Главная --> Публикации --> Жилье на одну зарплату Офисы на мкад стимулируют загородное строительство Жильцы домов и коммерсанты: противники или партнеры Юрию лужкову разонравилась московская архитектура Скользкие метры. как не стать обманутым дольщиком

Борьба с пробками на транспортных магистралях столицы стала проходить красной нитью через работу всех ветвей власти Москвы. После недавнего предложения градоначальника Юрия Лужкова о введении новой тарифной сетки транспортного налога для автомобилистов, в Мосгордуму был внесен законопроект, регулирующий движение в столице в отдельных зонах.

Столичные депутаты хотят запретить въезд на автомобилях на отдельные улицы и в отдельные районы Москвы. Такой непопулярный шаг направлен на то, чтобы хоть как-то улучшить экологическую ситуацию в городе и разгрузить отдельные участки дорог. Однако эксперты не уверены в целесообразности таких мер. Всегда найдется тот, кто заплатит и будет ездить по этим трассам на правах привилегированных лиц, считают специалисты.

По мнению инициаторов проекта, можно одним шагом поправить экологическую обстановку в столице, а заодно и избавиться от части автомобильных заторов. В качестве такого шага предлагается ввести ограничения на проезд в различных районах столицы.

Законодатели могут на временной или постоянной основе закрыть въезд на обозначенную ими территорию

Также в документе прописаны категории граждан, для которых всегда будет гореть зеленый свет при въезде на территории такого рода. В список счастливчиков попали немногие в первую очередь это те, кто живет в радиусе закрытой зоны. Во-вторых, это сотрудники оперативных служб милиция, скорая помощь и МЧС. В третьих, это отцы-основатели законопроекта и их коллеги сами депутаты и чиновники.

Новый проект впервые вводит в законодательную практику понятие зон ограниченного доступа автотранспорта территорий, подверженных сверхнормативной техногенной нагрузке. Придание этому термину юридической силы позволит законодателям на временной или постоянной основе закрыть въезд на обозначенную ими территорию. Обоснованием со стороны властей будет служить желание улучшить экологическую обстановку либо разгрузить определенный участок дороги.

Основная проблема состоит в том, кто именно попадает в списки разрешенных. Если бы въезд на закрытые территории был ограничен априори для всех, то тогда вопросов нет возможно, мы бы увидели положительные результаты. Однако если будет допуск у чиновников, то по закрытой дороге они будут ездить, как по федеральной трассе, и чувствовать себя на ней хозяевами. Таким образом, ситуация на дорогах будет напоминать феодальный строй, сказал Лысаков корреспонденту газеты Взгляд.

Автомобильные эксперты инициативу столичных депутатов с точки зрения экологии оценить не смогли, зато выразили неодобрение, узнав, что в списках значатся сами представители власти. По мнению председателя Межрегиональной общественной организации автомобилистов Свобода выбора Вячеслава Лысакова, зачистка московских дорог от автомобилистов предложенным способом не принесет ожидаемого эффекта.

Выделение привилегированных групп всегда приводило к коррупции. Так же будет и в этом случае обязательно появятся те, кто будет иметь спецпропуск не по праву, а за деньги. Если же столичные власти так заботятся об экологии и ликвидации автомобильных пробок в центре, то выход есть он хоть и не прост, но надежен. Из центра Москвы нужно убрать все федеральные органы власти, офисы крупных компаний и различные представительства, пояснил Похмелкин газете Взгляд.

Законодатели федерального уровня тоже усомнились в полезности документа. Лидер Всероссийского общества автомобилистов депутат Госдумы Валерий Похмелкин называл такие теоретически возможные действия московских властей крестовым походом против автомобилистов.

Летом мы не ожидаем кардинальных изменений на рынке жилья, активизация спроса начнется с осени, может быть, с августа, -- отмечает руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости холдинга МИЭЛЬ Люция Казимир. -- Основным стимулирующим фактором оживления рынка станет возвращение отложенного платежеспособного спроса, обусловленного положительным трендом российской экономики. По итогам 2007 года ценовой прирост на столичном рынке жилой недвижимости может составить порядка 15%.

Напомним, похожий законопроект рассматривался Мосгордумой почти год назад. Однако прошлый документ, по мнению самих депутатов, имел весьма размытые границы. В современном документе ясности больше. Например, отдельной строкой прописано, что все территории, подлежащие закрытию, будут утверждаться столичным правительством в виде отдельных постановлений.
Индекс стоимости жилья по итогам первого полугодия снизился по сравнению с концом 2006 года всего на 3%, говорится в обзоре аналитического центра ирн. Гораздо заметнее коррекцию цен можно увидеть по отдельным типам жилья и районам -- до 5--8%. Такие результаты вызывают неоднозначное чувство у покупателей и порождают множество негласных споров среди продавцов и инвесторов. С одной стороны, с конца декабря 2006 года цены на жилье действительно стали падать. Некоторые аналитики даже предрекали обвал рынка, но этого не произошло. С другой стороны, величина снижения оказалась незначительной. Эксперты рынка не приходят к единому мнению относительно того, стоит ли ждать настоящего падения цен на недвижимость.

Итоги июня не внесли изменений в прогнозы. По оценке компании Blackwood, в прошедшем месяце средняя стоимость квадратного метра в столичном регионе осталась прежней -- 5 тыс. долл. По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, в Москве она составила 4,52 тыс. долл., в Подмосковье -- 2,565 тыс. долл. При этом средняя цена в новостройках Московской области по сравнению с началом года выросла на 4--5%. В Москве ситуация обратная. Если говорить о новостройках, то в сегменте бизнес-класса снижение средних цен (в пределах 1--1,5%) вызвано увеличением объема предложения за счет инвестиционных квартир, -- говорит аналитик агентства Даниил Пятецкий. -- В сегменте эконом-класса снижение зафиксировано в пределах 1,5%.

Аналитики группы компании МИАН придерживаются другого мнения. Стадия автоматической корректировки цен на московском рынке в отдельных переоцененных сегментах может продлиться до конца года. Несмотря на то что осень традиционно считается периодом оживления на рынке недвижимости, в этом году не стоит ожидать каких-либо всплесков, -- говорится в сообщении компании МИАН.

О возможном снижении стоимости жилья говорят и различные маркетинговые акции, которые активно проводят риэлторы и застройщики с целью увеличить продажи -- предлагаются различные подарки, якобы пониженные процентные ставки по кредитам и так далее.

О возможном в будущем снижении стоимости жилья, как считают эксперты, говорят два прецедента: впервые за семь лет вложения в недвижимость по доходности уступили банковским депозитам; в июне девелоперы стали снижать стоимость предложений как класса де люкс, так и бизнес-класса. К примеру, предложение в элитном жилом комплексе Неглинная Plaza подешевело с 15,5 до 15,4 тыс. долл. за кв. м, тогда как объекты бизнес-класса на ул. Коломенская, 21, и Расплетина, 20, продемонстрировали более значительное снижение стоимости: первый подешевел на 200 долл., до 4,7 тыс. долл. за кв. м, а второй -- на 300 долл., до 6,6 тыс. долл. за кв. м, -- отметила директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина. При этом нужно учесть, что аналитикам недвижимости известна только цена предложения. По какой цене продается жилье, знают лишь участники сделки. И, несомненно, в условиях стагнации рынка присутствует торг.

Почти половину квартир в Петербурге снимают гастарбайтеры и студенты. Всего, по неофициальным данным риэлторов, в городе ежегодно сдается около 70 000 квартир. Рынок аренды растет примерно на 5-10% в год.

Но пока главный вопрос, волнующий потенциальных покупателей недвижимости, -- о тенденциях на рынке -- остается открытым. Аналитика различных компаний столь неоднозначна, что эксперты рынка не могут утверждать, будет жилье дорожать или дешеветь.

А вот спрос оживляется обычно в конце лета начале осени, его подпитывают приезжие, отмечает Щегельский. Директор департамента аренды жилого фонда АН Бекар Елена Исаенко говорит, что гастарбайтеры сейчас занимают не менее половины всех сдаваемых в городе квартир. По ее словам, скорее всего, осенью этот показатель будет превышен. В городе реализуется большое количество строительных проектов, и в поисках работы в Петербург приезжает все больше жителей из южных регионов России и ближнего зарубежья, объясняет Исаенко. По ее словам, это наименее прихотливые наниматели, как правило согласные на любое жилье, однако большинство хозяев квартир очень неохотно рассматривают их в качестве клиентов. Эта категория ориентирована прежде всего на низкую плату за проживание и рассматривает самые дешевые варианты.

С началом лета предложение на рынке аренды квартир выросло примерно на 20% в это время риэлторы привычно наблюдают уменьшение спроса со стороны квартиросъемщиков, говорит гендиректор АН Бенуа Дмитрий Щегельский. По его оценке, в среднем в городе совершается около 6000 сделок по аренде жилья в месяц. Прирост предложения в летние месяцы объясняется, как правило, тем, что многие семьи отправляются жить на дачи и сдают свои городские квартиры.

Среднюю стоимость найма однокомнатной квартиры в домах экономкласса Щегельский оценивает в 14 000-16 000 руб. в месяц, а Исаенко в 13 000-15 000 руб. в месяц.

Сейчас минимальные ставки за однокомнатные квартиры, по словам Исаенко, начинаются от 10 000 руб. в месяц. В этом случае ищущему жилье, скорее всего, предложат квартиру без телефона на первом этаже в хрущевке, далеко от метро. По данным Щегельского, нижняя граница стоимости однокомнатных квартир внаем составляет около 12 000 руб. в месяц, в два с лишним раза дешевле обойдется проживание в комнате в коммунальной квартире, где ежемесячный платеж может быть равен 5500 руб.

Сдача инвестиционных квартир является довольно распространенным вариантом и приносит владельцам среднегодовой доход в размере 6-10%, подтверждает Щегельский. Руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости Елена Подкорытова считает, что летом осенью 2007 г. общегородские ставки могут ощутимо возрасти. Не исключено, что в этот период нанимателям будут предложены квартиры в новостройках, которые возводились и приобретались в 2005-2006 гг., когда 1 кв. м стоил более $120 Это может спровоцировать повышение арендных ставок, так как владельцы подобных объектов, желая как можно скорее окупить свои затраты, захотят сдавать их не менее чем за $1200 в месяц, прогнозирует Подкорытова. Эксперт, правда, не уточняет, будут ли наниматели согласны столько платить.

Объем предложения на рынке аренды квартир растет примерно на 5-10% в год, что не позволяет накапливаться неудовлетворенному спросу, дает примерные цифры Исаенко. Частично прирост объема квартир внаем обеспечивают частные инвесторы в новостройки, покупающие их специально для получения подобного рода дохода.

Она уточняет, что сейчас доля таких оборотистых заемщиков на рынке незначительна. По ее словам, сейчас ставки аренды квартиры в среднем в 1,5-2,5 раза ниже размера ежемесячного платежа по кредиту, взятого на покупку этой квартиры. Дальновидные инвесторы выбрали наиболее ликвидные объекты, которые сейчас выгодно отличаются на фоне некоторой конкуренции в сегменте жилья бизнес-класса. Сейчас обеспеченные квартиросъемщики готовы платить за такую недвижимость по 25 000-50 000 руб. в месяц. Правда, такие клиенты ценят комфорт и более требовательны к условиям проживания, для них обязательно наличие удобной парковки и т. п. если этого нет, квартиры зависают, говорит Исаенко.

Одна из относительно новых тенденций на рынке аренды сдача внаем квартир, приобретенных при помощи ипотеки, в этом году почти сошла на нет. Раньше часть заемщиков таким образом покрывала кредит, в итоге получая в собственность недвижимость, говорит Лилия Чуракова, ведущий специалист Балтийской ипотечной корпорации.

Подавляющее большинство квартир на рынке сдается неофициально. Щегельский со ссылкой на данные Федеральной регистрационной службы говорит, что ежемесячно государственную регистрацию проходит около 300 сделок аренды. Реальный объем рынка, по его оценке, составляет около 6000 сделок в месяц.

Подкорытова отмечает, что еще более избирательны клиенты, снимающие жилье по $5000-15 000 в месяц. Такие квартиры расположены в элитных домах в исторической части города или на Крестовском острове, их площадь составляет 200-300 кв. м. Обязательными условиями является охраняемая территория, подземный паркинг на два автомобиля, авторский дизайн самой квартиры, хороший вид из окна, самая современная бытовая техника, кондиционирование и система очистки воды, перечисляет она требования нанимателей, половину которых составляют представители крупных российских или зарубежных компаний или консульств иностранных государств. Исаенко оценивает долю корпоративных клиентов в общем объеме рынка аренды примерно в 10%.

Доля сознательных арендаторов пока не очень значительна, но, вероятно, будет расти в результате действий Федеральной налоговой службы, говорит Исаенко.
С появлением кредитования те покупки, которые раньше были мерилом жизненного успеха и показателем статуса, стали совершаться как-то неожиданно легко и почти без пиетета. При зарплате тысячи в три долларов уже легко покупаешь машину в кредит и не задумываясь едешь в отпуск, а при зарплате чуть побольше можно и дачу прикупить в кредит. Если из недорогих

Исаенко отмечает, что регистрировать сделки, как правило, предпочитают владельцы дорогих квартир. Вероятно, эти люди более сознательны, кроме того, их доход от аренды гораздо выше, чем в сегменте экономкласса. Это позволяет им легче расставаться с частью средств, которая идет на уплату налогов, говорит эксперт.

Способ Честный заем
Самый простой и официальный путь, который видится в этой ситуации, обращение за кредитом в банк, который предлагает кредитование загородной недвижимости. Таких предложений на рынке становится все больше буквально с каждым днем. Так, недавно банк Региональный кредит объявил об улучшении условий предоставления кредитов на загородную недвижимость. Теперь, в частности, предельный возраст заемщика (на момент окончательного срока выплаты кредита) увеличен до 75 лет. Кроме того, необходимый стаж заемщика на последнем месте работы сокращен до трех месяцев при общем трудовом стаже от года. Что касается собственно программы кредитования загородной недвижимости, то можно получить кредит на покупку дома вместе с земельным участком в размере до 90% от рыночной стоимости дома и земли.

Недорогие предложения на любом рынке, будь то загородная или жилая недвижимость, неизменный дефицит. Потому что желающих при нынешнем уровне благосостояния россиян более чем достаточно. Однако предложения все-таки есть, но для их покупки очевидно нужны свободные средства. Рассмотрим несколько способов получить эти средства взаймы.

Не редкость и совместные предложения банков и девелоперов, но это касается покупки домов в строящихся поселках. Так, недавно о совместном проекте объявили компания Ваш дом и Сбербанк. С апреля этого года покупатели недвижимости поселка Европа могут оформить кредит под инвестиционный договор на строительство загородного дома.

В апреле о запуске программы кредитования покупки загородного дома заявил также Альфа-Банк. Заем предоставляется на приобретение коттеджа на вторичном рынке загородной недвижимости. Кредит на покупку коттеджа предоставляется на срок от 5 до 15 лет. Процентные ставки по кредиту составляют от 10% в долларах США и от 12% в рублях РФ. Сроки рассмотрения заявки на кредит минимальны 1-2 рабочих дня. По мнению экспертов Альфа-Банка, основная сложность в распространении программы кредитования покупки коттеджа связана с высокой степенью рисков (неправильной оценки в частности) такого рода сделок.

Активно предоставляет кредиты на покупку загородного дома Городской ипотечный банк. До конца апреля в рамках рекламной акции такие кредиты выдавались даже без первоначального взноса. В обычной же практике этот кредит выдается на сумму от $10 тыс. или 300 тыс. руб. до $1 млн или 15 млн руб. Размер минимального первоначального взноса за приобретаемое жилье составляет от 30% при получении кредита в долларах США и от 25% при получении кредита в рублях. Процентные ставки при сроке кредита от 1 года до 10 лет составляют порядка 9,9% годовых по кредитам в долларах США.
Несколько видов кредитных программ для покупки земельных участков с домом предлагает Росевробанк. Условия кредитования таковы: срок кредитования от 5 до 30 лет, кредиты предоставляются в долларах США и рублях. Надо иметь в виду, что по кредитам в рублях процентная ставка увеличивается на 2% годовых относительно ставок в долларах США. Минимальная сумма кредита в Росевробанке составляет $50 тыс. или 1,5 млн руб., а максимальная определяется платежеспособностью клиента.

В конце прошлого года аналогичный проект презентовала корпорация Инком-Недвижимость. Так же совместно со Сбербанком РФ они разработали кредитный продукт для клиентов компании, желающих приобрести загородный дом. Этот кредит предоставляется в рублях или иностранной валюте на срок до 20 лет, при этом максимальная сумма кредита не ограничена и рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика. Стоимость кредита является дифференцированной и составляет 12-15% в рублях или 12,5-15,5% в долларах США или евро.

По сравнению с банковскими программами Дачное предложение является более универсальным, поскольку аккумулирует в себе лучшие ипотечные продукты всех кредитных организаций, представленных на российском рынке.

Помочь выбрать подходящую именно вам программу или банк может ипотечный брокер. Так, недавно компания Фосборн Хоум сделала своим клиентам Дачное предложение. Это программа, рассчитанная на помощь клиентам в приобретении загородной недвижимости с привлечением ипотеки. По данной программе компания готова содействовать получению ипотечного кредита на особых условиях: от 9% годовых на срок до 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков. Кредит предоставляется под залог квартиры или земельного участка. Кредит под залог земли выдается на условиях до 65% от ее рыночной стоимости, а квартиры до 90%.

Так, уже упоминавшийся Альфа-Банк предлагает подобный кредит, который можно использовать для строительства или капитального ремонта вашего загородного дома. Кредиты предоставляются в рублях или долларах США на срок от 5 до 15 лет. Минимальный размер кредита начинается от $20 тыс. , а максимальный составляет $500 тыс.
На аналогичную сумму (от $20 тыс.) предоставляет кредиты банк ДельтаКредит по программе ДельтаИнвест: на 10 лет в долларах США и рублях РФ под залог имеющейся у вас квартиры в многоквартирном доме. Процентная ставка по такому кредиту колеблется от 11,2 до 13,5%.

Способ Обходной маневр
Если по какой-либо причине предложенные банками кредитные продукты вас не устраивают а скорее всего, вас не устраивает процентная ставка, которая в этих случаях выше, чем обычно, у вас есть возможность рискнуть и пойти чуть иным путем. А именно получить нецелевой жилищный кредит. Все банки, уже упоминавшиеся в этой статье, да и многие другие с готовностью выдадут требуемую сумму под залог вашей городской квартиры.

Аналогичные предложения можно найти и во многих других банках они будут различаться лишь минимально и максимально предоставляемыми суммами, требуемым набором документов и удобством в общении с банком.

Райффайзенбанк также предоставляет кредит на покупку коттеджа на первичном и вторичном рынке недвижимости под залог имеющегося жилья. Их условия выгоднее сроком кредитования до 25 лет. Сумма кредита стартует от $15 тыс. или 400 тыс. рублей. Дорогие дома стоимостью более $1 млн рассматриваются в индивидуальном порядке. Проценты по кредиту составляют от 11 до 6% в разные годы пользования кредитом.

Способ Потребкредит
И, наконец, если речь идет о покупке, скажем, домика в садовом товариществе или земли где-нибудь на Селигере, и сумма вам нужно до $10 тыс., то у вас всегда остается возможность взять обычный потребительский кредит, который сегодня с готовностью выдают многие банки. Так, например, Ситибанк, при наличии у вас загранпаспорта или свидетельства о собственности на машину, без лишних документов и проволочек выдаст вам кредит на сумму аж до 400 тыс. руб.
На сумму от $5 до 50 тыс. потребительский кредит в подходящем вам банке поможет оформить компания Фосборн Хоум. А вот БинБанк готов выдать наличными до 800 тыс. руб.

Способ Покупаем землю в кредит
Как уже писал Собственник, на покупку земельных участков банки дают кредиты менее охотно, чем на дом. И причины здесь все те же: нестабильность законодательства в этой сфере и, собственно, самого земельного рынка. Но, как известно, было бы желание, а возможность найдется. Если есть желание получить кредит именно на покупку земельного участка вам будут рады в банках Зенит, Сосьете Женераль Восток, Абсолют-банке, Райффайзенбанке и МКБ.

Словом, если хотите приобрести загородный дом за чужие деньги просто выберите способ, который вам больше подходит для того, чтобы их получить. Но не забывайте, что пользование кредитом тоже стоит денег, и обязательно выясняйте, какие комиссии вам придется еще заплатить.

Отметим, что многие банки выдают такие кредиты на основании заявки. Правда, они предоставляют кредит на совсем уж небольшие суммы от 10 до 150 тыс. руб. Процентная ставка по такому кредиту составляет 17%, зато выдается он без предоставления поручительств и дополнительных проволочек.



Главная --> Публикации