Главная --> Публикации --> Земельные спекулянты могут сделать новую дорогу москва–санкт-петербург кривой Власти санкт-петербурга намерены привлечь крупного инвестора в аэропорт пулково 30 губернаторов дадут жить молодым Аренда за $300 от государства Пятиэтажная прибыль


Увеличить

Российская недвижимость пользуется повышенным спросом. За 19,1% израильской AFI Development инвесторы выложили $1,4 млрд, а за 15% российской ПИК и вовсе $1,85 млрд. Ведомости попытались разобраться, откуда берется такая высокая оценка.

Эти проекты находятся в разной степени готовности. По словам Олега Смирнова, заместителя директора финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, наименее рискованна для инвесторов покупка готовых зданий, которые уже генерируют денежные потоки (офисов или торговых центров, которые сданы в аренду). Следующая ступень риска проекты, находящиеся в стадии строительства. Если строительство еще не начато, степень риска зависит от того, насколько полный пакет разрешительных документов удалось собрать.

Что в портфеле
Успех девелоперской компании на бирже зависит прежде всего от того, какой портфель проектов она предложит инвесторам. От количества и качества проектов будет зависеть сумма привлеченных инвестиций, а значит, капитализация компании. Поэтому нет ничего удивительного, что, запланировав выход на биржу, застройщики задолго до размещения начинают набивать свой портфель крупными проектами, рассказывает исполнительный директор девелоперской компании Panorama Estate Артем Цогоев.

ГК ПИК, тоже разместившаяся на LSE в мае, сообщила инвесторам в меморандуме, что планирует реализовать 413 проектов площадью 9,8 млн кв. м, которые CB Richard Ellis / Noble Gibbons оценила в $8,8 млрд. При этом 28 объектов были построены, 184 строились, а по 201 (65% от стоимости портфеля) была получена только первоначальная документация. Компания предупредила, что по части проектов инвестконтракты пока не зарегистрированы, а права на земельные участки не оформлены (по какой именно части, не сказано).

Компания AFI Development (AFID), подконтрольная Льву Леваеву, в мае на IPO на LSE предложила инвесторам 21 проект общей площадью 3,2 млн кв. м, которые Jones Lang LaSalle оценила тогда в $3,7 млрд. В меморандуме к размещению компания предупредила, что по 11 объектам не оформлены земельные участки.

К примеру, проект AFID в Кунцеве подразумевает строительство на территории 22,2 га 1,2 млн кв. м офисов, торговых площадей и парковок. Проект оценен в $650 млн (18% портфеля). На момент выхода меморандума существовало распоряжение правительства Москвы о развитии Кунцева, выпущенное на основании решения общественного совета при мэре Москвы, который, в свою очередь, этот проект одобрил. В феврале 2007 г. дочернее предприятие AFID получило разрешение префектуры на подготовку предварительной градостроительной документации на реконструкцию транспортной развязки рядом со ст. м. Кунцевская. При этом распоряжения мэрии, дающего компании право заключить договор аренды и строительства, на момент выпуска меморандума не было. Хотя он включен в портфель.

Самое рискованное это когда застройщик в меморандуме рассказывает инвесторам о неких стратегических планах. То есть когда у компании есть определенная концепция сделать что-то, но нет конкретных участков. В этом случае инвесторы рискуют получить дивиденды в отложенном виде, предупреждает Смирнов.

Практика показывает, что власти могут зарубить любой проект даже в достаточно продвинутой стадии. Например, московские власти выпустили распоряжение о строительстве торгово-развлекательного комплекса под Пушкинской площадью еще в 2004 г. Разработкой проекта занималась компания Торгово-досуговый центр Тверской (принадлежит турецкой компании MNG и мэрии Москвы). А на прошлой неделе на общественном совете при мэре Москвы Юрий Лужков сказал, что никакого торгового комплекса под Пушкинской не нужно.

ПИК планирует построить на ул. Мытной в Москве жилой комплекс Английский квартал (121 100 кв. м, из которых доля ПИК 70 300 кв. м). На момент выпуска меморандума компания не оформила договор аренды земельного участка. Не оформлен участок и под застройку территории колхоза Коммунарка в Подмосковье (639 100 кв. м, доля ПИК 413 000 кв. м). Оба проекта вошли в портфель.

Сколько стоит проект
Составив портфель, компания заказывает его оценку. По словам директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis / Noble Gibbons Яны Кузиной, оценка проекта зависит от многих факторов: расположения (центр или окраина города), доступа, зоны охвата (промышленная зона, жилой или деловой район), наличия оформленной документации и согласований, команды разработчиков проекта, рисков управления, отношений компании с местными властями.

По словам Цогоева, какой проект включать в портфель, а какой нет, решает девелопер. Зачастую, даже если проект находится на самой ранней стадии развития, но при этом он достаточно крупный и может обеспечить высокую стоимость всего портфеля, его включают, объясняет эксперт. Впрочем, девелоперы исправно предупреждают инвесторов в меморандумах обо всех рисках включая неожиданности со стороны властей. Сотрудник крупного инвестбанка рассказывает, что бывали случаи, когда инвесторы требовали исключить проект из портфеля и стоимость компании соответствующим образом корректировалась.

К примеру, проект Коммунарка (639 000 кв. м) ПИК пока не строится, сдача в эксплуатацию запланирована на 2011 г. На момент размещения он был оценен в $241,5 млн, ставка дисконтирования составила 25%. Проект микрорайона Юбилейный в Химках, оцененный в $75,2 млн, также не строится, но дисконт составил 16%. Это связано с тем, что его площадь почти в пять раз меньше 137 500 кв. м, а сдача запланирована раньше на 2007-2008 гг. Проект ПИК в подмосковном Дедовске на ул. Ногина, 1, площадью 13 500 кв. м готов на 28%, а сдан он будет уже в этом году, поэтому ставка дисконтирования у него составляет 14%, объясняет руководитель аналитического управления ФК Уралсиб Ким Искян.

Проекты оцениваются методом дисконтирования денежного потока, методом анализа будущего использования или методом остаточной стоимости земельного участка. Чем крупнее проект и чем дальше срок окончания строительства, тем больше риск и, соответственно, ставка дисконтирования или же запрашиваемая девелопером прибыль (при методе остатка), которая может достигать 25-30% и даже 35% для крупных проектов, объясняет Кузина.

Гайдамака считал методом дисконтирования денежного потока. Он принял продажную стоимость готового офиса равной $750 млн (по $7500 за 1 кв. м). На первом этапе он оценил проект в $160 млн (ставка дисконтирования 19%, срок завершения шесть лет), на втором в $230 млн (18%, пять лет), на третьем в $450 млн (15%, три года).

Оценка проекта сильно зависит от оценщика. Ведомости попросили двух оценщиков, директора департамента оценки коммерческой недвижимости American Appraisal Александра Гайдамаку и Яну Кузину из CB Richard Ellis / Noble Gibbons, определить стоимость гипотетического проекта офисного центра общей площадью 100 000 кв. м, расположенного между Садовым и Третьим транспортным кольцом на свободном участке в 3 га. Оценка проводилась для трех этапов реализации проекта: участок свободен, разрешительная документация отсутствует; участок свободен, получены все необходимые разрешения, выполнены проектные работы; объект готов примерно на 50%, выполнены подготовительные работы, устройство фундаментов, монтаж подземной части, ведется монтаж надземной части.

Оба оценщика оговариваются, что это очень грубые расчеты и при оценке реального объекта результаты могут существенно отличаться. В меморандумах AFID и ПИК инвесторы предупреждены, что оценка может не совпасть с реальной рыночной ценой проектов.

Кузина использовала метод остаточной стоимости. Продажную цену офиса она приняла равной $553 млн. На первом этапе она оценила проект в $121,5 млн (период девелопмента четыре года), на втором в $156,9 млн (четыре года), а на третьем в $330,4 млн (один год и три месяца).

У девелопера торговых центров РТМ, который разместился в РТС тоже в мае, коэффициент оказался гораздо ниже. Портфель компании в 546 720 кв. м Colliers International оценила в $548,6 млн, а саму компанию организаторы в $350-438 млн. Отношение получилось 0,64-0, Однако компания была вынуждена снизить ценовой коридор из-за переоценки активов. Полина Кондратенко, директор департамента оценки Colliers International, рассказала, что первоначально РТМ оценила стоимость проектов, а не своей доли в них, которая была немного меньше. В итоге инвесторы оценили РТМ в $310 млн (без учета опциона организаторов), а коэффициент составил 0,5 Низкий показатель Искян объясняет высокой долговой нагрузкой РТМ. Прибыль компании до уплаты налогов за девять месяцев 2006 г. составила $149,8 млн, а задолженность $315 млн.

Сколько стоит бумага
Отношение рыночной капитализации к стоимости портфеля у AFID при размещении составило 1,97 (стоимость портфеля $3,7 млрд, капитализация $7,3 млрд), а у ПИК 1,4 (портфель $8,8 млрд, капитализация $12,3 млрд). По мнению Искяна, у AFID коэффициент выше, так как компания провела крупное IPO раньше, оттянув на себя часть спроса. У иностранных девелоперов он, как правило, составляет на момент размещения 1-1,2, отмечает Искян. Впрочем, коэффициент бывает и гораздо выше: согласно отчету Antanta Capital от 7 мая 2007 г., например, Eastern Property Holdings торговалась с коэффициентом 2,54, а Shenzhen Special Economic Zone Real Estate and Properties Group Co 4,28.

Помимо портфеля и финансовых показателей на оценку компании влияют и узнаваемость бренда, и опыт менеджмента, говорит Андрей Закревский из Knight Frank. Схемы определения капитализации компании нет. Оценка субъективна, тем более что акции российских девелоперов для западных инвесторов продукт повышенного спроса, резюмирует Смирнов из Jones Lang LaSalle.

У ПИК тоже высокая задолженность: прибыль компании до уплаты налогов в 2006 г. составила $419,4 млн, а задолженность $922 млн. Зато отношение задолженности к стоимости портфеля у ПИК гораздо ниже, чем у РТМ, объясняет Искян. У AFID прибыль и задолженность составляют $113,3 млн и $83,6 млн соответственно.

Юг, Восток и Юго-Восток Москвы
В августе этого года начнется работа по строительству участка Четвертого транспортного кольца от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе. В сентябре дорожники перейдут на участок кольца от Измайловского шоссе до Щелковского шоссе, а в декабре текущего года строительные работы начнутся сразу на двух направлениях: от Рязанского проспекта до шоссе Энтузиастов и от Щелковского шоссе до Открытого шоссе. В июне 2008 года строители придут на участок кольца от Волгоградского до Рязанского проспекта.

Повышенный спрос рождает предложение. О планах выйти на биржу в ближайшие год-полтора заявили СТ Групп Александра Чигиринского, СТТ Групп Шалвы Чигиринского и MLP, принадлежащая структурам Александра Мамута и Виктора Вексельберга.
В распоряжении Известий оказался проект постановления мэрии Москвы О ходе реализации и задачах дорожно-мостового строительства в Москве на 2007-2011 годы, в котором четко расписаны места и сроки строительства новых дорог в столице. Известия решили опубликовать адресный список дорожных строек на ближайшие два года, многие из которых уже в работе.

В 2008 году дорожники приступят к реконструкции так называемой Южной рокады Москвы. В июне 2008 года начнутся строительные работы на участке от Балаклавского проспекта до Каширского шоссе.

Кроме того, в 2008 году в ЮВАО начнется строительство дублера Волгоградского проспекта. Эта трасса пройдет близ станции метро Печатники перпендикулярно Четвертому кольцу. Одним концом она упрется в МКАД, другим - выйдет в районе метро Печатники. Сдать новую дорогу в эксплуатацию городские власти намерены только в 2013 году, но в сентябре 2008 года одновременно начнутся работы по строительству двух участков дорог, примыкающих к новому дублеру. Одна будет вести в сторону Коломенского, вторая соединит дублер с действующим сейчас Волгоградским проспектом. В декабре 2008 года строители уже приступят к работе на самом дублере Волгоградского проспекта - от улицы Трофимова до Четвертого транспортного кольца.

В декабре 2007 года начнут строить развязку на пересечении Ленинградского шоссе с Фестивальной улицей и одновременно реконструкцию самого шоссе от Фестивальной улицы до МКАД. В апреле 2008 года строительные работы на этом участке двинутся в сторону центра. Строителям предстоит пройти участок от Фестивальной улицы до 4-го транспортного кольца и начать строить новую развязку. В декабре 2008-го начнется строительство развязки в районе улицы Правда, а в сентябре этого года строители приступят к строительству развязки на пересечении Ленинградского проспекта с Волоколамским шоссе.

Север, Северо-Восток и Cеверо-Запад столицы
В августе 2008 года здесь преступят к строительству сразу нескольких участков Четвертого транспортного кольца: от Открытого до Ярославского шоссе, от Ярославского до Дмитровского шоссе и от Дмитровского до Ленинградского шоссе.

Запад и Юго-Запад Москвы
Здесь начнется строительство Звенигородского проспекта и дублера Кутузовского проспекта. Уже в ближайшие дни начнется работа по реконструкции участка дороги от Садово-Кудринской улицы до улицы 1905 года и реконструкции транспортной развязки на пересечении с МКАД. А в феврале этого года реконструкции ждет участок от 3-го Силикатного проезда до Живописной улицы.

Серьезные строительные работы предстоят и на Дмитровском шоссе. В марте 2008 года начнется реконструкция дороги от МКАД до границ города, а в сентябре - строительство развязки на пересечении шоссе с 3-м Нижнелихоборским проездом. Кроме того, скоро начнется строительство дублера Дмитровского шоссе - первый участок от платформы Новодачная до Череповецкой улицы начнут прокладывать уже в октябре этого года.

Не менее крупное дорожное строительство предстоит и в районе Москва-Сити. Уже через месяц начнутся работы вдоль малого кольца Московской железной дороги от Звенигородского проспекта до делового центра, в декабре этого года - строительство эстакады на 1-м Красногвардейском проезде, а в марте 2008 года - реконструкция улицы Антонова-Овсеенко.

К строительству дублера Кутузовского проспекта приступят в конце этого года. В декабре начнут проектировать участок от Аминьевского шоссе до МКАД, в марте 2008 года будет начато строительство дороги от делового центра Москва-Сити до Минской улицы, а в октябре 2008 года соединят Минскую улицу с Аминьевским шоссе.

И хотя планы дорожного строительства в Москве поражают размахом, средств, выделяемых городским бюджетом на строительство дорог, явно не хватает. Недавно свой вариант привлечения инвестиций в эту сферу предложил министр транспорта РФ Игорь Левитин. По его мнению, в Московском регионе давно пора строить платные дороги, в том числе и в пределах МКАД. Московские власти эту идею в целом поддерживают, хотя имеют и свое мнение.

В сентябре 2008-го начнется реконструкция Большой Академической улицы.

Мир выбрал новые чудеса света. Почти 100 млн землян выбирали семь главных чудес из списка финалистов, куда вошло 21 грандиозное сооружение. Несмотря на то что ЮНЕСКО отказывается признавать результаты голосования, называя его частной инициативой, на улицах Рио-де-Жанейро танцуют сотни тысяч бразильцев, а Китай уже воспользовался поводом зазвать к себе туристов посмотреть на чудо. Россия в списке финалистов была представлена московским Кремлем.

- На территории Москвы платных дорог нет, не было и строить их не планируется, - заявил Известиям руководитель департамента транспорта и связи Москвы Леонид Липсиц. - Платные магистрали можно строить только за МКАД, там, где есть возможность прокладывать альтернативный бесплатный дублер.

Половину выручки за продажу телекартинки организаторы потратят на восстановление изваяний Будды в Афганистане

В Лиссабоне в субботу вечером мир узнал о новых 7 чудесах света. В ходе грандиозного шоу были подведены итоги голосования, в котором участвовало более 90 млн жителей планеты.

Новый список придет на смену реестру самых выдающихся сооружений планеты, составленному более 2000 лет назад Филоном Византийским.

Новыми чудесами стали римский Колизей, Великая китайская стена, Тадж-Махал в Индии, высеченный в скале город Петра в Иордании, статуя Христа на горе Корковаду в Рио-де-Жанейро, город индейцев Мачу-Пикчу в Перу и пирамида майя в городе Чичен-Ица в Мексике.

Трансляция зрелища велась во многих странах мира. Половину выручки за продажу телекартинки организаторы потратят на восстановление изваяний Будды в Афганистане, разрушенных талибами в 2001 году.

Организаторы устроили грандиозное шоу на стадионе Да Луш, где домашние матчи проводит португальский футбольный клуб Бенфика. На сцену вышли такие известные лица, как американский космонавт Нил Армстронг, футболист Криштиану Роналдо, бывший гендиректор ЮНЕСКО Федерико Майор Сарагоса, американская актриса и поп-певица Дженнифер Лопес, испанский тенор Хосе Каррерас и танцовщик Хоакин Кортес. О каждом шедевре зрителям подробно рассказали в специальных видеороликах.

Страны, на чьей территории расположены новые чудеса света, ликуют. Поднебесная успела пригласить всех желающих посмотреть Великую китайскую стену. По словам представителя китайской делегации, великое очарование позволило Великой стене стать одним из новых семи чудес света.

Всего в финал конкурса вышла 21 достопримечательность: Стоунхендж (Великобритания), Эйфелева башня (Париж), статуя Свободы (Нью-Йорк), московский Кремль, здание оперного театра (Сидней), афинский Акрополь (Греция), Альгамбра (Испания), храм Ангкор-Ват (Камбоджа), мечеть Айя-София (Стамбул), пирамиды в Гизе (Египет), каменные статуи на острове Пасхи, храм Кийомидзу-дэра (Япония), замок Нойшванштайн (Германия), древние мечети (Мали).

Власти Рио-де-Жанейро пока новых мест общественного пользования не открывали, зато в Бразилии ликуют сотни тысяч человек. Они рады тому, что статуя Христа Спасителя стала одним из новых чудес.

В китайском городе Чунцин распахнул двери общественный туалет, который местные власти горделиво считают самым большим в мире. Его площадь составляет 3 тыс. квадратных метров. Под постоянно звучащую успокаивающую музыку в помещении может находиться до 1 тыс. человек. Для оригиналов есть писсуары в виде открытых крокодильих пастей.

Со смотровой площадки у подножья статуи Христа открывается потрясающий вид на Рио-де-Жанейро, национальный парк Тижука, Атлантический океан и залив Гуанабара, в устье которого расположен город. Ежегодно это место посещают более 600 тыс. человек, из них более 500 тысяч туристы.

Статуя расположена на горе Корковадо на высоте 710 метров над уровнем моря. Добраться до нее туристы возможно на подъемнике по первой в Бразилии электрифицированной железной дороге.

Однако ЮНЕСКО не поддержала начинание Вебера, посчитав его частной инициативой, не отвечающей научным и воспитательным задачам ЮНЕСКО, напоминает РИА Новости.

Идея определить новые семь чудес света пришла в голову швейцарскому миллионеру, кинематографисту и путешественнику Бернарду Веберу. Для этого он основал в Цюрихе фонд Новые семь чудес света. 2 года назад началось всемирное голосование. Любой житель планеты мог проголосовать с помощью СМС или электронной почты.

По мнению международной организации, эти задачи состоят в том, чтобы идентифицировать, защищать и сохранять памятники, являющиеся достоянием человечества.

Научная и педагогическая работа, проводимая в результате внесения объектов в Список всемирного наследия, не подлежит никакому сравнению с пиар-кампанией Бернара Вебера. Список семи новых чудес света, плод единоличной инициативы, станет отражением мнений только той части мировой общественности, которая имеет доступ к Интернету. Заведомо известно, что это начинание не принесет ощутимых и долгосрочных результатов в области сохранения избранных этими людьми объектов, говорилось в сообщении ЮНЕСКО.

Список из 224 пострадавших дольщиков на восьми объектах был составлен комитетом по строительству, рассказал начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета Александр Меденцев. Гендиректор ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Алексей Белоусов сообщил, что члены ассоциации поделят между собой дольщиков и окажут им помощь по индивидуальной схеме им либо выделят квартиры, либо зачтут уплаченные деньги как первый взнос по ипотечному кредиту. Он оценивает, что программа обойдется членам ассоциации в $8-16 млн.

Тем не менее мир следил за ходом голосования и ждал развязки. Видя достигнутый результат, организаторы Семи новых чудес света запустили новый проект. Он называется Семь природных чудес. В воскресенье уже принимаются заявки через Интернет. Все желающие номинируют 7 природных объектов. Выдвижение номинантов можно проводить до 8 августа 2008 года. Затем группа экспертов отберет список из 21 объекта и проведет голосование.
Строители пообещали городским властям помочь за свой счет решить проблему обманутых дольщиков. В пятницу ассоциация Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада объявила о том, что с сегодняшнего дня начинает работу по оказанию помощи 224 пострадавшим в результате двойных продаж квартир. Участники рынка оценивают, что эта помощь обойдется строителям в $8-16 млн.

Если хотя бы треть строительных компаний города поучаствует в программе, проблему обманутых дольщиков можно решить, уверяет президент холдинга ЛенспецСМУ Вячеслав Заренков. Он утверждает, что его компания готова предоставить обманутым одну-две квартиры. Управляющий директор группы ЛСР Евгений Яцышин сообщил, что компания будет принимать участие в акции, однако объемы помощи назвать отказался. Еще в трех компаниях, входящих в ассоциацию, отказались от комментариев.

Председатель комитета по строительству Роман Филимонов добавил, что помощи не будет гражданам, желавшим приобрести несколько квартир для обогащения. Филимонов также сообщил, что в ближайшее время к процессу помощи обманутым дольщикам Смольный будет подключать банки и промышленные предприятия.

Замгендиректора Союзпетростроя Евгений Каплан считает, что новая программа помощи может привести к коррупционным решениям. Мы в этом участвовать не будем, эта акция ни к чему не приведет, в лучшем случае один из дольщиков получит квартиру, это приобретет общественный резонанс, и цель будет достигнута, считает он.

В мае городская администрация хотела создать специальный фонд помощи дольщикам, куда строители просто перечислили бы деньги. Тогда вице-губернатор Александр Вахмистров оценивал, что для решения проблемы нужно не менее $4 млн.

По мнению депутата Виктора Евтухова, разобраться со списком из 224 дольщиков могут и пять-шесть крупных членов ассоциации для компаний это прекрасный шанс продемонстрировать лояльность власти. Все понимают, что сотрудничать с городом выгодно. Кто-то не укладывается в срок, кому-то надо расширить территорию либо получить участок без конкурса, все это возможно. Губернатор пообещала, что будет идти навстречу тем, кто поможет городу решить проблему обманутых дольщиков, говорит Евтухов. Эти затраты могут превратиться в выгодное капиталовложение, заключает депутат.

Представитель общественного движения Комитет помощи пострадавшим дольщикам Дмитрий Щупановский считает, что, если помощь получат хотя бы несколько человек, это будет достижением: Несмотря на разговоры, до сих пор никто из дольщиков не получил поддержки. По его мнению, Смольный и участники рынка преуменьшают масштаб проблемы. По данным общественного движения, в Петербурге насчитывается около 400 человек, пострадавших от двойных продаж, а общее количество дольщиков, которые не получили квартиру из-за того, что вложились в проблемные стройки, составляет порядка 10 000.



Главная --> Публикации