании с региональными властями первый вице-премьер был полон оптимизма. Предварительные итоги работы жилищно-строительного комплекса за первое полугодие вполне благополучные: за это время построено 22,38 миллиона квадратных метров жилья, отметил Медведев. Можно сказать, рост даже выше планового. По его словам, практически половина этих цифр это индивидуальное жилищное строительство.

Эксперты такие рекордные показатели объясняют взлетом цен на недвижимость, аномально теплой зимой, административным давлением федеральной власти и приписками. Примечательно, что ни в стройиндустрии, ни в крупных городах сопоставимых темпов роста не наблюдается. Так, за первые пять месяцев этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года выпуск кирпича, цемента и бетонных конструкций вырос всего на 17 24%.

Рапортам чиновников доверяют далеко не все опрошенные НГ эксперты. Так, член национального совета Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник утверждает, что ему не раз приходилось наблюдать, как мэры и губернаторы, не моргнув глазом, чуть ли не удваивали цифры построенного жилья. Еще одно основание для подозрений это отсутствие такого же роста (в 1,5 раза) в индустрии строительных материалов, без которых, как известно, построить жилье невозможно. Так, например, с января по май, по данным Росстата, выпуск строительного кирпича увеличился всего на 17%, кровельных и изоляционных материалов на 9%, цемента на 24%, крупных стеновых блоков на 23%.

Впрочем, глава экспертного управления президента Аркадий Дворкович заявил в минувший вторник: Несмотря на высокие темпы роста, строители сегодня строят всего около 40% от необходимого стране жилья. Примечательно, что само правительство ранее не ожидало таких рекордных темпов. Например, всего две недели назад руководитель Росстроя Сергей Круглик обещал только 15 20% роста: В первом полугодии будет введено порядка 16 миллионов квадратных метров жилья, и мы надеемся, что в итоге к концу года выйдем не на запланированные 56 миллионов, а на 60 61 миллион квадратных метров, превзойдя все плановые показатели 2007 года.

Еще одно объяснение рекордной статистики роста приводит директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. По его словам, в 2005 2006 годах строительством занялись многие непрофильные организации, которые были привлечены небывалым ростом цен. Кроме того, упрощенный порядок регистрации построенного жилья позволил многим индивидуальным застройщикам преодолеть бюрократические рогатки и оформить жилье в БТИ, отмечает эксперт. Что же касается таких факторов, как теплая зима и приписки, то их Остробородов хоть и не исключает, однако считает относительно малозначимыми.

В Росстате статистические парадоксы объясняют очень просто. Около половины нового жилья в первом полугодии составили объекты индивидуальной застройки, которые часто требуют гораздо меньшего расхода бетона, чем городская массовая застройка, заявил НГ представитель ведомства. Все подозрения в приписках здесь считают безосновательными, поскольку каждый метр индивидуальной застройки учитывается на основании юридических документов о сдаче жилья, которые подтверждаются сельсоветами или бюро технической инвентаризации. Кроме того, загородное индивидуальное строительство часто не требует необходимой в городе инфраструктуры. Так, по данным того же Росстроя, около половины нового индивидуального жилья не имеет либо канализации, либо горячего или холодного водоснабжения.



Главная --> Публикации