Главная --> Публикации --> В фаворе у инвесторов склады и гостиницы Фнс начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир Стратегия жилищного строительства основана на грядущем запрете приватизации жилья Можно ли сесть в тюрьму, если не заплатишь налоги за сданную квартиру? Первый участок цкад откроется только в 2012 году

Крупные риэлторские компании Новосибирска с рынка аренды уходят доходность сделок купли-продажи в три-четыре раза выше, а мороки меньше. Ведущий аналитик рынка недвижимости Сибакадемстрой Недвижимости Татьяна Высоцкая говорит, что доля сделок по аренде у крупных агентств не превышает 5% в общем объеме, у мелких она составляет около 20-25%. Зато в Новосибирске есть несколько фирм, специализирующихся исключительно на аренде. В основном это агентства районного значения занимаются рынком жилья в пределах одного района, признается эксперт.

От 15% до 25% годовых получили за прошлый год новосибирские наймодатели типовых квартир. В 2007 г. такой высокой доходности риэлторы уже не обещают квартиросъемщики, способные платить за стандартное жилье по 15 000-20 000 руб. в месяц, становятся клиентами ипотечных банков и приобретают собственную недвижимость.

Традиционно спрос на аренду оживляется осенью и затухает весной, ближе к лету, говорит Высоцкая. Основными потребителями съемных квартир в конце лета становятся студенты и молодые специалисты. Первые к осени приезжают учиться, а вторые переезжают из общежитий и квартир знакомых, где они проживали, когда те были в отпуске, объясняет она. Директор представительства Центрального агентства недвижимости Елена Кухар, напротив, наблюдает ажиотажный спрос со стороны квартиросъемщиков уже в июле когда начинаются вступительные экзамены в городские вузы.

Некоторые крупные риэлторские компании в последнее время вообще отказываются от предоставления этой услуги, говорит президент Новосибирской ассоциации риэлторов Игорь Зеленский. Например, в НИАН и Мегаполисе признались Ведомостям, что арендой квартир больше не занимаются. Снижается рентабельность этого бизнеса, объясняет Зеленский. Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics, приводит еще одну причину затухания интереса крупных игроков риэлторского рынка к сегменту найма жилья заключая сделку, агент может легко договориться с клиентом напрямую, в обход работодателя, и комиссионные в размере месячной ставки аренды положить себе в карман. Отследить это очень трудно.

За 2006 г. аренда подорожала на 15-20%, в этом году, возможно, цены вырастут так же, но поднялась и стоимость коммунальных услуг, подсчитывает директор компании Доктор Ключ Илья Балахонов. Высоцкая оценивает доходность арендных операций в 2006 г. на уровне 25%.

В целом по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. в первом полугодии 2007 г. спрос упал примерно на 20%, сокрушается Олег Юриков, ведущий специалист отдела аренды АН Афина Паллада. Он объясняет это тем, что высокие цены на жилье вынуждают абитуриентов ехать не в Новосибирск, а в соседние Томск или Омск, треть же обычных нанимателей, которые могут позволить себе аренду квартиры на длительный срок, отдали предпочтение ипотеке.

Самыми стабильными остаются цены на квартиры VIP-класса. Элитные однокомнатные хоромы в среднем можно снять за 18 000-20 000 руб., двухкомнатные за 25 000-30 000 руб., трехкомнатные за 40 000-50 000 руб. Всего в городе около 50 элитных квартир (стоимость 1 кв. м в которых превышает 70 000 руб.). Спрос на элитное жилье в Новосибирске превышает предложение в два-три раза, оценивает Юриков.

Директор АН Любимый город Алексей Ширяев наблюдает подорожание традиционно самого дешевого жилья комнат и частных домов. По его оценке, они могут потянуть за собой остальной рынок. Сейчас, по словам Ширяева, стандартную однокомнатную квартиру можно снять за 10 000-15 000 руб., вдоль линии метро и вблизи основных вузов цены начинаются от 15 000 руб.


Увеличить

Особой популярностью у нанимателей пользуются микрорайоны Родники Снегири, 5-6-й микрорайоны, Юго-Западный жилмассив там хорошая транспортная доступность и относительно низкие цены, говорит Высоцкая.
Оксана ЛебедеваЖелающих сдать квартиры в Ростове больше, чем тех, кто хочет их снять. Потенциальные наниматели разделились: одни ищут жилье не дороже 10 000 руб. в месяц, другим подавай качественные квартиры по цене от 35 000-45 000 руб. Предложение для последних весьма ограниченно.

По оценке гендиректора компании Титул Евгения Сосницкого, за первое полугодие 2007 г. ставки выросли на 10-20% в зависимости от качественных характеристик квартир. Так как сейчас предложение на рынке аренды превышает спрос, то на ставки влияет исключительно общее подорожание недвижимости, а оно невелико, категоричен Сосницкий.

С мая 2006 г. недорогие квартиры внаем подорожали в среднем на 500 руб., говорит менеджер отдела аренды АН Риэлти Елена Семенихина. Подорожанию способствовало повышение коммунальных платежей в начале года, добавляет специалист по жилой и коммерческой аренде агентства ТТП Юлия Ким.

Семенихина полагает, что арендные ставки вряд ли будут активно расти: Нанимателями наиболее востребованы недорогие квартиры, а им приходится еще доплачивать за коммунальные услуги, поэтому платежеспособный спрос ограничен, объясняет она. Сезонный пик на рынке найма придется на конец июля сентябрь, в этот период собственники квартир могут повысить ставки примерно на 500 руб., прогнозирует специалист по жилой аренде АН Алекс и К Татьяна Бойко.

Соотношение спроса к предложению приблизительно 40% к 60%, подсчитывает руководитель отдела аренды компании Нирлан Елена Путилина.

Микрорайоны города активно застраиваются, новостройки пользуются хорошим спросом: Квартиры в старом фонде в Александровке сдавались на порядок дешевле, сейчас ставки в тамошних новостройках мало отличаются от более популярного западного микрорайона, рассказывает Ким. Относительно дешев нынче Чкаловский, который раньше вообще не котировался у нанимателей.

Ставки аренды зависят от качественных характеристик дома и квартиры, наличия ремонта, мебели, бытовой техники, перечисляет Сосницкий. Менее всего наниматели смотрят на район. В центре города квартира в старом фонде может сдаваться за 7000 руб. в месяц, а в северном жилом массиве на 1000 руб. дороже, отмечает риэлтор.

По оценке Путилиной, диапазон ставок на однокомнатные квартиры варьируется от 7500 до 25 000 руб. в месяц, двухкомнатные предлагаются от 9000 до 40 000 руб., трехкомнатные от 14 000 до 60 000 руб.

Лидерами по предложению жилья внаем в мае традиционно были центр города (больше 26% от общего объема предложения), западный (почти 22%) и северный (около 14%) микрорайоны, говорят аналитики Титула.

Потенциальные квартиросъемщики в Ростове-на-Дону делятся на два лагеря, говорит Сосницкий: большинство хочет снимать малогабаритное жилье по цене до 10 000 руб. в месяц, другим нужны дорогие квартиры от 35 000-45 000 руб.

Наниматели предпочитают брать однокомнатные квартиры за 8000-15 000 руб. в месяц, двухкомнатные за 10 000-18 000 руб., трехкомнатные от 12 000-13 000 руб., добавляет Ким.

Семенихина отмечает, что наниматели в поисках экономных вариантов часто готовы согласиться не на комфортную квартиру, а на жилой дом в частном секторе с удобствами во дворе. В этом случае снимается вопрос с парковкой, а это дополнительная экономия, уточняет эксперт. Наем такого жилья, по ее словам, обойдется в 5000-6000 руб. в месяц.

Квартиры, сдающиеся по 12 000-15 000 руб. в месяц, сейчас спросом практически не пользуются: потенциальные клиенты предпочитают отдавать аналогичные суммы за платежи по ипотеке: цифры сопоставимы, но оплачивается уже свое жилье, объясняет Сосницкий.

Основными нанимателями летом и осенью становятся студенты. Они стараются разделить платежи на несколько человек, снимая изолированные квартиры или комнаты в многокомнатных квартирах. Сдача комнат через агентства недвижимости проходит редко с такими клиентами по старинке работают частные маклеры или сами собственники. Кроме того, при каждом учебном заведении Ростова есть сложившийся пул наймодателей. Койко-место для проживания обходится в 2500-3500 руб. в месяц с человека.

В последнее время растет интерес к домовладениям подороже, добавляет Ким. Наем небольшого дома в удовлетворительном состоянии со всеми удобствами и отдельным двором обойдется минимум в 12 000-15 000 руб. в месяц, говорит она. Это примерно на 15% больше, чем за квартиру сопоставимой площади, подсчитывает Путилина.

Но предложение дорогих квартир не пополняется из-за высоких затрат на их содержание и длительных сроков окупаемости, говорит Семенихина. Инвестировать в такое жилье для последующей сдачи его внаем невыгодно, вложенные деньги при теперешних темпах роста цен на рынке будут отбиваться около 15 лет, говорит Сосницкий. Для сравнения: на рынке коммерческой недвижимости инвестиции от сдачи площадей в аренду возвращаются за 5-6 лет. Пока в других сегментах недвижимости на аренде можно заработать до 150% годовых, желающих получать доходность около 7% годовых будет немного, резюмирует Сосницкий.

Опрошенные риэлторы отмечают рост спроса и на аренду дорогих квартир, которые снимают приезжие топ-менеджеры крупных компаний, иностранцы и спортсмены. Правда, предложений в этом сегменте традиционно мало, говорит Путилина. VIP-квартиры это не просто дорогой ремонт, отличная мебель и бытовая техника, с их интерьером должен обязательно поработать дизайнер, говорит Семенихина. Если такие квартиры появляются, они очень быстро находят своего клиента. По данным одного из риэлторских агентств, недавно футбольный клуб Ростов арендовал для футболистов и тренеров практически все имеющиеся на рынке дорогие квартиры по цене от 30 000 руб. до 70 000-80 000 руб. в месяц каждая. Достаточно часто дорогое жилье арендует для иногородних топ-менеджеров Ростсельмаш.

По оценкам риэлторов Титула, ставки на однокомнатные квартиры в доходном доме завышены, сейчас в Ростове цена на аналогичные объекты не превышает 20 000 руб. в месяц. Спрос на многокомнатные квартиры будет зависеть от их начинки мебели, сантехники. Если банк не сэкономит и обустроит квартиры дорого, то указанные ставки станут реальными для рынка, заключает Сосницкий.

Для состоятельных клиентов в Ростове вскоре будет сдан в эксплуатацию первый Доходный дом на Малом и Газетном, инвестором которого стал Донской народный банк. По словам риэлторов из Титула, в доме 20 квартир, есть подземная парковка, но машино-мест на всех арендаторов не хватит. Банк предлагает однокомнатные квартиры по $1300 в месяц, двухкомнатные по $1650, трехкомнатные по $1900, четырехкомнатные по $2100-2200 на срок до пяти лет, рассказывает Сосницкий. За дополнительную плату арендаторы могут воспользоваться услугами прачечной, юристов и банка, заказать уборку помещения и организовать банкет.


Ипотека начала серьезно мешать бизнесу самарцев, сдающих квартиры. Ставки аренды за 2007 г. почти не выросли, спрос на чужое жилье снизился, а предложение, наоборот, возросло.



Рынок аренды в 2007 г. сильно изменился по сравнению с прошлым годом, говорят самарские риэлторы. Увеличилось число людей, которые покупают квартиры специально, чтобы их сдавать, рассказывает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. По ее словам, такие инвестиционные квартиры значительно пополнили предложение на рынке аренды, спрос, наоборот, снизился из-за активного развития ипотечного кредитования. Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН Самарская площадь, утверждает, что многие заемщики сейчас покупают квартиру по ипотеке, а потом сдают ее, чтобы снизить ежемесячные выплаты. Правда, утверждает эксперт, такие сделки чаще всего не регистрируются на них почти невозможно получить официальное одобрение банка-кредитора.

По данным департаментов оценки компаний Спектр недвижимости и Поволжский центр развития, в среднем однокомнатную квартиру в Самаре можно снять за 6000-9000 руб. в месяц. Цена аренды типовой двухкомнатной квартиры от 10 000 до 12 000 руб., трехкомнатной от 15 000 до 20 000 руб. в месяц. На ставки влияют не только качественные характеристики самой квартиры (ремонт, меблировка и т. п.), но и наличие рядом с домом гаража или парковки.

Риэлторы говорят, что больше всего востребованы недорогие квартиры в спальных районах Промышленном, Советском, Кировском. В среднем однокомнатное жилье здесь можно снять примерно за 7000 руб. в месяц.

По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании Спектр недвижимости, за прошлый год ставки аренды квартир выросли примерно на 10%. Но Винтаев и Чемпинская утверждают, что ситуация сейчас складывается не в пользу наймодателей: В этом сегменте повысилась конкуренция, наниматели могут выбирать. У потребителей повысились требования к снимаемому жилью, люди стали более разборчивыми, добавляет он. Завелевич уточняет, что важным критерием для нанимателей становится парковка перед домом или гараж, а вот наличие стационарного телефона уже не важно. Теперь почти у всех есть мобильные, а раньше за телефон доплачивали до 15%, рассказывает он.

На рынке превалирует предложение дорогих квартир в центре Самары. Например, есть однокомнатные за 35 000 руб. с евроремонтом, дорогой техникой и мебелью. А большинству нанимателей нужны типовые квартиры по невысокой цене. Поэтому в спальных районах жилье уходит моментально, говорит Чемпинская.

Завелевич говорит, что в центре города однушка обойдется нанимателям более чем в два раза дороже. Однокомнатная квартира улучшенной планировки с хорошим ремонтом, бытовой техникой и мебелью в Ленинском и Самарском районах стоит в среднем 15 000 руб. в месяц, говорит он. В более отдаленных от центра районах квартира с такими же характеристиками обойдется уже в 10 000 руб. в месяц.

Минимальная цена аренды на убитые квартиры в хрущевках, говорит Завелевич. Их можно снять за 5000 руб. в месяц. Самое дорогое жилье (по $3000-4000) частные коттеджи на Просеках (зеленые зоны города рядом с Волгой), но они сдаются редко. У Самарской площади был случай официальной аренды трехкомнатной квартиры за 50 000 руб. в месяц банк снял ее в качестве корпоративного жилья.

Оксана Иващенко внаем могут различаться на порядок даже в одном районе все очень сильно зависит от состояния жилья, отмечает Ирина Рязанова, директор АН Дом Ист.

Из-за того что большинство наймодателей не спешат выходить из тени, на рынке пока немного компаний, которые бы оказывали качественные услуги по поиску и сдаче квартир.

В основном в Самаре предпочитают серые арендные сделки. Наверное, не больше 2% людей готовы официально регистрировать договор найма, сожалеет Чемпинская. Рязанова говорит, что в основном официально регистрируют аренду жилья федеральные компании, которые снимают квартиры для своих сотрудников.

Рынок аренды для агентств не очень перспективен, однако стабилен: всегда найдутся люди, которые не смогут позволить себе приобрести жилье в собственность, резюмирует Завелевич. Главное, по ее словам, иметь солидную базу предложений.
В городе встал не только рынок купли-продажи жилья, но и его аренды. Риэлторы и хозяева квартир ждут конца лета, когда приезжие студенты начнут подыскивать варианты и наконец расшевелят рынок. Налоговые органы, наоборот, активизировали работу по легализации арендного бизнеса.

По словам Чемпинской, доход от работы с арендным жильем для риэлторов небольшой, хотя при удачном стечении обстоятельств достаточно быстрый. Пять лет назад крупные компании вообще этим не занимались, сейчас отделы по аренде есть в нескольких агентствах. Кроме нашего ею занимаются Мабис, Арбат, Огни Самары, недавно такой отдел открылся у компании Подряд-Инвест, рассказала Чемпинская. Однако, добавляет она, на рынке существует множество мелких, полулегальных фирм без хорошей базы и с сомнительной репутацией. Рязанова добавляет, что такие агенты чаще всего лишь собирают телефоны собственников и их перепродают, не давая никаких гарантий нанимателям.

Риэлторы ждут студентов
Пока на рынке аренды тихо, большого спроса в этом сегменте нет. Это немного странно, учитывая, что на рынке продаж тоже затишье. Обычно, если не идут продажи, активизируется аренда, но пока этого не происходит, удивляется Валерий Абсалямов, директор АН Валери. Хотя по итогам первого полугодия 2007 г. эксперт отмечает увеличение доли арендных сделок в общем объеме операций с недвижимостью. По его словам, если несколько лет назад она была равна 3-5%, то сейчас почти треть квартир на рынке сдается внаем платежеспособный спрос не поспевает за ростом цен на недвижимость.

По данным Управления Федеральной налоговой службы РФ по Республике Татарстан, на 1 июня 2007 г. сформирован список из 1586 потенциальных наймодателей. Добровольно о своих доходах от сдачи жилья в июне сообщили 170 жителей республики, признают в ФНС.

По словам Рыбакова, нанимателями особенно востребовано дешевое жилье. Удивительно, но практически каждый клиент интересуется квартирами в непрестижном Ново-Савиновском районе, недоумевает эксперт. Рыбаков говорит, что здешние наймодатели уже сориентировались и повысили цены. Если везде стандартная ленинградка с мебелью стоит в среднем 6000 руб., то в Ново-Савиновском торг идет уже от 6500 руб., отмечает он.

Евгений Рыбаков, коммерческий директор АН Аренда+, говорит, что сейчас ставки держатся на уровне августа прошлого года. Конец стабилизации на рынке аренды риэлтор предрекает с началом нового учебного года. Основная категория квартиросъемщиков в Казани, как и везде, приезжие студенты. Поэтому хозяева квартир с нетерпением ждут конца летних каникул, говорит он. Абсалямов соглашается с коллегой: Квартиры не подорожают по крайней мере до середины августа.

Риэлтор говорит, что доверительное управление в Казани не развито вовсе частники, занимающиеся этим бизнесом, сами в состоянии вникнуть в тенденции рынка и самостоятельно управлять недвижимостью.

Лидерство этого района вполне понятно, не разделяет удивление коллеги Абсалямов. Он расположен недалеко от центра города, там больше недорогих однокомнатных квартир. В центре Казани, говорит он, жилье в основном более комфортное и дорогое, квартиры большей площади, поэтому их предпочитают покупать для своих сотрудников иногородние, особенно московские компании. Такие корпоративные квартиры снимаются для командированных, в первую очередь менеджеров высшего и среднего звена, уточняет Абсалямов.

Результаты этой работы часть риэлторов уже ощутила. Бывает, что клиенты агентства через некоторое время после сделки звонят и спрашивают, откуда налоговая узнала о том, что они сдали жилье, рассказывает Рыбаков. Мы им объясняем, что риэлторы тут ни при чем, а принимать решение об уплате или неуплате налогов и нести ответственность должен сам собственник. Думаю, тут имеют место доносы соседей.

Бдительные соседи
В этом году налоговые органы решили комплексно взяться за нетрудовые доходы наймодателей. По словам Натальи Мельниковой, начальника отдела работы с налогоплательщиками и СМИ Управления Федеральной налоговой службы РФ по Республике Татарстан, сейчас формируются списки потенциальных арендодателей. С этой целью в ФНС анализируются данные разных источников регистрационной и миграционной служб, товариществ собственников жилья, изучаются и поощряются обращения граждан. К работе налоговиков подключаются органы внутренних дел. К уплате подоходного налога в добровольном либо принудительном порядке уже привлечены 38,5% граждан из списка потенциальных налогоплательщиков. И это только начало. Работа продолжается, полна решимости Мельникова.

Если ставки и поднимутся, то явно не из-за действий налоговой. Никто не докажет, что тот, кто живет в вашей квартире, не ваш гость, успокаивает наймодателей Катерина Карпетина, риэлтор АН Флэт. Ее мнение разделяет Анна Арзамасова, риэлтор АН Алые паруса. Процент честных налогоплательщиков сейчас крайне низок. Регистрируют договоры аренды в основном владельцы элитных квартир, чтобы подстраховаться и, случись что, предъявить нанимателю иск в судебном порядке, ведь речь идет о больших деньгах, дорогой мебели. Если квартира и обстановка стандартные и недорогие, владелец скорее предпочтет уклоняться от уплаты, тем более что сделать это несложно, считает она.

В целом опрошенные Ведомостями риэлторы скептически относятся к тому, что налоговой удастся легализовать арендный бизнес, а значит, говорят они, особого влияния на рынок эти события не окажут.

По мнению Арзамасовой, собственники могут пойти еще на одну хитрость: Представьте ситуацию, что арендатор не частное лицо, а организация, которой для отчета в бухгалтерии нужен зарегистрированный договор аренды с прописанной в нем суммой. Собственнику такой договор не нужен, регистрируя его, он засветит свои доходы и будет вынужден заплатить налог. Значит, эти дополнительные издержки он, скорее всего, переложит на нанимателя, говорит риэлтор.

Регистрация договора аренды требуется, если он заключается на срок от одного года. По словам Вячеслава Егорова, директора АН Авангард-риэлт, многие хозяева квартир, чтобы не оставлять следов, заключают договор на 11 месяцев, затем при необходимости его расторгают и заключают новый.



Главная --> Публикации