Главная --> Публикации --> Экономический рост приводит к спросу на офисные помещения в европе К теплу на пенсию “главстрой” докупил петербургской земли Рублевка. недорого Инвестиции в земельные участки стали выгодной альтернативой вложениям в новостройки

Сколько земли в Подмосковье...
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 млн. 579,9 тыс. га. Из этого количества на леса приходится более 1 млн 800 тыс. га, на земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения - 270 тыс. га, на земли запаса - 132,2 тыс. га, на особо охраняемые территории - 65,1 тыс. га.

Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 - 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

При этом, как отмечает руководитель информационно-аналитического управления группы компаний Вашъ Финансовый Попечитель Анатолий Федоренко, земли поселений вряд ли могут заинтересовать инвесторов. Они почти все уже распределены и доступны только на вторичном рынке, - указывает он.

Вместе с тем, земельный рынок столичной области формируется в основном из двух категорий - земель сельскохозяйственного назначения (1 млн. 743,8 тыс. га) и земель поселений (501,3 тыс. га).

... и кто ей владеет
В примерный список современных латифундистов разные эксперты включают разные компании, но в целом перечень крупных земельных собственников столичной области получается схожий.

Что касается сельскохозяйственных земель, то, по оценкам вице-президента группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, доля участков этой категории, которая находится в руках финансовых корпораций, достигает 70%.

Подконтрольной Андрею Куцерибу компании Центр Капитал Лимитед принадлежит порядка 65 тыс. га земель в Серпуховском, Каширском, Чеховском и Ступинском районах Подмосковья. Еще 64 тыс. га в Домодедовском районе находится в собственности компании ИСТ Лайн.

Так, опрошенные РИА Новостями специалисты почти единогласно поставили на первое место среди подмосковных землевладельцев Земельную агропромышленную корпорацию, владеющую около 100 тыс. га земель по всей Московской области.

Участки общей площадью 20 тыс. га в Наро-Фоминском, Сергиево-Посадском и Подольских районах принадлежат владельцу Абсолют групп Александру Светакову. Примерно такое же количество земли контролируют собственники компании Ведомство Илья Дыскин и Владислав Кольцов, аффилированная с группой Уралсиб компания Знак, а также акционеры компании Вимм-Билль-Данн.

Дочерняя структура Промсвязьбанка Промсвязьнедвижимость в свою очередь владеет 60 тыс. га в Солнечногорском, Истринском и Наро-Фоминском районах, а по 40 тыс. га земли в Рузском, Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах имеют компании Вашъ финансовый попечитель и банк Визави.

Генеральный директор компании РусСтройТрест - Строительные инвестиции Дмитрий Гусев поясняет, что сразу после покупки латифундисты практически не ведут никакой работы на приобретенных землях. В 80% случаях земля покупалась для последующей перепродажи и дожидается покупателя. Лишь на некоторых земельных участках реализуются масштабные девелоперские проекты, - утверждает он.

Земля в резерве
Не секрет, что многие компании скупали землю в Подмосковье для последующей перепродажи.

В подавляющем большинстве крупные подмосковные землевладельцы приобретали свои земли в 1998 - 2003 годах путем скупки паев у колхозников или приобретением доли акций в сельскохозяйственных предприятиях, - рассказывает начальник отдела земельных отношений Московской области компании КомСтрин Елена Борисова.

С ним соглашается руководитель проекта Гагаринлэнд Василиса Баженова: Есть отдельная категория людей, которые скупают недорогие земли, в первую очередь сельхозугодья. Они не собираются эти участки развивать, просто ждут подорожания. Например, в Гагаринском районе все земли разобраны. Наш сосед скупил колхозные паи на 1500 га, есть поменьше куски - 300 га, 100 га. Почти все колхозы разделены на паи и проданы.

Что будет происходить с латифундиями
В настоящее время у собственников созданы внушительные запасы земельных угодий, которые их не слишком обременяют, а потому позволяют выставлять на рынок относительно небольшие земельные участки. Такой подход способствует поддержанию высокой стоимости подмосковной земли и вполне устраивает землевладельцев, которые зачастую диктуют свои условия девелоперам. При этом принадлежащая крупным собственникам земля сегодня в основном не используется.

Но сегодня ситуация на подмосковном земельном рынке уже изменилась. Директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева отмечает, что сейчас, помимо покупки земли на вторичном рынке, существует всего два варианта приобретения большого земельного участка. В первом случае с помощью рейдерских схем выкупаются бывшие пионерские лагеря, базы отдыха, сельхозпредприятия, а во втором сельскохозяйственные земли, с помощью чиновников, переводятся в категории, предназначенные под строительство.

Однако Чукаева считает, что уже в ближайшей перспективе в столичном регионе неизбежно будет прослеживаться тенденция к уменьшению количества крупных владений.

Крупные землевладельцы до сих пор не вывели ее на рынок, и одной из главных причин этого является то, что пока отсутствуют четкие законодательные механизмы использования земли, - отмечает представитель Большой земельной компании.

По мнению эксперта, дальнейшей глобализации земельных наделов на рынке Подмосковья происходить не будет, а сверхкрупным землевладельцам придется освободиться хотя бы от части принадлежащей им земли. В результате, по прогнозу экспертов, освоение замороженных сегодня земельных участков в Московской области будет происходить более быстрыми темпами, чем это происходит сейчас. Этот процесс уже становится заметным, но наиболее активный интерес к освоению сельхозземель пока начинают проявлять далеко не самые крупные земельные собственники.

Темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же, если будет введен налог на землю, исчисляемый на основе ее рыночной стоимости, то иметь в собственности большие участки земли, не приносящей доход, будет просто убыточно. Земельные участки придется либо застраивать, чтобы происходила их капитализация, либо продавать, - подчеркивает она.

Еще один проект планирует осуществить управляющая компания Масштаб, которую возглавляет совладелец Собинбанка Сергей Кириленко. Масштаб намерена ежегодно организовать строительство не менее 300 тыс. кв. метров жилья в районе Калужского шоссе на 13 тыс. га., находящихся в ее управлении.

Среди них принадлежащая совладельцу Металлинвеста Василию Анисимову компания КОАЛКО-Девелопмент, которая предполагает реализовать проект Большое Домодедово на территории 9 тыс. га в Домодедовском районе Московской области.

Из крупных игроков, входящих в первую десятку владельцев подмосковной земли, свои планы пока ясно обозначили только Вашъ финансовый попечитель и Знак. Первая из них намерена инвестировать средства в проект Рузская Швейцария в Рузском районе Подмосковья, где на 2,3 тыс. га появятся курорт и элитное жилье, а вторая построит ипподром в Красногорском районе Московской области.

Активное строительство ведет и компания ОПИН, владеющая в Московской области 3 тыс. га, а также компания Терра-Недвижимость.

Для того, чтобы, с одной стороны, постепенно вводить земельные участки в оборот, а, с другой, не продешевить может быть использовано несколько способов. В первую очередь на продажу будут выставляться самые дорогие и ликвидные участки.

Земля не подешевеет
Эксперты единодушно отмечают, что до сих пор латифундисты только выигрывали, придерживая принадлежащие им земельные участки. Однако и теперь землевладельцы не намерены распродавать принадлежащую им землю себе в убыток.

Она пояснила, что стоимость сотки земли под застройку коттеджными поселками будет колебаться в зависимости от направления. Самыми дорогостоящими остаются юго-западное и западное направления: они наиболее экологичны и обладают относительно большой пропускной способностью транспорта, - отмечает аналитик. - Цена сотки на расстоянии до 30 километров от МКАД в категории индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на Рублевском шоссе может составить $50 тыс., на Новорижском - $20-30 тыс., на Калужском - $8-12 тыс..

По оценке директора отдела земельных отношений консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Ольги Кузякиной, самыми ликвидными и потому самыми дорогими являются земельные участки, уже переведенные в категории земли поселений и земли промышленности. Те из них, которые расположены на удалении до 10 километров от МКАД, обойдутся покупателю от $1,3 до $2 млн за га. Цена участка в районе бетонки (до 30 километров от МКАД) составит $600 - 700 тыс. за га.

Не исключено, что крупные землевладельцы, для поддержания уровня цен будут стремиться продавать большее количество земельных участков в розницу, а не оптом.

Причем в данном случае речь идет о самых обычных полях, окруженных смешанной лесополосой, рядом с которыми нет никаких водоемов. Более живописные земли будут стоить значительно дороже.

Кроме того, разница между оптовой и розничной стоимостью будет зависеть от удаленности земельного надела от столицы. Чем дальше расположены земли, тем сильнее будет разброс цен. Например, разница между оптовой и розничной ценой крупных участков в 15-ти - 20-ти километровой зоне от московской кольцевой автодороги может достигать 100%.

В настоящее время уже сложился целый бизнес, построенный на посоточной перепродаже крупных участков земли. Чем больше земельный участок, тем дешевле выходит стоимость сотки. Например, в 40 километрах от МКАД по Калужскому направлению оптовая стоимость сотки составляет приблизительно $300, а при покупке в розницу цена той же сотки может достигать и $3 тыс., - пояснила Чукаева.

Оптовая стоимость может быть и $100 - 150 за сотку - если это земля без инженерных сетей, на приличном удалении от Москвы, - приводит пример роста стоимости земли Баженова. - После того, как прокладываются коммуникации, стоимость вырастает до $2тыс. - $3 тыс. за сотку. Но даже если коммуникации еще не проложены, но уже появляется позиционирование участка как будущего поселка, стоимость земли составляет уже не менее $1000.

Еще одним способом поддержания цены могут стать дополнительные инвестиции собственника в тот или иной земельный участок, которые приведут к увеличению его рыночной стоимости.

В частности, как поясняет исполнительный директор инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Алексей Костин в структуре стоимости земли плата за перевод из одной категории в другую может составлять около 50%.

Дополнительная стоимость может накручиваться и за перевод земли из одной категории в другую, например, из категории сельскохозяйственных угодий в категорию земельного участка предназначенного под дачное или индивидуально-жилищное строительство.

В результате, по мнению специалистов, несмотря на объективные предпосылки для увеличения количества свободных участков на подмосковном рынке земли, крупные землевладельцы найдут возможности сохранить контроль за рынком и не допустить снижения цены на землю в столичном регионе.
Работы по сносу Военторга на Воздвиженке уже идут полным ходом, а споры об их целесообразности не утихают до сих пор. Центральный военный универсальный магазин стал новой ареной для дебатов по мучительному для Москвы вопросу: сносить или не сносить? Гостиницы «Интурист» и «Москва», пятиэтажки, ветхие дома... Стоит ли поддерживать жизнь в том, что уже умерло морально или физически?

Чем больше этапов перевода из одной категории в другую прошел участок, тем больше денег сможет выручить от его продажи собственник, первоначально получивший ее в качестве сельхозугодий, - утверждает А.Костин.

В 1918 году здание было приспособлено для нужд кооперативной торговли, а в 1938 преобразовано в универмаг «Военторг». Для этого здание реконструировали: вместо светового потолка появилось глухое сводчатое перекрытие, а в декоре – советская символика, парадную лестницу перестроили и сделали внутреннюю перепланировку для увеличения площадей.

Судьба Военторга незавидна. Его построили в 1914 году как клуб офицеров экономического общества. Первые годы жизни здания были блестящими. Созданное в стиле позднего модерна, выдержанное до мелочей, оно поражало воображение. Фасад оштукатурен цементом с мраморной крошкой, первый этаж облицован финским серым гранитом, цоколь — полированным темно-зеленым. Внутри — парадный холл, окруженный колоннами в пять этажей высотой, несущими световой потолок. Центральная лестница облицована итальянским мрамором. Новый магазин ничем не уступал престижным в то время европейским торговым центрам «Гранд Мэгэзин». Но с тех пор все перемены, происходящие в здании, вряд ли можно было назвать «к лучшему».

И только сегодня, когда наконец-то начались работы по его восстановлению, о Военторге вспомнила широкая общественность.

За все годы своего существования здание несколько раз перестраивалось, но ни разу не ремонтировалось, что и привело к трагедии. В 1992 году в 78-летнем «Военторге» отколовшаяся плита упала на двух продавщиц магазина, одна из которых погибла, а вторая осталась инвалидом на всю жизнь. С тех пор - а прошло уже 11 лет! — магазин был закрыт из-за аварийного состояния, здание не эксплуатировалось и не отапливалось.

Само здание не является памятником архитектуры, а наиболее ценные элементы фасада и внутреннего декора описаны при участии экспертов Главного управления охраны памятников города Москвы и будут детально восстановлены в новом здании. При разборе здания они складируются в специально отведенном помещении на территории реконструируемого комплекса. А собственно разборку, проект которой, кстати, прошел 46 (!) согласований, ведет компания «Сатори», зарекомендовавшая себя аккуратным и чистым сносом «Интуриста», а также многих пятиэтажек и других ветхих задний. После окончания работ начнется новое строительство – «Военторг» сохранит свои исторические параметры и станет намного современнее внутри.

Нет, я не оговорилась — то, что происходит сейчас на объекте, можно назвать восстановлением в полной мере. Восстановлением, когда здание сносится и отстраивается заново, возрождаясь к новой жизни. Не секрет, что износ «Военторга» составляет более 75%, фундаменты размыты, стены деформируются, обрушаются перекрытия. При всем желании, реставрировать там уже нечего.

На протяжении полугода цены на квадратные метры ползут вниз. Что это коррекция или падение? Может ли московский рынок недвижимости обвалиться? Как цены будут вести себя дальше? На эту тему размышляют профессионалы рынка недвижимости.

Сегодняшняя ситуация вокруг «Военторга» напоминает анекдот времен перестройки, в котором лежащая на прилавке магазина отечественная курица, жилистая и синюшная, хвастается перед соседкой, импортной красавицей: «Тебя вот убили, а я своей смертью умерла!» Умершее своей смертью здание невыразимо жалко. Но не лучше ли смириться с этим и с оптимизмом начать возрождение.

Константин Апрелев, руководитель АН САВВА:
За полгода цены предложения снизились на 3-7% в различных категориях. Цены реальных сделок уже сейчас ниже цен предложения в категориях по ликвидной недвижимости (бизнес-класс и повышенной комфортности) на 12-15%, а в категориях эконом класса 13-18%. Это, по сути, коррекция рынка.

Вопрос № 1
Как бы вы охарактеризовали поведение цен на квадратные метры? Они корректируются или падают?

Валерия Косенкова, эксперт АН Открытая Компания
Стоит говорить не о падении а, о коррекции и дифференциации цен. Наибольшому снижению подверглись цены на квартиры в панельных малометражных домах, хрущевках, переоцененные во время ажиотажного спроса. Снижение началось и в ряде престижных районов в монолитно-кирпичных домах бизнес-класса, что можно объяснить изначально завышенным предложением. Жилье элит- и премиум-класса сохраняет свою стоимость и даже наблюдается некоторый ее рост в размере 0,5-1,2% в месяц. Что объяснимо, если учесть небольшие объемы такого строительства при постоянном притоке в столицу платежеспособных потребителей в лице топ-менеджмента крупных компаний.

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ:
Рынок вошел в стадию стабилизации. Предложение начало расти уже с конца 2006 года, потребительский спрос, истощенный галопирующим ростом цен, замер. Цены фактически оказались зафиксированы. Незначительная коррекция цен вниз носит сезонный характер, и свидетельствуют о том, что категории жилья, переоцененные в период ажиотажного роста цен, возвращаются к рыночной стоимости.

А стоимость квартир в активно строящихся домах с удачным местоположением, оптимальными планировочными решениями, грамотной концепцией, хорошим видом из окон за последний месяц даже возросла.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU
Мы явно наблюдаем коррекцию цен. После прошлогоднего скачка рынок должен постоять на месте и даже немножко откатиться назад.
Цены остановились к началу зимы, но о стагнации заговорили после Нового года. Цены держались до весны, хотя коррекция произошла уже тогда: для продажи квартиры требовалась скидка 5-10%.
С начала весны коррекция рынка стала более явной, в новостройках появились конкретные скидки 5-10%. Произошло и завуалированное снижение цен: на начало продаж объявлялся фиксированный курс (28-30 рублей), весной перешли на курс ЦБ. Некоторые застройщики переходили на рубли, и это сопровождалось незаметной ценовой коррекцией.
На вторичном рынке коррекция в сумме к ценам прошлого года составила также 5-10 процентов.

Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу компании Домострой:
Наблюдается снижение стоимости квартир с длительным сроком экспозиции. Как правило, это неликвидные остатки. Обычно они составляют 2-5 % от общего количества квартир в новостройке.

Валерия Косенкова, эксперт АН Открытая Компания
Обвала цен на столичном рынке недвижимости не будет. Давайте посмотрим на баланс спроса и предложения. Предложение: площадей под застройку в Москве остается все меньше, массовая застройка давно переместилась за МКАД. Объемы возведения нового жилья вряд ли вырастут. Спрос: по данным ВЦИОМ, почти треть жителей столицы намерена приобрести недвижимость в Москве в ближайшем будущем. А подавляющее большинство опрошенных (96%) считают, что покупка жилья - выгодный способ вложения денег. Нельзя забывать и о постоянном притоке населения из регионов в столицу, которая продолжает оставаться весьма привлекательной для ведения бизнеса и получения сверхприбылей. Все более удобной и доступной становится ипотека, что в свою очередь подогревает спрос в основном на жилье эконом-класса.


Вопрос № 2
Может ли теоретически произойти обвал рынка? Есть ли предпосылки к дальнейшему снижению цен?

Для значительного снижения стоимости нет объективных причин. Стоимость московской земли неуклонно растет, свободных земельных участков для строительства в городе практически нет, а увеличение объемов строительства по социальным программам вымывает долю коммерческого жилья. Наконец, ежегодно возрастает стоимость строительных материалов в среднем на 16-18% в год, а в этом году только за первые месяцы цены выросли на 25%.

Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу компании Домострой:
Ждать возврата цен к уровню 2004-2005 годов бессмысленно. Вырос уровень доходов населения, а с ним и платежеспособный спрос, который поддерживает развитие ипотеки. Только официальная месячная зарплата за период с 2004 года выросла на 85%. Платежеспособный спрос на столичную недвижимость поддерживается жителями ресурсодобывающих регионов.

Вопрос № 3:
Как цены будут вести себя дальше?

Ирина Радченко, президент группы компаний Лаурел
Не думаю. Наоборот, чем дольше будет длиться противостояние продавцов и покупателей, тем больше масса отложенного спроса будет накапливаться и тем сильнее будет детонатор взрыва, когда качели пойдут вверх: от рынка покупателя к рынку продавца. Соцопросы показывают, что сегодня 60% москвичей желают улучшить жилищные условия. Даже если 10% из них в один прекрасный день выйдут на рынок, то результат этого взрыва предсказать нетрудно рост цен, который в отличие от падения, произойдет намного стремительнее.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU
При отсутствии серьезных потрясений в обществе и экономике обвал рынка невозможен. Цены не просто так взлетели на этот уровень, это следствие дисбаланса спроса и предложения. Кроме того, если бы рынок был способен упасть глубже, это бы уже произошло. Вспомним 1998 год. Понятно стало, что цены должны упасть на 30-40 процентов где-то спустя 2-3 месяца после кризиса, а реальное снижение показателей происходило спустя полгода. Сейчас с момента начала стагнации прошло более полугода, и нет оснований считать, что произошел более глубокий провал.
Дно рынка ощущается минус 10 процентов от цен, сложившихся на конец прошлого года. Это, конечно, грубая средняя цифра, потому что есть объекты, где устанавливались цены на вырост и они будут требовать коррекции до 20 процентов, а есть объекты, которым коррекция практически и не нужна.

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ
К концу лета, началу осени, с увеличением общей активности на рынке жилья, велика вероятность возобновления роста цен. Темпы ценового прироста будут чуть выше уровня инфляции.
Не исключено, что к концу 2007 года на рынке городского жилья ценовой прирост за год составит 20-25%. Основными повышающими факторами станут отложенный неудовлетворенный спрос, благоприятная макроэкономическая ситуация и дальнейшее развитие ипотеки. Но ожидать повторения рекордных темпов роста цен на столичную недвижимость 2006 года не стоит.

Константин Апрелев, руководитель АН САВВА:
Коррекция в сторону снижения цен и стабилизация рынка может продлиться до декабря. Как минимум, на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу компании Домострой:
К концу текущего года мы прогнозируем, что на первичном рынке Москвы стоимость жилья эконом-класса составит 3600 $/кв.м, бизнес-класса 5680 $/кв.м, элитного жилья - 16800 $/кв.м.

Валерия Косенкова, эксперт АН Открытая Компания
В ближайшие месяцы сохранится коррекция цен на переоцененное в прошлом году жилье, а качественное жилье бизнес- и премиум-класса будет незначительно повышаться в цене на уровне инфляции. Более того, можно говорить о росте цен к концу года на 10-15%.

Пока есть выбор
Итак, наши эксперты за судьбу рынка совершенно спокойны. Рынок развивается по своим законам, ведет себя так, как и положено вести после тех рекордов, которые он бил в прошлом году. Если не будет никаких катаклизмов (дефолтов, революций, вступления в силу каких-нибудь совершенно отвязных законов), то будем жить спокойно, привыкая к новым условиям. Риэлторам придется смириться с тем, что их прибыль в ближайшее время не достигнет показателей 2006 года.
Заметим, что все наши эксперты в один голос советовали клиентам не откладывать решение своих проблем в долгий ящик. Конечно, они люди заинтересованные, - их бизнес находится в прямой зависимости от активности потребителя. Но и не стоит сбрасывать со счетов и проблему выбора. Выбор сейчас на рынке очень неплохой. Можно без спешки и паники подобрать подходящий вариант, получить все необходимые консультации, спокойно отсмотреть квартиры, как следует оформить документы. Вобщем, воспользоваться тем, что сейчас рынок работает на покупателя и исполняет его капризы. А спокойствие, комфорт, хороший сервис и, наконец, время, тоже имеют материальное выражение.
В Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО прошел круглый стол на тему приватизации в России. Итоги 16 летней приватизации, ее успехи и перспективы обсудили профессионалы петербургского рынка недвижимости.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU
Нынешняя ситуация напоминает стагнацию 2004 года, когда рынку необходимо было отстояться. Та стагнация длилась 8-9 месяцев, и если исходить из этих аналогий, то и нынешняя тоже должна сойти на нет к концу лета. Это не значит, что начнется рост цен. Выше рынку уже расти некуда. Под завершением стагнации мы понимаем активизацию рынка, возвращение спроса на нормальный уровень. До конца этого года цены ни вверх, ни вниз сильно не пойдут. А если в целом будет сохраняться благоприятная обстановка и дефицит новостроек, то в следующем году какой-то символический рост может иметь место на уровне инфляции в районе 1 проц. в месяц.

16 июня 2007 года был принят законопроект о продлении бесплатной приватизации жилья. Согласно действующему законодательству, 1 января 2007 года прекратилась бесплатная приватизация жилой недвижимости для граждан. Принятый законопроект отложил действие закона до 1 января 2010 года, и теперь все желающие могут в течение 3-х лет приватизировать свое жилье. Эта норма включена в законопроект о так называемой дачной амнистии при подготовке его ко второму чтению, однако касается не только загородной недвижимости.

Большой Сервер Недвижимости bsn.ru, являющийся постоянным информационным партнером Ассоциации Риэлторов СПб и ЛО, осветил самые актуальные вопросы, касающиеся приватизации жилья в России.

На вопросы приватизации жилья: достоинства и недостатки процедуры Большому Серверу Недвижимости bsn.ru рассказал Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН Бенуа.

Приватизация означает передачу объекта в частную собственность. У человека появляется возможность распоряжаться своей квартирой. Однако после приватизации у владельца недвижимости появляются проблемы, связанные с необходимостью уплаты налога на имущество и оплатой коммунальных услуг, которая в некоторых районах Петербурга достигает уровня 9 тысяч рублей в зависимости от статуса дома.

Д.Щ.: за 16 лет в Петербурге было приватизировано около 75 % жилой недвижимости. Эту цифру сложно высчитать в связи с потоком новых квартир на рынок. Покупая квартиру в строящемся доме, человек становится собственником жилья. Чтобы назвать точную цифру необходимо узнать, сколько квартир было на момент выхода закона о приватизации.

БСН: Сколько в Санкт-Петербурге было приватизировано жилой площади за весь период приватизации?

Д.Щ.: Для граждан, проживающих в историческом центре города приватизация жилья очень важна. Без приватизации жилья, человек проживает в квартире по соц. найму, как сейчас называют по ордеру. При выселении, ему может быть предоставлено любое жилье, которое не будет соответствовать параметрам объекта, из которого его выселяют. Собственник же имеет право продать свою квартиру государству по соответствующей цене. Т.е. государство выкупает у него жилье, компенсируя площадь по рыночной стоимости, либо предоставляет другую соответствующего уровня.

БСН: В связи с реконструкцией старого фонда в историческом центре города, есть ли смысл приватизировать квартиры без капитального ремонта?

Д.Щ.: Проще расселить квартиру, которая является собственностью вся. В этом случае мы сможем заняться расселением жильцов, и быть уверенными в том, что не возникнет проблем, чем, если бы это была не приватизированная квартира. Это упрощает процесс расселения и реально экономит во времени, потому что на сегодняшний день процесс самой быстрой приватизации занимает 2 месяца.

БСН: С каким статусом было бы проще расселить многоквартирную коммунальную квартиру: приватизированную или нет?

Д.Щ.: Важно не нарушать границы объекта во время перепланировки. И также, чтобы места кухни и санузла не были перенесены над жилой площадью. По закону гражданин должен любую перепланировку узаконить. Также существуют такие варианты перепланировки, которые глупо согласовывать. Например, установка стеклопакетов должна пройти без проблем. Но, к сожалению, все это нужно решать на уровне закона.

БСН: При приватизации квартиры иногда сталкиваешься с такими сложностями как перепланировка. Какие действия можно считать перепланировкой и может ли БЮРО отказать в приватизации при незаконной (неофициальной) перепланировке?

В каких-то ситуациях государству проще отдать объект частному сектору, получать с него налоги и контролировать.

БСН: В чем экономический смысл приватизации крупных предприятий с точки зрения государства?

Д.Щ.: Несомненно, процесс изменился. Потому что за 16 лет накоплен сильный юридический опыт. Сегодня уже нет таких казусов, которые были в начале приватизации: ущемление прав членов семьи, особенно это касается несовершеннолетних детей. С финансовой точки зрения увеличилась стоимость приватизации, стала дороже подготовка документов.

БСН: процесс приватизации сильно ли изменился за 16 лет?



Главная --> Публикации