Главная --> Публикации --> На рынке недвижимости открылась ниша для заработка интеллектом За "детский мир" взялись по-взрослому Нетоварищеское отношение 38 российских регионов запретили игорные заведения на своей территории Каждой столице — свой "гранд-паркъ"

Многих участников рынка, в первую очередь застройщиков и девелоперов, серьезно интересует судьба нацпроекта, да и простым смертным не помешало бы узнать, как будет реализовываться малоэтажное жилье для очередников.

Сегодня реализацией национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России занимается ряд организаций при президенте РФ, правительстве, Госдуме, Торгово-промышленной палате и т. п. При чтении полного списка этих организаций и имен их руководителей невольно захватывает дух, настолько серьезно и фундаментально все выглядит на бумаге. На деле в Московской области пока не сделано ничего, если не считать коттеджных поселков, которые теми же темпами возводились и до старта нацпроекта, а также заявлений о планах строительства новых городов компаний Coalco (Большое Домодедово), Нафта-Москва (Рублево-Архангельское), Авгур эстейт (на месте совхоза Коммунарка) и некоторых других.

Интересно и то, что в нашем правовом и демократическом государстве частные земли, оказывается, можно национализировать (правда, называться это будет по-другому, а компания заявит, что продолжает проект и ищет инвесторов). Ярким примером является уголовное преследование председателя совета директоров группы компаний Вашъ финансовый попечитель Василия Бойко. Согласно доводам защиты, процесс инициировали структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). В реализации этого гигантского проекта заинтересованы организации, связанные с правительством области, и я не исключаю, что они стоят за возбуждением уголовного дела, заявил адвокат В. Бойко.

Хозяин барин
Начать разговор о загородном социальном жилье стоит с самого главного с земли. Ситуация с подмосковными территориями сложилась достаточно простая. Сейчас все загородные угодья поделены между областными администрациями (государственные земли) и несколькими десятками лендлордов (частные). Также существует огромное количество мелких собственников, но погоды для нацпроекта они не делают из-за незначительной площади своих наделов, поэтому в данном случае речь о них не идет.

В данный момент В. Бойко находится под следствием, а участь подмосковных участков, принадлежащих его компании, неясна. Но интересно в этой истории не мошенничество, которым никого из российских граждан не удивишь, а факт возбуждения уголовного дела с возможной конфискацией имущества. Создан прецедент для дальнейшей работы с массами.
Государство имеет в своем распоряжении достаточно земли для реализации социальных программ. Более того, в случае необходимости оно сумеет получить практически неограниченный земельный ресурс. То есть земля есть, а вот почему в рамках социальной программы ничего до сих пор не построено загадка.

Последнему инкриминируют мошенничество и легализацию похищенного имущества это связано с предполагаемыми противозаконными действиями при покупке земельных паев, принадлежащих совхозу им. Льва Доватора. По версии защиты, конфликт разгорелся из-за подконтрольных компании земель в Рузском районе Подмосковья, где должен пройти участок ЦКАД.

Сегодня на рынке присутствуют компании, которые специализируются на домах эконом-класса. Одной из них является холдинг Rodex Group, который недавно построил свой тысячный дом. Директор по развитию холдинга Валерий Мищенко заявляет, что компания очень заинтересована в участии в нацпроекте Доступное жилье. Более того, этот проект при определенных условиях способен стать коммерчески успешным.

Мнение бизнеса
Помимо лендлордов, которые зачастую просто сидят на землях сельскохозяйственного назначения и переводят в ИЖС небольшие участки для продажи, на рынке недвижимости есть еще и застройщики с девелоперами. Это именно те самые компании, силами которых в Подмосковье появляются организованные коттеджные поселки.

Крупные землевладельцы тоже не выводят на рынок территории, находящиеся у них в собственности. Подобная ситуация с ожиданием роста цен на землю и отчасти с непониманием, как распорядиться имеющимися массивами. Крайне затруднена процедура получения и согласования исходно-разрешительной документации, а получение технических условий носит кабальный характер. В итоге существующие бюрократические барьеры приводят к тому, что на подготовку участка под застройку уходит от восьми месяцев до полутора лет.

Сейчас, по мнению В. Мищенко, есть объективные проблемы на всех этапах реализации инвестиционно-строительного проекта. Сложности начинаются уже на стадии подбора участка. Рынок земли крайне непрозрачный, и нормальный оборот ресурсов просто отсутствует. Система аукционов на практике не работает, что в конечном счете делает невозможным приобретение земель из фондов перераспределения по рыночной цене.

В этой ситуации предприниматель не только бесправен, но и не нужен власти. До сих пор проектом так и не определено, кто именно реализует президентскую программу.

Застройщику очень сложно планировать затратную часть: нет гарантии, что в ходе реализации проекта не увеличатся так называемые непредвиденные расходы.

Совместная работа власти и бизнеса при реализации президентской программы снимает целый ряд проблем. Самое важное то, что застройщик и местная администрация делают одно дело. Оба вовлечены в работу над проектом, поэтому многие бюрократические проблемы уходят на второй план. В. Мищенко особо подчеркивает, что Rodex Group не просит дать холдингу землю даром. Компания готова покупать участки по рыночной цене, продавать часть малоэтажных домов администрации либо отдавать их в зачет стоимости земли.

Жилье дешевым не бывает?
Все статьи расходов ложатся на плечи потребителя, и чем дольше согласуется проект, тем выше цена конечного продукта. В сегменте эконом-класса нереально получать сверхприбыль по объективным причинам, поэтому инструментом реализации программы в нижнем ценовом сегменте могут выступать только крупные инвестиционно-строительные организации, способные получать экономию от масштабов деятельности и контролировать все стадии развития проекта, считает В. Мищенко.

О покупателях и очередниках
Хотелось бы также вспомнить о тех, ради кого, собственно, и затевался нацпроект, о самих гражданах. Выгодно ли им переезжать в Подмосковье или лучше дождаться квартиры в Москве, пусть через несколько лет, пусть в три раза меньше по площади, но в столице?

Земля действительно является самым весомым фактором увеличения предложения на рынке. Если администрации начнут предоставлять свои участки, увеличатся объемы строительства, будут комплексно осваиваться территории по 50 100 га.
Просто дайте нам возможность спокойно строить, говорит В. Мищенко. Пусть мы получим с каждого объекта меньше прибыли, но самих объектов будет в несколько раз больше. Ведь эконом-класс самый дефицитный сектор загородного рынка. К сожалению, сейчас наши предложения только начинают находить отклик у органов власти. Очевидны выгоды развития малоэтажного жилья и с точки зрения развития инфраструктуры. Крупные компании, осваивая территорию, не только тянут десятки километров сетей, обеспечивая коммуникациями близлежащие населенные пункты, но и возводят объекты инфраструктуры, одновременно создавая рабочие места для местных жителей.

Давно идет процесс децентрализации офисной недвижимости, создаются бизнес-парки за пределами МКАД, выводятся складские помещения. Многие компании арендуют офисы на окраинах, руководствуясь не соображениями престижа, а простым здравым смыслом.

Аспект действительно интересный. Что такое Москва? Об этом мало кто задумывается всерьез. Для одного человека это статус, для другого развлекательные заведения, для третьего место, где он родился. Но самое главное в Москве рабочие места. Не секрет, что на работу в столицу съезжаются люди из множества областных городов. Но добираться на транспорте в центр с окраины Москвы зачастую сложнее и дольше, чем из Подмосковья.

В этих рамках социальный проект может и должен функционировать. Если же он выльется в строительство единичных поселков в 50 70 км от МКАД, то это не найдет отклика у граждан и не вызовет особого интереса у компаний, готовых реализовывать программу.
Воспетый Михаилом Афанасьевичем Булгаковым квартирный вопрос актуален не только для москвичей. Вроде бы в стране продолжается строительный бум, но квартиры при этом почему-то пока не думают дешеветь. Вокруг строятся элитные жилые комплексы, а обычные дома, на которые существует огромный спрос, по-прежнему в дефиците. Вот и получается, что большинству наших соотечественников до покупки новой квартиры так же далеко и долго, как до Луны на педальной тяге. Попробуем вместе как-то разобраться с тем, что же происходит со строительством жилья в России на самом деле, при помощи сухих цифр и голых фактов.

Если попытаться спрогнозировать ситуацию и представить массовую застройку Подмосковья, сразу возникнет вопрос: где работать новоселам? Ездить в переполненную столицу вариант не из приятных. В этой ситуации властям придется серьезно подумать о создании рабочих мест около социальных поселков. Ими могут стать офисные и торговые центры, различные производства (хороший пример еще несколько лет назад показала компания Вимм-Билль-Данн).
Вполне естественно, что для этого придется расширять дороги и обеспечивать застройку социальными объектами, но игра действительно стоит свеч. Ведь речь идет об оттоке деловой активности из Москвы в область.

Планы грандиозные: предполагается, что к 2010 году в год будет строиться 80 млн. квадратных метров жилья, или почти 1,5 миллиона среднестатистических новых квартир в год. К тому же обещается, что стоимость одной такой квартиры будет равна трехгодовому доходу средней российской семьи из трех человек и, следовательно, будет этой самой семье по карману. То ли средние российские семьи должны резко начать зарабатывать больше, то ли среднестатистические квартиры просто обязаны подешеветь в разы - пока не ясно...

Кто виноват?
По официальным данным, до 2010 года из федерального бюджета и иных источников финансирования предусмотрено выделение 165,0 млрд. рублей на реализацию нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России и Федеральную целевую программу Жилище. Прямой вклад федерального бюджета в эту цифру составляет 16,5 млрд. рублей. На долю бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов приходится 49,5 млрд. рублей; еще 99 млрд. рублей планируется привлечь из собственных и заемных средств молодых семей, т.е. из наших с вами карманов.

Когда правительственные расчеты показали строителям, те только пожали плечами. Мол, мы бы и рады строить больше, но не из чего! В России в настоящее время не производится столько строительных материалов, сколько необходимо для воплощения в реальность заявленных объемов строительства. Цемент, бетон, кирпич, стеновые панели, кровельные материалы... Практически за все из-за дефицита приходится переплачивать уже сегодня, а что будет, когда интенсивность строительства возрастет в разы? Например, во Франции тонна цемента стоит около 100 долл., а у нас в Москве - уже 130.

Вопросы заработка среднестатистического россиянина находятся за пределами нашего небольшого исследования, а вот что касается цены социального квадратного метра - здесь давайте поразмышляем. Для того чтобы она снижалась, нужно сделать ровно три вещи: ликвидировать дефицит жилья, сократить издержки на его строительство и умерить аппетиты строительных компаний, многие из которых привыкли к сумасшедшим наценкам на элитные квадратные метры и пока воротят нос от массовой застройки, считая это занятие не очень прибыльным. С дефицитом все понятно: нужно просто больше строить. С застройщиками тоже можно разобраться - государственная тактика кнута и пряника тут сделает свое дело. А вот с издержками могут быть проблемы.

Как быть?
Строители не меньше государства заинтересованы в том, чтобы нацпроект Доступное и комфортное жилье воплотился в жизнь. Для них это новые заказы, а значит, и дополнительная прибыль. Именно лидеры строительного рынка стараются активно участвовать в формировании политики государства в области жилищного строительства. Правительство, в свою очередь, прислушивается к мнению практиков, знающих ситуацию не понаслышке. Глава крупной компании Интеко Елена Батурина, например, входит в межведомственную рабочую группу по Доступному и комфортному жилью. Теперь компания выступает в качестве консультанта, собирая по регионам России статистические данные и на их основе подготавливая конкретные практические рекомендации. Главный вывод исследований - для успешной реализации нацпроекта необходимо развитие стройиндустрии и промышленности стройматериалов. И конечно, без государственной поддержки столь глобальную задачу не решить.

Несмотря на то что в последнее время объемы выпуска стройматериалов увеличивались, этот рост достигался не за счет ввода новых мощностей, а главным образом благодаря нещадной эксплуатации и так до предела изношенного оборудования, что закономерно приводило к его выбытию. Но и этого все равно уже не хватает для полного удовлетворения запросов строителей. Отрасль деградирует в ожидании стратегических инвесторов, а они сюда не очень-то торопятся. Производство строительных материалов в больших количествах налаживать дорого, а окупать - долго, что, говоря языком бизнеса, снижает его инвестиционную привлекательность.

Кто поможет?
Необходимо учитывать еще и особенности российской строительной индустрии. Все наши строительные компании можно условно разделить на три разные группы. Существует некоторое количество региональных застройщиков, мелких и средних. Есть крупные столичные компании, специализирующиеся на строительстве элитного жилья, например Дон-Строй. И есть совсем недавно образовавшаяся третья группа: она представлена крупными компаниями, которые из-за масштабов своего бизнеса уже вполне могут называться национальными. Сюда могут быть отнесены уже упомянутые - Интеко, ПИК и ряд других. И именно компании из третьей группы, скорее всего, смогут вытянуть программу массового строительства жилья.

Логика бизнеса проста: зачем каждый раз изобретать велосипед, если есть мировой опыт, которым имеет смысл воспользоваться? Как на просвещенном Западе, так и на умудренном Востоке начинали с азов - с развития инфраструктуры и инвестирования в промышленность, без которой строителям не обойтись. К примеру, Китай, вложившись в производство строительных материалов, добился впечатляющего прироста ежегодного ввода в эксплуатацию нового жилья и попутно сумел занять лидирующие позиции в регионе по экспорту стройматериалов, технологий и технологического оборудования для строительной индустрии. Многие российские эксперты убеждены, что китайский опыт надо изучать очень внимательно. Ведь в КНР стартовали с гораздо худших позиций в вопросе обеспеченности населения жильем, а сегодня строят 1 квадратный метр на человека в год. Получается порядка 1 млрд. 350 млн. квадратных метров. И где мы там со своими бумажными планами строить по 80 млн. квадратных метров к 2010 году? Верно - очень далеко.

Может, это и так, но если даже с колоссами в России иногда не очень-то считаются в чиновничьих кабинетах, то что говорить про мелкие - с ними просто не будут разговаривать. И если продолжать говорить о российской специфике, то кто и как будет контролировать средства, распыляемые в десятках мелких и средних компаний? Кроме того, компании среднего уровня слабо заточены под реализацию действительно масштабных и крупных проектов. Их уровень - один дом, максимум - квартал. Строить целые районы они не смогут.

Существует мнение, что наличие огромных строительных компаний вредит отрасли. Преподаватель Московского строительного университета профессор Анатолий Артемьевич Гончаров считает, что государство должно всячески препятствовать созданию таких потенциальных монополистов, а поддерживать мелкие и средние строительные фирмы, например, за счет специальных программ, удешевляя аренду ими тяжелой строительной техники. Анатолий Гончаров апеллирует при этом к опыту США.

Что делать?
С вопросом о том, что делается для строительства доступного жилья в регионах, я обратился в одну из таких общенациональных строительных компаний, работающих сразу в нескольких регионах страны. Заодно поинтересовавшись, не принесут ли они с собой туда кроме своих ресурсов и московские цены на недвижимость. В пресс-службе Интеко мне ответили следующее: Это закон экономики. Цены на квартиры в регионах повышаются из-за растущего спроса. Чтобы их снизить, необходимо увеличивать предложение - развивать производственные мощности на местах и строить новые дома. Наверное, от этого цены действительно пойдут вниз. Впрочем, время покажет.

Задача перед гигантами отрасли стоит простая: не изуродовать наши города новыми хрущобами и не тратить деньги на заведомо невыполнимые в российских условиях проекты типа дешевых коттеджных поселков, так популярных в США, но практически не нашедших применения в других странах со схожими масштабами проблем в жилищной сфере. Все расчеты показывают, что главным образом современное многоэтажное строительство позволит снизить себестоимость и сроки возведения зданий, обеспечить будущим жильцам максимальный комфорт, а также, что немаловажно, снабдить дома необходимой инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками.

Кроме того, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ совместно с Интеко, администрацией Ростовской области, Ростовской региональной ипотечной корпорацией разработали схему так называемой земельной ипотеки, которая позволит муниципалитетам развивать инфраструктуру вокруг участков под застройку на заемные средства. Привлеченный кредит позволит направить средства на обустройство участка объектами коммунальной инфраструктуры. Затем данный участок выставляется на аукцион. Выручка от аукциона компенсирует муниципалитету понесенные на обустройстве участка затраты, а земельный участок теперь становится предметом залога для застройщика, который его приобрел. Застройщику будет достаточно вложить 30% собственных денег, а остальные 70% пойдут из кредита под залог участка. Таким образом, применение схемы земельного ипотечного кредитования, и, как следствие, достижение высокого оборота в жилищном строительстве позволит удешевить покупку жилья, сделать ее доступной для семей со средним уровнем дохода. Со своей стороны Интеко выступит гарантом обеспечения пилотного проекта земельной ипотеки панельными домами социальной серии.

По официальной информации, работа компании сейчас ведется сразу по нескольким направлениям. В Краснодарском крае приобретены и реконструируются два цементных завода - Атакайцемент и Верхнебаканский. В Ростовской области после приобретения Комбината крупнопанельного домостроения Интеко вкладывает средства в его реконструкцию. Здесь будет налажен выпуск домов совершенно новой, социальной серии. Впервые в региональном проекте массовых серий будут предусмотрены небольшие комфортные однокомнатные и двухкомнатные квартиры (26,3 кв. м и 43,0 кв. м). Квартиры в этих домах будут значительно дешевле квартир, представленных на рынке недвижимости, и поэтому больше подходят для создания базы отвечающего всем нормам социального жилья.

В итоге получается, что строительный бизнес, который постоянно обвиняют в росте цен на квартиры и создании искусственного дефицита, практически сам сегодня торопит и подгоняет государство с реализацией ключевого для России национального проекта. Вопреки расхожему мнению бизнес хочет строить много и не боится строить дешевле. Настало время для реализации конкретных механизмов, благодаря которым Доступное и комфортное жилье станет реальностью. Пока существует надежда на то, что впервые за многие годы поставленные государством стратегические цели и задачи в сфере жилищного строительства воплотятся еще при нашей жизни.

Впрочем, эта компания сегодня - далеко не единственный застройщик, обеспечивающий жителям России скорое решение жилищного вопроса. Как утверждает председатель Федеральной комиссии по развитию рынка доступного жилья при совете по нацпроектам Александр Браверман, пилотные проекты в 10 российских регионах (Пермский край, Вологодская, Ивановская, Омская, Ярославская, Кемеровская, Ростовская, Тюменская, Калининградская области и Республика Татарстан) по комплексной жилищной застройке приведут к созданию 20 млн. кв. м жилья. Около 40 первых участков пилотных проектов комплексной жилищной застройки будут готовы к аукционам уже к осени. Задача государства здесь будет заключаться в том, чтобы на аукционы пришли ответственные и опытные компании, способные реализовать предлагаемый масштаб.

- Не только типовое домостроение определяет архитектурный облик столицы

Сегодня мы продолжаем разговор об архитектурном облике города, начатый в Тверской, 13 № 6 Наш собеседник - первый заместитель главного архитектора Москвы, директор Московского научно-исследовательского института типологии, экспериментального проектирования, академик архитектуры Юрий Григорьев.

Может, я и не прав, но в городе стало появляться много домов - высотных палок стеклянных - в нашей Северной столице. С заграничных журналов срисовывается все. Без всякого учета нашей специфики, нашего менталитета, наших традиций. Мода - она и в архитектуре часто начинает переходить в стереотип творческого мышления. Но архитектор обязан думать и о последствиях своего детища, в том числе об экономике эксплуатации.

- Формирование архитектурного облика столицы - это же очень ответственное дело. Мне еще Петр Миронович Машеров, в то время руководитель Белоруссии, - я же в его команде много лет работал, всегда говорил: Вот нас с тобой не будет, а это все остается после нас. И люди будут судить о нашем времени во многом по градостроительству, качеству архитектуры. Или проклинать тебя будут, или благодарить. Архитектор обязан смотреть на 25 лет вперед - такая у нас специальность.

Вот Сити - чисто коммерческая архитектура Америки семидесятых годов. Все это результат заигрывания с иностранными зодчими и недооценка наших очень многих талантливых архитекторов; может, и здесь я не прав, но это мое субъективное личное мнение.

Вот Макдональдс напротив Центрального телеграфа. С архитектором Алексеем Воронцовым мы его проектировали. Но там есть элементы архитектуры, там учтено, что рядом сталинский дом, который должен отражаться в этом стекле. Там с учетом освещения меняется цвет здания в течение дня. Есть пластика, силуэт. Все это было продумано. Но для многих в то время это было неприемлемо, а сейчас другая крайность. Из-за этого колористика города стала темнеть, а ведь наш город всегда назывался белокаменным.

- Поучиться-то не грех, но и тут меру знать надо. Вот вам показательный пример: новая концепция Зарядья, которую предложил Фостер. И пришлось это на общественном совете забраковать, и архитекторы Моспроекта-2 сделали интересный проект застройки, который уже одобрен.

- Может, и не грех нам в чем-то поучиться у иностранных зодчих?

- Он талантливый человек, но не знает ни истории этой зоны, ни наших традиций.

- Вроде Фостер считается знаменитым архитектором. Что же он для нас-то халтуру сделал?

В то же время, к сожалению, мы нередко сталкиваемся с такими архитекторами, которые не видят окружения, а видят только себя. Если он рисует дом, падающий на человека, он получает кайф. Он удовольствие получает, а люди шарахаются, матом его кроют и возмущаются: кто это позволил и кто это пропустил. Но дом-то уже не снесешь. Поэтому должен быть более жесткий архитектурный отбор, независимо от давления заказчика, через архитектурные советы, через экспертизы, через общественное мнение.

И, к сожалению, сегодня в Москве это уже тенденция, и ведь сколько талантливых наших архитекторов не привлекается к таким работам. Я убежден, что все наиболее крупные объекты должны определяться через архитектурную конкурсную систему, и победитель должен получить этот заказ.

- За последние 15 лет Москва, конечно, вырвалась из плена архитектурного безличья, бездарности архитектурной, ее облик преобразился в целом. Появилось, с моей точки зрения, много талантливых работ. Но достаточно и посредственных.

- Тем не менее нельзя не признать, что за последние годы с архитектурной точки зрения в Москве произошло немало перемен к лучшему

- Вернемся к типовому жилью - все-таки основная масса москвичей живет именно в нем

Поэтому очень высока ответственность Москомар-хитектуры при отборе проектов - особенно уникальных объектов. Это и очень дорого, и остается на многие годы. Ведь чем больше город, тем должно быть больше разной архитектуры - во вкусовом плане, я имею в виду. Но принципы ансамблевости, человеческого масштаба, пропорции, гармонии, именно градостроительной гармонии, должны соблюдаться.

Но вот тут завернул, и уже к вечеру звонок: В чем дело, ты срываешь план, от тех, которых качество архитектуры совершенно не интересует, что дальше будет, что остается это на многие годы. Каждый день приходится с этим бороться. Помните, у Эренбурга: Уровень нашей культуры что-то стал резко отставать от уровня нашего образования.

- Вот сейчас перед вами у меня были заказчик с архитекторами. Кожухово делают. Показывают мне колористику домов, покрашенных в грязно-серо-синий цвет. Двадцатидвухэтажные башни. Говорят: Нам нравится. Так у них надо дипломы отнимать. Ведь жилая среда должна быть теплая, уютная, светлая. С сочными цветными вставочками.

- Вот мне все-таки 75 лет стукнет, а моя специальность и место работы обязывают не расслабляться, начинаю в 9 и заканчиваю в 9 каждый день. Но, может быть, потому я еще конкурентоспособный и работоспособный, что очень люблю свою работу. Этим объясняю, прежде всего. Я - фанатик своего дела. Если меня сюда пригласили, я должен оправдывать доверие к себе результатами своего творчества, своей повседневной деятельности.

- Много у вас работы. Не тяжело - одновременно на двух должностях?

- Этим должен заниматься градостроитель, а не штучник-архитектор.

- Что, с вашей точки зрения, является самым важным для того, кто определяет архитектурный облик города?

- Отбор стал более естественным. Но в то же время мы сталкиваемся повседневно с халтурой. Особенно состряпанной всякими мелкими частными проектными организациями. У них смежников нет, слабые специалисты. Он фасадик нарисовал, задурил голову заказчику, который в этом ничего не понимает, тот ему деньги заплатил. А что дальше?

- Как за последние годы изменился корпус московских архитекторов?

- Но крупные-то домостроительные комбинаты сотрудничают с солидными фирмами?

Несут к нам. А мы говорим: Простите, так здесь надо 5 этажей, а не 20, а на архитектуру стыдно смотреть. Постоянно с этим сталкиваемся. Это объясняется тем, что заказчики стараются сэкономить на проектировании и ищут, кто дешевле сделает проект.

- Что нового и интересного вы им сегодня можете предложить?

- Если раньше они были врагами архитекторов, то сейчас они с нами сотрудничают, работают вместе. Создать тесное сотрудничество было очень тяжело, но это было необходимо. Я считаю это своим достижением - психологическим. Наверное, просто они почувствовали во мне специалиста, который хочет сделать что-то новое и лучшее. И им ведь тоже нужна конкурентоспособность в условиях рынка жилья.

Вот недавно мы Юрию Михайловичу Лужкову предложили новые более комфортабельные типы санузлов для домов массового строительства. Сделали макеты, показали ему. В целом было одобрено, но теперь же их надо внедрять в проекты, а заказа так и нет. В том же туалете, чуть-чуть увеличив на 10 сантиметров ширину помещения, вы можете уже поставить рукомойничек.

- Тут же ведь не только архитектура, тут и экономика, новые конструкции, новые инженерные системы. И наш институт отличается от других тем, что мы комплексно работаем не только с домостроителями. Мы работаем со всей строительной промышленностью.

- Как вы относитесь к высотному строительству?

Любой дом же состоит из деталей. В жилье-то каждый сантиметр надо вымерять, например, где лучше всего лоджию делать остекленную? Да лучше всего - для хозяйки - при кухне. Самое удобное для нее место.

- Вы давний враг норм по инсоляции. Но как же без солнечного света-то?

- В большом городе это неизбежно из-за дефицита земли. Но думать надо о всех функциях. Ведь в нашей стране не думали о стоимости и экономике эксплуатации. И сегодня, к сожалению, эта инерция наблюдается. Ведь чем выше дом, тем он дороже в эксплуатации. Все же по вертикали. А случись что, что в нем будете делать? Все это надо тщательно анализировать при создании проекта, с учетом новой нормативной базы, потому что экономика пока осталась та же самая. Экономика стоимости одного квадратного метра общей площади. И чем больше я квадратных метров на одном фундаменте поставлю, тем строителю и заказчику выгоднее. Вот такие парадоксы.

Это примерно два часа непрерывного солнечного облучения через открытое окно в марте-феврале. С появлением евроокон - двухкамерных, трехкамерных - ни о какой инсоляции уже речи давно и быть не может даже. Ее нет - этой инсоляции.

- Нигде нет понятия инсоляции давно уже. Ну, где-то там у скандинавов, где-то полчаса, по-моему, осталось. А что такое инсоляция?

Сколько мы ни говорили, сколько мы ни писали, санинспекция пальцем не двинула, чтобы отменить эту устаревшую норму.

Но наша санитарная инспекция все равно эту советскую норму держит, и никаких. И чем дом выше, тем больше из-за этого приходится терять дорогостоящей земли.

- А можете вы похвастаться конкретными примерами инновационных разработок?

Тем временем можно было бы делать низкоэтажную ковровую застройку с той же высокой плотностью, что и дома повышенной этажности.

Мы добились, чтобы делались трехслойные панели. Это стоило очень больших усилий и трудов. Потому что надо менять оснастку, надо еще что-то...

- Могу. До недавнего времени внешние стены - они же, как промокашки, однослойные были. Поэтому их облицовывали керамической плиткой, чтобы они не промокали. Эта плитка падала на головы трудящихся. Посмотрите на эти страшные дома с полуобсыпанными фасадами.

А с окнами сколько бороться приходилось? Когда домостроительные комбинаты закупали за границей, не посоветовавшись со специалистами. У нас зима, замерзает это все

Мы сэкономили только на этом и на евростолярке 30 процентов энергоресурсов из расчета на один квадратный метр. Посчитайте, сколько мы сэкономили энергоресурсов в масштабе города. За это государственную премию давать надо, но нам спасибо даже никто не сказал. Сейчас везде идут только трехслойные панели, везде только евроокна, и мы, специалисты - проектировщики и домостроители, еще раз доказали преимущества тесного творческого сотрудничества.

Я помню, когда заставили все-таки стеклить лоджии и балконы - крику было, что это удорожание. 2 процента удорожания, но зато люди получали готовое и за это платили с удовольствием - не надо было самим возиться. И архитектуру спасали.

А я всем объясняю, что в нашем климате нужна обязательно форточка. Маленькая деталь. Потому что форточка - она наверху. Батарея успевает нагревать воздух в помещении. Такая маленькая деталь. Зачем эта форточка? Лишний элемент. Стоимость...

- Посмотрите: Марьинский парк, Южное Бутово Все-таки это небо и земля по сравнению с более старыми микрорайонами. Там есть разнообразие, появляются ансамбли. То есть все-таки мы революцию сделали, сумели сделать революцию в московском строительстве и московской архитектуре, но нельзя же останавливаться на достигнутом, иначе снова скатимся в типовуху. Уже пора делать новые типы домов на индивидуальной основе.

- Так была или нет революция в московской архитектуре и строительстве?

- Люблю работать над памятниками. У меня в Москве целый ряд памятников. Я отвечаю за архитектурно-художественную часть.

- Город - это не только жилье. И даже не только дома. Это еще и памятники

- Какие из своих работ вы отметили бы сами?

Когда я работал над памятником Жукову, то полностью переругался с покойным очень талантливым скульптором Клыковым, но он первый раз в жизни лепил лошадь. Я, кстати, Жукова предлагал поставить на Поклонной горе на верху лестницы - классический прием, и там он бы смотрелся лучше.

- Вернемся к вечной теме - к жилью

- Мне неудобно это делать, пусть оценивают другие.

Ведь парадокс: везде за рубежом городской заказ - это самый выгодный и самый стабильный заказ. В Москве - это самый невыгодный заказ. Потому что на него наложен понижающий коэффициент - 0,6 процента.

- Естественно, я постоянно работаю над темой жилья. За последние 10 лет это моя самая любимая тема - одна из самых благороднейших и самых неблагодарных. Потому что проектная оплата очень низкая - у нас ведь любят экономить на людях.

Теперь он называется Научно-исследовательским и проектным институтом типологии, экспериментального проектирования. Мы делаем не типовой, а экспериментальный проект, вместе со строителями его проверяем в натуре и только потом запускаем в тираж.

А давайте разберемся, за что и почему? Когда я сюда пришел, это предприятие называлось институтом типового проектирования. Я поменял название, чтобы не пахло типовухой.

Тем труднее мне затянуть хороших архитекторов на эту работу. Зачем ему бесплатно работать-то, правильно? Он пойдет вон и коттедж для богатеньких сделает, получит оплату - надолго хватит ему. А здесь надо вкалывать с учетом до предела сокращенных сроков исполнения, зачастую без исходных, необходимых для проектирования данных, с постоянной задержкой от заказчика оплатой за выполнение работы, с сопровождением чрезмерного количества контролеров-погоняльщиков.

Но любой проект, который идет в тираж, должен быть в 20 раз больше проверен потому, что в большом тираже одна ошибка будет повторяться многократно. Значит, за это платить надо. А нам - 0,6 понижающий коэффициент, потому что это городской заказ, а это сокращение времени на проектирование. Чем меньше стоимость, тем меньше времени на проектирование.

Но это институт экспериментального проектирования. И 100 человек науки надо обеспечивать заказчиками. Наука сейчас стала получать приличную зарплату.

То есть трудно проектировщиков хороших сюда затянуть. Хотя в прошлом году только 75 молодых специалистов сюда мы приняли. Коллектив института стабильный и высококвалифицированный.

А это почему-то мало кого интересует, нужна она или не нужна.

Потому что мы уже на бюджетные деньги давно не надеемся, сами ищем заказы, сами доказываем, что это нужно строителям. Это же прикладная наука, она не фундаментальная. И воспитываем тех же наших строителей, что нужна наука для продвижения вперед, а не топтания годами на одном и том же. Те же нормативы требуют постоянного мониторинга.

- Колористика - очень тонкое профессиональное дело. Ею можно украсить, а можно изуродовать. Но это авторское право. Когда архитектор ставит дом, он должен посмотреть - что справа, что слева, насколько органично все это туда вписывается, будет даже разной современной архитектуры, но в ансамблевую масштабность и колористику я должен попасть.

- Архитектура воспринимается визуально. Это значит, что важны не только формы и объемы, но и цвет

- Слава Богу, убрал эту страшную коробку черную на фоне Кремля. Взяли вот эту тему Националя и использовали в новом здании. Все получилось, но по-моему тяжелая впереди ротонда с навесами в какой-то степени снизила общее впечатление.

- Как вы считаете, новая гостиница на месте снесенного Интуриста попала в масштабность?

- Недавно в Эстонии активно занялись перемещением памятников. Как вы относитесь к такого рода практике?

Или вон возьмите великолепный ЦУМ архитектора Клейна. И вдруг со стороны Неглинной появился в ионических колоннах совершенно другой стиль. Абсолютно не увязано с Клейном, а ведь это должен быть единый комплекс.

Тому же Дзержинскому - великолепный памятник был, между прочим. С точки зрения архитектуры и с точки зрения градостроительной организации. Он композиционно держал всю площадь.

- Когда смотрю на свалку скульптур за Домом художника на набережной, становится неприятно за конъюнктурность политиков. Нигде же в мире, кроме Эстонии, ничего подобного нет. Это же составная часть истории города.

- Мне кажется, что все-таки стиль архитектуры Лубянки надо было соблюдать.

- Его отсутствие на Лубянке ничем компенсировать нельзя? Там Наутилус появился

- Ну вот я - автор Золотых ключей на Минской улице и делал как бы замок. Там сзади речку с очистителем восстановил, сделал водопады, церквушку, рельеф весь разыграл и так далее.

- Представители общественности часто упрекают московских архитекторов в том, что в столице слишком много башенок

Историческая Москва состояла из башенок, кстати. Церквушек всяких и так далее. Она благодаря этому силуэт имела очень активный и впечатляющий, а не плоскомордье стекляшек. А посмотрите на сталинские высотки с активнейшим силуэтом. Они держат облик центральной части Москвы!

Как на меня набросились тут все эти авангардисты: Долой башенки. Григорьев везде пропагандирует башенки.

- Последний в мое время выполненный генеральный план Минска - это первый генплан, который получил премию Совета министров СССР. Прежде всего, обращали внимание на перспективное решение транспортных проблем. Минск по своей планировке очень похож на Москву. После войны его восстанавливали московские архитекторы. Причем очень талантливые: Барщ, Семенов, Парусников и др. Тогда уже они заложили основные широкие магистрали вместо провинциальных узких улочек. И уже при мне были пробиты несколько хордовых, дублеров прямых магистралей, проходящих через центр города.

- А теперь давайте о транспорте. Это не менее увлекательно

Почему все сейчас едут через центр? Люди стараются по прямой проскакивать, кратчайшим путем. И все это концентрируется, фокусируется в центре города. Хордовые сняли бы с него эту дикую перегрузку.

В Москве прозевали строительство хордовых. В семидесятых годах это еще можно было сделать.

- Значит, придется реконструировать существующие магистрали

Теперь хордовые сделать по живому телу, по застройке намного трудней и дороже. Третье кольцо - и то с какими муками делали. В ходе чубайсовской прихватизации вся прилегающая зона, по которой оно прошло, была распродана. И потом город вынужден был выкупать землю уже совсем за другие деньги.

И, наконец, развязки. Я помню, в 1986 году я руководству города предлагал сделать под Пушкинской площадью прокол Бульварного кольца под Тверской. Тогда можно было это проще сделать. А потом сделали выходы из Чеховской, но теперь все равно необходимо кардинально реконструировать транспортную систему и в зоне Пушкинской, и в зоне Белорусского вокзала.

- Например, Ленинградский проспект срочно реконструируют. И вот эту мертвую зону зеленую посредине, к которой не подойдешь Ведь должно быть так: вот дома стоят, вот перед ним должна быть зеленая полоса, потом -тротуар, потом - крупная зеленая полоса защитная с деревьями, потом - технический тротуар и потом - проезжая часть. Здесь же - все наоборот: узенький тротуар, вас обрызгивают грязью машины, а в середине - как на Бульварном кольце деревья Поэтому сейчас все это переделывается в соответствии с проектами.

- Мне кажется, что думать по экономике надо не с точки зрения сегодняшнего дня, а с точки зрения - а что дальше-то? Что, завтра уже снова надо ломать и переделывать?

- На Третьем кольце развязки тоже оставляют желать лучшего

- Да, это называется экономикой эксплуатации. В суженных зонах заезда в тоннель на 3-м кольце постоянно пробки - сэкономили? И вот вернемся к жилью. Для меня экономика эксплуатации жилья - один из важнейших вопросов.

- Это называется экономикой эксплуатации

А мы ж ее льем без всяких ограничений. Потом кричим: У нас воды нет!

Сколько времени мы пробивали счетчики? На воду, на тепло, на электричество, на все прочее. Везде за рубежом стоят такие счетчики, и жилец сам регулирует оплату за эти услуги.

- В Минске через весь город проходит водно-зеленая система. Поэтому город очень чистый. И я не разрешал ничего строить по берегам. За счет гидротехнической оборотной системы, за счет рельефа каждый жилой район имеет свое большое водное пространство и парк.

- Кстати, о воде, я уже говорил, что в Москве половина речек и ручьев закатана в коллекторы, и надо это реабилитировать, восстанавливать природную среду. Чем больше город, тем должно быть больше в нем водно-зеленых пространств.

- То есть в вашей голове - по-прежнему масса нереализованных идей?

Я, когда начинал тут работать, никак не мог понять, что за железки в микрорайонах стоят. Это, говорят, магазины, объекты соцкультбыта и так далее. Почему их нельзя было собрать в одно место и сделать архитектуру общественно-торгового центра, с пешеходной улицей - для людей, как украшение микрорайона?

- Если так тяжело бремя заместителя, то что же выпало на долю главного архитектора столицы?

- Много идей в голове, которые еще из-за живучего менталитета позавчерашнего дня очень трудно пробивать. Но и сделано немало. И здесь, конечно, во многом я должен быть благодарен Лужкову и Ресину.

Главный архитектор Москвы, прежде всего, отвечает за градостроительное развитие города и его архитектурный облик в целом. Но на него почему-то навешиваются мелочные текущие вопросы, в том числе он зачастую вынужден решать те вопросы, которые должен решать заказчик, строитель и др.

- Должность эта - очень тяжелая и ответственная. И необходимы сила воли и характер - в сочетании с высоким уровнем квалификации, конечно. И умением заставить реализовать те идеи, которые у тебя есть. Это очень сложно.

Меня еще Машеров учил: Вот со мной или с другими ты должен найти такие пути или такой язык. Не ты моим союзником стал, а я чтобы твоим союзником стал. Человек, который имеет право принимать окончательное решение, - я должен быть твоим союзником. Но ты должен доказательно меня сделать своим союзником. Вот философия какая. Я лично придерживаюсь такой философии.

Александр Викторович Кузьмин отвечает всем этим критериям. Он прекрасный градостроитель, и ему надо помогать в его деятельности.

- Я бы их все на молодость поменял, но остается только говорить: Мои года - мое богатство.
Власти столицы и администрация Московской области пока не могут договориться по поводу принадлежности земли в поселке Щербинка, на которой планировалось возвести жилье для военных. Вопрос мог быть решен в рабочем порядке - если бы в дело не были замешаны бизнес-интересы.

- И под конец - о регалиях

Кстати, щербинская земля передавалась столице вовсе не безвозмездно. Один раз Подмосковье уже получила плату за территорию Щербинки, когда власти Подольского района оценили изымаемую у них землю и выставили столичной Бауманке счет за убытки. (Именно для строительства корпусов знаменитого института земля и передавалась Москве.) В 1989 году Бауманка по выставленным счетам честно рассчиталась. Позже институту была предоставлена другая территория, а по поводу территории Щербинки московские власти издали в 1994 году постановление, предусматривающее планировку территории и жилую застройку.

Длящийся несколько месяцев конфликт вокруг принадлежности земли в Щербинке вызывает полное недоумение и у экспертов, и у неискушенных граждан. Простым людям сложно понять, почему строительство жилья для военных - одной из самых неблагоустроенных, к сожалению, в нашей стране категорий населения - должно стопориться из-за вопроса о той или иной региональной принадлежности участка земли. Специалисты, в свою очередь, недоумевают: о чем, собственно, идет спор? Какие могут быть сомнения, если территория, о которой идет речь, была передана Москве с соблюдением всех законодательных норм еще в советское время - в 1987 году, распоряжением Совета министров РСФСР. Более того, передача территории Москве была зафиксирована документально в декабре 1988 года подписанием акта о передаче территорий в административное подчинение Мосгорсовету.

Не случайно бизнес, имеющий отношение к военной сфере является одним из самых прибыльных видов предпринимательства. Производство вооружения, интендантские подряды, торговля оружием (законная и не законная) - все это традиционные, хорошо известные сферы получения огромной прибыли. Однако изощренная мысль не стоит на месте. Ситуация вокруг Щербинки породила еще один вид околовоенного бизнеса.

Но кому-то показалось, что однажды взысканной платы за землю Щербинки мало, тем более что пошла она в казну региона, а не в конкретные карманы, пухнущие от распределения земель в Подмосковье. После того, как стало известно, что московские власти панируют построить в Щербинке жилье для военных по президентской программе 15+15, в светлые головы бизнесменов пришла отличная идея по поводу того, как заработать на нуждах армии.

Но в 90-е годы в нашей стране не обращали внимание на такие мелочи. Правда, оказалось, что бесценные кормовые угодья в Щербинке упомянутой агрофирме тоже не особо нужны, поскольку несколько лет они пустовали, зарастая бурьяном.

В анархические девяностые годы подмосковные власти решили, что раз никакого РСФСР нет, то можно все, что один раз уже продали, вернуть обратно. И издали постановление, в котором закрепили земли в Щербинке за совхозом Путь Ильича. Потом отдали эту территорию агрофирме Федюково в бессрочное пользование. Основание у данного решения примерно такое же, как если бы Российская Федерация, основываясь на том, что она уже давно не Российская империя, продавшая Аляску США, закрепила бы территорию данного штата за Газпромом или Роснефтью. Интересно, как бы отреагировали на подобное действо американцы? Или, например, представьте, что наша Госдума, опираясь на то, что такого государства как Советский Союз уже нет, отдает территорию Крыма в пользование российскому санаторию Огонек.

В конце 2006 года состоялся аукцион на право заключения инвестиционного контракта на проектирование и комплексную застройку Щербинки. Победителем его стала компания СУ-15 И вот тут-то владельцы агрофирмы Федюково поняли, что настал их звездный час. Вместо странного, мягко говоря, сельскохозяйственного бизнеса, они решили сделать деньги на военных.

Все изменилось из-за национального проекта Доступное жилье, в связи с которым в Москве были предприняты беспрецедентные усилия для воплощения программы в жизнь. В числе прочего Москва решила построить жилье в Щербинке. Город запланировал возвести там до 2010 года 410 тысяч квадратных метров нового жилья, треть из которого - это несколько тысяч квартир - должна была отойти военным.

В пору вздохнуть с облегчением: все-таки дело не в конфликте между соседними регионами внутри нашей страны, а в банальном желании бизнесменов заставить московские власти заплатить за то, что по закону им и так принадлежит. Основание - социальная политика столицы, в рамках которой не построить жилье для военных просто невозможно. Значит, по логике владельцев Федюково, никуда не денутся, заплатят.

Для начала участок в Щербинке срочно вспахали и для надежности огородили его проволокой. Потом подмосковные власти принялись судиться за спорные земли. Кое-кто даже купился на эти жесты и поверил, что дело действительно принципиально важное, что речь идет о разделении территории и полномочий субъектов федерации. Но тут последовал завершающий аккорд, сразу прояснивший, чего ради все затевалось: руководитель агрофирмы Федюково Игорь Бодриченко заявил, что он не против строительства жилья для военнослужащих, но хочет компенсацию. Цена вопроса 220 миллионов долларов - именно в такую сумму оценивает свои сельхозугодья и свой сверхприбыльный сельскохозяйственный бизнес Игорь Бодриченко.

Окончательная точка в вопросе о принадлежности щербинской территории, похоже, была поставлена 21 мая, когда Федеральный арбитражный суд Московского округа признал право собственности московских властей на земельный участок в Щербинке, подтвердив решение 10-го арбитражного апелляционного суда, принятое еще 6 марта. Таким образом, земельный участок в Щербинке признан территорией города Москвы.

Конечно, расставленную ловушку Москве удалось обойти - строительство жилья для военнослужащих перенесено в другие районы города. Такое постановление правительства подписал недавно мэр Москвы Юрий Лужков. И теперь вопрос о принадлежности щербинской земли можно решать в спокойном рабочем порядке, в суде. Военные свои квартиры получат в любом случае в срок. Шантажировать московские власти, делая упор на социальную политику и социальную ответственность города, бизнесменам нечем.



Главная --> Публикации