Главная --> Публикации --> Иностранные архитекторы прибавляют стоимости российским проектам Осторожно, двери открываются Сносное жилье Что у крыши на уме... Издержки и противовесы

В настоящее время монолитное домостроение является одной из наиболее перспективных технологий возведения жилья. Широкое применение монолита в жилищном строительстве в Москве началось немногим более десятилетия назад. Хотя первые монолитные дома появились в столице еще в 30-е гг. прошлого столетия, в период конструктивизма. На сегодняшний день, по данным исследовательского центра компании Миэль-Новостройки, в столице соотношение строящихся панельных и монолитных домов составляет 35/6 Примерно четвертая часть возводимых монолитов дома экономкласса.

Дома, возводимые по индивидуальным проектам в разных районах Москвы, постоянно находятся в зоне повышенного интереса покупателей. Особенно это относится к новостройкам, не перегруженным инфраструктурой, которая серьезным финансовым бременем ложилась бы на стоимость жилья. А квартира в экономичном монолитном доме достойное жилище за разумную цену.

Для возведения монолитных домов в столице используют разные технологии. Основа технологии монолитного литья арматура и опалубка. Самые используемые опалубки щитовая и тоннельная. Например, щитовая опалубка бывает разборно-переставная крупнощитовая из алюминиевых сплавов. Есть несъемная опалубка. Одна из разновидностей такой опалубки возводится по канадской технологии ARXX. Возведение стен с использованием опалубки ARXX занимает меньше времени, чем из кирпича. Модули представляют собой две пластины из специального строительного пенополистирола, соединенные перемычками из ПВХ. Специальная конструкция поверхностей модулей позволяет быстро и точно соединять блоки. Монтаж блоков ведется по принципу кирпичной кладки со смещением, что позволяет обеспечить требуемую жесткость стены.

Передовая технология
В Москве строительством монолитного жилья занимаются многие девелоперские компании: Жилищная инициатива, Тема, Сити XXI век, проекты экономкласса есть в компаниях Крост, Квартал, Дон-Строй, и предназначены они для переселенцев из сносимых домов. В прошлом лидером по объемам жилищного строительства был ДИПС.

Щитовая опалубка позволяет строить дома быстрее. В зависимости от сложности проекта и высоты дома срок строительства может составить от 9 до 12 месяцев, допустимо одновременно отливать целые блоки квартир и возводить внутренние стены и перекрытия любой заданной проектом конфигурации.

Более дешевый вариант несъемная опалубка из ДСП. При изготовлении панелей в заводских условиях в соответствии с требованиями расчетов по несущей способности между деревянными каркасными плитами устанавливается арматура. Также в заводских условиях монтируется электропроводка, устанавливаются инженерные коммуникации. Таким образом, практически готовая панель (со всеми коммуникациями и арматурой) доставляется на стройплощадку, где остается только ее смонтировать и залить во внутренние пустоты бетон.

По типу конструкции различают чисто монолитные и сборно-монолитные дома. В последних монолитными делают несущие элементы, а наружные стены выполняют из более привычных материалов, таких как кирпич или панели. В монолитах экономкласса для возведения внешних стен чаще используется пенобетон, который с фасада отделывается навесными панелями или недорогим красным кирпичом. Самые дешевые, а значит, и самые доступные монолитные дома те, где внешние стены формируются из бетонных панелей.

С помощью тоннельной опалубки строят здания каркасного типа, напоминающие этажерки, а внешние стены выкладываются отдельно. Средний срок строительства дома от 12 до 18 месяцев.

По словам экспертов, без привязки к месту и классу объекта чистая себестоимость возведения 1 кв. м монолитного дома составляет примерно $80 Тип опалубки на нее влияет незначительно.

Нагрузка при возведении этажей в монолитном здании передается на несущий каркас, который отливается из бетона, так что при строительстве дома отпадает необходимость в толстых внутренних перегородках. Конструктивная жесткость монолита дает равномерную осадку всего дома, что позволяет делать ремонт в квартире начисто практически сразу же после введения дома в эксплуатацию. Для сравнения: в панельном доме не советуют производить качественную отделку раньше чем через год после окончания строительства. При усадке фундамента в нецелостной конструкции сохраняется большая вероятность появления трещин.

Аналогичный пример квартиры в добротных сталинках, которые после 50 лет эксплуатации не потеряли в цене.

Важный аргумент в пользу покупки квартиры в монолитном доме долговечность здания. Разработчики заявляют, что монолитные дома могут простоять 2-3 столетия и выдержать землетрясение силой до 8 баллов. Это означает, что и через 50 лет квартиры в таких домах не будут отличаться по цене от аналогичных новых домов, отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации МИАН-Девелопмент, в монолитных домах экономкласса, как правило, не выполняется дорогостоящая отделка входных групп. Стены красят обычной водоэмульсионной краской, на полах дешевая плитка. Территория дома может быть огорожена, но современная дорогостоящая система охраны вряд ли будет установлена.

Что объединяет монолитные дома экономкласса и дома из типовой панели, так это невысокое качество инженерного оборудования. Как правило, и в тех и в других устанавливаются самые обычные лифты производства Карачаровского механического завода (изредка Отис). Не идет речь ни о монтаже современных систем по очистке воды, ни об оборудовании дома приточно-вытяжной вентиляцией, ни о наличии собственного теплового пункта, позволяющего жильцам не оставаться без горячей воды во время профилактического ремонта теплосетей летом.

Однозначно сказать, достоинство это или недостаток, сложно: с одной стороны, просторная квартира это хорошо, с другой [конечная] цена большой квартиры получается [слишком] высокой, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город. При практически сопоставимой цене 1 кв. м в панели и монолите за одну и ту же сумму в монолитном доме можно приобрести только 2-комнатную квартиру, а в панельном 3-комнатную.

Отличительной особенностью недорогих монолитов является увеличенный по сравнению с большинством домов панельных типовых серий метраж квартир. Например, в 18-этажном монолитно-кирпичном доме, построенном по 4-му Новомихайловском проезду, вл. 2, площадь 2-комнатных квартир составляет от 84,7 до 85,5 кв. м, 3-комнатных от 102 до 106,4 кв. м, 4-комнатных от 141,2 до 142,7 кв. м.

В квартире, продаваемой с так называемой свободной планировкой, есть внешние стены, окна (как правило, это пластиковые стеклопакеты), подведено отопление, а к стоякам вода и канализация. В квартире нет электричества, и для его подключения по постоянной схеме потребуется заказывать специальный проект. Планировка квартиры присутствует только на бумаге, а в реальности она представлена рядом кирпичей, бетонных блоков или разметкой на черновой стяжке пола. Таким образом, если хозяева жилища согласны с предложенным проектом, на месте разметки возводят настоящие стены. Если фантазия у новых собственников более богатая, чем у архитекторов, разработавших базовые планировки, они заказывают и согласовывают проект перепланировки, где уже учитываются их собственные предпочтения.

Для покупателей жилья в домах из монолита важным преимуществом является возможность участвовать в создании жилого пространства своего будущего дома. На первичном рынке жилой недвижимости примерно 80% квартир в монолитных домах экономкласса продаются с уже готовой планировкой, соответственно, 20% со свободной, отмечает Лана Волохина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. По мнению руководителя исследовательского центра компании Миэль-Новостройки Бориса Флексера, доля квартир с готовыми планировками и без них в домах экономкласса примерно равна.

Без привязки к территории
В настоящее время строительство монолитных домов в столице ведется практически повсеместно. По словам Люции Казимир, руководителя отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга Миэль, в точечной застройке спальных районов Москвы монолит используется в тех случаях, когда участок позволяет возвести дом нестандартной формы. Нередки сочетания в рамках одного проекта и типовых панельных серий, и отдельных монолитных домов. По такому принципу, например, строится микрорайон Волжский на юго-востоке столицы.

Но даже квартиры, построенные по заданному проекту, идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок. Это объясняется тем, что тяжелые конструкции опираются на монолитные колонны, а не на стены, как в панельных домах, поэтому внутренние стены можно убрать или перенести в другое удобное место без риска нарушить прочность несущих конструкций.

Но в отличие от остальных территориально-административных образований столицы в ЦАО будет преобладать строительство домов высокой категории комфортности (элитных и бизнес-класса), в ЗАО и ЮЗАО значительные объемы представлены проектами бизнес-класса. В остальных округах превалирует экономкласс.

По данным АКЦ, по объемам строительства монолитного жилья с планируемым сроком ввода в 2007-2011 гг. лидируют ЦАО и ЗАО, где намечено построить соответственно 18,8% и 18,5% от общего числа объектов. В пятерку лидеров также входят ЮЗАО, САО и СЗАО (15,5%, 12,9% и 10% объектов соответственно). В пересчете на квадратные метры пропорции практически не меняются, за исключением ЦАО, который с 1-го места по количеству объектов переместился на 5-е, что объясняется малой этажностью и, соответственно, небольшой площадью домов, возводимых в центре столицы, говорит Люция Казимир. В сумме в названных округах в ближайшие пять лет будет построено более 75% от общего объема запланированного монолитного жилья. В аутсайдерах по объемам строительства монолитного жилья наименее престижные округа ВАО и ЮВАО, где в основном строят недорогое панельное жилье.

Валерия Родионова считает, что классность объектов недвижимости определяется в первую очередь их местоположением. Бизнес-класс в Москве строить можно в западной части города в окрестностях Кутузовского проспекта, Университета, на Соколе, возле Октябрьского Поля. Из восточного сектора Москвы для этого класса подходят лишь Сокольники, Измайлово и та часть, которая находится непосредственно возле центра в районе ст. м. Пролетарская. В остальных районах, кроме центра, уместно строительство монолитных домов экономкласса.

Первым районом Москвы, где при застройке применялась только монолитная технология, стал экспериментальный район Куркино на территории СЗАО. На сегодняшний день ни один другой район Москвы не обогнал Куркино по объемам возведенного доступного монолита.

По словам Натальи Усовой, из всех сделок, заключаемых на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, 70-75% составляют сделки по продаже квартир в монолитно-кирпичных объектах, тогда как аналогичный показатель для вторичного рынка 18-20%. Такой дисбаланс объясняется структурой жилого фонда и желанием продавцов избавиться в первую очередь от некачественно, устаревшего и морально, и физически панельного жилья, поясняет она.

В поисках готового
По данным АКЦ Миэля, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в течение двух кварталов текущего года остается примерно на одном и том же уровне. В мае 2007 г. он составил 328 объектов, из них 76,5% имеют монолитно-каркасную конструкцию.

Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, считает, что наиболее востребованы квартиры с выполненными планировками квартир. На практике предложение недорогих квартир с установленными межкомнатными перегородками в Москве в отличие, скажем, от Химок, где мы все дома возводим под чистовую отделку, явно недостаточное, говорит он.

По данным компании МИАН, в структуре запросов на квартиры в монолитных новостройках наибольшей популярностью пользуются 2- и 3-комнатные квартиры (по 30-40% каждая категория). А в компании Vesco Realty на 1-е место поставили спрос на 3-комнатные квартиры площадью от 80 кв. м. 1-комнатные квартиры практически не востребованы, так как клиенты, ориентированные на подобные предложения, располагают ограниченными бюджетами и вынуждены рассматривать исключительно панельные дома, считает Лана Волохина. Однако Наталья Усова отметила рост популярности 1-комнатных квартир с 13% в марте до 24% в мае текущего года, что, на ее взгляд, является следствием общего смещения потребительских приоритетов от панели к монолиту.

На мой взгляд, люди, которые покупают квартиры в домах экономкласса, нуждаются в квартирах с отделкой, предполагает Наталья Усова. Это обусловлено ограниченностью имеющихся у этой группы средств. Ремонт требует как минимум вложений, равных 30% от стоимости квартиры. Часто этих денег у потенциальных покупателей нет.

Люция Казимир также отмечает, что все чаще покупатели отдают предпочтение предложениям с уже готовой отделкой. Подобные квартиры сегодня предлагает ГК ПИК. Вероятно, люди просто устали достраивать новоприобретенную жилплощадь еще в течение нескольких месяцев, а то и полугода после покупки, предполагает она.

Цены находятся на распутье
Ценовая политика застройщиков, предлагающих монолитные дома экономкласса, полностью отражает ситуацию на столичном недвижимости в целом: с конца 2006 начала 2007 г. рост цен приостановился, а потом и вовсе цены на некоторые объекты снизились. По словам Натальи Усовой, стоимость квартир в монолитных домах экономкласса по итогам мая 2007 г. составила около $4986 за 1 кв. м в новостройках, 4681 за 1 кв. м на вторичном рынке. Снижение стоимости 1 кв. м в монолитных новостройках за три весенних месяца составило около 4%. По словам Флексера, в начале июня цены снизились по сравнению с началом апреля примерно на $100.

С другой стороны, монолитные конструкции оптимальны для индивидуальных планировок, так как они опираются не на стены, а на колонны. А стены можно перенести в любое удобное место.

Наталья Усова считает, что с недавнего времени все большее и большее влияние на динамику цен оказывают не объективные факторы спроса и предложения, а факторы ожидания различных групп потребителей. Так, наблюдая корректировку цен на переоцененные средне- и низкокачественные объекты, потребитель может ошибочно принять это за общую тенденцию рынка и ожидать подобных процессов во всех его сегментах.

Что касается вторичного жилья, в отличие от переоцененных квартир с низкими потребительскими характеристиками, в сегменте которых с начала года наблюдается корректировка цен, современное комфортабельное монолитное жилье экономкласса незначительно, но продолжает дорожать. Рост стоимости 1 кв. м в этом сегменте за последние три месяца составил 2%, говорит Усова. Как изменятся цены на рынке в дальнейшем, точно никто не знает, рассуждает Борис Флексер. Одни эксперты прогнозируют, что осенью цены снова начнут расти, другие что до весны 2008 г. повышения не будет. Сколько аналитиков столько мнений.

Более того, как выясняется, сейчас появились еще более рискованные схемы приобретения квартир в строящихся домах, например предварительный договор или вексельная схема, которые дают частному инвестору еще меньше прав, чем раньше. Аналитический отчет по результатам опроса Проблемы и перспективы реализации национального проекта Доступное жилье наглядно продемонстрировал, что существует целый ряд определенных проблем, которые осложняют реализацию нацпроекта в области улучшения жилищных условий россиян.

Объективно большинство монолитно-кирпичных объектов, представленных на первичном рынке Москвы, не являются переоцененными, считает она, но под влиянием процессов, происходящих в других сегментах, цены на них могут незначительно корректироваться в сторону понижения. Речь идет о десятых [долях] процента на протяжении 2-3 месяцев, подчеркивает Усова.
В ближайшее время строительные компании будут продолжать обходить ФЗ-21 Таково мнение большинства респондентов, ответивших на вопросы в ходе социологического опроса руководителей российских банков, страховых, ипотечных, риэлторских, строительных, инвестиционных, девелоперских компаний, а также представителей власти на федеральном и региональном уровнях. Он был проведен весной 2007 г. по заказу партии Единая Россия.

До 1 апреля 2005 г., т. е. до момента вступления в силу закона, во многих городах Москвы, Подмосковья и других регионов России было построено большое количество жилья, которое россияне смогли приобрести на стадии строительства со значительными скидками. В целом система работала. Что было плохо, так это то, что в Московской области, как и в других регионах, не было системы учетной регистрации инвестиционных контрактов, которые заключались с гражданами. Поэтому нечистые на руку застройщики могли совершать двойные или тройные продажи. Целесообразно было бы отрегулировать эту ситуацию с учетом зарубежного опыта: застройщик может продавать 30% площадей до того момента, пока он не завершил работы при нулевом цикле. Следующие 30% до того момента, когда закончится монтаж коробки, и т. д.

Законопослушные
Большинство респондентов сошлись во мнении, что доля квартир, продающихся в соответствии с новым законом, весьма незначительна. Многие строительные компании, не выполнившие обещаний дольщикам, сами оказались обманутыми в результате произвола чиновников, энергетиков и производителей стройматериалов, резко изменивших правила игры по ходу строительства. Закон осложнил работу застройщиков, слабо учитывая их интересы, практически защищая лишь потребителя. Поэтому схемы, учитывающие интересы застройщика, которые изобретаются, чтобы строить жилье в обход названного закона, еще более опасны для потребителя, чем нормы, существовавшие до его принятия.

Безопасность
Каким образом можно решить проблему безопасности привлечения денег граждан в жилищное строительство? Мнения разделились, но тенденция прослеживается довольно ясно.

На вопрос Повлияет ли наличие обходных схем на появление обманутых граждан, участвующих в приобретении вновь строящегося жилья в массовом масштабе? 77% опрошенных считают, что наличие обходных схем в будущем может спровоцировать появление еще одной волны обманутых граждан.

Давно известно, что даже у параноиков бывают враги. В чем заключаются реальные проблемы, которые могут помешать правительству выполнить поставленную задачу строить к 2010 г. по 130 млн кв. м жилья? Что нужно сделать, чтобы эти планы претворились в жизнь?

Представители банковского сообщества предлагают не допускать финансирование жилищного строительства за счет средств, привлеченных непосредственно от конечных потребителей. По их мнению, финансировать строительство должны финансовые институты, имеющие возможность контролировать строительство и целевое расходование средств. А средства клиентов должны размещаться на целевые вклады в банках. Руководители риэлторских компаний считают необходимым проводить просветительскую работу среди граждан, направленную на то, чтобы люди лучше разбирались во всех вопросах, касающихся приобретения жилья, а также объективно информировать граждан о ценах и рисках, связанных с приобретением жилья в новостройках.

организовать эффективную борьбу с коррупцией при выделении земельных участков, при получении разрешения на строительство, при подключении к инженерным сетям;

Мнения разделились:

легализовать серые схемы продаж;

обеспечить финансовые потоки в строительный сектор;

создать государственный фонд по финансированию межевания земель, подготовки территории к массовой застройке (дороги, инфраструктура), градпланов;

автоматизировать бизнес-процессы в строительной отрасли и повысить прозрачность денежных потоков;

подготовить профессиональные кадры в строительной отрасли.

обеспечить стройкомплекс материалами отечественного производства;

ужесточить контроль за чиновниками со стороны правоохранительных органов, а последним платить хорошую зарплату, чтобы избежать коррупции в силовых структурах;

На 1-м месте по степени значимости в увеличении темпов строительства обозначена проблема борьбы с коррупцией. Как победить это извечное зло? Участниками опроса предложены следующие варианты ответов:

в России должны появиться политические лидеры, которые будут способны решить проблему коррупции в стране.

обеспечить открытость информации и проводить только открытые аукционы;

Ипотека и налоги
Что думают респонденты по поводу подоходного налога с продавцов квартир, владеющих квартирой менее трех лет? Большинство 62% считают, что отмена этого налога будет оправданна. Покупая квартиру за счет собственных средств, граждане уже заплатили подоходный налог, который у них удерживают из заработной платы. Если же квартира была в свое время дана государством, а потом бесплатно приватизирована, то она является частичной компенсацией того, что советская власть недоплачивала трудящимся. В обоих случаях, рассуждая по справедливости, возникает двойное налогообложение, что не является признаком законодательства цивилизованной страны. Отмена этого налога позволит увеличить прозрачность взаиморасчетов и уменьшить криминал на рынке жилья.

Наш паровоз
Один из вопросов, заданный респондентам, Может ли своевременная жилищная политика государства стимулировать экономику и ее развитие таким образом, чтобы она не зависела от экспорта природных ресурсов, т. е. может ли в России строительство стать одним из локомотивов экономики? Что необходимо предпринять?. Большинство респондентов 76% считают, что при грамотной политике государства строительная отрасль смогла бы помочь России преодолеть нефтяное проклятие, поскольку любое строительство сопровождается созданием новых производств и, соответственно, рабочих мест. Необходимо возобновить и придать новый импульс проектным организациям, увеличить финансирование госзаказов.

За установление повышенного налога на владение второй или третьей квартирой высказались 37% респондентов. Большинство же опрошенных считают, что эта мера носит скорее популистский характер и никаких дополнительных средств в виде поступлений в бюджет ожидать не стоит. Введение налога в настоящий момент не имеет смысла, так как существует множество путей для обхода данной нормы. Нет четко структурированной системы определения собственника и принадлежащей ему недвижимости. К этому вопросу, возможно, следует вернуться только после создания единого кадастра (возможность идентификации собственников и их собственности по всей стране). Может быть, имеет смысл ввести налог на роскошь, считают некоторые участники опроса.

Кстати сказать, свобода договора позволяет указывать в нем любую стоимость квартиры, и продавцы при желании избегают уплаты налога путем занижения ее официальной стоимости. Поэтому экономически оставлять этот налог и в дальнейшем просто бессмысленно. Особенно несправедливым этот налог считают владельцы недавно приватизированной квартиры, которые, как правило, длительное время проживали в ней до приватизации и оплачивали все услуги, а также те, кто вступил в наследство и также уже заплатил все налоги.

В планах правительства России к 2010 г. выдавать по 1 млн ипотечных кредитов в год. Что делать, чтобы эти планы претворились в жизнь? И вот рекомендации респондентов:

В любом случае необходимо установить дифференцированную шкалу налогообложения. И установить так, чтобы она зависела не от количества квартир, а от количества квадратных метров. Или же вводить налог не на количество квартир, а на их суммарную рыночную стоимость. А может быть, следует ввести повышенную ставку на превышение метража жилой площади на члена семьи, но метраж должен рассчитываться не исходя из минимальных социальных норм, а из современных норм комфортного жилья (например, 50 кв. м общей площади на одного проживающего члена семьи, включая арендаторов).

создать средний класс, который является основным покупателем недвижимости в кредит;

вкладывать деньги стабилизационного фонда не в развитие чужой экономики, а в строительство современной конкурентоспособной и мощной державы, в свое население, организовывать справедливое использование сверхприбылей от экспорта энергоносителей для повышения качества жизни населения;

строить достаточное количество жилья. Только при адекватном предложении жилых площадей можно говорить о массовости ипотеки в долгосрочной перспективе. Недостаток предложения на рынке рождает дефицит, что автоматически ведет к повышению цен и делает невозможным приобретение квартиры даже с помощью кредитных средств;

создать механизм обеспечения российских банков ресурсами, доступными для выдачи ипотечных кредитов на длительный срок;

создать большое количество рабочих мест с уровнем дохода, позволяющим получить ипотечный кредит. Понизить уровень инфляции и ставку рефинансирования.

повысить платежеспособность населения. Приблизиться к европейскому уровню по оплате труда. Нужно, чтобы платежеспособность граждан позволяла брать нормальные и безопасные с точки зрения банковского бизнеса кредиты с первоначальным взносом 20-30%, для этого у людей должны быть деньги и накопления;

по ипотечным кредитам?- таким был следующий вопрос, заданный респондентам. Ответы да и нет разделились точно поровну. Особенно категорично возражают против субсидирования ипотечной ставки представители банковского сообщества. Они приводят следующие доводы:

Еще один важный момент. Стоит ли государству брать на себя обязанность по субсидированию процентной ставки

на дефицитном рынке это приведет только к взрывному росту цен и перераспределению бюджетных средств в пользу спекулянтов недвижимостью. Такие программы возможны только для определенных категорий госслужащих, исполняющих общественно значимые функции (учителя, врачи, военные);

обязательства государства ограничиваются бюджетным голодом. А сроки ипотечного кредитования от 10 до 40 лет. Гарантий о выполнении государством таких обязательств не даст никто. Следовательно, риски банка в этом случае не уменьшаться и процентная ставка не снизится;

Тем не менее подобные действия уже кое-где воплощены в жизнь. Например, в Татарстане и Кемерове ипотечные кредиты можно взять под 7% годовых в рублях (недостающие деньги банкам компенсируют местные бюджеты). На федеральном уровне аналогичные программы существуют, в частности, в Германии и Венгрии.

в обозримом будущем в России будет сохраняться дефицит предложения на рынке недвижимости, соответственно, субсидирование процентной ставки приведет только к росту цен и увеличению спекулятивной составляющей рынка.

Политика
Помимо вопросов, касающихся экономических факторов, влияющих на реализацию национального проекта Доступное жилье, респондентам было предложено оценить существующие политические риски для рынка недвижимости и ипотеки. Где же основные подводные камни? Вот наиболее частые ответы:

Что же мешает развитию ипотеки в России? Во-первых, по мнению опрошенных специалистов, все средства российской банковской системы сопоставимы с объемом средств одного среднего австрийского банка. Просто у российских банков нет длинных денег. В пенсионных фондах их тоже пока нет. Затем, по данным различных социологических опросов, у 65% населения отсутствуют накопления. При низких доходах и высокой инфляции у большинства российских граждан нет возможности быть полноправным участником рынка ипотеки.

большое влияние на динамику ценообразования на рынке недвижимости оказывают выступления высших должностных лиц страны и публикации в прессе. На протяжении многих лет периодически публикуются статьи и комментарии чиновников о понижении цен на недвижимость, что вызывает стагнацию рынка с последующим всплеском роста цен, связанным с реализацией отложенного спроса;

сужение политических свобод и отсутствие у общества возможности влиять на власть через выборы. Подконтрольность бизнеса власти;

привлекать денежные средства граждан, а это, соответственно, влечет за собой большие риски для обеих сторон.

большой процент коррумпированности чиновников связан со строительным сектором. И, как следствие, огромные суммы взяток делают проблемным процесс привлечения денег на строительство от банков и других финансовых институтов. Строительные компании вынуждены

проект был изначально ориентирован на увеличение спроса, а не на увеличение предложения. Для увеличения количества предложений на рынке жилья нужно увеличение экономической активности. Одним словом, народу надо дать удочку, а не рыбу раздавать;

Главные проблемы
Вот в чем, по мнению экспертов, заключаются основные проблемы, которые существенно тормозят реализацию национального проекта Доступное жилье:

предвыборный характер национальных проектов не позволил им стать базой социально-экономической модернизации, что привело к отсутствию консенсуса по перспективам проекта как в элите, так и в массовом общественном мнении. Одновременно национальные проекты повысили ожидания социального иждивенчества у большинства населения;

нельзя было стимулировать спрос при недостатке предложения;

Подводя итоги, можно выделить три ключевых момента, которые помогут решить жилищные проблемы россиян:

все три ветви власти законодательная, исполнительная и судебная ни морально, ни технически не готовы к таким масштабным проектам, как Доступное жилье.

чтобы ипотека была массовой, необходим баланс между стоимостью 1 кв. м и доходами граждан, т. е. ежемесячный совокупный доход среднестатистической российской семьи должен быть приблизительно равен стоимости 1 кв. м жилья экономкласса в регионе. Например, для увеличения темпов развития ипотеки в столице среднемесячный доход московской семьи должен быть от $3000-400 Примерно столько сейчас стоит 1 кв. м в Москве;

ежегодно вводить в эксплуатацию 1 кв. м жилья на душу населения в России (как, например, в Китае и Казахстане);

Москва даже сейчас, в период стагнации на рынке жилья, потрясает воображение потребителя уровнем стоимости квадратного метра и нервирует девелоперов информацией о дефиците земли под застройку, следствием чего, как понимают умудренные потребители, вновь будет нехватка в перспективе более-менее демократичного по цене и достойного по качеству предложения. Подмосковье демонстрирует ровно противоположное: земля есть, строят много, цены хоть и росли в некоторых городах даже быстрее, чем в столице, а все ниже московских.

чтобы законы и подзаконные акты выполнялись, необходимо ужесточить ответственность за свои действия чиновников и депутатов на всех уровнях законодательной, исполнительной и судебной власти. Возможно, чтобы повысить уровень компетенции и ответственности депутатов за принятые ими законы, следует ввести обязательное присвоение закону помимо номера фамилии депутата, который был инициатором его принятия (такая традиция существует, например, в англосаксонском праве). Только повысив ответственность законодателей за результаты их деятельности, следует ужесточать ответственность за несоблюдение законов гражданами или же представителями бизнес-сообщества. Только в этом случае в России удастся забыть известное изречение о том, что суровость российских законов смягчается необязательностью их исполнения.

Экологический козырь область еще долго будет держать в качестве основного, пока ее территория окончательно не будет застроена многоэтажными домами, складами, производствами и не станет продолжением мегаполиса. Вся надежда на малоэтажную застройку, которая не позволит размыть рамки города и деревни окончательно.

Благодаря чему потребителем жилья в подмосковных городах становится средний класс средний по российским меркам, а не по западным. Видимо, тенденция выдавливания небогатых людей из города, где жить по общему представлению хоть престижно, но дорого, продолжится. Вопрос насколько комфортно будет жить в Подмосковье.

По данным Стерника, главная особенность городской застройки Московской области, которая сейчас проявляется наиболее очевидно, серьезный сдвиг по качеству к экономклассу при практическом отсутствии элитного жилья. Ценовой уровень в среднем вдвое ниже столичного.

Цены и спрос
На первичном рынке жилья в Москве квартиры предлагаются в 325-330 объектах (хотя на различных стадиях реального строительства находится 400-420 объектов). В области продажа квартир ведется в 400 объектах (строится 660-670). Можно сказать, отмечает аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник, что активность рынка строительства и продажи многоквартирных домов в области выше, чем в Москве.

По данным МДК, во многом более дешевая цена подмосковных новостроек объясняется более низкой нагрузкой на инвесторов по сравнению с Москвой. Если в Москве доля города зачастую доходит до 50%, то в области обременения не превышают 25%, а во многих случаях находятся на уровне 15%.

Московская область в 2006 г. уже обогнала Москву по объему возводимого жилья, констатируют в Межрегиональной девелоперской компании (МДК), и прогнозируют, что в дальнейшем эта тенденция будет набирать силу.

Подобные тенденции отмечают и в ПИК. Анализируя собственный опыт, Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, рассказывает: В 2004 г., когда мы начинали строить микрорайон Новокуркино, приходилось много сил уделять разъяснениям, что Химки это хорошо, это близко от Москвы. Что вовсе не обязательно жить на Речном вокзале, можно и до него доехать на любом виде транспорта за 10 минут. Сейчас люди охотно приобретают квартиры в ближнем Подмосковье.

Как сообщили в Объединенной строительной компании (ОСК), цены предложения в феврале и марте сохранялись на одном уровне в среднем около $2500 за 1 кв. м (аналогичное жилье в столице реализуется по цене $4000 за 1 кв. м). Хотя, по данным компании, объемы реализации жилья в прошедшие месяцы росли. В столице на 12%, за городом на 17%. А район Павшино для ОСК стал рекордсменом по сравнению с февралем объем продаж в марте вырос на 40%.

Потребитель тоже не внакладе. Во-первых, районы в отличие от точечных домов возводятся на новых инженерных сетях, строятся новые социальные объекты, т. е. создается более гармоничная и однородная среда для проживания. Во-вторых, объем застройки позволяет возводить дома, в которых квартиры сдаются с отделкой (пусть и минимальной). А это важно для тех, кто приобретает жилье с помощью ипотечных кредитов: можно сразу вселяться. Практика ПИК показала, что такие квартиры пользуются большим спросом. В-третьих, бытовая структура района планируется с учетом потребностей будущих новоселов. И последнее, но тоже немаловажное: районы строятся по единому архитектурном плану и эстетически, как правило, выигрывают на фоне домов точечной застройки.

Стратегический выбор руководства области строить не точечно, а комплексно кварталами, даже районами также делает подмосковные новостройки привлекательными для покупателей, считают в компании. Выгодно это и потребителю и застройщику, объясняют в ПИК. Застройщик, строя город в городе, выигрывает за счет объемов: в чистом поле он размещает сразу все жилые дома, школу, стадион, поликлиники, магазин, церковь, асфальтирует дороги, прокладывает кабель, трубы и т. д.

Предпочтения и ограничения
Более доступная цена 1 кв. м диктует и новые предпочтения покупатель интересуется жильем большей площади, более комфортным, позволяющим качественнее обустроить быт. По данным Стерника, покупатель предпочитает кирпичные дома (они строятся в отдаленных районах, но в одном и том же городе их удельная цена выше, нежели домов из других материалов), следующим в рейтинге предпочтений идет панельное жилье (в среднем $1813 за 1 кв. м), затем монолит ($1788 за 1 кв. м). Если же судить по полной цене 1- или 2-комнатных квартир, то выше цена в монолитных домах, так как они имеют большую площадь. Спрос, по оценке Стерника, далеко еще не удовлетворен.

Однако не все так просто. Принцип строительства микрорайонами нельзя применить абсолютно ко всему Подмосковью. Дело в том, что область мелко порезана, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитического отдела компании Новый город. В том же Королеве есть земли, относящиеся к Мытищинскому району, Щелковскому району, а есть собственно к г. Королеву областного подчинения. И границы настолько переплетены, что микрорайонами строить затруднительно. Все время существует опасность залезть на территорию другой администрации.

По оценке Константина Манченко, генерального директора подмосковного агентства недвижимости Теремок (г. Пушкино), 70% покупателей жилья в области это москвичи, а не приезжие из других регионов, как этого можно было бы ожидать. От Пушкино до Комсомольской площади на электричке добираться 40 минут. Откроют скоростную магистраль время сократится вдвое. Молодые семьи быстро оценивают эти возможности и перспективы и делают соответствующий выбор, говорит Манченко.

Видимо, следующим шагом станет освоение более отдаленных районов области, если транспортная ситуация будет поддерживать эту тенденцию, а не противоречить ей. В ПИК в этом смысле считают весьма перспективным г. Дмитров, где примерно 20% покупателей это жители столицы. А пока из-за транспортных проблем продавцы жилья здесь склонны подчеркивать наличие местной промышленности, в том числе индустрии туризма и развлечений, где человек может найти себе применение, чтобы не мотаться каждый день на работу в столицу.

По наблюдению Натальи Ветлугиной, ближнее Подмосковье неоднородно по отношению к нему покупателей во многом именно из-за транспортной проблемы: Традиционные районы-аутсайдеры восточные. Исключением является только Реутов. А те же Люберцы не могут по популярности сравниться ни с Мытищами, ни с Королевом, не говоря уже о Железнодорожном и прочих более удаленных от Москвы городах к востоку. Дзержинский примыкает к Москве. Там, конечно, тоже идет строительство, но опять все упирается в транспортную доступность. Из городов к востоку (кроме Реутова) настолько тяжело добираться в Москву, что люди, работающие в Москве, предпочитают либо заплатить чуть больше, либо поселиться чуть дальше, но на другом направлении.

Спрос высок, хотя и не однороден. Ближнее Подмосковье, особенно северо-западное и северное направления, рассматривается потребителем как наиболее предпочтительная альтернатива столице. По-прежнему самыми престижными остаются Химки, Красногорск, Одинцово города, отличающиеся близостью к Москве, наличием развитой инфраструктуры. Качество строительства здесь (как правило, это монолит-кирпич) не уступает, а зачастую и превышает столичное, считают в МДК, а цены еще остаются ниже аналогичного предложения в Москве на уровне $2500-3000 за 1 кв. м.

Проблемная вторичка
По оценке Ветлугиной, новостройки в области покупают активнее, чем вторичные квартиры. Хотя выбор вторичного жилья сейчас достаточно большой и кирпич, и панель. Сказывается принципиальная разница в качестве. Это новостройки здесь вполне московские. Вторичка в области на порядок более ветхая, чем в Москве, на порядок менее качественная. Чуть ли не половина квартир без горячей воды, с газовой колонкой. Дома 2- и 3-этажные, часто барачного типа. Разница c первичкой столь существенна, что люди предпочитают залезть в долги (ипотека), но купить все-таки хорошее жилье, а не бог знает что в непонятно каком состоянии.

Цена, объем предложения, инфраструктурные особенности, нагрузка на инвестконтракт список различий между столицей и областью можно продолжить. Например, регистрация сделок. Технология сильно отличается от московской, отмечает Елена Голубева, управляющий компании Хирш-Москва. Например, в Троицке и окрестностях строительство идет кварталами и оформление тоже. Пока не будут построены все дома, оформления в собственность не будет. Ждать приходится года 2- Регистрация вторичных сделок занимает месяц. В Москве уже есть возможность оформить собственность за неделю или за две. В области дороже стоят услуги нотариуса: если в Москве нотариальное заверение договора обходится в 1-1,5% от суммы сделки, то в Подмосковье 2,5% это в любом районе.

Данные аналитического консалтингового центра Миэль-Недвижимость это подтверждают: в марте 2007 г. средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Подмосковья составила $2526 за 1 кв. м. За месяц цена предложения снизилась на 0,9%. По оценке Владислава Луцкова, директора АКЦ Миэля, дешевеют панель (-1,5% в марте) и кирпич (-0,8% в марте), дорожают квартиры в монолитных строениях (+2,8%).

То же самое говорит и Манченко: новостройки раскупаются гораздо более охотно. И в этом смысле потребителя выручает ипотека. В целом по рынку (и вторичный, и первичный) из 10 сделок купли-продажи 6-7 проходит с применением ипотеки. Нежелание банков рассматривать в качестве залога не оформленное в собственность жилье научились преодолевать с помощью или двустороннего договора (если СК и банк родственные структуры), или трехстороннего, если таких родственных связей нет. Брать же кредит на падающую в цене квартиру в хрущевке на это мало кто теперь идет. И в этом дальнейшие предпосылки для удешевления некачественной вторички и удорожания новостроек.

Напротив, по оценке ГК МИАН, в Подмосковье в 2007 г. тенденция динамичного роста цен продолжится во всех сегментах рынка и в среднем составит от 12% до 20%, в экономклассе ближнего Подмосковья 12-15%, дальнего 5-12%, в бизнес-классе (ближнее Подмосковье) 15-25%. По данным руководителя аналитической службы МИАН Агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, на Подмосковье приходится не более 15-25% операций, осуществляемых с жилой недвижимостью в Московском регионе (без учета сделок с загородной недвижимостью. С учетом рынка коттеджей 30-50%). То есть получается, что до сих пор рынок Москвы был активнее подмосковного. По всей видимости, статистика МИАН отчасти опирается как раз на объемы вторичного рынка, что значительно снижает показатели.

По весне в Миэле отмечают на рынке некоторое оживление, которое носит сезонный характер. Увеличение количества выставленных на продажу объектов повлекло за собой их незначительную ценовую коррекцию вниз. В целом на данный момент состояние вторичного рынка жилья Подмосковья можно назвать стагнацией, которая, по всей вероятности, имеет все шансы продлиться до конца этого лета. В этом смысле рынок вторичного жилья Подмосковья мало чем отличается от столичного рынка вторичного жилья.

Как оправдать?
Насколько оправданна массовая застройка области многоэтажными кварталами? Не противоречит ли это здравому смыслу в предместьях мегаполиса выстраивать города, уничтожая вообще как таковое понятие пригорода?

Более того, по наблюдению Кудрявцева, сегмент потребителей, демонстрирующих активность на рынке даже при существующем уровне цен, мало склонен к переезду из Москвы в Подмосковье, чем и определяется асимметрия в географическом распределении сделок. Однако возвращение на рынок представителей массового среднего класса может несколько изменить ситуацию: молодые московские семьи активно рассматривают варианты приобретения жилья в новостройках городов-спутников.

Многоэтажная застройка пригородов Москвы, конечно, противоречит общемировой тенденции, считает Стерник. Тем не менее расширение подмосковных городов за счет многоэтажной застройкой неотвратимо, поскольку имеется высочайшая потребность населения в жилье. Попытка властей в ходе нацпроекта Доступное жилье увеличить объемы ввода малоэтажного, односемейного жилья должна всячески приветствоваться, но результат зависит от реальных возможностей застройщиков и муниципалитетов (финансовых, по инженерному обеспечению, инфраструктуре).

Комплексная застройка, по мнению аналитиков ГК МИАН, является своеобразным оправданием многоэтажному строительству в области, причем только в том случае, если в проекте предполагается возведение масштабной социальной и особенно транспортной инфраструктуры. Другой аргумент в защиту массового строительства в Подмосковье возвращение на рынок покупателей со средним уровнем доходов, для которых аспект статусности проживания в Москве отходит на второй план.

По мнению эксперта, многоэтажки в неподходящих местах в перспективе будут пользоваться весьма условным спросом. Одно дело, когда рынок рос, и совсем другое когда налицо стагнация и намечается переизбыток предложения.

Наталия Ветлугина считает, что выход может быть только один: подход к планированию развития территорий должен быть непременно дифференцированным. Неприятно и неправильно, когда лесная и парковая зона застраивается 9- и 12-этажными домами они, как правило, только уродуют местность. А это можно наблюдать абсолютно по всему Подмосковью, даже на Рублево-Успенском шоссе. В пансионатах на хозяйственной территории строятся такие здания, говорит она. Очевидно, что должны быть места, где существует только малоэтажное строительство.

От ее разработчиков требуется оценить состояние мегаполиса, выявить его основные проблемы и предложить пути их решения. Или хотя бы сформулировать основные направления борьбы. Автомобильные пробки, ухудшающаяся экология, наплыв неквалифицированных мигрантов, перекос в демографической ситуации, т. е. старение столичного населения из-за снижения рождаемости, продолжающееся расслоение москвичей по уровню доходов все это так называемые ограничители развития города. Одна из основных задач снятие этих ограничений и повышение качества жизни в мегаполисе, число обитателей которого, по некоторым прогнозам, к 2025 г. может превысить 20 млн человек.

О крупных центрах развития Подмосковья заявлено разными участниками рынка. В списке и Большое Домодедово, и А101, и элитное Рублево-Архангельское, и Кантоны, сетевые поселки на дмитровском, новорижском, южном направлениях компании РусСтройТрест, Новые Вешки девелопер проекта ГК Савацкий недавно принимал там делегацию из администрации президента РФ, которая знакомилась с опытом строительства деревянных каркасных домов по современным западным технологиям. Как и когда такие глобальные планы могут изменить облик Московской области в целом? На этот счет участники рынка высказываются довольно осторожно. Эти проекты не только крупные, но и долгоиграющие, говорят они. И прогнозировать сейчас, во что выльются такие грандиозные намерения, довольно сложно.
Генерального плана для Москвы мало, решили столичные чиновники. Мэрия объявила конкурс на разработку еще одного основополагающего документа стратегии. Как и актуализированный генплан, стратегия развития города будет принята на срок до 2025 г.

Старая российская проблема дураки и дороги на современный лад зазвучала так: перенаселенность города, наплыв мигрантов и транспортные пробки. Соответственно, почти любой конкурсант счел своим долгом предложить свое видение того, как с этой проблемой бороться. Один 80-летний академик, например, начав с пропаганды идеи изменения транспортных потоков путем освобождения центра города от градообразующих объектов, затем предложил радикальное решение обязать пенсионеров добровольно переселиться в удаленные от Москвы санаторно-курортные зоны. Другой заявил, что административное руководство столицей надо отдать на аутсорсинг. Если учесть, что большинство столичных градоначальников или уже достигло пенсионного возраста, или вплотную к нему приблизилось, то воплощение этих идей может дать интересный эффект.

В середине апреля московское правительство провело круглый стол, который по замыслу организаторов должен был положить начало обсуждению проблемы. На деле он превратился в некую ярмарку претендентов, участвующих в конкурсе на лучшую стратегию. Среди конкурсантов были замечены НИиПИ Генплана Москвы, Российская академия наук, МГУ им. Ломоносова и даже такие экзотические организации, как Международная академия исследований будущего и Институт развития информационного общества. Самопрезентации, пардон, доклады пожилых ученых мужей, равнодушной аудиторию не оставляли: да, иногда она скучала, но порой напрягалась, пытаясь понять, что же имел в виду выступавший, а иногда была шокирована особо революционными предложениями.

Плохих мигрантов честил чуть ли не каждый докладчик. Тема понаехали тут с вариациями рефреном проходила у выступавших, должности и регалии которых автоматически причисляли их к высокообразованным людям. Ректоры и академики сокрушались, что этнические малообразованные группы снижают общий образовательный потенциал столицы. Более того, неквалифицированные мигранты, приезжая в Москву на непрестижную работу, выполняют ее 10, максимум 15 лет, потом ассимилируются и больше не хотят ею заниматься. Cтолице, которой необходимо, чтобы в ней убирали мусор и месили раствор на стройках, приходится мириться с новыми потоками таких же необразованных приезжих. Правда, проблему мусора частично можно решить, запретив содержание собак.

Также столицу необходимо избавлять от неэффективно работающих предприятий. Чтобы закрыть такое предприятие, достаточно, в принципе, одного критерия: сотрудники пьют чай на рабочем месте. Мигрантов стоит привлекать только для выполнения строго определенной работы по кратко- и среднесрочным контрактам. По выполнении ее всех высылать обратно туда, откуда приехали.

Итог дискуссии еще в ее разгаре был подведен представительницей бизнес-среды. Разработчик моделей управления социометрическими объектами категорично заявила, что подобное обсуждение неэффективно и результата не принесет. Москве не нужны манифесты, нам надо увидеть будущий образ города в цифрах и людях, т. е. нарисовать его транспарентную модель, предложила консультант и посочувствовала чиновникам: Они сейчас беззащитны, так как не обеспечены информационной инфраструктурой принятия решений, и поэтому обязаны брать ответственность на себя.

Столица не должна быть городом контрастов! крик души одного из выступавших нашел отклик в сердцах собравшихся. По данным НИиПИ Генплана, сейчас коэффициент соотношения между самыми бедными и самыми богатыми жителями мегаполиса составляет 43,7 это в несколько раз больше, чем, например, в Лондоне или Париже (там он меньше 10). Победить эту проблему поможет социальное партнерство или гармонизация населения. Правда, не ясно, как ее достичь. Один академик призвал собравшихся к полету: Любая стратегия это отрыв от земли, как полет Маргариты над ночной Москвой, когда она стала свободной. Юрий Росляк иронично заметил: Надо знать, куда лететь. Надо определить основные аспекты стратегической миссии, чтобы наш полет не был таким же хаотичным, как у Маргариты. Стратегия должна быть не плоской, а многоуровневой, субъекты Москвы (надо полагать, в первую очередь маститые ученые. Ведомости) должны участвовать в ее создании, парировал академик.

В мировой истории не было случая, чтобы плановая стратегия реализовалась в первоначальном виде и в намеченные сроки, откровенно признался один из докладчиков, историк по специальности. Похоже, Москва опять наступит на те же грабли и со стратегией ее развития произойдет обычная для нас история: хотели, как лучше, а получится, как всегда.

Этот пламенный призыв приобрел иное звучание, когда выступавшая объявила, что возглавляемая ею компания готова облегчить нелегкую долю администраций и обеспечивать власти всех уровней необходимой информацией. Доклад выступавшего за ней энергетика из Теплоэнергосистемы был так же конкретен и деловит: напугав повторением энергетического кризиса в Москве, он выступил с предложением снять ограничения на выдачу техусловий на подключение к сетям, повысив таким образом инвестиционную привлекательность отрасли.



Главная --> Публикации