Главная --> Публикации --> Скользкие метры. как не стать обманутым дольщиком Чиновники зазывают инвесторов в екатеринбург Правительство москвы объявило войну плавучим ресторанам Дворцы в крылатском сровняют с землей В деловом центре "москва-сити" вдвое меньше машиномест, чем нужно

По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в Московской области принадлежит частным компаниям. Однако их земельные активы вопреки распространенному мнению ничтожны по сравнению с сотнями тысяч гектаров, принадлежащих, например, РАО ЕЭС или РЖД. Или же с землями, которые в 2008 году будут переданы в собственность Русской православной церкви.

Земельный рынок Московской области -- одна из самых закрытых сфер российского бизнеса. То, что с ним происходит сегодня,-- результат указа О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР, подписанного Борисом Ельциным в 1991 году, и закона 2003 года Об обороте земель сельхозназначения. Колхозники получили землю в виде паев, которые вскоре продали коммерсантам. Сейчас наступает вторая волна освоения бывших сельхозугодий. Значит, пришло время расставить по местам владельцев самой дорогой в России земли.

По мнению специалистов, 69% земель, свободно обращающихся сейчас в Московской области,-- земли сельхозназначения. Часть из них прошла одну или несколько стадий оформления: на юридическое или физическое лицо, перевод в статус участка для индивидуального жилстроительства, для дачного строительства и т. д. Чем больше переводов прошел участок, тем он дороже. Тем больше денег может выручить от продажи земли собственник, получивший ее в качестве сельхозугодий.
Сейчас голые земли перестали быть инвестиционно привлекательными. Свободных земель в Московской области почти не осталось, объем сделок на вторичном рынке земли невелик, а цены в пределах 50 км от МКАД достигли предела. Теперь, чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Вариантов немного: строительство жилой и (или) коммерческой недвижимости, развитие сельского хозяйства или же замораживание активов в ожидании роста цен. В среднем подмосковные земли ежегодно дорожают на 20%.

Тем не менее, когда речь заходит о крупнейших землевладельцах, вспоминают прежде всего частные компании. Что, в общем, объяснимо: их путь освоения земель -- наиболее яркий пример извлечения прибыли из бывших сельскохозяйственных территорий.

Планку отсечения мы установили на уровне 3 тыс. гектаров: именно такими земельными активами обладает один из игроков рынка, представивший убедительные планы освоения собственных территорий. Большинство компаний, попавших в наш рейтинг, впервые сами предоставили информацию о своих земельных активах. Мы сочли возможным использовать ее, поскольку эти данные в целом совпадают с оценками независимых экспертов рынка.

Многие землевладельцы уже объявили о своих планах, а кто-то даже приступил к их реализации. Что, впрочем, не мешает им время от времени продавать часть своих активов. Так что количество земли у каждого игрока -- величина непостоянная.
Поэтому в первую очередь нас интересовало не число гектаров, принадлежащих конкретному лицу (физическому или юридическому), а способ их использования. Для участия в рейтинге мы выбрали только тех землевладельцев, которые стали собственниками земли после выхода указа Бориса Ельцина. Поэтому совхозы и колхозы, не изменившие своего статуса с советских времен, в расчет не брались.

Под управлением компании -- 650 тыс. кв. м логистических и бизнес-центров, складов, торговых площадей и гостиничных комплексов. Первый опыт компании с жилой недвижимостью оказался вполне удачным. Поселок Ильичевка на Калужском шоссе площадью 21 га (более сотни домовладений) распродали за два года без всякой рекламы.

Промсвязьнедвижимость: 70 тыс. га
За шесть лет существования дочерняя структура Промсвязьбанка (владельцы -- братья Дмитрий и Алексей Ананьевы) Промсвязьнедвижимость наработала серьезный список проектов.

Не может не удивлять, что 'Промсвязьнедвижимость', компания с огромным финансовым и девелоперским потенциалом, заявив о грандиозных строительных планах, распродает участки в Большаково без подряда,-- говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании 'Усадьба'.-- Гораздо выгоднее было бы строить самим. На 93 домах, а столько домовладений заявлено в поселке, можно было бы заработать порядка $50-100 млн.

Сейчас Промсвязьнедвижимость занимается предпроектной подготовкой документации для строительства сразу шести мегапоселков разных классов на Пятницком шоссе за Зеленоградом. Предполагается построить более 0,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, объекты инфраструктуры, дороги. Пока же компания продает земли без подряда в поселке Большаково (12-й км Пятницкого шоссе). Что, по мнению экспертов, ставит под девелоперских амбиций компании на подмосковном рынке.

Ист-Лайн: 64 тыс. га
Земля вокруг аэропортов и построенные на ней объекты могут приносить прибыль значительно большую, нежели сами воздушные ворота. Так считает основной владелец группы компаний Ист-Лайн Дмитрий Каменщик. Компании принадлежит 64 тыс. га вблизи аэропортов Домодедово и Шереметьево- Представленные проекты освоения этих земель строго соответствуют специфике каждого из них.

Вероятно, акционеры по-прежнему рассматривают свои земли как инвестиционный объект: купили по случаю, цены выросли -- вот и распродают. Это косвенно подтверждает и руководство Промсвязьнедвижимости, объявившее, что компания готова брать в управление или же выкупать в собственность новые перспективные участки земли.

Весной этого года группа Ист-Лайн приступила к реализации проекта Аэротрополис на площади в 20 тыс. га. Первый объект -- торгово-развлекательный центр площадью 300 тыс. кв. м -- станет одним из крупнейших в Московской области. Объем инвестиций оценивается в $300 млн. Затем построят парк развлечений площадью 170 га. Реализация проекта Аэротрополис рассчитана на 50 лет.

Аэропорт Домодедово осуществляет масштабные грузоперевозки. Поэтому рядом появятся прежде всего складские, логистические и офисные центры, гостиницы и торгово-развлекательные комплексы.

Совместный проект Ист-Лайн и Московского речного пароходства по освоению 750 га рядом с Шереметьево-1 оценивается как минимум в $4 млрд. Говорят, что земли под проект предоставлены инвестиционной компанией Нерль. Последняя, правда, информацию опровергает. Здесь построят более 5 млн кв. м жилья, офисов и складских помещений. С другой стороны Ленинградского шоссе, рядом с Мега-Химки, появится 2,5-3 млн кв. м панельного жилья.

Второй девелоперский проект компании Ист-Лайн в Домодедовском районе -- Аэропорт-Сити -- представляет собой программу развития самого аэропорта и примыкающих к нему земель в радиусе 35 км. Здесь появится офисный комплекс класса А, четырехзвездная гостиница, выставочный, бизнес-, логистический и индустриальный центры. Вдоль трассы МКАД--Домодедово Ист-Лайн построит сеть АЗС и ресторанов.

Собирая земли, Василий Бойко использовал стандартный способ: скупал колхозные паи. Однако сейчас именно его деятельность признали махинациями с землями в Рузском районе. Многим игрокам рынка остается лишь гадать, какие выводы можно и нужно делать из этой истории.

Вашъ финансовый поручитель: 63,5 тыс. га
Все земли группы компаний Вашъ финансовый поручитель расположены в Рузском районе Московской области. Председатель совета директоров Василий Бойко находится под арестом. Ему предъявлены обвинения по статьям Мошенничество в особо крупном размере и Легализация денежных средств или иного имущества, приобретенных в результате совершения преступления. По мнению адвоката обвиняемого, инициировали уголовное дело структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги и связанные с правительством Мособласти.

Часть инвестиций компания Бойко направила в развитие сельского хозяйства. Группе принадлежит агрохолдинг Рузское молоко. Это 23,5 тыс. га угодий, сельхозпредприятия, комбикормовый завод Богородское, цех по производству биогумуса в АПК Старониколаевский, дистрибуторская компания, заводы Рузское молоко и Аннинское.

Тем не менее Вашъ финансовый поручитель не оставляет надежд на реализацию проекта Рузская Швейцария. Курорт должен занять 40 тыс. га в Рузском районе. На берегу Озернинского и Рузского водохранилищ предполагается построить кантри-отели с гольф-клубами, конными парками и спа-центрами, спортивными комплексами и яхт-клубами. А также горнолыжный курорт Паново, мини-аэропорт для спортивной и бизнес-авиации, вертолетные площадки, сафари-парк, элитные коттеджные поселки.

Назначение земельных активов компании непонятно. Тем более что они находятся на значительном удалении (80-100 км) от Москвы -- в Волоколамском, Орехово-Зуевском, Егорьевском и Воскресенском районах.

Инвестиционная компания Визави: 40 тыс. га
Известный на рынке недвижимости рейдер -- банк Визави -- недавно провел ребрэндинг. Вероятно, для того, чтобы новый банк Развитие столица и инвестиционная компания Визави больше не ассоциировались с деятельностью компании в 90-е годы. Тогда совладелец банка Рустем Терегулов занимался скупкой московских предприятий и перестраивал их в бизнес-центры. По оценке экспертов, ему принадлежат 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Несколько лет азартный автогонщик мечтал построить в Подмосковье трассу для автогонок. Затем о проекте забыли.

Распродали бы и раньше, если бы у шести домов не было плоских крыш. Застройщики уже тогда увлекались современной архитектурой и пригласили в свой дебютный проект архитектора Юрия Григоряна. В результате -- некоторое торможение продаж и два счастливых обладателя плоских крыш, которые успешно их разобрали и сделали крыши домиком, как это у нас принято.

Инвестиционная группа Абсолют: 20 тыс. га
Девелоперское направление инвестиционной группы Абсолют по коттеджному строительству выросло из первого организованного поселка на Рублево-Успенском шоссе Горки-2 Все 29 домов поселка, по словам гендиректора Терра-недвижимость Тимура Сайфутдинова, были проданы за год. По нынешним временам -- успех небывалый. Причем их стоимость за время продаж менялась семь раз: начинали с $900 тыс., а финишировали на $1,950 млн.

Акционеры группы Абсолют -- Александр Светаков, Андрей Трусков и Андрей Косолапов. Основная доля акций принадлежит Александру Светакову. Сегодня в инвестиционном портфеле группы проекты по строительству офисной недвижимости (2,5 млн кв. м) и жилья (4,5 млн кв. м). Среди наиболее интересных можно отметить бизнес-центры на Лужнецкой набережной, набережной Тараса Шевченко, улице Наметкина, проспекте Вернадского, большой офисный парк на 2-м Новорижском шоссе, проект Парк Сити, жилые комплексы в районе поселка Московский, на Сколковском шоссе, новый жилой микрорайон площадью около 1,5 млн кв. м на границе с Новопеределкино, который по инфраструктуре и масштабу застройки можно сравнить с отдельным городом.

Группа Абсолют строила и выводила на рынок новые поселки: Жуковка-21, Лукоморье, Нахабино Кантри, Раздолье, Истра Лэнд. Девелопмент и строительство жилой и коммерческой недвижимости стали основным направлением группы. Особенно после продажи в апреле 2007 года Абсолют-банка бельгийской финансовой организации -- KBC Group. Сумма сделки -- $1 млрд. До сих пор ни один иностранный инвестор не платил за российский банк такие деньги.

Несколько лет подряд сотрудники компании Знак консультируют подмосковных чиновников, работающих над генпланом развития Московской области до 2020 года. По мнению экспертов, это показательный пример частно-государственного партнерства. Развитие земель, принадлежащих корпорации, будет вестись в рамках этого генплана. Корпорация участвует и в развитии территорий, примыкающих к ЦКАД.

Корпорация Знак: 20 тыс. га
Корпорация Знак -- девелоперский проект владельца Уралсиба Николая Цветкова. По мнению участников рынка, ей принадлежит один из самых ликвидных и юридически защищенных портфелей земельных угодий. Большинство из них находятся в Красногорском, Дмитровском, Солнечногорском, Волоколамском, Рузском и Раменском районах Подмосковья.
Первый из проектов корпорации -- ипподром в Красногорском районе -- реализуется при поддержке правительства Московской области. Строительство начнется летом 2007 года. Инвестиции в проект оцениваются в $300 млн. Ипподром станет центральным объектом проекта Гран-при, включающего в себя также жилую и коммерческую недвижимость.

Вимм-Билль-Данн: 20 тыс. га
Земли, принадлежащие акционерам Вимм-Билль-Данн Гавриилу Юшваеву и Давиду Якобашвили, к самой компании отношения не имеют. Совхозы и колхозы, поставляющие сырье для компании, большей частью находятся в аренде, а не в собственности, сообщили нам в пресс-службе Вимм-Билль-Данн.

'Знак' серьезно подходит к исследованиям конкурентной среды рынка и разработке концепций проектов,-- рассказывает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.-- Пока же 'Знак' анонсировал лишь один свой крупный проект -- строительство двух профессиональных гольф-полей в Красногорском районе. Несмотря на невысокие темпы освоения принадлежащих компании земель, у нее есть все возможности быстро выйти в лидеры среди девелоперов загородного строительства. Тем не менее большая часть земель остается в сельхозобороте. У корпорации есть проекты по производству экологически чистой продукции и по развитию сети растениеводческих питомников.

Сейчас Юшваев и Якобашвили достраивают первый бизнес-центр Рублевки -- Резиденция Усово. Все площади уже нашли своих арендаторов, хотя откроется центр только осенью. Не так быстро, как бизнес-центр, но все же почти распродан поселок на Новорижском шоссе -- Бенилюкс.

Акционерам же принадлежит совхоз на Рублево-Успенском шоссе -- Горки- На части этих земель (свыше 1 тыс. га) запланировано строительство элитной жилой недвижимости. Скорой реализации проекта ждать не стоит: на Рублевке строят и продают медленно, чтобы не уронить цены.

6 тыс. га принадлежат самому Масштабу (Сергей Кириленко). Остальные -- в подчинении администрации Ленинского района. Вопреки слухам реализация проекта не будет вестись на сельхозтерриториях колхоза Коммунарка. Колхоз вполне успешен сам по себе. К примеру, он обеспечивает 10% объема молока, покупаемого подмосковным заводом Danone.
Однако примыкающие к колхозу Коммунарка территории, на которых и собираются строить, раньше тоже были землями сельхозназначения и числились за Коммунаркой. Так что в проекте не обошлось без участия Вадима Мошковича, владельца агрохолдинга. Еще год назад управляющая компания Масштаб называлась УК Комстрой. Перед официальным представлением проекта название сменили.

Управляющая компания Масштаб: 13 тыс. га
В конце 2006 года о планах освоения своих земель объявила УК Масштаб (учредители -- девелоперская компания Авгур Эстейт и аффилированная с Собинбанком Инвестбилдинг Групп). Речь идет о 13 тыс. га в Ленинском районе Московской области.

Сейчас Масштаб ведет переговоры с подрядчиками -- девелоперскими и инвестиционными компаниями, которые будут реализовывать проект А-10 Управляющая компания берет на себя решение технических вопросов: подвод коммуникаций, строительство дорог. Часть земель остается за администрацией Ленинского района -- нет необходимости выкупать земли, на которых построят дороги или школы.

Проект получил название А-101 -- это код Калужского шоссе. Им предусмотрено строительство 16 млн кв. м площадей, из них 13 млн займет жилая недвижимость, 1,5 млн -- коммерческая и 1,5 млн -- объекты социального назначения и инфраструктуры. Проектом предусмотрена также реконструкция и расширение Калужского шоссе, строительство сети связующих районы А-101 дорог и трассы, дублирующей участок МКАД по маршруту Солнцево--Бутово--Видное. Инвестиции оцениваются примерно в $7 млрд.

Компания развивает сельское хозяйство в совхозах Бужарово, Знамя Октября, Семеновский и Фряново. В общей сложности Нерли принадлежат 13 тыс. га в Истринском, Подольском и Одинцовском районах.

Инвестиционная компания Нерль: 13 тыс. га
ИК Нерль известна на рынке как серьезный игрок в сфере слияний и поглощений. Однако доступных ликвидных предприятий остается все меньше, и компания начала инвестировать в другие сферы бизнеса. В частности, в управлении Нерли находятся активы в размере более $1 млрд. Ее владельцу Александру Клячину принадлежит контрольный пакет Русского банка развития, Савеловский рынок и крупнейшая российская гостиничная сеть Азимут сеть отелей.

Группа компаний Coalco: 6 тыс. га
Следующий по масштабности проект застройки бывших земель сельхозназначения принадлежит группе компаний Coalco. Владельцы Coalco -- известные в металлургии Василий Анисимов и Алишер Усманов -- пришли в девелоперский бизнес еще в 2002 году. Любопытно, что чуть позже (в 2005 году) строительством заинтересовались и другие металлурги -- Виктор Вексельберг и Владимир Потанин.

Утверждают, что компания Нерль стоит за ресурсом Гектар -- порталом, распродающим большие участки земли. Через аналогичный магазин продавал в свое время земли Василий Бойко.

Крупнейший девелоперский проект Coalco -- Большое Домодедово площадью 3046 га, рассчитанное на 450 тыс. жителей. Для сравнения: микрорайон Куркино рассчитан на 30 тыс. жителей. Coalco собирается построить 12 млн кв. м площадей. Из них 10,83 млн кв. м займет жилая недвижимость. Инвестиции оцениваются в $11 млрд.

Василий Анисимов хорошо знаком с девелопментом. С 1996 года он занимался строительством в США: реконструкцией общежитий университета Нью-Йорка, строительством жилых домов в Нью-Йорке, Нью-Джерси и Майами.

Coalco принадлежат 500 га земли в зоне ЦКАД. Профильное подразделение Coalco-Агро (племзаводы Барыбино и Повадино, совхоз Заря Подмосковья) поставляет молоко на заводы Ehrmann, Danone, Campina, Вимм-Билль-Данн.

Как и проект управляющей компании Масштаб, Большое Домодедово изначально планировалось по микрорайонам. Вероятно, с дальним прицелом: чтобы передать или продать в случае необходимости часть застройки подрядчикам.
Участники рынка называют владельцев Coalco и бизнесмена Сулеймана Керимова (Нафта-Москва, проект Рублево-Архангельское) первыми претендентами на получение государственных субсидий в рамках нацпроекта Доступное жилье. Говорят, именно поэтому их проекты все еще находятся в стадии подготовки документации.

Необычный загородный проект Романа Абрамовича -- московская школа управления Сколково на одноименном шоссе. Она должна стать чем-то вроде российского Гарварда. Шефствует над проектом первый вице-премьер Дмитрий Медведев. На церемонии закладки первого камня присутствовал даже Владимир Путин.

Millhouse Capital: 5 тыс. га
Роман Абрамович еще шесть лет назад собрал свои активы в компанию Millhouse Capital, которая управляет активами бывших акционеров Сибнефти. В ее планах строительство второй очереди бизнес-парка Крылатские холмы-2 на улице Крылатской. Millhouse Capital принадлежит сельхозпредприятие Матвеевское, в собственности которого около 5 тыс. га в Одинцовском и Можайском районах.

Финансирование строительства будет осуществляться за счет членов попечительского совета -- банка Русский стандарт, МГК Итера, Первого чешско-российского банка, Северсталь-группы, Торгового дома ГУМ, Тройки Диалог, ТНК-ВР, Sun Group и физических лиц, в том числе члена совета директоров Евраза Александра Абрамова, Романа Абрамовича, предправления Новатэка Леонида Михельсона и члена правления РАО ЕЭС России Андрея Раппопорта. Каждый внесет в уставный капитал некоммерческого партнерства $5 млн. Собранных денег для реализации проекта достаточно. Первых учеников Сколково примет в 2008-2009 учебном году.

Сколково будет построено на землях Millhouse Capital. Роман Абрамович передал школе участок земли площадью 25,6 га. Стоимость земли в этом районе оценивается в $2 млн за гектар.

Инвестиционная группа может стать серьезным игроком рынка недвижимости. Сейчас Открытые инвестиции располагают 3 тыс. га, которые будут использованы для девелопмента и перепродажи. Среди проектов компании -- офисный комплекс Мейерхольд, гостиница Новотель Москва Центр, коттеджные поселки Пестово, Павлово, Мартемьяново, торгово-развлекательный комплекс Павлово Подворье.

Открытые инвестиции: 3 тыс. га
Инвестиционная группа в сфере недвижимости Открытые инвестиции (ОПИН), принадлежащая группе компаний Интеррос, по словам участников рынка, единственная среди лендлордов официально регистрирует сделки с землей. Другие игроки предпочитают смену учредителей в фирме--собственнике земельного участка: так дешевле и спокойнее, поскольку сложнее найти настоящего владельца земли.

В ближайших планах Открытых инвестиций -- размещение по открытой подписке 1,79 млн новых акций. Таким образом, инвестиционная группа планирует привлечь более $325 млн. Деньги, согласно отчету ING Bank, собираются потратить на покупку около 50 тыс. га в Московской области. Речь идет об участках около ЦКАД. Рассматривается возможность строительства здесь жилой недвижимости.

В результате допразмещения 4,8 млн акций в 2006 году компания смогла привлечь более $880 млн. Около $450 млн из этих средств направлены на существующие и новые проекты. $200 млн было уплачено за 1 тыс. га в районе Большого Пестова на Дмитровском шоссе. В $48 млн обошлась покупка 136 га в поселке Тимонино (25-й км Киевского шоссе), еще $85 млн стоили более 1200 га в Тверской области в районе Завидово. Такие суммы указаны в отчете ING Bank, который выступал андеррайтером размещения. На оставшиеся деньги куплены участки в деревне Лукино (Новорижское шоссе), в Сочи, а также 40-процентная доля в офисном комплексе Сахаров Плаза.

Менее крупные игроки предпочитают копировать опыт крупнейших лендлордов не в коммерческой, а в жилой недвижимости. Примеры тому -- город миллионеров Рублево-Архангельское Сулеймана Керимова (430 га в Красногорском районе), три поселка класса de lux на Новорижском шоссе: Остров Истра Капитал Груп и MCG Group (1150 га), Плещеево Объединенной промышленной корпорации (600 га) и Агаларов-хаус Араса Агаларова (320 га).

Итоги
Как видим, никто из участников рейтинга не рискует инвестировать в один вид развития земельных активов. Наблюдается некоторый крен интересов крупных землевладельцев к развитию коммерческой недвижимости: Москва почти исчерпала земельные ресурсы, а потому интересы строителей коммерческой недвижимости сместились в область.

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга готовится к переделу. Сегодня возможность выхода на питерский рынок рассматривают многие международные гостиничные сети. При завершении строительства ряда отелей, которые находятся сейчас на разных стадиях проектирования или возведения, номерной фонд города может практически удвоиться к 2010 году. И хотя на данный момент развития гостиничного рынка довольно заметны паузы между появлением каждого нового крупного отеля, ситуация скоро изменится.

Говоря о спекулятивной игре и активной перепродаже бывших земель сельхозназначения, нельзя не вспомнить ЗАО Ведомство и его генерального директора Илью Дыскина. Компании принадлежали 35 тыс. га по Волоколамскому, Рижскому и Ярославскому направлениям. Часть из них продавалась в первом земельном магазине zemlimnogo.ru. ГУВД Московской области завело на Илью Дыскина и подконтрольные ему компании 11 уголовных дел. По тем же причинам, что и в случае с Василием Бойко: мошенничество с землей. Правда, в отличие от рузского сидельца, Дыскин не стал ждать, пока за ним придут люди в форме, и выехал из страны. Говорят, он живет в США. Принадлежавшие Ведомству земли распроданы.
О своем приходе на туристический рынок Санкт-Петербурга заявили практически все международные гостиничные сети. Однако усиление конкуренции не приведет к снижению цен на туристические услуги

Слова Гелленса подтверждаются действиями международных операторов. Британская группа InterContinental Hotels Group после открытия в прошлом году Crowne Plaza в Москве объявила о своих планах в течение двух лет вывести сразу два своих бренда на рынок Петербурга. Россия стратегический рынок для InterContinental Hotels Group, заявил Робин Уикс, управляющий директор европейского подразделения IHG. Рост российской экономики и расширяющиеся возможности в этой области привлекли инвесторов гостиничного бизнеса и операторов и подняли спрос на международные гостиничные бренды. В первую очередь международным операторам интересен верхний сегмент рынка, что объясняется высокой доходностью гостиниц высококлассного уровня.

Рынок очень живой
В конце прошлого года иностранные компании не только выступали с многочисленными декларациями о намерениях, коим не суждено сбыться, но приобрели несколько объектов, находящихся на проектной стадии, а также ряд существующих гостиниц. Так, два крупных отеля города Пулковская и Прибалтийская стали частью Rezidor Hotel Group под маркой Park Inn, сейчас проводится ребрендинг обоих отелей. Еще одна марка этой сети Missoni обещает прийти в город на Неве в ближайшее время. За последние годы гостиничный рынок Петербурга значительно вырос только в пятизвездном секторе с 2004 года предложение увеличилось примерно на 8%. И до 2008 года этот прирост будет продолжаться, так как множество других международных брендов пытается закрепиться именно в Северной столице России, считает генеральный управляющий отеля Radisson SAS Royal Гастон Гелленс. Думаю, что это нормально, потому что ситуация в Петербурге требует этого: здесь рынок сам по себе очень живой и недостаток мест размещения продолжает ощущаться.

Большая интрига на рынке появление в Петербурге отеля Hilton. По имеющейся информации, Hilton планирует привести в Северную столицу один из самых респектабельных своих брендов Conrad Hotels, однако вполне возможно, что первой станет другая, народная марка Hilton Scandic Hotels. Сегодня переговоры с этой компанией ведут сразу несколько девелоперов. Помимо этого, на разной стадии реализации, от чертежа до строительства, находятся проекты отелей, управлять которыми готовы такие сети, как Starwood (марки Le Meridien, W, Sheraton), Four Seasons, Hyatt, Orient Express, Kempinski, Accor (Ibis) и Best Western.

Помимо пятизвездного сегмента сети начинают присматриваться и к среднему, уровня три-четыре звезды, по-настоящему дефицитному для Петербурга. Так, кроме Crowne Plaza St.-Petersburg планы компании InterContinental Hotels Group включают открытие в 2008 году двух гостиниц демократической марки Holiday Inn на Лиговском и Московском проспектах. За счет этих трех отелей в городе станет на 968 гостиничных номеров больше. Еще один оператор Sokos Hotels анонсировал открытие первого отеля своей сети уровня четыре звезды на Васильевском острове, которое состоится уже летом текущего года. Компания ведет переговоры об управлении еще двумя гостиницами в центре Петербурга. Четырехзвездный Sokos Hotels идеален для Петербурга, где наблюдается недостаток качества в среднем сегменте средств размещения, оптимистично заявляет Матти Пулкки, старший вице-президент SOK Hotel and Restaurant Division.

Пулковская один из первых петербургских отелей, вошедших в международную гостиничную сеть

Только бизнес и ничего личного
Появление известных международных брендов многие местные игроки объясняют наличием у бизнесменов свободных средств. Очень часто потенциальные инвесторы такого рода останавливают свой выбор именно на отелях в сегменте люкс, рассказывает Герольд Хельд, генеральный управляющий отеля Коринтия Невский Палас (Corinthia Hotels International). Подобное явление сейчас довольно распространено. Бизнесмены готовы вложиться в дорогостоящий проект, но зачастую имеют поверхностное представление о том, что происходит на этом рынке. Их привлекает красивый бизнес, вот они себе и создают игрушку. А так как опыта у них недостаточно, а желание сделать проект прибыльным есть, они на этапе бизнес-плана обращаются к профессионалам.

По нашему мнению, интересы российских инвесторов по-прежнему ограничиваются высокодоходными и краткосрочными проектами, а специфика гостиничного бизнеса им известна плохо. Но из-за постоянного вбрасывания заметных имен внимание иностранных инвесторов к петербургскому рынку только возрастает. Так, по прогнозам компании Jones Lang LaSalle Hotels, в ближайшее время активность российского рынка гостиничной недвижимости существенно повысится за счет выхода на рынок иностранных инвестиционных компаний. И, по их расчетам, год-два гостиничный рынок Москвы и Петербурга будет развиваться плавно, без рывков.

И вот тогда начинается поиск возможных гостиничных операторов, которые могут ответственно взяться за дело, а с другой стороны, их звонкие имена могли бы помочь потенциальным инвесторам в плане получения дополнительных ресурсов для реализации проекта. В результате переговоры могут вестись сразу с несколькими компаниями, специализирующимися на управлении отелями. Это как раз тот этап, когда намерения инвесторов часто заканчиваются ничем, делает выводы Герольд Хельд. В любом случае в переговорном процессе участвуют две стороны инвестор со своей командой и отельный оператор. Каждый выставляет ряд дополнительных условий: естественно, собственник ожидает определенную прибыль, а управляющая компания предъявляет свои требования к инфраструктуре, чтобы обеспечить и желательную прибыль, и желательную загрузку. И зачастую в этих вопросах стороны не находят согласия.

Насколько верно действуют те и другие? Внесет ли какие‑то коррективы лето? На эти и другие вопросы мы попросили ответить президента группы компаний Лаурел Ирину Радченко.

В любом случае новые гостиницы это стимул для новых категорий туристов, которые по различным причинам откладывают посещение Петербурга. Городу интересно, что, открывая новые дестинации, раскрученные бренды приводят с собой лояльных к марке клиентов. И есть предположение, что, как и во всех туристических точках мира, на петербургском рынке знаменитые марки будут неплохо уживаться друг с другом на первичном этапе укрепления и лишь через пять-семь лет мы сможем почувствовать их конкуренцию между собой. В связи с этим эксперты прогнозируют, что на протяжении ближайших нескольких лет средний показатель загрузки гостиниц Петербурга сохранится на уровне 60%, также как и высокие прибыли их владельцев. И на примере ряда европейских городов (в частности, в Барселоне в 2003−2004 годах при росте количества гостиничных мест в 15% уровень среднегодовой загрузки снизился всего на 4%) можно предположить, что увеличение номерного фонда зачастую ведет к прямому повышению спроса, но никак не к снижению стоимости предлагаемых туристических услуг.

 Еще год назад главной фигурой на нем был продавец, а сейчас им, безусловно, является покупатель все изменилось на 180 градусов. Потребитель диктует условия, а если еще и имеет свободные деньги, то может покапризничать. Неслучайно большинство агентств теперь выстраивают свои рекламные кампании именно с расчетом на привлечение клиентов.

 Ирина Станиславовна, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке столичной недвижимости?

 Давайте посмотрим на расстановку сил. Каков сегодня среднестатистический продавец московской квартиры? В базе данных риелторских компаний 80 % потенциальных сделок альтернативные. То есть в основном люди продают жилье ради приобретения другого (другой площади, в новом доме, ближе к работе и т. д.). Год назад, в период ажиотажного роста цен, проводить альтернативные сделки было очень сложно, а при стабилизации рынка именно многоходовых цепочек стало больше всего. А значит, сегодняшний продавец завтра сделается покупателем. Поэтому когда во время просмотра квартиры речь заходит о торге, владелец вначале хочет заручиться гарантией от своего агента, что на вырученные от реализации жилья деньги он сможет подписать договор с риелторской компанией и приобрести желаемое.

 Мне кажется, продавцы порой не до конца учитывают текущий момент, когда упрямо держат цены.

 Некуда вложить деньги?

Торг, безусловно, идет, но индивидуальный. Зачем человеку снижать цену, если у него нет уверенности в получении скидки на покупку альтернативной недвижимости? Поэтому можно предположить, что противостояние сторон будет еще очень долгим. Многие из потенциальных продавцов живут в своих квартирах и готовы ждать благоприятной ситуации для обмена с помощью купли-продажи, потому как продавать просто так сегодня нет никакого смысла.

 А если граждане, купившие квартиры в новостройке в инвестиционных целях, разом выбросят их на рынок это же теоретически возможно? Подобное увеличение предложения снизит цены.

 Вот именно. Во что вкладывать? Доллар падает, фондовый рынок никакой. Соответственно и продавцам-альтернативщикам спешить некуда. Жили они в тесноте несколько лет, потерпят и еще какое-то время. Из всего этого следует, что резкого обрушения московского рынка недвижимости не предвидится.

 Выходит, никто из продавцов не заинтересован в демпинге. А компании, которые строят? У них же запас прочности приличный, и они могли бы поступиться частью своей прибыли и немного снизить цены

 Вот именно, такое возможно чисто теоретически. На практике все по-другому. Доля инвестиционных квартир на столичном рынке составляет 20 30 %. И кто-то их действительно продает с дисконтом, желая зафиксировать прибыль от вложений, но массовости этого явления нет. Причина все та же: сегодня в России нет высокодоходных и надежных рынков, альтернативных рынку недвижимости, на которые бы можно было направить свой капитал.

 Не скрою, довольно непросто. Так же нелегко приходится сейчас и ипотечным банкам: темпы выдачи кредитов по сравнению с прошлогодними заметно снизились, а вложения в инфраструктуру и в сферу технологий по работе с ипотечными клиентами были весьма значительными. Одним словом, на рынке происходит естественный отбор выживут лишь сильнейшие. Китайский иероглиф кризис расшифровывается как собственно кризис и как новые возможности. Для многих фирм нынешняя ситуация станет действительно роковой, и они вынуждены будут покинуть рынок. А для кого-то откроются новые горизонты: коллектив компании сплотится, изменит структуру, привлечет современные технологии, получит опыт все это даст толчок для более качественной работы и дальнейшего развития.

 Инвестиционно-строительные компании тоже вряд ли будут демпинговать. На сегодняшний день крупным стройфирмам уже не составляет большого труда получить кредит в банке. Некоторые из них даже размещают свои акции на фондовых рынках и привлекают денежные средства, избегая, таким образом, общения с дольщиками на ранних стадиях возведения дома. Наиболее продвинутые проводят даже IPO.

 Скажите, а трудно работать риелторам на таком рынке?

 Все относительно и все познается в сравнении. Есть и вполне приличные частные посредники, и очень неприличные агенты, работающие в так называемых брендовых компаниях. Дело в том, что профессия риелтора очень персонализирована. К примеру, в той же Америке основная задача работника сферы недвижимости завоевать доверие клиентов, ведь это главный капитал, который позволяет добиться успеха. И клиенту все равно, в какой фирме работает агент, он знает, что этот риелтор помогал еще его отцу

 На рынке в последние годы появилось много частных маклеров. Как вы относитесь к таким посредникам? Насколько им можно доверять? Не опасно ли обращаться к ним?

 Именно. Одним словом, есть частные маклеры, работающие грамотно, профессионально. Правда, у них имеется одно слабое место. Если они совершат ошибку, клиент может потерять и квартиру, и деньги. Риелторская компания, которая дорожит своей репутацией, в подобной ситуации не бросит человека в беде.

 Существует мнение, что сейчас грамотный человек сможет провести сделку и без помощи агента. Как бы вы прокомментировали такое высказывание?

 Как домашний доктор

 Тут самая главная тенденция замедление темпов роста количества выданных кредитов, что, безусловно, является отражением общей ситуации на рынке недвижимости, который пребывает в состоянии стагнации. Есть и другая тенденция: из-за возрастающей конкуренции в ипотечном секторе банки стали более лояльны к заемщикам и уменьшают накладные расходы на совершение сделок по покупке квартир в кредит отменяют плату за рассмотрение заявки, снижают комиссию и т. д. В настоящее время в Москве ипотеку предлагает 117 банков, а общее количество подобных программ превысило 300 Их разнообразие позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для себя вариант. Для покупки квартиры в кредит не требуется гражданства РФ, банки готовы принимать подтверждение доходов в любой форме, сроки погашения увеличены до 40 лет. Многие кредитные организации готовы работать без первоначального взноса. С помощью ипотеки удается купить не только квартиру или дом, но и комнату или офис. Можно рефинансировать взятый ранее кредит в другом банке на более выгодных условиях. Наконец, минимальная ставка в валюте на сегодняшний день уже 9 %, а в рублях 8,99 % и т. д.

 Безусловно, рынок в начале 90-х годов прошлого века и сейчас это небо и земля. Криминала стало меньше, появились определенные гарантии государства. Но есть такой немаловажный фактор, как время деньги. Клиенту необходимо не только определиться со своими желаниями и соотнести их с собственными возможностями, но и найти саму квартиру, сделав множество звонков, проведя столько же переговоров и просмотров. И вот когда он уже приблизится к покупке, может выясниться, что недвижимость юридически не безупречна. Чтобы получить такие сведения до сделки, необходимо не только иметь определенные навыки, но и располагать временем и деньгами. А средства, кстати, можно потерять и на задатках. Если договор купли-продажи стал вполне формализованным, то договор задатка порой составляют в произвольной форме. Любая оплошность или задержка со стороны покупателя будет трактоваться отнюдь не в его пользу.

 А что происходит на ипотечном рынке Москвы? Изменились ли условия получения кредита?

 Как эксперт Государственной думы РФ по развитию малоэтажного строительства, хочу сказать, что сегодня для власти очевидно: проблему доступности жилья высотками не решить нужно изыскивать другие ресурсы. Один из способов строительство небольших домов. Такая недвижимость обходится покупателям дешевле, строить ее быстрее, а жить в ней гораздо комфортнее. Однако пока остаются два нерешенных вопроса: первый касается обеспечения поселков инфраструктурой (школы, детские сады, магазины, коммуникации, дороги и т. п.), второй предоставления людям рабочих мест недалеко от дома. Вероятно, для Москвы этот путь пока не слишком подходит. Но есть в России регионы, где малоэтажное строительство успешно развивается. Здесь многое зависит от губернатора и главы администрации поселения: они в силах помочь решить указанные проблемы.

 Сейчас много говорят и пишут о доступной недвижимости. Какой она должна быть, чтобы даже не очень состоятельные граждане могли решить свою жилищную проблему?

 Противостояние продавцов и покупателей может сохраняться довольно долго. И чем оно дольше, тем больше будет отложенный спрос и тем сильнее сработает детонатор, когда качели пойдут вверх от рынка покупателя к рынку продавца. Поэтому не стоит откладывать на завтра жилищную проблему, если вы в силах решить ее сегодня. Социологические опросы показывают, что в настоящий момент 60 % москвичей желают улучшить свои жилищные условия. Допустим, у 10 % из них есть необходимые ресурсы, и, представьте себе, что в один прекрасный день произойдет взрыв: все эти люди (несколько тысяч человек) выйдут на рынок. Снова наступит ажиотаж, и его результат предсказать нетрудно цены вырастут, причем намного стремительнее, чем они обычно падают. Так что, как поется в известной песенке, думайте сами, решайте сами

 Прогноз дело неблагодарное, но не могу не спросить о том, каким вы видите московский рынок недвижимости в ближайшие год-два.

Гостиничный комплекс Московский тракт в Ростове, квартал Московский в Иванове, торгово-офисный центр Москва в Астане география работы столичных строительных компаний не только Россия, но и ближнее зарубежье. В 2006 году московские инвесторы возвели за пределами столицы 800 тыс. кв. м жилья. План на 2007 год 1 млн 300 тыс. кв. м жилья и объектов социальной сферы.


Сегодня московские инвестиционно-строительные компании строят современные жилые комплексы в 57 городах России и 11 странах дальнего и ближнего зарубежья. Еще в августе прошлого года руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин отметил: Мы приходим в регионы со своим капиталом и менеджментом. Наши инвестиционно-строительные компании своей деятельностью способствуют разворачиванию строительства, максимально используют местные стройматериалы, содействуют развитию инвестиционного климата в общем, помогают возродить отрасль, которая в ряде случаев утратила после распада СССР свой потенциал.

В стройкомплексе подчеркивают, что у столичных строителей большой опыт в реализации крупных градостроительных проектов. Они могут сделать сложный проект эффективным и занять любую строительную нишу будь то социальный или элитный объект. За последние 20 лет в столице Чеченской республики были построены две новые школы, оборудованные по последнему слову техники, привел пример Королевский. Их возвели московские строители в срок чуть более девяти месяцев.

У региональных лидеров особенно востребован опыт Москвы в реализации программ реконструкции ветхого жилого фонда, освоения промышленных зон и гаражного строительства. Мы идем туда, где нас ждут, куда нас приглашают, говорит первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. Меня радует, что межрегиональное сотрудничество развивается в сторону интеллектуальной работы, оказания помощи методологического плана. Эта работа насыщенная, нам есть, чем заниматься и куда двигаться.

Добрая экспансия Москвы
Столичный опыт в реализации строительных программ очень важен для такого высокодотационного региона, как Ивановская область, отмечают в местном стройкомплексе. При помощи московских инвесторов здесь надеются развивать областную строительную отрасль. Сегодня потенциал ивановских строителей занижен в два-три раза. В 2005 году во всей Ивановской области было построено чуть более 100 тыс. кв. м. При этом социального жилья, предоставляемого гражданам бесплатно по различным программам, менее 5 % от всего объема.

Крепкие связи налажены у москвичей с городами Центрального федерального округа. Московские инвесторы работают в 12 региональных центрах ЦФО: Ярославской, Тульской, Липецкой, Рязанской, Тверской, Владимирской, Ивановской областях, городах Курске, Тамбове, Белгороде, Калуге, Орле.

В апреле прошлого года между правительством Москвы и администрацией Ивановской области было заключено соглашение о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве. Главным положительным результатом его реализации стало привлечение в регион инвестиций. Одним из основных игроков на строительном рынке Ивановской области выступила московская группа компаний СУ-155.

Строительство ведется в густонаселенных городах: Иванове, Кинешме, Фурманове, Шуе. Речь идет в основном о точечной застройке на свободных земельных участках. А программы реконструкции, сноса и переселения жителей ветхих и аварийных домов в области пока нет. Денег местной администрации на реконструкцию устаревшего жилфонда не хватает, а инвесторов подобные проекты не интересуют, поскольку считаются неэкономичными. Похожее состояние дел наблюдается в сельской местности и небольших городах-муниципалитетах: здесь строек не велось около 20 лет. Если к этому прибавить развалившуюся систему промышленности строительных материалов, ситуацию можно назвать плачевной.

Губернатор считает, что участие столичных строительных компаний создает в инвестиционной среде Ивановской области необходимую деловую конкуренцию, благодаря чему местные игроки активнее выходят на рынок. Ивановские строители, как правило, не возводили комплексные объекты, ограничиваясь точечной застройкой. Ситуация изменилась после прихода в область москвичей, которые объявили о создании микрорайона Московский, поясняет мэр Иванова Александр Фомин. Как только этот проект стал реальным, выросли первые этажи новостроек, наши компании резко усилили свою активность и стали принимать участие в аукционах.

Мы приветствуем приход тех инвесторов, которые работают с правительством Москвы и смотрят в сторону регионов, заявил 15 ноября 2006 года губернатор Ивановской области Михаил Мень на пресс-конференции в городе Кохма (пригород Иванова), где расположен завод Строммашина, входящий в состав ГК СУ-155.

В группу компаний СУ-155 также входит и ООО Машиностроительный завод в городе Вичуга, продукция которого ориентирована на различные отрасли строительной индустрии: изготовление различных подъемников, электромонтажных изделий для прокладки коммуникаций. А упомянутое ОАО Строммашина в Кохме является ведущим производителем технологического оборудования и оснастки для изготовления железобетонных изделий, чугунного литья и башенных кранов. Предприятие имеет собственные конструкторские и технологические подразделения.

Работать на себя
В апреле прошлого года СУ-155 начало осваивать в южной части Иванова микрорайон Московский общей площадью 150 тыс. кв. м. Однако компания не ограничивается лишь строительными проектами, а активно развивает собственную производственную базу, инвестируя ощутимые средства в развитие домостроительной отрасли. Весной прошлого года СУ-155 приобрело Ивановскую домостроительную компанию (ИДСК), реальная годовая мощность которой сегодня составляет 115 120 тыс. кв. м жилья, в то время как проектируемая мощность существенно выше 315 тыс. кв. м. Поэтому ИДСК имеет значительный потенциал развития.

Примеру ГК СУ-155 следуют и другие крупные московские инвестиционно-строительные фирмы, которые работают на региональном рынке или только планируют на него выйти. В прошлом году компания Интеко стала совладельцем Московского камнеобрабатывающего комбината, объединяющего более 30 участников данной отрасли, и купила домостроительный комбинат в Ростове. Концерн Крост начал строительство одноименного технопарка в пригороде Воронежа, чтобы увеличить выпуск собственного бетона, деревянных и железобетонных конструкций. Корпорация С. Холдинг в апреле 2004 года приобрела в Ярославле завод ЖБИ, после модернизации которого организовала производство домов серии С-220.

В настоящее время дома, произведенные на заводах СУ-155 в Ивановской области, строят в Московской области, Ярославле и самом Иваново. В ближайшее время строительные мощности группы компаний увеличат в два раза на ИДСК уже возводят производственный корпус мощностью 115 тыс. кв. м жилья в год. Его ввод в эксплуатацию позволит выйти ивановским строителям на рынок Нижегородской области, а затем и в другие региональные центры России. Можно сказать, создание производственной базы в регионах это стратегия московских компаний, их подготовка к выполнению масштабных задач по строительству в рамках нацпроекта Доступное жилье.

Московская корпорация С. Холдинг вышла на региональный рынок одновременно со стартом программы межрегионального сотрудничества правительства Москвы в 2002 году. Первые дома корпорация возвела в Пскове и Ярославле, потом были Рыбинск, Тамбов и Калининград. Однако вскоре компания вынуждена была умерить свои региональные амбиции. Начав работу в регионах, мы столкнулись с рядом проблем. Это и развалившаяся строительная отрасль, и отсутствие грамотных строительных кадров, и взвинчивание цен за услуги местными компаниями. Кроме того, местные фирмы, владеющие земельными участками, как правило, не могут их освоить, поэтому перепродают. Естественно, что на рынке, где небольшая ценовая емкость, перепродажа земли заметно влияет на привлекательность проекта для московского инвестора, поясняют в компании.

Победителя выявит конкурс
Строительство в Иванове один из примеров сильной московской волны, как называют участие столицы в градостроительстве многих городов России. Однако не у всех московских инвесторов региональный опыт является успешным. В значительной степени это связано со сложным механизмом получения земельных участков.

Самым крупным франчайзинговым проектом С. Холдинга станет строительство в рамках нацпроекта по доступному жилью микрорайона Солнечный-2 в Саратове общей площадью 1,6 млн кв. м. По оценкам саратовских застройщиков, объем инвестиций в Солнечный-2 составит 650 800 млн долл.

Впрочем, недавно С. Холдинг все же нашел способ нарастить свои мощности в регионах. На условиях франшизы компания намерена помочь региональным властям и застройщикам в подготовке проектной документации и производстве панельных домов серии С-22 Вначале фирма заключает с местными властями соглашение, согласно которому С. Холдинг за свой счет проводит градостроительную подготовку земельных участков. Затем эти площадки выставляют на аукцион. С победителями торгов С. Холдинг заключает лицензионное соглашение. Им поставляют так называемые кассеты (передвижные мощности) по производству панелей серии С-22 Свои услуги компания оценивает в 5 % от стоимости строительно-монтажных работ.

Сегодня устанавливаются новые условия получения земельных участков: все перспективные площадки выставляют на конкурс. Мы активно привлекаем московские инвестиционные строительные компании в Рязанскую область для строительства жилья, говорит губернатор Рязанской области Георгий Шпак. Компания выигрывает конкурс, получает земельный участок и строит. По моим данным, сегодня 570 тыс. жителей Рязанской области хранят на банковских счетах около 13 млрд руб. Это потенциальные инвесторы, чьи средства можно привлечь на строительство жилья.

В тех регионах, где муниципальные власти понимают роль Москвы, стараются создавать хорошие условия для инвесторов, берут на себя подготовку строительных площадок, прокладку инженерных коммуникаций. По словам мэра Калининграда Юрия Савенко, из 420 тыс. кв. м жилья, которые планируют возвести в Калининграде в 2007 году, на долю столицы приходится 130 тыс. Роль Москвы в нашем регионе существенна. Поэтому мы стараемся идти столичным инвесторам навстречу, говорит мэр.

Экспансия московских строительных фирм в регионы только улучшает качество возводимого там жилья. Красивыми должны быть дома не только в Москве, но и в Иванове, Тамбове, Твери, Нижнем Новгороде, считает заместитель директора по качеству и экологии строительства ГУП НИИМосстрой Москвы Валентина Афанасьева.

Новые горизонты сотрудничества
География сотрудничества столицы с регионами постоянно расширяется. В наступившем году предстоят интересные работы в Перми, Минске. Москва подписала соглашение о сотрудничестве в области строительства с Саратовской областью, Алтайским краем, Ялтой, Дагестаном, Киевом Это значит, что строительный бум в регионах и странах зарубежья будет продолжаться при активном участии московских строителей.



Главная --> Публикации