Главная --> Публикации --> Здесь архитектор правит бал Приходу денег мешает неразвитость рынка Москва меняет строителей на инвестбанкиров Тяжелая строительная доля В фаворе у инвесторов склады и гостиницы

Лето очень удобное время для приобретения квартиры. Отпуск позволяет спокойно заниматься поисками подходящего варианта. Агентства хотя и берут на себя весь комплекс операций, связанных с покупкой жилья, но всегда есть моменты, когда нельзя обойтись без личного присутствия заказчика. Большинству людей сложно постоянно отсматривать варианты в рабочее время. Свободное время и меньшая активность рынка летом дают шанс обзавестись квартирой с большим комфортом. И сезонность, отмечаемая риэлторами, в этом только помогает.

Лето благодатное время для москвичей, которые передвигаются по городу на личных автомобилях. Количество машин на столичных дорогах в выходные уменьшается настолько, что затруднений в пути практически не встречается. Эта картина как нельзя лучше иллюстрирует ситуацию, которая сложилась сейчас на рынке жилой недвижимости: покупателям предоставлен максимальный простор для маневра на просторах рынка. Но вот только покупателей-то и не наблюдается.

Шаг вперед и два в сторону
Последние три года рынок испытывал значительные колебания: то предложений много, то катастрофически мало, цены то галопируют, то застывают. Московский рынок недвижимости находится в постоянном движении, являясь своеобразным зеркалом экономики: как только у людей появляются деньги, они спешат вложить их в недвижимость. У россиян нет опыта инвестирования. Банковские продукты до сих пор воспринимаются населением как рискованное вложение, да и проценты по вкладам не слишком высоки. На фондовом рынке мало кто умеет работать. А недвижимость наиболее понятна для широких масс. За последние годы люди осознали, что квадратные метры не только место для жизни, но и актив.

Но недвижимость все-таки не фрукты и не мороженое. И утверждать, что существует прямая взаимосвязь между сезонностью и объемами продаж, нельзя. Она есть, но не настолько явная, как на других рынках. Определяющими факторами становятся все-таки внешние обстоятельства. Так, если вспомнить поведение рынка в предыдущие годы, то летом 2004-го рынок стоял, летом 2005-го был довольно ровным, а в 2006 году отличался изрядной бодростью. Прокомментировать развитие ситуации на столичном рынке недвижимости мы попросили директора департамента маркетинга агентства недвижимости Открытая компания Сергея Крячкова.

Предложение в плюс, цены в минус
Если 2006 год отличился рекордным ростом цен, то 2007-й можно смело считать рекордсменом по количеству экспонированных квартир. Специалисты расходятся в своих оценках объема предложения, но наиболее реальным выглядит показатель 40 тыс. объектов (для сравнения: осенью 2006 года количество предложений равнялось примерно 12 тыс.).
В конце прошлого года многие аналитики говорили о том, что не позднее марта 2007-го произойдет небольшой откат цен. Этого не произошло, и риэлторы вкупе с покупателями и продавцами недвижимости оказались в трудной ситуации: объем предложения растет, ничего не продается, агентства живут на те средства, которые заработали в прошлом году.

В целом настроение покупателей и поведение рынка носят маятниковый характер. После того как в 2004 году рынок встал, накопился переизбыток предложения несколько тысяч квартир нашли своего покупателя только через полгода. Знаменитый 2006 год, напротив, выбрал с рынка все, что возможно; наблюдался ажиотажный спрос. Это привело к тому, что недвижимость была неравномерно оценена по классам. Дорогое и среднее жилье осталось в прежних рамках, а хрущевки, которые расхватывали только потому, что больше ни на что не хватало средств, подскочили в цене слишком сильно. В этом году их стоимость и будет скорректирована серьезнее всего, и этот процесс уже начался.

Но торг теперь (в отличие от 2006 года, когда такого понятия на рынке просто не существовало) стал уместен. Сегодня нормой считается скидка 7 10%, а на наиболее переоцененные объекты реально добиться дисконта, доходящего до 15%. Конечно, у продавцов возникает вопрос: раз все постоянно меняется, может, стоит подождать лучших времен? Тем более, что аналитики предрекают значительное повышение цен осенью, основываясь в своих рассуждениях на том факте, что к тому времени число вводимых в эксплуатацию новостроек уменьшится, а цены на них поднимутся.

С чем связано такое положение? В первую очередь с инерцией сознания. Как же так, думает продавец, за прошлый год стоимость недвижимости подскочила на 100%, а в этом я должен скидывать цену на свою квартиру?

Если хорошо подумать...
Сейчас рынок падает, косвенное свидетельство тому активный торг при продаже объектов. Многие агентства недвижимости стремятся привлечь продавца предложениями так называемого срочного выкупа. Как известно, есть спрос на услугу появляется и предложение: у многих владельцев квартир попросту не выдерживают нервы квартиры стоят уже по три четыре месяца. Проблема в том, что большинство объявлений о выкупе за неделю являются рекламным ходом, рассчитанным на привлечение клиента: лишь бы пришли, там разберемся.

Разумеется, далеко не все специалисты придерживаются такого мнения. Дело в том, что постоянное изменение ситуации вынуждает каждый раз принимать новую стратегию. В ситуации, например, галопирующего роста было интересно брать ломбардные кредиты: человек закладывает банку жилье, на заемные средства приобретает другое и совершенно не опасается того, что, когда он будет продавать старую квартиру, она обесценится. При падающем рынке целесообразнее, наоборот, как можно быстрее скинуть имеющуюся недвижимость и на вырученные деньги купить другую.

Другие агентства дисбаланс спроса и предложения заставляет создавать свои инструменты и предлагать такие условия, которые позволяли бы эффективно работать на рынке. Какой смысл завышать стоимость квартиры, долго ждать звонков и потом торговаться? Гораздо эффективнее уже сейчас выставить квартиру по той цене, за которую продавец реально готов ее продать, это только ускорит сделку.

К тому же не у всех компаний есть средства на выкуп. Будем реалистами: если кто-то предлагает сделать что-то быстрее обычного, клиентам придется заплатить за это. Как правило, срочно выкупаемая квартира оценивается примерно на 30% дешевле своей действительной стоимости.

Лучшее время сейчас
Что будет дальше? Возможны три сценария: рост, стагнация и падение цен. Каждый из них диктует свои правила поведения продавцам и покупателям. Рассуждая об осени, пожалуй, разумнее говорить о стагнации или падении цен, причем последний сценарий более вероятен. Пресловутые цены на нефть и политические факторы влияют на рынок, но не в такой степени, как любят писать об этом аналитики рынка недвижимости. Причина скорее в общеэкономической ситуации в стране. Так, в 2006 году накопленные резервы уже были реализованы в недвижимости, в данный момент платежеспособный спрос несколько снизился.

Так, в агентстве недвижимости Открытая компания убеждены, что в этом случае сделку можно закрыть за 30 рабочих дней. Наш тариф Летний явился результатом анализа сложившейся ситуации на рынке, утверждает С. Крячков. Мы предлагаем продавцу выступить самому инициатором торга и стать хозяином положения, а не загонять себя в кабальные условия, покупаясь на обещания срочного выкупа. Открытое официальное оформление всех этапов сделки в ОК позволяет быть в курсе всех поступающих предложений и запросов покупателей и в итоге получить конкретную и весомую выгоду. Кроме того, я искренно убежден, что клиент ничего не теряет. Клиенты, заключившие договор по данной акции, получат также дополнительные преференции по объему рекламы объекта недвижимости, которая будет размещена в популярных и эффективных источниках. В среднем объем рекламы в рамках данной акции будет в два раза больше, чем в стандартном договоре. Предложение подразумевает гарантию, которая заключается в том, что если мы не реализуем квартиру за обещанные 30 дней, размер нашей комиссии снижается на 30%.

Специалисты же рекомендуют действовать именно сейчас хотя бы потому, что имеется огромный выбор предложений, есть реальная возможность поторговаться, а риэлторы крайне лояльны к немногочисленным клиентам.
Судя по диаграммам, которые составляют застройщики и риэлторские агентства, недвижимость покупают граждане всех возрастов, до пенсионеров включительно. Но если задуматься, кто из них действительно решает жилищный вопрос, то есть покупает квартиру в первый раз, для себя, а не в связи с переездом в другой город, то ответ будет очевидным: в подавляющем большинстве случаев это молодые семьи. Жилищная проблема почти исключительно проблема молодежи. Помогают ли ипотечные банки решать ее или только обозначают исполнение указаний и пожеланий правительства? Что предлагают молодежные программы тех банков, которые осмелились вывести на рынок этот особый продукт?

Продавцу в ситуации снижения цен выгоднее сбрасывать квартиру как можно быстрее, учитывая, что сроки сделки теперь затягивается (если раньше квартира экспонировалась в среднем полтора месяца, то теперь нужно около трех).

Молодые на пятом десятке
Пункт первый: возраст хотя бы одного из супругов должен быть до 29 лет включительно (семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста). Условие абсолютно бессмысленное с демографической точки зрения. Семьи, вернее, супруги, действительно делятся на три условные группы: молодые, средневозрастные и пожилые.
Но что это означает в демографии? Молодая семья семья в активном репродуктивном возрасте условно (склоняясь к круглым цифрам) до достижения женщиной 40-летнего возраста. Далее количество родов резко сокращается, но в последние годы, кажется, и нашу страну затронула тенденция более поздних родов. Средневозрастная семья это семья, выходящая или вышедшая из активного репродуктивного возраста, но продолжающая воспитывать несовершеннолетних детей (условно до достижения женщиной 55 лет). А пожилые это те, кто заслуживает дополнительной площади больше, чем молодые, поскольку воспитывают внуков. Шутка.

По праву первопроходца первой должна быть рассмотрена программа Сбербанка России. Собственно, молодежная составляющая в программе Молодая семья выражена в нескольких пунктах.

Извините, но молодежная программа, не учитывающая демографических законов, не программа, а муляж.

Подобрать хоть какое-то разумное объяснение цифре 29 трудно. Пусть только начнут рожать, а там не остановятся, пока не нарожают стране искомые 2,25 ребенка? Нет, не получится. Решиться в 35 лет на второго ребенка в двухкомнатной квартире для многих значительно труднее, чем решиться на первого в 20 лет в комнате общежития.

И пусть им будет хуже
Со вторым пунктом молодежной компоненты Сбербанка несколько сложнее. Он выглядит, мягко говоря, декларативным.
По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до пяти лет):

В защиту Сбербанка можно сказать только то, что до 30 лет это общий пункт всех банков, предоставляющих ипотечный продукт Молодая семья.

Как вы платите обычному банку
И все же тип погашения ипотечных кредитов Сбербанка многим кажется привлекательным. Поясним, почему.
При аннуитетном погашении (его практикует большинство банков) сумма, которую вы должны выплатить (основной долг, а также проценты) равномерно распределяется на весь срок, допустим, по $800 в месяц. Отсюда и не совсем верное название: равными долями. Дело в том, что внутри этих $800 соотношение тела долга и процентов постоянно меняется: сначала вы платите почти только проценты, и лишь к концу срока основную часть платежа будет составлять тело.
В общем, представьте, что перед вами вытянутый прямоугольник. Из нижнего левого угла вправо вверх тянется диагональ. То, что внизу, в правой части тело долга, а вверху слева проценты. Вы идете направо: тело увеличивается, проценты уменьшаются.
Теперь представьте, что вы взяли кредит на 20 лет, а через пять лет оказались банкротом или решили перекредитоваться перейти в другой банк с более выгодными условиями. Окажется, что за пять лет вы погасили не четверть основного долга, а только 1/1 Иначе говоря, выплатив банку за пять лет $48 тыс., вы покроете только $6 тыс. основного долга (на самом деле и того меньше: диагональ слегка вогнутая), все остальное было маслицем банка.
Вы фактически ничего не получите после продажи квартиры с торгов, а если речь идет о перекредитовании, то начнете выплачивать долг практически с нуля. Если, конечно, решитесь уйти.
Но ведь не уйдете. Поэтому, снижая процентную ставку для новых заемщиков, банк будет держать вашу ставку на прежнем уровне до последней возможности (или до первого скандала). В спорах с вами у банка есть убийственный аргумент: Сколько стоил 1 кв. м, когда вы покупали? А сколько сейчас? То-то же! Правильный ответ: Я квартиру не продаю, а расплачиваюсь за нее. То-то же! Ну, а если цена квадрата упала, то правда тем более на вашей стороне.

на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;
при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Дело в том, что Сбербанк применяет не аннуитетный (равными долями), а дифференцированный (с процентами, начисляемыми от остатка) тип платежа. Подробнее об их различии чуть ниже. Важно то, что при дифференцированном типе погашения первые платежи очень большие, причем до 2/3 платежа составляют именно проценты.
Понятно, что если заемщик берет кредит на квартиру в строящемся доме или на возведение индивидуального дома, скажем, на 15 лет, то новостройка или дом строится в первый второй год, а не на четырнадцатый пятнадцатый. Предлагать отсрочку в погашении тела (основного) долга без всяких послаблений в уплате процентов просто иезуитство.
По крайней мере, одна молодая семья собирается Сбербанку отомстить: родить ребенка за год до окончания срока кредитного договора (когда выплачиваются почти исключительно тело долга и мизерные проценты) и взять трехлетнюю отсрочку. Им, правда, уже по 28, кредит они взяли на 20 лет, но за тот год, что дом достраивался, когда им пришлось снимать жилье и все же выплачивать кредит, они очень разозлились. А ведь им повезло с третьей и последней молодежной компонентой программы Молодая семья: у них есть ребенок, поэтому минимальный первоначальный взнос составил 5% вместо 10%.

Главный недостаток дифференцированного погашения состоит в том, что сначала ежемесячный платеж очень высок (например, в начале срока $1200, в середине $800, в конце $400). Это, во-первых, отсекает от кредита тех, кому доходы позволяют платить $800, но не $1200 (им приходится воспользоваться аннуитетом), а во-вторых, из-за инфляции на $400, сэкономленных при аннуитетном погашении, сегодня можно купить больше товаров и услуг, чем на выигранные при дифференцированном $400 через 20 лет. С другой стороны, через 20 лет у активного молодого заемщика и зарплата будет значительно выше, и платежи, приближающиеся к $400, в последние годы станут почти незаметны.

Как вы платите Сбербанку
При дифференцированном погашении (его практикуют Сбербанк, Газпромбанк и некоторые региональные банки) равномерно на весь срок распределяется только тело долга, а проценты начисляются от остатка. Представьте прямоугольник вдвое ниже предыдущего это тело долга. Но на нем лежит увесистый треугольник (короткий катет слева) это проценты банка. Вы и здесь идете направо. То есть по мере уменьшения остатка каждый месяц станет понемногу уменьшаться и сумма платежа. При этой форме погашения кредита до половины срока большую часть платежа также составляют проценты, но вы, по крайней мере, равномерно гасите основной долг. И многих это успокаивает.

Разные детали, в которых прячется черт
Вопли отчаяния на форумах: Где те молодые семьи, которые осилят такой кредит? оставим в стороне. Есть такие семьи. Молодые и здоровые, которым нужно очень многое, но которые умудряются питаться на 100 руб. в день. Которые перепрыгивают пропасть в два прыжка: берут кредит на потребительские нужды и покупают маленький погорельский участок в рабочем поселке Подмосковья (кредиты на земельный участок есть у многих банков, но мало кто их дает: трудно оценить). А потом ремонтируют дом, строят свое гнездышко чуть ли не из шпал. Интересно наблюдать, как из такого дома каждое утро выходит молодой человек в костюме и безукоризненно чистых ботинках. Это другая история.

Наконец, формула исчисления аннуитетного платежа хитровата. Это значит, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного фактически соответствует 14% дифференцированного платежа. Следовательно, взяв $100 тыс. под 12% дифференциала, вы сэкономите в зависимости от срока кредита $10 20 тыс. и более по сравнению с его собратом 12% аннуитета. То есть кажущийся высоким процент Сбербанка в долларах (12 12,5%) фактически соответствует 10 11% других банков.

На созаемщиках, которыми могут быть и родители (при условии, что кредит будет погашен до достижения ими 75 лет), особенно останавливаться не стоит: даже к людям предпенсионного возраста банки относятся с большим подозрением, Сбербанк здесь не исключение.

И все же интересно читать, что Сбербанк расширил перечень доходов заемщиков и созаемщиков, которые принимаются в расчет при определении суммы кредита для молодой семьи. Теперь в список включены загородные дома, квартиры, автомобили, слитки драгоценных металлов, ценные бумаги.

Те, кто имел дело с другими банками, подтвердят, что никакой особой совковости в ненавязчивом сервисе Сбербанка нет. Как и везде, главное попасть к толковому кредитному инспектору. Как горько пошутил один соискатель кредита: Выбирайте не банк, а инспектора.

Два поручителя и официально подтвержденный ежемесячный доход это фирменные знаки Сбербанка. Даже для молодых семей.

Оцените непредвзято свой послужной список: если вы живете в небольшом городке, долго работаете на одном месте это одно, а если биография бурная, то вас и за месяц не проверят. Отделения Сбербанка есть везде: как предприятие полугосударственное, он живо откликается на всевозможные социальные идеи руководства страны. И это, пожалуй, все же преимущество.

Скажем, в Сбербанке заявка рассматривается до 18 дней, что само по себе в период роста цен сводило заемщиков с ума. Но есть немало примеров из практики Сбербанка, когда заявка рассматривалась в течение пяти и даже трех дней. Территориальные банки автономны, у каждого есть свои служба безопасности, кредитный комитет.

Справедливо ли говорить о стабилизации, если на самом деле стоимость квартир меняется: одни серьезно дешевеют, другие по-прежнему растут в цене? Как узнать, на какую недвижимость делать ставки, а от какой стоит побыстрее избавиться?
На страницах прессы встречаются самые противоречивые суждения аналитиков и представителей риэлторских и девелоперских компаний. Приводится немало аргументов в пользу того, что у столичного рынка существует потенциал для дальнейшего роста. Есть сторонники и другой точки зрения, уверенные, что, достигнув уровня цен развитых мировых столиц, стоимость московской недвижимости начнет стремительно падать. Более реалистичным выглядит третий вариант путь стабилизации, впрочем, не означающий отсутствия ценовых корректировок. Но самое важное последствие стабилизации рынок недвижимости достигнет качественно нового состояния.

Газета М2 продолжает представлять разные точки зрения на то, как будет развиваться ситуация на квартирном рынке столицы. На этот раз мы рассматриваем так называемый нейтральный вариант. Пережив стремительный рост, остановку и едва заметное падение, рынок столичной недвижимости замер на перепутье. Каковы причины, породившие подобное состояние?

Попробуем оценить уровень возможностей потенциальных покупателей столичного жилья. В этом нам поможет следующая несложная выкладка. Как известно, средний доход москвича на сегодняшний день составляет около 25 тыс. руб. Согласитесь, получить нормальный ипотечный кредит минимум на $100 тыс. и уж тем более накопить эту сумму при такой зарплате невозможно. Есть и более обеспеченная категория горожан, чьи доходы превышают 34 тыс. руб. в месяц на человека, но таких насчитывается примерно 185 тыс. семей, или 5% населения Москвы.

Исчерпанный потенциал
Цены на недвижимость будут расти, потому что доходы населения постоянно повышаются, а нерешенный квартирный вопрос одна из самых актуальных проблем москвичей, под этим тезисом еще год назад подписалось бы, наверное, большинство специалистов по недвижимости, но теперь подобные прогнозы звучат все реже.

Какая участь ожидает более 80% новостроек, догадаться нетрудно. Незначительную долю этих предложений продадут с дисконтом, а большая часть квартир отойдет в категорию неликвида, судьба которого годами ожидать покупателя.
На это суждение есть что возразить. Каждый коренной москвич так или иначе является владельцем недвижимости, значит, имеет капитал, который при желании можно продать. Еще один выход использовать ипотеку для улучшения жилищных условий. О таких схемах задумываются многие, но отказываются от подобных планов, испытав разочарование в самом начале пути.

Как утверждает руководитель центра стратегических исследований компании Росгосстрах Алексей Зубец, высокодоходная прослойка не в состоянии обеспечить поглощение всей строящейся и выводимой на вторичный рынок недвижимости. Учитывая тот факт, что средний срок обновления жилья в этой группе в нормальных условиях составляет 10 12 лет, за год она способна изъять с рынка лишь 15 18 тыс. из более чем 100 тыс. выставленных на продажу квартир.

Но масштабы миграции, которые мы наблюдаем в последние полтора десятилетия, невиданны. Люди покидали родные места, продавали последнее, чтобы на вырученные средства хоть как-то зацепиться в столице.

Миграция обернулась вспять
В последние годы мы являлись свидетелями великого исхода населения обширной постсоветской провинции в столицу. Очевидно, причины этого явления надо искать в психологии жителя отечественной глубинки. В доперестроечные годы в столице оставались бывшие студенты, отравленные яркой столичной жизнью. В Москву за продуктами тянулись жители из голодной глубинки, испытывая естественное желание остаться здесь навсегда.

Таких примеров множество: взять хотя бы объекты недешевого бизнес-класса с фасадами из стекла внешне эффектные, но не выдерживающие никакой критики в отношении планировок. Фантастически дорогие квартиры на окраинах, в непрестижных промышленных районах и пр. То гигантское несоответствие цены и качества, которым грешит множество объектов, годами ожидающих провинциальных чайников, в большой степени объясняется существенной долей иногороднего спроса.

То, что это обстоятельство в огромной степени определяло спрос на недвижимость и неуклонный рост цен азбучная истина. Особенность провинциального спроса заключается в неразборчивости и поразительной всеядности, особенно обострившейся в последние годы тотального дефицита. Печально даже не то обстоятельство, что люди покупали неликвидное жилье в конце концов, права выбора у них никто не отнимал. Дурно, что подобная неразборчивость крайне развратила московских риэлторов и девелоперов, привыкших ничтоже сумняшеся продавать неискушенным клиентам супердорогие квартиры, на деле имеющие низкую себестоимость.

Другая причина остывания стоимость недвижимости, ради которой многим приходится идти в чуть ли не пожизненную ипотечную кабалу, сравнимую разве что с крепостным положением. Неприглядную сторону столичной жизни довершают экологические, транспортные, психологические проблемы, привыкнуть к которым приезжий из спокойной, мирной провинции зачастую не способен, даже если и обладает завидной жизнестойкостью.

Но сегодня картина начинает стремительно меняться. Вероятно, совпало несколько причин, которые способствуют серьезному охлаждению иногородних к столичному рынку недвижимости. Прежде всего, наметились кое-какие сдвиги в жизни богом забытой российской глубинки, где затеплились долгожданные экономические изменения. Например, в маленьком городишке Редкино Тверской области за год возникло три предприятия, значит, у людей появилась работа, ради которой теперь не нужно оставлять родные места.

Причин несколько. Менее жесткий, чем несколько лет назад, график занятости, в особенности у людей творческих специальностей. Забота о собственном здоровье. Экономическая выгода: сдавая собственную квартиру в Москве, реально за 30% вырученной суммы снять жилье в том же Хотькове, а на оставшуюся часть выручки жить, не ведая печали.
Заметим, подобные перемены, серьезно сужающие круг потенциальных покупателей, не только и не столько предпосылка к снижению цен, сколько повод пересмотреть ценности столичного рынка и изменить существующие ценовые акценты.

Более того, входит в моду тенденция противоположного свойства переселение жителей Москвы в более тихую глубинку. Еще несколько лет назад трудно было представить, чтобы человек, привыкший к комфорту и столичной амбициозности, взял да переехал жить в поселок Хотьково Загорского района из московской квартиры на Профсоюзной улице. А сегодня такое происходит, причем нередко.

В итоге возникает четкое и безапелляционное убеждение: квартира столько стоить не должна, поэтому я не готов платить такие деньги. Похожая ситуация наблюдалась в начале 1990-х. После нескольких месяцев, когда прилавки пустовали, вдруг стали появляться так называемые кооперативные товары. Их цена, как правило, вдвое превышала стоимость государственного дефицитного продукта. И что вы думаете: кооперативную колбасу по 5 руб. приобретали крайне неохотно даже те, кто имел на это более чем достаточные средства. А причина все та же: не должна колбаса столько стоить и точка.

Диагноз: платить не готов
В настоящее время мы являемся свидетелями еще одного любопытного явления: от приобретения недвижимости иногда отказываются даже те люди, которые имеют средства и ощущают потребность в улучшении своей жилищной ситуации.
Такому явлению стоит дать психологическое объяснение. Стремительное подорожание недвижимости в течение короткого двухлетнего промежутка просто не укладывается в сознании некоторых наших соотечественников.

Нужно ли объяснять, почему падение рынка недвижимости накануне выборов один из самых нежелательных сценариев? Какие бы формы и последствия это событие ни приобрело, очевидны самые неприглядные последствия. Как минимум это принесет тяжелые испытания нашей банковской системе, негативные последствия ощутят все: те, кто строил и финансировал, те, кто продавал и покупал, надеясь извлечь прибыль.

Против лома нет приема
Как видим, сложился целый ряд обстоятельств, которые по логике могли бы привести к падению цен на недвижимость. Могли бы, но не приведут, поскольку этому окажут самое серьезное противодействие. Грубо говоря, рынок будут держать, применив те самые политические рычаги, используя наработанные приемы, которых нам не занимать. И сколько бы ни говорилось о власти рыночных механизмов, Россия была и остается государством, в котором администаривный фактор самый верный и надежный путь решения любой проблемы.

Представители власти нередко заявляют, что ситуация на рынке явление объективное, то есть не зависящее от волюнтаристских решений и шагов. Вероятно, это было бы так, если бы наш бизнес, прежде всего строительный, не находился под властью крупных монополий. Их власть тем и опасна, что позволяет сосредоточить бразды правления в одних руках, сохранив тем самым видимость рынка и демократии.

При падении рынка неминуемо замрут большие стройки, окажутся под угрозой величественные имперские планы, которыми так гордятся московские чиновники. Падение цен в самом стабильном и недавно беспроигрышном секторе экономики, дающем возможность сохранить и приумножить капитал это события, по сравнению с которыми все экономические потрясения последних лет безобидные детские болезни.

Кроме того, всегда найдутся лазейки: например, продажа квартир с праздничными скидками, с дисконтом. Есть немало возможностей поддерживать полную иллюзию, что все идет путем. Словом, демонстрация стабильности самый лучший сценарий для представителей власти, желающих обеспечить себе преемственность накануне выборов.

Поэтому ни о каком серьезном падении цен в ближайшее предвыборное время речи не идет. Цены будут удержаны, причем самым что ни на есть волевым решением, даже если количество продаж месяц от месяца станет уменьшаться в геометрической прогрессии.

Следует ли из этого, что цены остановятся, а мы будем наблюдать долгое и неизменно одинаковое состояние рынка? Такая ситуация нереальна. Хочется добавить, что к счастью. Суета, царившая на рынке в течение последних нескольких лет, и связанное с ней желание приобрести заветную квартиру, уступит место крайней требовательности со стороны покупателя.
Первые признаки перемен уже налицо, а дальше все станет развиваться по законам упомянутого сценария. Что же в нем изменилось по сравнению с предшествующим? Прежде всего, появилось нелимитированное время для того, чтобы самым взыскательным образом оценить достоинства и недостатки будущего приобретения. Теперь уже нет смысла хватать первую попавшуюся однушку, двушку или трешку в надежде успеть до очередного подорожания.

От паники к размышлению
Таким образом, существует немало объективных факторов, создающих серьезные предпосылки для падения стоимости жилья. И оно бы непременно произошло, если бы на другой чаше весов не оказались субьективные обстоятельства, вернее, интересы, благодаря которым существенного снижения цен не будет.

Подобная смена подхода должна произойти и в отношении недвижимости, которую в России по-прежнему оценивают на метры. Попытка отталкиваться от универсальных мерил, конечно, бывает целесообразна: например, когда вещь имеет примитивную, весьма однородную структуру. Поэтому относительно простые товары, такие, как сырье, измеряются в весовых единицах (бензин, газ, металлы и т. п.). Во-вторых, количественное измерение происходит при дефиците именно этой составляющей, при таком ценообразующем подходе в любом случае нивелируется вопрос качества.

От стоимости метра к стоимости квартиры
Описанное спокойное и рассудительное отношение к приобретению благодатная почва для лечения рынка недвижимости. Диагноз его болезни скрывается в привычном словосочетании цена 1 кв. м. Что оно означает? Да примерно то же самое, что женские сапоги за 100 руб. или машина за 5 тыс. руб. во всем памятные времена тотального дефицита. Попробуйте (заменив порядок сумм) употребить подобные словосочетания применительно к названным товарам сегодня вас не поймут, поскольку существует множество вариантов, отвечающих подобной характеристике. Предмет обсуждения приобретает более зримые очертания, если известен бренд или назначение того или иного товара.

Если профессионализм подхода, обусловленный описанными сдвигами на рынке, наконец-то возобладает, едва ли останется место для владельцев, которые годами пытаются реализовать апартаменты в высотке по стоимости, сопоставимой с ценой особняка той же площади, или ищут арендаторов суперэлитной квартиры, расположенной на промышленной окраине города.

Ни в одном европейском государстве из-за максимальной обезличенности подобной шкалы оценки жилья она не применяется. Да, грамотное определение стоимости задача не из простых, поскольку зависит от многих составляющих. Район, квартал или улица, тип постройки, значимость и эксклюзивность архитектурного проекта, особенности социального и природного окружения все это важнейшие характеристики, известные оценщиками и риэлторам.

Корректировки и прогнозы
Главный вопрос, который интересует всех участников рынка: как изменится рыночная стоимость отдельных видов недвижимости. Уйдя от валового метода оценки, медленно, но верно мы все-таки приходим к критериям качества.
Как рассказал руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости Алексей Кудрявцев, московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. Это старые панельные и кирпичные здания 1970-х и более ранних годов постройки. Это жилье не пользуется спросом, ввиду этого падение его стоимости может достигнуть 15 20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный, не старый кирпич) жилье и сталинки на вторичном рынке также являются переоцененными, но пользуются устойчивым спросом, который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания. Здесь произойдет не столь существенное (не более 7 10%) понижение, которое будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения.

Стабилизация, о которой мы говорим, должна стать основой для приближения рынка к цивилизованному прозрачному состоянию, когда каждый район, каждый тип постройки, каждый вариант планировочного решения будет оценен, исходя из рыночных оценок, а не амбиций тех или иных застройщиков или продавцов. Такова логика стабильного рынка, к которому, хотелось бы надеяться, мы подошли.

В то же время известно множество адресов, по которым качественные сталинские дома лишь дорожают. Например, такие объекты имеются на Фрунзенской набережной, на Кутузовском, Ленинском и Ленинградском проспектах. В этих районах сложилась удобная инфраструктура, дома имеют хорошие планировочные решения, в ряде случаев существует более или менее однородное окружение. Едва ли такие предложения подешевеют.

Позволим себе оспорить некоторые выводы этого прогноза. Допустим, что стоимость некоторых сталинских домов снизится. Но это коснется лишь тех предложений, которые имеют неудачную планировку, расположены в непрестижных и неудобных для проживания районах.

Пора всерьез пересмотреть статус районов, специфику предложений и пр., в результате чего само понятие стоимость 1 кв. м в монолитном (панельном) доме уйдет в прошлое. Оно уступит место критериям, в основу которых ляжет представление о конкретной серии, планировке и местоположении объекта.

Как поведут себя цены на первичном рынке Москвы? Есть немало аналитиков, утверждающих, что ни новые панельные, ни новые кирпичные дома не ожидает существенное снижение цен. Трудно согласиться и с такими прогнозами. Очевидно, в этом сегменте тоже произойдут неизбежные корректировки по принципу хорошее дорожает, плохое дешевеет.

Олег Борисенок
Маркетолог-аналитик компании Комстрин:
Коррекция цен продолжается до сих пор, и это вполне естественная реакция рынка на стремительный рост. Рынок недвижимости крайне массивен и обладает большой инертностью, точно так же, как многотонный состав имеет длинный тормозной путь. Подобная коррекция не должна наводить на мысли о возможных обвалах или кризисах, поскольку на то нет никаких причин. Вряд ли стоит ждать серьезных изменений на рынке до осени зимы. Более вероятно, что реперной точкой станет период выборов в стране.

Да, уход от простых и примитивных мерил оценки придаст ситуации на рынке больше нюансов и усложнит ее, но он же сделает рынок более профессиональным, адекватным и в итоге удобным для покупателя.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости:
Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов маловероятно (не более 3 5%) ввиду стабильного спроса. Монолит на первичном рынке не должен дать существенного снижения: отдельные прецеденты в течение месяца будут погашены активизирующимся спросом.

Сегодняшнее спокойствие даже полезно: оно позволяет увидеть переоцененные объекты, на которых падение цен заметнее всего. Как правило, это дома эконом-класса в не самых удачных местах. Оно и понятно: в период ажиотажного спроса брали все подряд, а сейчас покупатель более трезво оценивает продукт и его потребительские качества. Стабильнее всего выглядят объекты с удачными территориальными характеристиками и продуманными концептуальными решениями. Здесь первенство по стабильности занимают дома премиум-класса.

Таким образом, цены будут скорректированы благодаря нормальному для рынка процессу подстраиванию структуры предложения под спрос через механизм ценового выравнивания. Этот процесс ограничен по времени (два три месяца), после чего объем качественных предложений в некоторых категориях может существенно сократиться.

На первичном рынке Подмосковья мы наблюдаем стабильность. Цены продолжат колебаться на несколько процентов в месяц. Что касается вторичной недвижимости, цены на нее могут снизиться на 10 15% к концу года из-за ограниченного спроса во вторичном сегменте.

В настоящее время представляется нецелесообразным продавать недвижимость в Москве. Связано это с тем, что достойный альтернативный источник вложения освободившихся средств отсутствует. К примеру, фондовый рынок нестабилен, а доходность банковских депозитов невысока. Мы рекомендуем покупателям квартир, которые задумываются о приобретении жилья в ближайшие полгода, совершить сделку до конца лета, так как с середины сентября ожидается рост цен.
Через два года в Москве появится новый жилой район «Гранд-Паркъ». Он возводится на Ходынском поле, на территории более 60 га между Ленинградским проспектом и Хорошевским шоссе (САО).

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
 Рынок недвижимости стабилизировался, при том, что весной этого года наблюдалась некоторая коррекция цен в сторону увеличения разницы между стоимостью 1 кв. м панельного и качественного монолитного жилья. В то же время квартиры в домах бизнес- и элитного класса продолжали дорожать на 1 1,5% в месяц. В настоящее время происходит традиционное для летнего периода снижение деловой активности. Причиной этого является в первую очередь сезонная природа рынка недвижимости. Так, ежегодно в летний период отмечается снижение объема предложений на рынке жилья, за которым следует осеннее увеличение.

Ходынка, по словам А. Кузьмина, — «городская легенда», поэтому при подготовке проекта были учтены все исторические особенности этого места. В центре нового района, на территории 30 га, обустроят городской парк, где в качестве экспоната сохранят две взлетно-посадочные полосы. При этом никак увековечивать то, из-за чего Ходынка стала именем нарицательным, не планируется. Английские архитекторы уже приступили к строительству на территории будущего парка Музея авиации, в котором организуют выставку 150 самолетов, в том числе и легендарного «Максима Горького». Парк будет поделен на пять зон, каждая из которых продемонстрирует историю развития паркового искусства начиная со времен Древней Руси. На территории комплекса восстановят полковую церковь и построят часовню в память о погибших авиаторах.

По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, ничего подобного «Гранд-Парку» в городе еще не строилось. Если в Куркине жилая застройка составляет 80%, то в новом районе лишь 40%. На остальном пространстве будут созданы «социально значимые и коммерческие объекты для города». По планам Москомархитектуры, строительство района в первую очередь позволит решить транспортную проблему САО: соединение Хорошевского и Ленинградского шоссе. Вокруг района проложат кольцевую магистраль с многочисленными выездами, в том числе и на проектируемое четвертое транспортное кольцо. По сути через полтора года в округе появится дублер Ленинградского шоссе.

А. Кузьмин особо подчеркнул, что «строительство нового района никак не повлияет на жителей домов по улицам Куусинена и Зорге». По его словам, «загрузка» «Гранд-Парка» будет происходить с Ленинградского шоссе, а столь ценимый местными жителями парк «Березовая роща» останется в неприкосновенности.

Между жилой зоной и парком расположится торгово-развлекательный комплекс площадью 240 тыс. кв м. Главный архитектор города считает, что этот комплекс и парк будут способны составить конкуренцию всем привычным местам отдыха москвичей: «Сюда будут приезжать семьями и на целый день, как в закрытый город». Для тех, кто не сможет за день обойти все достопримечательности «Гранд-Парка», построят гостиницы. Рядом для хоккеистов «Динамо» возведут стадион, где планируют проводить международные соревнования.

Вдоль внешней дуги застройки будет располагаться жилая группа, формирующая застройку в виде «дома-стены» (корпуса 7, 8, 9, 10), представляющего непрерывный жилой комплекс переменной этажности высотой от 12 до 24 этажей с арками для проездов. В западной части дуги фронт застройки прерывается за счет размещения трех башен, являющихся композиционным акцентом всей панорамы (корпуса 11, 12, 13). Башни на уровне 2-го этажа соединяются с «домом-стеной» помещениями офисного назначения. Главный архитектор города так назвал подобное соединение домов: «возьмемся за руки друзья».

По своей структуре «Гранд-Паркъ» представляет собой территорию комплексного освоения с собственной инфраструктурой, состоящей из четырех детских садов, двух школ на 1750 мест, детской поликлиники, предприятий сферы услуг — магазинов, салонов красоты, отделений банков и др. Причем почти половина торговых точек будут исключительно продуктовыми. В соответствии с проектом застройка района «Гранд-Парка» образует две линии. Первая состоит из домов-эркеров, вторая — из «дома-стены» и трех башен. Застройка формируется из шести жилых групп, расположенных по дуге, огибающей территорию проектируемого городского парка.

Все дома строятся по индивидуальным проектам из кирпича и монолита, а квартиры в них, состоящие от одной до четырех комнат, будут оптимального для бизнес-класса метража. Так, площадь однокомнатных квартир — 52–54 кв. м, двухкомнатных — 78,5–81, трехкомнатных — 106–133,9, четырехкомнатных — 123–147,3 кв. м. Площадь кухонь составляет 13–17 кв. м, высота потолков — 3,08 м. Большинство торцевых квартир на последних этажах секций будут иметь отапливаемые зимние сады, остекление которых производится с использованием витражей в алюминиевых профилях. Квартиры сдаются со свободной планировкой. По всему комплексу выполняется подводка из медного силового, телевизионного и телефонного кабеля. Для обеспечения телефонизации комплекса на его территории построят собственную АТС.

В радиальных направлениях разместятся «дома-эркеры» высотой от 4 до 12 этажей. Всего в микрорайоне будет построено 14 домов. Соотношение подземных гаражей и квартир 1: Проектом предусмотрено возведение 3290 машиномест в подземных гаражах и 420 — на гостевых стоянках.

Первые дома сдадут Госкомиссии в апреле 2004 года, а в декабре 2005 года строительство микрорайона должно быть завершено. В комплексе, жилая площадь которого 400 тыс. кв. м, будут проживать примерно 3,5 тыс. семей.

К новому жилому массиву проведут дорогу. Согласно проекту, на ней будет 5 поворотов, территория для размещения паркинга шириной 20 м и тротуар — 3 м шириной. Также в рамках строительства будут сооружены новые участки тепломагистрали, городской канализации, дождевой канализации, водопровода, сетей связи и электрических сетей уличного освещения. Дорогу и инженерные коммуникации для комплекса жилой застройки квартала построит ОАО «Мосинжстрой»

Есть реальная надежда, что ситуацию исправит участие в масштабном строительстве ЗАО «Интеко». По утверждению вице-президента по строительству и промышленности строительных материалов компании Олега Солощанского, «за всем процессом будет налажен жесточайший контроль». Руководство «Интеко» уже обратилось к ведущим риэлторским агентствам с просьбой организовать технический надзор за качеством проведенных строительных работ.

Выступая на презентации данного проекта, посвященной началу продаж жилья в «Гранд-Парке», Александр Кузьмин сказал так: «Мы попали!» Очевидно, глава столичной архитектуры хотел отметить, что проект планировки района переделывали четыре раза. Более конкретен был первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Александр Косован: «Для нас крыша — московское правительство». Этой фразой он положил конец журналистским домыслам о том, почему не проводился конкурс застройщиков «Гранд-Парка», а однозначно были выбраны две компании — «Мосфундаментстрой-6» (МФС-6) и ЗАО «Интеко». Из выступления А. Косована можно сделать вывод, что гарантией надежности МФС-6 является то, что «трест создан в 1937 году». В качестве успехов компании он отметил «строительство на Рублевке военной автобазы с часовней». По словам генерального директора МФС-6 Виктора Нестеренко, компания с 1994 года работает на Ходынке в тесном сотрудничестве с Минобороны (которому до недавнего времени и принадлежала эта территория). Приоритет строителей закреплен в двух постановлениях столичного правительства в 1997 и 2002 годах. В. Нестеренко отметил, что часть квартир в новом районе будет предоставлена семьям военнослужащих. Возможно, МФС-6 прекрасно строит дома и часовни по заказам Минобороны, однако пресса неоднократно писала, что в мэрии скопилось немало жалоб москвичей по поводу брака при возведении этой компанией жилых зданий.

Жилье в «Гранд-Парке» позиционируется как бизнес-класс. Глава «МИЭЛЬ–Недвижимости» уверен, что большинство построенных в столице домов этого класса на самом деле таковыми не являются и «Гранд-Паркъ» «значительно повысит планку качества жилья в целом по Москве». Вместе с тем Г. Куликов заявил, что строящиеся квартиры в малоэтажных домах относятся к «элите» и классу de lux. В качестве критериев он назвал близость центра (8 км до Кремля), транспортную обеспеченность, хорошую экологию, замечательные виды из окон, развитую инфраструктуру и большое количество мест для отдыха. Одновременно председатель совета директоров обнадежил, что в «Гранд-Парке» «все потребители найдут себе жилье». Эти слова соответствуют истине: тем, кто не сможет себе позволить выложить на стадии строительства $1350–2500 за 1 кв. м, могут надеяться на разрабатываемую компанией схему ипотечного кредитования. Г. Куликов убежден, что «цены устанавливает рынок, а сегодня он на подъеме». К тому же «дома поступили в продажу не на нулевом этапе строительства, как сегодня практикуется, а уже тогда, когда в первых пяти корпусах монтируются 5–6-й этажи». По мнению столичных риэлторов, верхняя планка продажи квартир явно завышена. За такую сумму продаются готовые пентхаусы в центре города. Очевидно, в компании «МИЭЛЬ» делают ставку на «уникальность» объекта.

Председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ–Недвижимость» Григорий Куликов считает, что «Гранд-Паркъ» станет украшением города: «Это уникальный объект с продуманной планировкой». По его словам, строительство нового района способно «сменить приоритеты на рынке жилья». Кстати, компания «МИЭЛЬ» стала генеральным риэлтором «Гранд–Парка».

Вадим Михайлов
Лидер столичных диггеров:
— Поле стабильно, когда оно поле. Ходынка — место пересечения большого количества подземных спецтрасс. Щупальца новых коммуникаций никому ничего хорошего не принесут, так что сооружать что-либо масштабное тут категорически нельзя, а плоскостные постройки безвредны.
Но прежде чем начинать здесь что-либо делать, надо провести рекультивацию земель.

Как стало известно М2, 30% суммы выручки за проданные квартиры пойдет на строительство муниципальных домов в САО. По мнению префекта САО Владимира Объедкова, строительство «Гранд-Парка» позволит решить в округе проблему жилья для очередников.



Главная --> Публикации