Главная --> Публикации --> Рублевка. недорого Инвестиции в земельные участки стали выгодной альтернативой вложениям в новостройки Еще один честный способ отъема земли Moscitygroup идет в подмосковье Гриль у дома

По данным АИЖК, процент ипотечных сделок в Московской области близок к столичному чуть более 10%. Однако важный показатель доля кредитов, выдаваемых из расчета на 1 тыс. человек для столицы и области не одинаков: для столицы актуальны 5%, для области 8%. Причина, видимо, в стоимости жилья и ее росте.

Считается, что чем дальше от Москвы, тем рынок кредитования менее развит. Однако в Подмосковье другая картина. Успех ипотеки объясняется активным строительством в области.

Регистрационно-денежные заморочки
Начнем с того, что в Москве работает примерно 90 банков, предлагающих разные программы столичным заемщикам. В среднем по России в каждом более-менее значимом городе их присутствует примерно 20-2 В районах Московской области их гораздо меньше. Видимо потому, что конкурировать с крупными финансовыми учреждениями, пришедшими из столицы, местным сложнее.

Чтобы купить квартиру в Москве, заемщик в среднем должен взять в банке кредит в 170 200 тыс. долларов, в Подмосковье 55 60 тыс. долларов. Получается, областной кредит доступнее. Особенно для москвичей, или жителей области, работающих в столице. При равных доходах получается более высокий результат кредитования на более дешевом рынке. Так, по практике МИЭЛЬ-Брокеридж, процент общего объема ипотечных сделок в Подмосковье занимает даже 20% общего объема сделок. Однако на этом сравнение в пользу подмосковной ипотеки исчерпывается.

О практике взаиморасчетов говорит и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимое Бюро Ипотечного Кредитования: Основные особенности подмосковной ипотеки в практике взаиморасчетов сторон при сделке, и в порядке государственной регистрации. Про областные регистрационные палаты ходит немало легенд и страшных историй. Не каждый именитый московский нотариус/регистратор берется как-то взаимодействовать с Подмосковьем. На регистрационную палату каждого района нужен выход, и люди, имеющие там знакомства на вес золота. При покупке квартиры в Москве за 9-10 тыс. руб. можно получить и договор, и в регистрационную палату его отвезут. В области в большинстве случаев придется выкручиваться самим.

Когда услугу кредитования предоставляет столичный банк, то сделку приходится заключать в Москве. Так чаще всего и происходит. Ольга Базанова, директор по маркетингу банка DeltaCredit, ссылается на практику банка: в связи с возникающими неудобствами в банке разработали специальную программу деньги в день сделки. Это гарантирует продавцу получение заемных средств, не дожидаясь регистрации договора купли-продажи.

Спрос на новостройки
Не секрет, что в Подмосковье вторичное жилье довольно изношено и стремительно стареет, поэтому публика заинтересована в покупке качественной новостройки. Этим отчасти объясняется немалый рост первичного рынка будь в городах качественное жилье б/у, новостройки дорожали бы медленнее. Ипотечных покупателей можно понять: взять кредит на 20 лет и к моменту полной выплаты стать обладателем полного неликвида, желания мало.

Что касается взаиморасчетов, то и тут есть различия. Это в Москве все привыкли к закладке денег в банковские ячейки. А стоит отъехать в регионы, в том числе и в среднее Подмосковье там либо через риэлтеров деньги передают, которые и продавца и покупателя обслуживают единолично, либо сразу после подачи документов на регистрацию рассчитываются.

Руководствуясь простой логикой можно было бы предположить, что чем дальше от Москвы, тем рынок кредитования менее развит, однако в Подмосковье другая картина. Эксперты рынка утверждают, что успешность ипотеки в области определяется наличием активного строительства. Есть отдаленные районы, где много строек и активно развивается кредитование. Правда, в таких районах, как правило, присутствуют крупные производства, есть приток населения извне. 70% ипотечных заемщиков в области это приезжие из других регионов России.

Поэтому так быстро и до области докатились схемы продажи по ипотеке на первичном рынке, придуманные юристами компаний-застройщиков и банков, подразумевающих переуступку не залога в виде объекта, а прав требований. Строго говоря, это и не ипотека вовсе (что юристы часто подчеркивают). Ведь полноценного залога не существует. Если при обычной ипотеке в залог банку передаются права на существующее уже по всем правилам оформленное в собственность жилье, то для неготовых объектов изобрели схему переуступки прав на строящиеся объекты. Проще этот вопрос решается, когда банк и строительная компания родственные структуры. Но сейчас процесс охватил уже и не связанных между собой операторов рынка. Тем более, что процесс выгоден и строителям, быстрее таким образом реализующим жилье, и банку, получающему еще одного ипотечного заемщика. После регистрации прав процент по кредиту становится практически стандартным, до этого на пару единиц выше.

Бизнесменов проняла коттеджная ипотека
Что актуально для области, так это покупка в кредит земли или домов с земельными участками. Почувствовали такую потребность банки давно, но, по оценке директора по ипотеке компании МИЭЛЬ-Брокеридж Юлии Вербицкой, доля ипотечных сделок в этом сегменте не превышает сегодня 2%. Связано это с тем, что банки довольно настороженно относились к кредитованию земельных участков, и выражалось это в первую очередь в процентных ставках разница с городским жильем доходила до 6%. Сейчас ситуация меняется.

С корпорацией или без?
Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО) работает по программе АИЖК федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С одной стороны ИКМО выполняет функции диспетчера, налаживающего связь между заемщиком, продавцом жилья, страховщиком и банком, с другой формирует пакеты закладных и передает их для рефинансирования в АИЖК. Всякий раз, отчитываясь о своих успехах, в ИКМО говорили, что ипотечный портфель корпорации растет стремительными темпами. Сейчас многие и столичные, и подмосковные банки довольны сотрудничеством с ИКМО: банки, выдающие кредиты по договору с ИКМО по стандартам АИЖК восполняют свои ресурсы и таким образом могут снова активно взаимодействовать с клиентами. Однако подмосковные риэлторы говорят: часто самостоятельные банки предлагают даже более приемлемые схемы для заемщика. На 0,5% ипотека от ИКМО обходится дороже.

Два способа купить домик в деревне
В демократичном секторе чаще кредиты на загородную недвижимость выдаются под залог существующей квартиры: ее легче оформить в качестве залога. Не то что с землей и оценка, и право собственности и другие аспекты все может быть довольно проблематичным. Один из примеров DeltaИнвест, программа банка DeltaCredit, по которой под залог существующей квартиры можно приобрести не только частный дом, но и земельный участок.

Еще совсем недавно ипотека дорогостоящих загородных объектов была большой редкостью ее недолюбливали и банки (юридические сложности, проблемы с определением стоимости объекта), и покупатели (нежелание афишировать свои доходы). Сейчас банки усовершенствовали собственные технологии и серьезно снизили проценты по кредитам, сделав ипотеку привлекательнее. А покупатели, в свою очередь, поняли, что ипотека это не страшно. Кредит позволяет нашим клиентам оптимизировать затраты. Если деньги, вложенные в бизнес, приносят 20% годовых, то намного разумнее не извлекать их для покупки недвижимости, а оставить там, где они есть. А проценты по кредиту составят всего 10-11% в год, - отмечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж Аллтек Девелопмент.

Подмосковные перспективы
Таким образом, подмосковная ипотека развивается сразу в нескольких направлениях, каждое из которых представляет интерес для определенной категории заемщиков. Для молодых зарабатывающих москвичей расставание со столицей уже не трагедия, они выбирают жизнь в собственной квартире, доступной их кошельку. Подмосквичи предпочитают переезжать в новостройки. Активно развивающийся регион привлекает все новых жителей, которые пополняют армию ипотечных должников. Наконец, до бизнесменов дошли прелести кредитов на коттеджи, которые оказываются им более выгодны, нежели покупка дома целиком и сразу. Эти тенденции начали развиваться не так давно, но с каждым годом проявляются все отчетливее.

Банки предлагают и целевые программы на покупку малоэтажного дома, но условия там жестче. Например, инвестиционный банк КИТ-Финанс не предоставит кредит на дом, если он старше 20 лет, если земельный участок на правах аренды, которая должна истечь до момента выплаты кредита, и если в этом доме невозможно зарегистрироваться собственнику.

Плюсы подмосковной ипотеки:
+ жилье дешевле, требуется кредит в три-три с половиной раза меньше, соответственно, меньше нагрузка на заемщика
+ строится много нового жилья, банки охотно кредитуют покупку новостройки

Наше резюме

Пятая часть Москвы не услышит сигнала тревоги
Как заявил на вчерашнем заседании правительства начальник Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (ГО и ЧС) Москвы Александр Елисеев, состояние гражданской обороны столицы не отвечает современным требованиям: «Требует коренной перестройки действующая система оповещения населения, аппаратура морально и физически устарела». Как отметил Елисеев, на сегодняшний день 1200 динамиков, развешанных на улицах, охватывает только 80% территории города.

Минусы подмосковной ипотеки:
- небольшой выбор на рынке вторичного жилья
- неважный риэлтерский и банковский сервис
- трудности с регистрацией
Вчера столичное правительство провалило программу развития системы гражданской обороны Москвы. Городские чиновники не хотят тратить бюджетные деньги на строительство бомбоубежищ и на закупку противогазов и дозиметров. Все расходы на покупку средств безопасности они намерены разделить с федералами, а сооружение бомбоубежищ поручить коммерческим фирмам в обмен на льготы по предоставлению земли в столице.

Бомбоубежищ на всех не хватает
Сейчас в Москве насчитывается 7 тысяч бомбоубежищ. Но, как сообщили ГАЗЕТЕ в пресс-службе главного управления ГО и ЧС, все жители столицы сразу уместиться в убежищах не смогут. Между тем, по словам Елисеева, "темпы строительства защитных сооружений снизились и не отвечают потребностям города. Во многих из них, особенно в жилой застройке, не проводится техническое обслуживание и ремонт систем жизнеобеспечения, а многие используются под склады». Кроме того, большинство бомбоубежищ постройки 60--70-х годов требует капитального ремонта.

«Остается нерешенным вопрос эвакуации, - поддержал коллегу замначальника департамента гражданской защиты МЧС России Владимир Пучков. - Москва - единственный регион, где отсутствует загородная зона, куда можно было бы эвакуировать население". По его данным, столица может обеспечить только 70% горожан противогазами, у трети из которых уже истек срок годности.

"Зачем ребеночка мыть, давайте лучше нового сделаем"
По словам руководителя пресс-службы Главного управления ГО и ЧС Москвы Юрия Виденеева, «арендатор не может занимать всю территорию убежища и в случае возникновения чрезвычайной ситуации обязан освободить помещение в течение шести часов. Это четко прописано в каждом договоре». Но арендаторы не намерены выполнять условия договора. В музее-заповеднике «Царицыно», хранилище которого занимает одно из подземных укрытий, ГАЗЕТЕ рассказали: «Мы не можем пустить людей в наши запасники, у нас же там хранится одна из наиболее полных коллекций искусства второй половины ХХ века». А сотрудник компании, которая арендует несколько бомбоубежищ на севере Москвы, заявил ГАЗЕТЕ: «В случае возникновения ЧП нам понадобится на вывоз имущества как минимум двое суток".

Как рассказали ГАЗЕТЕ в департаменте гражданской защиты МЧС России, «сегодня подземные укрытия в Москве превращены в автостоянки и склады. В случае военного времени мирное население быстрее пострадает от выхлопных газов, чем от бомб. Чего только нет в них: и мебельные магазины, и даже офисы. Где будут размещаться жители в случае чего - непонятно. Не на диванах же за 1000 долларов им лежать».

«Сейчас у нас появились новые угрозы безопасности. Терроризм – высокоточное оружие. Чтобы с ним бороться, нужно строить новые убежища», - заявил Елисеев.

По данным Елисеева, за последние 12 лет 300 бомбоубежищ были приватизированы, в собственность города удалось вернуть лишь 7

Решение предложил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его мнению, необходимо встраивать объекты гражданской обороны в строящихся крупных развлекательных центрах и торговых комплексах. "Поскольку дело это очень затратное, для решения проблемы нужно привлекать их собственников, -- заявил Кузьмин. И чтобы владельцы не «бегали» от строительства этих объектов, необходимо это условие прописать в законе». Лужков согласился и отправил программу на доработку.

Это заявление вызвало у Юрия Лужкова приступ негодования. «Зачем ребеночка мыть, давайте лучше нового сделаем. А за чей счет будут строиться объекты защиты. Почему город должен делать их за свой счет? Это же заботы федеральных властей».

Первые убежища в Москве начали сооружать еще в 1919 году, когда к столице подходила армия Деникина. Тогда это были крытые окопы и специально оборудованные подвалы. В конце 20-х при домкомах и на предприятиях стали создавать группы местной противовоздушной обороны. На крупнейших заводах были построены уже настоящие бомбоубежища, в которых могли размещаться цеха. Первое гражданское бомбоубежище было построено в знаменитом Доме на набережной. В 50-х годах начали строить бомбоубежища в районах массовой жилой застройки. Например, все здания на Ленинградском проспекте обеспечены укрытием. В последние годы в столице бомбоубежища строились только под элитными жилыми комплексами.

СПРАВКА

Британский фонд Raven Russia создан по инициативе британского девелопера Raven Mount для вложений в недвижимость в России. Портфель компании 1,8 млн кв. м. Выручка в 2006 г. 19,7 млн фунтов стерлингов, прибыль до уплаты налогов 5,5 млн фунтов. Капитализация на LSE вчера $935,3 млн. Строительная компания Феликс создана в 1992 г. в Белоруссии. Специализируется на проектировании, девелопменте, производстве строительных материалов в России и Белоруссии. Собственники и финансовые показатели не разглашаются.

Британский фонд Raven Russia нашел очередного партнера для возведения складов. Вместе с белорусской компанией Феликс он собирается построить в подмосковном Климовске логистический комплекс площадью 110 000 кв. м. Объем инвестиций в проект составит порядка $100 млн, считают эксперты.

Сергей Верещагин, старший консультант Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, считает, что на строительство комплекса партнерам придется потратить около $100 млн (с учетом участка $120-130 млн).

Raven Russia и белорусская строительная компания Феликс договорились о строительстве логистического комплекса площадью 110 000 кв. м, говорится в сообщении британского фонда. Строительство развернется на участке площадью 18 га в подмосковном Климовске. Финансирование объекта, уточняется в сообщении, будет осуществляться на паритетных условиях. Директор Феликса Сергей Хиневич говорит, что компания вложила в проект земельный участок, а Raven Russia привлечет инвестиции. Строительство объекта будет закончено к середине 2009 г. Партнеры ожидают, что его рыночная стоимость составит $112 млн, а ставка доходности 12,13% годовых.

У Raven Russia много партнеров по строительству складов. Вместе с Aldama Limited фонд возводит логистический терминал Восточный (300 000 кв. м) в Ногинском районе, а совместно с группой Авалон собирается построить в крупных городах около 1 млн кв. м складских помещений.

Raven Russia опытная компания с хорошей репутацией, но фонд может ждать серьезная конкуренция, говорит замдиректора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. В этом районе, напоминает он, уже есть логистические проекты Интеркомплекс-Юг (29 000 кв. м, находится непосредственно в Климовске), МЛП-Подольск (200 000 кв. м), а также склад на 260 000 кв. м от компании Fleming Family Partners в районе Серпухова. С ним согласен и Верещагин. Если конкурентным преимуществом другого проекта Raven Russia на юге Подмосковья (склад на 100 000 кв. м на Каширском шоссе, реализуется вместе с RDI Group) была близость к Москве, то этот комплекс будет находиться достаточно далеко от столицы (21 км от МКАД) в районе с жесткой конкуренцией, говорит он.

Законопроект О Фонде содействия реформированию ЖКХ был подготовлен единороссами по указанию президента и принят в первом чтении 15 июня (см. Ъ от 16 июня). В пятницу закон был принят во втором и третьем чтениях. Если дальнейшая работа над законопроектом будет столь же быстрой, фонд сможет начать тратить свой капитал уже в 2007 году.

Giffels остановили
Домодедовский городской суд приостановил строительство производственно-логистического комплекса Южные Ворота (540 000 кв. м), девелопером которого является канадская компания Giffels, сообщает Интерфакс со ссылкой на пресс-службу прокуратуры Московской области. В сообщении прокуратуры говорится, что фирмы-застройщики Склады 104 (подконтрольная Giffels) и ЗАО Строительная компания Стройфаза грубо нарушают действующее природоохранное и градостроительное законодательство. В частности, работы велись без утвержденного проекта, прошедшего государственную экспертизу на предмет соответствия экологическим требованиям.
Госдума приняла закон О Фонде содействия реформированию ЖКХ, который должен направить в течение трех лет 240 млрд рублей муниципалитетам для капитального ремонта домов на своей территории и ликвидации там ветхого жилья. В окончательной версии закон предусматривает финансирование фондом проектов муниципалитетов, где в сумме проживает не менее 20% населения страны, во всех регионах России.

Смягчены отдельные условия предоставления поддержки фондом ремонтов жилья. Необходимая для получения господдержки фондом уже до 1 января 2009 года доля коммерческих предприятий, работающих в сфере ЖКХ муниципалитета, претендующего на деньги фонда, снижена с 50% до 25%, а доля многоквартирных домов с товариществами собственников жилья (ТСЖ) -- с 10% до 5%. При этом муниципалитеты будут обязаны увеличить эту долю коммерческих предприятий до 80% не до 1 января 2010 года, а к 1 января 2011 года, а долю домов с ТСЖ -- не до 30%, а до 10% к 2010 году и до 20% к 1 января 2011 года. Таким образом, число муниципалитетов, которые могут получить поддержку фонда, расширяется. Еще одно изменение: фонд будет предоставлять поддержку не менее чем двум муниципалитетам региона, в которых численность населения составляет не менее 20% от общего населения региона.

Изменения, внесенные за три недели депутатами Госдумы в исходный законопроект, оказались весьма существенными. Как сообщил депутатам председатель комитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум, в ходе подготовки ко второму чтению в проект было внесено 86 поправок, отклонено -- 10 Так, контроль за деятельностью фонда перешел к президенту и правительству. В первом чтении было принято, что в наблюдательном совете фонда будет по два представителя от президента, правительства, Госдумы, Совета федерации (СФ) и Общественной палаты и семь -- от полпредов президента в федеральных округах. Теперь же решено, что в совете будет шесть представителей президента, пять -- от правительства, по два -- от Госдумы, СФ и Общественной палаты.

Несмотря на явные улучшения закона, часть депутатов осталась проектом недовольна. Олег Шеин (Справедливая Россия) указал, что господдержку не смогут получить дома, где граждане выбрали форму непосредственного управления домовым хозяйством. Однако Мартин Шаккум настоял на своем: по его словам, поддержку можно получить, лишь имея расчетный счет объединения собственников, а у данной формы управления собственностью отсутствует расчетный счет -- чтобы получить его, требуется выбор между существующими схемами ТСЖ или УК. Господин Шеин считает, что стимулирование законом создания ТСЖ может привести к формированию искусственных товариществ: по его словам, известен пример Саратова, где мэр города 400 домов загнал в одно супер-ТСЖ.

В закон введен порядок распределения средств фонда между регионами. Лимит для региона рассчитывается как произведение общего объема средств (240 млрд рублей) на отношение площади жилого фонда в регионе к площади жилого фонда в стране. Сумма поддержки для региона не может быть менее 500 млн рублей и более 8 млрд рублей. 60% средств должны идти на капитальные ремонты и 40% -- на переселение граждан из ветхого жилья. Доля софинансирования регионом проектов фонда рассчитывается исходя из бюджетной обеспеченности граждан в регионе: она не может быть ниже 20% от общей стоимости ремонта и выше 50%. Доля софинансирования ремонтов и переселений со стороны граждан ограничена 5% от общей суммы. В законе появилась и новая глава о размещении временно свободных средств фонда.

Теперь закону о фонде предстоят согласования в Совете федерации. Ъ будет следить за развитием событий.

Наконец, свои поправки предложила независимый депутат Галина Хованская. Она предложила хотя бы для малоимущих граждан исключить законом обязанность финансировать 5% расходов на капремонт дома в рамках будущих проектов фонда. Однако и эта поправка не была принята: Мартин Шаккум сослался на то, что для малоимущих граждан муниципалитет предусматривает субсидии и этой поддержки достаточно.



Главная --> Публикации