Главная --> Публикации --> Юрию лужкову разонравилась московская архитектура Скользкие метры. как не стать обманутым дольщиком Чиновники зазывают инвесторов в екатеринбург Правительство москвы объявило войну плавучим ресторанам Дворцы в крылатском сровняют с землей

Недавно я сделал заявление, которое должно быть реализовано, -- напомнил г-н Лужков. -- Точечному строительству не должно быть места в будущем Москвы. Начатые объекты останавливать нет смысла, однако те, по которым принято решение, но еще не начато строительство, нужно проанализировать. По мнению мэра, в Градостроительном кодексе, который готовился не один год, нужно четче прописать особенности регулирования точечного строительства, а также учесть опыт конфликтов с москвичами и прописать механизм привлечения столичной общественности к тем или иным решениям по изменению облика московских районов.

Еще не утвержденный властями Москвы проект Градостроительного кодекса уже безнадежно устарел.3 июляна заседании столичного правительства мэр Юрий Лужков отправил представленный главой Москомархитектуры Александром Кузьминым документ на доработку. Градоначальник особо и не скрывал, что делается это лишь потому, что архитекторы не успели скорректировать проект с учетом последних громких обещаний, данных им перед вступлением в должность мэра столицы в пятый раз. В частности, обещание объявить мораторий на точечную застройку внутри уже сложившихся жилых микрорайонов.

В свою очередь разработчики Градостроительного кодекса пытались доказать, что вышедший из-под их пера документ уже является эффективным правовым механизмом защиты прав москвичей. Так, по словам г-на Кузьмина, кодекс учитывает гарантии на жилье для горожан, интересы инвалидов, а также предусматривает развитие социальной и транспортной инфраструктуры Москвы. Главный архитектор к тому же намекал, что, несмотря на постоянные перемены в федеральном законодательстве, городской проект сохраняет значительную часть градостроительных полномочий за московским правительством, которое будет самостоятельно определять территориальные и отраслевые схемы строительства основу 3 и 5-летних планов развития территории. Но настроя Юрия Лужкова это не изменило. Разве что к проекту Москомархитектуры пока не допустили столичных законодателей, которые, если судить по выступлению председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, готовы серьезно переработать кодекс так, что ко второму чтению это уже будет новый текст. Мэр все же дал возможность архитекторам самостоятельно внести поправки в текст Градостроительного кодекса и отвел на это 1,5 месяца, пока длятся каникулы Мосгордумы.
3 июля общественный градостроительный совет при мэре Москвы в очередной раз обсуждал проект реконструкции Пушкинской площади, к которому вот уже не первый месяц приковано внимание столичной общественности. Правда, в повестке дня он значился совсем иначе: Проект строительства транспортного узла на пересечении Тверской улицы, Страстного и Тверского бульваров с устройством тоннеля под Тверской и торгово-досугового центра с подземной автостоянкой. Но все равно всем присутствующим было ясно, что речь пойдет о Пушкинской площади.

Идея привлечения широкой общественности для выработки решений по строительству была тут же поддержана другими членами правительства города. Механизмы учета мнения москвичей не прописаны, -- вторила градоначальнику первый заместитель мэра, руководитель комплекса социальной сферы Людмила Швецова. -- А ведь важно не просто информировать, а вовремя и грамотно привлекать общественное мнение. В нынешнем же варианте кодекса возможность участия горожан в решении вопросов застройки территорий их проживания исключительно декларативна. В целом г-жа Швецова считает, что градостроительному документу не хватает соблюдения баланса интересов инвесторов, городского управления и жителей. Без этого баланса, напомнила она, развитие города будет постоянно сталкиваться с перекосами как в сторону финансово заинтересованных инвесторов, так и в эгоистичных интересах групп жителей. Впрочем, судя по всему, избежать возникновения новых конфликтов с горожанами на почве неудобного строительства чиновники особо не надеются, так как считают, что параллельно с общественными слушаниями нужно активно развивать практику ведения переговоров через согласительные комиссии и заключения мировых договоров с заинтересованными лицами.

Видимо, чтобы успокоить собравшихся, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сразу заметил, вопреки слухам, памятнику Пушкину ничего не угрожает - как стоял Александр Сергеевич, так и будет стоять на своем месте. Да и вообще сквер рядом с ним никак не изменится. А вот с другой стороны Тверской - в районе Макдоналдса, где раньше стояла шашлычная, сейчас разделенный проезжей частью сквер объединится и зелени в итоге будет даже больше. В подземной части здесь разместится паркинг на 800 машин с заездом в него с улицы Бронной, транспортный поток, ныне пересекающий улицу Тверскую, уйдет в тоннель, все три станции метро -Тверская, Пушкинская и Чеховская, ныне стоящая на отшибе, будут объединены единым подземным пространством, что само по себе намного удобнее для пассажиров.

Напряжение буквально витало в самой атмосфере зала на Второй Брестской, 6, где традиционно проходят заседания этого влиятельного общественного органа.

Но уже следующее выступление - члена Экспертно-консультативного совета (ЭКОС) Зои Харитоновой лишь подтвердило первоначальное ощущение, что и на этот раз страсти вокруг проекта разгорятся нешуточные. Я вынуждена сразу сказать, что такого пушистого бульвара, какой изображен здесь, москвичи никогда не увидят, - сказала она без обиняков. - Хотя бы потому, что 301 дерево, то есть все деревья без исключения, которые растут около памятника Пушкину и до Сытинского дома, оцененные в 30 миллионов рублей, будут вырублены. Пушкинская площадь в итоге превратится в бетонный мол, который можно будет украсить разве что расстеленными газонами.... Нам показывают здесь, как будут двигаться автомобили, а я хочу спросить - где же люди? Ведь Пушкинская площадь - главное место для прогулок не только москвичей, но и жителей всей страны, когда они приезжают в столицу? - продолжала резко ставить вопросы перед замершим залом Зоя Васильевна. - Их всех предлагают отправить под землю. Никто не говорит, как они будут входить и как выходить из метро. А между прочим, в час пик здесь бывает до 30 тысяч пассажиров...

Кузьмин пояснил, что этот проект прежде не входил в проект реконструкции так называемой Большой Ленинградки. Появился он в нем в качестве подарка инвестора городу. Город же должен отплатить ему в ответ разрешением построить подземный четырехэтажный торговый комплекс. И тогда все остальные расходы - строительство тоннеля, паркинга и объединение станций метро он возьмет на себя. Главный же выигрыш, который получат москвичи, по мнению главного архитектора, - это свободное движение автомобилей как по Бульварному кольцу, так и по главной магистрали столицы улице Тверской в сторону области.

Не нужна здесь торговля, - поддержал ее и депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. И вообще, для того, чтобы благоустроить сквер и построить подземный паркинг, стоит ли вообще городить такой грандиозный проект? - озвучил он вопросы, которые задают депутату избиратели.

Далее Зоя Васильевна напомнила, что данный проект родился 15 лет назад от бедности, теперь же, когда москвичи стали богаты и знатны, не мешало бы вспомнить о славной истории этого места. Она берет свое начало с шестнадцатого века - ведь именно здесь город встречал икону Страстной Божьей матери, построив в ее честь Страстной монастырь, фундаменты которого, как и другие остатки Белого города, являются частью охраняемого культурного наследия столицы, но могут быть превращены в ходе строительства в каменную крошку. И все ради чего? - спрашивала Харитонова. - Чтобы устроить здесь торжище.

Я спрашиваю себя, - говорил Юрий Михайлович, - решит этот проект транспортный вопрос на Бульварном кольце? И говорю - нет, так как его надо решать одновременно с Трубной площадью, Петровкой и Никитскими воротами. Как будут чувствовать себя люди в том самом объеденном пространстве метро, которое предлагает инвестор - тоже непонятно. Абсолютно ясно мэру было лишь то, что торговый центр в этом месте городу и в самом деле ни к чему.

В общем, ни среди архитекторов, ни среди представителей общественности не нашлось человека, который однозначно сказал бы: да, этот проект благо для Москвы и москвичей. Вот и мэр Москвы Юрий Лужков, славно приняв эстафету у предыдущих выступающих, тоже начал свое выступление с вопросов, которые, как он признался, задавал сам себе.

Краткая история вопроса
1 апреля 2005 года вступил в силу один из самых знаменитых законов Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости № 21

Поэтому он предложил проект не принимать, а вот подземный паркинг все-таки построить, ибо это путь, по которому в наши дни идут все мегаполисы мира.

Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Он должен был защитить интересы дольщиков, вкладывающих деньги в строящееся жилье. Закон потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после того, как получен полный пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона, нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.

Год назад наиболее одиозные положения закона были поправлены, в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более, что пока проходил период адаптации закона, строители обратились к другим схемам привлечения денег.

Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону. Результат объемы строительства резко упали, цены, наоборот, поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компаниий собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков.

Повторимся: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация является гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Договор долевого участия
Этому договору посвящена едва ли не большая часть закона № 21 Поэтому мы можем смело сделать вывод это самый надежный, защищенный законом договор.

Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.

Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия:
- определен объект долевого строительства;
- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- прописана цена, сроки и порядок оплаты;
- определен гарантийный срок на объект долевого строительства обычно не менее 5 лет.

Договор соинвестирования
Заключая подобный договор, дольщик должен иметь в виду, что он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы Об участии в долевом строительстве и О защите прав потребителя от 7 февраля 1992 г. № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25 февраля1999 года № 39
Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто влез в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.

Альтернативные схемы что следует знать
На рынке сложились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.

Наконец, договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает, выкуп договоров долевого участия. В каких случаях его заключают? Как правило, свою долю продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. По мере роста этажей, растет цена метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены.

Вексельная схема предполагает заключение двух договоров предварительного договора (о нем читайте ниже) и договор купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков, которые не хотят портить свой имидж скандалами с дольщиками.

Вексельная схема
Смысл вексельной схемы заключается в том, что дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд, очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Понятно, что в большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в том случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит вашу квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет. Так что схема явно ненадежная.

Договор предварительной купли-продажи.
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

Как себя обезопасить
Наш совет держаться в рамках, хоть и плохо действующего, но закона № 21 Если вы решили все-таки рискнуть и заключить подозрительный договор, помните, что закон не на вашей стороне. Ваша гарантия порядочность застройщика. Не стесняйтесь узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультируйтесь у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями.

Разумеется, такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько таких обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.

Благодарим за содействие адвоката по недвижимости Ирину Левченко и начальника учебного центра Агентства недвижимости Триумфальная арка Романа Вихлянцева.
Такие данные обнародовал недавно Владимир Яковлев, министр регионального развития. Фактически он признал ситуацию в системе ЖКХ кризисной и трудноисправимой. По его мнению, только административными мерами и директивным внедрением рыночных методов управления коммуналкой положение улучшить невозможно. Нужны высокопрофессиональные кадры, которые, вдобавок, должны быть еще и честными. Нужно также новое оборудование для срочной реконструкции объектов ЖКХ практически по всей стране.

И не забывайте о страховании. Страховые компании после некоторого перерыва вернулись к страхованию финансовых рисков при покупке новостроек. Имейте в виду если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Министр подчеркнул, что площадь ветхого жилья в России ныне оставляет 93 миллиона квадратных метров. В том числе площадь аварийного жилья 11,2 миллиона квадратных метров. Причем оба показателя имеют тенденцию к росту.
Коснулся Яковлев и проблем финансирования системы ЖКХ. В 2005 2006 годах ремонт ветхого фонда осуществлялся только на 0,8 процента от объема всего жилого фонда.

По словам В. Яковлева, износ жилого фонда страны составляет 70 процентов. Во многих регионах этот показатель доходит до 80 процентов и более. В некоторых пятиэтажках ремонта не было 40 50 лет.

Бюрократичность и запредельные суммы платежей, взимаемые за регистрацию ТСЖ, главные, по мнению министра, причины пробуксовки реформирования жилищно-коммунального хозяйства. За регистрацию ТСЖ нужно заплатить 20 50 тысяч рублей. Плюс к тому это еще и бесконечные, точнее хронические очереди на оформление товариществ, других жилищных документов. Получения регистрационных документов приходится ждать по 3 6 месяцев.

Требовалось выделять на ремонт хотя бы 2 процента. В 2007 году выделено 100 миллионов рублей на реконструкцию ветхого жилья. Это хорошо, но все равно мало. Ведь ЖКХ страны составляет почти треть основных фондов, напомнил Владимир Яковлев. Выделения денег на обновление жилищных фондов в таких больших объемах, как в этом году, еще не было. Но вопрос, как полагает министр, не столько в количестве выделяемых средств, сколько в целевом их использовании прежде всего там, где есть ТСЖ. Нужно по возможности снять с собственников жилья обременение недоремонтом, сказал Яковлев.

Получатели субсидий, собственники, приватизировавшие муниципальное жилье, но не совершавшие с ним никаких сделок, наниматели квартир будут освобождены от таких выплат.

К сожалению, федеральный министр не воспользовался при подготовке своего выступления информацией о положении дел в ЖКХ нашей столицы. А зря. В Москве около 40 тысяч жилых домов, и в капитальном ремонте нуждаются не 80 процентов, как по всей стране, а 3 Это, конечно, тоже немало. Но надо учитывать и то, что правительство города, депутаты Мосгордумы не выпускают этот вопрос из-под своего контроля. Недавно Московская городская дума приняла в первом чтении проект закона Основы жилищной политики города Москвы. Депутаты-москвичи заявили о том, что существенно переработают статью, которая может взвалить на плечи москвичей непосильное бремя капитального ремонта домов. В конце концов, уверяют они, к ежемесячным коммунальным выплатам горожан добавится лишь 250 рублей отчислений на капитальный ремонт. Да и то эти выплаты коснутся не всех собственников квартир.

Для дебюрократизации и хотя бы частичного удешевления жилищно-коммунальных процедур Владимир Яковлев предложил внести некоторые изменения в Жилищный кодекс.

Да и по линии организации ТСЖ столичные коммунальщики продвинулись значительно дальше своих коллег из других регионов России. Уже на 1 января 2007 года количество ТСЖ в столице перевалило за полторы тысячи. С учетом ЖСК самоуправлением жилья в городе занимаются уже больше 10 процентов горожан, и количество их стремительно растет. Более того, около 60 процентов жилых домов к началу года уже имели управляющие компании. Да и оформление ТСЖ после организации служб одного окна стоит на порядок меньше цифр, приведенных министром в качестве региональных показателей.

В настоящее время в России, по словам В. Яковлева, 24 300 органам местного самоуправления передано 200 млрд. руб. на решение проблем ЖКХ и ветхого жилфонда. Но, как утверждает министр, местные органы власти на 95 процентов не способны решить эту проблему. Поэтому необходимо прямое вовлечение бизнеса и совместное финансирование расселения людей из аварийного фонда.

А именно: исключить для ТСЖ налоги на прибыль и НДС. Предложено также упростить и, может, вообще упразднить обязательную и частую перерегистрацию ТСЖ.



Главная --> Публикации