Главная --> Публикации --> Приходу денег мешает неразвитость рынка Москва меняет строителей на инвестбанкиров Тяжелая строительная доля В фаворе у инвесторов склады и гостиницы Фнс начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир

Как уже сообщала Газета, недавно столичный мэр Юрий Лужков заявил, что не допустит капитального строительства на особо охраняемой природной территории (ООПТ) парка Москворецкий (именно там расположен Речник и еще одно садовое товарищество - Огородник) и обвинил жителей товариществ в самовольном захвате земли. В связи с этим московской прокуратуре было поручено в ближайшее время подготовить иски по 800 объектам строительства, а коммунальным службам - отключить поселки от коммуникаций.

Жители садового товарищества Речник в столичном районе Крылатское обратились в Общественную палату с просьбой защитить их от действий столичных властей, собирающихся ликвидировать поселок. Как указывается в обращении, поступившем в аппарат комиссии ОП по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов, московская мэрия не имеет право предъявлять претензии: земля участков садового товарищества находится в федеральной собственности.

Однако главная претензия властей к речникам и огородникам - незаконное строительство в природоохранной зоне. Им было разрешено строить только сараи, - заявил Лужков. Между тем, в товариществах появилось немало коттеджей. Когда в 1950-е годы производился землеотвод, речь и правда шла о возможности строительства садовых домиков сборно-щитового типа, - согласен Герций. - Однако в 1998 году был принят федеральный закон О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. В соответствии с ним и нормами Градостроительного кодекса ограничения по строительству на садовых участках фактически снимаются. Единственное - в таких домах нельзя зарегистрироваться. Стоит добавить, что Лужков и замглавы Росприроднадзора Олег Митволь воюют не только против владельцев элитных коттеджей, но и против гораздо более скромных собственников, старожилов-пенсионеров, которых в Речнике не менее половины.

К реализации плана чиновники уже приступили. Три дня назад приехали две аварийные машины Мосводоканала и отрубили коммуникации. При этом летнее водоснабжение мы получали от того же Мосводоканала на основе официального договора, - рассказал корреспонденту Газеты председатель правления Речника Виталий Герций. По его словам, поселок уже отключен и от электричества, хотя договор о поставках электроэнергии у речников заключен с федеральным ведомством - ФГУП Канал имени Москвы. У столичных властей и выступающего на их стороне руководства Росприроднадзора другая версия: мол, дачники воровали свет у города.

ОАО Группа компаний ПИК владеет и управляет двумя десятками строительных компаний. В портфеле группы 8,8 млн кв. м непроданной недвижимости. Уставный капитал компании разделен на 456 100 384 обыкновенные акции, зарегистрирована дополнительная эмиссия на 58 млн акций. Выручка компании в 2006 г. составила $1,576 млрд, чистая прибыль $298 млн.

Да и сама история с закреплением за спорными территориями статуса ООПТ вызывает вопросы. Природоохранной зоной парк стал в 1998 году по постановлению правительства Москвы, о чем, вопреки законодательству, не известили дачников, у которых есть право бессрочного пользования землей Речника.
Группа компаний ПИК может выручить от продажи на бирже 15% акций рекордную сумму до $2,2 млрд. Это следует из ценового коридора размещения, объявленного в пятницу.

Организаторами IPO выступают Deutsche Bank AG, Morgan Stanley и Nomura International, совместным лид-менеджером Merrill Lynch International. Для них предусмотрен опцион в размере 15% от размещаемого пакета, сообщил близкий к размещению источник. Размещение пройдет на LSE, но акции ПИК включены в список РТС, также компания подала заявку на листинг акций на ММВБ (всего около 30% размещаемого пакета).

ГК ПИК, которая запланировала свое IPO на начало июня, в минувшую пятницу объявила ценовой диапазон размещения акций. Как сказано в сообщении компании, коридор составит $25-31 за одну акцию. Как и говорилось ранее в отчетах организаторов размещения, капитализация компании составит $11,4-14,1 млрд (за исключением средств, полученных от продажи допэмиссии в ходе IPO). В результате размещения акций ГК ПИК и продающими акционерами будет привлечено $1,8-2,2 млрд. Таким образом, ПИК планирует продать на бирже около 15% своих акций.

Аналитик Ренессанс Капитала Алексей Языков называет коридор разумным. Если сравнивать с другими публичными компаниями сектора, у ПИК есть преимущества например, помимо крупного портфеля проектов большие денежные потоки, говорит он. Выручка группы в 2006 г. составила $1,576 млрд, а у AFI Development $3,8 млн.

IPO группы ПИК может стать самым крупным среди европейских застройщиков. До этого дороже всех была оценена компания Льва Леваева AFI Development: по итогам размещения в начале мая ее капитализация составила $7,334 млрд. Но это может сыграть злую шутку с ПИК. В день размещения капитализация AFI Development снизилась на 8,2% (18 мая на 10,8%). Старший аналитик Атона Рустам Боташев уверен, что, если бы ПИК опередила AFI, ее IPO могло бы пройти более удачно, так как сейчас инвесторы могут осторожнее относиться к акциям российских строительных компаний. Инвесторы не заинтересованы покупать акции по максимальной цене, напоминает аналитик западного банка. По его мнению, ПИК закладывает себе довольно высокую премию 1,3-1,6 от NAV (портфель из 413 проектов CB Richard Ellis оценила в $8,8 млрд). Правда, премия AFI оказалась намного выше около 2 от NAV (Jones Lang LaSalle оценила ее активы в $3,7 млрд).

Вернемся к вопросу о том, как купить квартиру дешевле средней рыночной цены в данном сегменте. Это можно сделать в двух случаях: что-то не то либо с квартирой (первый/последний этаж, дорога под окнами, балка посреди комнаты, крыша течет, вид на свалку и т. п.), либо с ее хозяином.

Спрос на акции российских строительных компаний велик и у ПИК есть шансы на успешное IPO, уверен Боташев. Если взять потенциал рынка жилой недвижимости в России, то оценку ПИК можно назвать консервативной, считает руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози. Стоимость подобных компаний в Великобритании считается исходя из EBITDA x 6-1 Если брать этот показатель ПИК в 2007-2008 гг. ($1,099-1,818 млрд. Ведомости), то она адекватна.

Именно этот вопрос: стоит или не стоит рисковать, решали мы с сестрой, покупая ей квартиру. Цена вопроса скидка относительно рыночной цены квартиры была 18% от стоимости. Риск достаточно велик, поскольку фактически продавала квартиру команда лиц кавказской национальности, а официальным владельцем являлась весьма пожилая одинокая дама. Мы решили рискнуть, что из этого вышло расскажу подробно.

Риск благородное дело?
В первом случае собственно риска никакого нет. Все предельно понятно: есть дефект, как правило, неисправимый, вам нужно решить, готовы ли вы с ним мириться. Во втором же варианте есть реальные риски потерять все или как минимум ввязаться с длительное судебное разбирательство. Но, возможно, игра стоит свеч, потому что вероятность наступления кризисной ситуации в большинстве случаев не так и велика, а в итоге можно получить квартиру на 10-20% ниже рыночной цены.

Посредники были колоритные, ничего не скажешь! Их этническую принадлежность я на глаз определить не сумела, но это точно были выходцы с Кавказа, причем, пожалуй, не с Северного. По крайней мере, по-русски они изъяснялись с трудом. Зато при малейшей попытке торга сразу же скинули несколько тысяч. Короче, на нашу цену мы их уговорили минут за 15.

Классика жанра
Выбранная сестрой квартира казалась лакомым кусочком: однушка в 10 минутах пешком от станции метро Добрынинская, в хорошем кирпичном доме. Достаточно долго этот объект стоял непроданным (ведь обычно однокомнатные квартиры такого качества в таком месте расхватываются покупателями в секунды) из-за сомнительной истории с продающими квартиру посредниками.

Сама бабулька тоже хороша: явно плохо видит, слышит и почти не понимает, что происходит. Возраст под 8 При этом справки из психоневрологического диспансера (ПНД), конечно же, нет. А бабуля-то вменяемая? интересуемся. Да-да, конечно, кивают товарищи. А у бабули и руки-то дрожат подпись корявенькая выходит.

Больше всего настораживала манера поведения: ручки потные, глазки бегают, ни на один вопрос без шпаргалки ответить не могут, к бабульке-продавцу близко не подпускают. На просмотре квартиры ее просто не было, на сделку привезли по доверенности в таких условиях мы покупать отказались.

Подстелить соломку
Короче, договор купли-продажи сестра подписала, предварительно застраховав сделку по риску утраты права собственности (титульное страхование*) у страховщика и одновременно заручившись письменной страховкой одной хорошо известной риелторской компании. Которая гарантировала, что в случае предъявления претензий родственников, наследников и т. п. разбираться с историей будут ее юристы.

У меня, если честно, сердце сжалось: я же понимаю, чем это все для бабули чревато в лучшем случае они получит малую толику того, что мы заплатим, и останется жива. В худшем сами понимаете. Трагических финалов у таких историй множество. Но, с другой стороны, аморально решили мы, не нам, так кому-то другому они все равно продадут квартиру, для бабули все равно исход один быть обманутой.

Как потом оказалось, соломку мы подстелили не зря. Через пару лет после совершения нашей мегарискованной сделки в квартиру позвонили родственники почившей уже к тому времени бабульки-продавца. Оказалось, наследники были не в курсе того, что квартира давно продана, и очень на нее рассчитывали. Разговор в жестком тоне с угрозами и скандалами, однако, был очень краток. Узнав, что чистоту сделки гарантируют и риелтор, и страховщик, наследники удалились восвояси. Тем не менее еще год**, до истечения срока давности по сделкам с недвижимостью, мы прожили как на иголках в ожидании дальнейших наездов. Но в конечном счете для нас все закончилось оптимально.

Титульное же страхование в подобной ситуации вещь совершенно необходимая. Особенно с учетом того, что, по оценкам юристов по недвижимости, каждая третья сделка в России имеет все основания быть расторгнутой. Стоит, правда, иметь в виду, что большинство страховщиков либо выставит достаточно высокий тариф по такому виду страхования, либо предложит страхование титула в общем пакете. Сестра моя заплатила за страховку 3% от суммы сделки. Согласитесь, 15% от стоимости квартиры она все равно выгадала.

** В соответствии со ст. 181 ГК определены сроки исковой давности по недействительным сделкам. Срок о признании сделки оспоримой установлен в 1 год. При признании сделки ничтожной (фактическое аннулирование сделки) установлен срок в 3 года.
20 апреля в полосе Диалог с властью вышел материал Ресторан пристроят к алтарю. Он был посвящен строительству офисно-жилого комплекса Пять столиц в охранной зоне архитектурного памятника храм Воскресения Христова в Кадашах, а именно ресторана японской кухни.

* Страхование права собственности (титульное страхование). Данный вид страхования актуален при покупке жилья на вторичном рынке, когда за юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Есть много негативных примеров нарушения законодательства, например, отсутствие согласия на сделку супруга(и), ненадлежащим образом оформленная приватизация (неучтенные дети, к примеру). Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, то есть от наличия тех или иных опасностей, связанных с юридической чистотой, от количества переходов права собственности. Минимальный тариф 0,25%.

Ответ на публикацию заставил себя ждать. Лишь через полтора месяца пришел конверт, на котором синим по белому было написано: Префектура ЦАО.

Та часть ресторана, через которую обычно выносят отходы, судя по плану строительства, будет находиться буквально в нескольких метрах от стен алтарной части действующего храма.

Редакции сообщили, что строительство офисно-жилого комплекса осуществляет компания ООО Торгпродуктсервис в соответствии Постановлением правительства Москвы О перебазировании производства АО Сладость и реабилитации территории филиала № 2 мебельной фабрики МП Стойк. Конечно, предприятия из центра, тем более исторического, перебазировать надо. Но уж если Торгпродуктсервис выступает инвестором этого благого дела, то, наверное, его озадачили восстановительными работами в охранной зоне на месте упомянутых предприятий, а не коммерческой стройкой.

Вот теперь-то недоразумение разъяснится! обрадовались мы.

В письме сказано, что застройщик строго придерживается требований действующих нормативных документов. Каких именно? Если СНИПов и московских градостроительных норм то почему огромный жилой комплекс строят без подъездных путей, детских площадок, зеленой зоны? Есть нормы, по которым храм это высотное строение.

Какими работами и согласно каким документам? Нам опять не разъяснили.

Территория, на которой предполагается строительство, находится в границах объединенной охранной зоны, говорится далее. Коммерсанты ведут строительство прямо на территории памятника! А охранная зона начинается за его границей. То есть строительство запрещено законом.

А значит, рядом с ним вообще никаких котлованов быть не может. Храм Воскресения в Кадашах стоит на деревянных сваях. Под ним подземные грунтовые воды. Никакой опытный строитель не даст гарантии, что спустя пару лет храм не рухнет на элитных жителей Пяти столиц.

Непонятно, как могли быть запроектированы помещения на подземном уровне на территории памятника федерального значения? Кто дал такое разрешение? По нашим данным, переписку с Росохранкультурой застройщики вели долгую, но разрешения так и не получили.

На другом снимке хорошо видно соседство алтарной зоны храма и предполагаемого японского ресторана. Однако по этому поводу из префектуры нам сообщили, что общественные помещения запроектированы на подземном уровне с тем, чтобы не ущемлять чувства верующих. Не верь, как говорится, глазам своим.

Приход любого храма не владелец, а только пользователь земли и сооружений.

Данная территория памятника определена еще в 1995 году и подтверждена 8 апреля 2007 года Федеральным агентством по культуре и кинематографии Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ. Значит, на ней может происходить только реставрация и воссоздание памятника.

В префектуре нас успокаивают, что здания нового комплекса не будут закрывать вид на храм Воскресения в Кадашах ни с одной из видовых точек. Мы не знаем, сколько таких точек и где они расположены. Поэтому на фото перед вами вид на храм из 2-го Кадашевского переулка. С этой точки до объекта истории 50 метров. Как говорится, комментарии излишни. А вот вопросы нет.


Компетентное мнение
Председатель Общественного совета при префекте ЦАО, депутат Мосгордумы Инна СВЯТЕНКО:
Сколько существует человечество столько существуют и темные силы. Но памятники не должны исчезать, историю нельзя переписывать. Храм в Кадашах надо не просто сохранить, а сохранить вместе с его окружением. Думаю, что это надо сделать во имя наших детей и внуков.

Настоятель храма Воскресения Христова в Кадашах, декан факультета церковных искусств Православного СвятоТихоновского богословского университета протоиерей Александр Салтыков:
Когда-то великий архитектор Карбюзье сказал: Нью-Йорк это катастрофа. Но это великая катастрофа. Однако не нужно забывать, что Нью-Йорк стоит на монолитной скале, а Москва на почвах рыхлых, болотистых. Поэтому в результате подобного строительства и экскаваторной археологии наше прошлое может в буквальном смысле утечь с водой. Главное, чтобы эта проблема не затухла как пожар, когда все уже сгорело.

От редакции. Наш вопрос председателю Комитета по культурному наследию города Москвы В. А. Шевчуку: Уважаемый Валерий Андреевич! Просветите нас, пожалуйста, какой закон разрешает строительство на территории памятника Храм Воскресения Христова в Кадашах?

Храм Воскресения в Кадашах принадлежит Российской Федерации. Это памятник, который, не сочтите за пафос, принадлежит народу. А народ, особенно интересующийся своей историей, хочет этот памятник видеть.



Главная --> Публикации