Главная --> Публикации --> Власти санкт-петербурга намерены привлечь крупного инвестора в аэропорт пулково 30 губернаторов дадут жить молодым Аренда за $300 от государства Пятиэтажная прибыль Strabag будет строить дороги, гостиницы и микрорайоны

На ценообразование недвижимости в Черногории влияет много факторов: местонахождение объекта, расстояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным зарубежного отдела корпорации Бест-недвижимость, цены на недвижимость в Черногории в среднем выросли за последние три года в 3-5 раз, за последние два года -- в 2-4 раза, а за последний год -- в 1,5-2,5 раза. Те объекты, которые два года назад продавались по €700-900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в €2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости достигает €3000-450 И, несмотря на бурный рост цен, экономический потенциал еще далек от своего предела,-- уверена руководитель отдела международных проектов компании Ривьера Татьяна Покидько.

Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов. Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. Сколько нужно потратить на черногорскую недвижимость, чтобы потом получить прибыль, выясняла обозреватель Денег Евгения Дмитриева.

На данный момент в Черногорию сохраняется безвизовый въезд, существует упрощенное оформление документов для временного и постоянного проживания. Нерезидентам-физлицам разрешается покупка практически любой недвижимости, за исключением незастроенных участков земли. При этом закон об иностранных инвестициях защищает их право собственности на недвижимое имущество.

Причины этого кроются в событиях 2004 года: тогда на осеннем саммите ЕС от Бельгии и Франции поступило предложение принять Черногорию в Евросоюз. Подобная инициатива неудивительна: Бельгия и Франция -- лидеры по вложению средств в экономику Черногории. Однако, по мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации Бест-недвижимость Юлии Титовой, Черногории еще многое предстоит сделать, чтобы интерес со стороны инвесторов не иссяк. Благоустройство дорог, развитие инфраструктуры, развитие ипотечных программ, решение визового вопроса -- все это еще предстоит сделать. На сегодняшний день они движутся в правильном русле и не кусают кормящую руку,-- говорит она.

Приобретенную недвижимость можно будет отдать в управление специализированной компании для сдачи в аренду, а не искать клиентов самому. Дело в том, что пока рынок аренды в Черногории только развивается. Большинство собственников, купивших здесь недвижимость, пользуются ею сами. Местные предлагают вариант аренды а-ля Сочи: комнаты в доме -- по €10-20 за койкоместо. Уровень достаточно совковый. Кого не пугает -- вариантов масса. Уровень отелей в Черногории тоже в большинстве своем не лучше, единицы предлагают качественный сервис: 'Мистраль' в Пржно, новые отели в Бечичах, некоторые отели в Которе. Всем черногорским отелям можно смело снять по одной звездочке, тогда будет по-честному. Стоят они при этом на нарисованные звездочки,-- говорит Юлия Титова. Поэтому тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Черногории не только как вариант дачи, стоит обратить внимание на пока еще не освоенный рынок аренды.

Несомненный плюс Черногории заключается в том, что туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии. Чистейшее Адриатическое побережье славится пляжами с песком и очень мелкой галькой. Природу Черногории часто сравнивают со швейцарской: такие же чистые озера, зеленые горы, речки с водопадами и форелью. Неудивительно, что практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Но для инвесторов важнее наличие льготного налогообложения владельцев земли и недвижимости, низкие коммунальные и другие местные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммерческой недвижимости.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных россиян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архитектура старого города Котор с большим количеством церквей. Именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.

Ранее у россиян огромным спросом пользовалась Будванская Ривьера. Это привело к перенаселению района -- теперь там шум, толпы, пробки на дорогах. Будва уже не может предложить большое количество интересных мест. Застройка ведется очень плотно, 'окно в окно'. Многие объекты или построены без разрешения, или заморожены,-- рассказывает Татьяна Покидько. Именно поэтому основной интерес российских любителей черногорской недвижимости перекинулся в такие районы, как Бока-Которский залив, полуостров Луштица, Петровац и Барская Ривьера. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой англичанами судостроительного завода и началом строительства самой большой в Адриатике яхт-марины.

Действительно, как рассказывает Юлия Титова, сегодня даже квартира в старом панельном доме социалистических времен стоит не меньше €1800 за 1 кв. м. Новые ликвидные объекты только начинаются с €1800-3000 за 1 кв. м. Например, апартаменты в новом готовом доме в 50 м от моря в Дженовичах (комплекс 'Вилла Сара') сегодня продаются по €3000 за 1 кв. м. В этом же районе новостройка на нулевом этапе ('Адриатик Дримс') предлагается от €2000 за 1 кв. м,-- рассказывает она.

Одним из самых перспективных районов для инвесторов считается район Сутомор. В ближайшее время там начнется строительство первого на Адриатике шестизвездного отеля. В настоящее время уровень цен здесь несколько ниже, чем в других районах. Например, в комплексе апартаментов San Ference с развлекательным центром, открытыми и закрытыми бассейнами, ресторанами, по словам Татьяны Покидько, цены рекордно низкие для такого уровня застройки -- €1800-2000 за 1 кв. м. Застройщиком выступает английская компания.

Естественно, самым выгодным вложением средств до сих пор остаются прибрежные земли. Сама по себе земля там дорожает на 25-30% в год. Если же на купленном участке построить коттедж, гостиницу или апартаменты, то прибыль составит еще 40-45%. Однако и суммы вложений в этом случае находятся совершенно в другом диапазоне. В отдельных случаях, когда осуществляются вложения выше €5-6 млн, прибыльность в общей сложности может составлять 150-170%, что более чем в два раза превышает доход от вложений менее €1 млн,-- уверена Татьяна Покидько.

Если говорить о стартовых вложениях, которыми необходимо обладать для того, чтобы прийти на рынок Черногории, то здесь точную сумму назвать сложно. Конечно, некоторые компании начинают поиск жилья для клиента с бюджетом от €55 тыс. Но, по мнению участников рынка, чтобы не только приобрести хоть что-то, но и рассчитывать на дальнейший рост купленного жилья, необходимо располагать как минимум €100 тыс. Реально выбор появляется, когда клиент имеет на руках около €100 тыс. Хотя эти деньги необязательно платить сразу. Можно иметь на руках меньше, но знать, что сумма от €100 тыс. будет на руках в течение года. В этом случае можно предложить хорошие ликвидные и качественные объекты в строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа на срок строительства,-- рассказывает Юлия Титова.

Ипотека в Черногории еще не развита. На сегодняшний день инвестор, желающий приобрести недвижимость в Черногории, но не имеющий на руках нужной суммы, пользуется рассрочкой платежа. Проплаты привязаны к этапам строительства. Если застройщик не поставил коробку здания под крышу, приуроченный к этому платеж не переводится. В конце подписывается акт приемки-передачи. До его подписания застройщик должен устранить мелкие недоделки или исправить ошибки -- после этого подписывается акт, ключ передается в руки покупателя, оплачивается последний взнос,-- рассказывает Юлия Титова.

Наиболее престижным и выгодным вложением средств считается кусок земли Будванской Ривьеры от Милочера до Петроваца. Впрочем, престижна и прибыльна первая линия от моря практически везде -- в Которе, Доброте, Ораховаце, Перасте. Например, общеизвестная вилла в Петроваце, так называемая Вилла футболиста, находится на первой линии, поэтому хорошо видна со всего Петроваца. Сегодня беседа о продаже этого объекта начинается с €8 млн. В целом цены в Петроваце в зависимости от вида и расположения объекта колеблются в диапазоне от €3000 до €5000 за 1 кв. м,-- рассказывает Юлия Титова. На Святом Стефане и Милочере цены варьируются от €4000 до €10 000 за 1 кв. м. В Которе они ниже: от €2500 до €4000 за 1 кв. м. По €3000 за 1 кв. м можно приобрести панорамные апартаменты в 50 м от моря с видом на Котор. Правда, сейчас этот комплекс находится на нулевом этапе, ориентировочный срок сдачи -- лето 2008 года. Жилье будет сдано с полной отделкой, включающей теплые полы, кондиционеры, мебель и технику.

В новом охраняемом коттеджном поселке в Бигово, в 200 м от моря, продаются виллы с отделкой под ключ. Полная сдача комплекса планируется уже этим летом. Стоимость дома площадью от 150 кв. м -- €295 тыс. Рядом море, пляж, оборудованный причал и стоянка для яхт, рыбный ресторан. От поселка за 20 минут можно добраться до аэропорта Тиват, а за 30 минут -- до Будвы. Поселок состоит из 11 домов, два из которых еще не проданы. Уже сегодня найти новый дом или дом в хорошем состоянии с видом на море по цене €300 тыс. практически нереально. Аналогичные объекты будут готовы только через год-полтора, и цена на них составит от €500 тыс.

Например, рассрочка предлагается на покупку недвижимости в коттеджном поселке в Будванской Ривьере в 300 м от моря между Святым Стефаном и Петровацем. Продаются как апартаменты, так и таунхаусы и виллы; имеются бассейн, бар и ресторан, территория охраняется. Купить апартаменты площадью 40 кв. м с видом на Адриатику здесь можно за €120 тыс. Таунхаус площадью 100-120 кв. м. обойдется в €300-350 тыс. Сегодняшняя стоимость недвижимости в Петроваце и на Святом Стефане довольно высока. А расчетная стоимость этого объекта в 2009 году -- не менее €5000 за 1 кв. м,-- уверена Юлия Титова.

Кроме того, в Черногории можно купить уже готовое и полностью укомплектованное жилье: даже не нужно ввозить мебель, покупать холодильник и плиту -- можно сразу приезжать с чемоданом и жить. Например, в Бечичах есть комплекс апартаментов Азур с отделкой под ключ в 200 м от моря, с отличным пляжем, парковкой, видом на море, кондиционером и полной меблировкой, стоимость -- от €55 тыс. до €150 тыс. Из дешевых (€55-65 тыс.) остались студии на первом и втором этажах без вида на море. На более высоких этажах есть видовые апартаменты с одной или двумя спальнями.

Еще несколько вариантов, на которые возможна рассрочка платежа, есть в районе Бечичи. Новый комплекс апартаментов и вилл Адриатик Хиллс с отделкой под ключ класса люкс и видом на Будванскую Ривьеру расположен в 700 м от моря. В комплексе есть бассейн, охрана и парковка. Апартаменты площадью от 65 кв. м можно купить в пределах €200 тыс. с рассрочкой до июня 2008 года. В Которе, в комплексе Котор Виста, с видом на город и бухту, расположенном в 50 м от моря, есть апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами по €3000 за 1 кв. м. Отделка под ключ класса люкс, есть бассейн, парковка, кондиционеры, спутниковое ТВ и полная меблировка. Рассрочка платежа возможна до декабря 2008 года. В новом комплексе Адриатик Дримс (курортная зона Герцег-Нови, 70 м от моря) квадратный метр недвижимости можно приобрести за €2000 -- также с рассрочкой платежа. Есть апартаменты с видом на море, бассейн и парковка.

Основные проблемы, которые могут возникнуть при инвестировании в новое строительство,-- это отсутствие разрешения на него, неправильная проверка и оформление документов. Именно поэтому желательно обращаться в специализированные компании по продаже недвижимости в Черногории и не жалеть денег на услуги независимых адвокатов, которые защищают интересы покупателя.

В Петроваце построен комплекс апартаментов Панорама (250 м от моря, кругом сосны). Все та же отделка под ключ высокого качества, парковка, вид на море, необходимая техника и мебель. Сейчас осталось пять квартир с одной спальней -- аналог двухкомнатной квартиры в Москве; есть варианты и с двумя спальнями стоимостью от €145 тыс. до €160 тыс. Но в случае с покупкой готового жилья никакой рассрочки не предусмотрено -- нужно сразу заплатить полную стоимость.

При постановке на учет недвижимости на имя нового владельца оплачивается налог в размере 2% ее стоимости. Гербовый сбор при заверении договора в суде -- еще €150-30 Регистрационный сбор при кадастровой регистрации -- €5 Ежегодные налоги составляют от 0,08% до 0,8% стоимости объекта. В целом налоги и расходы на оформление покупаемой недвижимости составят около 3%.

Сам договор купли-продажи или инвестирования подписывается и заверяется в суде в течение нескольких минут. Он подписывается в шести экземплярах: два -- покупателю, два -- продавцу, два -- в кадастр. Кадастровая регистрация договора -- долгое дело. На сегодня это затянутый процесс, поскольку наплыв покупателей недвижимости очень велик, и государственные органы с ним не справляются. Кадастровая регистрация происходит в срок от трех до шести месяцев. У покупателя на руках остается заверенный в суде договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на недвижимость,-- рассказывает Юлия Титова.

Цена, качество и количество
Наблюдатели единодушны: дешевеет прежде всего переоцененное жилье низшего ценового сегмента.

Естественно, любые иностранные инвестиции в страну, даже не очень существенные, должны давать какие-то преимущества при запросе гражданства. Однако после отделения от Сербии Черногория находится в стадии разработки новой конституции. Процедура получения статуса резидента пока еще не выработана. Но поскольку Черногория стремится в Европу, преимущества собственникам недвижимости непременно будут, как это делается в других странах Европы для собственников недвижимости,-- уверена Юлия Титова.
В июне рынок жилой недвижимости ожидаемо и при этом охотно вплыл в период летнего затишья. Застройщики и не рассчитывали поднять рынок в летние месяцы, а надежды возлагают на осенний высокий сезон. Они пока придерживают наиболее значимые объекты, чтобы выстрелить ближе к концу лета. Причем это относится не только к городской, но и к загородной недвижимости.

Руководитель аналитической службы корпорации Mirax Group Денис Афанасьев при этом отмечает подъем в самом дорогом сегменте недвижимости: Уверенный рост по всем районам показали многокомнатные квартиры (около 1,5-2% за месяц), четырехкомнатные квартиры подорожали на такую же величину в центральных и западных округах столицы. Рост цен на многокомнатные квартиры стал более заметным, чем в предыдущем месяце. Заметное снижение, на 0,7-0,8%, показали 1-2-3-комнатные квартиры в восточных округах, а также в тех районах, где высока доля 'хрущевок' и панели невысокого качества. В период роста цен на недвижимость в 2006 году практически каждый хотел поучаствовать в получении прибыли на рынке, но массовость этого процесса как раз и означает, что покупки делались в основном в сегменте экономкласса. Именно поэтому рынок в нижних сегментах на начало 2007 года оказался переоцененным, и сегодня ситуация расслоения рынка стала логическим итогом бурного роста цен в предыдущем году. Исходя из того, что большинство квартир в Москве составляет жилье экономкласса, снижается общий индекс цен на жилье.

В прошлом месяце продолжилась тенденция, возникшая в начале этого года. На первичном рынке недвижимости сохраняется коррекция цен на жилье экономкласса и повышение цен в пределах инфляции в сегментах 'бизнес плюс' и элитного жилья,-- описывает ситуацию коммерческий директор 'Авгур Эстейт' Виктор Козлов.-- Снижение цен существенно затронуло жилье экономкласса. Связано это с тем, что на самом массовом рынке жилья в прошлом году многие предложения были переоценены. Сегодня наблюдается ситуация, при которой цены на квартиры с завышенной стоимостью опускаются до отметки, соответствующей жилью с данными характеристиками. Похожая ситуация отмечается и в нижнем сегменте бизнес-класса. Некоторые квартиры этого сегмента были переоценены за брэнд компании-застройщика, по ним наметилось выравнивание стоимости объектов в своем классе или движение цен вниз в пределах до одного процента.

При этом наиболее стремительно сокращается предложение жилья в сегменте экономкласса. Фактически в городе уже не строится типовое жилье на продажу -- почти все дома этого сегмента отдаются на выполнение социальных программ московского правительства. В июне руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что начавшаяся застройка Щербинки -- последняя площадка массового строительства в городе. И при этом вся площадь квартир в этом районе будет отдана Министерству обороны РФ для решения жилищных проблем семей военнослужащих. Если что-то и поступит в продажу в этом районе, то только на вторичном рынке.

Иными словами, наблюдатели отмечают тенденцию зависимости цены от качества: дорогое дорожает, а дешевое дешевеет. Но не все так однозначно, поскольку есть еще и количественный фактор. Объем предложения значительно снизился в прошедшем месяце как на первичном, так и на вторичном рынке. Количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам июня снизилось на 15-17% по сравнению с предыдущим месяцем и составило около 275 адресов,-- констатирует руководитель аналитической службы МИАН -- агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.-- Примечательно, что тенденция сокращения предложения характерна для всех ценовых категорий городской недвижимости. Количество предложений вторичной недвижимости в Москве снизилось почти на 20% и составило около 40 тыс. квартир. Причина та же, что и в сегменте новостроек,-- увеличившийся в несколько раз период экспозиции простимулировал продавцов, для которых продажа квартиры не является вопросом первой необходимости, снять свои предложения до лучших времен.

А вот в более высокой ценовой группе действительно происходит определенная корреляция цены и качества. Цены на квартиры в отдельных жилых комплексах бизнес-класса снизились и опустились ниже психологического барьера $3000,-- отмечает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации Лидер. То есть новостройки бизнес-класса продаются порой значительно дешевле панелек на вторичном рынке. Однако из этого не следует, что такие новостройки могут оттянуть на себя часть малобюджетных покупателей: в них практически нет квартир маленьких площадей, и даже при невысокой цене квадратного метра квартира бизнес-класса остается недоступной для потенциального покупателя панельки.

Таким образом, отсутствие предложения в сегменте новостроек экономкласса заставит обратиться к вторичному рынку тех покупателей, которые ищут не более качественное, а менее дорогое жилье. Очевидно, что продавцы квартир в типовых домах ждут момента, чтобы поднять цены в условиях дефицита. Поэтому в течение ближайшего года стоит ждать роста цен в том самом сегменте, который эксперты называют переоцененным.

Точки не ставить
В сегменте верхнего бизнес-класса и элитного жилья продолжается плавный рост, впрочем не опережающий инфляцию. Несмотря на общую стагнацию рынка, элитное жилье по-прежнему продолжает расти в цене. В июне рост цен в этом сегменте составил 1%. Более оживленный рост цен -- на уровне 2-3% в месяц -- мы прогнозируем во второй половине 2007 года,-- отмечает Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. За июнь цены на элитную недвижимость не изменились, диапазон составляет $8-37 тыс. за кв. м,-- утверждает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости 'Новое качество'.-- Но в результате принятия Госдумой закона, запрещающего указывать стоимостные показатели в рекламе в иностранной валюте, все цены на элитную недвижимость с 1 июля будут указываться в рублях, что приведет к небольшой корректировке стоимости квадратного метра в сторону увеличения в результате пересчета по более выгодному курсу.

Реально в дешевом сегменте с Москвой конкурирует ближнее Подмосковье. Очевидно смещение спроса в сторону подмосковной недвижимости,-- отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.-- При том что качество жилья находится на самом высоком уровне, стоимость квадратного метра в монолитных домах начинается от 58 тыс. руб. Крупнейшие города Подмосковья -- Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи -- все еще имеют серьезные преимущества в цене по сравнению с Москвой, не уступая при этом столичной инфраструктуре.

Застройщиков элитного жилья в прошедшем месяце взволновали высказывания Юрия Лужкова и других членов правительства Москвы о прекращении точечной застройки в центре города. А риэлтеры считают, что такая политика московского правительства позволит значительно поднять цены. В первую очередь это стимулирует дальнейший рост цен на элитную недвижимость в центре города,-- считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.-- В этом Москва станет похожа на Лондон, где любое новое строительство в исторической части -- событие, ведь практически единственным источником элитного жилья в самых престижных районах Лондона является вторичный рынок. Любые исключения из этого правила сразу поднимают цены на новый уровень. Наглядный пример -- One Hyde Park, ставший самым обсуждаемым жилым проектом в мире. То же ждет и московский центр: когда количество элитного жилья ограниченно, оно становится еще более желанным, а следовательно, дорогим.

Руководитель отдела продаж квартир компании Усадьба Марина Венчковская еще более оптимистична в оценке: Никакого затишья мы не наблюдаем. Напротив, городской сегмент элитного рынка демонстрирует нетрадиционно высокую для начала лета активность. Естественно, подобная активность не может не сопровождаться ростом цен. Динамика различается в зависимости от степени готовности объекта и места его расположения, в среднем составляя 10%.

В сегменте коттеджных поселков стоимость предложения сохранилась на уровне апреля-мая,-- соглашается аналитик агентства недвижимости 'Домострой' Лариса Сутормина.-- В зоне до 30 км от МКАД зафиксировано увеличение доли поселков бизнес-класса. На Калужском направлении поселки выходят на рынок преимущественно с уже построенными домами: Primevill (12 км от МКАД) и 'Бачурино Клаб' (8 км от МКАД) с ценой контрактов $0,8-2,5 млн. Спрос на участки без подряда в организованных коттеджных поселках остается на высоком уровне и составляет около 50% среди потенциальных покупателей коттеджного жилья. А объем предложений недостаточен.

Загородные ожидания
Лето и для коттеджного сектора отнюдь не является высоким сезоном. Продавцы, как правило, выводят на рынок новые проекты осенью и весной, а опытные покупатели знают, что, выбирая участок за городом, лучше смотреть на него зимой. В июне загородный элитный рынок не продемонстрировал сколько-нибудь заметного изменения цен,-- утверждает директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов.-- Сезонное затишье сказалось как на уменьшении спроса, так и на динамике роста стоимости проектов. В меньшей степени это коснулось объектов в ценовом диапазоне от $1,5 млн до $3 млн, но увеличение их стоимости все же было не столь значительным, чтобы внести кардинальные изменения в картину рынка.

Сейчас многие поселки в Подмосковье выходят на финальные стадии реализации, в результате цены в них растут,-- утверждает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании 'Терра-недвижимость'.-- Чем выше стадия готовности, тем выше класс поселка, то есть мы наблюдаем перемещение объектов вверх по категориям. Те поселки, которые в прошлом году позиционировались как экономкласс, в этом с учетом готовности домов уже перешли в бизнес. Другой фактор, который активно влияет на изменение соотношения предложения жилья различных категорий,-- это появление все новых мегапроектов. В конце июня Росстрой отобрал три проекта в Подмосковье в рамках конкурса комплексного освоения территорий -- это 'Рублево-Архангельское', 'Большое Домодедово' и 'А-101' (на Калужском шоссе). Ряд девелоперов готовится выводить на рынок сетевые проекты поселков -- тоже в нижнем ценовом сегменте. Соответственно в течение ближайших лет можно ожидать увеличения объема предложения жилья экономкласса.

За городом сейчас происходит нечто вроде пересменки: поселки, продажи в которых завершаются, растут в цене, но и предложений в них немного. С другой стороны, много новых проектов, по всей видимости, появится в продаже ближе к осени.

В отличие от большинства европейских стран в России с недавнего времени отменен налог на наследство. Однако, если активы россиянина находятся за границей, передаваться по наследству или дариться они будут по законам страны пребывания. А налоги на подобные действия в некоторых странах достигают 40%. Поэтому зарубежные банки предлагают своим состоятельным клиентам специальные продукты, позволяющие избежать проблем при передаче наследства.

Сегодня многие россияне имеют за границей дома, компании и другие активы, которые придется завещать по местным законам. Плохое знание законов наследования страны, где хранятся накопления, может привести к плачевным последствиям. В том, как банки помогают решать вопрос о передаче наследства, разбиралась обозреватель Денег Елена Ковалева.

Стоит иметь в виду, что траст не является юридическим лицом. По сути, он создается простым договором между его учредителем и доверительным собственником. При этом, учреждая траст, владелец активов перестает быть их собственником, а за сохранность активов отвечает управляющий. То есть речь идет, по существу, о безотзывной передаче имущества другому лицу, которое уже не несет ответственности за чужие действия. В этом отношении показательно дело семьи Андерсонов, которое слушалось в конце 90-х годов в США. Андерсоны -- граждане США, заработавшие значительное состояние на рекламе товаров компании, впоследствии признанной мошеннической. В 1995 году они учредили траст на островах Кука, куда перевели свои средства. В 1998 году, когда продавец товаров судом был признан мошенником, Федеральная торговая комиссия США (FTC) потребовала от Андерсонов добровольно вернуть все заработанные на рекламе деньги. Супруги отказались, объясняя свою позицию тем, что они были всего лишь подрядчиками компании, а в ее мошеннических операциях не участвовали.

Наиболее известным инструментом для передачи наследства является траст. Он возник в Англии еще в Средние века: уезжая на войну, князья отдавали свои земли и замки в управление человеку, которому доверяли. С тех времен суть траста не изменилась. Владелец состояния учреждает траст, в который передает свои активы. За трастом закрепляется управляющий, который отвечает за сохранность и инвестиционное управление собственностью фонда. При этом трастовый договор может предусматривать назначение попечителя, или протектора, который осуществляет надзор за деятельностью управляющего. Траст обеспечивает его учредителям полную конфиденциальность. В большинстве юрисдикций даже не предусмотрена обязательная государственная регистрация трастов.

Банки любят повторять, что траст дает учредителю свободу в выборе наследников. Претендовать на получение трастового наследства могут только те бенефициары, которые были указаны учредителем. Именно поэтому траст -- лучший способ оставить наследство незаконнорожденным детям в обход остальных наследников, что не всегда возможно через обычное завещание. Обычное завещание легко оспорить через суд и получить то, что не предполагалось завещателем,-- отмечает представитель консалтинговой компании Corporate Alliance AG Эрез Магарал. К этому стоит добавить, что, согласно российскому Гражданскому кодексу, получить долю наследства обязаны несовершеннолетние дети и недееспособные родственники, даже если они не указаны в завещании. Траст помогает избежать этого.

Однако FTC удалось настоять на своем: суд обязал предприимчивых супругов вернуть деньги. Андерсоны заявили, что все их имущество находится в собственности траста на островах Кука и только управляющий может им распоряжаться. Суд постановил, что они должны потребовать от управляющего вернуть все имущество на депозит суда в США. Андерсоны написали соответствующее требование своему поверенному, но тот, как и положено доверительному управляющему в условиях, когда бенефициары фонда действуют по принуждению, отказался его выполнять. В результате в середине июня 1998 года федеральный судья вынес решение о заключении семейной пары в тюрьму за неуважение к суду до тех пор, пока их активы, переданные в траст, не будут возвращены в США. Но в конце того же года вышестоящая судебная инстанция отменила данное решение, и семейная пара оказалась на свободе. FTC обжаловала вердикт, Андерсонов снова посадили, на этот раз на несколько месяцев. Из тюрьмы их в конце концов выпустили, деньги они не вернули, заключив с FTC мировое соглашение на выгодных для себя условиях.

Учредитель траста имеет право указать сразу несколько бенефициаров, в пользу которых будет распределяться имущество как при жизни учредителя, так и после его смерти. При этом траст -- это способ сохранить наследство, если есть риск, что наследники быстро промотают его. Например, учредитель может не передавать напрямую наследнику недвижимость, но позволит ему жить в ней или сдавать ее в аренду. Или основная часть наследства может быть отписана внукам, в то время как дети будут получать регулярное пособие.

Хотя, если нежелательным наследникам известно, что активы были переданы в траст или семейный фонд, они могут претендовать на них и даже получить судебное решение в свою пользу,-- отмечает Эрез Магарал. Другое дело, что признать недействительным условия траста довольно сложно. Для этого российское судебное решение должно быть поддержано судом той юрисдикции, где зарегистрирован траст, а это происходит не всегда,-- отмечает вице-президент Русского международного банка Алексей Гусев.

Поэтому особенно важно при учреждении траста правильно составить договор. Как правило, над его созданием работают несколько юристов, и на выходе этот документ напоминает подчас толстенную книгу. И все же, поскольку траст заключается на длительное время, далеко не всегда можно предусмотреть в трастовом договоре все условия, которые должен соблюсти управляющий.

Кроме того, с помощью трастов можно оптимизировать налогообложение, поскольку бенефициары траста не являются формально владельцами имущества, а значит, не должны платить налог на него. Такие условия, в частности, действуют в Лихтенштейне. Траст также позволяет избежать налогов при передаче наследства. В то же время в трасте бенефициары и учредитель попадают в зависимость от управляющего, поскольку сами фактически не могут вмешиваться в управление активами, переданными в собственность управляющего,-- отмечает управляющий директор KS Capital Management Олег Капитонов.-- Кроме того, в случае банкротства управляющего траста в ряде юрисдикций может быть наложено взыскание на имущество, находящееся в трасте. И это, конечно, минусы траста.

Еще один заметный минус трастов состоит в том, что они признаны не всеми государствами, а это может иметь негативные последствия. Существование трастов юридически оформлено только в странах, применяющих англосаксонскую модель права. Также существование трастов допустимо в некоторых юрисдикциях со смешанной правовой системой.

Вдобавок в рамках усиливающейся во всем мире борьбы с отмыванием в последнее время нередко меняются законы. И зачастую траст, открытый в одной юрисдикции 15 лет назад, сегодня теряет свой смысл при изменившихся условиях. И спрогнозировать это заранее невозможно,-- сетуют в одном из банков.-- Так, например, произошло с трастами, зарегистрированными в Белизе. С недавних пор американские судьи считают, что все трасты, зарегистрированные в этой юрисдикции, можно признавать недействительными уже за факт регистрации в этой офшорной зоне.

В странах континентального права также разработаны инструменты, преследующие те же цели, что и траст. Речь идет о так называемых семейных фондах. В отличие от англосаксонской системы права в континентальной правовой системе судья не творит прецедентов, а закон основывается на уважении права частной собственности, поэтому риски, присущие трасту общего права, заранее исключаются. Учреждая семейный фонд, легко оценить, с какими рисками учредитель и бенефициары могут столкнуться в будущем. И это одно из заметных преимуществ фондов перед трастами,-- отмечает Олег Капитонов. В случаях же с трастами всегда есть риск возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с прецедентными судебными решениями.

Траст -- удовольствие не из дешевых. Ежегодные затраты на его содержание составляют в среднем €20-30 тыс. Расходы на учреждение траста составят еще около €20 тыс.

Семейный фонд является независимым юридическим лицом, управляемым советом фонда в пользу бенефициаров, указанных учредителем. При этом совет фонда обязан руководствоваться указаниями учредителя, определенными в меморандуме. Помимо совета фонда, в который может входить представитель учредителя, в фонде может быть предусмотрен еще и протектор, также отстаивающий права учредителя и бенефициаров. Информация о бенефициарах фонда, структуре активов и порядке распоряжения ими, как и в случае с трастом, публично не раскрывается. При образовании фонда информация об учредителе может оставаться не известной никому, кроме регистрирующего фонд доверенного лица.

Одним из таких громких прецедентов стало дело в отношении трастов, учрежденных вице-президентом ОАО ЛУКОЙЛ Виталием Шмидтом, вошедшее в историю по названием Schmidt vs Rosewood case. Наследникам неожиданно скончавшегося миллиардера пришлось через суд требовать получения на руки копии трастового договора с компанией Rosewood, расположенной на острове Мэн. Стороны дошли до разбирательства в палате лордов, и в итоге наследники добились своего. До этого случая бенефициары траста просто не имели доступа к трастовому соглашению, фактически они не знали, сколько на самом деле им оставил учредитель, они просто получали деньги от траста без каких-либо объяснений,-- рассказывает Алексей Гусев.-- Но после этого прецедента бенефициары получили возможность знакомиться с трастовым соглашением. Каждый прецедент в англо-американской правовой системе означает, что существующие трасты должны либо менять свои условия, либо иметь в виду этот прецедент как возможную опасность в будущем. С семейными фондами такого риска нет.

Минимальный капитал семейного фонда, в частности, в Лихтенштейне должен составлять 30 тыс. швейцарских франков или эквивалентную сумму в любой другой законной валюте. Создание фонда, как правило, обходится дороже траста -- €25-40 тыс. Правда, ежегодное обслуживание может быть дешевле -- от €5-10 тыс. Особой популярностью у российских клиентов пользуются фонды Лихтенштейна, Панамы, Австрии и Швейцарии.

Главное заметное преимущество для учредителя семейного фонда перед трастом -- большая гибкость и управляемость. В частности, учредитель может менять состав совета фонда, содержание меморандума, а значит, бенефициаров и условия выплат. Как и в случае с трастом, переданное в фонд имущество не может быть изъято кредиторами учредителя, судебными или государственными органами. Однако сам учредитель фонда имеет право вернуть вложенные в него активы, что чаще всего невозможно в трасте.

Кроме того, стоит иметь в виду, что, хотя и трасты, и семейные фонды обеспечивают их реальным владельцам конфиденциальность, а значит, защиту, эти инструменты все равно могут быть уязвимы. Поэтому самое сложное в процессе создания трастов или фондов -- правильно завести активы в создаваемую структуру, ведь здесь важна юридическая чистота возникновения актива,-- считает Олег Капитонов. Ошибки, совершенные в самом начале пути, могут быть обнаружены слишком поздно. Поэтому организация траста или семейного фонда должна обязательно быть частью более широкого плана управления состоянием (wealth management),-- уверен Эрез Магарал.
Выходя на рынок недвижимости, мы хотим опереться на опыт профессионалов: редкая сделка проходит сейчас без участия риелтора. И это правильно, потому что в многотрудном процессе купли-продажи недвижимости есть множество нюансов. Но есть моменты, в которых на профи не стоит полагаться.

Впрочем, далеко не все российские богачи задумываются о передаче наследства заранее. Мы столкнулись с интересным феноменом: российские бизнесмены верят, что будут жить вечно,-- признались в одном из крупных иностранных банков. В России большинство состоятельных людей еще молоды, и поэтому не все они думают о передаче наследства,-- говорит представитель швейцарского банка Pictet Cie`s Сирил Пложу.-- В то же время нельзя не отметить, что ситуация постепенно начала меняться. Думаю, что через несколько лет планирование наследства может стать нормой. Основная задача сегодня для наследодателя -- это определить круг своего имущества и круг наследников. Помимо этого надо заранее найти хотя бы одно доверенное лицо -- душеприказчика, который будет знать про существование не только трастов и фондов, но и других активов наследодателя,-- советует исполнительный директор по работе с VIP-клиентами банка Уралсиб Николай Карпенко. В России уже немало примеров, когда после внезапной кончины состоятельного человека наследники оставались у разбитого корыта, потому что либо просто не знали, где хранятся реальные активы, либо бизнес был записан на подставных лиц, которые просто нагрели руки на чужом несчастье.

Оговорюсь сразу: мне кажется предпочтительным иметь дело не с агентством недвижимости, которое берет немыслимые деньги (4-6% от суммы сделки, что при нынешних ценах подступает к $10 тыс.), а с их отдельным представителями большинство агентов работают и на компанию, и на себя (неофициально).
И конечно, желательно, чтобы агента порекомендовал кто-то из знакомых, кто знает его в деле. Но и это ничего не гарантирует, к сожалению.

Уповать на риелтора, как на бога, не советую: они тоже человеки и ничто человеческое им не чуждо. Во-первых, они тоже могут ошибаться, во-вторых, в большинстве своем торговцы недвижимостью ленивы (привыкли к суперприбылям), в-третьих, они всегда блюдут свой интерес.

На что мы в реальности можем рассчитывать? Разберем по пунктам.
Эксклюзивная база квартир, которой хвастают многие компании, обычно берется из открытых источников (главный газета Из рук в руки). Даже если у компании есть эксклюзивный договор с продавцом, все равно она начинает предлагать объект к продаже через открытые источники, а значит, квартира сразу же попадает в базы данных остальных агентств.
Если же вы, паче чаяния, найдете себе эксклюзивный вариант помимо риелторской компании, ваши помощники вполне могут ее увести у вас из-под носа.

Итак, чего мы ждем от риелтора?
 Помощи в подборе квартиры (у них, якобы, есть эксклюзивные базы данных и опыт, помогающий обнаружить подвох, если он есть).
Помощи в проверке квартиры (нужно знать, ЧТО и КАК проверять, иметь доступ к документам).
Помощи в сборе документов, оформлении и регистрации сделки.

Договорилась с владельцами о задатке. Кинулась звонить своему риелтору (знакомый знакомых, между прочим!), который работал в одном из крупнейших агентств. На мои заявления, что мне нужны деньги на задаток (вся сумма, вырученная от продажи прежней квартиры, хранилась в агентстве, согласно договору), я услышала, что мой агент должен сначала сам посмотреть квартиру и документы на нее. И все. Больше я той квартиры не видела и про нее не слышала.

В моей жизни однажды случилось именно так: не дождавшись, пока компания начнет подбирать мне квартиру, я сама занялась поисками в открытых источниках. И нашла идеально подходящую мне квартиру в прекрасном состоянии по цене существенно ниже рыночной.

Неделю спустя, по привычке сунув нос в объявления о продаже, я с изумлением увидела свою квартиру, которая якобы снята с продажи, совсем уже по другой цене. Продавцом, правда, уже выступали не хозяева, а риелторская контора, с которой у меня был договор. Под пытками потом удалось выбить из моего агента информацию, что да, компания выкупила сладкую квартирку, оставив меня с носом.

На мои назойливые вопросы риелтор уклончиво отвечал, мол, забудь, они на самом деле продавать не хотят, там документы не в порядке, давай лучше выбирай из того, что мы тебе предлагаем. А надо сказать, что предлагали неликвид (первый, последний этаж, сидячие ванны, окна на промзону, полчаса автобусом от метро и т. п.). Сроки меня поджимали, пришлось выбирать из неликвида.

Помощь специалистов при проверке чистоты квартиры на самом деле необходима переоценить ее сложно. Во-первых, только опытный риелтор видит, что в документах или в личности продавцов может вызвать сомнения. Мы можем теоретически знать, что нужно смотреть историю перехода прав собственности, проверять права супруга и детей, военнослужащих или заключенных и т. п., но есть еще много того, что мы знать или почуять не можем на это нужен нюх опытного агента.

Что касается просмотров вариантов квартир, в которых теоретически должен участвовать агент, то в моей жизни такого не было ни разу я везде ходила одна, потому что риелторам было ну совсем не до меня.

Подчеркну, что многие из желательных справок мы с вами получить не сможем риелторы их добывают через проверенных людей.

В моей практике был случай, когда, едва войдя в квартиру и глянув на продавца, риелтор заявила, что он очевидно сиделец и нужно проверять его на предмет пребывания в местах не столь отдаленных, а заодно и в неврологическом диспансере. И была права: продавец оказался в законе. От сделки мы отказались.

Про сбор документов объяснять никому не нужно: лучше заплатить несколько сот долларов человеку, который знает, куда пойти, как пройти без очереди и что именно нужно собрать, чем бегать по инстанциям и стоять в очередях самому. Это на мой вкус, конечно. Каждый волен выбирать самостоятельно.

На сделке и при регистрации риелтор необходим, особенно если договор подписывается не у нотариуса, а заключается в простой письменной форме (что сейчас чаще всего и происходит). В таком случае договор подписывается у частного регистратора, которому тут же и отдаются все документы. Естественно, в процессе передачи денег нужен если не посредник, то хотя бы свидетель агент по недвижимости. Не говоря уже о том, что подготовку самой процедуры и текста договора тоже лучше поручить риелтору.



Главная --> Публикации