Главная --> Публикации --> Инвестиции в земельные участки стали выгодной альтернативой вложениям в новостройки Еще один честный способ отъема земли Moscitygroup идет в подмосковье Гриль у дома Летящие отели и подводные парковки

Транспортный коллапс в Москве и ближайшем Подмосковье проблема, о которой власти говорят на протяжении последних 10-ти лет. Но до последнего времени дальше разговоров дело не шло. Между тем, совершенно очевидно, что если дорожные и строительные службы будут и дальше сидеть, как говорится, сложа руки, то через 2-3 года движение в столице будет полностью парализовано.

В субботу, 7 июля, с третьей попытки все-таки было введено ограничение движения автотранспорта в тоннеле в районе метро Сокол. Московские власти, таким образом, приступили к реализации проекта по строительству транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе, которая продлится до конца 2008 г. Сам же тоннель планируют открыть через 5-6 месяцев. Автомобилистам, ежедневные маршруты которых проходят на северо-западе Москвы, предлагают использовать альтернативные объездные пути, в частности, Дмитровское и Коровинское шоссе. Не лучший выход, если учесть, что и эта трасса перегружена как в будние дни, так и в выходные.

Проект строительства новой транспортной развязки в районе метро Сокол беспрецедентен по своим масштабам к старому тоннелю, построенному еще в 60-е годы прошлого столетия, собираются добавить два. Один позволит нырнуть с Ленинградского проспекта на Волоколамское шоссе, причем, движение в обе стороны будет бессветофорным. Второй тоннель будет уникальном, в том смысле, что пройдет глубоко под землей, ниже линии проходящей здесь ветки метро, и свяжет между собой улицы Алабяна и Балтийскую. И, наконец, существующий тоннель разберут и расширят до пяти полос в каждую сторону.

План реконструкции Ленинградского проспекта мэр Москвы Юрий Лужков подписал еще весной 2001 г. В частности, в документе речь шла о строительстве новой современной развязки в районе метро Сокол. Начало ремонтных работ на этом участке было запланировано на 3-ий квартал 2006 г. Однако сроки несколько раз сдвигались. В частности, тоннель под Ленинградкой в районе улицы Алабяна удалось закрыть только с третьей попытки сначала это собирались сделать 20 июня, затем перенесли ремонтные работы на 1 июля. И, наконец, движение в этой точке перекрыли в минувшую субботу.

Возможно, в будущем Ленинградка отберет у Кутузовского почетное звание правительственной трассы, названной так по причине того, что многие обитатели Рублевки заезжают в свои владения, следуя по Кутузовскому проспекту и минуя район Крылатское. Кстати, в район Крылатских холмов можно попасть как раз стартовав с улицы Алабяна. Дальше, пересекая район Серебряного бора, можно прямо оказаться в районе улице Осенней у знаменитого дома, ставшим таковым после того, как в нем получил квартиру первый президент РФ Борис Ельцин.

Власти очень долго отказывались назвать сроки окончания строительства этой трехуровневой развязки. В настоящий момент фигурирует дата конец 2008 г. К этому времени на этом участке Ленинградского проспекта в обе стороны будет возведено по 9 полос, причем 3 внутренние станут скоростными. Мега-трасса позволит сократить время, необходимое для преодоления пути от Кремля до аэропорта Шереметьево.

Перекрывать движение по Ленинградке в районе пересечения шоссе с Волоколамкой будут поэтапно. После закрытия тоннеля движение в районе метро Сокол будет кардинально изменено. Строители расширят наземную часть проезда на этом участке и добавят к существующим дорогам по две полосы в каждую сторону. На пересечении Ленинградского шоссе с Балтийской улицей уберут светофор, и машины смогут безостановочно двигаться в сторону области по трем уже действующим и двум дополнительным полосам. Однако попасть с Ленинградского шоссе в центр будет практически невозможно. Светофор в районе здания Гидропроекта будет постоянно собирать колоссальную пробку. Но справедливости ради следует отметить, что по-другому организовать временное движение на этом участке после закрытия тоннеля просто нереально.

После реализации грандиозных планов по расширению Ленинградского проспекта /в его начале, от Белорусского вокзала и до станции метро Сокол за счет демонтажа трамвайной линии дорога расширена, а в районе метро Динамо сооружен заезд на третье транспортное кольцо/ власти обещают автомобилистам, что пробок в этом направлении впредь не будет.

Между тем, в мэрии подготовлен комплексный план строительства трасс-дублеров по всем направлениям. Так в августе этого года начнется работа по строительству участка Четвертого транспортного кольца от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе. В сентябре дорожники продвинуться до Щелковского шоссе и далее к Открытому шоссе. Летом 2008 г Четвертое кольцо дойдет до участка Волгоградский Рязанский проспекты. В следующем году параллельно начнется возведение трассы-дублера Волгоградского проспекта, на который сейчас замыкаются такие густонаселенные пригороды столицы как Люберцы, Жуковский, Раменское и др. Новая трасса пройдет близ станции метро Печатники перпендикулярно Четвертому кольцу.

Резонно заметить, что стоить помучиться каких-то полтора года, чтобы после реконструкции проскакивать по Ленинградскому проспекту с ветерком. Однако, как показала практика, введение в эксплуатацию новых транспортных маршрутов и развязок в столице не привело к решению проблемы пробок в Москве. Большие надежды возлагались на Третье транспортное кольцо. Однако эта дорога только первое время, как говорится, ехала. А потом также встала. Тоннель в Лефортово не спас восток столицы от излишней загруженности в часы пик. Движение по шоссе Энтузиастов, а также на прилегающих к нему Рязанском и Волгоградском проспектах затруднено в любое время суток, за исключением, пожалуй, лишь ночных часов.

То, что дорожников, как говорится, прорвало и в ближайшие два года строительство новых трасс в столице пойдет ускоренными темпами, не может не радовать.

Осенью следующего года строительство Четвертого кольца будет постепенно двигаться с востока на север Москвы и достигнет Ленинградского шоссе. Появится дублер и Кутузовского проспекта новый маршрут начнут прокладывать уже осенью, и он соединит Минскую улицу с Аминьевским шоссе. После введения в строй Краснопресненского проспекта /10-ти километровый тоннель позволит с Ново-Рижского шоссе прямиком приехать в центр, не сворачивая на МКАД вправо на Кутузовский или налево на Ленинградку.

Инвестиции в дорожную отрасль после отмены оборотных налогов в РФ превратились в весьма сомнительное предприятие в части их окупаемости. Другое дело - строительство жилья. Девелоперы снимают в последние 3-4 года сливки в районе нескольких сотен процентов годовых. Кстати, именно всевозможные программы по увеличению темпов строительства жилья привели к тому, что многоквартирные дома появилась в местах сооружения транспортных развязок. В частности, проблемы с движением по Ленинградке усугубились в немалой степени после того, как 5 лет назад началось активное строительство в районе Куркино.

Кроме того, власти Москвы обещают, что новые дороги в пределах города будут бесплатными. Между тем, глава Минтранса Игорь Левитин заявил, что проблему инвестиций в дорожную отрасль московского региона нужно решать за счет возведения платных дорог, причем как в пределах МКАД, так и за ее пределами. То, что у столичных и федеральных чиновников разные взгляды относительно того, из каких источников финансировать строительство дорог, вовсе не случайно.

Проблемы с движением на юго-востоке столицы появились после того, как 10 лет назад началось строительство района Жулебино и возведение многоэтажек в Люберцах. Параллельно жилые дома стали строить в Марьино, после чего район Люблино с его неширокими и извилистыми дорогами стал фактически непроездным.

Недавно мэр Москвы Ю.Лужков посвятил Владимира Путина в детали возведения этого микрорайона 21 века, который показался российскому президенту образцом застройки будущего. В.Путин даже сказал, что Куркино по своей концептуальности выглядит лучше жилищных комплексов в Европе. Проблема лишь в том, что доехать до того же Куркино или Митино на машине можно только, положив на дорогу несколько часов /метро в этих районах на сегодняшний день нет/.

Несмотря на то, что специалисты предрекают спад автомобильного бума в РФ в будущем и ослабление роли кредитных программ как главного фактора, увеличивающего количество новых машин на российских дорогах, последняя статистика свидетельствует об обратном тренде. В первом полугодии 2007 г объем продаж новых автомобилей в России увеличился на 70 проц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Львиная доля продаж приходится на крупные города и, в частности, Москву. Так что, каждодневные многочасовые пробки и угроза транспортного коллапса, не отвадят москвичей от железных коней. Скорее всего, даже такое безнадежное мероприятие как проезд по Ленинградке в ближайшие полтора года не заставить львиную долю столичных автомобилистов прибегнуть к услугам подземки.
На улицах города появилась новая социальная реклама, посвященная программе правительства Москвы по выводу предприятий. Детской рукой нарисованы клеточки: в одних - деревья, в других - дымящиеся трубы, а еще несколько - пустые. И подпись: "Ваш ход!" Скажем сразу: реклама не очень удачная. Чей ход? Промышленности? Экологов? Кто быстрее? Но так вопрос не стоит! Вектор программы однозначен: в центре Москвы (а речь идет в основном о нем) не должно быть промышленности.

Но есть и приятное исключение. Так массовое строительство в районе Ходынского поля фактически последний огромный пустой кусок в пределах территории Москвы начнется параллельно с реконструкцией Ленинградского проспекта. Но в целом, дорожное строительство в мегаполисе хронически отстает не только от темпов жилищного строительства, но также не поспевает за ростом городского автомобильного парка. Сегодня в Москве насчитывается порядка 3 млн автомобилей, и их количество ежегодно увеличивается на 250 тыс штук.

Что приходит на ум при упоминании слова "Тверская"? Гостиница "Националь", театр Ермоловой, телеграф, крупнейшие торговые центры... Если сказать, что на этой улице находится еще и фабрика по производству валяной обуви, или попросту валенок, никто не поверит. В центре города порядка трех тысяч промышленных предприятий - крупных и средних. Но есть еще небольшие, а есть и совсем крошечные кустарные производства. А их - буквально тысячи! Промышленность поселилась в центре сто и больше лет назад, благополучно дожив до наших дней. Понятно, что она не только занимает дорогие площади (стоимость земли в центре Москвы приближается к нью-йоркскому Манхэттену), но и создает серьезные экологические перегрузки для этой части города.

ВАЛЕНКИ ДЕЛАЮТ НА ТВЕРСКОЙ

ПРОЦЕСС ПОШЕЛ

В Хамовниках, рядом со спорткомплексом "Лужники" - два больших машиностроительных завода, там же находится небезызвестный "Каучук", чьи выбросы особенно вредны для атмосферы города. На Пресне - крупный сахарорафинадный завод, в Замоскворечье - "Рот Фронт", на Верхней Красносельской - мощный хладокомбинат с его аммиачными отходами. А еще завод тормозной жидкости на Лесной. Аналоги другим столицам подыскать трудно - в основе их создания другие градостроительные принципы. Впрочем, по одному параметру сравнение провести можно - размеру территории: площади, занятые под производственные цели в центральной части европейских столиц, занимают 1-1,5%, у нас - 10 (а это 670 гектаров земли!). Да еще 5% приходится на железные дороги. Ведь до сих пор через центр проходят груженые железнодорожные составы по Ярославскому, Казанскому, Октябрьскому направлениям. А железные дороги притягивают к себе еще и различные складские помещения, производственные цеха...

Понятно, что сама работа сопряжена с трудностями. Поручена она одной из мастерских НИиПИ Генплана Москвы. Именно здесь разрабатывается генеральный план реконструкции Центрального округа, и вырабатываются рекомендации по выводу экологически неблагополучных и несовместимых со статусом центра промышленных предприятий в более приемлемые места.

Вывод заводов из центра Москвы - одна из приоритетных задач города. Но долгое время не знали механизма вывода таких предприятий, не было соответствующего контроля. Первое движение, первый переезд заводов из центра города (либо их перепрофилирование на более безопасные в экологическом отношении производства) начался лишь три-четыре года назад.

- Одно из возражений: округ лишится рабочих мест! Но уже сейчас таких мест в нем вдвое больше, чем все его трудоспособное население, а это порядка 300 тыс. граждан. Ведет это к тому, что в центр съезжаются работать из всех районов Москвы. И это вместо того, чтобы посещать его исключительно для того, чтобы отдохнуть, погулять, посмотреть на исторические памятники, заглянуть в театр. Прибавьте сюда еще поток машин, обеспечивающих предриятия сырьем, вывозящих готовую продукцию. Можно представить, как перегружены транспортные линии, ведущие в центральные кварталы, сколь забиты магистрали. Все это сказывается, понятно, на экологии центра.

Беседуем с руководителем мастерской Борисом Воде:

Переезд всегда сопряжен с конфликтами - это видно хотя бы на примере переселения людей из старых и аварийных зданий. Но здесь проблемы все же как-то решаются. С предприятиями сложнее. Во-первых, у каждого из них есть владелец. Во-вторых, земля, на которой они стоят, взята ими в аренду на длительный срок. Не так-то просто сдвинуть их с места. Какие тут есть рычаги?

Сегодня предприятия выводятся с половины занимаемых ими земель - примерно с 300 гектаров. Делается это в соответствии с градостроительным' планом округа, который разработан на период до 2020 года. К этому времени площадь, занимаемая в центре различными производствами, сократится примерно вдвое. Не густо, конечно, если учесть, какой большой период для этого отведен. Но с другой стороны - пример того, сколь непросто дается перемещение производств. Оттого, что создавалось в течение 100-150 лет, за короткое время не избавишься.

- Оставьте нам хотя бы один участочек! Готовы отремонтировать свои здания - чтобы имели более пристойный вид. И еще - озеленим всю прилегающую к ним территорию.

Помнится, присутствовал на заседании городской комиссии, где рассматривался вопрос с переселением производств. Руководитель одной из крупных трикотажных фабрик, на месте которой предполагалось возвести жилой комплекс, взмолился:

- Да вы сами скоро попросите, чтобы вам дали возможность уйти из центра. Траты на ремонт и деревья покажутся вам копейками. Цена за аренду станет такой, что вы никогда не окупите свою продукцию.

На что первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин возразил:

И, тем не менее, острых конфликтов стараются избегать. Переговорный процесс трудный, длительный. Намечена, например, реорганизация квартала на Русаковской улице, в том месте, где она пересекает Садовое кольцо. Здесь в основном находятся старые, ветхие дома, но еще и завод безалкогольных напитков. На их месте хотят построить новый благоустроенный жилой район. С жильцами проблем нет, а вот заводчане не горят желанием покидать насиженное местечко. Вот и идет торг.

Итак, методы чисто экономические. Кроме повышения платы за аренду, прибегают к чувствительным штрафам за нарушение экологических требований. А если не помогает и это, тогда остается единственный выход - суд.

Варианты разные. Ищут наиболее удобный для предприятия адрес - такой, где оно смогло бы расширить свое производство. Ясно ведь, что в центре такой возможности у него нет. В то же время понятно, что перевод предприятия на другое место связан с немалыми тратами, А потому часть расходов должен взять на себя инвестор, которому передадут площадки под новое строительство.

Площади, занятые под производственные цели в центре любой европейской столицы, занимают 1-1,5 проц., у нас - 10 проц. (670 гектаров земли). Еще 5 проц. приходится на железные дороги

ЦЕНТР ВЗДОХНЕТ СВОБОДНЕЕ

Перечень выводимых предприятий каждый раз утверждается правительством Москвы, и надо сказать, что список их год от года становится длиннее. Да и сам выбор делается более продуманным, обоснованным. Поначалу основывались лишь на предложениях районных управ. Из них и составился первый список - 82 производства. Сейчас, когда утвержден генеральный план развития округа и в то же время изучены особенности производств с точки зрения их влияния на экологию, подготовлены к выводу еще порядка 100 заводов. Реальный их вывод начнется где-то ближе к 2005 году.

Стоимость земли в центре Москвы приближается к нью-йоркскому Манхэттену

А вот чего уже удалось достигнуть. На месте ОАО "НИИАтомпром" (Озерковская набережная, вл. 52) уже начато строительство жилого дома. Такие же дома скоро появятся в Большом Сухаревском переулке, вл. 11, где раньше располагалось ЗАО "Вираж", в Молочном переулке, вл. 3 - на месте бывшего завода "Регомасс" объединения "Вторнефтепродукт". Землю, которую долгое время занимали самые разные предприятия по Спартаковской улице, отдадут под строительство Центральной городской публичной библиотеки им. Н. А. Некрасова.

Теперь "сладкой" экспансии приходит конец. Принято решение о переводе фабрики за черту города. Кстати, когда ликвидировали один из ее цехов, внутри ограды была обнаружена хорошо сохранившаяся старинная усадьба, использовавшаяся, естественно, под хозяйственные нужды. Теперь на ней появится табличка: "Охраняется государством". В дальнейшем Замоскворечье вообще освободится от каких-либо предприятий.

Замоскворечье. Старейший район города, сохранивший до сих пор облик и аромат старой Москвы. Основа промышленности здесь была заложена еще в середине XIX века. Это и обувная фабрика "Парижская коммуна", и Московский радиозавод, и кондитерская фабрика "Рот Фронт", и Краснохолмский камвольный комбинат, и многие другие. Они занимают пятую часть территории! Вот кондитерский комбинат, расположенный сразу же за Павелецким вокзалом. Различные отходы производства своим приторным запахом буквально отравляли атмосферу здешних мест, вызывая порой аллергические, простудные и астматические заболевания у местных жителей. Предписания контролирующих организаций - административной, санитарной - не выполнялись: есть спрос - надо наращивать производство. А потому фабрика, занимая и так две большие территории, захватывала все новые и новые земли.

Квартал 720 (улицы Палиха и Новослободская). Один из самых сложных участков. Хаотично расположенные малоэтажные дома, строившиеся когда-то без всякого плана, целый ряд небольших промышленных предприятий: мебельные цеха, швейная фабрика "Салют", кооперативные автостоянки. Между тем здесь по генплану предполагается возвести два крупных жилых комплекса, многоярусный гараж. Сейчас начинается расчистка территорий: снос ветхих строений, вывод производств за черту округа.

Решается проблема с хладокомбинатом на Красносельской. Само производственное здание будет снесено. На его месте появятся торговый центр, школа, бассейн. А там, где сейчас громадный грузовой двор Октябрьской железной дороги, предполагается возвести жилой квартал.

По плану треть освобожденных территорий предполагается отдать под жилье. Это около 90 гектаров. Можно было бы занять под дома и большие площади, но от этого отказались. Несмотря на все финансовые выгоды продажи жилья в центре, многие высвобожденные места отдадут под зоны отдыха. Здесь появятся новые парки и скверы. При этом возрастет количество озелененной площади на одного человека: с 10,8 кв. м до 1 Центр города станет еще наряднее, привлекательнее для москвичей. И, конечно, будет больше отвечать статусу столицы крупнейшего европейского государства.

Места для жилых строений появляются не только в результате сноса заводов и фабрик. Если предприятие перепрофилируется, не обязательно даже ломать капитальные строения, они могут остаться. А появятся торговые комплексы, культурные учреждения. И рядом - дом. Он будет построен в той самой охранной санитарной зоне, которая раньше окружала промышленное предприятие, и где воспрещалось любое жилое строительство. Ныне запрет снимается. Еще одна дополнительная площадка!

Ажиотаж как норма жизни. Москвичи и претенденты на статус жителя столицы за год успели привыкнуть к тому, что ажиотаж - это нормальное состояние покупателей на рынке жилья. За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на треть. То есть валютная доходность инвестиций в один из самых надежных активов составила около 33% годовых. Доллар за это время подешевел на 3,4%. В итоге рублевая доходность вкладов в недвижимость в среднем составила около 28% годовых - примерно вдвое выше уровня инфляции. И чем дольше потребитель слышит, что московский квадратный метр гораздо доходнее любого банковского вклада, тем больше его решимость не тянуть время и покупать то, на что еще хватает денег.

Эйфория на рынке московского жилья перешла в хроническую стадию. Квадратный метр в августе подорожал больше, чем в предыдущие месяцы. И все же аксиому "деревья не растут до небес" никто не отменял.

"Однушки"-спринтеры. По наблюдениям экспертов, фаворитами ценовой гонки в августе стали малокомнатные квартиры. По словам заместителя гендиректора агентства "Новый город" Натальи Ветлугиной, все лето отмечался ажиотажный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах, приобретаемые в основном в процессе расселения коммуналок: "Еще в июне квартиру в 9- или 12-этажном доме можно было купить за $35 тыс., сейчас цена - $40 тыс. В августе рост цен на такое жилье превысил 10%". Эксперты агентства "САВА" к лидерам августа относят "двушки" со средним результатом 4,88%. Далее идут "однушки" (4,56%) и "трешки" (3,67%). По оценкам аналитиков агентства, наибольший спрос пришелся на дешевые квартиры в "дорогих" домах и на дорогие квартиры в домах относительно "дешевых". По их словам, больше других в августе подорожали однокомнатные квартиры в монолитно-каркасном секторе (7,9%) и трехкомнатные - в "кирпиче с малой кухней" (8,02%). При этом, как считают в РАН "САВА", трех- и четырехкомнатные квартиры в "монолите" в цене вообще не выросли. Тенденция подтверждается и данными отдела оценки компании "Миэль-Недвижимость": максимальный рост в августе пришелся на наиболее качественные однокомнатные квартиры высшей ценовой категории (в среднем 5,3%), а минимальный - на четырехкомнатные квартиры в дорогом секторе (только 1,7%).

Эксперты, как обычно, несколько разошлись в оценках темпов роста цен на недвижимость. Так, в агентстве "Новый город" отмечают общий рост цен на вторичном рынке в августе на уровне 3%, РАН "САВА" называет цифру в 4,2%. Скромнее других оказались аналитики ресурса ирн.ru. По их подсчетам цены выросли только на 2,8%. Максимальную же оценку дали эксперты arn.ru - 5%. Ho как бы ни разнились цифры, озвучиваемые разными агентствами и экспертами, вывод один - август стал крайне урожайным месяцем для владельцев жилых квадратов. И это несмотря на отпускной сезон.

Многие инвесторы, вкладывавшие деньги в столичную недвижимость 1,5-2 года назад, уже удвоили свой капитал. И как только появятся признаки угрозы перелома тенденции, они могут просто пожелать "зафиксировать прибыль" и вывести деньги из квадратных метров. Если человек покупал квартиру для проживания в ней, его вряд ли будет всерьез беспокоить падение цен на нефть или возобновление роста курса доллара. Инвестору же нечего терять, кроме своей прибыли, - ему и так есть где жить. Поэтому расстаться с квартирой ему будет очень легко. Таким образом, ситуация, когда квартиры покупались для себя и для вложения капитала, может обернуться дефицитом спроса при возрастающем предложении. Ведь инвесторов среди покупателей станет гораздо меньше, чем среди продавцов. Кроме того, может снизиться и доля тех, кто приобретает жилье для проживания. Во-первых, многие из них наверняка вынуждены были занять денег и купить жилье раньше, чем планировали, - в страхе перед столь буйным ростом цен. То есть "спрос будущих периодов" был перенесен на более ранний срок. А во-вторых, покупатель просто может затаиться и ждать, пока цена на квартиру не снизится до относительно приемлемого уровня. И чем большей оказалась доля инвестиционных покупок в общем объеме сделок на рынке, тем выше может оказаться скорость падения цен и его глубина.

Обратная сторона инвестора. Ажиотаж на рынке столичной недвижимости охватил не только тех, кто планировал покупать жилье для проживания в нем, но и инвесторов, желающих выгодно вложить деньги. Рост доли инвестиционных покупок на фоне падающего курса доллара к рублю стал в нынешнем году серьезным фактором ажиотажного спроса на жилье. Но этот же фактор может послужить и великолепным холодным душем для рынка.

Разворот не за горами. Нынешней осенью ситуация начала меняться. Первые дни сентября омрачились резким снижением нефтяных котировок на мировом рынке. Только за один день - 2 сентября - они провалились сразу почти на 6%. Поводом послужили данные о снижении потребления бензина в США - основном рынке сбыта нефтепродуктов. Фундаментальные же причины оказались гораздо масштабнее и серьезнее. По сообщению Международного энергетического агентства, в августе общемировая добыча нефти выросла более чем на 1%. Многие страны ОПЕК вновь превысили утвержденный картелем уровень поставок сырья на рынок. Заметно активизировались Россия и страны бывшего СССР. Но особенно насторожил рост производства нефти в послевоенном Ираке. Если в июле эта страна выдавала 660 тыс. баррелей в сутки, то в августе объем производства здесь превысил 1 млн баррелей, а сегодня уже достиг 2 млн. Такими темпами Ирак уже в ближайшее время доведет объем нефтедобычи до довоенного уровня - 2,8 млн баррелей в сутки. С учетом этого можно предположить, что на нефтяном рынке произошла не просто коррекция, а начала развиваться негативная тенденция. Это значит, что к концу года можно ожидать снижения объемов выручки российскими нефтеэкспортерами и ослабления потока нефтедолларов.

Четыре года поддержки. Уверенный рост цен на рынке московского жилья продолжается с августа 2000 года. За это время, по оценкам аналитиков arn.ru, в среднем он составил уже более 93%. До февраля 2003 года основным стимулом ему служил подъем нефтяного рынка, который начался еще в феврале 1999 года. Большую часть времени, начиная с ноября 1999 года, нефтяные цены находились в коридоре $25-30, лишь иногда выскакивая за эти рамки на $5 в ту или другую сторону. В связи с этим поток нефтедолларов в страну стабильно оставался высоким. Чем больше рынок наполнялся американской валютой, тем больше средств шло в недвижимость. Кроме того, в первом полугодии 2003 года Центробанк отмечал значительный приток иностранных инвестиций в страну, которые внесли серьезный вклад в рост долларовой массы. В конце концов в феврале 2003 года ЦБ сдался и отпустил доллар, который к концу июля подешевел более чем на полтора рубля. Резкий перелом тенденции на валютном рынке вынудил состоятельных граждан искать убежища для своих капиталов. Началось бегство от доллара в недвижимость, и рост цен на жилье ускорился.

Таким образом, основные факторы, обеспечивавшие в последние годы стабильный рост цен на жилье, ослабевают. А рынок недвижимости в силу своей тяжеловесности очень инертен. И если курс доллара сегодня растет, это совсем не значит, что уже завтра упадут цены на квартиры. Многие риэлторы и независимые эксперты продолжают утверждать, что рост продолжится и в будущем году. При этом текущие колебания курсов валют и нефтяных котировок они пока рассматривают не более чем колебания. Между тем риэлторы в принципе не заинтересованы драматизировать ситуацию, ведь, отпугнув покупателей, они рискуют потерять обороты. Что касается ухудшения погоды на валютном и нефтяном рынках, то развитие новых тенденций вполне может заставить вчерашних инвесторов от недвижимости пожелать "зафиксировать" полученную прибыль и подыскать для своих капиталов более перспективные объекты вложения. В этом случае падение цен на жилье может начаться раньше, чем прогнозируют эксперты.

Между тем этот поток начал ослабевать еще летом. В июне и июле золотовалютные резервы Центробанка уже не росли, а с августа начали снижаться в объеме. Чиновники заговорили об усилении оттока капитала из страны. А Банк России летом резко понизил норматив обязательной продажи экспортной выручки, тем самым еще больше способствуя снижению долларовой массы на внутреннем рынке. Как следствие с начала августа доллар в России вновь начал дорожать. По сравнению с 30 июля к 9 сентября его курс вырос на 46 копеек до 30,70 рубля, после чего временно стабилизировался на уровне 30,63-30,64 рубля.

Нефтяные цены влияют на рынок недвижимости несколько опосредованно. Их снижение почувствуется только через несколько месяцев. Что касается курса доллара, то его незначительные колебания в рамках 30-40 копеек кардинально на рынке жилья не сказываются. Сегодня, с одной стороны, строится много домов, а с другой - сохраняется огромный спрос на жилье всех видов. Самый дефицитный товар сегодня - московская панель, особенно одно- и двухкомнатные квартиры. К моменту сдачи дома госкомиссии нераспроданными остаются максимум 10%. В монолите эта доля немного выше - около 15%, но это лишь в среднем. К примеру, в 150-квартирном монолитном доме на улице Амундсена до госкомиссии были проданы все квартиры, кроме одной. При этом чуть более чем за год стоимость квадратного метра в нем выросла с $860 до $150 Сегодня покупателя не находят лишь те объекты, где не выдержано соотношение "цена/качество". То есть квартиры, позиционирующиеся и оцененные, например, как элитные, но на самом деле таковыми не являющиеся. Поэтому мы считаем, что рост цен на столичное жилье продолжится и в будущем году составит от 8 до 17%.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Дмитрий Кузнецов, зам. генерального директора агентства МИАН

Падение нефтяных цен и рост курса доллара сразу на конъюнктуру рынка недвижимости не повлияют. Даже после кризиса 1998 года жилье в Москве в течение полугода подешевело всего на 8%. Так что можно ожидать лишь снижения темпов роста стоимости квадратного метра. Скорее всего в сентябре он составит не меньше 3%. Более серьезное снижение темпов - до 0,5-2% - будет, пожалуй, не раньше ноября.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

Сейчас набирают силу новые факторы, поддерживающие спрос на жилье. По нашим оценкам, доля сделок на рынке с использованием ипотечных кредитов в прошлом году составляла только 3%, а в этом она уже удвоится. При таких темпах уже в ближайшее время ипотека начнет оказывать реальное влияние на рыночные цены. Дополнительную подпитку обеспечивают и "выборные" деньги, часть которых в итоге идет на покупку жилья. На мой взгляд, пока факторов, поддерживающих рынок, больше, чем тех, что давят на него. l
Руководить строительством технопарка на базе Университета телекоммуникаций стоимостью $1 млрд будет дочка оператора Метроком, контрольный пакет которого принадлежит городской администрации. Впоследствии доли в компании Санкт-Петербургский технопарк могут поделить петербургские и федеральные власти.

Не вызывает особых опасений и увеличение доли инвестиционных покупок. Она сегодня невелика, хотя и активно растет, поэтому не может оказать существенного влияния на рынок - многие инвесторы приобретают жилье для последующей сдачи его в аренду. Эти операции сегодня приносят минимум 8% годовых, и особого смысла резко "сбрасывать" недвижимость нет. К тому же, по нашим оценкам, у рынка еще есть существенный запас роста. В августе цены на квартиры достигли, а в ряде случаев даже превысили свой исторический максимум, установленный в апреле 1995 года. За восемь прошедших лет благодаря инфляции в США доллар обесценивался примерно на 3% в год. Если пересчитать стоимость квадратного метра в 1995 году с поправкой на долларовую инфляцию, получим запас роста цен на жилье еще около 20%.

Мининформсвязи договорилось с правительством Петербурга о том, что дочка Метрокома будет управлять строительством технопарка на базе СПбГУТ, рассказал Ведомостям вице-губернатор Михаил Осеевский. Метроком уже зарегистрировал дочернюю компанию Санкт-Петербургский технопарк, которая получила 45 га земли на проспекте Большевиков. До осени Метроком передаст акции УК администрации Петербурга и федеральным властям, утверждает Осеевский. Соглашение о равном разделе акций подписано между губернатором города Валентиной Матвиенко и министром информатизации и связи Леонидом Рейманом, говорит он. В пресс-службе Мининформсвязи заявили, что этот вопрос еще обсуждается.

Технопарк на базе Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича (СПбГУТ) заложен в этом году, завершить строительство планируется в 2012 г. Объем инвестиций в комплекс зданий площадью около 430 000 кв. м составит $500 млн, а весь проект будет стоить около $1 млрд. Метроком основан в 1992 г. Оказывает услуги фиксированной связи, доступа в Интернет и передачи данных. Выручка за 2006 г. около $30 млн. Администрации Петербурга принадлежит 55% акций оператора, еще 45% ЗАО МСТ.

В совет директоров УК, возглавляемый Осеевским, входят председатель комитета по информатизации и связи Петербурга Евгений Цивирко, председатель КЭРППТ Алексей Сергеев и гендиректор УК Евгений Елин. От Мининформсвязи ректор СПбГУТ Александр Гоголь, замгендиректора Северо-Западного телекома по управлению имуществом Григорий Черняк и замминистра связи Дмитрий Милованцев.

Контролировать такой масштабный проект, как строительство технопарка на $1 млрд, должны на паритетных началах Смольный и Мининформсвязи, но зарегистрировать юрлицо, акции которого были бы сразу поделены между ними, сложно и долго, пояснил Осеевский, для этого был привлечен Метроком.

Эксперты считают, что управлять строительством госструктурам логично лишь на начальном этапе, когда идет подготовка инфраструктуры. Гендиректор компании Luxoft, участвующей в строительстве технопарка в подмосковной Дубне, Дмитрий Лощинин уверен, что впоследствии управление строительством отдадут нанятому девелоперу. Президент Cognitive Technologies Ольга Ускова говорит, что и на этом этапе нужно было провести конкурс, иначе непонятна глубина проработки проекта.

Евгений Елин руководил инвесткомпанией Сбербанк-Капитал, после чего работал начальником департамента бюджетных кредитов и гарантий Минфина. Уйдя из чиновников, Елин стал гендиректором стройкомпании Бриз, которая строит многофункциональный комплекс у Московского вокзала. Около года назад он покинул компанию и занимался реализацией нескольких девелоперских проектов. Елин подтвердил свое назначение.



Главная --> Публикации