Главная --> Публикации --> Издержки и противовесы Все на продажу Основатель le futur занялся садовыми гипермаркетами В столице появился новый суперокружной торгово-развлекательный комплекс На лофтца и зверь бежит

Дорога от центра Санкт-Петербурга до Сестрорецка занимает, без учета пробок, около 25 минут. Правда, в реальности, особенно утром и вечером в летний период, этот срок может увеличиться до двух-двух с половиной часов. В качестве альтернативы есть железная дорога -- электричка ходит примерно раз в час и за 40 минут довозит до Сестрорецка от Финляндского вокзала, то есть почти из центра северной столицы.

В 1721 году в Сестрорецке Петр I заложил первый в России оружейный завод. А нынешним летом начнется снос и расчистка площадки завода. К 2011 году на этом месте возникнет первый в Петербурге многофункциональный жилой комплекс Петровский арсенал, расположенный в промышленном интерьере с трехвековой историей. В будущее прошлого смотрел корреспондент Ъ-Дома Павел Никифоров.

Первое упоминание о Сестрорецке (тогда еще Систер-беке) обнаруживается в шведских хрониках начала XVII века. Уже в те далекие времена в устье Сестры-реки находились гавань и торговое поселение -- ярмарка. Русское же название Сестрорецк укоренилось в петровскую эпоху. В 1703 году -- в год основания Санкт-Петербурга -- на реке Сестре состоялось сражение русских войск под предводительством Петра со шведами, еще через семь лет царь отрядил команду офицеров для тщательного изучения мест на Сестре, а в 1714 году и сам решил обозреть удивительные окрестности. Вначале Петр, очарованный местными красотами, предполагал устроить здесь второй Петергоф с его фонтанами и дворцами, но приглашенные архитекторы посчитали это невозможным из-за недостаточного перепада высот. Тогда Петр распорядился построить оружейный завод, ради возведения которого были созданы плотины. Именно благодаря им и с их помощью появилось первое в мире рукотворное искусственное озеро -- Сестрорецкий разлив. В 1721 году строительство началось, а вокруг начал строиться и расти сам город. Долгое время завод был оружейным по своему профилю, потому носил название Сестрорецкий оружейный завод. Строительство завода велось до 1724 года под руководством выходца из Голландии Виллима де Генина. Правда, первоначальные постройки завода были деревянными и не сохранились до наших дней: в 1780 году большинство из них было уничтожено большим пожаром. Нынешние исторические постройки завода относятся краснокирпичному стилю промышленной архитектуры периода 1880-1900 годов.

До исторического центра Петербурга -- 30 км, 400 м -- до трассы Скандинавия, 5 км -- до Кольцевой автодороги.

Мастер-план Петровского арсенала разрабатывала известная английская архитектурная студия Paul Davis Partners. Согласно разработанному мастер-плану, жилая зона состоит из двух участков -- территории малоэтажной застройки и участка, отделенного от малоэтажной застройки историческим каналом. Малоэтажная застройка включает различные типы жилья: лофты, таунхаусы, классические одноуровневые и двухуровневые квартиры, квартиры-студии (в общей сложности порядка 50 тыс. кв. м). На участке справа от канала будет построен многоэтажный жилой комплекс общей площадью около 40 тыс. кв. м. Сам канал, как уверяют представители компании-девелопера, будет очищен и благоустроен. Спортивная часть территории, согласно концепции, будет включать многофункциональный фитнес-центр с мини-аквапарком, банным комплексом и бассейном, SPA-комплекс, спортивные магазины. Спортивную и жилую зону разделяет парк из редких пород деревьев, который будет сохранен и благоустроен. Коммерческая часть представлена локальным даун-тауном, где разместятся частная школа, супермаркет, офисы, рестораны, кафе, бары, магазины и пр.

Проект Петровский арсенал на первом этапе займет не всю территорию завода, а только его историческую часть, то есть 13,9 га из 30 га. Земля находится в собственности у девелопера Сестра ривер девелопмент, который по окончании строительства собирается остаться управляющей компанией всего комплекса. Оставшаяся территория также будет подвергнута редевелопменту, а производство будет выведено в ближайшую промзону, но пока конкретные сроки этого проекта не определены.

Главная особенность проекта, как уверяют представители компании,-- квартиры-лофты, которые будут продаваться в комплексе. В России лофтов пока что не было -- промышленные здания успешно реконструировали в бизнес- и торговые центры, в складские помещения, а вот строить жилье в фабричных стенах никто до прошлого года не решался. Зато в 2006-м было заявлено сразу два проекта: редевелопмент фабрики Красный Октябрь в Москве и Петровский арсенал. Общая стоимость проекта строительства многофункционального комплекса Петровский арсенал, включая ландшафтное благоустройство и расчистку канала, на сегодня составляет порядка $180 млн.

В здание гидростанции, где сохранилось много уникальных механизмов, будет перенесен заводской музей.

Эксперты считают, что основная сложность, с которой столкнется девелопер при реализации проекта,-- это обременения, наложенные Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Восемь исторических зданий оружейного завода охраняются государством и находятся в аварийном состоянии. Кроме того, инвестору придется полностью менять инженерные коммуникации и провести работы по экологической очистке стен и территории завода. Но, как отмечают представители Сестра ривер девелопмент, особых загрязнений на территории нет: инструментальное производство наиболее чистое из всех оборонных, и единственным загрязнителем является машинное масло. Несмотря на это, результаты экологической экспертизы показали -- потребуется выемка грунта не менее чем на полметра в глубину. Наконец, высокий уровень грунтовых вод накладывает серьезные ограничения при проектировании, а также при выборе технологий строительства.

Очевидный плюс размещения жилья на месте бывшего промышленного предприятия -- доставшиеся в наследство лимиты на инженерную инфраструктуру. У проекта отсутствуют проблемы по электрическим мощностям, газоснабжению и канализации. Есть согласованные лимиты по водоснабжению.

Еще одна сложность, с которой, по мнению участников рынка, столкнется девелопер при реализации проекта,-- это строгое соблюдение закона. По словам представителей Сестра ривер девелопмент, все жилье они намерены продавать в полном соответствии с 214-м федеральным законом. Таково было основное требование владельца компании фонда Jensen Group I Limited Partners,-- рассказали в компании. В России большая часть жилья продается по серым схемам, которые более удобны застройщику, чем покупателям. Чем обернется подобная законопослушность, сказать сложно.

Вторая и главная проблема -- редевелопменту на первом этапе подвергнется не вся территория завода, и до 2011 года на половине территории останется производство. Правда, по словам застройщика, оно будет отделено от площадки забором и всяческий контакт между ними будет невозможен. В то же время эксперты, опрошенные Ъ-Домом, считают, что это может повредить продажам элитного жилья. Покупатель элитного жилья вряд ли оценит такое соседство.

Местоположение: Сестрорецк, ул. Воскова, 1

Многофункциональный комплекс Петровский арсенал

Площадь квартир (кв. м): 35-300

Этажность: малоэтажная часть -- 1-5 этажей, дом комфорт-класса -- 10-20 этажей

Стоимость 1 кв. м в доме комфорт-класса ($): от 2,5 тыс.

Стоимость 1 кв. м в лофтах ($): от 3,5 тыс.

Тип договора: договор долевого участия в соответствии с ФЗ N214

Цена квартир ($):160 тыс.--1,2 млн

Характеристики проекта
Положительные

Срок сдачи: 2011 год

Новая архитектурная и культурная среда.

Тихое место, историческое окружение, в непосредственной близости Сестрорецкий разлив и побережье Финского залива.

Соседство с действующей частью Сестрорецкого инструментального завода.

Отрицательные

Мнения конкурентов
Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости:

Серьезные обременения, наложенные КГИОП, на реконструкцию исторических зданий.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость:

-- Редевелопмент производственного здания в многофункциональный комплекс -- разумное предприятие. Участие опытного игрока Jensen Group повышает шансы реализации проекта. В то же время девелоперы могут столкнуться со сложностями. Тяжело предсказать, каков будет спрос на такую новую для петербургского рынка категорию жилых объектов, как лофты, тем более расположенные на определенном отдалении от Петербурга, в Сестрорецке. Но у этого направления большое будущее.

Площадка, на которой реализуется проект, имеет перепад рельефа местности порядка 15 м. Разрабатывавшая проект архитектурная мастерская Юрия Григоряна Меганом решила обыграть эту особенность места и разместила жилые корпуса на большом, уходящем внутрь горки стилобате. Он включает один подземный и четыре надземных уровня, в двух из которых разместятся машиноместа жителей Шоколада, а в остальных -- офисные площади и машиноместа для жителей соседних зданий, которые планируется построить позднее.

-- Место для Петровского арсенала было выбрано удачно. Сестрорецк -- это развитый город-спутник Петербурга. Столь масштабный проект будет здесь вполне уместен, тем более что подобных проектов нет не только в Курортном районе, но и во всей Ленобласти и Петербурге. Функциональное разделение Петровского арсенала тоже сделано наилучшим образом -- рынок переварит и количество офисов, и количество жилья, запланированное здесь. Спрос на лофты, которые уже набирают популярность в России, безусловно, будет. Очевидных минусов у проекта нет, однако есть ограничения, наложенные КГИОП, что, конечно, усложнит строительство.
Сегодняшней тенденцией рынка стало появление новых домов топ-класса в местах, которые ранее считались не самыми удачными для размещения недвижимости такого рода. Именно к таким проектам относится строящийся в районе Таганки, в Тетеринском переулке, жилой комплекс Шоколад.

Шоколад будет включать два корпуса разной конфигурации и по формату вполне соответствует клубному дому. Здесь всего 38 квартир и пять двухуровневых пентхаусов с эксплуатируемой кровлей: 18 квартир и два пентхауса в корпусе А (девять жилых этажей), 20 квартир и три пентхауса в корпусе В (семь этажей). Кровля стилобата является собственным внутренним двором обоих корпусов, откуда можно попасть в квартиры. Эта территория получит ландшафтное оформление и превратится в своего рода висячий сад.

Благодаря такой составной части проекта удалось преодолеть неизбежный минус обычной городской площадки -- затесненность нового дома в окружающей застройке. Хотя строительство находится на достаточно ранней стадии, а именно монтаже монолитных конструкций стилобата, уже сейчас видно, что даже нижние этажи жилой части Шоколада будут возвышаться над соседними домами. Это даст отличные панорамные виды из окон дома -- на Москву-реку, Кремль, старые кварталы Таганки, храм Христа Спасителя и даже на Воробьевы горы.

Проект отличает набор довольно любопытных маркетинговых ходов, ориентированных во многом на женскую аудиторию. Это не только выбор имени и стилистика оформления рекламных материалов, но и входящие в систему позиционирования особенности -- изящество проекта и будущий комфорт. Кстати, почти все квартиры (кроме самых маленьких) будут оборудованы каминами. Плюс к тому для дома подбираются очень дорогие зарубежные отделочные материалы -- каждый кирпич выбранной наружной облицовки фасадов стоит больше $

Проект реализует компания Тетрис. Она была основана еще в 1996 году и занималась разного рода строительными проектами, в том числе жилыми, однако на московском рынке, тем более в его наиболее дорогом сегменте, работает впервые. Поэтому для данного проекта была привлечена известная архитектурная мастерская, а за реализацию жилья взялась на эксклюзивной основе компания Kalinka-Realty.

Документы по площадке в Тетеринском переулке в настоящее время оформлены не полностью. Получено разрешение только на строительство корпуса А, на корпус В оно пока отсутствует. Однако покупатели квартир выступают в основном в качестве юридических лиц, которым быть соинвесторами строительства при нехватке документации закон о долевом инвестировании, как известно, не воспрещает.

В комплексе предусмотрены квартиры разных площадей -- от 78 до 248 кв. м. Наиболее широко представлены площади по 150-160 кв. м. Разница в форматах апартаментов позволяет создавать совмещенные квартиры. Так, недавно были проданы в паре смежные квартиры площадью 150 и 78 кв. м. Площадь пентхаусов варьируется от 190 до 356 кв. м, включая верхнюю часть -- зону барбекю, выходящую на кровлю.

Любопытной особенностью нового дома является то, что на ранней стадии строительства проект вообще не испытывает конкуренции. Первые квартиры в нем купили те, кто хотел приобрести недвижимость именно в этом месте. По результатам первых двух месяцев продаж реализован уже десяток квартир, причем только последняя сделка, которая была совершена в самом конце июня, явилась результатом рекламной кампании. Все другие проданные квартиры были приобретены либо владельцами дорогой недвижимости в разных домах в целях пополнения коллекции апартаментов топ-класса, либо из привязанности к Таганке: в окрестностях Николоямской улицы находится очень много офисных зданий класса А, и для топ-менеджмента компаний-арендаторов Тетеринский переулок является удобным по близости к работе местом.

В ближайших окрестностях у дома в Тетеринском конкуренты отсутствуют. Так, дома, которые строились в 2003-2006 годах в районе Дровяных переулков, снаружи от Садового кольца, в настоящее время завершены, свободных квартир там почти нет, и, что весьма важно, по качеству недвижимости они находятся в более скромном сегменте рынка, чем Шоколад.

Согласно предварительным планам, завершить строительство корпуса Шоколада намечено во втором квартале 2008 года. Однако более реалистическим сроком представляется конец 2008--начало 2009 года.

Однако со временем -- по мере появления жилых этажей и роста известности дома -- у Шоколада появятся конкуренты, тогда проект будет с чем сравнивать. Причем это не дома, которые находятся в географической близости, а проекты топ-уровня, находящиеся в сходной стадии реализации, как, например, дома на улице Гиляровского, 55 или на Озерковской набережной, 2

Особенности местоположения Шоколада помимо затесненности участка, где строится комплекс, определяются характером района и близостью Садового кольца. Окрестности Таганской площади традиционно считаются одним из самых пробочных мест исторического центра Москвы: на то, чтобы проехать пару сотен метров, иногда можно затратить больше часа. Зато положительной особенностью места является отличная инфраструктура -- в окрестностях Тетеринского переулка расположено множество разнообразных ресторанов, кафе, нотариальных контор, торговых комплексов, банков и церквей. Однако окружение нового жилого комплекса отличается разнородностью, причем не всегда удачной.

В настоящее время цены на квартиры в Шоколаде вполне соответствуют стадии строительства. Остались одна-две маленькие квартиры (точно указать невозможно, поскольку по ряду апартаментов ведутся переговоры), которые предлагаются по $11 тыс. за метр. Квартиры площадью 150-160 кв. м продаются в среднем по $9,5 тыс. за метр. Наконец, самый дорогой объект в комплексе -- 356-метровый пентхаус, который можно приобрести по $17 тыс. В Шоколаде можно приобрести до четырех машиномест на одну квартиру в стилобатной части, их стоимость в зависимости от удобства места варьируется от $70 тыс. до $100 тыс.

В настоящее время участок между Шоколадом и Нижним Таганским тупиком по внешнему виду являет собой действующий музей Москвы рубежа 1990-х годов. Эта территория когда-то была выделена Театру на Таганке под развитие. Однако, как рассказывают арендаторы и владельцы офисов по соседству, руководитель театра Юрий Любимов отверг множество предложений по освоению земли, поскольку исходил из принципа деления результатов инвестиционной деятельности в соотношении 70:30, причем в пользу театра. В результате в историческом центре Москвы образовался уникальный нетронутый уголок, в котором еще в начале 2000-х годов находился бомжатник и периодически случались пожары, от которых страдали соседние здания. Сейчас здесь находится множество мелких предприятий, до сих пор сохранились большие стаи бродячих собак. В непосредственном соседстве с Шоколадом (между домом и бывшим бомжатником) находится подразделение муниципального предприятия -- энергетическая служба Мосгортранса, которая, как говорят, будет отсюда выведена.

Шоколад позиционируется как часть комплексного проекта реконструкции под общим названием Театральный квартал. Предполагается, что на территории между Тетеринским переулком, Садовым кольцом и Нижним Таганским тупиком будет построено несколько современных объектов: торговый центр класса люкс, здание Новой сцены Театра на Таганке, а также гостиница.

Но это только часть соседства. Еще менее определенно можно говорить о других соседних зданиях, довольно плотно прилегающих к новому дому. Так, рядом по Тетеринскому переулку расположен ветхий пятиэтажный дом, который рано или поздно будет снесен. Когда именно -- неизвестно, но вокруг Шоколада длительное время будут возникать действующие шумные стройплощадки.

История Таганского тупика к настоящему времени вроде бы близится к завершению. За создание новых зданий Театрального квартала взялась компания RGI, возглавляемая известным московским девелопером Борисом Кузинцом. В скором времени должно начаться строительство торгового комплекса по Земляному валу, влад. 7 По слухам, это произойдет в конце этого--в начале следующего года. Однако реализация остальных проектов Театрального квартала -- дело будущих лет (вряд ли строительство начнется раньше 2009 года), и на их протяжении жителям Шоколада придется жить в соседстве с ветхими домами и большим железным ангаром.

Жилой комплекс Шоколад
Адрес: Тетеринский пер., влад. 18

Впрочем, все территории в начале их нового освоения являют собой не лучшее зрелище. Можно вспомнить, что первые проекты нынешней Золотой мили появлялись в окружении ветхой застройки начала XX века и пятиэтажек старосоветского времени. И только спустя пять-семь лет эта территория превратилась в новый престижный район города. У Таганки это еще впереди.

Этажность: 7-9 жилых этажей плюс три яруса стилобатной части

Срок завершения строительства: конец 2008 года

Площадь апартаментов: 78-356 кв. м

Всего квартир: 43, в том числе 5 пентхаусов

Цена машиноместа ($): 70-100 тыс.

Цена кв. м ($): 9,5-17 тыс.

-- хорошо продуманные планировки, позволяющие формировать апартаменты различной площади;

Характеристики проекта
Положительные:

-- высокоразвитая социальная инфраструктура в шаговой доступности.

-- превосходные видовые возможности;

-- серьезные дорожные затруднения Таганской площади;

Отрицательные:

Мнения конкурентов
Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт:

-- наличие рядом ветхой застройки и появление в перспективе множества действующих стройплощадок по соседству.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп:

-- Предложение проекта Шоколад как имиджевой элитной недвижимости имеет низкие шансы на успех, так как район Таганки не входит в число топовых районов центра. Проект скорее может заинтересовать покупателей, которые тем или иным образом уже связаны с этим районом. В районе Таганки сосредоточено большое количество офисных центров и представительств компаний, занимающих среднюю бизнес-нишу. Предложения квартир и пентхаусов в ЖК Шоколад могут быть востребованы как варианты апартаментов для бизнеса. Тем более что стоимость $9-11 тыс. за 1 кв. м относительно невысокая для предложений центрального округа столицы.



-- На сегодняшний день, в условиях острого дефицита предложений на рынке, появление любого проекта уже само по себе явление достойное внимания, в особенности в сегменте элитного жилья. Дом клубного типа, небольшое количество квартир, объединяющий два объема холл, который позволяет создать приватность территории, хорошее позиционирование на рынке и надежный брэнд -- у этого проекта есть все предпосылки к тому, чтобы быть востребованным на рынке. Хотя расположение дома свидетельствует о том, что география элитных проектов постепенно смещается от центра города.

Кофе-тун или суши-бар?

Не пробовали в пятницу вечером поужинать где-нибудь в городе? Найти свободное местечко не так-то просто. На сегодняшний день, по различным оценкам, в Москве около 3 тыс. заведений общественного питания, включая предприятия "fast food", рестораны, кафе, бары, кофейни и пр. Несмотря на столь внушительную цифру, насыщенность точками общепита в нашей стране пока еще далека от европейских показателей. Для сравнения - в густо заселенном Токио на каждое подобное заведение приходится не более 700 человек. В нашей же столице этот показатель в 4-5 раз выше.

Перспективность "ресторанных" вложений вполне очевидна, если принять во внимание быструю окупаемость средств. Известно, что вложения в открытие ресторана быстрого обслуживания "Ростик'с" - с учетом затрат на капитальный ремонт, дизайн интерьера и оборудование, - в зависимости от метража колеблются в пределах от $200 тыс. до 400 тыс. Срок окупаемости составляет всего 1,5 года, по прошествии которых заведение начинает получать чистую прибыль. Инвестиции, необходимые для "демократичного" ресторанчика на 30 посадочных мест в "спальном" районе Первопрестольной, - $100-150 тыс. в зависимости от объема строительных работ по переоборудованию помещения, а также с учетом затрат на самое необходимое оборудование, мебель, фирменный декор и наружную рекламу. Понятно, что с учетом затрат на аренду помещения и зарплату персонала расходы возрастают.

Сегодня одним из наиболее благоприятных секторов для коммерческой деятельности представляется высокорентабельный общепитовский сегмент рынка. Не зря только за последние пять лет число ресторанных площадей почти удвоилось. В пользу таких вложений говорят официальные данные, приводимые специалистами компании Stiles Riabokobylko о приоритетности расходов москвичей в 2001 году. Согласно им среднестатистический житель столицы предпочитает тратить 40,5% средств на питание, 34,3% - на непродовольственные товары и всего лишь 14,5% - на услуги. И хотя понятно, что далеко не самая большая часть из этих средств тратится на поход в тот же ресторан, однако, по статистическим данным, активными посетителями столичных общепитовских заведений является почти треть горожан.

Для организации ресторанного бизнеса большое значение имеет фактор моды на ту или иную кухню. Если несколько лет назад повышенный спрос прослеживался на блюда итальянской кухни, то в последние годы многих гурманов явно интригуют экзотические блюда из Страны восходящего солнца. За довольно короткий срок в столице было открыто более ста подобных заведений, предлагающих суши, сашими и прочие японские деликатесы. Однако какой бы привлекательной не представлялась кухня заведения, в силу своей дороговизны, она все-таки доступна не многим. Чего нельзя сказать про заведения быстрого питания fast food, стремительное развитие которых сегодня прослеживается в России. Если в тех же кафе и ресторанах наценки составляют около 200-300%, то в заведениях fast food прибыль растет за счет большого наплыва посетителей, привлеченных установившимися здесь демократичными ценами.

На фоне прослеживающегося в последнее время в столице кофейного бума наиболее рентабельным представляется открытие кофейни. Финансовые вливания в данный бизнес, с учетом приобретения помещения и его ремонта, будут порядка $800-1000 на 1 кв. м. К этому следует приплюсовать затраты на покупку необходимого минимума технологического оборудования: профессиональную кофемашину (около $2000), кофемолку ($300) и холодильную витрину для десертов ($800-1000). Однако очевидная доходность, которую можно получить с каждой чашки этого напитка, безусловно, рассеет последние сомнения потенциального владельца кофейни. С учетом максимальной цены $20 за 1 кг кофе и предельной нормы 10 г, идущей на приготовление одной чашки кофе, получается, что ее себестоимость - порядка 6 руб. При том, что сегодня в кофейнях она реализуется как минимум за 40 руб. Цифры красноречиво говорят сами за себя. Хотя, безусловно, при подсчете прибыли нельзя упускать из виду такие расходные статьи, как арендная плата, зарплата персоналу, амортизация техники.

На фоне постоянно растущей конкуренции приоритетным фактором для успешной деятельности любого заведения общепита является правильно выбранное месторасположение. При выборе необходимо учитывать целый ряд критериев: высокую "проходимость" места, низкую арендную ставку, уровень благосостояния потенциальных посетителей и пр. Причем, если для сетевых операторов фактор удачной "прописки" не столь принципиален, поскольку здесь в первую очередь работает уже хорошо раскрученный бренд, то для собственников небольших кафе или ресторанчиков, как правило, не располагающих существенным стартовым капиталом, но рассчитывающих на скорейшее получение прибыли, данный вопрос довольно критичен. В этом случае идеальным выходом из положения оказывается наличие у заведения концептуальной "изюминки".

Место под солнцем

Ломать или строить?

Традиционно наиболее привлекательной территорией для организации "питательного" бизнеса является центр города, а наиболее предпочтительными объектами для капиталовложений служат торговые площади на первых этажах домов, выходящих на крупные магистрали города. Именно на такие помещения сегодня прослеживается острый дефицит в пределах Садового кольца, и там же наблюдается повышенная концентрация точек общепита. "Спальные" районы города значительно отстают по количеству подобных заведений.

Как правило, вкладывать средства в строительство торгового помещения себе могут позволить сетевые операторы. Для заведений-одиночек гораздо более реалистичным вариантом оказывается приобретение в собственность помещений, доставшихся в качестве наследия советской эпохи. Поэтому сейчас часто можно встретить кафе и рестораны, "прописавшиеся" в помещениях бывших булочных или гастрономов. Плюсы подобной преемственности вполне очевидны: при строительстве легко соблюдаются все необходимые ГОСТы и помещения не надо перепрофилировать.

После того как определен район и приблизительное местоположение "рая для гурманов", встает дилемма: строить объект с "нуля" или же заняться реконструкцией и даже перепрофилированием старого здания. Понятно, что второй вариант предпочтителен лишь в случае, когда не нужна серьезная перестройка.

Плюсы и минусы аренды

Ведь если на данной территории раньше располагалось заведение, далекое от общепитовской направленности, потенциальным рестораторам не удастся избежать сложностей с перепрофилированием помещения. Для этого придется получить лицензии, долго и упорно обивая пороги целого ряда административных инстанций, начиная от РЭУ и заканчивая службой санитарного контроля.

Наша сила в единстве

Еще более экономный вариант - аренда небольших помещений. "Временное" пристанище, расположенное в "проходных" местах - вблизи деловых центров, торговых зон и т. д. - изначально будет способствовать быстрому возвращению инвестиций. Однако существует и ряд сложностей. Во-первых, объем возможных для аренды объектов, которые можно найти в базах агентств недвижимости или которые выставляются столичными властями на конкурс, крайне ограничен. Большая часть наиболее "лакомых" метров остается в тени по различным причинам. Во-вторых, переоборудовать под кафе или ресторан территорию, вкладывать деньги в раскрутку места и т. д., зная, что не сегодня-завтра придется переезжать, - крайне недальновидный ход в бизнесе. Если уж начинать свое дело - нужно иметь в собственности хотя бы крышу над головой.

Для таких операторов собственники торговых площадей, как правило, предлагают более выгодные арендные ставки по сравнению с теми же магазинами дорогой одежды или ювелирных украшений. Причина проста. Гипермаркет служит прекрасным центром притяжения для потенциальных клиентов снаружи. Однако, после того как посетители окажутся уже внутри торгового комплекса, используются самые различные варианты для задания их траектории движения, желательной в первую очередь для крупных арендаторов. Упор делается на заведения фуд-корта - редко какой посетитель сможет устоять перед искушением выпить чашечку кофе или же заказать что-нибудь более существенное. Благодаря продуманному расположению таких точек (по пути следования основных потоков покупателей) можно добиться существенного увеличения времени пребывания посетителей в стенах торгового комплекса, что отразится на уровне доходов прочих арендаторов. Нередко фуд-корты выполняют роли своеобразных "магнитов", притягивающих посетителей в невыгодно расположенные места. Например, под точки общепита в торговых комплексах отводятся верхние этажи.
Необходимо принимать в расчет соответствие уровня заведения концепции центра. Например, в местах, где расположены элитные магазины и бутики от ведущих мировых производителей, ориентированные на высокодоходную часть населения, блюда от McDonald's будут смотреться не вполне уместно, а на торговом развале с "дешевой" продукцией из стран третьего мира окажутся невостребованными сидячие рестораны и дорогие кофейни.

Идеальное лекарство от подобных "сюрпризов" с недвижимостью - аренда метров в торговых центрах. Для столичных сетей fast food оптимальным ходом является объединение в фуд-корты, или так называемые ресторанные дворики. Сегодня в каждом торговом центре обязательно имеется свой фуд-корт, где представлено как минимум 6-7 концепций, не дублирующих друг друга и отражающих обширные вкусовые предпочтения посетителей (например, ресторан, fast food, кофейня, суши-бар и стейк-хаус).

В строящемся комплексе арендные ставки устанавливаются, как правило, с учетом предполагаемого потока посетителей, исходя из концепции, типа якорных арендаторов (гипермаркет, фуд-корт, киноплекс и пр.), зоны охвата, емкости парковки и пр. В случае роста объемов вводимых в эксплуатацию торговых площадей, а также при наличии расположенных поблизости конкурентов ставки могут быть снижены.

Разброс арендных ставок для фуд-кортов сейчас лежит в пределах от $400 до 2000 за квадратный метр в год. Например, в торговом центре "Мега", девелопером которого выступает компания ИКЕА, годовая арендная ставка будет варьироваться в пределах $1,5-2,0 тыс. за 1 кв. м. Обычно договор аренды заключается на срок не менее чем 5 лет, в течение которого заведение платит фиксированную арендную ставку плюс операционные расходы ($80-150 за 1 кв. м в год). Правда, нередко собственники метров предпочитают получать арендную плату в виде процента с оборота.

Ресторан под копирку

Показателем перспективности фуд-кортов в столице является создание в этом году пула из пяти крупнейших игроков российского рынка fast food: McDonald's, "Росинтер", "Ланч" (сеть "Елки-палки"), ЮНТД (рестораны Sbarro) и "Меленка", намеревающихся совместными усилиями бороться за место под солнцем в торговых и торгово-развлекательных центрах.

Работа по такой схеме предполагает, что компания франчайзер предоставляет право использовать имя, фирменный стиль, опыт, технологии компании франчайзи. Франчайзи получают возможность закупать исходные продукты и оборудование по конкурентным ценам у сертифицированных производителей. Помимо этого франчайзер предоставляет свои рекомендации по размещению торговой сети, ведению рекламной политики, помогает франчайзи в подготовке высококвалифицированных кадров и даже иногда предоставляет финансовую помощь.

Сегодня одним из наиболее эффективных путей расширения бизнеса считается франчайзинг. В нашей стране по этой схеме в числе прочих работают многие крупные компании, в том числе такие, как "Росинтер", Coca Cola, Baskin Robbins, Subway. Причина - в легкости их тиражирования при меньших финансовых рисках.

Хотя, для того чтобы стать франчайзи, одного желания и финансовых возможностей явно недостаточно. В той же компании "Росинтер" для этого необходим опыт ведения ресторанного бизнеса, общие управленческие навыки, а также наличие собственного капитала в размере около $200 тыс. Большим плюсом будет служить наличие у франчайзи в собственности или на условиях аренды помещения для ресторана площадью от 150 кв. м. После открытия ресторана придется ежемесячно выплачивать лицензионное вознаграждение в размере 7% выручки (за вычетом налога с продаж) в течение всего срока действия договора.
Наиболее ценным активом ЮКОСа неожиданно оказались не его нефтедобывающие и нефтеперерабатывающие предприятия и даже не почти 10-процентная доля в Роснефти. Самая ожесточенная борьба развернулась за лот №13, составленный из офисной недвижимости и пакетов акций управляющих и трейдерских дочек ЮКОСа.

Для того чтобы стать франчайзи, необходимо приобрести лицензию на право использования торговой марки и системы ведения бизнеса у головной компании. Сначала делается первоначальный взнос за лицензию (покупка франшизы), составляющий 7-10% объема начальных инвестиций. А затем производятся текущие ежемесячные платежи в размере 4-7% объема продаж, а также плата в рекламный бюджет до 3% объема продаж.

Сначала для участия в аукционе зарегистрировались четыре участника. Помимо названных желание поторговаться за офисы ЮКОСа выразили ООО Юнитекс, принадлежащее ОАО Новатэк и, по мнению участников рынка, действующее в интересах Газпрома, и еще одна неизвестная фирма ООО Бенефит. Однако участия в аукционе они не приняли - представители обеих фирм попросту не явились к началу торгов. Кроме здания на Дубининской в лот №13 вошли 77,4% ООО Объединенный центр исследований и разработок, расположенного на Ленинском проспекте в Москве, 61% в ОАО НИИ экономики авиационной промышленности (владеет зданием в Уланском переулке), а также 100% ООО ТопМастер-Риэлти (комплекс зданий на Загородном шоссе и Малой Тульской улице). Помимо недвижимости на продажу были выставлены доли ЮКОСа в 12 его дочерних компаниях. В числе последних значились такие трейдерские структуры, как ООО ЮКОС-Импорт (100%), ООО Торговый дом ЮКОС-М (100%), ООО Ю-Мордовия (20%) и ООО ЮКОС Восток Трейд (70%).

Участники - представляющее Роснефть ООО Нефть-Актив и неизвестное ООО Прана - сделали в ходе аукциона 707 шагов. Это больше, чем было сделано на всех предыдущих аукционах вместе взятых. В результате продолжавшейся три часа ожесточенной борьбы стоимость лота (главной жемчужиной его до начала торгов называлось здание ЮКОСа на Дубининской улице, расположенной в районе станции метро Павелецкая) выросла почти в пять раз - с 22,07 млрд до 100,09 млрд рублей ($3,87 млрд). Победителем в схватке вышло ООО Прана.

Итоги торгов оказались полной неожиданностью для экспертов, которые оценивали недвижимость ЮКОСа значительно ниже. Как заявил Газете первый вице-президент компании Blackwood Михаил Гец, стоимость приобретенных ООО Прана активов недвижимости не превышает $500--600 млн, без учета земельных участков. Стоимость последних адекватно оценить невозможно. Насколько мне известно, прецедентов продажи земли в Москве пока не было, - замечает руководитель отдела исследований офисного рынка Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Лада Белайчук. Она также уточняет, что привлекательность объектов можно объяснить и тем фактом, что они были полностью укомплектованы арендаторами. Между тем ни одно офисное здание в мире не было продано по столь высокой цене. Например, башня HSBC Tower в Лондоне была уже в мае куплена за $2,2 млрд, а здание Unibail в парижском деловом районе Defense в апреле ушло за $2,8 млрд. Не смог объяснить высокую стоимость продаваемых активов и управляющий директор Group MENATEP Limited (владеет 53% ЮКОСа) Тим Осборн.

Как заявили по итогам торгов в Роснефти, они торговались до того предела, который считали для себя возможным. Пределом возможного оказались 100 млрд рублей. Между тем если сомнений в том, что у Роснефти требуемая сумма имеется, не возникает, то в отношении победителя торгов такой уверенности нет. В связи с этим пресс-секретарь конкурсного управляющего ЮКОСа Николай Лашкевич после аукциона выразил надежду, что несмотря на многократное превышение стартовой цены победитель все же выполнит свои обязательства в полной мере и перечислит деньги.

При этом неизвестно, чьи интересы представляло ООО Прана. Как сообщил в интервью Газете источник на рынке недвижимости, залог за участие в аукционе этой компанией был перечислен со счета в Газпромбанке. В том же банке имеет счет и ООО Юнитекс. Более того, по данным собеседника корреспондента Газеты, источник, с которого поступали средства на счета Праны и Юнитекса, - общий для обеих компаний. Эти данные позволяют предположить, что конечным бенефициаром выступает Газпром, но в концерне эту версию категорически отвергают.

Самую интересную версию, почему за лот №13 развернулась такая ожесточенная борьба, высказал бывший вице-президент ЮКОСа Александр Темерко. По его информации, заявил он в интервью Financial Times, на счетах трейдеров, проданных единым лотом с объектами недвижимости, зависли $4,5 млрд выручки от продажи нефти. Если это действительно так, то победитель аукциона получит здания в Москве не просто бесплатно, но с доплатой свыше $600 млн.



Главная --> Публикации