Главная --> Публикации --> Архитекторы не торопятся с новыми проектами детских садов и школ На рынке недвижимости открылась ниша для заработка интеллектом За "детский мир" взялись по-взрослому Нетоварищеское отношение 38 российских регионов запретили игорные заведения на своей территории

Сегодня Владимир Ресин, первый заместитель мэра в правительстве, выступил с докладом по итогам деятельности строительного комплекса столицы за восемь месяцев этого года. По данным г-на Ресина, за этот период в Москве было введено в строй 2,7 млн кв. м жилых площадей, а до конца года московские власти обещают построить еще 1,7 млн кв. м. В ближайшие годы мэрия обещает не останавливаться на достигнутом - в 2004 г. в Москве будет возведено более 4 млн кв. м жилья, а в 2005 и 2006 г. этот показатель превысит 5 млн кв. м. Темпы московского строительства действительно впечатляют: чуть ли не каждый месяц риэлторы и строители рапортуют о начале реализации очередного «суперпроекта» под громким именем. Например, в сентябре должно начаться строительство еще одного жилого комплекса «Мономах» на северо-западе столицы (улица Алабяна). Между тем, как отмечают некоторые эксперты, на столичном рынке недвижимости уже появляются первые признаки затоваривания, что в перспективе может привести к резкому спаду. Возможно, что особого смысла покупать недвижимость сейчас нет – уже через год цены могут существенно опуститься.

Пузырь на рынке московской недвижимости, который активно раздувают московские власти, может подтолкнуть Россию к экономическому кризису.

По мнению начальника аналитического отдела банка «УралСиб» Владимира Мальханова, в конечном итоге нефтяное происхождение притекающих на рынок недвижимости денег ведет к постепенному надуванию пузыря. Кроме зависимости от нефтяных денег, проблема также в том, что большая часть денег привлекается в ипотеку с мирового рынка, то есть условия обслуживания кредитов «завязаны» на мировую ситуацию. «Дело в том, что московский рынок недвижимости зависит от нескольких макроэкономических факторов. Есть два способа взять ипотечный кредит на покупку жилья. Первый – это, скажем, на 10 лет под жестко установленный процент, например 12%. Второй – это фиксированная ставка, например, 7-9% плюс лондонская ставка Либор», - сказал RBC daily г-н Мальханов. Последняя напрямую зависит от общемировой ситуации: если в США, например, будут подняты процентные ставки, то ставка Либор начнет расти. «В результате заемщикам придется отдавать больше, чем они изначально рассчитывали, - рассказывает Владимир Мальханов. – С ростом процентных ставок в мире начнут сокращаться и доходы крупнейших российских компаний, которые в конечном итоге будут меньше платить своим сотрудникам».

В текущем году по сравнению с 2002 г. стоимость жилья в столице выросла почти в два раза. «Сейчас цена самого простого панельного дома в Москве начинается от 1000 долл. за квадратный метр (его себестоимость при этом равна всего 250 долл. – прим. RBC daily)», - сообщили корреспонденту RBC daily в агентстве «МИЭЛЬ-Недвижимость». Правда, по мнению ряда экспертов, радоваться росту цен не стоит: в столице раздувается банальный спекулятивный пузырь, который во многом зависит от благоприятной ценовой конъюнктуры на рынке нефти. «В России есть серьезные исследования, согласно которым существует корреляция между ростом цен на недвижимость в Москве и ценами на нефть, - сказал RBC daily менеджер «Альфа-банка» Виктор Минц. - Грубо говоря, увеличение стоимости нефти трансформируется в рост доходов достаточно широкой группы людей, которые потом и начинают активно покупать недвижимость». Ажиотажный спрос на недвижимость формируется во многом и за счет того, что из-за выросших ожиданий будущих доходов многие граждане начали покупать жилье в кредит.

Между тем уже сейчас в Москве появляются первые признаки «затоваривания» рынка недвижимости. Примером является активно продвигаемый московской мэрией проект застройки Ходынского поля. По замыслу инвесторов, среди которых числится фирма «Интеко», принадлежащая жене мэра Москвы Елене Батуриной, на Ходынке будет возведено около 400 тыс. кв. м жилья. Правда, как признались RBC daily в компании «Миэль», являющейся генеральным риэлтором проекта, пока было продано лишь 30 квартир. По данным RBC daily, питерская корпорация «Строймонтаж», активно возводящая жилье в столице, сейчас также строит дома без предварительной продажи большинства квартир в них покупателям. В результате такого затоваривания московского рынка недвижимости стоимость жилья в Москве может резко пойти вниз, что означает для инвесторов потерю вложенных средств. По мнению участников рынка, инвесторы уже сейчас начинают проявлять беспокойство.

Быстрому раздуванию жилищного пузыря в Москве способствует и то, что жилье сейчас покупается в столице собственно не для жилья, а для последующей ее перепродажи с целью получения дохода. «Довольно много людей инвестировало в недвижимость с целью сохранения и увеличения своих сбережений, поэтому, если из-за макроэкономических причин рост цен затормозится или если начнется снижение цен, эти люди немедленно бросятся выводить свои вложенные средства из недвижимости, что может превратить «легкий» спад в «тяжелый обвал»», - полагает Виктор Минц из «Альфа-банка». В одном из крупнейших московских риэлторов, компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», корреспонденту RBC daily также подтвердили, что жилье сейчас превратилось в один из финансовых инструментов. «Недвижимость в Москве сейчас не столько «место для жизни», сколько объект инвестирования. Доходность при вложении в жилье в настоящий момент в разы выше, чем банковские депозиты», - заявили RBC daily в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Как отмечает Владимир Мальханов, росту цен на жилье в Москве способствует наплыв обеспеченных граждан из регионов. «Тенденцию притока денег из регионов в Москву подтверждают остатки на корсчетах. Сейчас 70% приходится на столицу и лишь 30% на регионы, тогда как раньше соотношение было 50 на 50», - говорит г-н Мальханов.

Виктор Коклюшкин, писатель-сатирик: У нас в районе стало лучше с детскими площадками
Я бы перестроил не только Преображенский район, где я живу, но и всю столицу нашей необъятной Родины. В последние годы в городе появляются красивые и интересные здания, но строят их в закоулках и тупиках, где их никто и никогда не увидит. Они же совсем недоступны для глаз москвичей, а тем более гостей столицы! Зато на центральных улицах и площадях строятся большие и уродливые дома, среди которых много выполненных в духе промышленной архитектуры. В Москве начали появляться красивые церкви, но и они захламлены окружающими постройками - неоновыми бизнес-центрами, стоянками и гаражами. Я бы убрал весь этот фон, почистил бы его - вот тогда было бы хорошо. А еще мне кажется, что сотрудники управления, которое занимается зелеными насаждениями в городе, не очень хорошо образованны. Зачем обрезать 200-300-летние серебристые тополя так, что они гибнут?! Теперь каждый, кто едет смотреть футбол на стадион Локомотив, может полюбоваться на два таких засохших тополя: их обрезали на уровне фонарного столба. У нас в районе стало лучше с детскими площадками, но и тут не все гладко. За последние месяцы к ним вплотную подползли металлические гаражи-каркасы, которые уже обзавелись какими-то официальными номерами.

По мнению президента Восточной финансовой компании Андрея Годзинского, пирамида, строящаяся на московском рынке недвижимости, в случае ее обвала повлияет на всю российскую экономику. «Строительство жилья финансируется из двух источников – банковских кредитов и бюджета, оба из которых, по сути, представляют собой деньги простых граждан, т.е. кредиторов этого процесса, - сказал RBC daily Андрей Годзинский. – Дальше из бюджета (или кредитов) деньги попадают к риэлтору, который затем их отдает строителю. Каждый из них на этом получает определенный процент, и их совершенно не волнует, что понастроенные многоэтажки стоят незаселенными, так как у других граждан, т.е. дебиторов этого процесса, на это просто нет денег. В конечном итоге для того, чтобы избавиться от своих явно перегруженных обязательств, государство может устроить дефолт, как это было в 1998 году».
Московские власти уверяют, что эпоха точечной застройки медленно, но верно уходит в прошлое. На смену ей идет принцип комплексной реконструкции микрорайонов, когда реновации будут подвергаться целые куски города. При этом решающий голос в процессе принятия решения о том, каким стать району после перестройки, должен принадлежать его жителям. Можно ли найти решение, которое будет устраивать всех? Корреспонденты Города спросили известных людей, как бы они перестроили ту часть Москвы, где живут. Выяснилось, что даже при наличии разницы во мнениях - кому-то важнее сквер, кому-то стадион - всем москвичам катастрофически не хватает зелени и общественных пространств.

Дмитрий Липскеров, писатель: Город стал абсолютно космополитическим
Район метро Аэропорт, где я живу, по-своему уникален: 40 лет назад это была окраина, сейчас - почти центр. Камерный был район. Сейчас в него вторглись новые здания и торговые комплексы, после чего район потерял свое очарование. Весь город потерял обаяние. Исторический облик города исчез, и это, кажется, поняли даже за границей. ЮНЕСКО, например, не считает Москву городом, который надо сохранять. Да, у нас остались отдельные интересные здания, но цельной картины нет. Город стал абсолютно космополитическим. Мне бы, конечно, хотелось, чтобы в городе было больше скверов, чтобы не застраивали дворы, в которых прошло мое детство, но я понимаю, что это нереально. Любой пятачок в городе стоит бешеных денег, и естественно, что кому-то хочется их побыстрее распродать... Но это не должно делаться за счет москвичей и их детей - город, в котором негде погулять детям, - это мертвый город. Скверы, бульвары, дворы - все это должно бережно сохраняться.

Лера Массква, певица: Хочу, чтобы разобрали старый завод на Павелецкой
Я не хочу, чтобы в городе было много промышленных предприятий. Хочу, чтобы разобрали старый здоровенный завод на Павелецкой набережной! На его месте можно было бы построить много маленьких красивых домиков, посадить деревья. Все-таки эта набережная, в отличие от Бережковской или Фрунзенской, малопригодна для того, чтобы ей любоваться. Надо бороться с плохими видами, которые портят город. А в остальном, я считаю, в городе не помешало бы разбить побольше парков и скверов, чтобы люди могли гулять - хотя бы по дороге с работы и на работу. Интересно, как впишутся в существующую Москву небоскребы - надеюсь, они ее не испортят.

Лариса Рубальская, поэт: Столько кафе людям не нужно
Мне повезло. Я живу на Кутузовском проспекте. У меня уютный двор, старый район. В то время, когда велась застройка этого района, проектировали все очень хорошо. У нас нет проблем ни с архитектурой, ни с коммунальными службами. Все продумано и рассчитано до мелочей. Даже машины есть куда поставить. Я уже много лет живу в этой квартире - пока никаких претензий не было. Хотя - знаю! У нас магазинов мало. Позакрывали все. До ближайшего магазина идти минут пятнадцать.
Вот их бы я открыла. А столько кафе людям не нужно.

Виктор Гусев, спортивный комментатор: С каждыми днем Сокол становится все теснее
Вот уже два года, как я живу за городом. Переезд был связан с расширением семьи. Хотя я с удовольствием остался бы в городе. Я по натуре своей городской житель. Я согласен со всеми ограничениями городской жизни. Но мне нужна была большая квартира. На Соколе таких не нашел. Хотя, будь моя воля, обязательно бы построил дома с необходимыми именно мне домами. Вообще, я бы застроил район спортивными объектами, бассейнами, стадионами, детскими площадками. Но ведь пока все совершенно наоборот. С каждыми днем Сокол становится все теснее. Вот, к примеру, была у нас волейбольная школа, а ее взяли и разрушили. Там, кстати, занималась моя дочь. Хотя на самом деле не все так плохо. Сейчас там строится футбольное поле, появился хоккейный стадион. И я приветствую эти спортивные сооружения. Они мне куда важнее зелени и парков. Я прекрасно понимаю, что огромные парковые зоны в городе разбивать никто не будет - это все-таки город.

Основой нового строительства в центре Москвы станет возведение жилья, а также объектов социальной и культурной сферы, заявил в эфире окружного ТВ префект ЦАО Сергей Байдаков.

Артемий Троицкий, музыкальный критик: Ракушки портят старый район
Я живу на Мосфильмовской улице. Если бы это было в моей власти, то я бы многое тут поправил. Для начала снес бы все эти небоскребы, что недавно построили в моем районе. Они сильно подпортили панораму и вид из моего окна. Тут не должно быть высоток. У всех домов тут исторически была средняя этажность. Кроме того, я бы ввел мораторий на любое новое строительство. Дома приближаются к зеленой зоне. Места уже физически нет. Стоило бы разобраться и с гаражами-ракушками. Они не нужны. Вот у меня гаража нет. Моя машина всегда стоит во дворе, и никаких проблем с ней не было. А ракушки портят старый район.

Отвечая на вопросы телезрителей в эфире ЦАО ТВ, Сергей Байдаков, в частности, сообщил, что принципиальное решение об ограничении офисного и административного строительства в центре Москвы уже утверждено городскими властями и вступило в действие: целому ряду инвесторов отказано в выдаче разрешений на реализацию подобных проектов. Решено также отказаться и от высотного строительства в ЦАО.

На прошлой неделе префект Центрального округа Сергей Байдаков сделал ряд важных заявлений по одной из самых животрепещущих для жителей центра столицы тем - строительство и реконструкция в самом сердце Москвы.

Муниципальные дома вырастут в Замоскворечье, Красносельском и Таганском районах на месте старых пятиэтажек несносимых серий, которые, по мнению префекта, морально устарели и не предоставляют жителям возможности проживать в комфортных по современным понятиям условиях. При этом все жители попавших под снос пятиэтажек смогут получить новые квартиры в пределах родного округа.

Основой нового строительства станет возведение жилья и развитие инфраструктуры в округе. Так, в течение этого года планируется сдать 90 тысяч кв. метров муниципального жилья, что позволит 1000 семей-очередников и переселенцев получить новые квартиры.

Отремонтируем несколько десятков спортивных комплексов, завершим строительство управления социальной защиты населения района Арбат, будет построен КЦСО в Мещанском районе, - добавил С. Байдаков. Он также сообщил, что также будет произведен текущий ремонт объектов здравоохранения, образования и социальной защиты населения.

Кроме этого в числе основных приоритетов властей ЦАО строительство новых объектов социальной инфраструктуры. Об этом префект говорил уже на XI Конференции местного отделения ВПП Единая Россия в ЦАО г. Москвы. По его словам в нынешнем 2007 году центр столицы прирастет одиннадцатью детскими садами, тремя школами, двумя спортивно-оздоровительными комплексами, бассейном и катком.

На территории еще одного парка, ЦПКиО им. Горького, будут проводиться только восстановительные работы. Уже утвержден проект реконструкции и планировки парка. В соответствии с ним парк делится на два блока парк развлечений с аттракционами и Нескучный сад. По первому блоку будет проводиться конкурс по выбору управляющей компании, которая будет заниматься всеми восстановительными работами. Нескучный сад будет реконструирован за счет города, - рассказал С. Байдаков. Он добавил, что ограда по всей территории парка им. Горького будет сохранена в первозданном виде.

Запоминайте адреса социальных новостроек, которые уже совсем скоро откроют свои двери для жителей округа: спортивно-оздоровительный комплекс в Потаповском переулке, каток - на Рабочей улице, д. 53, бассейн - на территории Таганского парка. По поводу последнего префект подчеркнул, что бассейн будет не коммерческим, а муниципальным, следовательно, доступным любому желающему.

Выставка станет серьезным этапом в информировании населения округа о градостроительных планах. Она будет длиться 2 недели и уже сейчас идет активная подготовка, - отметил префект. - Скорее всего, мероприятие пройдет в выставочном зале Москомархитектуры на 2-й Брестской улице.

Стоит отметить, что сейчас секретов из планов строительства в центре Москвы никто делать не собирается. Наоборот: в III квартале этого года, например, состоится масштабная Выставка актуализации градостроительного плана ЦАО г. Москвы. Пятилетний план застройки округа, с детальными перспективами по каждому району здесь сможет узнать любой желающий. Отдельный день выставки будет выделен специально для жителей ЦАО. Они смогут подробно ознакомиться с градостроительными планами и задать свои вопросы непосредственно самим архитекторам.

К слову, работа по информированию населения о градпланах одной лишь выставкой не ограничится. В каждом районе ЦАО будут созданы информационные центры, подобные Большой Ленинградке. В таких центрах будут работать специалисты, которые отвечают за все аспекты строительства объекта, а также психологи, сообщил на XI Конференции местного отделения ВПП Единая Россия в ЦАО г. Москвы префект.

Сергей Байдаков пожелал жителям проявить гражданскую активность и задать волнующие их вопросы на выставке: От этих 5-летних планов зависит то, как мы будем жить дальше.

Однако нам понадобилось несколько месяцев, чтобы убедить жителей округа, что мы не собираемся сносить памятник Пушкину, осуществлять строительство в Новопушкинском сквере и отселять жителей близлежащих домов, - добавил он.

Нас всерьез беспокоят конфликты, связанные с точечной застройкой. В этой области должна быть продуманная информационная политика. Согласительные комиссии, куда приходят сторонники и противники строительства и в течение нескольких месяцев обсуждают, строить или нет это вчерашний день, - отметил С. Байдаков. По его мнению, работа центра Большая Ленинградка была очень полезной и эффективной.

В конце мая подмосковное правительство заявило о намерении плотно взяться за снос и расселение пятиэтажного фонда. По словам министра строительства региона Евгения Серегина, в течение 5 лет будут снесены все пятиэтажки серий К7 на территории региона.

Напомним, в мае 2006 года члены Общественного совета при префекте ЦАО рекомендовали органам исполнительной власти при рассмотрении материалов актуализации градостроительных планов развития территории районов ЦАО проводить процедуры информирования жителей. Сказано сделано!

Более подробные сведения о количестве крупнопанельных жилых домов серии К 7-2-4, построенных в 1960-1969 годах, и о количестве проживающих в них граждан можно найти в тексте подпрограммы Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда областной целевой программы Жилище. Наибольшее количество домов К-серии в Дмитровском (32 дома), Мытищинском (23), Солнечногорском (22), Красногорском (13) районах, а также в городах Железнодорожный (11) и Троицк (14), общая площадь подлежащих сносу пятиэтажек Подмосковья 531,4 тыс. кв. м.

Все сроки вышли
Как сказал Серегин, пятиэтажные дома первых массовых серий К7 были запроектированы еще в послевоенное время, а планируемый срок службы был рассчитан на 20 лет. Эти дома уже простояли по 30, по 40 лет, отметил министр в ходе конференции, проведенной 17 мая. Мы их адресно знаем, у нас в области 188 таких домов Эти дома можно только сносить. Больше ничего с ними делать нельзя.

Напомним, что по опыту московского сноса, коэффициент при расселении пятиэтажек, по разным оценкам, составляет от 1,4 до 1,5 По словам руководителя специальных проектов объединенного пресс-центра комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции правительства Москвы Алексея Введенского, в качестве такого коэффициента можно взять 1, То есть если на жителя пятиэтажки приходилось, например, 18 кв. м, при расселении он должен получить уже 27 кв. м.

О чем рассказывают цифры
Но снос пятиэтажек первых массовых серий это лишь часть подпрограммы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Всего же в Московской области насчитывается 7368 ветхих строений общей площадью 2,51 млн кв. м. В 2007-2010 годах планируется снести 1 358 055 кв. м ветхого фонда, а площадь жилищ, выделенная для переселения граждан за тот же период, составляет 1 351 258 кв. м. То есть отношение выделенной для переселения площади к площади снесенного жилья 0,99.

Всего до 2010 года планируется переселить 25 023 семей (или 75 070 человек) в 1 351 258 кв. м жилых площадей. С помощью несложных подсчетов получаем, что обеспеченность жильем составит порядка 54 кв. м на семью или 18 кв. м на человека, что в принципе может уложиться в зависимости от того, как переселенцы группируются по семьям (такого рода сведений в программе не содержится) в федеральный стандарт обеспеченности жильем (он составляет 18 кв. м на члена семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек и по 33 кв. м на одиноко проживающих граждан). Напомним, кстати, что по информации министерства экономики Московской области обеспеченность жильем на одного человека планируется увеличить до 2020 года с 24,6 кв. м (цифра на начало 2007 года) до 36 кв. м (то есть на 46,3%).

На этом фоне коэффициент 0,99 смотрится несколько странно даже если учесть, что он получается, если мы берем в расчет не только пятиэтажки (для которых действует цифра 1,5), но учитываем общее количество жилфонда, непригодного для проживания или с высоким уровнем износа (более 70%). В любом случае вряд ли переселенцу нужно меньше жилплощади, чем у него было раньше.

Схема привлечения частных инвесторов к строительству муниципального жилья вместо ветхих пятиэтажек уже начала работать в Подмосковье, особенно если говорить о ближайших к Москве городах: Красногорске, Одинцове, Реутове, говорят в пресс-службе компании ДОН-Строй. Уже сейчас расселением в области занимаются компании, известные за пределами региона, например СТ Групп Девеломент или СУ-15 Последняя, кстати, на днях выпустила подробный пресс-релиз, в котором делается акцент на отработанность схем по расселению ветхого фонда в московских условиях. Участники рынка соглашаются, что особенных препятствий и специфических сложностей при переносе московского опыта на подмосковную почву возникнуть не должно.

От перемены мест
Исполнителями подпрограммы по переселению жителей ветхого фонда станут, помимо региональных властей и органов местного самоуправления муниципальных образований МО (по согласованию), частные инвесторы привлекаемые на конкурсной основе организации всех форм собственности, осуществляющие свою деятельность на территории Подмосковья, как говорится в тексте подпрограммы.

Напомним, что только для того, чтобы расселить один пятиэтажный дом, инвестору потребуется построить в 1,5 раза больше площадей (то есть, грубо говоря, 7,5 этажей). А, по подсчетам Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции г. Москвы, чтобы участие в расселении было выгодным с инвестиционной точки зрения, построить придется вдвое больше, то есть уже 15-16 этажей. Отсюда и необходимость еще большей территории, ведь многоэтажное строительство подразумевает и крупную инфраструктуру. В отличие от Москвы, в Подмосковье нет такого дефицита свободных площадей, и инвесторам проще строить, не беря на себя обременений в виде муниципальных квадратных метров, комментируют в пресс-службе ДОН-Строя.

Безусловно, опыт, расселения пятиэтажек в Москве можно применять к подмосковным условиям. Наша компания занимается комплексной реконструкцией нескольких кварталов столицы, о расселении хрущевок знаем не понаслышке, говорит заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. Плаза Алексей Медведев. Работать в Подмосковье, на мой взгляд, будет даже несколько проще, чем в пределах МКАД. В Москве действует норма, по которой жители должны быть переселены в новое жилье, возведенное в том же районе, поэтому возникают трудности с подбором площадки для строительства стартового дома. В Подмосковье плотность застройки кварталов не такая высокая, и, соответственно, намного легче найти площадку для стартового дома.



Главная --> Публикации