Главная --> Публикации --> В столице появился новый суперокружной торгово-развлекательный комплекс На лофтца и зверь бежит Цены на элитное жилье в москве в 1-м квартале немного снизились, однако купить квартиру за 1 млн долл по-прежнему невозможно Жилье под 8% годовых Дмитровское шоссе расширят с помощью партийной дисциплины

Плато Роза Хутор расположено в 6 км к востоку от поселка Красная Поляна на северном и северо-восточном склонах хребта Аибга. Планируется, что общая площадь комплекса Роза Хутор составит 550 га, он сможет принимать до 10 500 отдыхающих в день. Комплекс будет включать 40 трасс для различных дисциплин общей протяженностью 55 км и 15 канатных дорог. Трассы Роза Хутор будут соответствовать требованиям Международной федерации горнолыжного спорта (FIS) и позволят проводить соревнования по скоростному спуску, супергиганту, слалому-гиганту и слалому.

Не успел Сочи получить право провести зимнюю Олимпиаду, как один из главных спортивных объектов будущей столицы игр оказался в центре спора. Группа Онэксим Михаила Прохорова объявила, что развивает горнолыжный комплекс Роза Хутор совместно с Интерросом Владимира Потанина. Но в Роза Хутор об инвестициях Прохорова ничего не знают.

Компании Роза Хутор ничего не известно об участии группы Онэксим в проекте, ответила спустя два часа пресс-служба Роза Хутор. Исполнительный директор компании Надежда Шишлянникова порекомендовала обращаться за комментариями в пресс-службу Интерроса. Представитель Интерроса комментировать заявления Онэксима и Роза Хутор отказался. Потанин и Прохоров по-прежнему не договорились о разделе активов, говорит сотрудник Интерроса, попросивший об анонимности. Когда это произойдет, ему неизвестно. Пока каждый из предпринимателей самостоятельно владеет и управляет примерно по 20% акций Норильского никеля и Полюса, которые еще до развода были оформлены на принадлежавшие им компании. Всеми остальными совместными проектами управляет Интеррос, добавляет собеседник Ведомостей. Поэтому Онэксим прямого отношения к Роза Хутор не имеет. Связаться с гендиректором Онэксима Дмитрием Разумовым вчера не удалось.

В минувшую пятницу группа Онэксим Михаила Прохорова объявила, что развитие горнолыжного курорта Роза Хутор в Красной Поляне станет приоритетным направлением бизнеса компании в Краснодарском крае. Общая сумма инвестиций, указано в релизе, превысит $300 млн, а после раздела активов Онэксим будет реализовывать проект на паритетных началах с Интерросом.

Гендиректор российского подразделения Strabag Александр Ортенберг рассказывает, что в прошлом году представители Роза Хутор вели переговоры с его компанией о привлечении ее в качестве генподрядчика проекта. Проектом больше занимался Потанин, и решение согласовывалось именно с ним, отмечает Ортенберг. О том, что Роза Хутор больше занимался Потанин, уверяет и один из региональных чиновников.

Директор по связям с общественностью заявочного комитета Сочи-2014 Андрей Брагинский комментировать заявления Онэксима и Роза Хутор отказался. В комитете не сомневаются, что все объекты будут построены в срок, лишь отметил он.

О намерении разделить активы Потанин и Прохоров объявили в январе. Первоначально предполагалось, что Потанин получит Норникель и оставит за собой сам Интеррос, а Прохорову достанутся энергетические активы и доля в американской Plug Power. Доли в оставшихся активах партнеры собирались разделить пополам, а завершить развод планировалось до конца года. Активы до сих пор не разделены и в большинстве из них происходит перетягивание канатов, считает аналитик Deutsche UFG Александр Пухаев. Пока ни один из активов не разделен, но возможность того, что некоторыми из них партнеры будут управлять вместе, теоретически существует, считает эксперт.
В ближайшее время противостояние между московскими властями и дачниками садового товарищества Речник, расположенного в районе Крылатское, перейдет в заключительную стадию. Согласно утвержденному столичным мэром Юрием Лужковым плану мероприятий по пресечению самовольного строительства на территории природно-исторического парка Москворецкий, к концу этого месяца столичные власти намерены подать иски против дачников об освобождении самовольно занятых земельных участков.

Интеррос на 49 лет выиграл право аренды участка, на котором расположится Роза Хутор, в декабре 2004 г. Тогда в компании заявляли, что проект обойдется в $100 млн. В 2005 г. Потанин говорил уже о $140 млн. А две недели назад, когда Сочи стал столицей Олимпиады, Потанин заявил, что Интеррос вложит в олимпийские объекты, включая Роза Хутор, до $1,5 млрд.

О том, что дачники стоят на пороге войны со столичными властями, стороннему наблюдателю становится ясно при взгляде на плакат при въезде в садовое товарищество: Речник - территория справедливости. Вообще, похоже, что советская тяга к лозунгам в этом поселке не забыта: надписи на плакатах на центральной улице поздравляют дачников с 50-летием Речника, открытием нового сезона и желают хорошего урожая в этом году. Последнее пожелание выглядит особенно двусмысленно, если учитывать, что сегодня Речник - это скорее коттеджный поселок, нежели товарищество садоводов-любителей. Социальное расслоение всегда было характерно для Речника, здесь, можно сказать, всегда присутствовала мини-модель всего нашего общества, - философствует член правления Речника Юрий Шемелин. Хотя предположения о социальном составе нашего общества при взгляде даже на советский Речник можно было сделать весьма оригинальные. Тогда возделыванием садов в товариществе занимались мидовские работники уровня генконсула, главы советских торгпредств, руководители канала им. Москвы. Сегодня на фоне построек новых инвесторов (так называют в Речнике тех, кто начал селиться тут в середине 1990-х) дачные домики бывшей советской элиты и впрямь выглядят непрезентабельно.

А к сентябрю предполагается определить подрядную организацию по сносу строений. Дачники, хотя и признают, что нарушений в поселке достаточно, намерены стоять до конца.В дальнейшей судьбе Речника попытался разобраться корреспондент Газеты.

Дело в том, что в те годы существовал проект по расширению Москвы-реки и территория, где находился Речник, должна была быть попросту срыта. У временного статуса Речника была и другая причина: территория садового товарищества располагалась между рекой и дамбой. То есть в случае возникновения аварийной ситуации или из-за обильного весеннего паводка Речник опять-таки был бы затоплен.

Вечный снос
История создания Речника началась в 1956 году, когда руководство канала им. Москвы разрешило временно использовать прибрежную зону вдоль Москвы-реки, в непосредственной близости от Карамышевской плотины, для организации коллективного сада. А уже в следующем году садоводам разрешили поставить щитовые садовые домики. На языке юридических документов это называется некапитальные строения, то есть дома, у которых нет фундамента. Такие ограничения объяснялись просто.

В очередной раз о сносе Речника власти вспомнили перед Олимпиадой-80: дачный поселок оказался в непосредственной близости от возведенных к этому событию Гребного канала и велотрека. В мае 1980 года Московский городской совет народных депутатов своим решением обязал Кунцевский райсовет полностью освободить участок Речника. Советской власти просто было стыдно, что приедут гости на Олимпиаду и увидят, в каких условиях живут советские люди, - рассуждает один из нынешних дачников Андрей Артеменко. Но и тогда речникам удалось власти заставить забыть о себе. Хотя на этот раз ненадолго: через три года, в 1983 году, Главмосинжстрой запланировал строительство водоохранной полосы, в связи с чем Кунцевский исполком обязал дачников освободить территорию. Интересно заметить, что в этом решении дачные домики речников именуются самовольно возведенными летними строениями. Более того, в случае неисполнения дачниками этого решения Главмосинжстрою были даны полномочия приступить к работам по сносу, вывозу мусора и планировке освобожденной территории. Но и тогда Речник удалось отстоять.

Впервые о временном статусе власти начали напоминать дачникам еще в 1959 году. Например, в объединенном решении исполнительных комитетов московского областного и городского Советов депутатов трудящихся (копии документов имеются в распоряжении Газеты), в частности, отмечается: В порядке исключения разрешить управлению канала им. Москвы сохранить коллективный сад в полосе отчуждения на площади 10 га, без закрепления индивидуальных участков за садоводами и без права возведения каких-либо строений на указанной территории. Надо сказать, что к моменту выхода этого решения руководство канала им. Москвы уже успело разграничить индивидуальные участки и даже заключить с дачниками индивидуальные договоры. Правда, впоследствии проект по расширению Москвы-реки благополучно забыли, соответственно, и дачников оставили в покое.

Инвесторы середины 1990-х, по рассказам старожилов, были самыми демократичными, о тех, кто пришел позже, мало что известно. Например, о хозяине участка, обнесенного высоким забором и колючей проволокой, известно только то, что он стал одной из причин гнева столичных властей. По легенде, именно на его участке мэр Лужков обнаружил бассейн и теннисный корт, после чего и начались злоключения садового товарищества. Участок, на котором ведется строительство таунхаусов, стал знаменит после того, как на него не смог пройти замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь. Затем в поселок нагрянула милиция, правда, вовсе не для охраны объектов, как это значится на табличках богатых домов, а для изгнания с незаконной стройки гастарбайтеров. Вон, глядите, какой дом строит, - рассказывает Юрий Шемелин о своем соседе по участку. - Я его спрашивал, как же это он так, ведь незаконно же, на что он мне сказал, что у него административный ресурс, так что все проблемы решит. Обидно, конечно, будет, если административный ресурс тут оставят, а нас, старых дачников, будут сносить. Несправедливо.

Новые инвесторы
Сегодня о старом Речнике напоминают только несколько щитовых садовых домиков, построенных еще в 1950-е годы. Участки Юрия Шемелина и его соседки сегодня по праву можно назвать музеем Речника. В первозданном виде сохранился зеленый сарайчик, который в 1950-е был первым строением, появившимся в садовом товариществе, есть и старый санузел, который сегодня используется хозяевами для хранения садового инвентаря, а в огороде растет яблоня, которая была посажена еще отцом Юрия Шемелина. Вся зелень, которая есть в Речнике, была посажена нами - когда мы только сюда приехали, тут было сплошное болото. Так что это мы, первые садоводы, сделали эту местность такой, какой вы видите ее сегодня, - с гордостью рассказывает Шемелин. Правда, таких музейных участков корреспондент Газеты насчитал в Речнике не более пары десятков. С середины 1990-х годов территорию стали облагораживать другой зеленью: новых дачников старожилы гордо называют инвесторами. Показывая на пять домов, стоящих на берегу небольшой заводи, Шемелин говорит, что их владелец - один из первых инвесторов. И вроде бы эти строения хозяин хотел использовать как гостиницу. Смотрите, какая красота! Вон как заводь очистил, даже кувшинки растут, - не скрывает восхищения Шемелин. - Да, конечно, все это строительство не вполне законно, но ведь жалко теперь сносить, это ведь человеческий труд. Хозяин этой красоты скрывается за двухметровым типовым забором, на котором красуется надпись: Охраняется милицией. Впрочем, старожилы к проявлениям социального неравенства относятся терпимо. Это хороший инвестор, он не только для себя строил, он в поселке и детскую площадку оборудовал, и пляж обустроил: знаете, сколько песка туда привезли?! - поясняет Шемелин.

Старые речники относятся к действиям властей философски. Государство дало, государство и заберет. Не могу понять только, зачем действовать такими методами: стали нам отключать воду и свет. Почему московские власти вообще этим занимаются? - недоумевает Юрий Шемелин. - Мы ведь на федеральной земле, вот пусть ко мне придет руководство канала им. Москвы и скажет, что пора съезжать, выплатят компенсацию за мой труд, который я сюда вложил, или не выплатят - такое у нас тоже возможно, и нет вопросов.

Участки на доверии
Вообще, об административном ресурсе и несправедливости в Речнике вспоминают часто. В действиях властей нет диалога с людьми, а есть использование административного ресурса. Нам говорят, что мы тут незаконно. А на каком основании незаконно? - горячится один из новых дачников Андрей Артеменко. - Земля выделялась под огород, написано, что было можно строить домики для отдыха. Но ведь тогда были другие законы. Это ведь не означает, что сегодня все строения в товариществе надо привести в соответствие с реалиями 1950-х годов.

Кстати, объявления о продаже участков в Речнике можно обнаружить в интернете даже сегодня. Позвонив по одному из них, корреспондент Газеты выяснил, что участок площадью 6 соток можно приобрести хоть завтра за $120 тысяч. На вопрос о том, можно ли будет оформить землю в собственность, продавец сообщил, что у товарищества заключен с каналом им. Москвы договор долгосрочной аренды, так что на ваш век хватит. А вот разговоры о юридическом оформлении сделки продавцу не понравились. Зачем нам это нужно, мы ведь просто частные лица, вы передадите мне деньги, я вам - документы на участок, я ведь не риэлторская контора, - миролюбиво предложил продавец.

Впрочем, деление дачников на новых и старых весьма условно. Формально все речники сегодня на руках имеют одни и те же документы 1950-х годов, которые либо достались им по наследству от родственников, либо были переданы бывшими членами товарищества при покупке участка. Правда, покупкой данную сделку можно назвать весьма условно. Схема, по словам самих речников, выглядит так: старые дачники пишут заявление о добровольном выходе из товарищества, после чего правление голосует за принятие в товарищество нового члена. Вступительный взнос составляет 100 тысяч рублей. Все остальные расчеты происходят на доверительной основе между старыми и новыми садоводами.

Правда, в конце 1990-х годов товарищество прошло перерегистрацию и было зарегистрировано в качестве общества с ограниченной ответственностью. А несколько лет назад дачники Речника пробовали оформить землю в собственность, ссылаясь на закон о дачной амнистии, но в регистрации им было отказано. Надо понимать, что регистрация общества отнюдь не означает, что у дачников возникли некоторые права на землю, которая выделялась во временное пользование. Так что в данном случае ни о какой дачной амнистии не может быть и речи, - комментирует юрист Corpus Juris Денис Балакин.

Что подразумевается под документами на участок, не очень понятно. Дело в том, что в 1995 году руководство канала им. Москвы обращалось в столичное правительство с просьбой об оформлении договора аренды сроком на 49 лет для садового товарищество Речник, однако одобрение получено не было. Москомархитектура считает возможным временное существование садоводческого товарищества Речник на указанной территории до начала ее освоения в связи со строительством объектов общегородского спортивного центра и благоустройством береговой водоохранной зоны, - говорится в официальном ответе.

По словам Дениса Балакина, ситуация с Речником неуникальна. Сегодня в столице находится достаточное количество поселков, которые с юридической точки зрения могут быть снесены, однако их снос откладывается годами. Я не уверен, что Речник будут дожимать, ведь скоро выборы президента, так что при принятии решения будут исходить из стратегической важности, а не из законодательства, - уверен Денис Балакин.

Да и фактически границы Речника к сегодняшнему дню сильно изменились (см. карту). Да, мы знаем, что по некоторым участкам произошел самозахват земли, - не скрывает Юрий Шемелин. - Но что мы можем сделать? Вы поймите, некоторых собственников мы даже в глаза не видели, вместо них на заседание правления приходят их представители. Кстати, корреспонденту Газеты продавец участка в Речнике так и не смог сказать, не является ли он самозахваченным.

Красная книга отелей
Проблемы ООПТ Природно-исторический парк Москворецкий обсудил в четверг экспертный совет при комиссии Мосгордумы по экологической политике. Как выяснилось, угроза экологическому благополучию столицы идет не только от дачников Речника и Огородника. Согласно разработанному в НИиПИ Генплана Москвы проекту, на территории парка предполагается массовое строительство спортивных объектов, отелей и парковок.

Правда, на этот раз дело о сносе Речника столичные власти, похоже, решили довести до конца. В частности, с 20 июля планируется выставить милицейский кордон и запретить въезд на территорию поселка на автомобилях. Поскольку в 1998 году постановлением правительства Москвы была организована особо охраняемая природная территория - парк Москворецкий, - в которую, в частности, вошли и земли Речника. Столичные власти не уведомили нас об образовании охранной зоны, более того, границы парка Москворецкий до сих пор не согласованы с каналом им. Москвы. Поэтому действия столичных чиновников незаконны, - уверен дачник Юрий Кладов. Руководство самого канала не столь категорично: его представители участвовали в совещании столичного правительства, утвердившего план ликвидации Речника, и даже вошли в состав рабочей группы.

Иронизировал и пришедший на заседание замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. На сообщение о том, что вокруг Гребного канала планируется проложить небольшую трассу, он заметил: Когда планировали Остров фантазий, видимо, просто забыли, что его жителям надо будет где-то проезжать на своих Мерседесах. Впрочем, именно ведомство Митволя ранее утвердило экологическую экспертизу того самого проекта планировки парка. Митволь согласился вчера с необходимостью отменить визу Росприроднадзора, но теперь это возможно только через суд.

Речь идет об участке, ограниченном Москвой-рекой, строящимся Звенигородским проспектом и Крылатской улицей. Направленный на согласование в мэрию проект, по сути, уничтожает природоохранную зону в районе Крылатских холмов, - заявил инициатор обсуждения, лидер фракции Яблоко Мосгордумы Сергей Митрохин. - Между тем там собрана почти вся Красная книга Москвы. Депутат отметил, что строительство в парке велось уже после того, как он получил статус ООПТ в 1998 году: появились жилой комплекс Остров фантазий, крытый конькобежный центр (ККЦ Крылатское), спортивно-оздоровительный центр УФСБ Москвы. Спортивные объекты здесь строят с московской Олимпиады, - оправдывалась представитель НИиПИ Генплана Гана Омельяненко. (Например, там расположен Гребной канал.) Проектом планировки парка Москворецкий предполагается спортивную тему развить: под новые объекты выделено два участка общей площадью 12 га, прилегающие к строящемуся Звенигородскому проспекту. Однако в придачу к спорткомплексам в Крылатском возведут и гостиничные комплексы ККЦ и УФСБ, а также подземные паркинги. Там будут проживать только спортсмены, - подчеркивала Омельяненко, но ее слова на экспертный совет впечатления не произвели.

Согласно закону 215-ФЗ О жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), либо прекратить работу с частными инвестициями. Однако большинство существующих жилищных кооперативов продолжило свою работу в форме потребительских ипотечных кооперативов (ПИК), существование которых допускает Гражданский кодекс, где есть отдельная статья Потребительские кооперативы.

Против проекта планировки выступает и межрайонный природоохранный прокурор Москвы Тимур Брудастов. Он пообещал составить прокурорское представление мэру Юрию Лужкову. Однако как отреагирует на него градоначальник, пока непонятно. В ответ на депутатский запрос Митрохина об опасности строительства в парке из мэрии ответили, что все по закону.

Сейчас в России, по данным государственного реестра юридических лиц, который ведет Федеральная налоговая служба, действует около четырех тысяч организаций, в названии которых встречается словосочетание жилищный кооператив. Реестр ЖНК ведет ФСФР их насчитывается всего 114 штук. Разобраться во всех кооперативных нюансах под силу разве что юристу. Поэтому граждане продолжают делать рискованные инвестиции.

Ненужное изобилие. Когда принимали закон о ЖНК, даже предположить не могли, что такое количество кооперативов преобразуется в ПИК, сокрушается начальник отдела развития законодательства о рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления МЭРТ Анна Меньшикова. Существование ПИК формально не противоречит законодательству, но ни в одном законе их деятельность не прописана. Статья ГК устанавливает понятие потребительского кооператива в целом, но конкретно про ПИК там нет ни слова. По словам начальника управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александра Бескровного, сегодня уполномоченный орган по осуществлению контроля и надзора за деятельностью ПИК не установлен. Конечно, можно обратиться с жалобой в суд, только что толку ведь ПИКи по обязательствам собственным имуществом не отвечают (в отличие от ЖНК).

Деньги. Накопительная схема выглядит привлекательнее, чем банковская ипотека. Во-первых, в жилищные кооперативы (ЖК) берут всех. Во-вторых, ссуда считается беспроцентной. Пайщику надо ежегодно платить 3 5% от заемных средств (чаще 5%, ставка снижается в зависимости от того, сколько собственных средств внес пайщик), но они оформляются не как проценты за пользование ссудой, а как членские взносы, идущие на содержание кооператива. Кроме того, член ЖК обязан делать ежегодные отчисления в резервный фонд не менее 1,5% в год от стоимости квартиры. Если за время членства пайщика в кооперативе не случается никакого форс-мажора, эти деньги возвращаются: их засчитывают в стоимость приобретаемой квартиры. Если цена объекта 3 млн рублей, а ссуда составляет 1,5 млн рублей, то дополнительные ежегодные затраты пайщика в среднем такие: 75 тыс. рублей (по ставке 5%) в виде членских взносов плюс 45 тыс. рублей в резервный фонд. К этим расходам надо добавить ежегодную уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ), потому что фискальные органы расценивают бесплатный заем как получение материальной выгоды. Согласно Налоговому кодексу, проценты за пользование рублевой ссудой исчисляются исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на дату получения таких средств (сегодня процент по ссуде 7,5%). Если сумма процентов по договору с кооперативом ниже, то с разницы надо платить 13% НДФЛ. При беспроцентном кредите в 1,5 млн рублей это 14,6 тыс. рублей (1,5 млн рублей *0,075* 0,13). Итого общие расходы в ЖК составляют 134,6 тыс. рублей в год. Когда пайщик выходит из кооператива и происходит окончательный расчет, 45 тыс. рублей за каждый год пользования ссудой из резервного фонда ему возвращают. Поэтому на круг ЖК дешевле банковской ипотеки. Сегодня она обходится в среднем в 10% годовых. Но, экономя на деньгах, член кооператива по сравнению с заемщиком банка рискует куда больше.

Вступила в кооператив в сентябре 2005 года, внесла 50% от стоимости квартиры сразу, рассказывает москвичка Наталья. По договору через 13 месяцев я должна была получить ссуду. В ноябре 2006 года позвонила напомнить, что пришло время работать с риэлтором, мне сказали, что переведут на подбор жилья в течение месяца. Ждала еще три месяца наконец перевели. Но выяснилось, что ссуду мне выделят только в апреле этого года. Но денег до сих пор нет. В итоге я уже заплатила больше 80% от стоимости жилья, а никаких документов, подтверждающих мои права на жилплощадь, не имею.

Согласно ст. 4 закона № 215, по своим обязательствам перед пайщиками и другими (внешними) кредиторами ЖНК отвечает своим имуществом, в том числе и приобретенными квартирами. Порядок наложения взыскания определяется 119-м законом Об исполнительном производстве. Чтобы максимально обезопасить пайщика, который за счет кооператива уже купил жилье, но еще не стал собственником (это происходит после окончательного погашения ссуды), в ЖНК советуют быстрее рассчитаться по заемным средствам. Для стимулирования этого процесса в ЖНК, как правило, предусмотрены скидки. Например, процентная ставка за пользование ссудой для тех, кто гасит ее досрочно, снижается до 1% в год в отличие от 3 5% для всех остальных.

Закон не писан. Финансовую устойчивость жилищно-накопительных кооперативов ежеквартально оценивает ФСФР. Методика оценки и величина нормативов устанавливается правительством РФ. Проверяется все: возможность кооператива выполнить свои обязательства сейчас и в перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и многое другое. Если ЖНК не соблюдает хотя бы один из нормативов, его деятельность приостанавливают. Но в любом случае по обязательствам даже самого законопослушного ЖНК регулятор (ФСФР) не отвечает.

Без малого год назад вступил в силу приказ ФСФР Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости. Этот документ обязывает ЖНК, а также иные организации, привлекающие частные инвестиции граждан на покупку или строительство жилья, отчитываться буквально за каждый шаг и каждую копейку. ПИК как раз и является иной организацией. Однако ПИК перед ФСФР вообще никак не отчитывается, а своим пайщикам сообщает, как правило, всего несколько цифр. Например, отчет ипотечного кооператива Общее дело за июнь 2007 г. выглядит так: кол-во членов 1747, кол-во купленных квартир 1045, кол-во квартир в подборе 87, кол-во внесенных авансов на покупку квартир 5 Получить какие-либо комментарии от представителей ПИК не удалось по указанным на сайтах контактным телефонам отвечают диспетчеры, которые сообщают, что руководство в длительной командировке, а в общении с прессой они не заинтересованы. В лучшем случае предлагают писать письма, на которые, впрочем, тоже никто не отвечает.

Для пайщиков потребительских ипотечных кооперативов риски еще больше: ведь для ПИК законы не писаны. Единственной гарантией сохранности инвестиций и приобретения жилья является устав организации. Чтобы соблюсти баланс между привлеченными средствами и выданными на приобретение жилья ссудами, нужен постоянный приток новых членов. Как написано на сайте ПИК Строим вместе, Потребительский ипотечный кооператив это постоянно воспроизводимый процесс... Очевидно, что это бесконечный цикл..., далее сообщается, что привлечено новых пайщиков более семи тысяч человек, а почти пять тысяч сегодня выплачивают ссуды, т. е. сохраняют за собой членство в кооперативе. При этом Строим вместе активно приглашает в свои ряды новых пайщиков. Но именно бесконечность является основным признаком финансовой пирамиды. Не случайно 215-й закон ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум 50, а максимум пять тысяч пайщиков. Другой закон О кредитных потребительских кооперативах граждан (ПИК формально не является кредитным, но все-таки причисляет себя к потребительским кооперативам) гласит, что число членов КПК не может быть менее чем пятнадцать и более чем две тысячи человек.

Решение. Есть два варианта решения этой проблемы, размышляет директор ЖНК Большая семья Александр Кулаев. Либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулироваться специальным федеральным законом.

Мне непонятно, почему люди вообще несут деньги в ПИК, удивляется юрист Антон Монин. Закон гласит: кто из жилищных кооперативов не преобразовался в ЖНК, подлежит ликвидации. А, следовательно, все сделки любого ПИК ничтожны. Включая взносы и займы членов.

Дольщики: Проблемы пострадавших остаются
Год назад застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, обязали ежеквартально сдавать отчетность в региональные отделения ФСФР.

Почти год назад мы вносили на рассмотрение Госдумы поправку к 215-му закону, говорит Анна Меньшикова. Суть ее заключалась в том, чтобы разрешить добросовестным ЖНК инвестировать в строительство основную часть своего капитала, а не 20%, как разрешается сегодня. Тогда накопления пайщиков получили бы реальную защиту от обесценивания и снизились бы риски. Однако пакет изменений отклонили. По моему мнению, сейчас вообще никто не собирается рассматривать и принимать поправки, не говоря уже об отдельном законе о ПИКах: не та политическая ситуация.

Нюансы: Как работают жилищные кооперативы
Идея солидарного участия проверена временем и миллионами людей. Независимо от названия, схема работы любого ЖК примерно одинакова.

В качестве регулятора ФСФР выбрали не случайно. Именно специалисты этого ведомства разработали постановление, устанавливающее минимальный объем собственных средств и нормативы финансовой устойчивости застройщиков. Таких норматива три: безубыточность, баланс между активами и обязательствами перед дольщиками и целевое использование средств. В ежеквартальных отчетах застройщики должны указать, на что потрачены деньги частных соинвесторов. То, что мы сегодня собираем отчетность, никак не влияет на ситуацию с уже пострадавшими дольщиками, признается источник из отделения ФСФР по Центральному округу. Наша задача не допустить повторения ошибок.

Все жилищные кооперативы считаются некоммерческими организациями, т. е. не имеют права что-то покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги и т. д. При нехватке собственных средств кооператив может взять банковский кредит (для ЖНК общий размер заемных средств не должен превышать 40% от стоимости имущества кооператива). Кооператив имеет право инвестировать в строительство жилых домов (для ЖНК объем инвестиций не должен превышать 20% от стоимости имущества), Члены ПИК заключают договор, а члены ЖНК оформляют отношения с кооперативом путем подачи письменного заявления, объясняет Александр Бескровный из ФСФР. В ЖНК квартира оформляется в собственность после полного погашения стоимости пая, а в ПИК квартира становится собственностью пайщика сразу, но до выплаты ссуды находится в залоге у кооператива.
Индикаторы. Шаг от лирики к физике

Предполагается, что, становясь пайщиком кооператива, человек делает вступительный взнос (размер определяется уставом, как правило, не более $300) и некоторое время продолжает копить деньги за счет ежемесячных отчислений (размер рассчитывается исходя из финансовых возможностей и конечной цели пайщика). После того как на личном счете пайщика накоплено от 30 до 50% среднерыночной стоимости недвижимости, оставшаяся часть выдается в виде ссуды из общей кассы кооператива. Приобретается жилье, человек живет в новой квартире и ежемесячно выплачивает долг.

Все факторы, влияющие на цену недвижимости, в ИРН разделили на две группы — глобальные и локальные факторы.

Открыло конференцию выступление руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рассказавшего о новой методике прогнозирования и ценообразования на рынке недвижимости. Упор на методологические вопросы потребовал повышенного внимания аудитории, поскольку материя эта, прямо скажем, не тривиальная, зато облегчил восприятие ряда последующих выступлений. На основе метода, разрабатываемого Центром ИРН, по утверждению О.Репченко, можно оценить динамику рынка в перспективе.

Разработчики считают, что благодаря новому подходу можно точнее и эффективнее решать задачу оценки конкретных объектов недвижимости, так как при оценке используются не несколько аналогов на ближайший момент времени (как это происходит при традиционной оценке и увеличивает вероятность статистической ошибки), а все данные о рынке за довольно длительный период.

Глобальные факторы связаны с макроэкономическими параметрами — объемом производства, объемом денег, которые «крутятся» в том или ином городе, уровнем доходов населения, степенью развития бизнеса и т.д., определяют уровень цен в конкретном городе. Именно ими определяется то, что недвижимость в Москве дороже, чем в Санкт-Петербурге, но дешевле, чем в Лондоне или Париже. Локальные параметры (местоположение объекта, «начинка», окружение) создают полную гамму цен на рынке недвижимости. Они определяют то, что цена квартиры в данном городе в кирпичном доме выше, чем в панельном, квартира с телефоном дороже и т.д.

Практическим же применением данной методики О.Репченко назвал «возможность создания программных средств, которые в типовых случаях смогут достаточно точно делать оценку объектов» и «широкие возможности для прогнозирования рынка».

Помимо этого, ИРН вводит понятие «курс квадратного метра», который, наверно, будет полезен работникам финансовой и прочих экономических областей, ибо при «вытаскивании» из глубин памяти школьных знаний по математике, «курс квадратного метра» можно соотнести не только с курсом доллара и евро, но и с фондовыми индексами и ценами на нефть.

Завершил конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» доклад главного специалиста РГР по анализу рынка недвижимости Геннадия Стерника «Исследование пространственно-параметрической модели рынка жилья Московской области».

Еще два докладчика рассказали о разработке собственных систем исследования рынка — о системе мониторинга и анализа рынка аренды жилья в Москве поведал начальник отдела аналитики корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Владислав Луцков; о геоиноформационных системах (ГИС) как инструменте анализа рынка коммерческой недвижимости сообщил Николай Лебедев, консультант Департамента исследований и консалтинга, старший эксперт по геоинформационным системам компании Colliers International.

Из полученных в результате проведенных исследований данных следует, что активность рынка квартир в подмосковных городах не зависит ни от численности населения, ни от удаленности города от МКАД, ни от уровня заработной платы. В тоже время цены на жилье сильно зависят от удаленности города от МКАД, а также от географического направления.

Мэтр российской аналитики выявлял закономерности и взаимосвязи квартирного рынка области. Были представлены результаты исследования статистической связи между основными показателями рынка жилья (уровнем цен, оборотами и активностью рынка) и характеристиками города (численностью населения, географическими координатами, уровнем заработной платы и т.д.).

Первичный рынок относится к «вечным темам» риэлторского бизнеса. Понятно, что эта тема нашла отражение на прошедшем II Форуме московских риэлторов. В частности, свой анализ первичного рынка на основе реализации объектов ДИПС дал специалист отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы Андрей Куприянов.

Спешите, кто может: квартиры ДИПС дорожают

Куркино было и остается одним из самых крупных проектов департамента. В настоящее время ежемесячно в этом районе реализуется 13-15 тыс. кв. м жилья, при этом цена за период с декабря 2002 года до августа этого года выросла на 16,5 процента. За последний год изменилась структура спроса и демографический состав покупателей в этом районе. Если в начале текущего года количество покупателей однокомнатных квартир составляло 21%, то сейчас доля покупателей такого жилья уменьшилась до 14 процентов. Значительно вырос спрос на трехкомнатные квартиры. Аналитики ДИПС связывают это с тем, что район все больше «обживается»: введен в строй ряд объектов соцкультбыта и учебные заведения и москвичи, которые решают проблемы расширения своей жилплощади, готовы покупать квартиры и переезжать в Куркино.

А.Куприянов отметил стабильный рост стоимости квадратного метра в жилых комплексах ДИПС и изменение демографического состава покупателей. За 8 месяцев этого года объем продаж составил около 130 тыс. кв. м, при этом средняя стоимость составила около $1150 за метр, темпы роста цен за год составили около 30 процентов. В настоящее время ДИПС продает таунхаусы и квартиры в Куркино, жилые комплексы «Серебряный бор» в Карамышевском проезде, 66, «Наука», проспект Вернадского 37-39 и т.д.

А.Куприянов отметил растущую популярность таун-хаусов. С начала года цена кв. метра в таун-хаусах выросла на 17,5% и сейчас находится в пределах от $1010 до $114 Социальный состав покупателей таун-хаусов близок к составу покупателей обычных квартир, но число москвичей, желающих жить в таких домах чуть больше — порядка 66 процентов. Около половины всех покупателей таунхаусов в Куркино проживает в северных районах города, что позволяет говорить о высоком уровне привязанности к району.

То же самое касается и демографии — осенью прошлого года количество москвичей, которые покупали там квартиры, составляло 53%, а этой осенью их число возросло до 61 процента. Москвичами в ДИПСе числят граждан, имеющих столичную регистрацию, а изменение демографической картины объясняют тем, что район подорожал и иногородним жилье уже не по карману.

Лэптопчик новенький, колесики со скрипом...

Рост цен на жилье в Куркино, конечно, не является неожиданным, он отражает общую ценовую динамику, характеризующуюся стабильным ростом цен на московском рынке недвижимости, в том числе в других крупных комплексах ДИПС. С марта этого года, говорит А.Куприянов, то есть с того момента, когда началась нестабильная ситуация с долларом, цены в этих объектах выросли на 10-16 процентов. Так, в частности, цены в жилом комплексе «Наука» на проспекте Вернадского, выросли на 16,5%, то же самое можно сказать о жилом комплексе «Серебряный бор» в Карамышевском проезде, где цены выросли за этот период на 10,5 процентов. Число москвичей среди покупателей квартир в крупных комплексах составляет около 80%, 5% приходится на жителей Московской области и только 15% — это жители других регионов России.

Коммерческая недвижимость выходитза Садовое кольцо

Надо сказать, что, судя по одежке, собравшиеся не отнесли форум МАГР к событию особой важности. Продуманным костюмом выделялись, пожалуй, только председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ» Григорий Куликов, в мягком пиджаке оливкового цвета напоминающий скорее британского лорда на полуофициальном приеме, и Сергей Рябокобылко, посетивший мероприятие в дорогом офисном костюме, выдержанном в светлых тонах. Вообще внешний вид С.Рябокобылко, по мнению присутствующих здесь дам, был не просто приятен, а безупречен во всех отношениях: даже его серебристый ноутбук, с которого происходил слайд-показ, и тот идеально гармонировал с тоном костюма. В остальном же, темно-серые и черные пиджаки разбавляли только свитера журналистов, подчеркивающих таким образом свое творческое начало.

Сергей Рябокобылко дал краткий обзор рынка офисных помещений класса А и В в Москве, рассказал о новых тенденциях в верхнем сегменте рынка и новых проектах, выходящих на рынок в ближайшее время.

Про ситуацию на рынке коммерческой недвижимости рассказали исполнительный директор фирмы Stiles and Riabokobylko Сергей Рябокобылко и заместитель генерального директора компании JonesLangLaSalle Владимир Пинаев.

Как рассказал С.Рябокобылко, рынок офисной недвижимости Москвы по-прежнему находится на подъеме и, по мнению аналитиков, спада в ближайшее время в этом сегменте рынка ожидать не приходится. Говорить о насыщении рынка можно будет только после появления таких офисных проектов, как Москва-Сити, поэтому ситуация с новым строительством пока сложная, предложение остается ограниченным и свободных помещений в данном сегменте очень мало. Уровень свободных помещений на конец 2002 года по помещениям класса В составил всего 6,7%, по помещениям класса А этот уровень еще ниже.

На протяжении уже шести лет компания Stiles and Riabokobylko отслеживает развитие примерно 10 офисных районов в Москве, не связаных с административным делением Москвы. Это районы, где исторически образовались кластеры офисных комплексов. Около 60% зданий класса А и В находятся в центре, в пределах Садового кольца. Особо С.Рябокобылко отметил появление классификации офисных помещений, подготовленной в этом году Московским исследовательским форумом (четыре компании, которые давно работают вместе). Разработанная классификация соответствует стандартам, которые используются в других странах Восточной Европы, и для Москвы она была слегка скорректирована, по техническим параметрам зданий, которые делятся на класс А и В.

Еще одной особенностью рынка является то, что около 70% строящихся объектов возводятся компаниями никогда до этого офисами не занимавшихся, а работавших в других секторах (жилье, гаражи, склады). Перспективными в отношении строительства офисов, с точки зрения аналитиков Stiles and Riabokobylko являются районы за пределами кольца — районах Новослободской улицы, Белорусского вокзала и Сокола. Новые игроки, появляющиеся на рынке, скорее всего, будут обращать внимание именно на помещения за пределами центра, так как арендаторы офисов в центре Москвы все больше сталкиваются с проблемами парковки, расширения существующих зданий, не рассчитанных на одного крупного арендатора.

Новые игроки, новые районы

Ставки аренды, по прогнозам аналитиков, в центральной части города будут продолжать расти из-за ограниченного количества площадок, а вот ставки аренды в крупных торговых комплексах по мере их строительства будут понижаться. Рынок складских помещений высокого класса находится еще в зарождающемся состоянии. В Москве крайне ограничен объем помещений хорошего качества, по большей части рынок представлен помещениями класса С — многоэтажными складами с устаревшей инфраструктурой и инженерным обеспечением. Особенностью рынка является то, что складские помещения высокого класса практически не выходят в свободное обращение, почти все площади строятся либо для собственных целей, либо арендуются еще на этапе строительства.

Продолжил тему коммерческой недвижимости заместитель генерального директора компании JonesLangLaSalle В.Пинаев, рассказавший про торговые и складские помещения. По мнению В.Пинаева, рынок торговых помещений имеет очень большой потенциал. Развитию этого сегмента способствует улучшение экономической ситуации в стране в целом, увеличение покупательской способности населения, развитие транспортной инфраструктуры в городе, увеличение парка личных автомобилей, что увеличивает мобильность населения и обеспечивает приток покупателей в крупные торговые центры. Растет и покупательная способность московского рынка. Пока же в Москве приходится порядка 65 метров торговых площадей на 1000 человек, и по этому показателю она сильно отстает от таких городов как Прага, Будапешт, Варшава.

События, подобные состоявшемуся форуму МАГР, привлекают внимание специалистов, потому что позволяют выявить новые тенденции рынка недвижимости, своевременное понимание которых — важное условие правильного позиционирования компании на этом рынке. Две интересные тенденции были отмечены на форуме в сфере операций с коммерческой недвижимостью — растущая популярность «интеллектуальных зданий» и переход к новой для Москвы форме организации коммерческого пространства — биснес-паркам. То и другое подтверждает мысль участников встречи о том, что центру Москвы есть альтернатива, если эта альтернатива правильно спланирована.

В Москве появятся «умные» офисы на лоне природы

Бизнес-парк дает возможность компании использовать отдельное здание, и в таких комплексах, как правило, здания называются по имени компании. Кроме того, это гораздо более рационально спланированные проекты. А результатом вывода объектов за пределы центра города является понижение стоимости аренды земли, возможность организовать ту же самую деятельность при более низкой арендной плате. Одновременно решаются проблемы парковок, подъезда к офисам. Поэтому такие комплексы не только более выгодны, но часто и более удобны для арендаторов. Первый бизнес-парк «Крылатские холмы» планируется построить в 2005-2006 году. Он будет возведен на территории в 8 гектаров.

Бизнес-парки — это здания, находящиеся за пределами центра, здания не многоэтажной застройки — максимум шесть этажей. Это, как правило, комплексы, где одна часть территории является собственностью или находится под контролем девелопера, а другая, примерно равная часть является муниципальной или территорией общего пользования. Лучшим примером бизнес-парка Сергей Рябокобылко («Stiles Riabokobylko») назвал бизнес-парк в Лиссабоне, где 15 гектаров находятся в общем коммунальном пользовании жителей окрестных районов — реальный парк с деревьями и небольшими озерами, и на этой же территории существует большой бизнес-комплекс из 15 или 16 зданий, около 150 тыс. кв. метров.



Главная --> Публикации