Главная --> Публикации --> 30 губернаторов дадут жить молодым Аренда за $300 от государства Пятиэтажная прибыль Strabag будет строить дороги, гостиницы и микрорайоны Когда продавцы квартир шутят…

Относительно перспектив девелоперских проектов в регионах существует несколько мифов. Самое распространенное заблуждение, что в регионах строить дешевле. На самом деле это не так. Нехватка квалифицированных специалистов приводит к тому, что их нужно привозить из Москвы. Вдобавок в регионах выше доля белых проводок, что тоже увеличивает себестоимость.

Уровень доходности коммерческой недвижимости Москвы постепенно сравнивается с аналогичными показателями в крупных городах мира. А потому неудивительно, что интересы девелоперов сместились в сторону крупнейших российских городов, чье население превышает население некоторых европейских стран.

Многие думают, что в регионах даже на некачественном проекте можно быстро заработать. Увы, цена вхождения в рынок сегодня настолько высока, что некачественный проект может быть только убыточным. Точно также неверно мнение о том, что регионы это место, где могут зарабатывать непрофессионалы.

Второй миф связан с тем, что в регионах еще долго будет слабая конкуренция. По данным РосЕвроДевеломпент, насыщение офисного рынка миллионников ожидается в ближайшие 2 3 года.

По-любому, объемы даже самых развитых офисных рынков регионов несопоставимы с московскими. По оценкам Максима Андрюхина, руководителя по региональным проектам CushmanWakefield Stiles Riabokobylko, если в столице объем существующих качественных офисных площадей достигает практически 6 млн кв.м, в Петербурге он оценивается в районе 600 тыс. кв.м, а в Екатеринбурге до 200 тыс., в Казани 120 тыс. кв.м.

Тройка лидеров
По объему существующего качественного предложения в офисном секторе среди росcийских регионов лидируют Санкт-Петербург, Екатеринбург и Казань. При этом если Петербург и Екатеринбург имеют все предпосылки для активного развития рынка офисной недвижимости (эти города центры соответствующих федеральных округов, имеют выгодное геополитическое положение), то в Казани подобный объем предложения создали искусственно. Большой объем инвестиций был привлечен в связи празднованием 1000-летия Казани. Это была не эволюция, а революция, как описал ситуацию Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty.

Очень интенсивное строительство ведется сегодня в Екатеринбурге. В 2009 г. там ожидается форум Шанхайской организации сотрудничества. И множество объектов возводятся в преддверии этого события. Реконструируется аэропорт. По словам Гайка Папояна, консультанта по не- движимости CB Richard Ellis Noble Gibbons, девелоперы имеют всестороннюю поддержку со стороны администрации города и области. И хотя в данный момент в городе только один бизнес-центр класса А (арендная ставка 32,9 тыс. руб./кв.м в год), ожидается существенное увеличение объемов качественных площадей.

Популярность Петербурга среди девелоперов ни у кого сомнения не вызывает. Это не просто Северная столица, это единственный город, кроме Москвы, который действительно известен за пределами России. Именно поэтому сюда устремились западные инвесторы, столкнувшиеся с некоторыми трудностями в Первопрестольной. И по некоторым прогнозам в ближайшие три-четыре года рынок будет насыщен.

Ставим на фаворитов
По оценкам специалистов, наибольший объем новых площадей ожидается в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде.

Казань на данный момент является единственным городом России, где предложение качественной офисной площади превышает спрос. По данным CushmanWakefield StilesRiabokobylko, средние запрашиваемые валовые арендные ставки в Казани одни из самых низких в России: в классе А 975 руб. за кв.м в месяц, в классе В около 685 руб. за кв.м в месяц.

У Нижнего Новгорода есть планы оттянуть на себя часть деловых функций столицы. Поэтому в городе сейчас ведется активное строительство офисов. То что рынок быстро съел вакантные площади, появившиеся после ввода Столицы Нижний, говорит о его перспективности и активном росте.

Как ожидается, в будущем году по объему качественного предложения Новосибирск опередит Казань и выйдет на один уровень с Екатеринбургом.

Непростая ситуация, по мнению Папояна, может сложиться в Ростове. Уже сегодня в самом престижном районе города (его называют Золотым квадратом) цена земли достигает 13 15,5 млн руб. за сотку. А в центре города мэрия ввела запрет на возведение строений выше 6 8 этажей. При этом на рынке еще нет потребности в высококлассных зданиях: люди не привыкли платить дорого... По прогнозам Папояна, в ближайшее время в городе увеличится доля вакантных площадей, особенно в классе В.
Практически все города России сейчас испытывают серьезный дефицит качественных торговых площадей. Но значит ли это, что при запуске нового торгового центра можно обойтись без маркетинговых исследований или ограничиться их усеченным вариантом? И вообще что должно включать в себя полное маркетинговое исследование?

Разумеется, у города есть свои проблемы. Главная из которых проблема транспортной доступности. 70% населения живет в нижней части города, а работает в верхней. При этом в городе всего 3 моста. А в деловой части дефицит парковочных мест.

Хорошее интуитивное знание рынка. По некоторым оценкам, в столичных городах работают не более четверти профессиональных девелоперов (имеющих 3 5 реализованных проектов). В регионах их еще меньше. Сложно убедить начинающего девелопера оплатить дорогостоящее исследование, результатом которого станут выводы, мало отличающиеся от тех, которые он делает на основании своего житейского опыта.
Надежда на собственные силы. Многие девелоперы недооценивают значение специальной подготовки и опыта маркетологов, а потому изучают рынок сами. Результатом становятся некорректные исследования, способные привести и к провальным проектам.
Недоверие. Особенно частый мотив для частных инвесторов. Никто лучше меня не знает, как распорядиться моими деньгами.
Отличная площадка. Зачем нужны дополнительные исследования, если на этом месте можно построить все что угодно?

Сами с усами
Общеизвестно, что маркетинговое исследование должно предшествовать выходу на рынок любого продукта будь то стиральный порошок или автомобиль. Но почему-то именно в девелопменте нередки случаи, когда проект осуществляется на глазок. По какой причине некоторые девелоперы, с уважением относясь к маркетингу как к науке, предпочитают не привлекать сторонних специалистов? Причин таких несколько.

Бюджет комплексного маркетингового исследования (около 1 млн руб.) несопоставим с бюджетом строительства крупного ТЦ.
В случае неудачи затраты на ребрендинг будут гораздо выше, не говоря уже о том, что при ребрендинге по-любому понадобится маркетинговое исследование. А в случае маркетинговой ошибки местоположения ребрендинг может даже оказаться невозможным.
Даже самую перспективную площадку можно использовать с разной эффективностью. Поэтому консультация специалистов будет полезна.
Объекты коммерческой недвижимости строятся не на один год. Именно маркетологи могут предложить концепцию их долговременного использования.

Что могут противопоставить такой позиции маркетологи?

Секрет успеха
Успех будущего ТРЦ зависит всего от трех главных факторов (местоположения, социально-демографической ситуации, конкурентной среды). Но каждый из них требует тщательного и всестороннего изучения.

Согласитесь, аргументов немного. Но по мере развития рынка к ним при-слушиваются все больше и больше. Впрочем, знать, что должно включать в себя маркетинговое исследование, необходимо в любом случае. Если вы изучаете рынок самостоятельно, это поможет вам учесть необходимые факторы. А если вы заказываете исследование на out-source, то вам легче будет разговаривать с маркетологами и формулировать техническое задание.

У инвестора нет четких установок, что именно строить на этой площадке. Более того, инвестор может быть даже и не уверен в целесообразности строительства именно ТЦ. В этом случае концепцию надо разрабатывать с чистого листа, а исследование проводить в два этапа. На первом выработать рабочие гипотезы относительно целесообразности строительства, возможного формата и т.п. На этом этапе обычно проводится кабинетное исследование на базе доступной (вторичной) информации, опросы экспертов, фокус-группы, сплошные наблюдения на местности, прилегающей к месту предполагаемого строительства ТЦ.

По мнению Татьяны Матюшиной, зам. Генерального директора Агентства рыночных исследований и консалтинга Маркет, маркетинговое исследование начинают тогда, когда инвесторы определились с площадкой. И в этом случае возможны два сценария.

Если же у инвестора рабочая гипотеза уже есть, то остается только ее проверить. Каков формат ТРЦ, ритейл-парк, что-то еще? Как позиционировать: дорогой или демократичный магазин? Какой должна быть торговая площадь и примерный состав арендаторов Какова целевая аудитория? Какие магниты привлекут посетителей? При этом, разумеется, маркетологи не должны говорить только да или нет, а поставлять дополнительную информацию. Допустим, окажется, что кинотеатр в этом месте не будет генерировать клиентский поток. Тогда что взамен? Или вообще на данной площадке развлечения не нужны?

На втором этапе проводят фокусные исследования, проверяющие выработанные рабочие гипотезы. Собирается детализированная количественная информация, производятся замеры транспортных потоков, опросы, наблюдения на конкурирующих предприятиях.

В процессе кабинетных исследований обрабатывается следующая информация.

Не отходя от компьютера
Методы, применяемые маркетологами, делятся на кабинетные и полевые.

Один из важных вопросов как оценить платежеспособность населения. Татьяна Матюшкина считает, что можно доверять официальной статистике об уровне доходов. Поскольку данные собираются по одной методике, в них одна и та же систематическая ошибка. Сергей Лобжанидзе, директор департамента консалтинга компании Арбат, говорит, что важнее величина товарооборота. Потому что есть города, например, Хабаровск, где при довольно высоком уровне жизни множество людей нигде официально не работают.

Данные государственной статистики, в т.ч. официальная численность населения, прирост (убывание) численности населения за последние 3 5 лет, прогноз динамики численности населения, анализ половозрастной структуры, доля трудоспособного населения, реальные денежные доходы на одного члена семьи.
Характеристика сферы розничной торговли, в т.ч. оценка оборота розничной торговли за прошедшие 3-5 лет, оценка структуры розничной торговли, оценка оборота предприятий общественного питания и бытовых услуг.
Официальные документы и ответы на запросы местной администрации число и структура предприятий розничной торговли, сферы бытовых услуг и досуга, существующие и возможные планы социально-экономического развития города и фокусной зоны, планы развития транспортной инфраструктуры.
Картографическая информация (на карте выделяются зоны разной достижимости, например, 5-, 10- и 15-минутной).
Тематические публикации в СМИ.
Результаты прошлых маркетинговых исследований (если они доступны).
Анализ сайтов крупных торговых предприятий.

Работа в поле
Полевые исследования проводятся по нескольким направлениям. Прежде всего, это сплошные формализованные наблюдения в фокусной зоне.

Некоторые специалисты учитывают косвенные факторы, позволяющие оценить покупательскую активность. Например, в Тольятти RRG сравнивали частоту вызова такси и заказа пиццы на дом в разных районах и кварталах города.

Замеры транспортных и пешеходных потоков в месте предполагаемого строительства ТЦ. Обычно замерять потоки необходимо в течение двух суток (один день будний, другой выходной). Количество точек замера от 4 до Работа занимает до одной недели.

На практике кусок города радиусом 1 2 км делится на сектора, которые физически обходятся наблюдателями, отмечающими на карте все предприятия социально-культурно-бытовой сферы и дополняют их информацией (тип, примерная торговая площадь, специализация). Для подобной работы, по данным агентства Маркет, требуется 3 6 наблюдателей и 3 4 дня.

Выборочные опросы посетителей конкурирующих предприятий.
Их проводят с целью выяснения социально-демографических характеристик посетителей конкурентов, популярности заведений и т.п. Опросы проводятся в форме личных форматизированных интервью, как правило, на выходе из этих заведений. Отбор осуществляется простой случайной выборкой (например, каждый десятый).

Формализованные наблюдения на конкурирующих предприятиях.
Такие исследования проводятся на предприятиях, которые могут быть отнесены к прямым конкурентам нового ТЦ или к конкурентам отдельных его составляющих. В рамках исследования изучается поток посетителей, ассортименты и качество услуг и другие маркетинговые характеристики, а также оценивается проходимость магазина (покупательские потоки замеряются в будний и в праздничный дни. Трудоемкость этого исследования зависит от количества предприятий-конкурентов. Если их не более 15, то исследование, по данным агентства Маркет, займет 10 14 дней.

Фокус-группы. Обычно их проводят не менее двух. В процессе дискуссии проверяют конкретные гипотезы относительно формата, позиционирования ТЦ.

Обычно достаточно опросить до 250 респондентов в каждом ТЦ. Если их не более 4, то работа занимает 6 12 дней.

Опрос потенциальных потребителей. Его проводят по квотируемой выборке (квоты задаются по полу и возрасту). Данное исследование необходимо, чтобы обеспечить представительность выборки и иметь возможность оперировать данными по населению города в целом. В зависимости от требуемой точности приходится опрашивать от 800 до 1500 человек. И срок выполнения этой части проекта, по данным агентства Маркет, до 25 дней.

Интервью и консультации с экспертами рынка. К экспертам относятся чиновники местных органов самоуправления, журналисты, пишущие на соответствующую тематику, предприниматели из сферы розничной торговли (разумеется, тема интервью при разговоре с последними легендируется).

Сергей Лобжанидзе советует при-глашать выборочно интервьюеров и просить их заполнить такие опросные листы у вас на глазах: почерк человека, пишущего на весу существенно отличается от почерка человека, сидящего за столом.

Важный момент проверка интервьюеров. Полевые исследования обычно делаются на out-source. Специалисты советуют просматривать не только отчеты, но и карты наблюдений, и опросные листы.

Белые воротнички.

Стремительное развитие информационных систем и электронной техники меняет представление о современном здании. Теперь оно бывает напичкано разветвленными инженерными и электронными системами, обеспечивающими интегрированное управление. В более привычной формулировке - технологии "умного дома", или "интеллектуального здания".

Несмотря на относительную новизну технологии "интеллектуальных зданий", уже сейчас установка BMS не может считаться дорогой забавой. По данным компании "АРМО-Инжиниринг", цена "интеллекта" составляет 5 - 15% от стоимости инженерных и технических систем, которые в любом случае есть в проектах. В пересчете на площадь "интеллект" увеличивает стоимость строительства в среднем всего на $5 - 35 за 1 кв. м. Однако благодаря использованию автоматизированного управления и собственник здания, и арендаторы сэкономят значительные суммы на электроснабжении, отоплении и других эксплуатационных расходах. Например, динамическая система управления, перестраивающая климатический режим в зависимости от времени года и суток, наружных погодных условий, присутствия людей в комнате, снижает эксплуатационные расходы в среднем на 8 - 12%. Управление освещением и электроснабжением в здании - это еще 3 - 5% экономии. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3 - 5 раз. В конечном итоге экономия расходов на содержание здания достигает 20%. Для объектов площадью 50 000 кв. м это соответствует примерно $180 000 в год.

Наиболее популярным вариантом является наличие системы BMS (Building Management Systems) , управляющей работой всех систем жизнеобеспечения и безопасности, число которых в современном офисном комплексе превышает 50 единиц.

Система интеллектуального здания обеспечивает наиболее рациональное использование энергоресурсов, регулируя режим работы систем вентиляции, кондиционирования, отопления и освещения, говорит руководитель департамента маркетинга и привлечения инвестиций компании "Система-Галс" Андрей Закревский. "С ее помощью арендаторы экономят до 30% коммунальных платежей", - подчеркнул он.

Олег Мышкин, руководитель офисного департамента компании Colliers International, считает, что инвестиции в системы управления зданием, как правило, окупаются за счет большей готовности арендаторов брать на себя долгосрочные обязательства, а также платить более высокую арендную плату.

По словам Владимира Пинаева, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, на рынке заметна тенденция увеличения числа инвестиционных продаж объектов, поэтому сохранить стоимость объектов на длительный период очень важно. "Усиливающаяся конкуренция вызывает потребность в удовлетворении спроса на "исключительный продукт", - считает Пинаев. - Системы "интеллектуального здания" позволяют добиться значительной экономии средств при эксплуатации, а также повышают инвестиционную стоимость строящихся зданий".

Однако "интеллектуализация" зданий - довод не только в пользу экономии. По мнению Андрея Закревского, интеллект становится привилегией и даже необходимостью зданий класса А. "Наличие в здании интегрированных систем управления позволяет отнести бизнес-центр к высшему классу офисов - А1 (А+) , что, соответственно, отражается на величине ставки аренды - уровень ее может быть максимальным", - считает Закревский. Мышкин утверждает, что высокий уровень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10 - 20%. "Но самое главное, что правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную стоимость намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня", - говорит он.

Но не все специалисты согласны с категоричным утверждением Пинаева об отсутствии "интеллектуальных зданий" в Москве. Другие эксперты относят к этой категории московскую штаб-квартиру компании "ДаймлерКрайслер", офисный центр "Галс Тауэр" на 1-й Тверской-Ямской, "Берлин Хаус"; "Гоголевский, 11"; "Альфа Арбат Центр"; "Дукат Плаза II"; "Павелецкая площадь, 1"; здание "Эрикссон"; "Садовую Плаза", 28-этажное административное здание на Большой Спасской, временно замороженный "Царев Сад". Как ожидается, в 2004 г. вступят в эксплуатацию два "умных" офисных центра - на ул. Лесной и Брянской.

Однако, по мнению Пинаева, на данный момент в Москве еще нет настоящих "интеллектуальных" офисных зданий, основанных на полностью контролируемой и автоматически управляемой системе. "Модель бизнес-парка может быть использована в качестве концепции интеллектуального здания, - говорит он. - Многие компании, работающие в сфере телекоммуникаций, компьютерных технологий, банковские центры обслуживания клиентов нуждаются в таких помещениях. Такого рода офисы могут появиться в Москве как в центре, так и за его пределами".

А пока отсутствие единых стандартов, по словам Тришина, позволяет инвесторам легко заявлять свои проекты как "интеллектуальные здания". "Как правило, информация о нюансах технического оснащения зданий предоставляется неохотно и не в полной мере, и, поскольку критериев оценки тоже нет, любое здание с современным оборудованием можно называть интеллектуальным, - говорит он. - Вольное толкование приводит к непреднамеренному или осознанному обману клиента".

Впрочем, споры о наличии у зданий "интеллекта" носят неконструктивный характер, так как ни в мире, ни в России нет стандартов, по которым можно было давать обоснованное заключение об этом, считает Юрий Тришин, заместитель генерального директора "АРМО-Инжиниринг ". По его словам, сейчас американская ассоциация ASHRAE, европейская ассоциация CEN по интеллектуальным зданиям и российская АВОК (Ассоциация инженеров в области вентиляции, отопления и канализации) работают над созданием таких стандартов. Дальше всех в этом вопросе продвинулась ASHRAE.

В торговых комплексах на первый план выходят требования по обеспечению безопасности ценностей в торговых залах и на складах. Но разрозненные системы теленаблюдения, контроля доступа и охранной сигнализации не обеспечивают, по мнению специалистов компании "АРМО-Инжиниринг", эффективную защиту. Сейчас есть возможность оснащать систему безопасности комплексов средствами распознавания номеров машин, своевременно информирующих службу охраны о появлении подозрительного автомобиля. Пожарная сигнализация, работающая совместно с автоматикой и оповещением, своевременно подаст сигнал тревоги, вызовет пожарную бригаду, включит спринклерные системы и дымоудаление. Система управления паркингом рационально организует передвижение автомашин, исключающее перекрещивание потоков и аварийные ситуации.

Купцы отстают.

Пока "Золотой Вавилон" в Отрадном - единственный торговый центр, заявленный как интеллектуальное здание. Двухуровневый центр общей площадью 39 000 кв. м функционально разделен на зоны: 11 000 кв. м на первом этаже занимает супермаркет "Перекресток", основную часть площадей на втором - шестизальный мультиплекс "Люксор", есть самый крупный в Москве фудкорт и сеть ресторанов - всего в комплексе более 130 арендаторов.

Девелоперы понимают: чтобы успешно конкурировать на рынке, нужно строить здания, предлагающие комфорт, безопасность и здоровый климат. Но поскольку большинство торговых комплексов представляет собой не особо дорогие сборные конструкции, вкладывать деньги в их "интеллектуализацию" у инвесторов желания нет. Список стандартных требований арендаторов к сервису торговых площадей ограничивается минимальным списком: освещение, кондиционирование, телефонизация, охранная система и пожарная сигнализация.

Однако интегрированные системы "Золотого Вавилона" охватывают не полный спектр управления зданием - установленное оборудование относится к разряду кондиционеров, холодильных и насосных устройств. Ни система управления мультиплексом, ни интеграция систем безопасности не включены в проект. Но уже в скором времени можно надеяться на появления новых, более объемных и глубоких комплексных предложений на рынке интеллектуальных торговых центров, говорят аналитики рынка коммерческой недвижимости.

Компания YORK International, осуществившая проект, производила поставку, монтаж и пусконаладку более 70 единиц оборудования. По словам Романа Вроблевского, директора автоматизированных систем управления фирмы, распределенная система управления комплексом позволяет с одного компьютера контролировать разделенный на 14 функциональных частей "Золотой Вавилон" с возможностью ручного или автоматического управления.

На дачу к Шаляпину
Как и везде в Подмосковье, в восточном секторе предостаточно живописных мест, благоприятных для проживания. Недаром же одним из любимых дачных поселений партийной и творческой элиты в недавнем прошлом была Малаховка. А как дачный поселок она возникла еще раньше в 1885 году. Уже к 1910-му ее население составляло около трех тысяч человек, увеличиваясь летом в несколько раз.


Это направление Подмосковья имеет репутацию непрестижного и не совсем заслуженно. Конечно, экология местами не блещет, трассы перегружены, но этих недостатков не лишены и некоторые территории из числа популярных. Тем не менее, по Горьковскому, Щелковскому и Новорязанскому шоссе сегодня строятся вполне достойные коттеджные поселки, соответствующие самым современным требованиям.

В поселке царил особый, малаховский образ жизни. Здесь жили, работали и отдыхали многие писатели. На даче у одного из них, Н. Телешова, бывали Иван Бунин и Леонид Андреев, Андрей Белый и Максим Горький. Жили здесь Александр Куприн, Антон Павлович Чехов, художники братья Константин и Сергей Коровины, Василий Суриков, Марк Шагал; знаменитые ученые, врачи, педагоги, а затем и многие Герои Советского Союза, военачальники.

При содействии общества по благоустройству Малаховки были построены электроподстанция, больница, первая в России гимназия совместного обучения, дороги, почта, телефонная станция; созданы парки, благоустроены улицы. На деньги первых здешних домовладельцев братьев Соколовых были построены Петропавловский храм, Летний театр; транспортным средством служила конка. Малаховский летний театр, на сцене которого выступали оперные певцы Ф. Шаляпин, Л. Собинов, А. Нежданова, В. Петров, балерина Большого театра Е. Гельцер, актеры Малого театра и МХАТа, стал лучшим дачным подмосковным театром начала прошлого века. Долгие годы его душой был И. Дарьяльский. Забегая вперед, отметим, что уже в наше время осенью 1999 года театр сгорел

На востоке Подмосковья неплохо развито индивидуальное строительство в районе стародачных мест. Прекрасный лес с вековыми соснами, а также многочисленные речки делают этот район при-влекательным для отдельных людей, которые и застраивают участки в старых дачах, подытоживает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Правда, стройка ведется неорганизованная, а дома остаются неогороженными и неохраняемыми.

Стародачной историей славятся также поселки Быково, Ильинский и Кратово. Как и Малаховка, они окружены вековыми сосновыми лесами. Все это до сих пор привлекает покупателей дач. Поэтому свободных землеотводов в стародачных поселках уже давно нет. Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров Инвестиционной группы Sesegar, утверждает, что диапазон цен в Малаховке, Кратово и Ильинском $5 15 тыс. за сотку. По словам других риэлторов, стоимость земли на участке из 20 соток с соснами и с подведенными коммуникациями может достигать $17 тыс. за сотку. А цена эксклюзивных предложений усадеб может доходить здесь до $2,5 млн!

В медвежьи углы приходит цивилизация
В этой части Московской области строится довольно много новых поселков, информацию о которых предоставили компании Blackwood и МИАН-агентство недвижимости. По Горьковскому направлению это Лесная купавна в 15 км от столицы. В поселке 66 домовладений коттеджей и таунхаусов стоимостью до $600 тыс. Есть магазин, бильярдная, тренажерный зал, детский игровой комплекс, гостевая парковка. В 16 км расположен поселок Лагуна на 97 домовладений, в котором продаются дуплексы и коттеджи ценой до $620 тыс. Площади коттеджей 315, 326 и 513 кв.м, дуплексов 295, 362 и 573 кв.м, с участками в три-четыре сотки. На территории поселка расположены комбинат бытового обслуживания и спортивно-развлекательный центр. В комплекс войдут: четыре крытых бассейна (два 25-метровых и два детских), крытый теннисный корт, фитнес-клуб с тренажерным залом, залом аэробики, салоном красоты, боулингом, сауной, солярием, массажным кабинетом, ресторан и детское кафе, мини-маркет (продовольственные и промышленные товары), небольшой детский сад с собственным бассейном, медицинский кабинет. Здесь же разместятся служба эксплуатации и службы быта (химчистка-прачечная и пр.). На территории будут также сооружены тренировочное футбольное поле, волейбольная и баскетбольная площадки, два открытых бассейна с пляжными зонами, а еще гостевой паркинг и сервис транспортного обслуживания поселка, ведь до ближайшей станции метро будут курсировать два комфортабельных автобуса.

Ирина Жарова-Райт к тому же обращает внимание и на плохо сохранившиеся подъездные пути и устаревшую систему коммуникаций поселков. По Щелковскому направлению стоит упомянуть стародачные Загорянку и Валентиновку, добавляет эксперт.

В 6 км по Носовихинскому шоссе, в Балашихе, расположен квартал малоэтажной застройки Салтыковка на 120 таунхаусов с магазином, детским садом и фитнес-центром. Таунхаусы площадью 160, 188, 200 и 278 кв.м со встроенными гаражами и приквартирными земельными участками продаются за $408 770 тыс. Территория жилого района входит в лесопарковый пояс Москвы и граничит на юге с территорией г. Железнодорожного, на западе с территорией поселка Николо-Архангельское.

На Щелковском направлении наиболее интересные предложения коттеджей встречаются в районе Медвежьих Озер, где живописный ландшафт сочетается с хорошей экологической ситуацией. Поселок Медвежьи Озера (в 12 км от МКАД) имеет детские и спортивные площадки, магазин, кафе, медпункт. Здесь 64 коттеджа свободной планировки с наделами по 12 15 соток, и стоят они довольно дорого по данным различных агентств, от $525 до $840 тыс. Площадь домов варьируется от 250 до 300 кв.м. Помимо озер, рядом с застройкой имеются лес и национальный парк Лосиный Остров. Несмотря на то что риэлторы называют чертой востребованности отметку в 35 км, поселки по Щелковскому шоссе строятся и на большом удалении от столицы. Например, Дворики (сооружается первая очередь) в 67 км от МКАД: 150 домовладений по цене от $176 до 247 тыс. Или небольшой, на 38 дворов, поселок Красный огорок на 77-м км: здесь коттеджи продаются по $145 220 тыс.

По Новорязанскому направлению Ирина Жарова-Райт отмечает поселки Белая Дача (находящийся в 3 км от МКАД) и Радуга (7км). Стоимость домов в них до $800 тыс. Далее следует Белый Берег (20 км), где цены выше от $870 до 1,378 млн. Правда, недвижимость здесь можно приобрести и по ипотеке. В поселке продаются 95 коттеджей площадью 247 572 кв.м и 93 таунхауса площадью 245 450 кв.м, размеры участков 12 22 сотки. Проект удачно расположен в живописном месте на излучине Москвы-реки. Здания составляют единый ансамбль, а инфраструктура включает фешенебельный ресторанно-гостиничный комплекс, небольшой магазин, спортивный центр с бассейном, тренажерным и игровыми залами, теннисный корт и спортивные площадки, яхт-клуб. Недалеко от поселка находятся так называемые Чулковские Альпы холмистая местность с горнолыжной базой Боровской курган. Первая очередь Белого Берега построена, сдача всего поселка намечена на следующий год.

По Егорьевскому шоссе можно обнаружить следующие интересные проекты: Белые Камни в 28 км, где продаются участки с подрядом по $5 тыс. за сотку, и два крупных поселка подальше, в 38 км. Один из них весьма удачный проект Аврора на 123 домо-владения, которые продаются по цене от $300 до 520 тыс., и Садко на 329 участков стоимостью $157 255 тыс. В этих поселках имеется довольно обширная инфраструктура: административный центр, детские площадки, магазин, бар, бильярд, аптека.

Всему свое время
Подмосковный восток, конечно, не может конкурировать с лидирующими векторами. В целом, восточные направления в плане коттеджного строительства развиты слабо, и рынок загородной недвижимости там находится на стадии формирования, говорит Мария Литинецкая. Там ведется пока лишь точечная застройка. Несмотря на великолепные природные характеристики местности, высокая загруженность трасс и общий низкий уровень престижности направлений не позволяют им быстро развиваться. Исключение составляют стародачные места, спрос на которые стабилен.

Дальше по Новорязанке, на 40 км, расположен поселок Поречье на 75 домовладений и тоже со всем необходимым сервисным набором. Цены стартуют с отметки $345 тыс. и доходят до $1,5 млн. Еще дальше, в 65 км, продается поселок Заповедный Бор, дачи в котором стоят $250 478 тыс.

Ирина Жарова-Райт из всех восточных направлений наиболее перспективным считает Новорязанское. Его популяризации способствуют наличие аэродрома частной авиации, горнолыжных спусков, инфраструктуры, природных водоемов и судоходных рек, считает она. В целом у восточного сектора Подмосковья потенциал есть, и как только направление потеряет свой сверхурбанистический характер, плюс Щелковская трасса расширится на 60 м, это повлечет за собой рост цен.

Однако новые поселки строятся, потому что девелоперов привлекает наличие свободной земли и относительная дешевизна участков. По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости, большие наделы (от 10 га) земли категории сельхозназначения (неосвоенные, без коммуникаций) стоят в среднем $2,5 тыс. за сотку. Земельные участки в розницу, предназначенные для индивидуального строительства, в современных организованных коттеджных поселках (с подведенными коммуникациями) продаются по цене до $10 15 тыс., а в деревнях и сельских поселениях $6 8 тыс. за сотку. В последнее время отмечается незначительное повышение спроса на недвижимость на восточных направлениях, продолжает Светлана Кондачкова. Особенным спросом пользуются удачно расположенные поселки недалеко от живописных озер, в окружении лесного массива.



Главная --> Публикации