Главная --> Публикации --> Дом на священной земле – дороже не бывает Дорога в светлое будущее. московские власти обещают избавить столицу от пробок через 10 лет Внимание, снимаем! "сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем" Земельные спекулянты могут сделать новую дорогу москва–санкт-петербург кривой

ОАО Группа компаний ПИК создано в 1994 г. По 50% акций группы контролируют председатель правления Кирилл Писарев и председатель совета директоров Юрий Жуков. ГК ПИК владеет и управляет двумя десятками строительных компаний, в том числе напрямую ей принадлежат ООО Первая ипотечная компания (строит в Москве), ЗАО ПИК-Регион (строит в регионах), ОАО ДСК-2 и ДСК- В 2006 г. группа построила 1,24 млн кв. м. Уставный капитал компании разделен на 514,26 млн акций номиналом 62,5 руб.
увеличить

Сегодня группа компаний ПИК начнет роад-шоу. Как стало известно Ведомостям, банки-организаторы оценили компанию в $11-14 млрд, на бирже будет продано 10-15% акций.

По словам близкого к размещению источника, на Лондонской фондовой бирже (LSE) и в РТС будет продано 10-15%. Около 30% этого пакета поступит в РТС, как того и требует ФСФР. Акции будут проданы примерно поровну из доли акционеров и допэмиссии в 11,3% уставного капитала.

В апреле ПИК заключила договор с РТС о листинге акций. Первичная продажа акций ОАО ГК ПИК, организаторами которой стали Morgan Stanley, Deutsche Bank и Nomura Int., состоится в начале июня. Сегодня ПИК начнет роад-шоу. Банки-организаторы оценили компанию накануне размещения в $11-14 млрд. Учитывая качество бизнеса группы ПИК, обоснованной считаем капитализацию в районе $12,5 млрд, говорится в аналитическом отчете банка Nomura к IPO (имеется в распоряжении Ведомостей).

47% всего жилья панельное, панели производят три завода в Москве (мощность 1 млн кв. м в год, за три года увеличится на 10%). Среди известных проектов компании комплекс New Переделкино, Парк-Сити, Английский квартал, подмосковные Новокуркино, Центральный.

На биржу ПИК выйдет с портфелем из 413 проектов общей непроданной площадью 8,8 млн кв. м, который CB Richard Ellis оценил в $8,8 млрд. 19,7% приходится на Москву, 51,1% на Московскую область (вместе 88% стоимости), остальное другие регионы.

В 2006 г. от продаж ПИК получила $1,546 млрд, EBITDA составила $475 млн, а чистая прибыль $298 млн.

Во II квартале компания завершит покупку еще трех проектов общей площадью 580 000 кв. м, говорится в отчете. Цена самый важный фактор, определяющий стоимость портфеля, пишут аналитики Nomura. По подсчетам самой компании, увеличение на 10% цены в среднем по рынку на недвижимость в 2008 г. удорожит стоимость портфеля на 14%.

Стоимости должен добавить и входящий в группу Банк жилищного финансирования, на который приходится, по данным компании, до 50% всех ипотечных сделок, заключенных ПИК. В 2005 г. на ипотеку в группе ПИК пришлось 25% всех продаж, таким образом, Банк жилищного финансирования выдал кредитов на $97 млн. Для сравнения: в 2005 г. объем выданных ипотечных кредитов ВТБ составил $139 млн, ДельтаКредита $113 млн, а Райффайзенбанка $98,9 млн.

В соответствующем разделе самыми большими ПИК называет риски, связанные с изменениями цен на рынке недвижимости, которые зависят от состояния российской экономики и мирового спроса на сырье и энергоносители. Компания ожидает существенного роста по выручке и прибыли: EBITDA увеличится с чуть больше $1 млрд в этом году до $2,8 млрд в 2009 г. (без реинвестирования).

Стоимость компании аналитику по недвижимости Ренессанс Капитала Алексею Языкову не кажется завышенной: Показатель соотношения капитализации к стоимости проектов составляет 1,4, тогда как средний показатель у публичных компаний, работающих на российском рынке недвижимости, 1, Большинство публичных девелоперов обладают портфелем проектов, но они не имеют денежных потоков, тогда как у ПИК достаточно серьезные потоки более $1,5 млрд.

Есть несколько вариантов расчетов стоимости компании, рассказывает руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози, наиболее объективный показатель 10 EBITDA. При таком подходе ПИК должна стоить около $11 млрд (планируемая EBITDA в 2007 г. $1,099 млрд).

Замковые пространства
Не будем забираться в историю чересчур глубоко и не станем начинать наше повествование с дворянских усадеб и дачи Ленина в Горках. Во времена более близкие (середина 80-х) практически единственным форматом загородной недвижимости были дачи. У отдельных граждан они были весьма приличными (профессорские, генеральские и, как апофеоз, цэковские), но круг этих счастливчиков был, как говорится, страшно узок. Большинство же населения довольствовалось домиками в 36 кв.м на участках в шесть или восемь соток.

Норма прибыли по строительству в этом году у группы ПИК составит 47%, в 2008 г. 50%, а в 2009 г. 55%. Языков называет эти показатели нормальными. По его расчетам, в 2006 г. средняя себестоимость строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве $1600-1650 за 1 кв. м, а продажная цена около $4000 за 1 кв. м, что соответствует общей марже примерно в 60%.
Состоятельные покупатели всегда хотели приобрести качественные, престижные жилые объекты. И в погоне за воплощением своей мечты готовы были идти на различные жертвы, и не только в денежном выражении. Ведь понимание того, что собой представляет модная недвижимость, менялось постоянно.

На рубеже 80 90-х стало можно. Были отменены многие бестолковые запреты, в том числе и тот, что домик на садовом участке должен быть не более чем шесть на шесть метров. И первой реакцией на свободу, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, стали модифицированные фазенды люди просто пристраивали к своим домам дополнительные спальни, кто-то бильярды и даже бассейны. О том, как это выглядит внешне, не думал никто дом оказывался как бы составленным из кубиков. Особенно если вспомнить, что денег у людей было немного и часто строительство затягивалось на годы.

Были, разумеется, и те, кто жил за городом постоянно. Однако, в отличие от европейских стран и США, где дом в предместье так же престижен, как и квартира в центре, у нас проживающих за МКАД считали деревенщиной. Традиции постоянной жизни за городом в СССР не было равно как и секса, и лженауки кибернетики

Года с 1995-го в Подмосковье появляется архитектура, хотя бы немного отличающаяся от замковой. Причина очевидна: люди начали ездить по миру и увидели, как живут в других странах. Первые блины, как водится, получались комом: то построят шале на абсолютно ровном поле, то возведут нечто средиземноморское, с огромными окнами и двориком-патио, к чему наш климат явно не располагает

Следующим этапом стали уже замки. Их можно считать существенным шагом вперед во всяком случае, владельцы задумались над тем, как их жилище выглядит со стороны. Озабоченность эта, правда, выглядела несколько специфически: каждому хотелось, чтобы его дом был выше и круче, чем у соседа. Башенки стремились к небу, и разница в метр-полтора по высоте воспринимались как личное оскорбление

Соизмеримость потребностей
В начале 90-х на такой параметр, как размеры участка, внимание почти не обращали. Строения по 1000 кв.м и более вырастали на наделах в 6-8, максимум 10 соток. Однако постепенно пришло понимание, что это не только некрасиво, но и неудобно видеть из своего окна только стены соседнего дома. Поэтому явной тенденцией стало увеличение размера участка сегодня для поселков, претендующих на статус элитных, они должны быть не менее 25 30 соток. Исключение составляет только Рублевка: при стоимости тамошней земли, доходящей до $300 тыс. за сотку, и 15 соток вполне элитный объект.

К тому, что считается модным и современным сегодня, наш рынок пришел году в 2003-м. Это единый архитектурный стиль всего поселка, максимально просветленные заборы, коттеджи, в которых много воздуха и света. Кроме того, отмечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент, сегодняшние покупатели очень ценят соседство с лесом и водоемом последнее, правда, только в том случае, если все юридические аспекты решены безупречно.

Пляж для двоих
Помимо архитектуры и размеров, происходили перемены и в восприятии других аспектов. Первые загородные дома состоятельных людей строились в дачных товариществах, в деревнях одним словом, там, где удалось купить землю. Однако c середины 90-х начали появляться организованные поселки. В этот период в моду вошла закрытость, вспоминает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. Уставшие от малиновых пиджаков, шестисотых меринов и прочих элементов жизни напоказ миллионеры захотели приватности. Но клубные поселки имели свои очевидные недостатки: ввиду отсутствия в Подмосковье инфраструктуры достойного уровня, ее приходилось создавать в самом поселке, но это дорого обходилось. Новой вехой стало строительство поселка Николино в 1999 г. это был одновременно и первый поселок с единой архитектурной концепцией, и мегапоселок на 250 домов. При этом в распоряжении жителей имелся и полный набор инфраструктуры рестораны и кафе, фитнес-клуб, клиника SPA, медицинский центр, клубы, банные комплексы и бассейны, теннисные корты и боулинг, пляж и лодочная станция, автозаправочная станция и мойка автомобилей, магазины.

Что касается размеров дома, то здесь все сложнее. Люди, желающие иметь огромные помещения, на рынке остались, и поскольку спрос этот вполне платежеспособеный для них есть предложения и в 1000 кв.м, и в 150 Однако это объекты усадебного типа: на огромном участке (от 1 га), с различными строениями (дом для охраны, бассейн, конюшня, крытый теннисный корт). Большинству же покупателей все это кажется излишествами, и оптимальный на сегодня размер дорогого дома 600 700 кв.м, что позволяет разместить все необходимое для жизни. Огромные по размерам дома это более дорогая эксплуатация (например, обогрев огромных помещений окажется накладным даже для очень состоятельных людей), многочисленный обслуживающий персонал. По словам знающих людей, в коттеджах, построенных лет 15 назад, сегодня очень часто встречается такая ситуация: хозяева пользуются 4 5 помещениями, а все остальное заперто.

Качество и набор инфраструктуры, безусловно, зависят от ценовой категории поселка. В группе de luxe, говорит Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, огромное внимание уделяется местоположению, архитектурным проектам, рельефу, наличию водоемов и лесного массива. На территории могут быть расположены гольф-поля, марины (в поселках на большой воде), обширные прогулочные зоны с каскадом озер и т.д. Площадь поселка может достигать нескольких десятков гектаров, несмотря на небольшое количество жилых домов. В бизнес-классе основное внимание уделяется транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Как правило, здесь будут дошкольные учреждения, школы, торгово-развлекательные центры, спортивные клубы, рестораны. При этом количество домов в поселке может достигать 350 и более.

Ну а самой свежей тенденцией, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, можно назвать начало строительства в Подмосковье мегапоселков на тысячах гектаров. О реализации такого рода проектов за последний год объявили примерно пять компаний.

На рынке дорогого Подмосковья сегодня насчитывается более 500 инфраструктурных объектов, говорит Елена Аралова, генеральный директор компании Future Fun Publishing. Приход таких крупных брендов, как Mercury, World Class, Aldo Coppola, стал своего рода разрешительным знаком, открывающим дорогу для полноценного инфраструктурного бизнеса загородом.

Освоение среды
Массовый переезд состоятельных граждан за город подтянул за собой рестораторов, косметологов, инструкторов и прочих операторов luxury рынка. Если раньше в минимальный сервисный набор входили скромный магазин и аптека, то со временем аппетиты выросли.

Рублево-Успенское шоссе по культурной, развлекательной насыщенности уже в полной мере конкурирует с Москвой, продолжает Елена Аралова. Активное строительство на Новой Риге позволяет дать аналогичный прогноз на ближайшие два-три года и по этому направлению, благо о наиболее крупных инфраструктурных комплексах заявили поселки Княжье Озеро, Резиденции Бенилюкс, Никольская слобода. Среди самых ярких проектов Павлово Подворье и NovaRiga.

И понеслось! Бутики, салоны красоты, SPA и фитнес-центры, яхт-клубы, гольф-поля, рестораны. И самое главное, школы и детские сады: Гимназия в Жуковке, Ковчег-XXI век, Бакалавр, Ломоносовская школа, Президент, Виктория, Интерколледж и пр. Без этой составляющей загородный дом никогда бы не стал местом постоянного проживания.

Любая мода это грамотный пиар, категорична Наталья Ветлугина. Если застройщик умеет не только размещать рекламные объявления, но и запускать грамотные акции, мы получаем такой результат. Самой грамотной pr-акцией в Москве можно назвать Остоженку район весьма средненький, исторически никогда не бывший престижным, но превратившийся в Золотую милю. За городом сейчас аналогичная ситуация. Трассы по многим причинам могут быть ужасными отсутствовать инфраструктура, нормальные коммуникации, адекватные съезды с магистрали, освещение, и так далее. Но шоссе превосходно распиарили и вполне понятно, почему. Девелоперы стали ее осваивать и занялись обработкой общественного мнения.

И поколение выбирает
Есть такое расхожее выражение: клиент это человек, который всегда прав и которого всегда обманывают. Звучит грубовато, но по существу точно. Если, к примеру, посмотреть на загородную недвижимость, то можно заметить, что в разные времена модными объявляются самые разные вещи, иногда полностью противоположные. Например, были распрекрасными клубные поселки, теперь же выясняется, что самые лучшие это мега. Или риэлторы, долгие годы пиарившие Рублевку, теперь говорят, что трасса эта не без недостатков покупайте-ка вы лучше на Новой Риге.

И для среднего класса тоже
С тем, что жить за городом хорошо, наши богатые сограждане согласились еще в середине 90-х. Сейчас, похоже, приходит очередь среднего класса цены на коттеджи и таунхаусы экономкласса почти сравнялись со стоимостью городских квартир. То есть, продав обычную 2-3-комнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы, можно купить в Подмосковье очень приличное жилье если, конечно, не претендовать на самые престижные на-правления. Так скоро ли жизнь за городом станет в порядке вещей?

С тем, что потребителям иногда, выражаясь не очень изящно, вешают лапшу на уши, соглашается и Нина Резниченко. Все зависит от конкретного девелопера и его подхода к строительству, говорит она. На рынке существуют мегапоселки, где у девелопера был детальный подход ко всему хороший генплан, продуманные планировки, качественные дома, достойные объекты инфраструктуры. Но ни для кого не секрет, что есть и такие поселки: отхватили кусок земли по дешевке, строят с целью вложить по минимуму, а получить по максимуму И называют это жильем нового поколения.

Пока же, к сожалению, наладить загородную жизнь, к которой привык москвич, не получается. С инфраструктурой и отдыхом еще куда ни шло, но вот пристойной работы в Подмосковье нет, и десятки тысяч людей, ежедневно приезжающих в Москву по утрам, лучшее тому подтверждение. Но эксперты все равно полны оптимизма. Наш рынок проходит ту же стадию, что и страны Запада, где население мигрировало из крупных мегаполисов в пригороды, говорит Валерий Мищенко. С развитием приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России (и в особенности с развитием доступного малоэтажного строительства) жить за городом станет в порядке вещей как для обеспеченных слоев населения, так и для не очень богатых людей. Для этого нужно создать в Московской области хорошую транспортную сеть, коммерческую и социальную инфраструктуру по основным направлениям строительства коттеджных поселков в Подмосковье. Видимо, для всего этого необходимо дополнительное время.

Решение о переезде за город зависит только от возможности устроить там свой быт, убеждена Нина Резниченко. Самое главное здесь это школы и детские сады, а также гарантия безопасности. Приоритет перед прочими имеют поселки с общественной зоной отдыха (решение проблемы общения детей со сверстниками), а также с хорошей транспортной доступностью.

"Проект "Москва-Сити" еще никогда не был так близок к завершению, как сейчас". Подобное высказывание главного архитектора столицы Александра Кузьмина, назначенного руководителем и ответственным координатором проектных работ по программе развития Московского международного делового центра "Москва-Сити", похоже, имеет под собой основания.

Водочный король поможет Лужкову достроить "Сити"
А сам мэр подумывает, не переименовать ли "Москва-Сити" в "Великий Посад"
"Проект "Москва-Сити" еще никогда не был так близок к завершению, как сейчас". Подобное высказывание главного архитектора столицы Александра Кузьмина, назначенного руководителем и ответственным координатором проектных работ по программе развития Московского международного делового центра "Москва-Сити", похоже, имеет под собой основания.

Мэр Москвы, главный инициатор грандиозного проекта, планирует переселить в "Сити" после окончания всех строительных работ мэрию и Государственную думу РФ. И подумывает, не переименовать ли неблагозвучное для русского уха "Сити" во что-нибудь более понятное, например, "Великий Посад". Лужков сам предложил такой вариант на одном из заседаний Градостроительного совета. Учитывая высочайший авторитет мэра в столичных архитектурных кругах, можно не сомневаться, что если дело дойдет до реального переименования проекта, то другие предложения даже и рассматриваться не будут.

Во всяком случае, главный архитектор официально заявляет, что остававшиеся до недавних пор свободными 15 участков на территории "Сити" приобрели своих хозяев. Это означает, что до 2007 г. (столь длительный срок объясняется сложным характером будущих зданий - это небоскребы высотой до 80 этажей) на территории "Москва-Сити" должны быть воплощены все ранее заявленные проекты. К ним относятся административно-торговые небоскребы, общая площадь которых составит более 2 млн кв. м, и многоуровневое центральное ядро, наземная часть которого будет перекрыта куполом 350 на 150 м (вполне сравнимо по размерам с Красной площадью).

Остальные инвесторы покуда себя особо не афишировали. Но они, скорее всего, уже определены - поскольку официально согласованы проекты уже трех небоскребов. Непонятна ситуация лишь с главным из них - 648-метровой 115-этажной башней "Россия" (второе название - "Федерация"), которую некогда планировалось сделать символом выставки ЭКСПО-2010 (этой выставки в Москве не будет). Еще недавно предполагалось, что инвестором и застройщиком главной башни выступит компания "Строймонтаж", которая даже учредила для этих целей компанию "Миракс-Сити". Теперь же их имени в имеющемся списке инвесторов не видно. Впрочем, удивляться здесь особенно нечему: например, корпорация "Конти", с 1997 г. занимавшаяся проектом высотного кольца Москвы и вложившая немалые суммы в его разработку, была в этом году мягко отстранена от прямого управления проектом и заменена на более понятную фигуру - Владимира Ресина. Со "Строймонтажом", судя по всему, произошла похожая история.

Вообще Юрий Лужков с легкостью может менять свое мнение - впечатляет, как быстро мэр отошел от позиции полного неприятия строительства высотных зданий в Москве к их активной пропаганде. Еще в начале года что "Москва-Сити", что программа "Новое высотное кольцо" пребывали в полном небытии. И вот на тебе - летом все переворачивается с ног на голову. Координатором программы "Новое высотное кольцо" назначается главный строитель Владимир Ресин, а "Сити" теперь будет курировать главный архитектор города. А сам мэр, по слухам, очень активно участвовал в привлечении инвесторов именно в проект "Москва-Сити". Правда, из известных девелоперов в этом проекте пока что засветилась только турецкая компания "Энка", которая уже осенью начнет строительство одного из высотных зданий и даже определилась с выбором консалтинговых агентств по его продвижению на рынке. Из других же инвесторов на слуху пока только ОАО "Северсталь", которое должно, судя по всему, выступить инвестором строительства высотки "Северная башня", да "Газпром", еще в 2001 г. приобретший права на строительство аквапарка (строительство уже идет) и изъявлявший желание построить что-нибудь еще.

Произошло это в минувшем мае, на собрании акционеров ОАО "Сити" (это управляющая компания проекта "Москва-Сити"). Тогда в совет директоров "Сити" вошли четыре представителя (всего там 9 человек) не известной широкой публике компании "Сивест", в том числе ее гендиректор Антон Исупов. Чуть позже его избрали и новым президентом управляющей компании - вместо Ирины Гаазе, возглавлявшей ее последние два года.

Общие вложения в "Сити", по словам Александра Кузьмина, составят порядка $10-12 млрд, а инвестиции в строительство зданий оцениваются в $3 млрд. И, глядя сегодня на эти цифры, начинают возникать версии, почему о захиревшем проекте "Москва-Сити" вдруг вспомнили.

Итак, контроль за управляющей компанией проекта "Москва-Сити" получила фирма, которая, как выяснилось позже, контролируется водочным магнатом Юрием Шефлером. Более известное его предприятие - фирма SPI Group, которая в России и за рубежом воюет с государственным предприятием "Союзплодоимпорт" за права на советские водочные марки "Столичная", "Московская" и ряд других. Юрия Шефлера, кстати, очень хотели бы видеть на допросе следователи Генпрокуратуры, поэтому он в последнее время старается в России не появляться (на прошлой неделе Шефлер был замечен в Монако, на вечеринке компании "Дон-Строй").

Эта рокировка отражает изменения в структуре акционерного капитала "Сити" - "Сивест" завладел 25% акций компании (250 000 акций). Скупкой акций по их заказу у мелких акционеров с начала года занималась инвесткомпания "Атон". В результате "Сивест" оказался крупнейшим акционером "Сити", поскольку прежнему менеджменту "Сити" принадлежало 20% акций, а остальные были распылены среди более чем 10 000 акционеров.

Прибыль, по данным Ирины Гаазе, упала на 31% в 2002 г., что же касается активов, то пока компания "Сити" выкупила в собственность лишь 5000 кв. м площадей в "Москва-Сити": 3500 кв. м в "Башне-2000" и 1500 кв. м в административном здании на Краснопресненской набережной. Было еще у "Сити" и право управления пешеходным мостом "Багратион", а также договор доверительного управления "Башней-2000" с ООО "Миосор" (100%-ная собственность правительства Москвы), собственником большей части здания. Однако, судя по всему, задним числом Ирине Гаазе удалось переуступить права управления этими объектами "Миосору". Поводом для этого могла послужить не простая женская обида, а личная заинтересованность. Ведь по имеющимся сведениям, порядка 1600 кв. м площадей на торгово-пешеходном мосту "Багратион" арендуют две компании, частично (на 55% и 70%) принадлежащие г-же Гаазе и выплачивающие в качестве арендной платы $130-150 за кв. м при общей ставке аренды в $525 за квадрат. Не менее запутанная ситуация с арендными платежами и в "Башне". Специалисты отмечают, что площади в "Башне" открыто в аренду не предлагались, а если и выходили на рынок от лица многочисленных собственников этого объекта с непонятными правами, то по несуразным для Москвы арендным ставкам, достигавшим $1100 за кв. м без учета операционных расходов.

В чем смысл приобретения компании, прибыль которой снижается, а активы довольно скудны?

Несмотря на повышенное внимание властей к проекту, отношение к нему специалистов рынка не совсем однозначно. К примеру, руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Collirrs International Олег Мышкин сказал следующее: "Москва-Сити", безусловно, очень амбициозный проект, у него есть очень большие перспективы и нам он интересен. "Сити" начинается проектом, за спиной которого стоит девелопер с великолепной репутацией и опытом работы на этом рынке, - компания "Энка". Учитывая тот факт, что проект находится не в историческом центре города, у архитекторов появляется возможность для создания новых современных архитектурных решений и вариантов дизайна, к примеру панорамное остекление и т. д. Тем не менее, нужно сказать, что этот проект имеет много сложностей, связанных с тем, что местоположение "Москва-Сити" неоднозначно, и потребуется немало времени, прежде чем ему удастся завоевать достойное место на московском рынке. Помимо этого, выход такого большого количества площадей на рынок может быть воспринят его игроками по-разному. И пока совсем непонятно, насколько они будут востребованы".
В последнее время все чаще высказываются мнения о том, что в недалеком будущем цены на недвижимость в Подмосковье сравняются с ценами на московское жилье. И, кажется, что эти времена уже настали. Дефицит предложения жилья наблюдается уже не только в Москве, но и в ближнем Подмосковье. И самые дальние точки московского региона привлекают теперь покупателей недвижимости.

Заинтересованность Юрия Шефлера этим непростым хозяйством можно объяснить главным (в потенциале) "активом" управляющей компании. Речь идет о праве взимания 2,5% от стоимости всех проектов в рамках "Москва-Сити" - за исполнение функций заказчика проекта. Покуда инвесторов нет и работа на стройках не кипит, этот "актив" - спящий. Но сейчас, когда и мэр Лужков, и главный городской архитектор Кузьмин уверяют, что деньги найдены, актив становится просто золотым. И если все сложится для "Сити" удачно, вложения Шефлера в размере $2,5-3 млн в покупку акций управляющей компании должны окупиться сторицей: только по официальным прикидкам, которые в процессе строительства наверняка возрастут как минимум на 10%, стоимость сооружения высоток на территории "Москва-Сити" должна составить порядка $3 млрд. А 2,5% от этой суммы - ни много ни мало $75 млн. Совсем неплохая доходность, даже если и придется делиться с теми, кто вовремя предоставил нужную информацию.

При этом то же издание в номере от 14 мая признает, что при всей популярности Подмосковья до пика строительного бума ему еще далеко. Большинство масштабных девелоперских проектов загородной недвижимости существует пока только на бумаге, - пишет газета о том, что в Московской области пока реализуется около десяти крупных проектов, предполагающих как строительство многоэтажных жилых массивов, так и коттеджную застройку класса de luxe. Однако бум загородного строительства существует пока преимущественно на бумаге - девелоперы лишь начинают реализацию задуманных проектов, - отмечает издание. Анонсирование строительства сейчас сильно опережает сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Большинство крупных проектов сосредоточено на северо-западе Московской области. Это престижные Рублевское и Новорижское направления, к примеру, проекты компаний Нафта-Москва или Sinergio. Нафта-Москва реализует проект Рублево-Архангельское, предполагающий возведение малоэтажного города на площади 430 га в 3 км от Москвы между Рублевским и Новорижским шоссе (общая площадь строений разного типа - 2,7 млн кв. м). Продажи недвижимости в нем, как сообщил BFM девелопер проекта Терра девелопмент, еще не начаты. Однако в информационный центр компании уже поступило несколько сотен заявок потенциальных покупателей, и это несмотря на то, что ориентировочная цена продажи девелопером еще не определена. Как говорят в самой компании, цены будут такие же, как на элитное московское жилье, - в среднем $15 тыс.

Так, в статье Окраины Подмосковья дорожают быстрее пригородов газета Business Financial Markets (номер от 11 мая) сообщает о том, что рынок подмосковных частных домов в 2007 году демонстрирует стабильный рост. Газета пишет: Участники рынка убеждены, что вскоре на рынке недвижимости Московской области будут превалировать предложения эконом-класса в дальнем Подмосковье. По данным аналитического центра холдинга Миэль, этой весной объем предложения на рынке подмосковной жилой недвижимости в сравнении с прошлым кварталом снизился на 1,3%, до 10,2 тыс. домов, дач, вилл и коттеджей. Причем 35,5% выставленных на продажу объектов находятся на расстоянии от 16 до 30 км от МКАД. Нынешний рост цен на рынке загородной недвижимости вызван удорожанием земли, стройматериалов, стоимости подвода коммуникаций. Кроме того, в этом сегменте основной поток продаж приходится как раз на весенний период, - считает исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая... Самыми высокими темпами дорожает недвижимость в дальнем Подмосковье. По оценкам аналитиков Миэль, в общем объеме предложений она занимает всего 9,7%. Несмотря на это, за минувший квартал объекты подорожали на 16,4%. Под дальним Подмосковьем аналитики условно понимают отметку далее, чем 40-60 км от МКАД. По общему мнению участников рынка, домовладения в дальнем Подмосковье в ближайшем будущем продолжат стабильно дорожать, - заключает газета.

Широкомасштабное строительство частных жилых домов в Подмосковье заставило банки разрабатывать новые схемы кредитования. Так, если раньше банки выдавали кредиты на строительство под залог квартиры, то сейчас уже появились банковские продукты, которые предполагают целевое кредитование именно строительства частных домов.

В статье также рассказывается о проекте девелопера Sinergio совместно с британским инвестфондом Norfolk, который предполагает возведение на Рублевском шоссе коттеджного поселка площадью 430 га (инвестиции $3 млрд). Есть и третий масштабный проект на этом направлении: Istra Project. Его реализует Капитал труп совместно с девелоперской компанией MosCityGroup. На 13 отдельных участках земли общей площадью 1150 га в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе планируется построить более 1,5 млн кв. м, 5-7% из которых - малоэтажное строительство с квартирами площадью от 75 кв. м, а до 10% - виллы площадью 600-1000 кв. м (каждая с участками до 3 га). Оставшиеся площади займут более 3 тыс. коттеджей по 150-300 кв. м с участками средней площадью 30 соток. Самым дорогим проектом Подмосковья BFM называет Agalarov Estate: в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе на площади 300 га планируется построить 35 коттеджей стоимостью $3-5 млн. На этой земле собираются также организовать заповедную зону, построить отель и поля для гольфа. Самих девелоперов не смущает, что возводимое ими жилье будет доступно далеко не всем. Аналитики рынка прогнозируют рост спроса на элитную подмосковную недвижимость в ближайшие три-пять лет, - отмечает BFM. Среди амбициозных и дорогих строительных проектов находятся и те, которые будут доступны льготникам и очередникам: Часть построенного в рамках нашего проекта жилья, около 3%, будет передана муниципальным властям для реализации социальных программ. Эти квартиры распределят между льготниками и очередниками в рамках программы Доступное жилье. Но это жилье будет находиться не в коттеджных поселках, а, скорее всего, в кварталах многоэтажной застройки, - пояснил директор департамента общественных связей управляющей компании Масштаб Евгений Редькин. Компания Масштаб совместно с девелопером Авгур эстейт застраивает территории колхоза Коммунарка, расположенного на Калужском шоссе.

Об особенностях подмосковной ипотеки рассказывает издание Квартирный ряд: По информации экспертов рынка, 70% покупателей жилья в области - москвичи, а не жители соседних с Подмосковьем регионов, как это принято считать. Объемы ипотечных сделок в области отличаются от столицы незначительно. По данным банка DeltaCredit, их доля в Подмосковье составляет 10%. 30% новостроек области, по данным агентства МИАН, приобретаются с помощью кредитных схем. Подмосковный покупатель недвижимости может обратиться в банк или ипотечную корпорацию Московской области. В первом случае заемщик получит частные банковские деньги, во втором - федеральные. Федеральные - под 12%, средства обычного банка - под чуть более низкие проценты, - отмечает издание. - ИКМО выполняет сегодня роль ипотечного брокера, который к тому же выдает займы, формирует пулы закладных и оформляет под них ценные бумаги АИЖК. Сегодня эта структура, учредителями которой выступили правительство Московской области и 14 муниципальных образований, переживает процесс смены руководства. Программа кредитования ИКМО реализуется в 58 муниципальных образованиях. Корпорацией выдано 4921 ипотечных кредитов и займов на сумму более 6,1 млрд. руб. Строительство ипотечных жилых домов общей площадью квартир около 1,2 млн. кв. м ведется в Дмитрове, Долгопрудном, Домодедове, Егорьевске, Железнодорожном, Звенигороде, Истре, Красноармейске, Наро-Фоминске, Павловском Посаде, Сергиевом Посаде, Ступине, Щелкове, Электростали, Балашихе, Дубне, Юбилейном, Коломне, Ногинске, Одинцове.

Подробнее о новинках строительного кредитования пишет журнал Коммерсантъ - Деньги в номере от 14 мая. Журнал пишет: Банки до сих пор неохотно предоставляют кредиты на покупку строящегося загородного дома - инвестиционные контракты на строительство коттеджей берут в залог единицы. В рамках общих программ, когда заемщику предоставляется неограниченный выбор коттеджных поселков, предоставляют кредиты Банк Сосьете Женераль Восток, Пробизнесбанк, Промсвязьбанк и Росевробанк. В этих банках перед выдачей кредита на строящийся дом обязательно тщательно изучают документацию застройщика поселка. Другое дело, если у банка с застройщиком есть договор или же банк является непосредственным кредитором строительства поселка. В этих случаях документы на поселок собирать не нужно. Тяжелее взять ипотечный кредит как раз на этапе строительства, поскольку могут быть сложности в предоставлении документов на коттедж непосредственно и по поселку в целом., - поясняет начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Зееман. Один из новых, но, по мнению участников рынка, перспективных продуктов - кредитование покупки земельного участка. Это чрезвычайно хлопотный и рискованный вид кредитования, поскольку без стоящего на участке дома объектом залога земля становится с трудом. Из-за отсутствия отлаженной системы ценообразования участок сложно адекватно оценить, отсюда вытекает проблема с его последующей продажей в случае дефолта заемщика. Однако такой залог сегодня все-таки принимают Банк Москвы, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Сосьете Женераль Восток. Банки с большим удовольствием возьмут в залог землю и предоставят кредит, если участок находится на популярном направлении. Также согласие банка на выдачу кредита будет зависеть от наличия на участке коммуникаций. По мнению участников рынка, этот продукт будет востребован среди заемщиков, но произойдет это только через несколько лет. А сегодня такой продукт популярен в регионах, где оформление земельных участков в собственность проходит с меньшими сложностями, чем в Москве, да и культура строительства собственного дома за городом более распространена и необходима, чем в столице, - заключает издание.

В след за строительством объектов жилой недвижимости в ближнее Подмосковье потянулись и строители офисов. Как отмечает в номере от 14 мая издание МирDom. Business, тенденция освоения территорий за МКАД для проектов офисной недвижимости начала активно развиваться в последние два года. Столичные инвесторы и девелоперы стали обращать внимание и на города-спутники ближнего Подмосковья, такие как Химки, Красногорск, Одинцово, Реутов, Мытищи. По мнению аналитиков рынка, за последние два года деловая активность в ближнем поясе, образованном городами-спутниками, развивалась довольно интенсивными темпами, и в настоящее время имеются все предпосылки для дальнейшего роста. Тем более что сегодня этот рынок еще недостаточно развит, поскольку, во-первых, всех крупных инвесторов и девелоперов притягивает Москва, во-вторых, из-за отсутствия сформированной бизнес-среды Подмосковье не хотят осваивать московские арендаторы. В-третьих, в Подмосковье недостаточно развита инфраструктура - транспортное сообщение, гостиничные и рекреационные площади. Пока спрос со стороны московского офисного рынка распространяется лишь на район вблизи МКАД. В городах Подмосковья спрос представлен местными компаниями, которые ориентированы в основном на свой район. Этот спрос вполне удовлетворяется существующим предложением - нежилые помещения на первых этажах жилых домов, площади в зданиях НИИ и промзонах, - говорит директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. При этом, - считает он, - потенциал у Московской области значителен - ввиду того, что Москва, расширяясь, будет все больше распространять вокруг себя свою социально-экономическую среду, - отмечает издание. Однако развитие сектора офисной недвижимости в Подмосковье связано и с серьезными преимуществами: более быстрыми сроками и процедурой получения участка под застройку, а также с возможностью освоения больших площадей. Кроме того, низка себестоимость строительства. Издание также отмечает, что в будущем центром притяжения деловой активности могут стать аэропорты и прилегающие к ведущим к ним трассам территории. Речь в первую очередь идет о Ленинградском шоссе.

Продолжая тему растущей популярности жилья в Подмосковье, Коммерсантъ - Деньги в номере от 14 мая пишет о таком аспекте, как комфортабельность жилья и качество жизни. Пока в малоэтажных жилых комплексах Подмосковья за меньшие деньги можно приобрести гораздо больше составляющих комфортной жизни, нежели в столице. По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, в новостройках Подмосковья средняя цена предложения составляет $1100-2486 за квадратный метр. На стоимость жилья в новостройке значительное влияние оказывают два ключевых фактора: расположение и тип дома... Строительство малоэтажных загородных комплексов - это, безусловно, тенденция. Покупатели все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологическую составляющую, а не только возможность быстро доехать до работы. Ведь по стоимости квартиры в малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы с квартирами в Москве. Естественно, стоимость квадратного метра ниже, чем в столице ($1300-3500). Однако площади квартир больше, поэтому общая цена за однокомнатную или двухкомнатную квартиру сопоставима со стоимостью квартиры в Москве с тем же количеством комнат. Например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв. м, а в малоэтажном комплексе - 75-90 кв. м, - пишет издание.

В свою очередь, в номере от 14 мая Комсомольская правда предупреждает: Через полвека в Подмосковье исчезнут все леса. В области в связи с интенсивным строительством и освоением земель нещадно вырубаются леса. Газета пишет: Странная получается ситуация. С одной стороны, всем известная аксиома: 30 километров лесов в радиусе от Москвы - это неприкосновенный зеленый пояс. Если они исчезнут, Москва задохнется. Уже сейчас столица обеспечивает себя свежим воздухом лишь на десять процентов, - говорит эксперт Центра охраны дикой природы Людмила Волкова. - Недостаток кислорода компенсируется за счет воздушных потоков, приходящих из других регионов. А представляете, что творится в столице с воздухом в безветренные дни, когда эти потоки до нас не доходят? Но, оказывается, юридически такого понятия, как защитный пояс, не существует. Об этом сообщила министр экологии Московской области Алла Качан в одном из интервью: Я бы назвала этот термин (зеленый пояс) лукавым. Нет такого понятия ни в Градостроительном кодексе, ни в каком другом документе. К сожалению, у нас нет никаких полномочий распоряжаться лесами, - объяснили КП в Министерстве экологии и природопользования Московской области. - Леса всегда были в федеральном ведомстве. Да и по новому Лесному кодексу наша область - единственная в России, которой леса не отдали.

О конкретном бизнес-проекте пишут Ведомости в номере от 16 мая. Европейский мелкооптовый ритейлер номер два - Selgros Cash Carry - начнет торговлю в России с Подмосковья. Первый гипермаркет Selgros откроется во II квартале следующего года - земельный участок под него уже куплен. Эксперты считают, что Selgros упустила время: своего прямого конкурента - Metro Cash Carry - догнать в России ей будет непросто... Председатель совета директоров и генеральный директор Otto Group Михаэль Отто сообщил, что участок под строительство первого российского гипермаркета Selgros уже приобретен в ближнем Подмосковье. Источник Ведомостей, близкий к акционерам РТМ, сообщил, что сделка по покупке первого участка площадью 6 га в ближнем Подмосковье (на юго-востоке от столицы) как раз сейчас завершается, - отмечает газета.



Главная --> Публикации