Главная --> Публикации --> "сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем" Земельные спекулянты могут сделать новую дорогу москва–санкт-петербург кривой Власти санкт-петербурга намерены привлечь крупного инвестора в аэропорт пулково 30 губернаторов дадут жить молодым Аренда за $300 от государства

Подобный референдум будет прецедентом в Москве, сказал депутат МО Восточный Владимир Баскаков. Жители сами смогут решить, что в их муниципалитете строить, а что сносить. Может быть, нашему примеру последуют и другие муниципальные образования.

В Восточном округе Москвы утвердили план строительства нового жилья на месте существующих сталинских малоэтажек. Разгорелся конфликт между жителями, депутатами и префектурой. В результате была создана Муниципальная избирательная комиссия, а спор будет разрешен посредством референдума. Прецедент привлек внимание СМИ.

Однако жителей поселка Восточный не устраивала перспектива переезжать в жилье, которое должна была предоставить им взамен администрация района. Причины? Те же, что и всегда. Тут и опасения потерять в площади (что по действующему ЖК вполне вероятно), и нежелание оказаться в другом районе вдали от привычных школ, больниц и магазинов И в ноябре они приняли участие в Едином дне протестных действий против строительного произвола в городе и нарушения прав граждан при реализации положений Жилищного кодекса РФ. По их словам, трехэтажные дома, которые собираются пустить под бульдозер, имеют лишь тридцать процентов износа. По предположениям жителей, их дома никто ломать не будет: из них лишь вынут начинку да заменят коммуникации, и после ремонта они превратятся в особняки на одну-две семьи.

Предыстория этой заметки в Новой газете, которую позднее перепечатывали все кому не лень, такова: в соответствии с постановлением правительства Москвы от 07.03.06 № 150ПП (в ред. постановления правительства Москвы от 14.11.2006 № 883ПП) 0 комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах города Москвы, район поселка Восточный должен был пойти на реконструкцию. Цель проста: надо развивать территории, а главное строить жилье, которому, как известно, нужно место. Согласно названному постановлению, был запланирован снос кирпичных двух-, трех- и пятиэтажных домов на улицах Главная, Западная, 9 Мая и в поселке Акулово.

Референдум действительно остается последней надеждой жильцов. Дело в том, что активисты уже обошли со своей инициативой сохранить застройку десятки инстанций, вплоть до Президента. Ответ от главы управы Сергея Баташова приходил один: будут сносить.

И, заручившись поддержкой нескольких местных депутатов, жильцы решили отстаивать свое право на сохранение стоящих домов. Однако префект Восточного административного округа Николай Евтихиев от встречи с недовольными отказался. Тогда у группы активистов родилась идея референдума и была сформулирована его тема: Поддерживаете ли вы проект планировки территории поселков Восточный и Акулово, предусматривающий строительство жилых домов со сносом существующего кирпичного жилого фонда? Скептики лишь перемигивались. Почти все говорили, что затея это безнадежная. Однако 27 февраля этого года состоялось очередное заседание муниципального собрания, на котором депутат Владимир Бондарев помог жильцам отстоять свою точку зрения. Опрос, подчеркнул он, это просто рекомендация, а референдум это уже закон. Кстати, 80 процентов жителей Восточного уже высказались против сноса 26 кирпичных домов.

Как пишет газета Сокольники и весь Восточный округ, все инициаторы местного референдума ВГМО Восточное в городе Москве искренне благодарны начальнику организационного управления префектуры Восточного административного округа Раисе Шеремет. Ведь если б не она, откровенно сказал мне один из депутатов муниципального собрания, мы многое бы упустили из виду Именно Шеремет, по информации осведомленного источника, дала 24 апреля на внеочередном заседании муниципального собрания ВГМО Восточное в г. Москве необходимые разъяснения, посоветовав народным избранникам наметить и обсудить вопросы, которые будут вынесены на референдум, а затем направить их по трем адресам: в Московскую городскую избирательную комиссию, на имя мэра Москвы Юрия Лужкова и в Московскую городскую Думу.

И решение о референдуме все-таки было принято. Более того, депутаты поселка Восточный уже утвердили состав муниципальной избирательной комиссии (МИК). В мае комиссия должна выбрать председателя и объявить дату районного референдума по вопросу о сносе существующего жилья с целью строительства на его месте новых высотных зданий.

Моя твоя не понимай...
Поводом для настоящего материала послужила бурная дискуссия, разгоревшаяся недавно за одним из круглых столов по жилищным проблемам, вокруг которого собрались законодатели и несколько десятков экспертов рынка недвижимости. Полемизировали гендиректор (ГД) крупного объединения рыночников и член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган (АК):

Депутаты вняли рекомендациям и через два дня, 26 апреля, приняли решение № 6/1 О назначении местного референдума внутригородского муниципального образования Восточное в городе Москве. Согласно этому документу, он назначается на 14 октября 2007 года. Посмотрим, сможет ли этот референдум изменить судьбу поселка. И если сможет, то как это отразится на внутригородской политике застройки.
Самая ходовая цена квартиры на вторичном рынке в Москве по-прежнему удерживается аккурат на уровне 990 тыс. рублей. Это официально. На самом деле жилье в разы дороже. Посильный вклад в сохранение фиктивных цен вносят и риэлторы, и законодатели.

АК: Он не платит подоходный налог в этой ситуации. У него вычет есть.

ГД: Человек, купивший квартиру на собственные средства, уже уплатил с них подоходный налог. Если он приобрел ее за три миллиона рублей и продает за три миллиона, почему нужно опять платить тот же налог?

АК: Уважаемые коллеги, если вы в налоговой инспекции докажете, что потратили на покупку квартиры три миллиона и продали потом ее за три миллиона, ни копейки налога платить не будете.

ГД: К сожалению, это вам так кажется. Вычет есть, но он не больше миллиона рублей.

АК: Коллеги, давайте говорить об одном и том же. Если у меня есть документы, подтверждающие, что я за три миллиона рублей купил сегодня эту квартиру и за три миллиона ее продал, я не буду платить налог.

ГД: Налоговая инспекция трактует иначе: сначала заплатите налог, а потом получите налоговый вычет. А налоговый вычет вы получите только на миллион.

АК: Я не бу-ду платить налог.

Хор из зала: Будете! Будете! Будете!

(Смех в зале.)

Голоса: Вы не будете, а мы все будем...

Нельзя сказать, что критика не была услышана. Закон несколько раз правили. Сейчас налог уплачивается только в тех случаях, когда квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Причем он взимается не со всей стоимости жилья. По выбору граждан из полученной суммы от налогообложения освобождается либо фиксированный вычет в миллион рублей, либо фактически произведенные (и документально подтвержденные) расходы.

Двойная бухгалтерия
Речь за круглым столом шла о налогообложении продаж жилья. Как известно, закон расценивает полученные от реализации квартиры деньги в качестве дохода продавца и соответственно обязывает уплатить налог. С момента появления этот порядок вызывает острое неприятие участников рынка, в том числе риэлторов. Основной тезис критиков: продавая квартиру, человек не становится богаче. Он лишь меняет одну форму хранения своего капитала на другую. Так можно дойти до того, что при обмене долларов считать доходом все полученные рубли.

Из-за чего тогда сыр-бор? Нет налога нет проблемы.

Но это в теории. На практике по рекомендации риэлторов люди оформляют сделку по цене до одного миллиона деревянных, показывая налоговой инспекции фигу в кармане.

Что прикажете использовать при переходе к налогообложению недвижимости от БТИ-шной стоимости к рыночной рекламные объявления или нынешние фиговые листки в виде договоров купли-продажи?

Увы, проблема есть, и не одна. Массовое использование в торговом обороте фиктивных цен искажает статистику. А отсутствие реальных данных не позволяет регулировать рынок, в том числе налоговыми инструментами.

Не надо дразнить гусей!
Приходится с сожалением признать: и законодатели, и их критики серьезно зевнули в истории с налогом на доходы от продажи квартир. Риэлторы не проследили за законодательной чехардой и не заметили последней поправки, выводящей из-под налога прежние расходы на приобретение жилья. Наглядный тому пример тот самый диалог, с которого мы начали. Как бы то ни было, но практика оформления сделок купли-продажи по фиктивным ценам (ниже миллиона рублей) продолжается, несмотря на то, что появилась возможность выбора.

Еще проблема: при расторжении сделки покупатель вправе претендовать на возврат лишь той заниженной суммы, что указана в договоре...

А вот нервничают и не спят те, кто по тем или иным причинам продает приватизированную квартиру. Они ничего не тратили на ее приобретение, поэтому могут рассчитывать лишь на вычет в миллион рублей, и просто вынуждены использовать фиктивную цену. Эти люди оказались за бортом закона. Замахивались депутаты на перекупщиков, а ударили по собственникам приватизированного или унаследованного жилья, сделки с которым доминируют на рынке.

Впрочем, не обратили внимания на непоследовательность своих действий и думцы. Ведь срок давности в три года появился в правилах неспроста. Дело в том, что закон, по мысли депутатов, не столько преследует фискальные цели (пополнение бюджета), сколько направлен на ограничение спекуляции жильем. Именно это ставит в заслугу закону Александр Коган. Однако прожженные инвесторы, зарабатывающие на операциях перепродажи, с чистой совестью оформляют сделки либо по одному миллиону рублей, либо по цене покупки, не платя никаких налогов. И при этом спят спокойно. Уж если последние поправки (об учете понесенных затрат) и послужили кому подспорьем, то в первую очередь именно им.

Вместо послесловия
Так уж у нас повелось: есть закон, а есть практика его применения. Автор наудачу позвонил в две столичных инспекции и прикинулся продавцом квартиры. Вот какие диалоги с налоговиками у него состоялись.

Государство в форме приватизации по сути подарило людям жилье. А в 2005-м оно расщедрилось еще отменило налог на дарение и наследование. А здесь плати? Ведь было же год назад предложение не брать налог с продажи приватизированных квартир, но по дороге где-то заблудилось. Ну что бы взять и отменить налог для приватизаторов? А еще лучше упразднить его вообще, все равно же никто не платит. И в полный голос этим похвалиться, чтобы даже самые глухие услышали и стали оформлять сделки по реальным ценам. Всем будет только лучше.

Инспектор: За сколько продаете квартиру?

13 процентов с разницы
Корреспондент: Здравствуйте! Не так давно я приобрел квартиру и воспользовался тогда налоговой льготой в связи с покупкой. Сейчас хочу ее продать. Должен ли буду заплатить подоходный налог, в каком размере?

И: Приобретали за сколько?

К: За 3,5 млн. рублей.

И: Документально расходы подтверждены?

К: За 3 млн.

И: Будете платить 13% с разницы в полмиллиона рублей.

К: Да, все было оформлено официально.

И: Вам все равно зачтут затраты на ее покупку.

К: Это несмотря на то, что я примерно год назад при покупке пользовался налоговой льготой?

И: Да, 13% со всего, что превышает миллион.

Три года и месяц
К: Только что приватизировал квартиру и хочу ее продать. Намерен оформить сделку по реальной стоимости. Мне говорят, что я при этом должен заплатить налог...

И: Люди не хотят платить и действительно занижают цену. Но это шаткая позиция для покупателя. Коснись что сделки, вам вернут только то, что указано в договоре. Лучше подождать три года после приватизации. Точнее три года и месяц, и тогда спокойно продавать.

К: Риэлторы предлагают указать цену продажи 900 тыс., чтобы не платить. Говорят, все так делают...

- Мы выйдем в Госдуму с предложением о введении обязательного страхования жилого имущества гражданами, - заявила на заседании правительства Москвы руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина.

Едва улеглись народные страсти вокруг ОСАГО, как на законодательном горизонте замаячила новая повинность - принудительное страхование квартир. Столица, как обычно, первой из российских регионов опробует на себе социальные новшества. Московские власти уже заявили о планах внедрения системы обязательного страхования.

- Со временем добровольное страхование станет обязательным, как это произошло с ОСАГО, - заметил он.

Правда, она осторожно добавила: Мы еще посмотрим, как правильно нам выступить с этим предложением... То, что эта идея чиновникам мэрии импонирует, подтвердил журналистам первый заместитель мэра Юрий Росляк.

Озабоченность властей объяснима: в городе происходят десятки тысяч квартирных форс-мажоров (пожары, прорывы труб, затопления), при этом проблемы пострадавших от коммунальных катаклизмов чаще всего приходится решать за счет городской казны.

Впрочем, когда наступит это со временем, никто прояснить не смог. В Городском центре жилищного страхования Известиям подтвердили, что разговоры об обязательном страховании квартир возникают периодически, но конкретное решение не принято.

В Москве 10 лет существует система добровольного страхования: поставив галочку в соответствующей графе коммунальной квитанции (единого платежного документа), гражданин может автоматически застраховать свою квартиру от самых распространенных жилищных несчастий (подробнее - см. ниже). Стоит это удовольствие из расчета 90 копеек за квадратный метр - в среднем 60 рублей за квартиру в месяц. В случае если квартира сгорела или у соседей сверху прорвало трубу отопления, можно рассчитывать на страховую выплату из расчета 17 тыс. рублей за квадратный метр. На восстановление качественного евроремонта этого, конечно, не хватит, но на элементарные косметические процедуры - достаточно. При этом деньги гражданам выплачивают совместно страховые компании (70-80%) и городской бюджет (20-30%). За счет участия города страховка получается дешевой. Впрочем, даже такой необременительной возможностью застраховать свое жилье пользуется всего около половины москвичей: в городе добровольно застраховано 1.5 млн. квартир. А в домах ЖСК и товариществ собственников жилья и того меньше - всего 21%, то есть каждая пятая квартира. При этом за прошлый год зафиксировано 14 350 страховых случаев.

Самый нашумевший случай - прошлогодний пожар в доме на улице Привольной (ЖСК Жулебино-5), где пострадало 45 квартир, из них 8 выгорело полностью. При этом ни одна квартира не была застрахована. В итоге дом был все-таки восстановлен, но городской бюджет попал на 14 млн. рублей.

Кроме того, важно понимать, что вид страхования, о котором идет речь, - не квартирное ОСАГО. Если вы по собственной вине залили или спалили чужую квартиру, вам все равно придется компенсировать ущерб, нанесенный соседу, - независимо от того, застрахована его квартира или нет.

Несмотря на это, пока московские власти собираются ограничиться лишь пропагандой преимуществ добровольного страхования. В отличие от управляющих компаний, в чьем ведении находятся московские новостройки: многие из них требуют от новоселов оплатить квитанции о страховании гражданской ответственности на время ремонта, забыв сказать, что это - вещь сугубо необязательная...

- пожар или его тушение;

Страховые случаи
Галочка в квитанции, подтверждающая ваше согласие на страхование квартиры, гарантирует выплату компенсации ущерба имуществу (квартире), если он произошел по следующим причинам:

- авария систем внутренних водостоков, отопления, водопровода и канализации;

- взрыв бытового газа;

Выплаты производятся из расчета 17 тыс. рублей за квадратный метр. Самое главное: в случае полного разрушения квартиры застрахованному гарантируется предоставление другого жилья. Чтобы получить возмещение, нужно в течение трех дней с момента происшествия сообщить о нем в страховую компанию и предъявить свидетельство о собственности на квартиру, копии квитанций об уплате страхового взноса и некоторые другие документы.

- сильный ветер (свыше 20 м в секунду), ураган, смерч, шквал, а также сопровождающие их атмосферные осадки.


Многие жители российских городов, прежде всего крупных, в последние годы стремятся переехать из многоэтажек в собственные дома. Уже сегодня около 40% - или 12-14 млн. кв. метров - из всего ежегодно возводимого в стране жилья приходится на малоэтажные здания. За последние 15 лет количество людей, желающих построить свой дом, возросло многократно: в начале 90-х годов прошлого века количество малоэтажек составляло всего 6% строящегося жилого фонда.

- Узкое место нашего страхования - протечки сквозь крышу, - разъяснила Известиям пресс-секретарь Городского центра жилищных субсидий Вера Лапкина. - Этот вариант не подпадает под понятие страхового случая и не покрывается страхованием. Другие случаи, когда люди не могут получить возмещение, - неаккуратные страховые выплаты, когда человек перестает платить, и именно в этот момент происходит беда.

С развитием экономики и формированием среднего класса появился устойчивый спрос на современные малоэтажные дома со всей необходимой инженерной инфраструктурой - водопроводом, канализацией, отоплением, но - без излишеств. Причем, если в столичном регионе коттеджи реально возводить только в пригородах, то в провинции малоэтажные поселки можно строить и в черте городов.

Еще совсем недавно возводимые в стране коттеджи можно было условно разделить на две большие группы: это были либо шикарные особняки, построенные на солидном земельном участке, со всеми удобствами, евроремонтом, либо совсем скромные дачные домики на садовом участке в шесть соток, с интерьерами из вагонки и удобствами на улице.

В отличие от многоэтажных домов, техническое состояние которых государство до сих пор во многом поддерживает за свой счет, строительство и обслуживание коттеджа с первых дней полностью ложится на плечи собственника. Одновременно частник благоустраивает и территорию вокруг своего дома. Именно поэтому государству выгодно поощрить индивидуальное строительство.

Кооперативам предоставят льготы
Долгое время строительство коттеджей в стране велось хаотично, со всевозможными нарушениями и без всякой поддержки со стороны властей. Однако теперь государство, похоже, повернулось лицом в сторону малоэтажной застройки и решило поддержать людей, которые захотели вложить собственные средства в строительство частных домов.

Сейчас физлицо при покупке земли, как правило, попадает на вторичный рынок. Те же строительные компании скупают сельскохозяйственные наделы по цене 30 долларов за сотку, потом в течение 6-8 месяцев переводят их в другую категорию, пригодную для жилищного строительства, и продают уже по цене 2000 долларов за сотку, - рассказывает генеральный директор компании АРТ-билдинг Андрей Анохин.

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который разрешит гражданам объединяться в кооперативы для получения земельных участков под строительство коттеджей. Главная идея документа заключается в том, чтобы предоставить кооперативам доступ на первичный рынок земли и тем самым снизить ее стоимость для людей. Это решение продиктовано тем, что на сегодняшний день именно приобретение земли является, зачастую, одной из самых главных проблем при строительстве собственного дома.

В кооператив будет входить от 20 до 100 пайщиков. При этом каждый пайщик в качестве первоначального взноса сможет внести 25% стоимости своего будущего дома, а остальную сумму взять у банка в кредит. При этом часть процентов по кредиту ему компенсирует государство.

Предполагается, что после вступления закона в силу можно будет создавать кооперативы двух типов: закрытого и открытого. Закрытый кооператив создается для льготных категорий граждан: молодых и многодетных семей, военнослужащих, очередников и с участием органов региональной или муниципальной власти, а в открытом - сможет участвовать любой желающий.

Закрытым кооперативам земля будет предоставляться в собственность, открытые кооперативы сначала оформят аренду, но со временем тоже смогут приобрести земельные участки в собственность, - говорит один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы России по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Как получить землю дешевле
Землю кооперативам планируется предоставлять через аукционы.

Ко второму чтению законопроекта (в первом чтении документ был принят в апреле 2007 года) Минрегионразвития подготовило важную поправку, касающуюся распределения земель. Ведомство хочет, чтобы для кооперативов проводились отдельные аукционы, в результате чего пайщики смогут избежать неравной конкуренции со строительными компаниями.

Он полагает, что пайщикам предложенная схема будет выгодна, так как они получат прямой доступ к земельным участкам.

Эту мысль поддерживает и юрисконсульт юридической фирмы Частное право Алексей Ибрагимов: Малоэтажное жилье должно стать доступнее именно благодаря льготному порядку предоставления земельных участков под строительство, тем более, что дефицит земли под коттеджи, в первую очередь вокруг крупных городов, с каждым годом будет ощущаться все больше.

Если позволить кооперативам и строителям участвовать в аукционах на равных условиях, то все останется по-прежнему: местные власти будут отдавать земли компаниям, - говорит Крашенинников.

В свою очередь юрист компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев полагает, что готовящийся законопроект удешевит землю для граждан. На аукционах для кооперативов цены на землю будут ниже, чем на аукционах для строителей, - отмечает он.

В этом смысле Ибрагимов считает очень важным предложение проводить земельные аукционы для кооперативов, исключив из их участников различные коммерческие структуры. По его оценке это новшество позволит членам кооперативов избежать конкуренции с крупными фирмами, которые обладают серьезными финансовыми и административными ресурсами.

Если льготы дадут только пайщикам кооператива, то не исключено, что компании изобретут схемы для вступления в него, чтобы получить доступ к этим льготам, - считает Анохин.

Строители тоже хотят льгот
В результате более широкого доступа частных лиц к первичному земельному рынку застройщики могут ожидать увеличения заказов на строительство коттеджей. Однако при этом они лишатся значительной части своей прибыли, которую сегодня получают от перепродажи участков. Поэтому уже сейчас строительные и девелоперские компании заявляют, что готовы выполнять эти заказы на определенных условиях.

Главная проблема при малоэтажном строительстве - подведение коммуникаций, так как инфраструктура размывается. Подвести коммуникации к одному высотному зданию гораздо легче, чем к 20 коттеджам, - поясняет коммерческий директор Капитал-груп Алексей Белоусов.

Застройщики рассчитывают, что одновременно с поддержкой кооперативов государство поможет строителям и девелоперам, взяв на себя расходы по созданию инфраструктуры: дорог, газопроводов, канализации и других инженерных коммуникаций.

Например, кирпич подорожал за год в два раза, себестоимость железобетона также удвоилась. При этом высотное строительство менее затратно с точки зрения расхода материалов, чем малоэтажное, - констатирует он.

Еще одной экономической сложностью при малоэтажном строительстве Белоусов называет стремительный рост цен на стройматериалы.

По мнению пресс-секретаря С-холдинга Оксаны Басовой, заинтересованность застройщиков в строительстве кооперативных поселков будет зависеть от окупаемости каждого конкретного проекта.

С ним соглашается и Анохин: Вверх расти дешевле, поэтому так популярно высотное строительство, а борьба девелоперов за дополнительные квадратные метры объектов вполне оправдана.

Но пока законодатели намерены помочь компаниям только с получением разрешений на строительство. Павел Крашенинников обещает, что административных барьеров при согласовании проектной документации будет меньше.

Пока предложенный механизм, скорее, будет способствовать развитию банковской системы, так как пайщики кооператива сначала возьмут у банков кредит на покупку участка, потом - на строительство дома, - полагает она.

Коттеджей будет больше при любом сценарии
Скорее всего, доработанный законопроект вступит в силу в начале будущего года. А до конца лета в России будет создано и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое станет оператором реализации малоэтажного направления в рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Архитектурные планы поселков будет утверждать Росстрой, по 10-30 планов за раз, что избавит застройщиков от частых визитов к чиновникам, - считает Крашенинников.

В результате предпринимаемых мер уже к 2010 году, по оценке члена комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, доля возводимого в России малоэтажного жилья увеличится на 10%, и будет составлять уже половину общего объема нового строительства.

По словам заместителя председателя всероссийской общественной организации Деловая Россия Елены Николаевой, главной целью агентства станет снижение административных барьеров. Сейчас это один из основных факторов удорожания жилья, - отмечает она.



Главная --> Публикации