Главная --> Публикации --> Можно ли сесть в тюрьму, если не заплатишь налоги за сданную квартиру? Первый участок цкад откроется только в 2012 году Дом на священной земле – дороже не бывает Дорога в светлое будущее. московские власти обещают избавить столицу от пробок через 10 лет Внимание, снимаем!

Ипотека имеет ряд подводных камней, появляющихся в процессе подбора кредита

Странные дела творятся на российском рынке ипотечного кредитования, господа. Банки, на первый взгляд, делают все возможное для того, чтобы увеличить число заемщиков и объемы кредитов, выданных на приобретение жилья. И ставки потихоньку снижают, и программы, предусматривающие внесение первоначального взноса, разрабатывают, и сроки погашения кредита растягивают, и сроки принятия самого кредитного решения сокращают

Возникает резонный вопрос: почему?
Понятно, что часть потенциальных заемщиков отпадает по очевидным причинам: не могут они позволить себе выплачивать несколько десятков тысяч рублей ежемесячно в рамках обслуживания ипотечного кредита. Семейные бюджеты у них таких расходов просто не потянут. Часть людей уклоняется от такого счастья, как ипотечный кредит, потому что не хочет даже ради приобретение новой квартиры лезть в кабалу на 10, 15, а то и 25 лет. Наиболее экономически продвинутых клиентов может смутить мысль о том, сколько же им придется переплачивать за выданный кредит, особенно если учесть, что даже самые либерально настроенные банки выдают ипотечные кредиты под 9-11%. Наконец, многие наши сограждане просто боятся рисковать: ведь ипотечный займ является по определению залоговым, а в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. То есть квартира, ради которой все и затевается.

Казалось бы, все во имя человека, все для блага человека. А человек - вернее, подавляющее большинство россиян, желающих улучшить свои жилищные условия - за ипотечными кредитами не обращается.

Первый такой камень: справка о доходах. Казалось бы, в этом вопросе многие коммерческие банки придерживаются либеральной позиции. Они, в отличие от лидера кредитования физических лиц в лице Сбербанка, не настаивают на обязательном предоставлении официальной справки о доходах, заверенной по месту работы. В пакете требуемых документах фигурирует лишь справка о доходах по форме банка. Что существенно облегчает жизнь потенциального клиента. На первый взгляд.

Но при всем при том есть потенциальные заемщики, готовые принять на себя и сопутствующие риски, и высокие финансовые издержки при обслуживании ипотечных кредитов. Тем не менее, часть из них так и не становится клиентами банка. Почему? - Да потому, что, помимо вышеперечисленных, ипотека имеет еще несколько подводных камней, которые становятся очевидными только тогда, когда человек начинает всерьез подбирать для себя подходящую кредитную программу.

Второй, не менее серьезный момент. Как известно, в России получению ипотечного кредита в большинстве случаев предшествует подбор квартиры, которую человек хотел бы приобрести. Взять кредит и потом начать подыскивать жилье для покупки на нынешнем рынке недвижимости с растущими ценами - не слишком разумное занятие, поэтому обычно потенциальные заемщики предпочитают идти иным путем. Но для получения кредита мало предоставить справки и убедить банк в своей платежеспособности: необходимо, чтобы банк принял подобранное клиентом жилье в качестве залога. И как раз этот момент на практике оборачивается для людей проблемами, а то и горьким разочарованием.

Однако при ближайшем рассмотрении такое послабление оказывается мнимым. Человек заполняет справку по форме банка, но на этом его мытарства не заканчиваются - с него начинают требовать еще один документ, подтверждающий размер доходов. Например, справку с места работы - пусть, мол, бухгалтерия напишет вам справку и укажет там хотя бы минимально допустимую сумму: например, зарплату в 30-40 тыс. месяц. Понятно, что такое требование становится для многих людей совершенно невыполнимым: если они не могут изначально предоставить официальную справку о доходах, значит, работодатель выдает им зарплату в конвертах. И он нисколько не заинтересован в том, чтобы заверять этот факт подписью и печатью и навлекать на свою голову неприятности в виде налоговой инспекции.

В заключение хочется подчеркнуть: все вышеизложенное не следует воспринимать как критику банковских программ ипотечного кредитования или, вернее, банковской практики предоставления займов на покупку жилья. Не подлежит сомнению, что банки должны тщательно страховать свои риски при любых видах кредитования, и особенно в тех случаях, когда речь идет о предоставлении длинных заемных средств сроком на 10, 15 или 25 лет. Однако очевидно и другое: зачастую реальные требования банков к потенциальным заемщикам сильно отличаются от требованиий, содержащихся в рекламных буклетах, лежащих в отделениях банков. И это обстоятельство не слишком способствует развитию ипотечного кредитования в России.
Компании, работающие в сфере недвижимости, облюбовали долговой рынок. В марте текущего года состоялось размещение первого выпуска облигаций ЗАО МИАН-Девелопмент, входящей в группу компаний МИАН. Теперь на ММВБ выходит другая крупная компания отрасли - МИЭЛЬ.

Объяснить, почему так выходит, лучше всего с помощью наглядного примера. Человек, например, из соображений экономии хочет приобрести квартиру в неидеальном состоянии - в старом доме, не отремонтированную и т.д. Если банк сочтет такой залог слишком дешевым, он может отказать человеку в предоставлении кредита. Понятно, что в этом случае могут пострадать только потенциальные заемщики с низким уровнем дохода. Но ведь на деле, именно они составляют значительную долю в общем количестве людей, обращающихся в банк за кредитами.

По предварительным расчетам аналитиков ИБ Траст, ставка купона должна составить 12-12,5% годовых, эффективная доходность - 12,25-12,75%.

МИЭЛЬ-Финанс (дочка холдинга МИЭЛЬ) в текущем месяце планирует занять на облигационном рынке 1,5 млрд рублей, разместив 1,5 млн трехлетних облигаций. Организатором и андеррайтером выпуска выступает ИБ Траст, поручителями займа - ЗАО Золотая миля и ЗАО МИЭЛЬ -Недвижимость, входящие в структуру холдинга МИЭЛЬ. Облигации имеют 6 полугодовых купонов. Ставка 1-го купона будет определена на конкурсе при размещении, ставка 2-го купона приравнена к величине ставки 1-го. Ставка 3-6 купонов определяется эмитентом перед началом 3-го купонного периода. ФСФР зарегистрировала облигации ООО МИЭЛЬ-Финанс 1-й серии в декабре 2006 года под номером 4-01-36225-R.

Привлеченные долговые средства пойдут на финансирование одного из ключевых направлений деятельности компании - инвестирование проектов в сфере строительства жилья. По итогам 2006 года доля компании на рынке новостроек столицы составила 9,2%, а на рынке вторичной недвижимости - 5,6%. В текущем году корпорация планирует занять 10% московского рынка новостроек.

Особенность выпуска облигаций МИЭЛЬ-Финанса - наличие дополнительного условия - ковенанты. В том случае, если показатель операционных активов двух поручителей займа по итогам каждого отчетного квартала окажется в 1,4 раза ниже по отношению к облигационному долгу (2,1 млрд рублей), держатель облигации сможет потребовать от компании досрочного погашения долга. Сегодня уровень операционных активов составляет 21 млрд рублей, что в 10 раз превышает критический уровень. В самой компании-эмитенте говорят о низкой вероятности досрочного погашения займа. Ковенант - это не столько сама гарантия, сколько способ обратить внимание инвесторов на высокие обороты компании и финансовую устойчивость, - говорит финансовый директор компании МИЭЛЬ Евгений Плаксенков. С ним согласен аналитик УК Капиталъ Алексей Попов, право требовать досрочный возврат средств при резком сокращении активов на текущий момент предусматривает достаточно нереальную ситуацию.

Зачем же Холдингу, не имеющему проблем с банковскими займами, выходить на новый для себя финансовый рынок, рискуя переплатить при этом за дебют несколько процентов? Основная цель - не столько привлечь дополнительные средства, сколько сделать очередной шаг к публичности и удержаться на рынке долгового финансирования: У нас большой опыт финансирования через банковские кредиты, - рассказывает Евгений Плаксенков. - Теперь наша задача - формирование кредитной истории на публичном рынке долгового капитала, повышение прозрачности компании и ее инвестиционной привлекательности. В конечном итоге, мы работаем на отрасль в целом - повышая ее публичность, снижаем стоимость финансирования.

Декларируемая цель облигационного займа - финансирование инвестиционных проектов на рынке новостроек. На текущий момент МИЭЛЬ реализует около двадцати инвестиционных проектов в городском жилищном строительстве. Однако на практике МИЭЛЬ не испытывает дефицита денежных средств. Корпорацию на крупные проекты охотно кредитуют крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, МДМ, Альфа, Абсолют, Экспобанк.

С 2006 года МИЭЛЬ находится в процессе перевода отчетности на МСФО, более понятный и прозрачный стандарт для инвесторов. В 2007 году уже сформирована новая учетная политика, основанная на международных стандартах. А с 2008 года компания планирует предоставить аудируемую международными аудиторами консолидированную отчетность всего холдинга. Пока же корпорация отчитывается по РСБУ. По мнению аналитика Банка Москвы Анастасии Залесской, отсутствие МСФО затрудняет объективную оценку денежных потоков компании: В результате размещение облигаций может пройти по более высокой ставке - на уровне 12,5-13% годовых. А вот введение консолидированной отчетности может снизить доходность облигаций, - рассуждает г-жа Залесская.

Первые шаги к публичности компания уже сделала. К примеру, впервые раскрыта структура холдинга. Бенефициаром является основатель бизнеса - Григорий Куликов. Ему принадлежат 75,1% головной компании ЗАО МИЭЛЬ, остальные акции - в активах ЗАО Агентство МИЭЛЬ, входящего в структуру холдинга. Остальные компании подчиняются головной компании и поделены по четырем главным бизнес-направлениям: новостройки, загородная, коммерческая недвижимость и регулярный рынок. МИЭЛЬ -Финанс реализует пятое направление бизнеса, привлекая в холдинг финансирование. Поручители займа - ЗАО МИЭЛЬ -Недвижимость и ЗАО Золотая миля - относятся к блоку новостройки. И это не случайно, ведь средства от облигационного выпуска будут использованы именно в этом секторе.

Что происходит на рынке недвижимости? И удачно ли компания выбрала время для размещения облигационного займа? До недавнего времени на рынке московской недвижимости спрос стабильно превышал предложение. В результате такой диспропорции в период с 2002 по 2006 годы произошел более чем четырехкратный рост цен. А в 2006 году средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Москве подскочила на 100%. В начале текущего года дисбаланс спроса и предложения сократился, в результате чего произошла стабилизация, продолжающаяся и поныне.

Опасения потенциальных инвесторов могут вызвать достаточно высокий уровень краткосрочной задолжности и снижение показателей выручки у поручителей по итогам 2006 года. Однако при детальном рассмотрении финансовой отчетности поручителей, видны позитивные факторы, нивелирующие и объясняющие эти показатели. Во-первых, следует обратить внимание на структуру средств компании, которые более чем на 80% сформированы за счет краткосрочных высоколиквидных активов. Во-вторых, следует учитывать специфику отрасли, которая характеризуется наличием существенного временного промежутка между фактическим появлением выручки и ее отражением по бухгалтерской отчетности. По данным МИЭЛЬ, нереализованный доход компании к сегодняшнему дню составляет большую часть ее долга (около 9,9 млрд из 13 млрд). Отложенная прибыль является нормальным свойством любой инвестиционно-девелоперской деятельности, - замечает финансовый директор компании МИЭЛЬ Евгений Плаксенков. С точки зрения операционной эффективности компании EBITDA margin находится на достаточно высоком уровне. По итогам 2006 года для ЗАО МИЭЛЬ - Недвижимость этот показатель составил 66%.

Разогреву рынка в дальнейшем будут способствовать потенциальные покупатели. Недвижимость остается самым привлекательным объектом для вложения средств для большинства (96%) москвичей, свидетельствуют данные опроса агентства ВЦИОМ. При этом 70% жителей столицы убеждены в возобновлении темпов роста цен на квадратный метр, 69% граждан желает улучшить свои жилищные условия, и 30% из них готовых купить квартиру уже в этом году. Учитывая, стабильный рост доходов населения в целом и развитие инструментов ипотечного кредитования, квартиры для многих становятся доступнее с каждым годом.

Специалисты склоняются к тому, что стагнация цен на рынке носит сезонный характер и ожидают восстановления высокого спроса на жилье уже этой осенью. По их оценкам, в ближайшие три года рост цен установится на уровне чуть выше инфляции - 15-20% в год. Некоторые исследователи делают более оптимистичные прогнозы. К примеру, группа РЭА - Риск-менеджмент совместно с аналитическим центром Realty Monitor, предсказывают до 50% роста. По прогнозам агентства ирн, средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2007 году составит 4150 долл. за кв.м, в московской области - не превысит 2000 долл.

Узнать, чья гипотеза наиболее точная мы сможем уже в этом месяце, через пять дней после публикации точной даты эмиссии.

Хотя ситуация на рынке недвижимости сейчас не такая благополучная, как год-два назад, у компании есть неплохие шансы разместиться на планируемых уровнях - 12-12,5%, - утверждает аналитик УК Капиталъ Алексей Попов. По его мнению, успеху поспособствует высокая ликвидность на рынке, а также достаточно неплохая история компании. Аналитик ИК Финам Владимир Сергиевский не верит в настороженное отношение инвесторов к компаниям рынка недвижимости. Вряд ли можно говорить о настороженном отношению инвесторов к компаниям рынка недвижимости: за последние два месяца прошло сразу два успешных IPO девелоперских компаний AFI Development и ПИК. Однако некоторая неопределенность относительно будущей динамики цен на недвижимость формируют дополнительную неопределенность для инвесторов, - оговаривается он и пророчит компании размещение на верхних границах планируемого диапазона. Другой аналитик - Анастасия Залесская из Банка Москвы - указывает на высокую ликвидность на рынке облигаций: Период в целом выбран удачный, - говорит она. - Объем спроса на рынке относительно высокий. В день размещается по 5-6 облигационных выпусков. По ее мнению, облигации будут раскуплены по ставке купона 12,5-13%, однако признает, что когда выйдет консолидированная отчетность МСФО доходность бумаг снизится.

Сейчас тоннель все еще открыт, но схема движения на поверхности Ленинградского шоссе уже изменилась.

В минувшие выходные столичные власти в очередной раз перенесли дату закрытия тоннеля под Ленинградским проспектом в районе метро Сокол. Сначала тоннель обещали закрыть в начале июня, но, не сумев согласовать пути временного объезда, чиновники отсрочили это печальное событие на конец месяца. 20 июня градостроители клятвенно пообещали начать реконструкцию тоннеля в ночь c 30 июня на 1 июля. Теперь срок перенесен еще на неделю, но в ночь с субботы на воскресенье строители перекрыли оба разворота над тоннелем у высотки Гидропроекта и перенесли остановки общественного транспорта. Немедленно образовались большие пробки. А после закрытия тоннеля ездить по Ленинградке станет еще сложнее.

Как выяснили Известия, после закрытия тоннеля движение в районе метро Сокол кардинально изменится. Строители добавят к существующим дорогам по две полосы в каждую сторону. На пересечении Ленинградского проспекта с Балтийской улицей уберут светофор, и машины смогут безостановочно двигаться в сторону области по трем уже существующим и двум дополнительным полосам. В центр проехать теперь можно будет практически через территорию Гидропроекта - это здание стоит на пересечении Ленинградки с Волоколамкой. К существующим трем полосам на этом участке добавят две дополнительные, но светофор на пересечении двух шоссе все-таки останется. После того как строители закроют сквозной проезд с улицы Балтийская на улицу Алабяна, ближайший разворот при движении с улицы Алабяна останется только в районе метро Динамо, а с улицы Балтийской можно будет проехать через улицу Царева в сторону Волоколамского шоссе.

- Пути объезда тоннеля утверждены, - заверили Известия в НИиПИ Генплана Москвы. - Чтобы подготовить водителей, мы решили закрывать тоннель поэтапно. Сначала в минувшие выходные был перекрыт разворот над самим тоннелем и перенесены остановки общественного транспорта. Следующим этапом закроют сквозной проезд с улицы Балтийская на улицу Алабяна и в обратном направлении. Также движение по улице Царева станет односторонним. И только после этого закроется движение по самому тоннелю. Параллельно строители расширяют дороги на поверхности, чтобы после закрытия тоннеля в районе Сокола не образовалась огромная пробка.

По оценкам проектировщиков, вся реконструкция тоннеля займет около пяти месяцев. То есть до конца этого года водителям придется толкаться в пробках, объехать которые будет просто негде. За это время строителям предстоит не только реконструировать существующий сейчас тоннель, но и построить несколько новых путепроводов. Согласно утвержденным планам строительства, существующий тоннель на Ленинградке наполовину разберут, укрепив в оставшейся части стены и фундамент. После реконструкции он увеличится до пяти полос в каждую сторону. Помимо этого тоннеля здесь будет построено еще два: один вдоль Волоколамского шоссе, второй, самый глубокий, соединит улицы Балтийскую и Алабяна.

- После закрытия тоннеля даже самые заядлые автолюбители задумаются над тем, чтобы пересесть на метро, - считает транспортный эксперт Борис Некрасов. - Если за счет убранного с Балтийской улицы светофора в сторону области машины еще смогут двигаться, то попасть с Ленинградского шоссе в центр будет практически невозможно. Светофор в районе Гидропроекта будет постоянно собирать колоссальную пробку. Машины будут стоять как на Ленинградке, так и на Волоколамке. С другой стороны, выбранная проектировщиками схема действительно оптимальная. По-другому организовать временное движение на этом участке после закрытия тоннеля просто нереально.

Задержавшиеся в СССР
За прошедшие годы мы, слава богу, подзабыли эти прелести. Покупатель, человек с деньгами, стал подлинным хозяином рынка, ему все стараются угодить. Очереди, конечно, встречаются, но скажем так фрагментарно, в исключительных случаях. А в основном, имея деньги, чувствуешь себя вполне комфортно.


Люди, которым сейчас больше 30 лет, должны хорошо помнить времена социализма и, в частности, тогдашнюю торговлю. Магазины, всегда набитые толпами покупателей. Едва в продаже появляется хоть что-то кроме полиэтиленовых пакетов и книг партийного руководства километровые очереди.

То, что произошло на рынке в последний год, уже описано тысячи раз. Цены, непрерывно увеличивавшиеся (в апреле 2006 года был зафиксирован рекорд более 10% прироста в месяц), летом остановились, а потом даже начали снижаться. В новый год московский рынок недвижимости вошел в новом, подзабытом (все-таки после кризиса 1998-99 годов прошло изрядно времен) состоянии стагнации. Лучшей иллюстрацией тут может служить скачкообразный рост предложения: сегодня, по данным риелторских компаний, на вторичном рынке Москвы выставлено около 60 тысяч квартир. Летом прошлого года было чуть более 20 тысяч.

Но вот парадокс: хоть рынка недвижимости до 1991 года не существовало, он, пожалуй, дольше всех сохранял социалистические черты. Люди с огромными деньгами, измеряемыми сотнями тысяч и даже миллионами долларов, бегали по нему как бобики, а продавцы и работающие от их имени риелторы поглядывали на них с нескрываемым презрением спасибо еще, что не приговаривали классическое в очередь, сукины дети!. Автор этих строк сам не раз наблюдал картины, как в агентстве недвижимости клиент начинал орать: Я принес вам полмиллиона баксов и уже два часа жду, когда на меня тут хоть кто-то обратит внимание!. Сидящие за столиками девушки с грацией кошечек продолжали красить ногти и щебетать по телефону

Другие правила
Года полтора назад состояние рынка было таково, что главным было получить квартиру в эксклюзив, говорит по этому поводу Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. Сегодня этого явно недостаточно, нужно постараться, чтобы из изобилия предложения покупатель выбрал именно предлагаемую тобой квартиру. Используемые секреты просты придать квартире товарный вид, т.е. вымыть и вычистить все, что можно. Уговорить хозяев выбросить старые вещи, которые зрительно уменьшают пространство.

Любопытнее всего, однако, не цифры, а влияние, которое новое состояние рынка оказало на его участников. Риелторы вопиют о кризисе: недавно автору попалась на глаза статья, где маклер жаловалась на то, что в 2006 году у нее было шесть сделок, а в нынешнем ни одной. Причиной сего безобразия сама пострадавшая называет то, что потенциальные покупатели ожесточенно торгуются совсем, понимаешь, обнаглели! Года полтора назад они действительно не могли себе такого позволить.

В нынешних условиях изменился и статус ипотеки. В прежние времена ипотечники были на рынке изгоями продавцы не хотели связываться с какими-то непонятными деньгами. Сегодня же, когда покупателей вообще немного, продавцам желанны любые деньги. Проблема, однако, в том, что покупатели зачастую сами не знают, где и на каких условиях можно взять кредит. Так что те риелторы, которые сами могут сделать аргументированное предложение, порекомендовать своему клиенту подходящую кредитную программу, имеют преимущество перед конкурентами.

Потом, нужно грамотно проводить рекламную кампанию, не лениться ходить и расклеивать объявления. И еще терпеливо и планомерно работать с покупателями. Последнее подразумевает, что покупателю ни под каким видом нельзя хамить, нужно являться на просмотры в удобное для него (покупателя) время. Плюс готовность к торгу, к изменению в разумных пределах условий сделки (порядок расчетов, сроки освобождения квартиры и т.п.). У нас довольно много продаж произошли потому, что наши агенты после просмотра звонили потенциальным покупателям. Спрашивали, понравилось ли, нет ли каких-то неясностей. В ходе разговора выяснялось, что они готовы купить но по чуть более низкой цене, или при соблюдении каких-то условий. Продавца это устраивало. Вот и получалось, что сделка совершалась благодаря настойчивости и обычной человеческой вежливости наших сотрудников, отмечает Мартыненко.

Нет долларизации
Говоря о ситуации на вторичном рынке, нельзя не упомянуть еще одно событие его результатов пока нет, но вскоре они должны проявиться. Мы о вступившем в силу с 1 июля Федеральном законе О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей, в котором говорится, что в рекламе товаров и других объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях. Иностранная валюта только в случае необходимости и дополнительно.

Однако говорить, что нынешний рынок это рай для покупателей, тоже не получается. Как отмечает Максим Токарев, директор департамента На Чеховской компании Новый город, при общем росте предложения действительно качественные объекты остаются в дефиците. Да, вал на рынке имеется, говорит эксперт. Однако при ближайшем рассмотрении мы видим, что это в большинстве своем крайние этажи, неудачные планировки, окна на шумные улицы и тому подобное. Действительно хорошие, без недостатков, предложения по-прежнему редки, и продаются достаточно быстро и без торга.

Скажем о другом о перспективах этой борьбы. С долларизацией экономики наши власти борются с начала 90-х. Нынешний закон, мягко скажем, не первый в череде аналогичных, и надо будет еще посмотреть, как он будет выполняться. Например, станут ли надзорные органы штрафовать за рекламу в долларах и у.е.. Если да, то долларизация завершится очень быстро. Тем более что к переходу на рубли подталкивает и естественный ход вещей. Как отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость, в последние годы рубль укрепляется, и считать на доллары и хранить в них свои сбережения нет никакого смысла. По прогнозам Гороховского, московский вторичный рынок (кстати, во всей России долларовым остается, в сущности, только он да рынок Санкт-Петербурга) перешел бы на рубли сам примерно к весне 2008 года. Без всяких понуканий сверху

Как получилось, что доллар стал на нашем рынке недвижимости основной валютой, сказано уже тысячи раз не будем повторяться. Также общеизвестны и аргументы риелторов в защиту нынешнего порядка вещей их забота о клиенте, который не может, бедняга, пересчитать деньги по курсу, оборачивается дополнительными тратами. Автор, к примеру, сейчас находится в состоянии покупки квартиры у одной крупной компании номинированную в долларах цену постоянно пытаются получить в рублях по внутреннему курсу в 26, Эти игры обходятся мне лично минимум в 30 копеек с каждого доллара.



Главная --> Публикации