Главная --> Публикации --> Основатель le futur занялся садовыми гипермаркетами В столице появился новый суперокружной торгово-развлекательный комплекс На лофтца и зверь бежит Цены на элитное жилье в москве в 1-м квартале немного снизились, однако купить квартиру за 1 млн долл по-прежнему невозможно Жилье под 8% годовых

В середине января участники совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы рекомендовали федеральным и местным властям разработать целевую программу Развитие индустрии и культуры эколого-оздоровительного туризма в РФ. Для того чтобы программа была утверждена, предприниматели запланировали провести в 2008 г. общероссийский конкурс-форум Развитие экологического и оздоровительного туризма в России, а также организовать аналогичное мероприятие по линии ЮНЕСКО Экологический и оздоровительный туризм: новое партнерство России и Европы. Пока же было решено представить на суд российского правительства пилотный проект по созданию экологического курорта Эко-Планету Большой земельной компании (БЗК), на основе которой планируется создавать курорты по всей России.

Для России экологические курорты это пока новинка. Но не исключено, что в ближайшее время им будет оказана государственная поддержка в рамках новой федеральной целевой программы.

Эко-Планету предполагается построить в живописном и экологически чистом Жуковском районе Калужской области, в 100 км от Москвы. По территории курорта протекает река Протва, а в непосредственной близости от него находится государственный природный заказник Таруса. В состав курорта войдут гольф-клуб, комплекс Мировая этнодеревня, Долина резиденций мира, детский городок Мир волшебного детства, а также конноспортивный комплекс, супермаркет, школа и детский сад.

Идея проекта заключается в выводе на рынок нового для России продукта экологического агротуристического комплекса, который бы смог обеспечить активный, оздоровительный, интересный отдых гостям различного уровня, рассказывает пресс-секретарь БЗК Петр Сейбиль.

Примерный объем инвестиций в проект порядка $500 млн. Проектированием курорта занимается группа девелоперов в составе Dahlin Group и архитектурного бюро Сергея Конкина. Также переговоры ведутся с компанией Robert Trent Jones II. Площадь курорта составит около 1300 га, а источником финансирования станет закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) Большой земельный, который является собственником земельных активов, управляющая компания Церих. Строительство Эко-Планеты начнется летом этого года и должно завершиться к концу 2010 г., окупить проект инвесторы рассчитывают за 4-5 лет.

В рамках проекта планируется возвести 100 000 кв. м жилой недвижимости, основная часть которой будет предназначена для проживания туристов. Кроме того, отдельно предполагается построить частные резиденции площадью от 1 га. Этот формат интересен нам, потому что он востребован многими людям, бегущими от городской суеты, но не удовлетворенными пребыванием в тесных коттеджных поселках. И которым тем не менее необходима современная инфраструктура. Наш клиент это в первую очередь россиянин, но по мере продвижения курорта мы рассчитываем на существенный интерес к нему из-за рубежа, говорит Петр Сейбиль.

Все на природу
Активное развитие рекреационных зон наблюдается по всей России. Пока это отдельные проекты, но каждый успешный опыт приводит на этот рынок десятки новых инвесторов. В основе таких проектов прежде всего то, что дала нам сама природа. Это могут быть горы, вулканы, тайга, самое главное чтобы курорт находился в нетронутой экологически чистой зоне и сам не нарушал баланса в природе. Что, в свою очередь, вносит некоторые ограничения: такой туризм не может быть массовым, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Однако, по словам экспертов, Эко-Планета далеко не первый проект экокурорта в России и тенденция к созданию таких комплексов появилась давно.

В советской России, можно сказать, тоже были свои агротуристы дети, отправляющиеся на лето в деревню к бабушке и принимающие посильное участие в выращивании тех самых овощей. Или по крайней мере пробовавшие яблоки в соседском саду, что являлось уже экстремальным видом отдыха.

Сейчас, по словам Елены Буравцовой, пресс-секретаря агентства недвижимости Домострой, одним из самых популярных направлений туризма в Европе является агротуризм. Суть его в том, что жители городов выезжают в деревню и, живя в частном доме, получают возможность ближе познакомиться с укладом сельской жизни. Они пьют парное молоко и молодое вино, едят свежие овощи и домашний сыр, дышат чистым воздухом. Во всем мире экологический туризм достаточно развитое явление, и в России у него тоже есть определенная ниша, соглашается заместитель директора управления загородной недвижимости Миэля Владимир Яхонтов.

Экологические курорты пользуются сейчас во всем мире большой популярностью, в связи с этим идея создания целевой программы развития экологического и оздоровительного туризма в России весьма своевременна и может стать серьезным источником пополнения региональных бюджетов. Создание экокурортов это один из способов освоения крупных территорий для тех компаний, которые готовы вкладывать большие объемы долгосрочных инвестиций в проект. Очевидно, что окупаемость таких проектов будет выше, чем, например, при масштабном строительстве жилья, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Необходимость в современных экологических курортах возникала после того, как Сочи стал участником конкурса на проведение Зимних олимпийских игр 2014 г. При выборе столицы игр учитывается экологическая составляющая влияния спортивного строительства на окружающую природу, отмечает Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.

Вообще, идея экоотдыха постепенно овладевает массами в России. Под этим соусом подаются самые разные проекты. Условно их можно разбить на три категории. Во-первых, это территории под жилую застройку на большом удалении от города. Вторая категория заповедные места, в которых осуществляется минимальный по объемам застройки девелоперский проект. Эти курорты не предлагают развитого сервиса и инфраструктуры их преимущество как раз в полном отсутствии достижений цивилизации. Люди приезжают сюда, чтобы покататься на байдарках, пожить в палатках. Из туристических услуг здесь могут быть арендные домики или небольшие гостиничные комплексы. В качестве примера можно привести экопарк, созданный на базе Саяно-Шушенского заповедника, который находится в Красноярском крае. Третья категория это VIP-курорты с полным набором услуг, включая и благоустроенную территорию, и жилье. Пример такого комплекса сафари-парк Лесные угодья в районе д. Гамзюки Износковского района Калужской области, примерно в 162 км от МКАД, рассказывает генеральный директор компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов.

Самым известным проектом курорта в России эксперты называют проект строительства горнолыжного курорта на территории Краснодарского края. Здесь дочерняя структура Интерроса компания Роза Хутор при содействии российского отделения Всемирного фонда дикой природы планирует построить курорт на участке площадью 500 га, расположенном на территории Сочинского национального парка. Кроме того, российские девелоперы заявили о строительстве курорта Архыз в Карачаево-Черкесии, создании всесезонного туристического и делового комплекса Байкал-Сити, а также реализации проекта всесезонного горнолыжного комплекса Манжерок в Республике Алтай.

Что касается востребованности бренда Эко в России, то в качестве примера можно привести Ecovillage на московском рынке коттеджных поселков, в рамках которого из всей массы предложения было отобрано несколько далеко не самых известных, но благополучных с точки зрения экологии объектов, показатели продаж которых, по нашим данным, далеки от идеала, замечает Аверьянов.

Список российских экокурортов перечисленными проектами не ограничивается. Неделю назад я вернулся из Домбая в Карачаево-Черкесии, который действительно имеет шансы стать экологическим курортом. Поселок располагается на высоте 1500 м в окружении кольца гор, не уступающих по красоте склонов лучшим курортам Швейцарии, на территории заповедной зоны, что уже во многом определяет экологическую обстановку. Я уверен, что в ближайшие годы Домбай действительно станет новой точкой на горнолыжной карте мира, рассказывает Шершнев. По его словам, Swiss Realty Group также планирует в ближайшие годы реализовать экологические проекты на озере Байкал и Камчатке.

По словам Алексея Аверьянова, основным отличием экокурортов является использование методов строительства, минимальным образом влияющих на окружающую среду. Также речь идет о применении исключительно экологически безопасных строительных материалов и организации самодостаточной инфраструктуры объекта, которая предполагает экономное использование воды и энергии и переработку отходов. Значительную роль здесь играют и работы по восстановлению природного баланса, говорит эксперт.

В чем отличие?
К экологическому курорту предъявляется несколько требований. Концепция экокурорта предполагает соблюдение всех экологических стандартов, применение экологически чистых технологий и материалов при строительстве, использование альтернативных источников питания. Основное направление концепции сохранение территории застройки в первозданном виде и поддержание экотуризма, говорит Мария Литинецкая.

По словам Елены Буравцовой, главным отличием экологического курорта является максимальное приближение к нетронутой природе в сочетании с максимальным сохранением флоры и фауны. Как правило, в перечень объектов инфраструктуры подобных объектов входят современные очистные сооружения, безотходные энергогенерирующие механизмы солнечные батареи, ветряки, напоминает о прозе жизни Алексей Аверьянов.

Кроме того, по словам Литинецкой, экологический курорт должен включать в себя все необходимое для общего оздоровления человеческого организма и одновременно способствовать единению человека с природой. Любой такой курорт должен иметь спортивные, развлекательные, этнические, оздоровительные составляющие. Должны предусматриваться различные объекты для детского и семейного отдыха. В условиях большого количества приезжающих и постоянно проживающих людей также необходимы медицинский центр и образовательные учреждения. Необходимо предусмотреть элитарный сегмент, доступный только для определенного круга избранных людей, в случае нашего курорта это гольф-клуб, говорит Петр Сейбиль.

Помимо особого местоположения в уникальном природном окружении экологический курорт должен находиться в месте с малой плотностью населения. Там не должно быть трафика, большого людского потока, скопления промышленных объектов. Таких действительно уникальных, уединенных мест, не тронутых цивилизацией, еще немало в России. Например, территория Кавказских Минеральных Вод, озеро Байкал, предгорье Кавказа, Соловецкие острова, добавляет директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева.

Девелоперы экологических курортов ограничены в выборе места для строительства. Это должны быть участки девственной природы с богатым животным и растительным миром, уникальным географическим положением. Для размещения подобных объектов подойдут любые регионы России, где природа сохранилась в первозданном виде, а климат способствует развитию подобного направления, это могут быть зоны заповедников, морские побережья, горные массивы, говорит Мария Литинецкая.

А в Челябинске, по ее словам, туристов могут привлечь уникальные боры, озера, реки, пещеры. В свою очередь, на Южном Урале известны глубокие и прозрачные озера Увильды и Тургояк, на которых даже запрещено использование моторных лодок. В некоторых этих регионах уже развивается экологический туризм, например, в Челябинской области туристы могут побывать в национальных парках Таганай и Зюраткуль.

Российский север сохранил свою дикую, первозданную красоту. При умелом хозяйствовании и поддержке местных промыслов и ремесел перспективы развития международного экологического туризма в этом регионе высоки. В Якутии туристов могут привлечь так называемые мамонтовые и алмазные туры, круизы по реке Лене, посещение Полюса холода, тур Северное сияние, охота, рыбалка и многое другое. В Новгородской области привлекают памятники природы и природоохранные зоны: Валдайский, Любытинский, Хвойнинский районы, перечисляет Елена Буравцова.

москвичам это не очень доступно. Даже если говорить о Конаково, то дорога туда занимает полдня. Для поездки на выходные далековато. В результате, по мнению участников рынка, Эко-Планета может стать самым близким к Москве экологическим курортом, что, безусловно, является достоинством проекта.

Однако все эти места расположены далеко от Москвы, а поблизости же от российской столицы, по словам руководителя аналитической службы компании Новый город Натальи Ветлугиной, мест для строительства экологических курортов практически нет: Максимально близким к Москве местом такого типа можно назвать Конаково под Тверью и Плес на Ярославском шоссе в районе Переславль-Залесского. Спросом эти места пользуются, и доходность проектов там может быть высокой, но в силу расстояния

Вопрос денег
По данным Алексея Аверьянова, реализация проекта экологического курорта требует на 20-30% больше инвестиций, чем строительство аналогичного объекта по обычным технологиям. Соответственно, сроки окупаемости подобного проекта будут в среднем на 20% дольше. Тем не менее девелопер может значительно выиграть в долгосрочной перспективе за счет экологических качеств курорта, обеспечивающих более высокую стоимость предложения и большую востребованность подобных объектов, говорит эксперт.

Помимо всех перечисленных качеств экокурорт должен иметь свою изюминку, привлекающую туристов. Например, основным структурным элементом курорта Роза-Хутор является горнолыжный спуск. А основным структурным элементом курорта Эко-Планета планируется сделать агротуристические фермы, которые будут представлять культурно-этнические особенности и архитектурный стиль народов мира, напоминает Мария Литинецкая.

Более того, по мнению первого вице-президента корпорации Бест-Недвижимость Михаила Гороховского, все зависит от инфраструктуры, которую частные предприниматели создать не в состоянии. Аэродромы, шоссе это все частный бизнес не потянет. Там, где государства выделяет на это средства, в Сочи, том же Иркутске, создаваемых сейчас игорных зонах, на Алтае эти регионы становятся привлекательными. Вообще, во всем мире пропорции таковы: $1, вложенный в инфраструктуру правительством, дает еще $3 частных инвестиций, объясняет он.

Кроме того, говорит Наталья Чукаева, стоимость строительства экологического курорта международного уровня зависит от того, на базе какого природного объекта он создается. Если это просто проведение коммуникаций и возведение корпусов для жилья, то стоимость не сильно будет отличаться от обычного туристического комплекса. Если же речь идет о курорте, реализация которого связана с проведением специальных работ, например, в горной местности, то это может потребовать довольно крупных вложений. Главная трудность подвести к объекту коммуникации, обеспечив все преимущества цивилизации, но не нарушить экологический баланс, адаптировать экологические ресурсы к использованию человеком, не уменьшив при этом их значимости, считает эксперт.

Однако, по словам экспертов, сокращению издержек на строительство инфраструктуры и получение разрешительной документации может способствовать новая государственная программа по экологическому туризму, если она будет принята.

Еще одна сложность получение согласований на строительство в особо охраняемых зонах. Для строительства, как правило, выбирается территория национального парка, заповедника. Получить разрешение на строительство в этих зонах бывает тяжело, а порой невозможно, говорит Буравцова. По словам старшего эксперта инвестиционного холдинга Финам Романа Семчишина, в России на территории уникальной природоохранной зоны курортов не должно проживать более 500 000 человек.

На перспективу
Услуги экологических курортов скорее всего заинтересуют не только россиян, но и иностранных туристов. Это связано с природными особенностями регионов России, ее богатой флорой и фауной. Сейчас на фоне глобальной урбанизации мало осталось уголков, где человек может побыть наедине с природой, поэтому и появился спрос на экотуризм, считает Литинецкая.

Проект нашего курорта актуален и рентабелен экономически, а участие государства в реализации данной программы может обеспечить более оперативное и обоснованное выделение территорий под такие курорты, избежание бюрократической волокиты в различных согласованиях, которых, безусловно, будет много. Кроме того, наш курорт или в перспективе сеть подобных курортов в России сможет решать большое количество проблем, связанных с развитием регионов, уверен Петр Сейбиль.

Однако пока что многие участники рынка недвижимости относятся со скепсисом к идее создания экокурортов. Экологический туризм в России находится в зачаточном состоянии. У нас пока слишком низок уровень развития общества с точки зрения туризма. Люди совсем недавно стали хорошо зарабатывать и не все в жизни еще успели попробовать. Следуя сложившемуся российскому стереотипу, сначала надо побывать в Анталии, потом Египет, Европа, далее Мальдивы, затем Восток, Азия, говорит Наталья Чукаева. Я думаю, что российские экологические курорты мировых стандартов это пока удел богатых людей, которые попробовали все и им нужно какого-то неизведанного эксклюзива.

В целом идея экотуризма и создания сети таких курортов своевременна и оправданна с экономической, политической и, само собой, экологической точки зрения. Это привлечет в страну зарубежные инвестиции и создаст дополнительные рабочие места, повысит туристическую привлекательность России. Огромные неосвоенные просторы богатейший ресурс, который можно заставить работать, в том числе на наш международный имидж. В этом должны быть заинтересованы федеральные власти, поэтому создание целевой программы развития этих земель шаг мудрый, говорит Тимур Сайфутдинов.

В перспективе инвесторы могут увеличить эту цифру в разы. Благо, как отметил генеральный директор компании РусСтройТрест Строительные инвестиции Дмитрий Гусев, строить будет где: крупные землевладельцы (Ведомство, Абсолют и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы. Хотя руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов настроен скептически: Интересных участков под коттеджную застройку на рынке нет. А те, что удовлетворяют всем требованиям, встречаются редко и распродаются между своими.

По словам Романа Семчишина, идея экологических курортов может быть интересной, хотя пока она не столь актуальна. Однако в долгосрочной перспективе даже скептики уверены в победе экологического туризма. В любом случае формирование ниши экотуризма вопрос не краткосрочной перспективы: несколько реализованных проектов не изменят ситуацию в целом, тогда как массовое строительство подобных комплексов займет не одно десятилетие, резюмирует Алексей Аверьянов.
Снег сошел так быстро, что у потенциальных покупателей загородных домов есть шанс избежать путешествий по весенней распутице в поисках дома мечты. Впрочем, на месте многих заявленных к продаже поселков, кроме поля и картинок, и смотреть пока нечего. Зато картинки впечатляют, как и масштабы некоторых проектов с инвестициями в миллиарды долларов. По оценке Миэля, в настоящее время объем рынка загородной недвижимости Подмосковья более $10 млрд.

Из недавних примеров: сам РусСтрой-Трестнамерен построить за пять лет три сети по 2-3 поселка в каждой, инвестиции в строительство каждого поселка от $20 млн до $40 млн, а финансировать проект будет ИК Норд Капитал (создан основателем агрохолдинга Русагрокапитал Яковом Шляпочником). ГК Конти совместно с компанией МАРР Капитал начала строительство поселка лэйн-хаусов Ильинка (162 дома на 12 га по Ильинскому шоссе), инвестиции оцениваются более чем в $100 млн. Альянс создан для совместного финансирования, строительства и управления нового проекта, а также объединения опыта двух компаний, говорится в пресс-релизе по этому поводу.

И все же, по данным Миэля, на начало 2007 г. в Подмосковье выставлено на продажу около 75 крупных земельных участков (от 100 до 1000 га), на их освоение понадобится не менее $30 млрд. Благо, как добавляет Гусев, наметилось создание долговременных альянсов между финансовыми институтами и девелоперами.

Анна Рассохина, маркетолог Пересвет Реал Эстейт, уточняет, что рост цен на земельные участки без подряда в коттеджных поселках западного направления с февраля 2006 г. по март 2007 г. составил от 25% до 45%, а по отдельным проектам превысил 80%, что связано с изменением в позиционировании поселков. Разумеется, такой рост обусловлен соответствующим уровнем платежеспособного спроса, утверждает Рассохина.

Дальше дешевле
Земля все дорожает. По состоянию на конец 2006-го начало 2007 г. рост цен на участки составил от 5% до 12% ежеквартально по различным направлениям такова оценка Миэля. Цены на земельные участки поднялись на 15-20%, а на загородные дома на 9-12%, описывает динамику рынка за тот же период Олег Маринин, президент компании Парк Групп. Цена зависит от направления, категории и вида разрешенного использования земельного участка, а также от близости инженерных коммуникаций, к которым можно подключиться, отмечают в Rodex Group.

По словам Валерия Мищенко, директора по развитию холдинга Rodex Group, в I квартале 2007 г. было заявлено о начале реализации около 10 проектов. А Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости, говорит, в частности, о том, что готовятся к выходу несколько крупномасштабных проектов экономкласса на Ярославском шоссе (район Тишково и Зимогорье), Горьковском шоссе и в районе Королева.

Загородный рынок Подмосковья получил хороший шанс благодаря тому, что рынок городского жилья в Москве в 2006 г. перегрелся. Продавцы коттеджей не без успеха объясняют преимущества их товара за МКАД перед жильем в границах МКАД за ту же цену. По данным аналитической службы девелоперской компании АСК, совокупные объемы продаж на загородном рынке в 2006 г. превысили показатели 2005 г. на 40-45%. Основная доля продаж в 2006 г. пришлась на дома в организованных коттеджных поселках на удалении до 45 км от МКАД и в ценовом диапазоне от $250 000 до $900 000 за домовладение. По данным Терра-Недвижимости, верхняя планка цены поднялась за отметку $70 млн, в то время как нижняя остается на уровне $250 000.

Дешевое предложение те самые дома по цене типовой московской квартиры появляются на рынке понемногу и очень далеко. Например, по данным Валерия Лукинова, есть варианты от $700 за 1 кв. м за 100-м км по Калужскому шоссе, до $1000 за 1 кв. м на 42-м км Дмитровского шоссе. Такое предложение вымывается с рынка быстро.

Валерий Лукинов отмечает, что в настоящий момент загородный рынок инвестиционно привлекательнее, чем столичное жилье. И особенно востребованы у частных инвесторов участки без подряда в поселках экономкласса, потому что именно такие поселки и пользуются спросом у покупателей. В 2006 г., по данным МИАН, спрос в сегменте экономкласса был удовлетворен не более чем на 15-30%.

Дмитрий Гусев выделяет две основные точки кристаллизации интереса потребителей: комфортная дача как дополнение к московской квартире и дома или таун-хаусы как полноценная ей замена. Хотя многие проекты и так позиционируются как замена московской квартире, критическим фактором является наличие на месте (максимум в 3-5 км) полного набора не только развлекательной, но и социальной инфраструктуры, начиная от магазинов, медицинского обслуживания и заканчивая полноценной качественной школой и детским садом, говорит он.

Анна Михайлова, коммерческий директор проекта Грин Хилл, отмечает расширение географии застройки до 50 км от МКАД. Пока девелоперы еще не в полной мере переключились на земли в более удаленных районах, хотя такая тенденция ясно прослеживается, соглашаются в Большой земельной компании (БЗК), владеющей более 3500 га на самой границе Калужской области с Подмосковьем. Более того, по данным БЗК, растут цены на участки в радиусе 90-100 км от МКАД, которые до последнего времени считались дешевыми. Но сейчас за 100 км участки в 2 га предлагаются за $300 000.

Травка зеленеет
Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК Северо-Запад, отмечает, что с началом сезона продажи в дачных поселках идут хорошими темпами. Однако, говорит Евгений Хуторянский, генеральный директор компании Ваш дом, в сегменте поселков бизнес-класса, наиболее популярном у застройщиков, большой объем предложения провоцирует жесткую конкуренцию.

Еще одна тенденция: реальные покупки делаются на стадиях высокой готовности строительства, т. е. застройщик должен обеспечить большую часть работ собственным (самостоятельно привлеченным) финансированием, для чего необходима устойчивая система взаимоотношений с финансовым партнером, говорит Гусев.

Высаживаются цветы на клумбах, подрезаются деревья и кустарники, в общем, проводятся все те же работы, что и в городе в межсезонье, рассказывает Светлана Кондачкова. Обычно это делает управляющая компания, особенно это заметно там, где застройщиком на общественных территориях выполнен ландшафтный дизайн, и не требует дополнительных затрат от владельцев коттеджей. В поселках экономкласса благоустройство минимальное, так как нет желающих его оплачивать, говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости Миэль-Недвижимости.

По мнению Лукинова, в условиях обострения конкуренции в качестве преимущества именно своего предложения застройщик может предъявить благоустроенные общественные, прогулочные зоны. Риэлторы, работающие в поле, подтверждают: даже пока поселок только строится, проще продавать, если территория уже более-менее ухожена и облагорожена.

Благоустройство территорий всегда включено в стоимость объекта, соглашается Анатолий Балашов, директор департамента загородного строительства Кирсанова Риэлти. Обязательства по их выполнению святая обязанность современного девелопера. Более того, внушителен процент проектов, где застройщик сначала занимается организацией инфраструктуры и благоустройством, а лишь потом начинает продажи. Но это характерно все-таки для элитного сегмента рынка.

Анна Рассохина напоминает: приобретая земельный участок в коттеджном поселке, будущие жители получают право пользоваться общей территорией и объектами инфраструктуры именно потому, что их строительство и обустройство ведется за счет покупателя.

Например, как сообщила пресс-служба Миэля, в коттеджном поселке Павловская слобода (22-й км Новорижского шоссе, общая площадь застройки 140 га, стоимость коттеджей от $800 000) 1 га выделен под строительство парка, в котором четыре сада будут отражать исторические особенности различных временных эпох: Древний мир, Средневековье, Возрождение и Новое время. Для начала девелопер установил на территории Древнего мира чучело мамонта в натуральную величину.

Если речь идет о строящихся поселках, то благоустройство в них вряд ли ведется все зависит от степени готовности объекта, но если это все же делается, то исключительно за счет средств девелопера, добавляет Яхонтов.

Кроме того, в настоящее время в Госдуме РФ рассматриваются несколько законопроектов: о совершенствовании проведения землеустройства, о государственном кадастре недвижимости, об установлении порядка резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд, по определению методики оценки объектов недвижимого имущества с применением понижающих коэффициентов и др.

Закон и порядок
Можно сказать, что порядок наводится и в сфере законодательства, регулирующего застройку подмосковных земель. Мария Бокова, юрист Пересвет Реал Эстейт, прежде всего называет ФЗ № 232, внесший существенные изменения в Градостроительный и Земельный кодексы и другие законодательные акты. Нормы закона направлены на упрощение процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства, уточнение полномочий контрольных органов в области капитального строительства. Законодательной новацией являются нормы закона об ипотеке муниципальных и федеральных земель, включении земельных участков в границы населенных пунктов, изменении видов разрешенного использования участков и т. д., комментирует юрист.

232-ФЗ вступил в силу с 2007 г., уточняет Валерий Лукинов. Эксперт отмечает, что закон в том числе определяет назначение недвижимости в виде двух последовательных процессов: планирования развития территорий (включая резервирование и перевод земель из одной категории в другую) и зонирования с установлением регламентов разрешенного использования недвижимости.

Можно прогнозировать, считает Бокова, принятие Госдумой ряда законов, уточняющих и дополняющих нормы, вступившие в силу в 2007 г., а также внесение новых законодательных инициатив, целью которых является стимулирование рынка земельных участков и жилищного строительства.

По мнению Валерия Мищенко, основное влияние на рынок загородной недвижимости (дома и земельные участки) оказывают также принятые в конце 2006 г. Лесной и Водный кодексы. В Водном кодексе есть четкие толкования взаимоотношений объектов недвижимости с береговой линией. Более того, в ряде случаев и при соблюдении необходимых процедур расстояние от дома до воды может быть и 50 м. К сожалению, Лесной кодекс не дал четких пояснений в части использования лесных участков под жилую застройку. Поэтому смело можно прогнозировать рост спроса, а значит, и цен на лесные участки вплоть до сноса морально устаревших объектов, замечает Анатолий Балашов.

В связи с ним меняется порядок перевода земель из одной категории в другую. Процесс перевода приостановлен во всех компаниях, ведущих эту работу, в связи с уточнением и отработкой процедуры перевода на уровне субъектов РФ, сообщил эксперт. Однако это не повлияет значительно на цену предложения на рынке больших земель в связи с его насыщенностью землями.

Также, по мнению Литинецкой, заслуживает внимания областной закон О генеральном плане развития Московской области: Выстроены приоритеты развития Подмосковья в области строительства и реконструкции автомобильных дорог, формирования промышленных округов, строительства технопарков, создания рекреационных зон и т. д. Безусловно, этот закон поможет застройщикам при оценке перспектив развития территории вокруг того или иного участка земли, тем самым будут снижены риски, связанные с неопределенностью в действиях муниципальных властей в сфере строительства.

Светлана Кондачкова добавляет к этому списку закон о так называемой дачной амнистии (ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что этот закон может облегчить жизнь многим застройщикам, возводящим свои поселки на земле под дачное строительство, так как теперь им будет проще сдать поселок в эксплуатацию и оформить права собственности на дома.

Прошло уже пять лет после принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и больше десяти - после старта земельной реформы, а самый проклятый российский вопрос так и не решен.

Тем не менее к настоящему времени не все земельные проблемы решены законодательным путем окончательно. Это касается порядка выкупа или аренды земель, цен на них, совмещения строения и земельного участка, на котором оно расположено или который необходим для его использования и обслуживания, добавляет Елена Буравцова, пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой.

Эта неопределенность тяготит крестьян, она лихорадит и аграрный бизнес, а сама земля тем временем становится легкой добычей спекулянтов, перепродающих для дальнейшего освоения девелоперами под частные коттеджи.

Формально крестьянам выделены так называемые земельные паи и 90 процентов пашни находится вроде бы в частных руках. А фактически - только 40 процентов владельцев могут показать документы на землю, да и вообще саму землю, огороженную колышками.

Российская газета: Какими будут ваши первые шаги?

Правительство Российской Федерации своим постановлением от 29 марта 2007 закрепило за Минсельхозом России функцию контроля за использованием сельскохозяйственных угодий. Президент России поручил аграрному ведомству помочь крестьянам провести межевание и оформить свои права. В связи с этими изменениями о планах минсельхоза рассказал министр сельского хозяйства Алексей Гордеев.

Будем добиваться, чтобы те, кто работает на земле, - фермер, владелец сельскохозяйственного предприятия и его работники, - были уверены в перспективе своего аграрного бизнеса, даже если земля не в их собственности, а используется на условиях аренды. Надо помочь провести межевание, и мы предложили принять целевую программу по землеустройству сельскохозяйственных земель России.

Алексей Гордеев: В сложившейся на сегодняшний день ситуации существует необходимость внесения изменений в законодательство о землепользовании. Процедура перевода земли из сельскохозяйственных в иные категории должна быть строго и определенно обозначена законом. Подход очевиден: если, например, поле попадает в черту утвержденного генплана развития города или поселка - процедура оформления земли достаточно простая, стройте жилье, создавайте инфраструктуру. Если нет - должно существовать жесткое табу на перевод такого поля из категории сельскохозяйственной в иные. Купил землю сельскохозяйственного назначения - значит, должен на ней организовать именно сельскохозяйственное производство.

РГ: Какова сегодня ситуация с рейдерством, с захватом земли?

Думаю, этот комплекс мер позволит сдвинуть проблему с мертвой точки.

РГ: Есть и другая точка зрения. Говорят, урожай за тридцать лет с подмосковной, например, земли, стоит дешевле, чем она сама. Выгоднее застраивать.

Гордеев: Везде, где экономика чуть ожила и у людей появился капитал, начинается скупка сельхозугодий. Часто земля попадает в собственность так называемых рейдеров, цель которых - не завладеть аграрным предприятием и работать в нем, а развалить его и перевести земли в категорию несельскохозяйственных для дальнейшей перепродажи. Подобные махинации способны подорвать экономику даже эффективных сельскохозяйственных организаций. В связи с этим одна из главных задач государства - пресечь спекуляцию сельскохозяйственными земельными угодьями.

Вместе с этим опыт, например, Индокитая с его высокой плотностью населения показывает, что повышение доходов населения приводит к резкому увеличению спроса на продовольствие. И даже новые технологии, обеспечивающие высокую продуктивность сельскохозяйственного производства, не успевают за ростом потребления.

Гордеев: Все зависит от того, о каком участке земли идет речь. С точки зрения мировой экономики, наша земля вообще бесценна. На ней с удовольствием занимались бы сельским хозяйством сотни миллионов граждан других государств, обладающих более бедными ресурсами. Хочу напомнить, что на планете с продовольствием - большая беда. Голодает 800 миллионов жителей Земли, примерно столько же недоедает. И эта проблема будет только нарастать.

Гордеев: Знаете, стоимость стакана воды из-под крана у нас в московском водопроводе равна практически нулю - открыл кран и напился. А в пустыне отдашь за глоток воды и тысячу рублей, и 10 тысяч - сколько попросят.

РГ: То есть вы считаете российские земли сельскохозяйственного назначения недооцененными?

Стоимость сельскохозяйственной земли напрямую зависит от государственной аграрной политики. Такой порядок сложился в развитых странах. Если представить, что будет отменена государственная поддержка российского сельского хозяйства, то это приведет к тому, что и сама земля, и труд, вложенный в нее, вообще ничего не будут стоить. Чтобы этого не случилось, в России в ближайшие годы уровень государственной поддержки сельского хозяйства будет только расти.

Уверен, что нужно исходить из того, что покупательная способность населения нашей страны будет расти, спрос на продовольствие увеличится. Россия уже вышла на мировой рынок продуктов питания. Кроме этого, очевидно, что сельское хозяйство становится все более заметным поставщиком сырья для производства топлива. А значит, спрос на земли сельскохозяйственного назначения будет расти. Все это говорит о том, что мы обязаны сохранить сельскохозяйственную землю для будущих поколений.

Гордеев: Я что-то не помню своих резких высказываний по этому поводу. Другое дело, что в России взаимоотношения землевладельца и крестьянина находятся в первобытном состоянии, и не только не обеспечен их паритет с точки зрения закона, но крестьянин, вложивший труд в землю, оказывается в гораздо более проигрышном и незащищенном положении по сравнению с землевладельцем. А в Германии, например, размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения регулирует государство, причем так, чтобы в преимущественном положении оказывались те, кто на земле работает. Мне совершенно ясно, что государственная аграрная политика должна выражать интересы сельхозпроизводителей, а не только тех, кто просто владеет угодьями и зарабатывает на этом.

РГ: Вы часто критикуете владельцев крупных земельных угодий. Почему? Далеко не все они спекулянты.

А вдруг он разочаровался в бизнесе или ошибся в расчетах. В результате неопределенной становится судьба тысяч людей, проживающих в этой местности. Ясно, что нужно создать такую модель взаимоотношений муниципальной власти, государства и бизнеса, которая позволяла бы найти сравнительно безболезненный выход из такого рода ситуаций.

Так что появление крупных землепользователей в России - объективный процесс, который способствует созданию условий для современного, высокотехнологичного производства. Но при этом государство должно создать систему, при которой социальная ответственность бизнеса оформлялась бы юридически. Ведь владея сотней тысяч гектаров сельскохозяйственной земли, развивая производство на ней, землевладелец оказывает влияние на десятки сельских поселений. От воли его одного зависит жизнь тысяч людей, в том числе и тех, кто даже не связан с данным производством.

Гордеев: Это сложный процесс. И есть целый ряд объективных причин - наше государство все еще находится в переходном периоде. До настоящего момента у минсельхоза не было соответствующих полномочий. При проведении административной реформы наше министерство лишили компетенции, связанной с земельной политикой, в связи с чем земельный вопрос решали без нас. С внесением постановлением правительства в Положение о министерстве сельского хозяйства соответствующих изменений сделан первый шаг на пути к решению проблемы.

РГ: Если все так прозрачно, почему земельный вопрос буксует годами?

По словам представителя сочинского риэлторского агентства Soned Аревика Демирчяна, за прошедшую неделю цены на жилье элитного класса увеличились приблизительно на 30--33%, в то время как эконом-класс подорожал на 15--20%. Рост цен, хоть и не такой большой, фиксирует вице-президент по консалтингу и партнер компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова: В среднем по рынку рост составил порядка 15--20%. При этом стоимость жилья в 2006 году, по оценке компании Soned, выросла на 30--60% в зависимости от класса, по оценкам компании GVA Sawyer -- на 12--18%.

Земельная политика остается прерогативой министерства экономического развития и торговли. Однако минсельхозу передали важную функцию - выработки государственной политики и нормативно-правового регулирования в области использования земель сельскохозяйственного назначения. Это ключевой вопрос, который позволит нам выступать инициатором решения назревших проблем.
За неделю, что прошла после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады-2014, местные цены на жилую недвижимость продемонстрировали головокружительный взлет. Эксперты и игроки рынка по-разному оценивают рост в конкретных цифрах, и причина этого понятна: сейчас на рынке дикий период, новые ценовые ориентиры еще только предстоит определить.

Далеко не все девелоперы находятся в смятении. К примеру, компания MR Group, реализующая в Сочи два жилых проекта (жилой комплекс Королевский парк, который планируется сдать в 2008 году и жилой комплекс Актер Гэлакси, срок сдачи назначен на 2010 год), подняла за прошедшую неделю цены на 10%. Но это временное явление. Коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба рассказала Времени новостей, что цены в Сочи действительно выросли на 30% и мы также поднимем цены на новый уровень в самое ближайшее время. Выросла стоимость квартир и в жилом комплексе Дом у дендрария компании М-Индустрия. До принятия решения о проведении Олимпиады в Сочи квартиры стоили от 2460 до 3800 долл. за кв. м, сегодня же -- от 3300 до 4990 долл. за кв. м. В жилом комплексе Красная площадь компании Эльдорадо Трейдинг Лимитед цены поднялись от 3390 до 3690 долл. за кв. м.

Некоторые застройщики заморозили продажу своих объектов до конца июля, дабы понять новую систему ценообразования, рассказал Времени новостей генеральный директор Vesco Realty Sochi Станислав Грипас. Правда, покупатель может забронировать объект, -- добавляет он, -- но цену потенциальному владельцу сообщат в конце июля.

И все же некие основания для подорожания есть. По мнению многих аналитиков рынка недвижимости Сочи, спрос на жилые объекты за последнюю неделю сильно увеличился, причем преимущественно среди покупателей из других регионов. По оценке компании Soned, от 80 до 90% сделок, которые осуществляются сегодня, носят инвестиционный характер. Причем инвестируют не только в элитную недвижимость, но и в бизнес-, и даже в эконом-класс.

Генеральный директор сочинского отделения компании Винсент Недвижимость Эдуард Филиппов отмечает, что рост цен на жилую недвижимость в размере 30% абсолютная неправда. Конечно, цены на недвижимость в среднем выросли по рынку, но не на 30%, -- говорит он. -- Я оцениваю повышение на 10%. Мне кажется, такое резкое повышение цен -- это неадекватная реакция рынка, эмоциональная и необоснованная. Недвижимость будет серьезно дорожать, когда будет построена инфраструктура.

Многие девелоперы вынуждены покупать землю именно сейчас, а не до олимпийской лихорадки. По словам представителя консалтерской компании, пожелавшего не называть свое имя, процесс оформления сделок по выкупу и долгосрочной аренде земельных участков был значительно осложнен еще с начала года. Регистрационная палата значительно сократила количество приемных часов. Так, в феврале это было всего два часа в неделю. В связи с этим многие сделки зависли, а некоторые и вовсе не удалось завершить, -- отметил он. Дело в том, что большая часть документации действительна только в течение определенного срока и участникам сделки приходилось по новой собирать все документы. К слову, такая ситуация довольно выгодна владельцам земли, ведь цена актива растет.

Еще более уверенно растет в цене земля -- это отмечают абсолютно все участники рынка. Станислав Грипас считает, что в особенности подорожала земля, предназначенная для многоэтажного строительства и расположенная в рамках города. Если до принятия решения о проведении Олимпийских игр сотка земли стоила порядка 400 тыс. долл., то сегодня до 500 тыс. долл. В некоторых районах цена достигает 800 тыс. долл. за сотку. Интересно, что сегодня на согласовании находится более десяти проектов насыпи островов в восьми бухтах в районе города Сочи. Так вот стоимость насыпи сотки земли составит порядка 70 тыс. долл. за сотку, -- рассказал г-н Грипас.

Цены выросли и на землю, предназначенную под малоэтажное частное строительство. Эдуард Филиппов оценивает рост на 20--50% в среднем по рынку, а в районе Красной Поляны и вовсе на 100%. В свою очередь, Аревик Демирчян отмечает, что сотка земли в Красной Поляне еще неделю назад стоила от 10 до 50 тыс. долл., а сейчас ее предлагают от 100 тыс. долларов.

Несмотря на некоторые сложности, девелоперы и инвесторы день изо дня заявляют о своем выходе на рынок Краснодарского края. По оценке многих экспертов, доходность от сочинских проектов, в особенности коммерческого назначения, может превысить московские показатели. По словам Эвелины Ишметовой, с одной стороны, инвесторам будет проще работать в Сочи, так как администрация наверняка обеспечит поддержку проектов с точки зрения бюрократии. Но, с другой стороны, в связи с ажиотажем вокруг Олимпиады и относительной молодостью рынка Сочи инвесторы столкнутся с определенной долей риска в плане окупаемости проектов. Рынок Москвы с этой точки зрения более стабильный и прогнозируемый.



Главная --> Публикации