Главная --> Публикации --> К теплу на пенсию “главстрой” докупил петербургской земли Рублевка. недорого Инвестиции в земельные участки стали выгодной альтернативой вложениям в новостройки Еще один честный способ отъема земли

Согласно недавно распространенному отчету аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU), индекс стоимости жилья в Московском регионе по сравнению с концом 2006 года снизился примерно на 3%. Справедливости ради руководитель ирн.RU Олег Репченко отмечает так называемую скрытую коррекцию, которая к итоговому показателю может дать дополнительные 5-10% снижения цены. В переводе на язык, понятный потребителям, скрытая коррекция означает скидку по итогам торга покупателя с продавцом.

В столице за первую половину 2007 года цена квадратного метра жилья, по данным статистики, снизилась всего на 3%. Однако математические вычисления отражают цены предложения, а не реальных продаж. По фактам продаж падение цен с начала года составило в среднем 10-15%. Это падение закончится тогда, когда на рынок перестанут сбрасывать низкокачественные квартиры, переоцененные в прошлом году.

Иными словами, цены за первую половину 2007 года упали на 15-20% без учета инфляции. И ни один из опрошенных корреспондентом Газеты специалистов не нашел причины для смены тенденции до конца года. Продолжающийся процесс снижения цен означает, что цены на жилье существенно превышают платежеспособный спрос большинства домохозяйств, и для восстановления уровня деловой активности необходимо их снижение минимум на 15-20%, - считает Крапин.

Определяя взаимовыгодную цену на торгуемый объект, продавцы снижали заявленную цену минимум на 20%, особенно если речь шла о жилье с низшими потребительскими свойствами, - подтвердил корреспонденту Газеты гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Дело в том, объясняет Крапин, что при снижении цен на московское жилье всего лишь на 1% суммарные потери собственников жилья составят как минимум $15 млн при существующих деловой активности и ценах. Это слишком большие деньги, и эксперты уже начали говорить о справедливой цене на жилье. Крапин считает, что справедливая цена составляет три годовых дохода покупателя: по Москве на сегодня - $1825 за квадратный метр.

Самый большой вклад в падение цен дает переоцененная в период ажиотажного спроса неликвидная недвижимость, приобретенная в 2005--2006 годах. Тогдашние покупатели плохой панели, малогабаритных квартир теперь стремятся зафиксировать прибыль, выбрасывая на рынок все новые порции жилья с низкими потребительскими качествами. Остальной рынок вынужден считаться с начавшимся демпингом продавцов неликвида. Но, по мнению экспертов, такая ситуация нестабильна: рано или поздно рынок жилья в Москве пойдет по пути большей дифференциации цен на квартиры разного уровня комфортности.

В 1991 г. на базе Минтрансстроя была создана государственная корпорация Трансстрой, в 1992 г. преобразованная в ОАО Корпорация Трансстрой. Специализируется на строительстве автомобильных и железных дорог, аэропортов, морских и речных портов, гидротехнических сооружений. В 2005 г. создан холдинг ОООГруппа компаний Трансстрой, который объединяет 20 компаний (крупнейшая ОАО Корпорация Трансстрой). Участники рынка считают основным владельцем обеих структур президента группы компаний Трансстрой и бывшего министра транспортного строительства Владимира Брежнева. По данным СПАРК, в 2005 г. выручкаКорпорации Трансстрой 25,389 млрд руб., чистая прибыль 1,195 млрд руб.

По мнению начальника отдела маркетинга компании Пересвет-Девелопмент Александра Козлова, это средняя температура по больнице: на самом деле некачественное жилье должно стоить еще дешевле, а качественное - еще дороже, чем сегодня. В частности, разрыв между плохой панелью и современным монолитом, по мнению Козлова, должен составлять 40-60%. Сейчас разрыв невелик: по данным ирн.RU, покупатель плохой панели платит $3,7 тысячи за квадратный метр, за монолит - $4,5 тысячи. Однако именно сброс переоцененных инвестквартир поможет увеличению разницы. После этого можно будет ждать стабильного, пусть и небольшого, роста рынка.
Олегу Дерипаске мало долей в крупнейших европейских строительных компаниях Strabag и Hochtief теперь он хочет купить строительное министерство. Как стало известно Ведомостям, в ближайшее время Базэл станет совладельцем Трансстроя, созданного на базе Министерства транспортного строительства СССР. Кто владеет Трансстроем, получает контроль над отраслью и выход к самым интересным государственным активам, говорят эксперты.

Представитель Корпорации Трансстрой указывает, что на 6 июля намечено внеочередное собрание ее акционеров. Как следует из официального сообщения компании, на нем будут досрочно прекращены полномочия членов совета директоров, утвержденного совсем недавно 27 апреля, и избран новый совет.

Структуры Олега Дерипаски ведут переговоры о покупке Корпорации Трансстрой, рассказали Ведомостям несколько участников рынка. Сотрудник одного из подразделений Трансстроя подтвердил факт переговоров. По информации источника в столичном стройкомплексе, Дерипаска станет владельцем 50% долей группы компаний Трансстрой. А крупный строитель, конкурирующий с Трансстроем, говорит, что сумма сделки может составить $400 млн именно такую цифру обсуждали топ-менеджеры корпорации.

Заместитель директора по связям с общественностью компании Базэл Константин Панин не стал отрицать факта переговоров с Трансстроем, но отказался сообщать какие-либо детали, ссылаясь на договоренности о конфиденциальности. Как и объявленные ранее сделки по вхождению в акционерный капитал Strabag и Hochtief, партнерство с Трансстроем позволит нам осуществлять самые передовые проекты по развитию инфраструктуры в России, сказал Панин.

В приемной президента группы компаний Трансстрой Владимира Брежнева с ним не соединили, направив за комментариями к его заместителям. Они оказались не готовы обсуждать эту ситуацию, как и президент Корпорации Трансстрой Вячеслав Климов.

Трансстрой одна из самых крупных строительных организаций России. Журнал Forbes поставил ее на 28-е место в рейтинге 200 крупнейших частных компаний России по объему выручки за 2005 г. $1,3 млрд. Трансстрой давний партнер столичной мэрии: он был генподрядчиком строительства МКАД, построил первую в России монорельсовую дорогу, часть Лефортовского тоннеля. В работе первый участок кольцевой автодороги и морской пассажирский терминал в Санкт-Петербурге, взлетно-посадочная полоса аэропорта Геленджика и др. Важнейшими для компании объектами в отчете за IV квартал 2006 г. называются четвертое транспортное кольцо, аэропорт Внуково, реконструкция Боровского и Киевского шоссе.

Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank, считает, что в первую очередь Трансстрой ценен своим опытом. У компании здесь практически нет конкурентов, говорит он.

Транспортный и инфраструктурный бизнес имеют большой потенциал развития и социальную значимость, поэтому Трансстрой может рассматриваться как интересный актив, комментирует президент Системы-Галс Феликс Евтушенков. Трансстрой по сути является монополистом в строительстве транспортной инфраструктуры: тот, кто им владеет, получает контроль над отраслью и выход к самым интересным государственным активам, добавляет Закревский. Дерипаска стремится присутствовать в каждом секторе строительного рынка, чтобы создать компанию замкнутого цикла: у него есть заводы стройматериалов, подрядные организации, девелоперские структуры. Теперь он займется дорожным строительством. Не исключено, что в дальнейшем он выведет свои активы на биржу, заключает начальник управления формирования градостроительных программ Москвы Алексей Шепель.

А у Дерипаски не только большой портфель девелоперских проектов, но и серьезные планы по строительству аэропортов. В Базэл входит холдинг Аэропорты Юга, объединяющий аэропорты Сочи, Краснодара, Анапы и Геленджика, Авиалинии Кубани и др. Строительным бизнесом Дерипаска занялся в середине 2005 г., купив три крупнейшие столичные компании в этом секторе (Главмосстрой, Моспромстройматериалы, Мосмонтажспецстрой). В портфеле этих компаний около 4 млн кв. м жилья. Позже он создал компанию Альтиус-Девелопмент, которая специализируется на коммерческой недвижимости. В конце апреля начале мая было объявлено, что Дерипаска покупает 30% акций австрийского концерна Strabag и 3% немецкой Hochtief.

Мама купила квартиру...
Москва уже достаточно давно живет в условиях рынка, а социалистический хвост на бесплатное жилье длиной почти в 200 000 семей все тянется. Для сокращения его, в частности, сейчас идет перерегистрация очередников. Каковы ее плоды?

Что такое пятый вариант и чем он грозит слишком разборчивым очередникам? Об этом в беседе с корреспондентом КР рассказывает начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Западном округе Елена Рылатко.

Или вот семья очередников с двадцатилетним стажем. Выясняется, что мама купила квартиру и буквально в мае этого года, как только семья попала в план обеспечения жильем, развелась с супругом. То есть мужа с детьми город по-прежнему должен обеспечить квадратными метрами, а мама со своей квартирой как будто ни при чем. Но дети-то общие, и они имеют право на площадь обоих родителей!

Действительно, мы достаточно плотно занимаемся перерегистрацией всех семей очередников, и порой выясняются любопытные вещи. Вроде бы живет в общежитии семья с тремя детьми, но у папы, оказывается, есть трехкомнатная квартира. Проверяем: реально в общежитии не живет никто.

Они не хотят ждать
Но и тем, кому жилье положено бесплатно, предлагается воспользоваться помощью города, добавив собственные средства...

Словом, сегодня мы видим задачу в том, чтобы обнаружить семьи, которые имеют в собственности дополнительную площадь и не нуждаются в бесплатном обеспечении, хотя стоят в наших списках.

Какой же для них в этом смысл?

И на это москвичи охотно идут. Особенно молодые, у которых, видимо, слова мне положено не так закрепились в сознании, как у старшего поколения. Они не хотят ждать, пока состарятся, предпочитая жить по-человечески уже сейчас. Причем куплей-продажей, ипотекой, субсидиями часто пользуются семьи очередников, уже близкие к заветной цели. Мы даже плановым очередникам предлагаем субсидию.

Пятый будет последним
Многие, наверное, все-таки предпочитают получить три квартиры от города?

Приведу пример. Восемь человек занимают маленькую двухкомнатную квартиру, дети подросли. По закону им положено предоставить площадь в 144 кв. метра. Такую квартиру найти практически нереально (можно разве что предложить две небольшие трехкомнатные). Либо они имеют право оставить площадь, которую занимают, и получить еще одну в дополнение. Но там фактически три семьи: родители, семьи брата и сестры. Разумеется, всем хочется жить отдельно. Мы предлагаем: предположим, чтобы сестра с ребенком взяла жилищную субсидию и с помощью остальных членов семьи купила жилье. Остальные получат площадь бесплатно. Таким образом, возникают те самые три квартиры, которые на эту большую семью требовались.

Вот лично я занимаюсь уже два года одной семьей, которая встала насмерть. Разведенной жене с сыном и дочерью нужна трехкомнатная квартира, чтобы бывший муж остался в старой на 60 квадратах. Но это не соответствует никаким нормам! Мы можем дать, допустим, двушку на мать и дочь, а сына оставить с отцом или предоставить отцу отдельно небольшую однушку взамен старой. (К слову сказать, развод относится к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, и по закону должно пройти не менее пяти лет, чтобы этот факт при распределении площади учитывался.) Семья от всего отказывалась. Но сейчас, поскольку мы уже предложили пятый вариант за два года, они, видимо, побоялись остаться у разбитого корыта и взяли смотровой на двухкомнатную квартиру...

И добиваются этого весьма настойчиво. Тут мы вынуждены применять новые правовые нормы закон столицы от 14.06.2006 г. № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Он впервые предусмотрел возможность снятия с учета в случае необоснованных отказов от площади. То есть мы предлагаем положенное по закону. Если человека это не устраивает, он в конечном итоге снимается с учета.

Это новшество очень хорошо сформулировано в законе № 29 (статья 21) и дает, на мой взгляд, возможность избавиться от очередников, которые перебирают по двадцать вариантов, никуда ехать не хотят и тормозят получение площади теми, кому она действительно нужна. Процедура снятия с учета такой семьи изложена четко, позволяет гражданину полностью отстоять свои права, если он считает, что они ущемлены.

Можно поподробнее о пятом варианте?

Семье, попавшей в план года, предлагаются три варианта, соответствующие закону, по метражу и количеству комнат. (Если положена трехкомнатная, а предлагается двушка аналогичного метража, это не считается.) Когда человек от всех вариантов отказался, он переносится в отдельный список, и больше ему ничего в этом году не предлагается. До очередника доводится информация, что в следующем году он попадает в план, но уже в особый список. И будет предложено только два варианта, после отказа от которых он может быть снят с учета без предоставления площади.

Каким образом все происходит?

В Западном округе такой порядок действует второй год, и первое распоряжение о снятии с учета уже подписано. Более того, готовится решение по пятнадцати семьям, которые трижды отказались от предложенных вариантов в прошлом году и дважды в этом. Документы на последнюю предлагаемую по закону площадь оформлены.

Решение это можно обжаловать. Временной разрыв дает возможность очереднику отстаивать свои права. Управление, префектура, суд, если он туда обратится, будут иметь возможность полностью посмотреть дело этого гражданина: какая площадь предлагалась, подпадает ли она под условия, предусмотренные законом.

Коммуналка милее?
Казалось бы, если люди уже столько лет простояли в очереди, обидно остаться в конечном итоге ни с чем...

Месяц, отпущенный этим очередникам на заключение договора социального найма, еще не прошел, мы ждем результатов. Кстати, из пятнадцати семей отказников четыре очередники 1985 года. Им предлагалось уже более двадцати вариантов.

Такие ситуации есть во всех округах, когда москвичи уже не хотят получать жилье, но на всякий случай с учета не снимаются. В основном это касается людей пожилых, которые даже из коммуналок иногда не хотят уезжать. Привыкли к дому, подъезду, соседям. Что мы только не предлагаем: и новую площадь, и за выездом в районе поближе, все, что у нас есть на данный момент в наличии. Получается, что из года в год работам с одними и теми же, и совершенно безрезультатно. А эта позиция закона позволит снять с учета тех, кто, в сущности, переезжать не собирается, и заняться действительно нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Как ни странно, это довольно распространенное явление стояние в очереди как бы по инерции, когда на самом деле жители и не очень-то хотят переезжать. Например, первый очередник, которого мы по закону снимаем с учета без предоставления площади, занимает один двухкомнатную малогабаритную служебную квартиру. Он когда-то ее получил от ДЕЗа, полностью отработал, живет там больше двадцати лет, имеет право перевести в неслужебный фонд, приватизировать, но... Ничего этого делать не хочет. И с очереди вместе с тем не снимается. Какая-то инертность, что ли...

Думаю, подстраховались основательно. На каждом этапе пишем заказные письма: Вы отказались уже от трех вариантов... Вас внесли в особый список... Напоминаем, что за вами осталось два варианта.... Сроки позволяют человеку прийти и сказать: со мной поступили незаконно, а нам проверить, так ли это.

Страховка от конфликтов
Не боитесь вместе с водой выплеснуть ребенка и лишить права на площадь незаслуженно?

Да, несколько случаев. Например, в конце года предлагали площадь и отправляли очередникам заказные письма с просьбой зайти за смотровыми ордерами с указанием срока 15 дней. А человек все это время был в отъезде. Естественно, мы его в особый список не внесли. Или как-то предлагали вариант площади за выбытием, доверившись справке ДЕЗа о состоянии квартиры, а она оказалась не отремонтированной. Все варианты, которые предлагаем гражданам, внесенным в особый список, смотрят юристы. Очень надеюсь, что в категорию снятых с учета без предоставления жилплощади попадут только те, кто либо не хочет переезжать вообще, либо хочет от города слишком многого и сознательно идет на конфликт.
Новые русские готовы рассекретить свое жилище ради архитектурной премии.

Обоснованные претензии бывали?

Сегодня президиум "Архитектурной премии-2003" из двухсот соискателей выберет четырех авторов, которым 19 ноября при стечении богатой и знаменитой публики в "Новой опере" выдадут награду по десять тысяч долларов каждому. На самом деле, дизайнеры и архитекторы, создавшие эту невообразимую, кричащую роскошь не только на бумаге, уже обласканы заказчиками. При создании таких квартир, офисов, вилл и ресторанов (а конкурс оценивает лишь владения, построенные на частные деньги) счет идет на сотни тысяч долларов. Не считая того, что вы повесите на стенах и спрячете от нескромных глаз в кабинетах. И главное в этом конкурсе для россиян - возможность увидеть воочию, как живут звезды шоу-бизнеса, политики и олигархи.

Ванна стояла на бронзовых грифонах, из золоченых кранов, вмонтированных в драгоценную плитку на полу, текла чистейшая вода, радужными брызгами бликовавшая на большом полотне гения эпохи Чинквеченто. Это не бред журналиста, второй год ремонтирующего свою хрущовку. Это фрагмент подмосковной квартиры, выставленный на архитектурный российский конкурс - один из тысячи проектов, которые воплотились в жизнь за период с сентября 2002 года по сентябрь нынешнего.

Картинка в итоге получилась впечатляющая. Вот двухуровневая квартирка в "Алых парусах". В гостиной - панно с изображением древнего города, изысканный интерьер. Видно, что жильцы - люди интеллигентные и у архитектора Михаила Кибирева были "развязаны руки": твори во славу искусства, соединяй итальянский ренессанс с хай-теком. А вот клиент архитектора Мурата Сахтарьека любит "все красивое", поэтому Мурату и его помощнику Кириллу Звереву вместе с дизайнером по шторам Еленой Учитель и резчиком по камню Александром Плаховым пришлось сочетать детские грезы владельца трехуровнего особняка в Москве с его же тягой к рококо, авангарду и готике. Экстерьер дома ввергает в трепет фантастическим видом, напоминающим иллюстрации к сказкам Андерсена. Внутри же сначала столбенеешь от навязчивой роскоши всех стилей и направлений в гостиной, спальне и столовой и затем окончательно сходишь с ума в туалете, где поп-артовские стены и пол в духе Вазарели соединены с ацтековским золотым зеркалом-солнцем, возвышающимся над унитазом и раковиной в стиле хай-тек.

От причудливых фантазий нынешних морозовых и щусевых цепенеешь и как-то вяло реагируешь на то, что среди соискателей премий числятся не только энергичные, молодые и напористые архитекторы, но и миллионеры. Джорджио Армани, к примеру. Он выдвинут в номинации "Общественный интерьер" за разработку оформления собственного бутика в Третьяковском проезде, что притаился между зданием ФСБ и Кремлевской стеной. Конечно, когда прошлой осенью я попала на открытие этого магазинчика, то была потрясена не столько ценами (маечка от маэстро стоила тысячу долларов), сколько изысканным интерьером. Во время интервью Армани тогда не делал акцента на том, что сам придумывал убранство своему "московскому жилищу". А теперь вот оказывается, что и лавры лучшего российского дизайнера по интерьеру ему могут достаться. Хотя соперники у создателя империи моды жесткие. Вот, к примеру, Андрей Шмонькин и его сотоварищи Дмитрий Федоров и Олег Скляр такого наворотили в созданном ими питерском ресторане "Палкинъ", что Армани и не снилось. Кстати, наворотили они со знанием дела и клиентуры. Ведь публика в подобных заведениях избалованная, ученая, мир повидавшая. Так что просто цыганщиной с зеркальными потолками ее не удивишь. К чести архитекторов и дизайнеров они смогли сочетать в интерьере изысканную роскошь и комфорт, создав действительно стильный проект в духе новой России. И если серьезно, то большинство идей, выставленных на конкурс - а это тысяча претендентов из России (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск) и ближнего зарубежья (Киев, Рига), - показывают, что потенциал молодых очень высок.

Тем же, у кого получилось (по мнению экспертов, это 200 авторов), нужно попытать счастье в одной из номинаций: "Интерьер квартиры", "Индивидуальный жилой дом", "Общественный интерьер - торговое и рабочее пространство" и "Общественный интерьер - отдых, развлечения". Проще говоря, оцениваются виллы, магазины, квартиры, дачи, рестораны, офисы и даже бани (ах, как хороша одна из них - с конференц-залом в космическом стиле и хай-тековской кухней!).

Конечно, есть и такая типично русская роскошь, которая давит на подсознание рядового бюджетника мозаичными полами из драгоценных пород дерева или мрамора, бросает в жар от маркетри, флорентийской мозаики и редчайших по красоте каминов в стиле ампир. Тут же шедевры из личных коллекций владельцев подмосковных дач и уютных домиков под Питером. Определенно наши VIP-сограждане предпочитают бронзу XVIII века, мебель двухвековой давности, классическую живопись и античную скульптуру. Чтобы все это соединить в одном жилище, авторам интерьеров приходится немало потрудиться. Иногда получается, иногда не очень.



А судьи кто? Тут список так длинен, что опуская все дипломатические тонкости организаторов конкурса, лишь упомяну их количество - двести человек, сплошь именитости, причем среди архитектурных звезд мерцают и кинозвезды, и художники и даже банкиры. Конкурс поддерживают МАРХИ и все крупные архитектурные школы. А общественный совет премии, в котором опять-таки сплошь знаменитости, имеет право присудить свою награду. Организаторы признаются, что работать с таким числом именитых судей сложно (у них гастроли, съемки, премьеры и переговоры), зато получается, что "премию присуждают истинно интеллигентные люди, у которых есть и жизненный опыт, и творческая позиция". Вот в прошлом году один из таких экспертов - Лия Ахеджакова, говорят, очень требовательно отнеслась к номинации жилого дома. Отвергала все архитектурные навороты, исходя из позиции "удобно, безопасно, элегантно". Что приглянется экспертам в этом году, станет известно уже завтра.



Главная --> Публикации