Главная --> Публикации --> Станет ли страхование жилья обязательным? Активный отдых как стиль жизни Частный инвестор - кто он? Миф о золотых мостовых Шереметьево открыли поездам

Пути движения отечественных и зарубежных торговых операторов по России и СНГ с запада на восток напоминают уже пройденные когда-то торговцами дороги далекого прошлого. 19 веков просуществовал Великий шелковый путь, по которому караваны купцов тянулись из Стамбула в Китай через территории нынешних Узбекистана, Киргизии, Азербайджана, Казахстана. А одна из дорог проходила вдоль границы Западной Сибири. В наше время некоторые из этих районов вновь входят в пору расцвета торговли. Эксперты называют крупные города Казахстана и Сибири, такие как Новосибирск, Красноярск, Иркутск, Омск, Томск, Алма-Ата, Астана, Актау, Атырау, наиболее развитыми на восточной стороне бывшего СССР. За Алма-Атой даже закрепилась слава колыбели розничного ритейла начала XXI в.

Международные и российские ритейлеры продвинулись далеко за границы Центрального региона России. Некоторые из них даже принялись работать без франчайзинговых схем в Казахстане и Сибири, где уровень доходов потребителей порой превышает заработки жителей центра страны. Однако участь ритейлеров-первопроходцев жить в собственных повозках. Так как девелопер всегда приходит позже.

И российские, и зарубежные ритейлеры привыкли работать в России и СНГ через своих франчайзи. С начала становления рынка они именно таким образом продвигались в отдаленные регионы. Например, датская сеть магазинов одежды Companys начинала с Москвы, с витрин ул. Тверской. Но в 2005 г. она осела уже в торговом центре А'стор Плаза в Ростове-на-Дону, возведенном местным девелопером ADM Group. В прошлом же году компания дошла до Алма-Аты и арендовала там площади в одном из современных сетевых ТЦ Мега Молл, который тоже построила местная девелоперская компания Астана Моторс.

Стиль работы
Известно, что ритейлеры идут прежде всего туда, где есть платежеспособный спрос на товар. Например, средняя зарплата в Новосибирске в 2006 г. составляла 8195 руб. В Красноярске она доходила до 8700 руб., в Иркутске до 10 000 руб. В крупных городах Казахстана зарплата в прошлом году в среднем достигла 8000 руб. Для сравнения: в таком городе, как Калуга, средняя зарплата по итогам прошлого года равнялась 9900 руб. В Свердловской области этот показатель составил 10 500 руб., в Ярославле 7970 руб.

Первый такого рода супермаркет одежды и без помощи посредника у Esprit появился в Москве в 2003 г. Торговая марка Esprit пришла в Россию из штата Калифорния, будучи к тому времени уже всемирно известной. В России ее магазины теперь открыты в Екатеринбурге, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Самаре, Санкт-Петербурге и Казани.

Завоевание Востока
Однако в последнее время растет тенденция открытия в городах Сибири и Казахстана представительств без посредников, причем зарубежными операторами. Если прорывом наблюдатели считали шаг испанской одежной компании Inditex Group, которая год назад выкупила у российского партнера магазины Zara и самостоятельно привела в Москву марку Massimo Dutti, то американская Esprit пошла еще дальше открыла без франчайзи свой магазин в алма-атинском Мега Молле.

Глядя на коллег, германская Metro Cash Carry основала представительство в Тюмени и до конца 2007 г. планирует вложить около 66 млн евро в строительство трех торговых центров в Омске, Новосибирске и Красноярске.

Без франчайзи обходится и турецкая Рамэнка, оператор сети гипермаркетов Рамстор. Начинал он тоже со столицы России, потом строил собственные ТЦ в Алма-Ате и Астане и в 2007 г. открылся в Красноярске. Впрочем, так же поступает шведская IKEA. Она повсеместно выступает в роли девелопера без каких-либо посредников. Недавно компания начала сооружать Мегу в Новосибирске и планирует к 2010 г. открыть торгкомплекс в Алма-Ате.

Купец всегда первый
Как видно, ритейлеры в отдаленных регионах либо сами строят помещения для торговли, либо находят площади благодаря местным девелоперам, если у тех есть современные ТЦ. Впрочем, некоторые девелоперские компании федерального уровня тоже присматривают или даже успели арендовать участки в Сибири и Казахстане. Например, московские РосЕвроДевелопмент и Leon Building. Та же Лавента нашла первую площадку под свой гипермаркет именно в ТЦ Планета, который возводит РосЕвроДевелопмент в Красноярске. В этом году стало широко известно и о масштабных планах отечественной группы компаний Регионы. Существует мнение, что международным торговым операторам девелоперам удобнее осваивать одновременно и центральные, и отдаленные края какой-либо страны, так как, будучи транснациональными гигантами, они выработали подходящий для этого стиль работы.

За иностранными операторами, желающими работать в отдаленных регионах самостоятельно, по Великому шелковому пути подтягиваются и некоторые отечественные торговцы. Петербургская сеть гипермаркетов Лента стала первым федеральным игроком на рынке мелкооптовой торговли в Сибири. За ней питерский дистрибутор товаров для дома компания Лавента, развивающая сеть гипермаркетов под маркой Санта-Хаус, объявила о намерении открыть как минимум шесть магазинов в Красноярске, Новосибирске, Омске, Томске, Кемерове, Новокузнецке, Барнауле в течение 2008-2009 гг. Инвестиции в каждый гипермаркет площадью 2500-4000 кв. м составят $3-4 млн.

Приход ритейлеров в регионы раньше других игроков рынка кажется почти закономерностью. Испокон веков в авангарде освоения новых земель шли купцы. Стоит вспомнить хотя бы легендарные имена русских купцов-первопроходцев Афанасия Никитина, Григория Шелехова, семью Строгановых, которые ходили аж за три моря по Великому шелковому пути. Участью купцов всегда была полукочевая жизнь в собственных повозках, прежде чем по их следам в неизведанные края отправлялись земледельцы и строители городов.
Аренда квартир в Москве тема вечная. Что бы ни происходило в нашей жизни, покорять столицу ежедневно приезжают сотни людей, которым необходимо хотя бы временное жилье. Однако эксперты предрекают скорые радикальные перемены на этом рынке

В России о таком подходе к работе можно судить по развитию сети ТЦ Мега. Компания IKEA в 2006 г. открывала свои гиперцентры параллельно в Подмосковье и Нижегородской области. Если же говорить о профессиональных девелоперах торговых центров, то зарубежные компании в страну еще не пришли, а отечественные пока больше заняты освоением ближайших к центру городов. Когда они убедятся, что каждый клочок земли обработан, то пойдут дальше. И лишь единицы из них заглядывают на 20 лет вперед.

И это несмотря на то, что начало весны на рынке аренды ознаменовалось резким увеличением предложения. Больше всего было выставлено двух- и трехкомнатных квартир стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. в месяц. По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды Миэль-Недвижимость, увеличение объема выставленных для аренды квартир явление традиционное для марта. Одновременно увеличивается спрос на аренду загородных домов: многие люди, снимавшие в холодное время года квартиру, перебираются за город.

Средняя стоимость аренды квартир в Москве с приходом весны практически не изменилась. По данным управления аренды компании Миэль-Недвижимость, в марте едва заметное уменьшение стоимости произошло в сегменте двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса на 0,4% (на $4,2 по сравнению с январем) и 1,3% ($13,65) соответственно. В сегменте бизнес-класса цены и вовсе остались на месте.

Кроме того, часто арендные сделки стали заключаться на краткий срок. Это можно объяснить тем, что многие ищут жилье на то время, пока решается их собственный квартирный вопрос, например, вселение в только что купленную квартиру в новостройке.

Требования все ниже и ниже
Общеизвестно, что самая многочисленная категория арендаторов, снимающих дешевое жилье, это выходцы из регионов России и стран СНГ, приехавшие на заработки или учебу. Однако многие эксперты рынка недвижимости заявляют, что недавно стала четко прослеживаться тенденция увеличения арендаторов-москвичей. Как говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова, в основном это молодые семьи с детьми, желающие отделиться от собственной родни.

Учитывая увеличение коренных жителей среди съемщиков столичных квартир, логично предположить, что требования к сдаваемым квартирам должны стать выше. Однако наблюдается как раз противоположная тенденция, ведь на рынке увеличился и спрос. Если раньше потенциальных съемщиков жилья смущало приличное расстояние от дома до метро, то теперь этот факт уже практически игнорируется. Кроме того, люди в поиске, обращающиеся в агентства недвижимости, часто даже не интересуются ремонтом в предлагаемой квартире. Такие описания риелторов, как обычная советская квартира, не отпугивают клиентов. Главным условием остается чтобы было чисто.

При этом москвичей-арендаторов стало больше не потому, что в столице уменьшилось число мигрантов. Это, в первую очередь, связано с тем, что впервые за долгие годы в России зафиксирован существенный рост рождаемости. Так, в 2006 году в Москве появилось на свет 23 659 детей. Такого показателя город не мог достигнуть с конца 80-х годов. Соответственно, появилось и больше ячеек общества, нуждающихся в отдельной крыше над головой.

Встречаются и крайне редкие случаи, когда жилье снимают по смешным ценам. Однако это либо истории из серии полить цветочки, пока друзья уехали из Москвы, либо хозяева квартиры престарелые люди, которые не в курсе нынешних ценовых реалий, и для них 6 тыс. руб. огромные деньги.

Что почем?
Минимальная ставка однокомнатных квартир в эконом-сегменте держится на уровне $650 или же 17 тыс. руб. В большинстве случаев, если цены указаны именно в долларах или евро значит, хозяин настаивает на получении квартплаты в валюте. Как правило, агентства недвижимости не устанавливают свой курс доллара, используя курс ЦБ.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется выложить за стесненные условия проживания 9 тыс. руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца в лучшем случае 12 тыс. руб., чаще 13-14 тыс. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют в ней стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 тыс. руб. По этой же цене пока еще возможно найти комнаты в коммуналках недалеко от Арбата.

В целом цены в сегменте эконом-квартир более-менее одинаковы для всей Москвы. Самые дешевые однокомнатные квартиры можно найти в ВАО, ЮАО и ЮВАО. Как уже было сказано, это минимум $650 в месяц. Сложнее за эту же цену найти квартиру в САО, ЗАО и ЮЗАО там ставки начинаются от $70 В сердце столицы, разумеется, тарифы значительно выше. Так, минимальное предложение за однушку в ЦАО составляет $90 Двухкомнатные квартиры обойдутся арендаторам на $150 дороже. А вот ценовой разрыв между двушкой и трешкой существенней разница составляет минимум $300-350.

По объявлению в газете или на веб-сайте, пожалуй, реально самостоятельно подыскать койко-место проще говоря, комнату, в которой кроме вас будет жить еще кто-то, и хорошо, если это только один человек Такие квартиры больше похожи на ночлежку: в них всегда много людей, и общую обстановку можно описать как полуразруха. Зачастую хозяева в этих квартирах не живут, а просто забивают их жильцами под завязку. Чаще всего койко-место ежемесячно обходится в 4-5 тыс. руб. Редкие исключения 3 тыс. руб. недалеко от МКАД.

Стоит отметить, что рынок аренды комнат имеет свои специфические черты. По словам Аллы Ефремовой, поскольку чаще всего комнаты сдаются в квартирах, в которых проживают сами хозяева, круг потенциальных квартирантов сужается ограничениями по половому, национальному или социальному признакам. Кто-то готов пустить на свою жилплощадь исключительно девушек, кто-то только студентов, а кто-то русскую молодую семью без детей. При этом еще год назад было очень сложно найти серьезные агентства недвижимости, которые занимались бы арендой комнат. Сейчас же, на волне роста спроса, круг риелторов, берущих на себя эти обязанности, серьезно расширился. Правда, самые крупные агентства Москвы пока за эту работу не принялись.

Сейчас хозяева квартир ориентируются лишь на свои желания и уровень цен на аренду в своем районе, возможности арендатора не принимаются во внимание, как и стоимость квартиры

Прогноз
От аналитиков рынка недвижимости все чаще можно услышать устрашающие прогнозы, сулящие скорый рост арендных ставок на жилье в Москве. Надо признать, что предположения эти не беспочвенны. Если за 2005-2006 годы цены продажи столичных квартир выросли примерно в 2,5 раза, то арендные максимум на 30-40%. В итоге арендодатели приходят к выводу, что арендный бизнес оказался за рамками разумной экономики.

Причем поднять ставки наиболее предсказуемый вариант. Сейчас хозяева квартир ориентируются лишь на свои желания и уровень цен на аренду в своем районе, возможности арендатора не принимаются во внимание, как и стоимость квартиры, говорит Азбаров. А так как в Москве в съемном жилье заинтересовано огромное количество людей, даже самые несбалансированные предложения рано или поздно находят своих арендаторов.

По словам Сергея Азбарова, коммерческого директора компании Ваш дом, в среднем сегодня квартиры приносят 4-5% годового дохода, в то время как раньше 8-10%. При этом текущие ставки по банковским вкладам (наиболее консервативный способ получения дивидендов) варьируются в районе 7%, так что хозяева квартир становятся перед выбором: либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в другие виды бизнеса.

Даже нынешний уровень цен уже тяжел для арендаторов, говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации Рескор. Мы все чаще сталкиваемся с тем, что 2-3-комнатные квартиры стараются снять две-три семьи, чтобы разделить траты. Если арендодатели попытаются повысить цены, эти люди, скорее всего, переместятся в города Подмосковья.

Кроме того, налоговые органы и столичные власти недвусмысленно заявили о том, что возьмутся всерьез за наймодателей, которые не платят налоги с дохода. Пока эти заявления не успели дать толчок к росту арендных ставок. Однако многие арендаторы наверняка в скором времени решат выйти из тени, но без убытков, то есть включить сумму налога в плату за сдаваемое жилье.

Развивая мысль, можно сделать смелый вывод, что с уменьшением спроса на столичном рынке аренды уменьшится и предложение, поскольку владельцы лишних квартир начнут их продавать, пытаясь сделать другие, более выгодные вложения. Следовательно, возможно достаточно серьезное увеличение предложения квартир для купли-продажи, что приведет к новому повороту событий на всем рынке.

Для сравнения, средняя минимальная зарплата россиянина, по данным Росстата, в конце прошлого года составляла 12 тыс. руб., а жителя Москвы 17,9 тыс. руб., то есть как раз минимальная цена за съемную однушку. Однако средняя величина складывается из большого и маленького: один съел курицу, другой лег спать голодным, а по статистике оба слопали по полкурицы. И, как утверждает Мосгорстат, разрыв в доходах самых богатых и самых бедных москвичей децильный коэффициент увеличился в 2006 году до 41 раза. То есть разрыв в доходах увеличивается, и число бедных не просто не уменьшается, а бедные становятся еще беднее.

Гипермаркеты формата DIY (Do it Yourself) в переводе с английского Сделай сам, предлагающие товары для обустройства дома и сада европейского уровня, появились в столице сравнительно недавно. По словам Константина Королева, менеджера департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, сейчас в Москве работает уже несколько DIY-сетей, количество магазинов каждой из которых составляет от 1 до 20, а общая площадь всех магазинов около 300 000 кв. м. По словам Владимира Воронина, президента финансово-строительной корпорации Лидер, в числе первых зарубежных компаний была немецкая сеть AVA, которая в феврале 2003 г. в подмосковных Котельниках открыла гипермаркет Marktkauf. Торговый центр расположился на территории в 10 га, его площадь составила 29 000 кв. м.

Страсть москвичей к обустройству своей фазенды в Подмосковье не зависит от размеров участка и дома. В весенне-летний сезон заботы о цветах и кустарниках открывают широкие возможности для торговцев зеленью. В недалеком прошлом зеленые насаждения горожане покупали на садоводческих рынках и подчас рисковали получить вместо алых роз на клумбах белый шиповник. Но ситуация изменилась. Открытие в Подмосковье гипермаркетов, торгующих товарами для дома и сада, избавляет покупателей от подобного рода сюрпризов и расширяет горизонты для поклонников альпийских горок и японских садиков.

Крупнейшим российским гипермаркетом, работающим по европейской технологии, стал торговый центр Твой дом, расположенный на 24-м км МКАД, в районе пересечения с Каширским шоссе. Компания Крокус Групп открыла его в феврале 1998 г. Первоначальная площадь торгового комплекса составляла 16 000 кв. м, но позже ТЦ достроили, и сейчас от занимает 66 000 кв. м. А в сентябре 2000 г. в 40 км от первого магазина, на 66-м км МКАД в районе его пересечения с Волоколамским шоссе, на территории Крокус Сити, был открыт второй Твой дом общей площадью 40 000 кв. м.

Что, где, когда?
К слову, магазины, продающие товары для дома, в столице были и до этого, но садовый ассортимент в них был гораздо более ограниченным, чем в международных торговых сетях.

В августе 2004 г. принял первых посетителей французский гипермаркет Leroy Merlin. С тех пор компания открыла в России три магазина, все в окрестностях Москвы (в Химках, Красногорске и Мытищах). В Leroy Merlin предложен широкий ассортимент товаров пяти основных категорий: дом, строительство, сад, сантехника и отделочные материалы. Leroy Merlin предоставляет более 300 видов услуг, например разработку проектов ремонта, составление сметы, заказ и доставку товара, послепродажное обслуживание, а также услуги по установке. Непосредственно в магазинах покупатели могут пройти курсы мастерства по использованию товара и посетить специализированные книжные отделы, рассказывает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость.

В ноябре 2003 г. на российский рынок вышел немецкий ритейлер Obi, предлагающий товары четырех категорий Строительство, Жилье, Сад и Техника. Существующий тип магазинов Obi это магазин товаров категории сделай сам с интегрированным в него садовым центром, отмечает Романо Куинци, гендиректор Obi Россия. Формат является абсолютно успешным в Москве, в России и по всей Европе. В настоящее время в России открыты 11 магазинов Obi, три из них находятся в Москве (на площадях Мега Теплый Стан, в Мега-Химки, в Ритейл-парке на Варшавском шоссе).

Гипермаркеты всех названных торговых сетей имеют широкую направленность. Для сравнения: на Западе у магазинов DIY более узкая специализация, отдельно существуют магазины товаров для дома и отдельно для сада, говорит Марти Уилан, директор по развитию Astera Oncor. Самые известные гипермаркеты европейского формата Jardiland, представленный более чем 120 садовыми центрами во Франции, Испании и Португалии, Plantagen, насчитывающий 62 центра в Норвегии, Швеции и Финляндии, Truffaut 52 центра во Франции и Англии, Untratuin более 60 садовых центров в Нидерландах и Бельгии и др. В России садовые центры подобного формата только планируется построить.

7 июня 2007 г. открылся первый гипермаркет израильской сети Castorama. ТЦ открылся на Новорязанском шоссе, в здании торгового комплекса Marktkauf (эта торговая марка ушла с российского рынка и продала активы), уже известного потребителям как центр торговли товарами для дома и ремонта. В России с учетом открытого в столице объекта работают четыре гипермаркета Castorama (один в Самаре, два остальных в Санкт-Петербурге). Ассортимент Castorama насчитывает около 35 000 наименований товаров для дома, дачи, сада, включая строительные и декоративно-отделочные материалы, освещение и электротовары, напольные покрытия и плитку, отопительное оборудование, сантехнику и водоснабжение, кухни, инструменты, скобяные и столярные изделия. В торговом центре также представлен широкий выбор цветов и растений для украшения дома и сада. В частности, растения для дома и сада, луковицы и корневища цветов, семена цветов и овощей, семена газонных трав, грунты, удобрения, средства защиты растений, горшки, аксессуары для растений, предметы декора для сада, а также садовую технику, инструмент, инвентарь.

Основными преимуществами гипермаркетов являются ширина ассортимента, низкие цены, гарантийное обслуживание, фиксированная стоимость доставки товара, перечисляет Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга Astera Oncor. Она считает, что профильные магазины составляют достойную конкуренцию специализированным рынкам.

Сравнительно позднее появление на российском рынке известных европейских сетей, продающих товары для дома, ремонта и сада, генеральный директор управляющей компании Торговый квартал Николай Волчков объяснил большими рисками продаж, так как товары данного профиля не относятся к категории жизненно необходимых, как, например, продукты. В качестве еще одного сдерживающего фактора можно назвать наличие большого количества строительных и садоводческих рынков, добавляет он. До сих пор некоторые востребованные дачниками товары там представлены в более широком ассортименте.

Найти место и соседа
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood, рассказал, что гипермаркеты DIY должны располагаться либо на окраине города, либо на расстоянии до 10 км от города. Площадь земельного участка должна составлять не менее 3 га. Например, для развития гипермаркетов сети Castorama подбираются земельные участки площадью от 3 до 6 га. По словам Айдара Галеева, в черте Москвы найти такие площади непросто. Основная проблема это низкое предложение и высокий спрос на большие земельные участки (4 га) в Москве, соглашается Романо Куинци. Результатом этого является высокая цена на участки.

По мнению экспертов, DIY-магазины рассчитаны на более требовательного к качеству обслуживания клиента. В отличие от рынков посетители DIY частные лица либо строители, которым необходимы гарантия на оборудование, простота сервиса, удобная доставка, говорит Константин Королев.

Воронин считает, что в зависимости от масштабов гипермаркета для его успешного функционирования необходимо рассчитать среднее ежегодное и минимальное ежедневное количество посетителей. Попутно необходимо решить проблему транспортной доступности покупателей. Гипермаркет должен быть расположен на важной городской магистрали, близость метро является преимуществом. Если метро поблизости нет, необходимо наладить движение бесплатных автобусов или маршрутных такси. Нелишним будет продумать, как обустроить удобный подъезд от магистрали и выезд обратно на трассу, отмечает он. Например, гипермаркеты Мега пустили собственные маршруты до станций метро, что способствует притоку покупателей.

Владимир Воронин отметил, что потребность в большом участке объясняется тем, что помимо самого здания для гипермаркета DIY необходимы дополнительные площади: для оборудования парковки минимум на 500 машино-мест, для складирования завозимых товаров, для прокладки подъездных путей для большегрузного транспорта.

Как на Западе, так и в России хорошо зарекомендовала себя практика размещения гипермаркетов DIY рядом с продуктовыми гипермаркетами, яркий пример соседство Auchan и IKEA в торговых центрах Мега, говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. Таким образом, если покупатель приехал за продуктами, то высока вероятность, что он зайдет и в магазин товаров для дома, форматы не конкурируют, а создают друг другу дополнительные покупательские потоки.

По мнению экспертов, наилучшим решением проблемы посещаемости является расположение гипермаркетов DIY в рамках крупных торговых центров или в непосредственной близости от них. Каких-либо ограничений по размещению операторов по соседству нет, хотя следует понимать, что размещение продавцов элитной одежды или белья рядом с магазином Сделай сам вряд ли обеспечит прибыль первым, говорит Айдар Галеев.

Константин Королев, в свою очередь, отмечает, что соседство с бытовой техникой и мебельными магазинами можно считать наиболее выгодными для DIY-магазинов. Любые другие соседи не будут в большинстве случаев иметь пересечений потоков посетителей с DIY, подчеркивает он.

При размещении DIY в составе торгового центра посетители смогут не только приобрести товары для дома, но и посмотреть кино, пройтись по торговой галерее, купить продукты. По словам Лаировой, хотя в гипермаркетах DIY часто присутствуют собственные точки питания, но очевидно, что в ресторанном дворике торгового центра выбор будет гораздо шире. Все эти факторы повышают комфортность пребывания в магазине, а это как раз тот аспект, к которому чувствительна целевая группа покупателей формата DIY.

Развитие вместе и порознь
По словам Константина Королева, в соответствии с концептуальной направленностью DIY-магазины можно разбить на несколько форматов. Первый это супермаркеты отделочных материалов либо товаров для сада и огорода, второй гипермаркеты широкой направленности. В зависимости от формата разнятся требования к торговым площадям. Для открытия небольшого супермаркета подойдет помещение общей площадью 1500-2500 кв. м, для гипермаркета требуются площади от 5000 кв. м и более. Площади должны быть организованы по принципу open space, отмечает Михаил Гец.

Размещение гипермаркета DIY в отдельно стоящем здании, особенно рядом с магазинами для дома немного другой направленности, такими, например, как IKEA, является безусловным плюсом, привлекая дополнительных покупателей за счет удачного соседства, резюмирует Айдар Галеев.

Основной проблемой при размещении гипермаркета DIY в торговом центре, по мнению Ольги Ясько, руководителя департамента аналитики Colliers International, является согласование и соблюдение многочисленных требований к такого рода магазинам. Например, сетка колонн в построенном здании должна быть не менее 12 × 12 м, высота потолков как минимум 4,5-5,5 м, показатели нагрузки на перекрытия должны составлять 450-500 кг на 1 кв. м и др.

Если для специализированного супермаркета подходят площади в составе любого крупного торгового центра, то для широкоформатного гипермаркета только адаптированные под специфику магазинов.

Отдельно стоящие здания для DIY-гипермаркетов удобнее во всех отношениях. Как объяснил Владимир Воронин, основное преимущество размещения гипермаркета DIY в отдельном здании возможность спроектировать и построить здание под себя. В этом случае можно рассчитать необходимую площадь, определить наиболее удобные варианты планировки. По словам Айдара Галеева, проект должен быть разработан с учетом того, что площадь 1-го этажа здания должна быть не менее 5000 кв. м, а общая площадь, по словам Ирины Кирсановой, от 8000 до 12 000 кв. м.

Размещение гипермаркетов, по словам Королева, возможно на площадях торгового центра на 1-м либо на цокольном этаже. Необходимо учесть достаточно много факторов, связанных с логистикой гипермаркета. Основные доставка и разгрузка крупногабаритных грузов, химикатов, хрупких товаров, простота перемещения покупателей с товаром от выхода из гипермаркета до автостоянки, близость выходов на автостоянку, так как нельзя допустить перемещения покупателя с тележкой, нагруженной, например, цементом или длинномерными материалами по торговым галереям супермаркета. Расположение DIY на 2-м и более высоких этажах допустимо только в случае наличия грузовых лифтов либо в случае расположения зоны отгрузки крупногабаритного товара в отдельном месте. Например, с обратной стороны здания возле разгрузочных зон, напрямую со склада.

Оптимальная высота потолков в торговых залах должна составлять от 6 до 8 м, что объясняется необходимостью установки многоярусных стеллажей. С точки зрения инженерного оснащения международные сети DIY предъявляют к площадям высокие требования, поэтому девелоперы еще на стадии проектирования заключают соглашение с конкретным оператором, чтобы максимально учесть его потребности. Если для некоторых российских ритейлеров еще возможен вариант расположения в неспециализированном здании с произвольными параметрами, то для иностранных операторов это неприемлемо, говорит Антонина Лаирова.

В Obi считают, что для правильной выкладки и презентации товара необходимо адекватное предложение по торговой площади не менее 10 000 кв. м. В этой связи торговые площади многих магазинов Obi были существенно увеличены. В настоящее время площадь открывающихся новых магазинов Obi достигает 12 000-16 000 кв. м. Требования для открытия магазинов сети Leroy Merlin площади от 9000 кв. м, для гипермаркетов Castorama около 11 500 кв. м.

Гипермаркеты DIY оснащаются системами климат-контроля. Температурный режим в административных помещениях поддерживается на уровне +21-23 градуса, в торговом зале около +18-20 градусов, в складских помещениях +15-17 градусов. Для гипермаркетов, подобных Obi, где есть отдел товаров для сада, воздушные потоки должны быть разделены для разных зон, отмечает Константин Королев. Растениям необходима повышенная влажность, а древесные материалы не должны набирать влаги из воздуха свыше указанных ГОСТами норм.

Поскольку многие гипермаркеты продают комнатные растения и цветы, в торговом зале должна быть хорошая освещенность, не менее 700 люкс, в офисах приемлемый уровень освещения 500 люкс. Товары, предназначенные для ремонта и сада, порой требуют особых условий хранения, полива (растения), и соответствующее оборудование должно быть обязательно предусмотрено, говорит Михаил Гец.

Ставки по минимуму
Операторам формата DIY требуются значительные площади, поэтому они могут выступать только в качестве якорных арендаторов. Этот формат обеспечивает сравнительно невысокие арендные поступления для собственников ТЦ, и они не торопятся приглашать к себе таких арендаторов, говорит Михаил Гец. Поэтому в основном операторы вынуждены создавать для себя торговые площади самостоятельно. Например, компания Крокус Групп сама построила торговые площади для гипермаркетов Твой дом. Для размещения первого гипермаркета сети Castorama на Новорязанском шоссе было приобретено здание, ранее занимаемое торговым оператором схожего профиля.

Ирина Кирсанова считает: специализированные гипермаркеты DIY имеют свою целевую аудиторию, которая посещает эти магазины с четко определенными целями. В данном случае то, расположены они в отдельно стоящих зданиях или на площадях, арендованных в ТЦ, особого значения не имеет. Примерно 85% покупателей едут в эти магазины целенаправленно, если гипермаркеты DIY расположены в комплексе зданий, например Obi, может увеличиться доля импульсивных, незапланированных покупок, но такие же покупки могут совершить посетители Меги, которые решили заглянуть в Obi и приобрести что-то необходимое и, как правило, малогабаритное, подчеркивает она.

На радость садоводам
На сегодняшний день рынок товаров для дома и сада стремительно развивается, его емкость измеряется миллиардами долларов в год. По данным компании Еврогарден, оборот только рынка садовых центров составляет $2-3 млрд. Большинство крупных западных и российских операторов заявляют о планах дальнейшего расширения бизнеса и открытии новых гипермаркетов. Как отметил Владимир Воронин, это объясняется совершенствованием правовых механизмов, ростом благосостояния населения, развитием рынка загородной недвижимости. Однако, несмотря на кажущуюся простоту, строительство, оборудование и управление гипермаркетом DIY работа ответственная и сложная, требующая инвестирования значительных средств и привлечения высококвалифицированных специалистов, подчеркивает он.

Но эксперты отмечают, что и аренда площадей в ТЦ имеет свои плюсы: не отвлекаются собственные средства на капитальные вложения, обеспечивается более быстрая оборачиваемость средств. Арендная ставка для якоря такого формата, занимающего площадь 8000-10 000 кв. м, составит $200-250 за 1 кв. м без НДС и коммунальных платежей, говорит Ирина Кирсанова. Михаил Гец считает, что, когда якорным арендаторов выступает гипермаркет DIY, помещения можно арендовать по $150-200 за 1 кв. м в год без НДС, включая операционные расходы, а Ольга Ясько говорит о средней ставке $100-300 за 1 кв. м в год.

Романо Куинци отметил, что в соответствии с трехлетним планом развития компании к 2010 г. в Москве и Московской области будет около 12-15 магазинов Obi. В течение этого года откроется четвертый магазин на юго-востоке Москвы. Еще два магазина на севере и западе Москвы находятся в стадии строительства. Их открытие запланировано на лето 2008 г. Строительные работы еще на двух участках мы планируем начать до конца 2007 г., с тем чтобы открыть магазины в конце следующего года, мы также разрабатываем и обсуждаем и другие участки, говорит он.

По данным компании компании Миэль Коммерческая недвижимость, в настоящее время в Москве в разной стадии проектирования и строительства находится несколько объектов, где арендатором будет DIY-гипермаркет. В их числе вводимый по плану в 2008 г. Золотой Вавилон III на пересечении ул. Рябиновой и Верейской, Каширский Молл на 24-м км МКАД, рядом с комплексом Твой дом (2009 г.), Рио Грандэ на Дмитровском шоссе (2007 г.), Big-Box на 6-м км Новорижского шоссе (2007 г.) и др. По словам Ольги Ясько, о значительных планах по развитию заявляют российские сети, возникшие в региональных городах и пока не имеющие гипермаркетов в Москве: Метрика, СтройАрсенал и др.

В конце мая текущего года в Санкт-Петербурге, а в начале июля в Москве состоялись презентации нового проекта компании Еврогарден сети европейских садовых центров под названием Зеленая страна. Садовый центр представляет собой розничный формат, обеспечивающий потребности в товарах для садоводства и ухода за растениями, ландшафтного дизайна загородных и садовых участков. Основным конкурентным преимуществом сети Зеленая страна в пресс-релизе компании называется партнерство с крупнейшей голландской сетью садовых центров Intratuin B. V. Зеленая страна планирует предложить покупателям более низкие цены, чем на садовых рынках, при более высоком качестве товаров и профессиональном обслуживании. В гипермаркетах можно будет приобрести комнатные и садовые растения, срезанные цветы, грунты и удобрения, горшки и контейнеры для растений, товары для сада, включая инструменты, оборудование для выращивания рассады, садовое освещение. Садовая архитектура представлена изгородями, статуями, традиционными и юмористичными, беседками, летними верандами и проч.

Израильская сеть магазинов товаров для дома и ремонта Хоум Центр собирается открыть первый гипермаркет общей площадью 12 000 кв. м в Москве в 2009 г. Торговый комплекс на Калужском шоссе возводит израильская группа Fishman Holdings, владеющая Хоум Центром.

По мнению Константина Королева, интерес международных сетей к российскому рынку DIY-продукции растет. Число гипермаркетов, необходимое для удовлетворения спроса, составляет около 10 магазинов DIY, которые, на мой взгляд, будут реализованы в течение ближайших 3-4 лет, размышляет Галеев. Антонина Лаирова считает, что экспансия международных сетей скажется на российских игроках. В ближайшее время им придется выдержать серьезную конкуренцию. Возможно, придется искать свою узкую нишу. В частности, одним из перспективных направлений может стать специализация внутри формата DIY на текстиле, сантехнике, обоях, товарах для сада и т. д., говорит она.
В советские времена обмен квартирами был практически единственным способом заиметь другое жилье. Сегодня большинство сделок проводится путем купли-продажи, даже если налицо самая обыкновенная мена.

Как сообщили в компании Еврогарден, себестоимость открытия самостоятельно построенного торгового центра составляет около $20 млн. Открытие садового центра на арендных площадях будет стоить более $6 млн. В 2008 и 2009 гг. компания Еврогарден собирается открыть шесть центров: три в Санкт-Петербурге и три в Москве. Предусматривается создание садовых центров четырех основных категорий: мега общей площадью 14 000 кв. м, стандарт 8000-10 000 кв. м, сити 6000-8000 кв. м и мини 4000-6000 кв. м. Общий объем инвестиций в проекты первой очереди $120 млн на период 2006-2009 гг., второй этап $100 млн к 2010 г., третий этап $230 млн к 2012 г. Срок окупаемости проекта 6-8 лет, ожидаемая рентабельность 10-15%. Первый садовый центр Зеленая страна появится на западе Москвы. Садовый центр станет якорным арендатором нового молла.

Главные сложности обмена муниципальными квартирами появляются, если в них проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Такой обмен получится только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Последние в свою очередь могут и отказать, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. К примеру, в вашей 60-метровой двушке проживает маленький ребенок, а вы хотите переехать в двухкомнатную площадью 4 Значит, жилищные условия вашего чада ухудшатся, на это органы опеки вряд ли пойдут


Поменяться госжильем
В Жилищном кодексе РФ целая глава посвящена обмену муниципальными жилыми помещениями. Любой наниматель, правда, с письменного согласия всех проживающих с ним членов семьи, имеет право поменять одну квартиру на другую. Так что если вас не устраивает, что вы живете, к примеру, на первом этаже, так как мешает постоянный шум с улицы, а ваша соседка - старушка с пятнадцатого страдает от того, что ей из окна не видно, кто заходит в подъезд и поэтому подружкам на лавке даже сплетню никакую не расскажешь, то можно взять и обменяться квартирами. А если вашим родственникам такая перспектива не по душе и соглашаться на такой переезд они не хотят, то вы (в принципе, как и любой другой зарегистрированный на этой жилплощади) вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом будут учтены заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Если квартира, в которой вы живете, оспаривается в судебном порядке, если вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма или если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, то вы с насиженного места никуда деться не сможете.

Есть целый ряд и других ограничений на обмен. К примеру, вам не разрешат переехать в новую квартиру, если настоящая признана непригодной для проживания. Хотя возникает вопрос, а кто же захочет меняться на аварийное жилье? Во-первых, люди пьющие за определенную сумму денег с удовольствием согласятся съехать с квартиры в более-менее приличном состоянии в трущобу, где проваливается пол и обваливается потолок. Во-вторых, въедешь ты в аварийную квартиру, а через пару лет, может, и новехонькую от государства получишь Но еще раз повторим: такие махинации запрещены законом. Нельзя обменять квартиру в сносимом, аварийном доме или в доме, который собираются переоборудовать для нежилых целей. В здании, которое в скором времени будет капитально отремонтировано, тоже запрещен обмен.

а) справка органа, осуществляющего регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, проживающих в жилом помещении (выписка из домовой книги);


Как оформить?
Во-первых, сразу хочется напомнить, что муниципальные квартиры, в которых мы живем, не наши, как мы привыкли думать, а государственные. Значит, наймодатели должны дать свое согласие на обмен квартирами. О причинах, по которым может последовать отказ, мы уже поговорили. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Всеми видами обмена занимается ГУП Мосжилсервис, куда и нужно подавать заявление о своем желании. Там вам понадобится и целый свод документов:

в) подлинный экземпляр договора найма жилого помещения (ордер);

б) копия финансово-лицевого счета на жилое помещение; возможна замена на единый жилищный документ;

д) в необходимых случаях:

г) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;

- согласие органа опеки и попечительства - при обмене жилого помещения, если в нем зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся участниками сделки.

- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей;

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее, чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов - вот как описана процедура обмена в Жилищном кодексе РФ.

При любом расхождении в размере площади (общей, жилой), адресе и других реквизитах в приложенных к заявлению документах запрашивается поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ, иные документы для подтверждения сведений, указанных в заявлении об обмене.


Было ваше, стало наше
Теперь поговорим об очень странном виде обмена. Когда квартирами меняются наниматель и собственник жилья. Кстати, в главном жилищном документе России об этом ни слова. Зато он позволяет местной власти принимать дополняющие нормативные акты, не противоречащие жилищному кодексу. В Москве таким документом стало распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы

Но если, совершая эту сделку, вы применяли антисоциальные и антизаконные действия, к примеру, обманным или насильственным путем заставили старушку поменяться с вами квартирами, то договор об обмене могут признать недействительным. Тогда все переедут на прежние места, а вы в лучшем случае возместите бабушке все убытки, возникшие при обмене.

Вы наверняка подумаете: кому в голову придет мысль расстаться со своей собственностью и жить в чужой квартире? Представьте ситуацию, когда вы проживаете в приватизированной однушке вчетвером, и денег, чтобы улучшить свои жилищные условия, нет. А тут вы узнаете, что баба Клава из соседнего старого дома живет в такой же однокомнатной квартире и мечтает, чтобы она стала ее собственностью, так как хочет сделать доброе дело и подарить ее внуку.

№ 275 от 23 июня 2005 года Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве. Оно позволило обмен жилых помещений между нанимателями государственного фонда и собственниками жилых помещений. Главный конек такой сделки, что обмен допускается только со взаимной передачей прав и обязанностей. Имеется в виду вот что: после того, как между собственником и нанимателем произошел обмен квартирами, то есть собственник въехал в неприватизированное жилье, а наниматель ступил за порог квартиры, находящейся в собственности, бывший собственник оформляет договор социального найма и лишается собственности (происходит государственная регистрация договора отчуждения), а бывший наниматель получает документы, подтверждающие его право собственности.


Льзя или нельзя?
В каких случаях вам разрешат обмен, а в каких нет, сказать сложно, так как во временном положении (п. 4.2) указано, что материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением. Единственный четкий запрет, который значится в этом распоряжении, что не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством.

Почему бы вам не поменяться Есть шанс, что дом снесут, а вам предоставят большую квартиру по метражу, а баба Клава станет собственником однушки в более новом доме. Или вы каким-то волшебным образом получили от государства в свое время две квартиры, одну приватизировали, а права повторной приватизации у вас нет. А с помощью такого смешанного обмена у вас появляется шанс стать собственником еще одной жилплощади.

а) договор об обмене жилыми помещениями (нотариально удостоверенный либо составленный в простой письменной форме);

Если вы собственник квартиры, для того чтобы такая сделка состоялась, вам понадобится согласие всех сособственников, а в заявлении должны присутствовать подписи и всех зарегистрированных по вашему адресу совершеннолетних. К заявлению собственника жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются также:

в) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении, или справка об отсутствии таковых;

б) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. д.);

д) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;

г) копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства собственника или другие документы, ее заменяющие;

- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве между кем-либо из лиц, остающихся проживать в жилом помещении, часть которого подлежит обмену, и теми, кто туда въезжает;

е) в необходимых случаях:

- документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену.

- документ, подтверждающий согласие сособственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

В случае, когда обмениваемое жилое помещение находится в собственности одного гражданина, в котором он и иные лица зарегистрированы по месту жительства, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником членов семьи и иных лиц.

- согласие органа опеки и попечительства и т. д.



Главная --> Публикации