Главная --> Публикации --> “главстрой” докупил петербургской земли Рублевка. недорого Инвестиции в земельные участки стали выгодной альтернативой вложениям в новостройки Еще один честный способ отъема земли Moscitygroup идет в подмосковье

Меняю бумагу на деньги
Осенью 2006 года произошло знаковое событие для отечественного рынка недвижимости. Зарождающаяся прозрачность строительного бизнеса, о которой увлеченно говорили в последнее время эксперты, начала приносить материальные плоды. Первой ласточкой стала Система-Галс, дочерняя девелоперская структура АФК Система, которая в ноябре 2006 года провела IPO на Лондонской фондовой бирже, продав акций на $432 млн. До этого только фонд Открытые инвестиции, созданный для финансирования строительных проектов Интерросом, был представлен на бирже.

Россия перестала быть Золушкой на чужом балу международных финансовых рынков. В 2006 году она заняла первое место в мире по выходу компаний на первоначальное публичное предложение акций (IPO), и есть все основания полагать, что в этом году она не уступит пальму первенства в этой сфере. Однако до недавнего времени строительный бизнес, традиционно имеющий репутацию самого теневого, оставался в стороне от этого глобального тренда. Но вот процесс пошел

MIRAX Group также постепенно готовит частное размещение акций одного из своих крупных проектов, за которым должно последовать и публичное размещение на бирже. А самая большая новость такого рода на сегодня IPO компании Льва Леваева AFI Development, в ходе которого удалось продать 100 млн акций по $1 Тем самым AFI Development стала крупнейшей девелоперской компанией России по капитализации, опередив Систему-Галс и Открытые инвестиции. Идея поменять бумаги компании на деньги акционеров понравилась и пошла в народ.

Система была не единственной структурой, заявившей в 2006 году о намерении выйти на публику. Прежде всего наблюдатели отметили планы Базового элемента Олега Дерипаски вывести на биржу холдинг Главстрой. С конца 2006 года по сегодняшний день одной из самых обсуждаемых тем являются планы ГК ПИК, которая намерена провести IPO в самое ближайшее время (возможно, в момент выхода статьи размещение уже состоится).

Все очень просто недвижимость в России только недавно стала приемлемым продуктом на мировом рынке, продолжает тему Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer. Перемены произошли стремительно, практически за один день недвижимость в России, на которую серьезные инвесторы смотрели, как на диковину, стала популярна и востребована. Для девелоперских компаний капитал, как для булочника мука основное сырье для бизнеса. И несмотря на то что сегодня много инвестиционного капитала обращается внутри России, девелоперским компаниям всегда нужно еще больше. Самый большой и дешевый источник такого капитала международный фондовый рынок.

Клиент созрел
И все же, зачем девелоперам понадобилось открывать бухгалтерию своего бизнеса и отдавать часть активов на волю изменчивого фондового рынка? И почему этот сегмент рынка созрел для IPO только сейчас? Отвечая на последний вопрос, Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, говорит: Компания должна достигнуть определенного масштаба, чтобы привлечение средств с помощью IPO было бы для нее эффективным (с учетом всех издержек). В 2004 2006 годах многие девелоперские компании проходили этап консолидации и оптимизации, чтобы только сейчас об этом задуматься.

Помимо относительно высокой конечной стоимости IPO, связанной с созданием белой и открытой структуры, не является гарантированной и сама успешность первичного размещения на открытом рынке. Несмотря на эти недостатки, сегодня большинство ведущих девелоперских компаний имеют у себя в планах размещение собственных IPO, говорит А. Курушин. Основные цели: подтверждение финансовым рынком текущей капитализации бизнеса (в расчете на возможную продажу всего или части бизнеса), повышение имиджа, диверсификация портфеля привлеченных средств. Успешное размещение IPO, безусловно, способствует и выходу на новые лимиты классического заимствования. Но главное, успешное размещение IPO работает на повышение статуса риска. И наконец, с помощью IPO можно получить справедливую рыночную оценку бизнеса.

Статус в придачу
Правда, финансовый аспект далеко не единственный. По словам Председателя правления корпорации MIRAX Group Андрея Клецко, IPO это справедливая оценка бизнеса компании. Поэтому цель IPO состоит не только и не столько в привлечении денег, сколько в повышении капитализации компании, выходе ее бизнеса на качественно новый уровень. Несмотря на успех IPO нескольких девелоперcких структур, эксперты сомневаются в универсальной эффективности такого метода привлечения капитала для решения краткосрочных балансовых проблем. Сегодня IPO обойдется для большинства девелоперов дороже банковского кредитования (12 14% в среднем при размещении IPO и в 9 11% обходится банковский кредит), уверяет Алексей Курушин, финансовый директор компании Penny Lane Realty.

На волю стихии
Камерон Сойер говорит, что при размещении на бирже вообще странно говорить о фиксировании капитализации, поскольку она как раз становится подвержена колебанию котировок акций. Большой недостаток в размещении компании на IPO заключается в том, что если бизнес начинает ухудшаться, или даже просто считается, что дела идут плохо, цена на акции падает, отмечает г-н Сойер. И получается наоборот: IPO делает компанию более зависимой от кризиса продаж или падения прибыльности бизнеса компания теряет в капитализации, иногда преувеличенно.

Я буду белым и пушистым
Не является ли проведение IPO стремлением компании зафиксировать капитализацию в условиях кризиса продаж и возможного падения прибыльности бизнеса? Отвечая на этот вопрос, Айдар Галеев сказал: Теоретически, такая цель может ставиться собственниками компании. Однако на практике процедура подготовки к IPO это длительный процесс, занимающий по времени от 5 6 месяцев до 1,5 лет. Это долгосрочное решение, не продиктованное сиюминутной ситуацией на рынке. Другое дело, что в условиях прогнозируемой стабилизации рынка особую роль начинают приобретать такие факторы, как максимальное снижение стоимости привлекаемого капитала, наличие современных технологий управления и деятельности, доверие к компании и т.п. Для достижения этих целей IPO незаменимо.

При IPO, как и в любой другой схеме привлечения стороннего финансирования, одной из основных задач для девелопера является сохранение контроля над собственным бизнесом, подчеркивают в Penny Lane Realty. Поэтому величина размещаемых на рынке обязательств обычно не превышает 30% стоимости бизнеса. По мнению экспертов МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, говорить о типичной структуре собственности довольно сложно, поскольку не так много IPO было проведено. Обычно речь идет о 20 25% акций, которые обращаются на бирже. Недавние IPO таких компаний, как Mirland и Система-Галс, основывались на продаже миноритарного пакета акций, что наиболее предпочтительно с точки зрения управленческого состава компании, потому что они сохраняют контроль, говорит К. Сойер. Но миноритарные пакеты всегда менее привлекательны для инвесторов.

Капитализация девелоперской компании, установленная в момент рыночного размещения IPO, сама по себе ничем не страхует собственника девелоперского бизнеса, уверяет Алексей Курушин: Следует помнить, что при размещении IPO на рынок выводятся акции, представляющие не более 30% стоимости бизнеса. При этом в результате размещения он получает в пассиве новые обязательства. Хотя направление использования привлеченных таким образом средств исключительная компетенция собственника девелоперской компании.

Кисельные берега, дешевые кредиты
Любая компания руководствуется соображениями финансовой целесообразности. По новым условиям работы для получения кредита на реализацию очередного строительного проекта девелоперам необходимо внести 30% собственных средств, говорит В. Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт. В случаях, когда компания одновременно реализует несколько проектов, такой суммы может не оказаться. И тогда финансирование становится возможным, например, за счет выхода компании на биржу и продажи части ее акций. В дальнейшем работа, проведенная перед выходом компании на IPO, станет решающим фактором в положительном решении финансирования проектов компании зарубежными банками, предоставляющими кредиты на более выгодных условиях. В этой связи в ближайшее время можно ожидать увеличения числа строительных компаний, стремящихся к выходу на международные биржи ценных бумаг.

Капитал это сырье для девелоперского бизнеса, напоминают в компании GVA Sawyer. И, разумеется, главная цель IPO привлечь как можно больше этого универсального стройматериала. Но может быть и другая причина: по словам Камерона Сойера, акционеры уже успешной девелоперской компании могут использовать тактику частичного выхода, то есть забрать часть вложенных средств вместо того, чтобы вкладывать все свои деньги в проекты.

Независимо от стратегии конкретной компании было бы недальновидно рассматривать IPO только как способ решения краткосрочных проблем с ликвидностью. Айдар Галеев подчеркивает, что IPO это способ привлечения не просто дешевых, а дешевых и длинных денег. При этом это достаточно затратный (как по времени, так и по стоимости) способ, который подразумевает выполнение целого ряда требований, добавляет он. Потребуется обеспечить своевременное формирование отчетности, создать совет независимых директоров, комитет по вознаграждениям, службу работы с инвесторами и т.д., поясняют в МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость. Необходимо оптимизировать всю систему управления, создать прозрачный для инвесторов механизм принятия решений, показать всю структуру собственности. Также придется делиться частью собственности, что не всем по душе, говорит А. Галеев. Необходимо раскрывать всю информацию о деятельности компании, использовать только легальные способы ведения бизнеса и т.п.

Рассуждая о выгодах IPO, К. Сойер призывает не забывать о специфике девелоперского бизнеса: Заемный капитал и деловой капитал абсолютно разные категории, поясняет он. Как правило, заемные средства совсем не используются на начальных стадиях формирования проекта, а на более поздних стадиях проекта они покрывают только 50 60% от реальных затрат. Так, чтобы реализовать проект стоимостью, например, $300 млн, девелоперу нужно иметь не менее $120 млн делового капитала. Публичное размещение помогает решить именно эту проблему, а заемный капитал совсем другие задачи.

По мнению Д. Семыкина, генерального директора компании Новая Площадь, бум девелоперских IPO связан, прежде всего, с начавшимися процессами легализации бизнеса в России. Многие компании уже прошли период полукриминального накопления стартового капитала и теперь вполне обоснованно хотят выйти на более цивилизованный уровень деятельности, говорит он. Во всем мире проведение IPO считается хорошим способом привлечения капитала, и приятно, что Россию эта тенденция также не обходит стороной. Впрочем, данный способ пока доступен далеко не всем участникам рынка. Перед IPO необходимо провести большое количество структурных усовершенствований внутри компании (перейти на международные стандарты финансовой отчетности, создать публичную кредитную историю, пройти процедуры юридической и финансовой комплексной проверки и т.п.). Далеко не у всех сейчас есть такая возможность. Но тем, кто решается запустить этот процесс внутри компании, он идет только на пользу.

Непрозрачным не беспокоить
Вопрос прозрачности остается больным для строительного бизнеса в России. Каждая стадия вхождения в площадку и оформления прав на построенный объект полна непроизводственных расходов, требующих ведения серой бухгалтерии. Между тем успех (да и вообще сама возможность организовать IPO) напрямую зависит от прозрачности бизнеса девелопера. Ее реально достичь в течение года-двух. Непрозрачным в девелоперском бизнесе является процесс приватизации земли или приобретения ее у государства или смежной с ним структуры. Другие аспекты девелоперского бизнеса, в зависимости от профессионального уровня и бизнес-культуры компании, могут и должны быть прозрачны. Например, девелопер просто обязан проводить действительно прозрачные тендеры среди генподрядчиков и принимать меры для предотвращения внутренней коррупции.

Недавно беспокойство по поводу отчетности российских компаний, выходящих на биржу, высказали в руководстве NYSE Euronext. Нью-йоркские биржевики недовольны, что слишком либеральные требования лондонской фондовой биржи (LSE) привлекают туда вал IPO из-за бывшего железного занавеса, а Новый Свет почти лишился своей доли в этом сегменте. Особенно эти претензии относятся к площадке AIM (Альтернативный рынок инвестиций), размещение на котором не требует такого подробного раскрытия информации, а также ограничений по минимальной капитализации. Большинство девелоперов акционируются сегодня на младшем брате Лондонской фондовой биржи AIM, регулирование которого упрощено, а процедура существенно отличается от классического публичного размещения, говорит И. Шершнев.

Русские идут!
В вопросе прозрачности бизнеса существует еще один аспект, имеющий отношение к подготовке самого IPO: могут ли потенциальные акционеры рассчитывать, что финансовая отчетность, публикуемая при подготовке к IPO, отражает действительность, а не накачивает капитализацию? Илья Шершнев предполагает, что в большинстве случаев отчетность действительно существенно переоценена, точнее, активы обладают потенциалом, гарантировать который достаточно сложно. Он также замечает, что динамика стоимости акций после многих размещений уже показывает отрицательное движение.

Некоторые эксперты полагают, что если британский регулятор согласится закрутить гайки вслед за дядей Сэмом, российские компании, на которые в 2006 г. пришлось 70% иностранных размещений на LSE, могут постепенно перетечь с туманного Альбиона на российские площадки вместе со всеми своими аудиторскими несовершенствами. Правда, Камерон Сойер отмечает другой аспект: Безусловно, западного инвестора волнует, что в Росси нет отработанной практики борьбы с использованием инсайдерской информации. Поэтому иностранные инвесторы стараются избегать сделок с российскими акциями и требуют большие скидки при покупке, если вообще их покупают. Именно поэтому лучше всего для российских компаний проводить IPO в Лондоне, а не в Москве.

Несомненно, Великобритания обеспокоена валом IPO компаний с развивающихся рынков, в первую очередь с российского, это связано с повышением рисков для инвесторов, значительная часть которых является британскими резидентами, говорит Сергей Свиридов. Вероятность того, что Нью-Йорк отвоюет утраченный кусок пирога маловероятна, пока не будет отменен закон о раскрытии информации, действующий в США. Возможен другой вариант развития событий: можно говорить о выборе площадки для размещения в Европе прежде всего, Euronext и Франкфуртская фондовая биржа. Несмотря на то что емкость рынка там меньше, для некоторых этот вариант может быть выгодным.

Для западного инвестора безоблачные отношения компании с московскими властями совсем не являются главным критерием при оценке перспективности вложений в ее акции. Владеть акциями девелоперской компании с низким уровнем профессионализма и прозрачности может быть очень рискованно и может даже привести к потере инвестиций, считает К. Сойер. Все сильно зависит от менеджмента: способность компании расти и увеличивать капитализацию, приносить прибыль инвестору. У компании, владеющей определенными ценными активами за счет использования административного ресурса в прошлом, неутешающие перспективы. Что же дальше? Административный ресурс есть сегодня, но завтра, когда сменится власть, его может не стать, и не будет гарантии долгосрочного развития компании. С другой стороны, по мнению Сойера, компания с отличным менеджментом и опытом реализации успешных проектов на очень необычном российском рынке может стать чрезвычайно привлекательным вложением. Количество таких компаний ограничено, что уменьшает конкуренцию, однако колоссальные размеры рынка предоставляют большой потенциал для роста таких компаний.

Не надо грязи
Процесс выхода российских девелоперов на IPO идет чуть больше полугода, но это сфера уже стала ареной грязных PR-технологий. Безобидный метод поставить под сомнение заявленную капитализацию компании, желательно накануне road-show (когда будет объявлен ценовой коридор размещения). А недавно один из чиновников столичного стройкомплекса (контролирующий между делом московскую девелоперскую компанию) организовал утечку информации в СМИ о проблемах одного из крупных застройщиков, готовящихся к IPO, поведав о его конфликтах с московскими властями. В самой компании отказались обсуждать этот случай, а Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, сказал: Я считаю, что подобные комментарии могут даваться только в случае 100%-ной компетентности, иначе можно понести серьезную ответственность за свои слова. Кстати, еще одно из преимуществ проведения IPO в Лондоне, по мнению экспертов GVA Sawyer, то, что инструментами черного пиара там пользуются гораздо реже, чем в России, где уровень бизнес-культуры еще достаточно низок.

Нужно позарез!
Несмотря на положительный опыт создания деловых районов во многих странах мира (Франция, Великобритания), аналогичные планы в столичных городах России были восприняты неоднозначно. Но если Москва-Сити находится в состоянии реализации, то по поводу комплекса Газпром-Сити в Петербурге идут бурные дебаты. Кроме того, о возведении деловых центров разных объемов на новых городских участках объявлено в трех крупных городах Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Ярославле. И там это не вызывает особого недовольства. Причины очевидны: существующие городские объекты имеют высокую степень износа, коммерческой недвижимости хронически не хватает. Все имеющиеся в провинции объекты сейчас мало соответствуют имиджу городов, претендующих на получение инвестиций, а следовательно, на дальнейшее успешное экономическое развитие.

Кто на новенького?
Перспективы дальнейших IPO среди девелоперских компаний, по мнению экспертов, радужны, но ограничены. Денис Семыкин (Новая Площадь) уверен, что вслед за крупными компаниями на биржу последует и средний бизнес. Другие эксперты полагают, что средние нагрузку публичности не потянут. Можно уверенно сказать, что девелоперам с оборотом выше $500 млн имеет смысл проводить IPO, говорит Сергей Свиридов (SMINEX). Менее крупным компаниям нет смысла становиться публичными, так как с экономической точки зрения они ничего не получат, а скорее потеряют на дополнительных затратах. Очевидно, количество публичных компаний увеличится. Но массовым этот процесс не станет никогда. Речь может идти о 2 3 годах бурного развития с выходом на биржу (за это время) порядка 10 12 компаний. Далее ситуация стабилизируется до одной, максимум двух компаний в год.
Строительство в разных российских городах крупных центров, а в отдельных случаях даже районов с непременным названием Сити это не только дань моде, но и признак больших амбиций региона, основанных, как правило, на реальных предпосылках.

Еще проще обосновывают идею проекта Сити-Стрелка в Нижнем Новгороде: будущий комплекс может стать одним из основных деловых центров России, разгрузив тем самым Москву. Такие амбиции вполне обоснованы: область возглавляет весьма энергичный и грамотный управленец, бывший член московской команды высших чиновников Валерий Шанцев. Проект успешно был представлен им на выставке в Каннах не только международному сообществу, но и главе Минэкономразвития Герману Грефу, что тоже важно: заинтересовать федеральные власти своими планами значит получить финансирование (если не полное, то хотя бы частичное). Как рассказывают в правительстве области, ряд американских компаний проявил серьезный интерес к Сити-Стрелке, и не только в плане привлечения крупных арендаторов и операторов, занимающихся офисным бизнесом, но и в привязке к планам расширения аэропорта, создания скоростной железной дороги до Москвы, а также сооружения мультимодального логистического центра. Переговоры с американцами завершились подписанием протокола о намерениях. А в Каннах проект Сити-Стрелка был просто атакован инвесторами: интерес к нему проявили такие крупные девелоперские компании, как Turner International, CB Richard Ellis, Noble Gibbons и Thornton Tomasetti Group. В целом правительство намерено способствовать привлечению целого пула инвесторов, которые впоследствии станут владельцами площадей Сити-Стрелки.

По оценке Сергея Лобанова, директора департамента управления активами УКНД компании МИЭЛЬ, которая выступает в роли соинвестора проекта, Ярославская область это регион с богатейшим промышленным и научным потенциалом. По этому показателю область стабильно входит в тройку лидеров среди регионов Центрального федерального округа Российской Федерации, уступая только Москве и Московской области. Здесь сосредоточены десятки тысяч предприятий, более трехсот из них крупные, общероссийского значения. Внешнеторговый оборот предприятий составляет около 26 млрд руб. в год. Близость к Москве, развитая сеть путей сообщения немаловажный плюс для развития бизнеса.

Сити в Ярославле
Для строительства делового центра Ярославль-Сити выбран Красноперекопский район. Московский проспект, где будут размещены 25 100 кв.м новых площадей (14 825 офисных и 9 930 торговых), относится к складывающимся в городе зонам деловой активности. Девелопером проекта является инвестиционно-строительный холдинг Губернский город и К. Как отмечают в компании, земельный участок имеет уникальные характеристики близость основных городских артерий, ведущих из центра города к окраинам; хорошую транспортную и пешеходную доступность и близость густонаселенных районов. И наконец, деловой центр будет эффектно смотреться с близлежащих магистралей, формируя новое лицо города. Как считают в девелоперской компании, все перечисленное выше оптимально для размещения здесь офисных площадей класса В и В+, торгово-развлекательного комплекса. По предварительным оценкам, арендные ставки в 16-уровневом бизнес-центре составят 6,5 14 тыс. руб. за кв.м в год в зависимости от этажа размещения. В отношении торговых помещений было принято решение разместить на первом этаже якорного арендатора (крупного сетевого продуктового оператора), на третьем магазины, предлагающие полный ассортимент товаров по какой-либо категории, один из верхних этажей будет отведен под фитнес-центр.

В Екатеринбурге уверены, что будущий деловой район Екатеринбург-Сити должен стать ответом на рост экономического потенциала Екатеринбурга и Уральского региона. Появление квартала закрепит за городом статус одного из крупнейших промышленных, культурных и транспортно-логистических центров страны, повысит его авторитет и узнаваемость в глазах мировой общественности, будет способствовать наращиванию международных и внешнеэкономических связей. По словам Игоря Задорожного, директора по непромышленному и гражданскому строительству ООО УГМК-Холдинг, организующего проект, на сегодняшний день ничего подобного на Урале не существует. Проведенные холдингом исследования показали, что пока Екатеринбург по количеству зданий класса А заметно отстает от соответствующих ему по экономическому потенциалу европейских городов. Даже если принять во внимание весь спектр заявленных на сегодня люксовых проектов, спрос будет удовлетворен в лучшем случае наполовину.

Стоимость проекта Сити-Стрелка превышает 101,4 млрд руб. Строить объекты планируется поэтапно в семь очередей, начиная с самых высотных зданий. Первую очередь (два здания в 45 и 60 этажей) собираются построить за 5 6 лет, каждую следующую за 1,5 2 года. Сегодня в городе в коммерческую недвижимость инвестируется меньше, чем в строительство жилья, рассказывают нижегородские эксперты. Однако с точки зрения доходности инвестиции в торговую и офисную недвижимость являются наиболее привлекательным вложением средств, так как на фоне высокого спроса в этих сегментах рынка наблюдается ощутимый недостаток предложения. Расчеты показывают, что инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в стадии разработки, могут принести до 25 30% годовых.

... в Нижнем
Многофункциональный административно-торговый комплекс Сити-Стрелка в Нижнем Новгороде расположится в месте слияния Оки и Волги. В одном из красивейших исторических мест Нижнего, где ныне расположен грузовой порт, появится комплекс из 24 высотных зданий, в том числе 50 60-этажные небоскребы, в которых на площади более 3 млн кв.м разместятся ультрасовременные офисные, торговые и выставочные площади с гостиничным комплексом и развлекательными объектами. Разработчик проекта компания Развитие Нижегородской области.

Самая высокая башня квартала с условным названием Урал рассчитана на 70 уровней, башня Татищев на 50 уровней и башня де Генин на 4 Площадь торговой галереи Екатерининский бульвар составит 15,5 тыс. кв.м. Площади бизнес-парка Демидовский двор будут возводиться в две очереди и составят 55,5 тыс. кв.м. Все здания будут объединены между собой переходом, запланирована подземная парковка на 5,5 тыс. автомобилей. Завершить строительство квартала планируется к 2014 г.

и в Екатеринбурге
Основу делового квартала Екатеринбург-Сити, чья общая площадь будет составлять 450 тыс. кв.м, составят четыре высотных башни офисных и жилых помещений, бизнес-парк для малого и среднего бизнеса, торговая галерея, конференц-центр, гостиница, а также разветвленная подземная инфраструктура с многочисленными паркингами и наземная дорожно-транспортная сеть. К строительству планируют приступить уже в 2007 г. Стройка должна начаться с башни Исеть: это 47-этажное жилое здание класса А, которое будет располагаться рядом с пятизвездочной гостиницей Hyatt еще одним проектом, формально самостоятельным, но архитектурно вписанным в общую концепцию делового квартала.

Компания планирует развивать Сити-Парк как сеть. Второй такой проект может появиться в Липецке. Его ядром станет крупнейший в регионе аквапарк. На его строительство до 2010 г. будет потрачено 3,9 млрд руб. А третий Сити-Парк стоимостью 1,3 млрд руб. появится на Дмитровском шоссе в Москве, где Ташир уже строит ТРЦ.

Калуга не отстает
Описанные выше проекты неравнозначны по своему масштабу и функциям. Однако еще более интересное преломление идея Сити обрела в Калуге: в этой зоне собираются не только активно работать, но и отдыхать. ГК Ташир выиграла конкурс на благоустройство территории площадью 140 га в Калужской области. По заявлению вице-президента ГК Виталия Ефимкина, планируемый проект Сити-Парка будет состоять из горнолыжного курорта, ритейл-парка (70 тыс. кв.м), офисного комплекса (30 тыс. кв.м) с конгресс-центром, гостиницами 4 и 5* и фитнес-центром, жилья с апартаментами (100 тыс. кв.м) и апарт-отеля (50 тыс. кв.м). Как рассказывают в пресс-службе ГК Ташир, ядром Сити-Парка станет Космополис (музей истории космонавтики, парк развлечений, кинотеатр). Концепция паркового комплекса предполагает не только развлечения, но и познавательный отдых для детей и родителей. Уникальная составляющая Сити-Парка современный горнолыжный курорт на берегу Яченского водохранилища. Общая сумма инвестиций оценивается в 9 млрд руб. Реализация проекта продлится до 2012 г. По оценке его организаторов, объект может изменить лицо города.

Вывод из всего этого следует один: с помощью новых районов и центров типа Сити города России удовлетворяют потребности в деловой недвижимости, а также в развлекательных объектах. Таким образом, европейская идея получила российское преломление.

Проект Сити-Парка в Калуге это пример партнерства частных структур и государства.

Облигации будут выпущены тремя классами: А, Б и В. Бумаги класса А будут распространяться по открытой подписке, то есть купить их сможет любой желающий через брокера на фондовой бирже ММВБ. Облигации других категорий будут проданы по закрытой подписке. Потенциальным покупателем бумаг класса Б является Европейский банк реконструкции и развития, а класса В - само АИЖК. Доля этих классов в общем выпуске невелика - 264 млн и 130,8 млн рублей соответственно. Но именно на них ложатся основные риски. Государственное агентство и ЕБРР выступают косвенным гарантом займа. До сих пор АИЖК было прямым гарантом: оно просто скупало ипотечные кредиты у банков за счет средств, полученных от продажи гарантированных государством облигаций. Новый инструмент намного более сложен. Банк выдает клиенту ипотечный кредит. При этом формируется так называемая ипотечная закладная. Пакет нескольких закладных является основанием для выпуская специальной ценной бумаги - ипотечной облигации. Ее эмитирует специальная финансовая компания, владеющая пакетом закладных. Ничем другим эта компания не владеет и никакой деятельностью не занимается. Соответственно, покупатели ипотечных ценных бумаг не должны беспокоиться о рисках, связанных с деятельностью компании. Залогом получения доходов для инвесторов являются конечные плательщики по ипотечным кредитам.

На следующей неделе на отечественном рынке ценных бумаг должен появиться новый финансовый инструмент. 23 мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продаст участникам фондового рынка ипотечные ценные бумаги на сумму 2,9 млрд рублей. Это первый настоящий ипотечный заем. Потому что погашен он будет 15 февраля 2039 года. Разместить бумаги на такой длинный срок позволяет сама структура займа.

В настоящее время в Москве действуют многочисленные законы, постановления и распоряжения, которые по идее должны препятствовать появлению незаконных строек: Московское положение о порядке производства земляных и строительных работ, Положение о едином порядке предпроектной подготовки строительства и другие. По закону компания должна сначала выиграть тендер на земельный участок, потом оформить исходно-разрешительную документацию, разработать проект, согласовать его и провести через все экспертизы, включая экологическую, наконец, получить разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) на строительство и ордер на производство работ в Объединении административно-технических инспекций (ОАТИ). Последние два документа – основные, без которых обойтись никак нельзя. Но в жизни звенья – согласование, экспертиза, утверждение – выпадают, и сразу после приобретения землеотвода застройщик получает заветные разрешение и ордер. В лучшем случае проект дорабатывается, согласовывается и утверждается параллельно со строительством, а в худшем – добро выдается задним числом.

Несмотря на сложность структуры, аналитики прочат новым бумагам успех. Я думаю, что заем будет очень успешным для АИЖК, - говорит аналитик ИК Ренессанс Капитал Павел Мамай. По его словам, российским инвесторам этот инструмент пока не знаком, зато наверняка иностранцы воспользуются возможностью купить эти бумаги. Объяснение этому простое: новый инструмент представляют собой долгосрочные корпоративные бумаги, надежность которых гарантирована государством. Осенью нынешнего года АИЖК планирует выпустить еще один выпуск таких бумаг, уже на 10 млрд рублей. И, по мнению аналитиков, если это размещение будет удачным, то скоро ипотечные облигации начнут выпускать и банки, выдающие кредиты на жилье. По их словам, при нынешнем росте ипотечного кредитования в России необходимость рефинансирования ипотечных кредитов скоро встанет очень остро. Рынок ипотечных облигаций откроет двери для всех, - говорит Павел Мамай. - После первой тяжелой фазы, когда и инвесторы и эмитенты должны привыкнуть к более сложной структуре займов, этот рынок будет развиваться очень большими темпами, возможно, уже в следующем году. Тем не менее, хотя облигации и будут размещаться по открытой подписке, эксперты не ждут большого спроса на бумаги со стороны населения из-за сложности структуры нового инструмента. Кроме того, в настоящий момент частные инвесторы в основном вкладываются в высокорискованные бумаги с высокой доходностью, - говорит вице-президент, начальник отдела организации выпусков рублевых облигаций Ситибанка Никита Гусаков. При этом он уверен, что с развитием рынка ипотечных бумаг будет расти и участие частных инвесторов.
По мнению независимых экспертов, занимающихся строительным аудитом, в Москве, по самым скромным подсчетам, от нескольких десятков до ста "самостроев". Это строительные объекты, которые можно признать незаконными по тем или иным параметрам. Пока в столичных судах рассматриваются десятки дел по искам горожан о незаконном строительстве, застройщики находят все новые способы обойти законы и постановления московского правительства.

Дмитрий Елисейкин, адвокат: "С разрешением на строительство, без которого любые работы признаются незаконными, поступают просто: участок земли, взятый в долгосрочную аренду, обносится забором, в кратчайшие сроки возводится здание, и все городские организации, курирующие вопросы строительства, ставятся перед фактом, что дом уже построен. Московским властям приходится выдавать разрешения задним числом, поскольку при высокой плотности застройки в городе снести новое здание не представляется возможным. Крупным инвестиционно-строительным компаниям проще заплатить штраф, чем годами дожидаться утверждения генерального плана строительства".

Многие компании начинают расчищать площадку задолго до утверждения проектной документации, апеллируя к тому, что саму-то стройку они начнут позже, когда все будет завизировано и одобрено.

Галина Хованская, депутат Мосгордумы, председатель жилищной комиссии: "Очень распространена практика, когда компании забирают под строительство земли больше, чем разрешено, и увеличивают этажность дома. Если местные жители начинают возмущаться, задним числом пытаются все узаконить".

Часто застройщики получают разрешение на строительство дома по одному проекту, а строят потом совсем другой, с "незначительными доработками". После такой доработки участок, занятый стройкой, оказывается несколько больше землеотвода, а дом немного "подрастает".

Нередко застройщики просто спекулируют на том, что жилищную проблему в Москве нужно разрешить как можно скорее, используя этот аргумент как козырь для строительства новых домов. "Возмущаются новым строительством те, у кого уже есть квартиры. Если всех слушать, то в Москве вообще не будет нового жилья – ни коммерческого, ни муниципального",– такое мнение прозвучало в нескольких крупных риэлтерских компаниях.

В столичном Комплексе архитектуры, строительства, реконструкции и развития уверены в обратном и считают, что подобные случаи происходят довольно редко. "При выявлении таких нарушений власти города обязывают компанию-застройщика демонтировать 'лишние' этажи",– поясняют чиновники. Правда, за последнее время подобный случай произошел лишь однажды. Компания "Дон-строй" построила в Филипповском переулке дом на два этажа выше разрешенного проекта. Мэр устроил показательную порку, заставив компанию демонтировать лишние этажи. Однако через некоторое время проект удалось согласовать, и демонтированные этажи были восстановлены.

В соответствии с Распоряжением мэра Москвы #54-РМ, "участие граждан в процессе обсуждения градостроительных планов и проектов должно обеспечиваться для принятия решений органами власти по использованию территории". Есть даже закон города Москвы "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений". В действительности же мнение жителей мало кого интересует, кроме их адвокатов и судей.

Однако, как показывает практика, вместо жилья "социального" часто строится коммерческое. На Ходынском поле строится жилой комплекс, рядом с которым по плану застройки должны возвести многоярусную автомобильную стоянку. На ее месте сейчас находится гаражный кооператив. Застройщик собирается снести эти гаражи, обещая их владельцам машиноместа в будущем многоэтажном паркинге. Но построят ли эту стоянку, пока неизвестно. Генеральные инвесторы – "Мосфундаментстрой-6" и "Интеко" – пока не определили, что строить – гаражи или еще одну секцию жилого дома.

Не заметили такой приписки и на проекте жилого комплекса на Егерской улице в Сокольниках. По словам адвокатов общественной организации "Гражданская инициатива", в которую объединились жильцы, возмущенные разворачивающейся под окнами стройкой, "предварительно им никто не сообщал о строительстве и не учитывал их интересы".

Сергей Захаров, директор экспертной группы "Академстройнаука": "Проекты строительства жилых домов в плотной застройке всегда проходят через Мосгорэкспертизу, особенно если речь идет о центре: Старый Арбат, Сретенка, Остоженка. Положительное заключение и согласование проекта выпускаются с маленькой припиской: 'Проект согласовать с жителями соседних домов'. Как правило, строители ее не замечают или не считают нужным это делать".



Главная --> Публикации