Главная --> Публикации --> Инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести до 40% годовых В нижнем запахнет “арбат престижем” Солнечный поселок архитектора диша Власти москвы отбирают инвесторов для "пром сити" Олигархам подарили 100 миллиардов "зеленых"

Что хочет знать будущий наследник?
Когда надо начинать заниматься оформлением наследства? В соответствии с Гражданским кодексом РФ днем открытия наследства считается день смерти гражданина. Срок, в течение которого можно принять наследство, равен шести месяцам с этого дня.

Для того чтобы стать обладателем наследства, его необходимо принять. Если речь идет о мелких бытовых вещах, для этого не нужно заниматься оформлением каких-либо документов. Но в случаях с недвижимостью придется побегать. Юрист рассказывает об основных моментах, связанных со вступлением в права наследования.

Данный документ является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое получает наследник. Без него невозможно зарегистрировать свое право собственности. Свидетельство можно получить в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Основные пути
Существует два основных способа принять наследство. Первый заключается в том, чтобы получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Для этого следует подать заявление в нотариальную контору по месту открытия наследства. Если там нет нотариуса, то заявление подается должностному лицу, уполномоченному выдавать такие свидетельства.

Второй вариант это фактическое принятие наследства. Закон признает, что наследник принял наследство, если он совершил определенные действия, в частности:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры, чтобы сохранить наследственное имущество, защитил его от посягательств или притязаний третьих лиц;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитающиеся наследодателю денежные средства;
оплатил за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.

Получить раньше свидетельство реально, в случае если имеются достоверные данные о том, что, кроме наследников, обратившихся за свидетельством, другие наследники отсутствуют.

Если на основании предыдущего свидетельства уже зарегистрировано право собственности на недвижимость, то постановление нотариуса об аннулировании старого свидетельства и выдача нового свидетельства являются основанием для того, чтобы внести изменения в запись о государственной регистрации.

Что делать, когда уже поздно?
Если по тем или иным причинам срок принятия наследства был пропущен, то еще не все потеряно. Например, можно попытаться договориться с другими наследниками о принятии наследства. Они должны дать свое согласие в письменной форме в присутствии нотариуса. Это согласие является основанием для аннулирования выданных ранее свидетельств и предоставления нового свидетельства.

Сколько стоит стать наследником?
С 1 января 2006 года налог на имущество, переходящее в порядке наследования, был отменен. Заплатить придется лишь государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство. Ее размер определен в Налоговом кодексе. Дети, в том числе усыновленные, супруги, родители, братья и сестры наследодателя уплачивают 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб.; другие наследники 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб.

Наследники не согласны делиться наследством с опоздавшим наследником? Тому придется обратиться в суд, который вправе восстановить срок принятия наследства. Но это произойдет, если суд признает, что наследник не знал об открытии наследства или пропустил срок по уважительным причинам. Помимо этого наследник обязан обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали.

Если наследуется недвижимое имущество, например, квартира, то следует зарегистрировать право собственности на данный объект. Государственная пошлина за регистрацию составляет 500 руб.

Существуют категории граждан, которые освобождаются от уплаты пошлины. К ним относятся:
наследники, не достигшие совершеннолетия ко дню открытия наследства;
лица, страдающие психическими расстройствами, над которыми в порядке, определенном законодательством, установлена опека;
граждане за выдачу свидетельства о праве на наследство жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры, комнаты или долей в указанном недвижимом имуществе, если эти граждане проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать там же после его смерти;
граждане при наследовании имущества лиц, погибших в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо с выполнением долга гражданина РФ по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;
граждане при наследовании имущества лиц, подвергшихся политическим репрессиям;
граждане при наследовании вкладов в банках, денежных средств на банковских счетах физических лиц, страховых сумм по договорам личного и имущественного страхования, сумм оплаты труда, авторских прав и сумм авторского вознаграждения, предусмотренных законодательством РФ об интеллектуальной собственности, пенсий.

Если наследников несколько, то в соответствии со ст. 1175 Гражданского кодекса РФ наследники отвечают по долгам наследодателя солидарно в пределах стоимости перешедшего к каждому из них имущества.

Залог и право собственности
Если наследуемая квартира (или другое жилое помещение) находится в залоге, то наследник становится собственником такой недвижимости, но залог остается. При переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняет силу. Вместе с такой квартирой к наследнику перейдут и все обязательства наследодателя, т. е. ему придется рассчитываться с залогодержателем.

Так, в отношении квартиры или жилого дома наследодатель вправе возложить на наследников обязанность предоставить другому лицу право пользования данным жилым помещением на определенный срок.

Что такое завещательный отказ?
Иногда наследодатель в завещании поручает одному или нескольким наследникам исполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу третьих лиц (отказополучателей).

Отказополучатель вправе воспользоваться правом на получение завещательного отказа в течение трех лет со дня открытия наследства. Завещательный отказ нельзя передать другому лицу. Исключение составляет случай, когда наследодатель в завещании назначил другого отказополучателя на случай, если первый отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем.
Россия это не Европа. И даже не Америка. У нее всегда собственный путь развития. Ситуация на рынке недвижимости лишь подтверждает это общеизвестное мнение. Если за рубежом нормой считается раз в пять шесть лет менять свое место жительства, то россияне делают это не чаще, чем лет в 15 2 Получается, что у нас в стране потребитель крайне редко сталкивается с риэлторскими компаниями, поэтому им сложно сформировать предложение, адекватное меняющимся потребностям клиентов.

Надо сказать, что при последующем переходе права собственности на жилье право пользования им сохраняется. Другими словами, если наследник захочет продать квартиру, то новый собственник в довесок к ней получит и отказополучателя.

В среднем россиянин заключает сделку по купле-продаже квартиры или дома раз в 18 лет. Даже если он во всем разбирался сам и активно участвовал во всех процессах, через такое продолжительное время его опыт устаревает. Самостоятельно оформить данную сделку тоже непросто. По подсчетам риэлторов, полный цикл сделки, если этим занимается компетентный специалист, составляет около 200 рабочих часов. Поэтому граждане, оказываясь на риэлторском рынке, попадают в новое, незнакомое им измерение. Оценить и проанализировать действия и мотивацию риэлтора, ничего не зная о рынке, практически нереально.

Действительно, одна из основных причин определенной статичности рынка риэлторских услуг не слишком большое количество сделок на душу населения. Если человек каждый день ходит за продуктами и пользуется мобильным телефоном, у него появляется понимание качественности сервиса. Он может оценить и сравнить, что ему нравится, а что нет, пообщаться с друзьями и знакомыми, выбрать другой магазин или сменить оператора сотовой связи. С рынком недвижимости все не так.

Серьезная конкуренция обеспечивает стремительное развитие рынка риэлторских услуг, в первую очередь в клиентоориентированном формате. Старые схемы, когда продавец объявлял цену Х, а риэлтор продавал квартиру за Х+Y, забирая этот Y себе в карман (при этом не забывая и о своем проценте от суммы сделки), отходят в прошлое. Сейчас приходит понимание того, что риэлтор не делец-спекулянт, а профессионал, работающий за четко оговоренное вознаграждение. Теперь одна из основных задач сформировать здоровую морально-этическую корпоративную среду, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны сотрудников.

До недавнего времени отношения часто строились на безоговорочном доверии к агенту и документально не подкрепленных словах. Директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа Открытая компания (ОК) Сергей Крячков считает, что такое положение дел изживает себя. По его мнению, сегодня рынок становится цивилизованнее, а клиенты требовательнее.

В настоящий момент, замечает С. Крячков, практически все компании испытывают дефицит кадров. Работа риэлтора сопряжена с постоянными стрессами, люди уходят совершенно по разным причинам, иногда, казалось бы, из-за мелочей. К сожалению, человеческий ресурс не бесконечен. Рынок существует уже не один десяток лет, через него прошли тысячи людей. Если некоторое время назад политика промывания золотого песка оправдывала себя, то теперь она утратила эффективность.

Кадровый голод
Многие люди считают, что риэлтор получает большие деньги. Это миф. Действительно, комиссионные с продажи одной квартиры вполне могут составить $4 6 тыс. Правда, хороший риэлтор в год продает пять семь квартир. Получается, что его зарплата составляет $750 в месяц. Средний риэлтор (а таких большинство) продает по три четыре квартиры, слабый одну две квартиры.

В ОК, говорит С. Крячков, мы пошли по пути фиксированных окладов, разделения труда и небольших процентов с продаж. На наш взгляд, система организации бизнеса наиболее адекватна с точки зрения как мотивации персонала, так и качества предоставляемой услуги. В итоге это позволяет обеспечивать конкурентные преимущества на рынке ведь выигрывает всегда клиент. Поэтому скоро, возможно, агентства недвижимости нового типа получат большее распространение.

Сложно искать там, где уже ничего не осталось. Невыгодно проверять людей на прочность, чтобы впоследствии пытаться вырастить из них настоящих профессионалов. Человек просто уйдет туда, где стабильная зарплата и здоровая обстановка. Поэтому риэлторским компаниям в недалеком будущем придется решать проблему с текучкой кадров.

Риэлторы используют внимание своих клиентов к этому сектору рекламных услуг можно с уверенностью говорить о том, что практически каждое предложение по продаже или покупке квартиры попадает в сеть. Поэтому если раньше риэлторские агентства действительно обладали некой уникальной информацией и вели собственные базы данных, то теперь ситуация в корне изменилась.

Риэлторы попались в сети
Необходимо признать, что Интернет, все активнее входящий в нашу повседневную жизнь, серьезнейшим образом успел повлиять и на работу риэлторских агентств. С каждым месяцем все больший процент приобретений совершается с использованием Интернета, когда через его поисковые службы выбирается нужный товар, лучшая цена и магазин, а покупатель приезжает на место, точно зная, что хочет.

Действительно, при видеопрезентациях в разы сокращается количество непрофильных показов квартир. Покупателю не надо ехать на другой конец города, чтобы заявить: Мне совсем не нравится этот район, дом, квартира. Экономится огромное количество времени и, как следствие, денег: клиент отсматривает ряд фотографий и видеоматериалов и решает, нужно ли ехать на показ квартиры.

Базы данных остались, но информационная блокада спала: при желании каждый покупатель способен найти интересующее его предложение в Интернете. Как отмечает С. Крячков, подобная открытость очень на руку риэлторским агентствам. Ведь если агентству нечего скрывать от клиента, то Интернет является огромным плюсом.

Новое понимание бизнеса
Прослеживается и еще одна интересная тенденция. После прошлогоднего подорожания квартир (практически в два раза) процент вознаграждения риэлтору остался тот же. Сегодня многие клиенты задаются вопросом: А почему я должен платить агентам по $8 10 тыс.? Такой подход привел к существенным изменениям на рынке и появлению дополнительных сервисных опций.

К тому же, подчеркивает С. Крячков, Интернет открывает перед нами новые сервисы и дополнительные опции. Например, сейчас у нас в компании есть услуга по созданию персональной странички, где выложена информация о продаваемой квартире. Клиент может попробовать продать свою квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами наших компьютерных специалистов. Цена создания такой страницы 1,5 тыс. руб. Мы не принуждаем продавца квартиры к дальнейшему сотрудничеству. Найдя покупателя, он вправе заключить с ним сделку самостоятельно или воспользоваться нашей помощью в определенных вопросах (сбор документов, юридическая помощь и т. д.) или вообще обратиться в другую компанию.

Таким образом, хотя агентства и не отойдут от процентной ставки и полного сопровождения сделки, эти услуги дополнит группа отдельных сервисов, четко обозначенных в прайс-листе, что даст клиенту понимание того, сколько и за что именно он платит. Это не говоря о возможности выбрать свой индивидуальный вариант обслуживания и самостоятельно рассчитать размер вознаграждения агентства.

К примеру, компания ОК пошла на уменьшение процентной ставки за свои услуги и ввела принцип разделения сервисов. Вполне возможно, что в ближайшее время по этому пути пойдут и другие риэлторские компании. В чем же состоит суть нововведений? Клиент платит строго фиксированные суммы за отдельные услуги агентства. Например, одному надо только найти квартиру, другому дать объявление о продаже, третьему требуется юридическая поддержка в составлении договора купли-продажи, четвертому помощь в сборе документов.

Москва, обогнав Московскую область, снова вышла на первое место среди российских регионов по объему ввода жилья в первом квартале 2007 года. Однако на цены рост предложения практически не влияет. Более того, согласно совместному исследованию Knight Frank и Citi Private Bank, российская столица через 10 лет станет мировым лидером по ценам на жилье.

Следует отметить, что многие крупные риэлторские компании называют 2007 год годом клиента. Если раньше правила ведения бизнеса часто диктовали агентства, сегодня бал правит клиент. Это не пустые слова. Многие граждане уже качественно переосмыслили сферу услуг, к которой относится и риэлторский бизнес. Поэтому грядущие изменения это не просто благие намерения отдельных компаний, а вынужденная необходимость, продиктованная временем.

Средний уровень цен на жилье в Москве в течение весны и лета будет сохраняться примерно постоянным Опередив по этому показателю Московскую область, столица вышла на первое место среди регионов по объемам жилищного строительства в первом квартале 2007 года.

По данным Федеральной службы государственной статистики, Москва вновь стала лидером в жилищном строительстве.

Но стахановские темпы столичных строителей практически не влияют на цены. Хотя московские квартиры дешевеют, падение цен находится в пределах статистической погрешности. Например, по данным портала Индикаторы рынка недвижимости, за апрель средняя стоимость квадратного метра в Москве опустилась всего на 0,5% с 4218 долларов за квадратный метр до 4195 долларов.

Как сообщает Росстат, в январе марте в Москве было введено в эксплуатацию 1 млн 183 тыс. кв. м жилья это на 1,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Лидер 2006 года Московская область построила за это время 1 млн 86 тыс. кв. м жилья, правда у Подмосковья рост составил 210,6% к первому кварталу 2006 года.

Но эксперты уверены, что обвала цен на столичном рынке недвижимости не будет. В ближайшие месяцы коррекция цен на низкокачественное и переоцененное жилье, скорее всего, сохранится, в то время как бизнес-класс и элитное жилье будут сохранять свою стоимость или даже незначительно расти в цене на уровне инфляции, прогнозируют аналитики центра ирн.ru.

За первую неделю мая квадратный метр в Москве подешевел еще на 0,4%.

Не сомневаются в перспективах цен на жилье в Москве и иностранные эксперты. Аналитики компаний Knight Frank и Citi Private Bank на днях представили доклад, в котором утверждают, что в течение 10 лет Москва станет мировым лидером по ценам на жилье.

Поэтому, делают вывод эксперты, несмотря на некоторое удешевление одних квартир и подорожание других, средний уровень цен на жилье в Москве в течение весны и лета будет сохраняться примерно постоянным. Оживления рынка они ждут осенью.

Но как говорит глава отдела исследований Knight Frank Лиам Бейли, у российской столицы есть весомые основания через десятилетие конкурировать с нынешним самым дорогим городом мира. И хотя территория с самой дорогой жилплощадью в Москве будет гораздо меньшей, цены на люкс-апартаменты в ней будут сопоставимыми, отмечает эксперт.
Жилье повышенной комфортности, или, как его чаще называют, жилье бизнес-класса, сегодня считается наиболее перспективным сегментом рынка. Девелоперам выгодно cтроить такие дома, а у покупателей выбор невелик: панельного жилья в Москве возводится все меньше. Впрочем, и количество желающих сменить эконом- на бизнес-класс с каждым годом увеличивается.

Сейчас первое место по стоимости жилья занимает Лондон, а российская столица пока не входит даже в десятку, уступая Гонконгу, Монако, Парижу, Риму, Нью-Йорку и другим центрам.

Объемы панельного строительства в Москве сокращаются, застройщики предпочитают возводить дома повышенной комфортности. Как вы считаете, с чем это связано?

Причем люди не только исходят из своих финансовых возможностей, но и опираются на личные предпочтения. О том, какие требования выдвигают нынешние покупатели квартир бизнес-класса и что в свою очередь им могут предложить застройщики, в интервью М2 рассказывает директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин.

Но не только застройщики, но и потенциальные покупатели сегодня отдают предпочтение жилью бизнес-класса. Все уже нажились в панельных домах, в пятиэтажках, знают их минусы и стремятся жить в более комфортных условиях: иметь нормальные подъезды, холлы, лифты, хорошую обустроенную, а лучше огороженную придомовую территорию, обеспечивающую определенный уровень безопасности.

Сокращение объемов панельного строительства вполне логично. Земля в Москве дорогая, цены на недвижимость высокие, и застройщикам выгодно возводить дома более высокого уровня. Поэтому все строят жилье монолитное как наиболее перспективное в сегодняшних условиях. Другое дело качество этого жилья. Некоторые даже монолитные объекты к бизнес-классу отнести очень сложно: и ввиду местоположения, и из-за архитектурных особенностей, планировочных решений, организации придомовой территории и т. д.

Кто сегодня покупает жилье бизнес-класса?

Бизнес-класс это самое перспективное сейчас жилье. Все-таки готовая элитка находится в ценовом диапазоне от $8 тыс. за 1 кв. м и выше. И конечно, круг людей, которые в состоянии приобрести подобное жилье, более узкий. А покупателей, которые могут позволить себе жилье бизнес-класса (в ценовом диапазоне от $5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от стадии строительства), с каждым годом становится все больше. Уровень доходов населения растет. И люди, которые готовы улучшить свои жилищные условия, естественно, купят жилье более комфортное, не станут менять панель на панель.
2006 год показал, что огромное количество людей готовы покупать квартиры в новостройках бизнес-класса. Безусловно, панельные дома продолжат строиться, но в основном в дальних районах Москвы, на окраинах, за пределами МКАД.

Цены на квартиры в Москве сейчас остановились. Это как-то отразилось на отношении покупателей к выбору жилья?

Мы собрали статистику по своим новым объектам, которые начали продавать весной 2006 года, чтобы определить соотношение москвичей и приезжих среди покупателей. И выяснили, что приезжих не более 10%. Причем это люди не только из топливно-сырьевых регионов, как мы привыкли считать. Вероятно, у других строительных компаний иные данные.

Еще одно из наблюдений последнего времени покупатели постепенно излечиваются от гигантомании, от стремления к большим площадям. Если раньше хорошим спросом пользовались двухкомнатные квартиры размером 110 130 кв. м, то сейчас покупатели обращают большее внимание на двушки площадью 70 100 кв. м. Раньше были популярны трешки площадью 150 160 кв. м, а сегодня людям больше нравятся квартиры площадью 110 130 кв. м.

В прошлом году люди приобретали квартиры не задумываясь понимали, что нужно покупать сейчас, так как завтра будет дороже. В этом году на первое место выходит качественная составляющая рынка. Люди выбирают, анализируют, сравнивают проекты, посещают разные компании. Их интересует функциональная планировка, архитектурный облик дома, уровень безопасности.

Тем не менее компания Квартал не проектирует однокомнатные квартиры, несмотря на то, что они пользуются колоссальным спросом. Но это наш принципиальный подход. Мы считаем, что жилье должно быть комфортным, а однушки сложно назвать комфортными. Какой бы площади ни была такая квартира, человеку всегда будет не хватать еще одной комнаты.

Я думаю, что в большей степени на предпочтениях покупателей отразился прошлогодний рост цен. Ведь лишний квадратный метр увеличивает стоимость квартиры на $5 7 тыс. Люди стали понимать, что на самом деле им не нужны лишние площади холлов и огромные гостиные по 40 кв. м. Теперь они стремятся купить квартиру меньшей площади, но с более функциональным внутренним пространством, с комнатами правильной формы, с широкими окнами.

Стараются ли застройщики удовлетворять запросы покупателей, учитывают ли при проектировании домов постоянно изменяющиеся покупательские предпочтения?

Изменились также требования к видовым характеристикам квартир. Сегодняшние покупатели считают, что переплачивать лишние $20 30 тыс. только за хороший вид из окна не имеет смысла. Ведь люди платят фактически только за возможность обладания этим видом, но на самом деле он не так уж и нужен. И не исключено, что через несколько лет рядом вырастет другой высотный дом и тогда вообще никакого вида из окна не будет. На самом деле единичные объекты бизнес-класса в Москве способны похвастаться хорошими видовыми характеристиками, но они и стоят соответствующих денег. Даже не всякая элитка имеет такое преимущество. В любом доме на той же Остоженке только из окон двух трех верхних квартир открывается неплохой вид, а жильцы нижних этажей любуются окнами соседних домов.

Например, сейчас люди хотят, чтобы в квартире было большое количество так называемых темных комнат или вспомогательных помещений (кладовых и гардеробных комнат, ниш под встраиваемые шкафы и т. д.), чтобы они оптимально располагались в квартире. Мы все это учитываем при проектировании.

Конечно, ведь именно покупатель диктует застройщику, что и как строить. Бессмысленно возводить то, что не будет покупаться. Мы следим за тем, какое жилье пользуется большим спросом, постоянно исследуем предпочтения покупателей в области жилой недвижимости.

Другое дело, если мы сами предложим ему оптимальную планировку, близкую к тому, что он хочет. Человек, может быть, потом все перепланирует и вообще все перевернет вверх дном. Но при первом посещении он увидит, что мы постарались предугадать его желания: сделали, к примеру, гардеробную комнату в прихожей, разместили кладовку рядом с гостевым санузлом и предоставили ему возможность сделать вход в ванную из спальни.

В частности, поэтому мы не предлагаем квартиры без обозначения внутренних перегородок. Конечно, можно предоставлять покупателям просто свободную площадь. Но пространственное воображение, позволяющее сразу оценить, как будет выглядеть квартира после нарезки комнат, есть не у всех людей. Нередко покупатели не в состоянии визуально представить, как спланировать пространство в квартире. И мы теряем клиентов.

Какие маркетинговые ходы и методы продвижения использует сегодня компания Квартал, чтобы наиболее успешно реализовать новостройки бизнес-класса?

Изменились требования и к инфраструктуре домов. Раньше люди хотели, чтобы на территории дома был и бассейн, и спортклуб, и магазины, и прочие объекты инфраструктуры. Сегодня во главу угла ставится безопасность для человека важно наличие закрытой для посторонних придомовой территории. Поэтому мы таким образом зонируем пространство вокруг домов, чтобы вход во все нежилые помещения (салоны красоты, офисы или магазины) имелся только со стороны неогороженной домовой территории.

Однако компания Квартал больше не планирует проектировать пентхаусы. Все пять элитных высоток, которые были заявлены, мы уже построили. Сегодня приоритетным направлением компании является строительство домов средней этажности. Проектировать пентхаусы в таких домах нелогично, потому что одно из главных преимуществ пентхаусов это, конечно, видовые характеристики. А какой смысл проектировать пентхаус на уровне 10 13-го этажа, когда рядом стоят 30-этажные здания?

Одна из последних нестандартных маркетинговых кампаний, проведенная ОАО Квартал, кампания по продвижению пентхаусов. Она завершилась успешно: все наши пентхаусы во всех объектах проданы. Кампания была очень масштабная, включающая участие в ряде телевизионных проектов и цикле информационно-познавательных статей в СМИ. Кроме того, мы провели активную рекламу пентхаусов, разработали креативные макеты. Надо сказать, наши усилия дали очень хороший результат. В течение полутора лет все наши пентхаусы были реализованы.



Главная --> Публикации